龍湖工程精細(xì)化管理

1、龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,2010年6月19-20日,龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計劃保證體系與重點(diǎn),第四部分、龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合,第五部分、通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理,龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,What 是什么？ Why 為什么做？ When 什么時間做？ Where 哪些公司做？ Who 誰來做？ How 如何做？,先知其策，然后行；先共其策，然后知；,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖

2、地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,重慶地區(qū)公司1995年,成都地區(qū)公司2004年11月,西安地區(qū)公司2007年9月,上海地區(qū)公司2007年11月,北京總部2002年12月,龍湖地產(chǎn)：創(chuàng)建于1995年，成長于重慶,發(fā)展于區(qū)域性全國擴(kuò)張。龍湖集團(tuán)總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個地區(qū)公司。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個城市的項目。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。 從2004年起，龍湖地產(chǎn)在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進(jìn)入異地擴(kuò)張的發(fā)展

3、階段。自2007年起其，其年均銷售業(yè)績均在百億以上,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,龍湖地產(chǎn)：產(chǎn)品線的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速復(fù)制和工程成熟經(jīng)驗的總結(jié)。造成工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,產(chǎn)品類型 上下疊拼HOUSE 左右疊拼HOUSE 多層花園洋房 高層公寓 SOHO商務(wù)公寓 購物中心 底層商鋪 廉租房,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,爆發(fā)點(diǎn)一 成都公司成立,爆發(fā)點(diǎn)二 多業(yè)態(tài)開發(fā),爆發(fā)點(diǎn)三 上海、西安公司成立,爆發(fā)點(diǎn)四 房地產(chǎn)宏觀形勢,龍湖地產(chǎn) 企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理, 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展

4、對工程管理的影響：,自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大,重慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo),社會環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大,地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求,多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾,住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理, 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,管理跨度增加，總部與項目之間的管理權(quán)責(zé)不清,總部工程管理要求與項目一線實(shí)際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動員,決策信息增加，溝通效率降低,電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程,依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上

5、升,成都龍湖晶藍(lán)半島595套房屋，項目工程部總計參與1.86萬次檢查,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理, 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,外部資源專業(yè)能力下降，導(dǎo)致工程管理難度增加,龍湖地產(chǎn)的工序檢驗批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項工程驗收,內(nèi)部分工細(xì)化，項目綜合運(yùn)營管理體系不健全,各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致責(zé)任無法落實(shí)：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn),企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)致員工經(jīng)驗、執(zhí)行力下降,工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,職能管理型,矩陣式管理型,項目管理型,總經(jīng)理,（龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,龍湖地產(chǎn)的

6、項目運(yùn)營管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項目管理模式中項目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險。也避免了在平衡矩陣項目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項目整體運(yùn)營，對項目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。同時也強(qiáng)化了總部對地區(qū)公司風(fēng)險控制的管理,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部、地區(qū)公司、項目工程管理職責(zé)的劃分：,集團(tuán)工程技術(shù) 質(zhì)量中心,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項 目 一,（萬科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項 目 一,（龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對

7、地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部定期或不定期對項目工程部所管理的實(shí)體工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，根據(jù)檢查分項要求進(jìn)行評分,缺點(diǎn)：受建造過程影響，檢查對關(guān)鍵的質(zhì)量過程無法得到有效 控制。 工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實(shí)體檢查無法檢驗項目工程部的質(zhì)量 管理能力。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點(diǎn)不明確，挑“毛病”很容易,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部參與項目工程部組織的關(guān)鍵驗收（如結(jié)構(gòu)驗收、門窗驗收等）或分戶驗收，根據(jù)驗收結(jié)果進(jìn)行評分,缺點(diǎn)：工程質(zhì)量管

8、理是依靠質(zhì)量預(yù)防、過程控制、結(jié)果檢驗等 方式實(shí)現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工，就是造成默認(rèn)質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個項目的關(guān)鍵驗收,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點(diǎn)：總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評價的管理考評工具。單純依靠技術(shù)方案、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無法解決執(zhí) 行力落實(shí)情況 總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性,總部定期或不定期檢查項目工程部對施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量，通過實(shí)體

9、質(zhì)量檢查進(jìn)行對照，按檢查分項要求進(jìn)行評分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點(diǎn)：需要總部對工程質(zhì)保體系管理工具、工程質(zhì)量過程的責(zé)任 控制管理工具等進(jìn)行全面的設(shè)計方可進(jìn)行第三方檢驗費(fèi)用,總部設(shè)定項目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評價的考核工具，設(shè)計關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)任記錄，委托第三方檢查項目工程管理質(zhì)量，并通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對照，安考核工具進(jìn)行評分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點(diǎn)：,基礎(chǔ)管理檢查：通過對內(nèi)業(yè)資料的審查，檢查項目工程部

10、工程質(zhì)保體系管理要求，檢查項目工程部對施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力。,實(shí)體工程檢查：通過對現(xiàn)場實(shí)體工程的審查，通過實(shí)體質(zhì)量檢測對照，檢查項目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實(shí)際管理效果,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)：,設(shè)計交底,施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)：,工序質(zhì)量控制點(diǎn)、停止點(diǎn)交底,施工樣板交底,施工單位、監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗批過程責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,項目工程部

11、關(guān)鍵工序檢驗批復(fù)檢責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,工序交接檢、關(guān)鍵驗收責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系實(shí)體對照部分的檢查重點(diǎn)：,工程防滲漏質(zhì)量控制,工程防開裂質(zhì)量控制,精裝修觀感質(zhì)量控制,園林景觀工程細(xì)部質(zhì)量控制,空間尺寸偏差質(zhì)量控制,門窗、設(shè)備成品保護(hù)質(zhì)量控制,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,投資論證及收益跟蹤,目標(biāo)成本、動態(tài)成本跟蹤,投資決策及 收益跟蹤體系,階段性成果 管理體系,運(yùn)營決策 管理體系,進(jìn)度計劃 管理體系,目標(biāo)成本 管理體系,降低投資風(fēng)險 項目收益控制,降低運(yùn)營風(fēng)險 項目質(zhì)量控制,明確管理職責(zé) 提高決策效率,計劃編制質(zhì)量

12、 提高決策效率,成本控制與預(yù)警成本敏感性分析,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系,資金預(yù)算 管理體系,預(yù)算制定滾動資金計劃控制,防范經(jīng)營風(fēng)險 提高資金使用率,實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益目標(biāo),龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項目啟動階段：,取得土地中標(biāo)通知書方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出,階段起止點(diǎn)：,所含子成果：,.概念設(shè)計方案研發(fā),.項目定位報告營銷,.成本敏感分析、價值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報告成本,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項目啟動階段：,所含子成果：,.售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃營銷,.項目一、二級計劃項目負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司P

13、MO,.投資分析模型（啟動）投資分析專員,.方案設(shè)計任務(wù)書研發(fā),.景觀方案設(shè)計任務(wù)書研發(fā),.精裝房定位、限價及實(shí)施方案研發(fā)、造價及工程,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項目定位報告：,1、市場目標(biāo)客戶群市調(diào)成果（自己調(diào)查第三方調(diào)查）； 市場調(diào)查表模板,2、目標(biāo)客戶群敏感點(diǎn)中的賣點(diǎn)敏感點(diǎn)（5項）、瑕疵敏感點(diǎn) （5項）、價格敏感區(qū)間等與項目土地預(yù)案中的假設(shè)賣點(diǎn)、 瑕疵控制點(diǎn)的吻合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點(diǎn)； 客戶敏感點(diǎn)分析模板,3、市場目標(biāo)客戶群集體的文化歷史敏感點(diǎn)、興趣愛好、消 費(fèi)習(xí)慣、家庭構(gòu)成、交通習(xí)慣、職業(yè)收入等分析； 目標(biāo)客戶信息分析（模板）,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工

14、程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項目定位報告：,4、市場目標(biāo)客戶群的信息接受習(xí)慣和項目傳播通道的選擇：,5、項目建筑戶型、立面、景觀、配套、案名、推廣調(diào)性 的方向性確定（市調(diào)時應(yīng)用圖片、照片、模型等來表述 意向和對目標(biāo)客戶群進(jìn)行測試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來訪路徑、標(biāo)識指引及樓盤印象管理；場地 包裝、示范環(huán)境、樣板房售樓處）選擇安排（應(yīng)用圖 片、照片、模型必要的文字說明）； 項目銷售產(chǎn)品建議書（模板),6、銷售的定位標(biāo)桿和價格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)及借力策略，與本項 目必須區(qū)隔的項目假設(shè)及區(qū)隔、差異化借力策略,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項目定位報告：,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理

15、, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例售樓處、樣板房計劃：,1、售樓處定位、位置（應(yīng)附圖）及面積；,2、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）范圍、位置：含客戶停車區(qū)域選擇；,3、樣板房位置（應(yīng)附圖）、數(shù)量、裝修風(fēng)格建議（用圖片、 照片或模型表達(dá)）；,4、交通組織流線：客戶到現(xiàn)場交通線路分析、戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見、客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案及銷售導(dǎo)視；,5、示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系、有利、不利因素及處理建議；,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例售樓處、樣板房計劃：,6、本項目預(yù)算及競爭樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對比及參考價格；,7、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）市政、景觀先行實(shí)施方案分析；,8、本方案與其他方案的優(yōu)劣勢分析（方案

16、比較、應(yīng)附圖）；,9、修建、裝修進(jìn)場、家具布置、開放等計劃安排,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,投資決策,工程管理 （常規(guī)理解）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理

17、與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是項目工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié),工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計、銷售、物業(yè)服務(wù)、后評估等階段,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,市場主體（外部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體包括發(fā)展商、勘察設(shè)計院、施工、監(jiān)理、營銷策劃公司（房地產(chǎn)銷售代理商）、造價咨詢,協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購部、項目拓展部（報批報建）、財務(wù)部等多個管理部門,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的

18、項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,項目運(yùn)營管理提高了項目工程管理的效率：,項目運(yùn)營管理依據(jù)項目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營流程，對項目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來的管理效率下降，由工程推動轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖空w運(yùn)營推動。項目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場的質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,項目運(yùn)營管理提高了項目工程管理的質(zhì)量：,項目運(yùn)營管理通過對業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平

19、行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計工程質(zhì)量保證、采購工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營銷語言與規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計語言），降低項目經(jīng)營風(fēng)險，保證了項目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理：,項目運(yùn)營管理提高了項目風(fēng)險控制能力：,項目運(yùn)營管理可以對項目運(yùn)營進(jìn)程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行過程管理，及時發(fā)現(xiàn)項目正常運(yùn)營存在的風(fēng)險，并進(jìn)行提前的預(yù)警和預(yù)控。避免了因為專業(yè)不平衡導(dǎo)致項目工程管理風(fēng)險加大,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)

20、量管理理念,二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā),三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗批質(zhì)量管理,四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理,五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計工程質(zhì)量保障,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對工程質(zhì)量的保障,七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃,八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理,九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗收管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化：,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對完善：,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗。沒有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證

21、體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保體系管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),一級“檢驗”,二級 “質(zhì)量保證”,三級“預(yù)防”,四級“完美”,特點(diǎn)：通過工程檢驗保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識 方法：低效率錯誤的使用質(zhì)量保證方法,特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具,特點(diǎn): 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估,特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化

22、 方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估,質(zhì)量管理的提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級：,第一級：施工質(zhì)量檢驗,企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質(zhì)量檢驗來保障工程質(zhì)量，通過臨時性的隱蔽驗收、分部分項工程驗收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決,設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗，產(chǎn)品的設(shè)計與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知識需要完善,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第二級：工程質(zhì)量保證,企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場的工程質(zhì)量檢驗來實(shí)現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量

23、檢驗行為和施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理,設(shè)計質(zhì)量的測定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計質(zhì)量對工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第三級：工程質(zhì)量預(yù)防,設(shè)計與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計、招標(biāo)采購、成本、合約等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量,施工環(huán)節(jié)的手工化操作

24、很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識還有待提升。全員質(zhì)量意識尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第四級：零缺陷管理（相對歸零）,企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識到工程質(zhì)量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則：,1.樹立正確的質(zhì)量管理理念：,2.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須是“零缺陷

25、”：,3.以“品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價”衡量質(zhì)量：,4.以“防患于未然”為質(zhì)量管理的制度：,5.以“全面質(zhì)量管理”為改進(jìn)的基礎(chǔ)：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)：,工程質(zhì)量施工質(zhì)量,工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任,工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計管理部門，設(shè)計階段應(yīng)對企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計防控的有效措施,成本控制是在保證工程質(zhì)量可靠性的前提下，形成有效的價格競爭機(jī)制,招標(biāo)文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某別墅項目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以

26、增加銷售賣點(diǎn)。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復(fù)檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付后只要一下暴雨，80以上空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目施工圖的屋面防水構(gòu)造 設(shè)計：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注,思考60秒

27、：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。項目交付三個月后，30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目屋面采用倒置式屋面設(shè)計：防水層選用甲方指定分包SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗各個環(huán)節(jié)并驗收合格，甲方工

28、程部屋面閉水試驗復(fù)檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩?zhàn)?。施工單位?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某地產(chǎn)項目地下車庫防水，原設(shè)計選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計改用雙組分

29、JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬元受到公司嘉獎。后期該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬元。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析：,房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷,成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價值綜合評定（不合格的代價），不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析,采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性

30、，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求,采購部門在材料、設(shè)備招標(biāo)采購中提出技術(shù)指標(biāo)參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計部門確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)過工程管理部門確認(rèn),上述案例均屬于屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對性的予以改進(jìn)。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)全面工程質(zhì)量管理的概念：,質(zhì)量策劃：,確定與項目相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并決定如何滿足這些標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)量保證：,定期評價總體項目績效，制定階段性

31、質(zhì)量管理目標(biāo)，以提供項目滿足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的信心,質(zhì)量控制：,監(jiān)控具體項目結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)措施來消除導(dǎo)致績效不令人滿意的原因,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要外部因素（前五位）：,1.監(jiān)理公司未實(shí)行有效監(jiān)管,2.施工單位質(zhì)保體系不健全,3.設(shè)計施工圖質(zhì)量不完善,4.總、分包單位不履行管理、配合職責(zé),5.勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要內(nèi)部因素（前五位）：,1.工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足,2.計劃工期過短，合理工序穿插、

32、技術(shù)間歇無法保障,3.設(shè)計變更過多,4.招標(biāo)文件、合約文件中技術(shù)管理部分約定不清,5.對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工程質(zhì)量策劃對外部資源管理能力的分析：,設(shè)計單位對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：,施工單位對工程質(zhì)量的影響：,國家現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)對工程質(zhì)量的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 設(shè)計單位對工程管理的影響：,施工圖設(shè)計深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計節(jié)點(diǎn)圖或引用節(jié)點(diǎn)圖集錯誤，無法滿足施工需要,設(shè)計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 設(shè)計單位對工

33、程管理的影響：,建設(shè)部2007年對全國設(shè)計單位做的強(qiáng)制性設(shè)計規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行的普查：全中國沒有一家設(shè)計單位的設(shè)計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計規(guī)范的情況,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 設(shè)計單位對工程管理的影響：,龍湖地產(chǎn)通過其對業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評估、設(shè)計質(zhì)量后評估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近31.6左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計不合理、設(shè)計錯漏碰缺等設(shè)計缺陷引起的。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒 倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？ 設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,

34、思考60秒 該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒 該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評估的案例：,設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,露臺 女兒墻保溫 節(jié)點(diǎn) 做法 示意圖,強(qiáng)制節(jié)能前,強(qiáng)制節(jié)能后,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計后評估的設(shè)計修改：,露臺女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。扁鋼出

35、保溫處周圈應(yīng)用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴(yán)禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應(yīng)，導(dǎo)致外墻串水滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒 該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？,室外陽光房與外墻交界處的節(jié)點(diǎn)示意圖,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 監(jiān)理管理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,以鋁合金門窗安裝為例,哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？,如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域,以屋面防水施工為例,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區(qū)別?,以衛(wèi)生間防水工程檢驗批驗收與衛(wèi)生間

36、防水工程隱蔽驗收為例,以10萬的高層住宅、2萬的多層花園洋房為例,如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？,集團(tuán)內(nèi)部大多數(shù)工程管理人員在抱怨監(jiān)理單位工作不合格的同時，并不清楚合格監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)是什么，自然更不清楚如何管理監(jiān)理單位。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的監(jiān)理工作要求細(xì)則，明確監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。修改監(jiān)理招標(biāo)文件及合約文件, 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢驗要求不明確,監(jiān)理工程師責(zé)任制不落實(shí),對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報價改為成本利潤稅金現(xiàn)場監(jiān)理獎金的競

37、價模式。制定現(xiàn)場監(jiān)理階段性獎懲考評管理工具,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 施工單位對工程質(zhì)量的影響：,建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系,勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 施工單位對工程質(zhì)量的影響：,建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，在無形中大量不必要的管理費(fèi)、承包費(fèi)等增加甲方建設(shè)成本的同時，工程質(zhì)量也無法得到有效保證,在普遍采用項目承包模式的形勢下，建筑施工企業(yè)

38、過多考慮經(jīng)濟(jì)效益，對其內(nèi)部施工成本控制的關(guān)注度遠(yuǎn)大于對工程質(zhì)量、進(jìn)度的重視,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 施工單位的選擇對工程成本控制的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響：,施工單位缺乏有效的工程質(zhì)量保證體系,施工項目質(zhì)保體系不健全，項目經(jīng)理質(zhì)量意識薄弱，質(zhì)量管理人員配備不足，質(zhì)量管理能力、技術(shù)管理能力不足,對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確施工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求。完善施工單位招標(biāo)文件、合約文件。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響：,施工單位過程質(zhì)量控制能力不足,

39、關(guān)鍵性工序、細(xì)部工序、工序技術(shù)間歇、總分包交接工序等質(zhì)量管理能力不足。,對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確甲方參與的工序檢驗管理要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)對工程管理的影響：,為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問題？,為什么工程驗收合格，項目交付時還會出現(xiàn)大量的工程質(zhì)量問題和業(yè)主投訴？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 原因分析：,國家工藝規(guī)程規(guī)定 聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)

40、處，并滲入內(nèi)墻面。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 原因分析：,保溫空腔導(dǎo)致高層建筑保溫層的抗風(fēng)壓，尤其是抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力不足,節(jié)能規(guī)范的推出，是在大量規(guī)范、圖集不配套的情況下強(qiáng)制執(zhí)行的。,用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時間的推移將產(chǎn)生老化變脆，其耐久年限（國家規(guī)定：不低于25年）與建筑壽命年限矛盾,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 原因分析：,采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴(kuò)散，極易產(chǎn)生結(jié)露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：,包

41、括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外墻滲漏的隱患,外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點(diǎn)，且便于維修,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：,包括山東省、河南省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都包含機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系。忽視了該體系對外墻型式的要求（輕質(zhì)砌體外墻很難外保溫固定錨栓均提前預(yù)埋混凝土塊）,外保溫固定錨栓對外墻輕質(zhì)砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內(nèi)墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風(fēng)險的考慮，不完

42、全符合外墻外保溫體系的特性要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫設(shè)計缺乏系統(tǒng)的體系化考慮：,外墻外保溫體系選擇的隨意性,沒有系統(tǒng)化考慮外墻防滲漏的總體設(shè)計,缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計,與外保溫體系配套的部分規(guī)范、圖集缺失,外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：,聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系,機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,外墻硬發(fā)泡聚氨酯保溫體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：,與主體結(jié)構(gòu)粘接

43、牢固，無保溫層空腔隱患,抗負(fù)風(fēng)壓能力強(qiáng)，壽命期較長,施工不受冬季環(huán)境溫度影響,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能現(xiàn)狀：,國家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程JGJ 126-2000 的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況,國家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建筑工程飾面磚粘接強(qiáng)度檢驗標(biāo)準(zhǔn)JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進(jìn)行粘接強(qiáng)度檢驗，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng)小于0.4Mpa,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 建研院與中建技術(shù)研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網(wǎng)和增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗數(shù)據(jù)：,EPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.1Mpa0.

44、2Mpa,XPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.2Mpa0.3Mpa,硬發(fā)泡聚氨酯28d抗拉強(qiáng)度：0.25Mpa0.35Mpa,聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強(qiáng)度：0.1Mpa0.2Mpa,僅靠外墻面磚抗拉強(qiáng)度檢驗無法檢驗外墻面磚防脫落的可靠性,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫需要關(guān)注的一些技術(shù)數(shù)據(jù)：,XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）,聚合物抗裂水泥沙漿的導(dǎo)熱系數(shù)：0.932 W（ m.k ）,抗裂水泥砂漿強(qiáng)度增長期短與收縮周期長形成矛盾,外墻砼墻面（6m6m）年最大溫差形變：4.8,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗合格：,外保溫體系

45、下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處,外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾面及保溫層多處于飽水狀態(tài),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗合格：,外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因為粘接不老造成的重力拉拔導(dǎo)致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴(yán)，造成潮氣的進(jìn)入，引起晝夜間的反復(fù)膨脹及凍融，極易導(dǎo)致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 中國建研院外墻外保溫貼面磚長效耐候試驗：,中國

46、建筑設(shè)計研究院對目前國內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗檢查：通過1500組的試驗檢查，根據(jù)試驗結(jié)果數(shù)據(jù)分析：目前國內(nèi)沒有一個項目外墻面磚能夠通過長效的耐候性試驗檢測,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國家分部分項工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,國家相關(guān)分部分項工程驗收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗內(nèi)容包括分為主控項目（保證項目）檢查和一般項目（允許偏差項目）檢查。當(dāng)檢查合格率對于一定比例時，只需對比例抽檢發(fā)現(xiàn)的不合格項進(jìn)行整改，即可判定該分部分項工程整體驗收合格,項目交付業(yè)主驗收時，對于業(yè)主而言不存在抽樣驗收比例問題，任何一個點(diǎn)存在質(zhì)量問題都認(rèn)為該房屋工程質(zhì)量不合格,龍湖地產(chǎn)工

47、程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國家分部分項工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,國家相關(guān)分部分項工程驗收屬于事后檢驗，對施工過程的質(zhì)量控制無法控制。強(qiáng)調(diào)過程質(zhì)量控制的國家相關(guān)工程檢驗批驗收規(guī)定，其檢查重點(diǎn)、檢查要求不明確，對部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制缺失。無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制的基本需要,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國家分部分項工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求,對所需檢驗項目的檢驗方法沒有明確要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),施工人員,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)

48、, 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計、招標(biāo)及合約的預(yù)防：,通過設(shè)計預(yù)防解決飄窗滲漏：,飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？,思考60秒：,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計、招標(biāo)及合約的預(yù)防：,通過合約預(yù)防解決穿外墻套管滲漏：,一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰穿管誰封堵，當(dāng)總包合約約定不清時，甲方往往交由市政施工單位進(jìn)行封堵,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)

49、的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗收、分部分項工程驗收等事后檢驗的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項目的整體質(zhì)量。施工中如甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之所以工程質(zhì)量一直未得到有效改善，其中相當(dāng)重要的原因是甲方工程師不參與工序質(zhì)量檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量

50、保證體系與重點(diǎn), 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,龍湖地產(chǎn)工程技術(shù)質(zhì)量中心曾經(jīng)對集團(tuán)所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近34.3%的人員認(rèn)為工序質(zhì)量檢驗、檢驗批驗收管理等工作，按國家相關(guān)工程管理規(guī)定，屬于施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)做的工作。甲方只需要對結(jié)果進(jìn)行檢驗即可。,傳統(tǒng)的工程管理方法在外部資源，尤其是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量控制能力不足時，應(yīng)及時進(jìn)行改進(jìn)以適應(yīng)并滿足工程質(zhì)量控制的需要,龍湖地產(chǎn)的工序管理，是其工程管理的主要特點(diǎn)之一,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制的四項主要內(nèi)容：,嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程：,施工技術(shù)交底、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工細(xì)部交底、施工樣板

51、及樣板施工工藝檢驗。,主動控制工序活動條件的質(zhì)量：,明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制的四項主要內(nèi)容：,及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量：,施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢等,設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)）,進(jìn)行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的概念及設(shè)置目的：,工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置的原則或為關(guān)鍵部位、或為薄弱環(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)問題的工序。以便在一定時期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行

52、強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的管理要求：,工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗管理要求等同于隱蔽工程驗收，在工序驗收合格前，嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。,工序質(zhì)量控制點(diǎn)作為過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)，應(yīng)按檢驗批劃分及管理要求，進(jìn)行工程質(zhì)保體系控制的責(zé)任管理,甲方對工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗，其重點(diǎn)應(yīng)放在根據(jù)檢驗結(jié)果與實(shí)際要求的偏差，發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系、監(jiān)理質(zhì)保體系運(yùn)行中存在的問題，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量環(huán)控制的失控環(huán)節(jié)。切忌僅就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要求進(jìn)行整改。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的原則：,控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為,控制材料的質(zhì)量和性能,控制關(guān)鍵工

53、序的操作行為,控制關(guān)鍵的施工順序,控制合理的技術(shù)間歇,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的十項原則：,控制常見的施工質(zhì)量通病,控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用,控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序,控制關(guān)鍵的施工工法,控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的必要性：,上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置及甲方檢驗批管理要求，按傳統(tǒng)的工程管理理解，都不屬于需要甲方親自參與檢驗的范圍,上述工序質(zhì)量控制能力的強(qiáng)弱，都是業(yè)主對開發(fā)商工程質(zhì)量投訴比例較高，投訴索賠較多的部位,上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置，都屬于施工單位在實(shí)際施工管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的“錯

54、誤”，且監(jiān)理單位往往疏于關(guān)鍵工序質(zhì)量環(huán)節(jié)控制的管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,地下室防滲漏質(zhì)量檢驗：,1.基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強(qiáng)化防水節(jié)點(diǎn)檢驗,2.地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗,3.地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗,4.地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗,5.底板變形縫、后澆帶附加加強(qiáng)層檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,6.底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗,7.樁頭附加防水層及防水收頭檢驗,8.穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗,9.穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴(kuò)孔檢驗,10.穿墻螺桿孔洞附加

55、防水層檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,11.出地下室頂板室外管道預(yù)留孔洞鑿毛、清理檢驗,12.預(yù)留孔洞吊模質(zhì)量檢驗,13.預(yù)留孔洞分次封堵檢驗,14.出地下室頂板室外管道附加防水層檢驗,15.地下室頂板防水構(gòu)造檢驗（重點(diǎn)：分格縫、隔離層）,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間偏差檢驗：,1.每層的主體施工測量、放線檢驗,2.模板工程的軸線、標(biāo)高、平整度、垂直度、起拱,3.模板工程的固定、支撐、接縫、表面清理檢驗,4.模板工程的柱、梁、墻截面尺寸檢驗,5.電梯井道坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗,

56、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,6.預(yù)埋件規(guī)格、位置、固定檢驗,7.預(yù)留孔洞坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗,8.砼翻邊、企口部位高差、幾何尺寸檢驗,9.廁浴間穿樓板管道梯形預(yù)埋件檢驗,10.外墻空調(diào)孔洞、穿墻螺桿孔洞預(yù)留坡度檢驗,11.鋼筋工程措施鋼筋檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,12.鋼筋工程馬櫈位置、間距、固定檢驗,13.砼塌落度、流動性檢驗,14.梁、板施工縫、后澆帶留置措施檢驗,15.砼養(yǎng)護(hù)措施檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,砌體防開裂、防滲漏檢驗：,1

57、.砌體工程的軸線、放線檢驗,2.砌體工程的基層清掃檢驗,3.輕質(zhì)砌體砌筑前提前12天提前濕水檢驗,4.砌體工程的底砌檢驗（軸線、房間方正）,5.砌體工程的皮樹桿檢驗,6.砌體工程的拉結(jié)鋼筋、構(gòu)造柱鋼筋檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.砌體工程的砼埋塊位置、規(guī)格檢驗,8.每天砌筑高度不超過1.2米檢驗,9.門窗洞口位置、尺寸檢驗,10.梁板底間隔7天后允許頂砌檢驗,11.頂砌排磚方式檢驗,12.預(yù)埋管線墻體開槽、修補(bǔ)檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,抹灰防開裂、防滲漏檢驗：,1.穿墻螺桿孔洞、腳手架眼

58、等分次封堵檢驗,2.砌筑灰縫、頭眼瞎縫檢驗,3.空調(diào)套管、預(yù)埋件檢驗,4.后剔鑿預(yù)埋管線修補(bǔ)質(zhì)量、間歇檢驗,5.基層清理、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗,6.素水泥漿結(jié)合層檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.抗裂鋼絲網(wǎng)規(guī)格、位置、固定方式檢驗,8.外墻抹灰分隔條檢、門窗耐候膠打膠條檢驗,9.抹灰平整度、垂直度、陰陽角方正控制措施檢驗,10.分層抹灰厚度、錯縫位置檢驗,11.兩次找平24小時內(nèi)間隔要求檢驗,12.抹灰養(yǎng)護(hù)措施檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,衛(wèi)生間防滲漏檢驗：,1.穿樓板孔洞鑿毛、清理檢

59、驗,2.吊洞吊模質(zhì)量檢驗,3. UPVC穿樓板管道毛化、甩砂質(zhì)量檢驗,4.吊洞砼分次封堵檢驗,5.結(jié)構(gòu)閉水試驗檢驗,6.暗埋管道打壓試驗檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.后澆砼門檻檢驗,8.防水基層檢驗,9.管根、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及細(xì)部做法檢驗,10.防水層高度、厚度及涂布間隔檢驗,11.防水層閉水試驗檢驗,12.保護(hù)層施工、成品保護(hù)措施檢驗,12.保護(hù)層閉水試驗檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,門窗防滲漏檢驗：,1.門窗洞口偏差及洞口工序交接檢驗,2.門窗洞口偏差修補(bǔ)檢驗,3.門窗外框、分隔、對角線尺寸檢驗,4.門窗正側(cè)面垂直度、上口水平度、直線度檢驗,5.門窗外框防腐檢驗,6.門窗外框、端部防排水及密封檢驗,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.門窗外框與結(jié)構(gòu)固定檢驗,8.門窗外框與結(jié)構(gòu)間塞縫前成品保護(hù)及塞縫清理檢驗,9.門窗外框與結(jié)構(gòu)間分次塞縫、發(fā)泡膠施打檢驗,10.門窗臨時固定墊塊拆除、臨時固定墊塊拆除處清理檢驗,11.臨時固定