房地產(chǎn)項(xiàng)目融資課件.ppt

1、2004 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資課件,談到融資、銀行按揭，你最想知道什么？,什么是項(xiàng)目融資？,什么是抵押、保證擔(dān)保？,如何做融資？,融資有什么流程？,銀行個(gè)人按揭流程？,什么是階段性擔(dān)保、預(yù)告登記、直客式？,目錄,什么是項(xiàng)目融資？,如何做融資？,融資有什么流程？,什么是階段性擔(dān)保、預(yù)告登記、直客式？,融資定義及類型,1,信托、銀團(tuán)貸款簡介,2,銀行融資流程,3,住房貸款流程,4,（一）融資定義及類型,讓我們先看看什么是融資？,（一）融資定義及類型,融資就是銀行借款嗎？,NO,（一）融資定義及類型,預(yù)售房款,應(yīng)付賬款（承建企業(yè)墊資）,上市（IPO、買殼上市、增發(fā)）,房地產(chǎn)信托,房地產(chǎn)企業(yè)債,銀行貸款（

2、銀團(tuán)、一般項(xiàng)目融資）,內(nèi)部融資,外部融資,直接融資,間接融資,直接融資：從資本市場募集資金 間接融資：向金融機(jī)構(gòu)募集資金,（一）融資定義及類型,（一）融資定義及類型,在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團(tuán)貸款、商業(yè)銀行貸款（即一般房地產(chǎn)項(xiàng)目融資）,一般項(xiàng) 目貸款,常用,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財(cái)產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護(hù)人。,相信我，信托是個(gè)有趣的東西,我國信托法第二條規(guī)定：“信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的

3、利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”,This is a story,信托有多重要？,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,信托業(yè)務(wù)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱,信托,銀行,證券,保險(xiǎn),金 融,信托涉及三個(gè)角色,委托人：財(cái)產(chǎn)委托給受托人,委托人,受托人,受益人,運(yùn)用財(cái)產(chǎn)保值、升值,受托人將財(cái)產(chǎn)分配給受益人,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,房地產(chǎn)項(xiàng)目,信托分類：,單一信托： 受托人接受單個(gè)委托人的委托，單獨(dú)管理和運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)的方式,集合信托： 受托人接受兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人的委托，集中進(jìn)行資金管理、運(yùn)用、處分,集合信托：由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩

4、個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動(dòng)信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法（中國銀監(jiān)督會(huì)令2007年第3號(hào)）,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,關(guān)于信托的法律文件：,在祖國，信托可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)” ，即信托法、信托投資公司管理辦法、資金信托管理辦法。,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,信托公司辦法,資金信托辦法,信托法：,確立信托公司經(jīng)營范圍,明確資金信托運(yùn)作方式，如：集合信托最多200份 合同，最低合同份額5萬元；不得承諾信托資金最 低收益或不受損失等,2001年4月28日頒布，明確“信托”合法地位,房地產(chǎn)信托是什么？,房地產(chǎn)信托是：信托公司運(yùn)

5、用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成,Q&A,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,房地產(chǎn)債權(quán)信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開發(fā)商用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),房地產(chǎn)股權(quán)信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 是最常見的信托方式,收益權(quán)信托：信托公司向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，用于購買開發(fā)商的持有物業(yè)，信托公司將購買的持有物業(yè)委托專門的管理公司經(jīng)營，并將持有物業(yè)未來的租金作為投資回報(bào)的收益分配給投資者,房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托比較？,與商業(yè)銀行貸款類似，由信托公

6、司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開發(fā)商，開發(fā)商到期償還本金、利息。 必須滿足項(xiàng)目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件 資金成本7%-12% 四證齊全后才能做房地產(chǎn)債權(quán)信托，資金成本高，逐漸退出,房地產(chǎn)債權(quán)信托（不常用）,股權(quán)+回購”模式，即信托計(jì)劃和開發(fā)商（母公司）入股一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，信托計(jì)劃持有的股權(quán)到期后，再由開發(fā)商溢價(jià)回購股權(quán)。 信托資金充當(dāng)項(xiàng)目資本金，可以用于支付土地出讓金，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)開發(fā) 資金成本10%-12% 因股權(quán)信托資金可用于支付土地款，被大量采用,房地產(chǎn)股權(quán)信托（常用）,（二）信托、銀團(tuán)貸款

7、介紹信托,房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托的區(qū)別: 在債權(quán)型中，信托公司將項(xiàng)目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權(quán)型中，信托公司通過“股權(quán)+回購“將項(xiàng)目的部分營運(yùn)收益分配給投資者。一般在“四證”之前的信托為股權(quán)型信托，“四證”之后申請(qǐng)的信托為債權(quán)型。,房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式,本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹,模式一：信托資金可用于支付土地款,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式,投資者,資金委托,銀行,收益分配,收益分配,擔(dān)保,購買理財(cái)產(chǎn)品,信托公司,項(xiàng)目母公司,溢價(jià)回購股權(quán),關(guān)聯(lián)方,增資擴(kuò)股,項(xiàng)目公司,土地抵押,模式二,本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹,模式二：母公司已支付土地款，信托資

8、金用于項(xiàng)目在取得土地證后的建設(shè)開發(fā),（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,備注：兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時(shí)間更早，可用于土地款支付,房地產(chǎn)股權(quán)信托與銀行貸款比較,優(yōu)勢,劣勢,股權(quán)信托資金可用于支付土地款，可緩解開發(fā)商資金壓力 銀行貸款資金不可用于土地款支付,股權(quán)信托資金成本高：10%-12% 銀行貸款資金成本一般為1-3年貸款基準(zhǔn)利率，目前是5.4%。具體視市 場情況適當(dāng)浮動(dòng)。,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹信托,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹銀團(tuán)貸款,什么是銀團(tuán)貸款？,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹銀團(tuán)貸款,銀團(tuán)角色分配,牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定 按貸款條件確定的金額、進(jìn)度歸集資金提供貸款 對(duì)銀

9、團(tuán)資金進(jìn)行監(jiān)管,接受牽頭行邀請(qǐng) 參加銀團(tuán)貸款并按銀團(tuán)協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款,牽頭行,代理行,參加行,銀團(tuán)貸款的組織者和安排者 發(fā)起、分銷銀團(tuán)貸款份額 承貸比例不低于銀團(tuán)貸款總額的10%,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹銀團(tuán)貸款,銀團(tuán)貸款會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？,中介費(fèi),代理費(fèi),承諾費(fèi),安排費(fèi),內(nèi)容：牽頭行牽頭籌組銀團(tuán)收取的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：銀團(tuán)貸款總額一定比例一次性支付,內(nèi)容：銀團(tuán)成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對(duì)銀團(tuán)成員資金占用成本的補(bǔ)償 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：未用余額的一定比例，每年收取,內(nèi)容：代理行承擔(dān)整個(gè)銀團(tuán)的貸款管理、資金管理、賬戶管理等工作收取的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：代理行的工作量每年支付,內(nèi)容：

10、向會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等支付的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)實(shí)際花費(fèi)另行支付,（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹銀團(tuán)貸款,銀團(tuán)貸款與銀行貸款比較,A. 資金成本高,B. 難以協(xié)調(diào)各銀行放款條件,C. 各家銀行利益分配不均,D. 貸后檢查應(yīng)對(duì)多家銀行,優(yōu)勢,劣勢,（三）銀行融資流程,銀行融資可是個(gè)技術(shù)活，集團(tuán)會(huì)從三個(gè)方面考核我們的融資工作,融資額,下貸時(shí)間,貸款資金使用效率,（三）銀行融資流程,下面我們接著來看看銀行融資流程，也就是銀行借款的流程,Step7 發(fā)放貸款,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,Contents,匡算原則,自有資金覆蓋土地款,融資額度=項(xiàng)目總投資（不含

11、稅）-土地成本-銷售轉(zhuǎn)投入,項(xiàng)目資本金/總投資30%,集團(tuán)擔(dān)保金額=融資額-抵押金額,目的,通過融資額度測算，確定全項(xiàng)目正常運(yùn)營的資金需求量,本項(xiàng)目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團(tuán)擔(dān)保,備注：銷售轉(zhuǎn)投入是指項(xiàng)目開盤取得銷售收入后，用銷售回款作為資金來源用于本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā),不可預(yù)見費(fèi),開發(fā)成本,期間費(fèi)用,土地價(jià)款,勘探設(shè)計(jì),三通一平,主體建安,基礎(chǔ)設(shè)施,環(huán)境景觀,工程相關(guān),財(cái)務(wù)費(fèi)用,管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用,融資額度匡算的一個(gè)原則,項(xiàng)目總投即項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部資金,配套設(shè)施,行政經(jīng)營 收費(fèi),（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,來，咱們看看附件，或許會(huì)對(duì)總投有更深入的理解,（三）銀行融資

12、流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的一個(gè)原則,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,關(guān)于融資額度測算，再給你介紹個(gè)簡單工具,喏，從投資模型上取數(shù)，將附表2、3、4灰色區(qū)域的數(shù)據(jù)填好，融資額度測算就出來了,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的二個(gè)原則,銀行規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款不能流入證券市場、也不能用于支付本項(xiàng)目土地款及其他項(xiàng)目相關(guān)支付，只能用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。,為什么自有資金覆蓋土地款？,由于開發(fā)貸款不能用于支付本項(xiàng)目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。,自有資金是開發(fā)商投入到項(xiàng)目建設(shè)中的非債務(wù)性資金，也就是在向銀行貸款前

13、，開發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項(xiàng)目建設(shè) 我們可以從報(bào)表“所有者權(quán)益”科目算出自有資金的金額 自有資金=所有者權(quán)益=實(shí)收資本+資本公積+盈余公積+未分配利潤,融資額度匡算的三個(gè)原則,項(xiàng)目注冊(cè)資本金 總投入30%,項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目的投資者認(rèn)繳的出資額，不能以任何方式抽回。 項(xiàng)目資本金與自有資金區(qū)別與聯(lián)系：項(xiàng)目資本金和自有資金有聯(lián)系，但不是一回事！項(xiàng)目資本金來源于自有資金，項(xiàng)目資本金不能抽回，自有資金大于項(xiàng)目資本金的部分可以在項(xiàng)目有銷售收入后通過營運(yùn)收回。 自有資金項(xiàng)目資本金,2009年5月25日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本

14、金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的第四個(gè)原則,本項(xiàng)目土地做抵押，不足部分集團(tuán)提供保證擔(dān)保,什么是抵押？,什么是保證？,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,法人擔(dān)保方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當(dāng)借款方（項(xiàng)目公司）違約或無力償還債務(wù)時(shí)，由保證方承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)。集團(tuán)擔(dān)保屬于保證擔(dān)保范疇。,融資額度匡算的第四個(gè)原則,先來解決概念問題什么是擔(dān)保以及擔(dān)保的分類,質(zhì)押擔(dān)保,抵押擔(dān)保,保證擔(dān)保,借款方（項(xiàng)目公司）作為抵押人，將自身擁有的財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保，此財(cái)產(chǎn)（如土地）在貸款期間不轉(zhuǎn)

15、移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)。當(dāng)借款人不履行合同時(shí)，抵押權(quán)人（銀行）有權(quán)從該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、 變賣的價(jià)款中優(yōu)先得到補(bǔ)償。土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔(dān)保范疇。,借款人（項(xiàng)目公司）將其擁有的動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利轉(zhuǎn)交給貸款方（銀行）作為清償債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，貸款方有權(quán)價(jià)出售、拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利收回資金。,向銀行貸款再找個(gè)第三方做擔(dān)保,抵押物你可以自行保管,抵押物銀行幫你保管，直到還清債務(wù),（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的四個(gè)原則,集團(tuán)擔(dān)保,融資額度,土地抵押值,土地抵押值=土地評(píng)估值*抵押率,提高土地評(píng)估值，降低集團(tuán)擔(dān)保,提高土地抵押率，降低集團(tuán)擔(dān)保,備注： 1.建在工

16、程即建設(shè)過程中的項(xiàng)目 2.土地評(píng)估值、在建工程評(píng)估值均由評(píng)估公司確定 3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時(shí)確定 4.一旦辦理建設(shè)工程抵押，項(xiàng)目在房管局拿預(yù)售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。因?yàn)榈盅航o銀行的房子是不能賣給客戶的，一房不能二主,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,在建工程抵押值,在建工程測算與土地抵押相同,集團(tuán)對(duì)融資額度考核：,融資額：,1.測算得分,0分,50分,75分,100分,2.測算得分,0分,50分,75分,100分,1.土地款占總投資50% 融資額/總投得分：A=融資額度/總投,2.土地款占總投資50% 融資額/總投得分：B=融資額

17、度/（總投-土地款）,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,（三）銀行融資流程step2 融資方式確定,按以下因素選擇融資方式,融資額度 四證取得時(shí)間 下貸時(shí)間 資金使用效率 融資成本,就目前的融資方式看銀行項(xiàng)目融資的資金成本低，是最常用的融資方式,（三）銀行融資流程step2 融資方式確定,選定銀行借款這種融資方式，我們會(huì)和銀行就關(guān)鍵性條款進(jìn)行初次溝通,關(guān)鍵性條款例如： 貸款額度 是否辦理在建工程抵押 土地抵押率 貸款期限 還款方式：是否期限還款？或是銷售進(jìn)度還款 貸款利率（綜合利率基準(zhǔn)） 等等,（三）銀行融資流程step2 融資方式確定,在銀行實(shí)行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模全面收

18、緊時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)提出額外收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)或財(cái)務(wù)顧問費(fèi)來提高銀行房地產(chǎn)貸款的綜合收益，在談判中可強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。,2.財(cái)務(wù)顧問費(fèi)： 銀行提供的顧問服務(wù)包括行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費(fèi)等,1.中間業(yè)務(wù)：,（三）銀行融資流程step3 落實(shí)授信額度,授信額度是商業(yè)銀行對(duì)單一法人客戶或企業(yè)集團(tuán)確定的可以向銀行提出 貸款申請(qǐng)的最高控制額度。 目前龍湖集團(tuán)在工行、農(nóng)行、建行三家公司有授信額度。,什么是授信額度？,（三）銀行融資流程step4 step8,從銀行受理到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟,備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項(xiàng)目一期貸款流程,

19、（三）銀行融資流程step4 銀行受理,銀行受理即銀行有意向做該項(xiàng)目融資,這個(gè)階段銀行主要進(jìn)行主體資格審查，同時(shí)要求企業(yè)提供申請(qǐng)貸款的相關(guān)資料,主體資格審查內(nèi)容： 1.確定借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人 2.有經(jīng)工商行政部門核準(zhǔn)登記并辦理的法人營業(yè)執(zhí)照 3.財(cái)務(wù)制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好 4.具有還本付息能力 5.已辦理貸款卡，并開立基本戶或一般戶 6.擬貸款項(xiàng)目的文件合法、完整、真實(shí)、有效 7.擬貸款項(xiàng)目運(yùn)營具有可行性，并出具有效的可行性報(bào)告 8.借款人自有資金投入不低于銀行規(guī)定比例，并在銀行貸款投放以前到位,（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí),調(diào)查評(píng)級(jí)階段銀行主要做什么？,對(duì)

20、企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí) 公司準(zhǔn)入 項(xiàng)目準(zhǔn)入也就是項(xiàng)目核準(zhǔn),資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比例 速凍比例 現(xiàn)金流,資本金利潤率 成本費(fèi)用率 銷售利潤率 總資產(chǎn)利潤率,一、信用評(píng)級(jí)：,1、信用評(píng)級(jí)考察六方面：,Title,企業(yè)素質(zhì),經(jīng)營能力,履約能力,發(fā)展前景,員工素質(zhì) 員工專業(yè)能力 管理能力 企業(yè)發(fā)展?jié)摿?貸款到期償還率 貸款利息償還率,償債能力,獲利能力,銷售收入增長率 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）政策 行業(yè)特征 市場需求影響,（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí),一、信用評(píng)級(jí)：,2、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)分為“三等九級(jí)”,AAA級(jí)：償還能力具有最大保障；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確

21、定因素影響最小。 AA級(jí)：償還能力很強(qiáng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素很小。 A級(jí)：償還能力較強(qiáng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。 BBB級(jí)：償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)，未來經(jīng)營與發(fā)展受不確定因素影響，盈利能力和償債能力有較大波動(dòng)，約定條件可能不足以保障本息的安全。 BB級(jí)：償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 B級(jí)：償還能力較差；經(jīng)營較困難，支付能力有較大不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。 CCC級(jí)：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 CC級(jí)：償還能力嚴(yán)重不足

22、；經(jīng)營狀況差，經(jīng)營走向良性循環(huán)狀態(tài)的因素很少，風(fēng)險(xiǎn)極大。 C級(jí)：償還能力極差；經(jīng)營處于惡性循環(huán)狀態(tài)，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。,（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí),二、公司準(zhǔn)入條件：,1.公司治理完整，依法經(jīng)營，管理規(guī)范， 報(bào)表真實(shí)，并提供公司年度審計(jì)報(bào)告 2.信用等級(jí)AA以上（各銀行要求不同），無不良信用記錄 3.資產(chǎn)負(fù)債率低于75%，經(jīng)營性現(xiàn)金流充足 4.上年末所有者權(quán)益8000萬元以上（各銀行要求不同） 5.具備三級(jí)及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，連續(xù)經(jīng)營商品房開發(fā)3年以上，且開發(fā)業(yè)績良好，其中：以住宅開發(fā)為主的，累計(jì)開發(fā)面積15萬平米以上，以商業(yè)及營業(yè)用房的，累計(jì)開發(fā)面積2萬方以上 6.有一定的項(xiàng)目儲(chǔ)備

23、，持續(xù)開發(fā)能力較強(qiáng),（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí),用低密度住宅替換“別墅”敏感詞匯 取得國有土地使用證 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目資本金比率不低于總投40%,三、項(xiàng)目核準(zhǔn)條件：,1.普通住宅,2.別墅項(xiàng)目,3.商業(yè)及營業(yè)性用房,取得國有土地使用證 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目資本金比率不低于總投30%,取得國有土地使用證 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目資本金比率不低于總投40%,（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評(píng)級(jí),（三）銀行融資流程step6 銀行審批,取得國有土地使用證、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證在市行上貸審會(huì),取得國有土地使用證、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證在省行上

24、貸審會(huì),一、銀行審批原則,（三）銀行融資流程step6 銀行審批,二、銀行審核內(nèi)容,項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可行性 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)定 施工單位資質(zhì)評(píng)定 環(huán)保評(píng)定,貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可行性結(jié)論 核定擔(dān)保方式,投資估算 總投構(gòu)成 項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)定 財(cái)務(wù)效益預(yù)測 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析 償債能力評(píng)定 敏感性分析,市場評(píng)估 市場供需分析 產(chǎn)品差異化 市場定位 購買力分析,項(xiàng)目,市場,收益,風(fēng)險(xiǎn),銀行審批 contents,（三）銀行融資流程step7 發(fā)放貸款,貸款發(fā)放前置條件：,備注：四證是指國有土地證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 四證如此重要，以至于每年預(yù)算都會(huì)根據(jù)

25、四證齊全時(shí)間排下貸計(jì)劃,集團(tuán)對(duì)貸款發(fā)放的考核,（三）銀行融資流程step7 發(fā)放貸款,融資額,下貸時(shí)間,貸款資金 使用效率,1.下貸時(shí)間,貸款發(fā)放到位指標(biāo),貸款使用效率,四證取得 2.5個(gè)月內(nèi)未發(fā)放,四證取得 2.5個(gè)月內(nèi)發(fā)放,四證取得 2個(gè)月內(nèi)發(fā)放,四證取得 1個(gè)月內(nèi)發(fā)放,65%以下,65%=A75%,75%=A90%,90%以上,0分,50分,75分,100分,2.貸款資金使用效率,0分,50分,75分,100分,什么是貸后監(jiān)管,（三）銀行融資流程step8 貸后監(jiān)管,銀行在下貸后，對(duì)貸款資金支用、作為還款來源的銷售資金支用的監(jiān)管,不要以為下貸就萬事大吉了，你的債主一直睜大眼睛注視著你，直

26、到償清債務(wù),銷售資金支用監(jiān)管,貸款資金支付監(jiān)管,工程款支付： 需提供總包合同 工程進(jìn)度證明 支付憑證 材料款支付： 需提供購貨合同 購貨發(fā)票及合同明確付款前需具備的附件 管理費(fèi)用支付： 提用款計(jì)劃,銷售資金被監(jiān)管，資金使用效率降低 盡量與銀行協(xié)商不監(jiān)管,（四）住房貸款流程,關(guān)于住房貸款流程，我們想介紹以下內(nèi)容,（四）住房貸款流程按揭銀行的選擇,一般而言，項(xiàng)目開發(fā)貸款銀行，會(huì)成為該項(xiàng)目的個(gè)人按揭業(yè)務(wù)主辦行，優(yōu)先辦理該項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)。簽訂項(xiàng)目開發(fā)貸款時(shí)，在固定資產(chǎn)借款合同“其他約定”中會(huì)明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。 除了選擇開發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會(huì)選擇

27、一些小的股份制銀行作為補(bǔ)充銀行，主要原因如下： 1.客戶征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款 有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務(wù)。但該客戶在其他銀行是VIP客戶，可調(diào)整個(gè)人信用評(píng)級(jí)，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)。 2.銀行政策差異 “4.15”新政后國家收緊房貸政策，特別是對(duì)二套房的認(rèn)定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購房做按揭即為第二套房。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓，再購房均作為首套房認(rèn)定。政策上的差異也會(huì)成為按揭銀行的選擇因素。,3.銀行額度 銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行

28、全年按季度、“季四月三”方式監(jiān)管信貸額度。從緊的信貸額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會(huì)導(dǎo)致額度緊張，按揭放款無額度下貸，影響回款。 4.資金使用的效率 在開發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。,（四）住房貸款流程按揭樓盤準(zhǔn)入,商業(yè)銀行同意與某個(gè)樓盤做長期按揭業(yè)務(wù)的審批流程,什么是按揭樓盤準(zhǔn)入？,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,Step 1,Step 2,Step 5,Step 4,Step 3,Step 7,Step 6,客戶征信查詢,客戶與開發(fā)商簽訂購房合同,客戶付清首付,客戶向銀行申請(qǐng)貸款,銀

29、行貸前調(diào)查,銀行審批,客戶與銀行簽訂借款合同,Step 9,Step 8,Step 10,銀行與客戶辦理預(yù)告登記,銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶,客戶辦理保險(xiǎn)、公正、擔(dān)保等手續(xù),備注：在商業(yè)銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶之日起，到客戶辦理出他項(xiàng)權(quán)證交由銀行保管期間（也就是step10-step13），由開發(fā)商或擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保,客戶將他項(xiàng)權(quán)證交與銀行,11,12,13,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,這里有兩個(gè)重要熟悉而費(fèi)解的概念：,預(yù)告登記,階段性擔(dān)保,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,1.什么是預(yù)告登記？ 預(yù)告登記：房管局辦理的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在商品房預(yù)售中，購房者可以就期房

30、進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押 。個(gè)人貸款銀行可以通過預(yù)告登記，防止已辦按揭的購房者將期房另行處置。 預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。 預(yù)告登記證只是一種臨時(shí)產(chǎn)權(quán)登記制度，起到是產(chǎn)權(quán)公示的作用，其最終會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（分割到戶的房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證）所取代。 2.那些情況需要申請(qǐng)預(yù)告登記？ 預(yù)購商品房；（開發(fā)商辦理，證明房屋歸購房者所有） 以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（購房者辦理，證明房屋已抵押給銀行） 以房屋在建工程設(shè)定抵押；（一般適用于開發(fā)貸的在建工程抵押）,一、預(yù)告登記,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,3.預(yù)告