龍湖工程精細(xì)化管理

1、龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,2010年6月19-20日,龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計(jì)劃保證體系與重點(diǎn),第四部分、龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合,第五部分、通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理,龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,What 是什么？ Why 為什么做？ When 什么時(shí)間做？ Where 哪些公司做？ Who 誰(shuí)來(lái)做？ How 如何做？,先知其策，然后行；先共其策，然后知；,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理,二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖

2、地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理,重慶地區(qū)公司1995年,成都地區(qū)公司2004年11月,西安地區(qū)公司2007年9月,上海地區(qū)公司2007年11月,北京總部2002年12月,龍湖地產(chǎn)：創(chuàng)建于1995年，成長(zhǎng)于重慶,發(fā)展于區(qū)域性全國(guó)擴(kuò)張。龍湖集團(tuán)總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個(gè)地區(qū)公司。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無(wú)錫、常州、沈陽(yáng)大連等全國(guó)11個(gè)城市的項(xiàng)目。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級(jí)公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。 從2004年起，龍湖地產(chǎn)在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的發(fā)展

3、階段。自2007年起其，其年均銷售業(yè)績(jī)均在百億以上,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理,龍湖地產(chǎn)：產(chǎn)品線的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速?gòu)?fù)制和工程成熟經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。造成工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理,產(chǎn)品類型 上下疊拼HOUSE 左右疊拼HOUSE 多層花園洋房 高層公寓 SOHO商務(wù)公寓 購(gòu)物中心 底層商鋪 廉租房,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理,爆發(fā)點(diǎn)一 成都公司成立,爆發(fā)點(diǎn)二 多業(yè)態(tài)開發(fā),爆發(fā)點(diǎn)三 上海、西安公司成立,爆發(fā)點(diǎn)四 房地產(chǎn)宏觀形勢(shì),龍湖地產(chǎn) 企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理, 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展

4、對(duì)工程管理的影響：,自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大,重慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo),社會(huì)環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大,地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求,多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾,住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理, 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響：,管理跨度增加，總部與項(xiàng)目之間的管理權(quán)責(zé)不清,總部工程管理要求與項(xiàng)目一線實(shí)際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員,決策信息增加，溝通效率降低,電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程,依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上

5、升,成都龍湖晶藍(lán)半島595套房屋，項(xiàng)目工程部總計(jì)參與1.86萬(wàn)次檢查,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理, 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響：,外部資源專業(yè)能力下降，導(dǎo)致工程管理難度增加,龍湖地產(chǎn)的工序檢驗(yàn)批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收,內(nèi)部分工細(xì)化，項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)管理體系不健全,各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致責(zé)任無(wú)法落實(shí)：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn),企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)致員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行力下降,工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,職能管理型,矩陣式管理型,項(xiàng)目管理型,總經(jīng)理,（龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,龍湖地產(chǎn)的

6、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理模式中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過大帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。也避免了在平衡矩陣項(xiàng)目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。同時(shí)也強(qiáng)化了總部對(duì)地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制的管理,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部、地區(qū)公司、項(xiàng)目工程管理職責(zé)的劃分：,集團(tuán)工程技術(shù) 質(zhì)量中心,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項(xiàng) 目 一,（萬(wàn)科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項(xiàng) 目 一,（龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)

7、地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部定期或不定期對(duì)項(xiàng)目工程部所管理的實(shí)體工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，根據(jù)檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評(píng)分,缺點(diǎn)：受建造過程影響，檢查對(duì)關(guān)鍵的質(zhì)量過程無(wú)法得到有效 控制。 工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實(shí)體檢查無(wú)法檢驗(yàn)項(xiàng)目工程部的質(zhì)量 管理能力。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點(diǎn)不明確，挑“毛病”很容易,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部參與項(xiàng)目工程部組織的關(guān)鍵驗(yàn)收（如結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、門窗驗(yàn)收等）或分戶驗(yàn)收，根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行評(píng)分,缺點(diǎn)：工程質(zhì)量管

8、理是依靠質(zhì)量預(yù)防、過程控制、結(jié)果檢驗(yàn)等 方式實(shí)現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗(yàn)，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工，就是造成默認(rèn)質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵驗(yàn)收,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點(diǎn)：總部缺乏對(duì)項(xiàng)目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評(píng)價(jià)的管理考評(píng)工具。單純依靠技術(shù)方案、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗(yàn)批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無(wú)法解決執(zhí) 行力落實(shí)情況 總部面臨多項(xiàng)目檢查容易受人情評(píng)價(jià)因素影響公正性,總部定期或不定期檢查項(xiàng)目工程部對(duì)施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量，通過實(shí)體

9、質(zhì)量檢查進(jìn)行對(duì)照，按檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評(píng)分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點(diǎn)：需要總部對(duì)工程質(zhì)保體系管理工具、工程質(zhì)量過程的責(zé)任 控制管理工具等進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)方可進(jìn)行第三方檢驗(yàn)費(fèi)用,總部設(shè)定項(xiàng)目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評(píng)價(jià)的考核工具，設(shè)計(jì)關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)任記錄，委托第三方檢查項(xiàng)目工程管理質(zhì)量，并通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對(duì)照，安考核工具進(jìn)行評(píng)分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點(diǎn)：,基礎(chǔ)管理檢查：通過對(duì)內(nèi)業(yè)資料的審查，檢查項(xiàng)目工程部

10、工程質(zhì)保體系管理要求，檢查項(xiàng)目工程部對(duì)施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力。,實(shí)體工程檢查：通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的審查，通過實(shí)體質(zhì)量檢測(cè)對(duì)照，檢查項(xiàng)目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實(shí)際管理效果,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)：,設(shè)計(jì)交底,施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)：,工序質(zhì)量控制點(diǎn)、停止點(diǎn)交底,施工樣板交底,施工單位、監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批過程責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,項(xiàng)目工程部

11、關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批復(fù)檢責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,工序交接檢、關(guān)鍵驗(yàn)收責(zé)任記錄表（非標(biāo)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：,工程管理質(zhì)保體系實(shí)體對(duì)照部分的檢查重點(diǎn)：,工程防滲漏質(zhì)量控制,工程防開裂質(zhì)量控制,精裝修觀感質(zhì)量控制,園林景觀工程細(xì)部質(zhì)量控制,空間尺寸偏差質(zhì)量控制,門窗、設(shè)備成品保護(hù)質(zhì)量控制,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理,投資論證及收益跟蹤,目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本跟蹤,投資決策及 收益跟蹤體系,階段性成果 管理體系,運(yùn)營(yíng)決策 管理體系,進(jìn)度計(jì)劃 管理體系,目標(biāo)成本 管理體系,降低投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益控制,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目質(zhì)量控制,明確管理職責(zé) 提高決策效率,計(jì)劃編制質(zhì)量

12、 提高決策效率,成本控制與預(yù)警成本敏感性分析,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系,資金預(yù)算 管理體系,預(yù)算制定滾動(dòng)資金計(jì)劃控制,防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 提高資金使用率,實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益目標(biāo),龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目啟動(dòng)階段：,取得土地中標(biāo)通知書方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出,階段起止點(diǎn)：,所含子成果：,.概念設(shè)計(jì)方案研發(fā),.項(xiàng)目定位報(bào)告營(yíng)銷,.成本敏感分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告成本,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目啟動(dòng)階段：,所含子成果：,.售樓處、樣板房選址、定位及開放計(jì)劃營(yíng)銷,.項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司P

13、MO,.投資分析模型（啟動(dòng)）投資分析專員,.方案設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā),.景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā),.精裝房定位、限價(jià)及實(shí)施方案研發(fā)、造價(jià)及工程,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目定位報(bào)告：,1、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群市調(diào)成果（自己調(diào)查第三方調(diào)查）； 市場(chǎng)調(diào)查表模板,2、目標(biāo)客戶群敏感點(diǎn)中的賣點(diǎn)敏感點(diǎn)（5項(xiàng)）、瑕疵敏感點(diǎn) （5項(xiàng)）、價(jià)格敏感區(qū)間等與項(xiàng)目土地預(yù)案中的假設(shè)賣點(diǎn)、 瑕疵控制點(diǎn)的吻合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點(diǎn)； 客戶敏感點(diǎn)分析模板,3、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群集體的文化歷史敏感點(diǎn)、興趣愛好、消 費(fèi)習(xí)慣、家庭構(gòu)成、交通習(xí)慣、職業(yè)收入等分析； 目標(biāo)客戶信息分析（模板）,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工

14、程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目定位報(bào)告：,4、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道的選擇：,5、項(xiàng)目建筑戶型、立面、景觀、配套、案名、推廣調(diào)性 的方向性確定（市調(diào)時(shí)應(yīng)用圖片、照片、模型等來(lái)表述 意向和對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行測(cè)試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來(lái)訪路徑、標(biāo)識(shí)指引及樓盤印象管理；場(chǎng)地 包裝、示范環(huán)境、樣板房售樓處）選擇安排（應(yīng)用圖 片、照片、模型必要的文字說明）； 項(xiàng)目銷售產(chǎn)品建議書（模板),6、銷售的定位標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)及借力策略，與本項(xiàng) 目必須區(qū)隔的項(xiàng)目假設(shè)及區(qū)隔、差異化借力策略,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目定位報(bào)告：,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理

15、, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例售樓處、樣板房計(jì)劃：,1、售樓處定位、位置（應(yīng)附圖）及面積；,2、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）范圍、位置：含客戶停車區(qū)域選擇；,3、樣板房位置（應(yīng)附圖）、數(shù)量、裝修風(fēng)格建議（用圖片、 照片或模型表達(dá)）；,4、交通組織流線：客戶到現(xiàn)場(chǎng)交通線路分析、戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見、客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案及銷售導(dǎo)視；,5、示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系、有利、不利因素及處理建議；,龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理, 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例售樓處、樣板房計(jì)劃：,6、本項(xiàng)目預(yù)算及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對(duì)比及參考價(jià)格；,7、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）市政、景觀先行實(shí)施方案分析；,8、本方案與其他方案的優(yōu)劣勢(shì)分析（方案

16、比較、應(yīng)附圖）；,9、修建、裝修進(jìn)場(chǎng)、家具布置、開放等計(jì)劃安排,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,投資決策,工程管理 （常規(guī)理解）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

17、與項(xiàng)目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié),工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)服務(wù)、后評(píng)估等階段,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,市場(chǎng)主體（外部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)主體包括發(fā)展商、勘察設(shè)計(jì)院、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷策劃公司（房地產(chǎn)銷售代理商）、造價(jià)咨詢,協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購(gòu)部、項(xiàng)目拓展部（報(bào)批報(bào)建）、財(cái)務(wù)部等多個(gè)管理部門,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的

18、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的效率：,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理依據(jù)項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項(xiàng)目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來(lái)的管理效率下降，由工程推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)推動(dòng)。項(xiàng)目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量：,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理通過對(duì)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平

19、行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保證、采購(gòu)工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營(yíng)銷語(yǔ)言與規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)語(yǔ)言），降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析, 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制能力：,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可以對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行過程管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行提前的預(yù)警和預(yù)控。避免了因?yàn)閷I(yè)不平衡導(dǎo)致項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)加大,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)

20、量管理理念,二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā),三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗(yàn)批質(zhì)量管理,四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理,五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保障,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對(duì)工程質(zhì)量的保障,七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃,八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理,九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗(yàn)收管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化：,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對(duì)完善：,國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。沒有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒有形成項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證

21、體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保體系管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),一級(jí)“檢驗(yàn)”,二級(jí) “質(zhì)量保證”,三級(jí)“預(yù)防”,四級(jí)“完美”,特點(diǎn)：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí) 方法：低效率錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法,特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具,特點(diǎn): 開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問題模式分析評(píng)估,特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化

22、 方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估,質(zhì)量管理的提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級(jí)：,第一級(jí)：施工質(zhì)量檢驗(yàn),企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)來(lái)保障工程質(zhì)量，通過臨時(shí)性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知識(shí)需要完善,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第二級(jí)：工程質(zhì)量保證,企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場(chǎng)的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量

23、檢驗(yàn)行為和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理,設(shè)計(jì)質(zhì)量的測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第三級(jí)：工程質(zhì)量預(yù)防,設(shè)計(jì)與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動(dòng)配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量,施工環(huán)節(jié)的手工化操作

24、很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。全員質(zhì)量意識(shí)尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),第四級(jí)：零缺陷管理（相對(duì)歸零）,企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則：,1.樹立正確的質(zhì)量管理理念：,2.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須是“零缺陷

25、”：,3.以“品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價(jià)”衡量質(zhì)量：,4.以“防患于未然”為質(zhì)量管理的制度：,5.以“全面質(zhì)量管理”為改進(jìn)的基礎(chǔ)：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)：,工程質(zhì)量施工質(zhì)量,工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任,工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段應(yīng)對(duì)企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施,成本控制是在保證工程質(zhì)量可靠性的前提下，形成有效的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,招標(biāo)文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種植庭院，以

26、增加銷售賣點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨，80以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目施工圖的屋面防水構(gòu)造 設(shè)計(jì)：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注,思考60秒

27、：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。項(xiàng)目交付三個(gè)月后，30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)：防水層選用甲方指定分包SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)并驗(yàn)收合格，甲方工

28、程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩?zhàn)印Ｊ┕挝粐?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)防水，原設(shè)計(jì)選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用雙組分

29、JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬(wàn)元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬(wàn)元。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析：,房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購(gòu)成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場(chǎng)工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測(cè)等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯(cuò)誤判斷,成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評(píng)定（不合格的代價(jià)），不能簡(jiǎn)單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析,采購(gòu)環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對(duì)材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理的可行性和有效性

30、，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求,采購(gòu)部門在材料、設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)中提出技術(shù)指標(biāo)參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計(jì)部門確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)過工程管理部門確認(rèn),上述案例均屬于屬于以采購(gòu)質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會(huì)采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對(duì)性的予以改進(jìn)。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)全面工程質(zhì)量管理的概念：,質(zhì)量策劃：,確定與項(xiàng)目相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并決定如何滿足這些標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)量保證：,定期評(píng)價(jià)總體項(xiàng)目績(jī)效，制定階段性

31、質(zhì)量管理目標(biāo)，以提供項(xiàng)目滿足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的信心,質(zhì)量控制：,監(jiān)控具體項(xiàng)目結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)措施來(lái)消除導(dǎo)致績(jī)效不令人滿意的原因,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要外部因素（前五位）：,1.監(jiān)理公司未實(shí)行有效監(jiān)管,2.施工單位質(zhì)保體系不健全,3.設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量不完善,4.總、分包單位不履行管理、配合職責(zé),5.勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要內(nèi)部因素（前五位）：,1.工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足,2.計(jì)劃工期過短，合理工序穿插、

32、技術(shù)間歇無(wú)法保障,3.設(shè)計(jì)變更過多,4.招標(biāo)文件、合約文件中技術(shù)管理部分約定不清,5.對(duì)新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工程質(zhì)量策劃對(duì)外部資源管理能力的分析：,設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)對(duì)工程質(zhì)量的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響：,施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或引用節(jié)點(diǎn)圖集錯(cuò)誤，無(wú)法滿足施工需要,設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 設(shè)計(jì)單位對(duì)工

33、程管理的影響：,建設(shè)部2007年對(duì)全國(guó)設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行的普查：全中國(guó)沒有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響：,龍湖地產(chǎn)通過其對(duì)業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評(píng)估、設(shè)計(jì)質(zhì)量后評(píng)估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近31.6左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計(jì)不合理、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺等設(shè)計(jì)缺陷引起的。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：,思考60秒 倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？ 設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：,

34、思考60秒 該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：,思考60秒 該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評(píng)估的案例：,設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：,露臺(tái) 女兒墻保溫 節(jié)點(diǎn) 做法 示意圖,強(qiáng)制節(jié)能前,強(qiáng)制節(jié)能后,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計(jì)后評(píng)估的設(shè)計(jì)修改：,露臺(tái)女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。扁鋼出

35、保溫處周圈應(yīng)用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴(yán)禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應(yīng)，導(dǎo)致外墻串水滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：,思考60秒 該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？,室外陽(yáng)光房與外墻交界處的節(jié)點(diǎn)示意圖,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 監(jiān)理管理能力不足對(duì)工程質(zhì)量的影響：,以鋁合金門窗安裝為例,哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？,如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域,以屋面防水施工為例,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 管理監(jiān)理能力不足對(duì)工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別?,以衛(wèi)生間防水工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收與衛(wèi)生間

36、防水工程隱蔽驗(yàn)收為例,以10萬(wàn)的高層住宅、2萬(wàn)的多層花園洋房為例,如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？,集團(tuán)內(nèi)部大多數(shù)工程管理人員在抱怨監(jiān)理單位工作不合格的同時(shí)，并不清楚合格監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)是什么，自然更不清楚如何管理監(jiān)理單位。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的監(jiān)理工作要求細(xì)則，明確監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。修改監(jiān)理招標(biāo)文件及合約文件, 管理監(jiān)理能力不足對(duì)工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢驗(yàn)要求不明確,監(jiān)理工程師責(zé)任制不落實(shí),對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)改為成本利潤(rùn)稅金現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理獎(jiǎng)金的競(jìng)

37、價(jià)模式。制定現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理階段性獎(jiǎng)懲考評(píng)管理工具,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系,勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，在無(wú)形中大量不必要的管理費(fèi)、承包費(fèi)等增加甲方建設(shè)成本的同時(shí)，工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效保證,在普遍采用項(xiàng)目承包模式的形勢(shì)下，建筑施工企業(yè)

38、過多考慮經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)其內(nèi)部施工成本控制的關(guān)注度遠(yuǎn)大于對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度的重視,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 施工單位的選擇對(duì)工程成本控制的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 管理施工能力對(duì)工程質(zhì)量的影響：,施工單位缺乏有效的工程質(zhì)量保證體系,施工項(xiàng)目質(zhì)保體系不健全，項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量意識(shí)薄弱，質(zhì)量管理人員配備不足，質(zhì)量管理能力、技術(shù)管理能力不足,對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確施工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求。完善施工單位招標(biāo)文件、合約文件。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 管理施工能力對(duì)工程質(zhì)量的影響：,施工單位過程質(zhì)量控制能力不足,

39、關(guān)鍵性工序、細(xì)部工序、工序技術(shù)間歇、總分包交接工序等質(zhì)量管理能力不足。,對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確甲方參與的工序檢驗(yàn)管理要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)對(duì)工程管理的影響：,為什么外墻滲漏、開裂會(huì)成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問題？,為什么工程驗(yàn)收合格，項(xiàng)目交付時(shí)還會(huì)出現(xiàn)大量的工程質(zhì)量問題和業(yè)主投訴？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 原因分析：,國(guó)家工藝規(guī)程規(guī)定 聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時(shí)排出，雨水會(huì)從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)

40、處，并滲入內(nèi)墻面。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 原因分析：,保溫空腔導(dǎo)致高層建筑保溫層的抗風(fēng)壓，尤其是抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力不足,節(jié)能規(guī)范的推出，是在大量規(guī)范、圖集不配套的情況下強(qiáng)制執(zhí)行的。,用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時(shí)間的推移將產(chǎn)生老化變脆，其耐久年限（國(guó)家規(guī)定：不低于25年）與建筑壽命年限矛盾,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 原因分析：,采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴(kuò)散，極易產(chǎn)生結(jié)露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：,包

41、括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外墻滲漏的隱患,外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點(diǎn)，且便于維修,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：,包括山東省、河南省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都包含機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系。忽視了該體系對(duì)外墻型式的要求（輕質(zhì)砌體外墻很難外保溫固定錨栓均提前預(yù)埋混凝土塊）,外保溫固定錨栓對(duì)外墻輕質(zhì)砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內(nèi)墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不完

42、全符合外墻外保溫體系的特性要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫設(shè)計(jì)缺乏系統(tǒng)的體系化考慮：,外墻外保溫體系選擇的隨意性,沒有系統(tǒng)化考慮外墻防滲漏的總體設(shè)計(jì),缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì),與外保溫體系配套的部分規(guī)范、圖集缺失,外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國(guó)內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：,聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系,機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,外墻硬發(fā)泡聚氨酯保溫體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：,與主體結(jié)構(gòu)粘接

43、牢固，無(wú)保溫層空腔隱患,抗負(fù)風(fēng)壓能力強(qiáng)，壽命期較長(zhǎng),施工不受冬季環(huán)境溫度影響,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能現(xiàn)狀：,國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程JGJ 126-2000 的制定主要針對(duì)混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況,國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建筑工程飾面磚粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進(jìn)行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng)小于0.4Mpa,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 建研院與中建技術(shù)研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網(wǎng)和增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn)數(shù)據(jù)：,EPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.1Mpa0.

44、2Mpa,XPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.2Mpa0.3Mpa,硬發(fā)泡聚氨酯28d抗拉強(qiáng)度：0.25Mpa0.35Mpa,聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強(qiáng)度：0.1Mpa0.2Mpa,僅靠外墻面磚抗拉強(qiáng)度檢驗(yàn)無(wú)法檢驗(yàn)外墻面磚防脫落的可靠性,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫需要關(guān)注的一些技術(shù)數(shù)據(jù)：,XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）,聚合物抗裂水泥沙漿的導(dǎo)熱系數(shù)：0.932 W（ m.k ）,抗裂水泥砂漿強(qiáng)度增長(zhǎng)期短與收縮周期長(zhǎng)形成矛盾,外墻砼墻面（6m6m）年最大溫差形變：4.8,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格：,外保溫體系

45、下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處,外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾面及保溫層多處于飽水狀態(tài),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格：,外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因?yàn)檎辰硬焕显斐傻闹亓螌?dǎo)致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴(yán)，造成潮氣的進(jìn)入，引起晝夜間的反復(fù)膨脹及凍融，極易導(dǎo)致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗(yàn)合格根本無(wú)法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 中國(guó)建研院外墻外保溫貼面磚長(zhǎng)效耐候試驗(yàn)：,中國(guó)

46、建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)目前國(guó)內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗(yàn)檢查：通過1500組的試驗(yàn)檢查，根據(jù)試驗(yàn)結(jié)果數(shù)據(jù)分析：目前國(guó)內(nèi)沒有一個(gè)項(xiàng)目外墻面磚能夠通過長(zhǎng)效的耐候性試驗(yàn)檢測(cè),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：,國(guó)家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗(yàn)內(nèi)容包括分為主控項(xiàng)目（保證項(xiàng)目）檢查和一般項(xiàng)目（允許偏差項(xiàng)目）檢查。當(dāng)檢查合格率對(duì)于一定比例時(shí)，只需對(duì)比例抽檢發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，即可判定該分部分項(xiàng)工程整體驗(yàn)收合格,項(xiàng)目交付業(yè)主驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于業(yè)主而言不存在抽樣驗(yàn)收比例問題，任何一個(gè)點(diǎn)存在質(zhì)量問題都認(rèn)為該房屋工程質(zhì)量不合格,龍湖地產(chǎn)工

47、程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：,國(guó)家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收屬于事后檢驗(yàn)，對(duì)施工過程的質(zhì)量控制無(wú)法控制。強(qiáng)調(diào)過程質(zhì)量控制的國(guó)家相關(guān)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收規(guī)定，其檢查重點(diǎn)、檢查要求不明確，對(duì)部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制缺失。無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制的基本需要,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：,鋁合金門窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求,對(duì)所需檢驗(yàn)項(xiàng)目的檢驗(yàn)方法沒有明確要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn),施工人員,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)

48、, 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合約的預(yù)防：,通過設(shè)計(jì)預(yù)防解決飄窗滲漏：,飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？,思考60秒：,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合約的預(yù)防：,通過合約預(yù)防解決穿外墻套管滲漏：,一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時(shí)，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰(shuí)穿管誰(shuí)封堵，當(dāng)總包合約約定不清時(shí)，甲方往往交由市政施工單位進(jìn)行封堵,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)

49、的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)要求均無(wú)法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無(wú)法保障，工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效控制,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,工程項(xiàng)目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。施工中如甲方對(duì)很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度，根本無(wú)法保障工程質(zhì)量,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之所以工程質(zhì)量一直未得到有效改善，其中相當(dāng)重要的原因是甲方工程師不參與工序質(zhì)量檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量

50、保證體系與重點(diǎn), 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,龍湖地產(chǎn)工程技術(shù)質(zhì)量中心曾經(jīng)對(duì)集團(tuán)所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近34.3%的人員認(rèn)為工序質(zhì)量檢驗(yàn)、檢驗(yàn)批驗(yàn)收管理等工作，按國(guó)家相關(guān)工程管理規(guī)定，屬于施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)做的工作。甲方只需要對(duì)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)即可。,傳統(tǒng)的工程管理方法在外部資源，尤其是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量控制能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)以適應(yīng)并滿足工程質(zhì)量控制的需要,龍湖地產(chǎn)的工序管理，是其工程管理的主要特點(diǎn)之一,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容：,嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程：,施工技術(shù)交底、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工細(xì)部交底、施工樣板

51、及樣板施工工藝檢驗(yàn)。,主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量：,明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容：,及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量：,施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢等,設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)）,進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的概念及設(shè)置目的：,工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置的原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)問題的工序。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行

52、強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的管理要求：,工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，在工序驗(yàn)收合格前，嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。,工序質(zhì)量控制點(diǎn)作為過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)，應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分及管理要求，進(jìn)行工程質(zhì)保體系控制的責(zé)任管理,甲方對(duì)工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)，其重點(diǎn)應(yīng)放在根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果與實(shí)際要求的偏差，發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系、監(jiān)理質(zhì)保體系運(yùn)行中存在的問題，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量環(huán)控制的失控環(huán)節(jié)。切忌僅就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要求進(jìn)行整改。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的原則：,控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為,控制材料的質(zhì)量和性能,控制關(guān)鍵工

53、序的操作行為,控制關(guān)鍵的施工順序,控制合理的技術(shù)間歇,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的十項(xiàng)原則：,控制常見的施工質(zhì)量通病,控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用,控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序,控制關(guān)鍵的施工工法,控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的必要性：,上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置及甲方檢驗(yàn)批管理要求，按傳統(tǒng)的工程管理理解，都不屬于需要甲方親自參與檢驗(yàn)的范圍,上述工序質(zhì)量控制能力的強(qiáng)弱，都是業(yè)主對(duì)開發(fā)商工程質(zhì)量投訴比例較高，投訴索賠較多的部位,上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置，都屬于施工單位在實(shí)際施工管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的“錯(cuò)

54、誤”，且監(jiān)理單位往往疏于關(guān)鍵工序質(zhì)量環(huán)節(jié)控制的管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,地下室防滲漏質(zhì)量檢驗(yàn)：,1.基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強(qiáng)化防水節(jié)點(diǎn)檢驗(yàn),2.地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗(yàn),3.地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗(yàn),4.地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗(yàn),5.底板變形縫、后澆帶附加加強(qiáng)層檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,6.底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗(yàn),7.樁頭附加防水層及防水收頭檢驗(yàn),8.穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗(yàn),9.穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴(kuò)孔檢驗(yàn),10.穿墻螺桿孔洞附加

55、防水層檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,11.出地下室頂板室外管道預(yù)留孔洞鑿毛、清理檢驗(yàn),12.預(yù)留孔洞吊模質(zhì)量檢驗(yàn),13.預(yù)留孔洞分次封堵檢驗(yàn),14.出地下室頂板室外管道附加防水層檢驗(yàn),15.地下室頂板防水構(gòu)造檢驗(yàn)（重點(diǎn)：分格縫、隔離層）,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間偏差檢驗(yàn)：,1.每層的主體施工測(cè)量、放線檢驗(yàn),2.模板工程的軸線、標(biāo)高、平整度、垂直度、起拱,3.模板工程的固定、支撐、接縫、表面清理檢驗(yàn),4.模板工程的柱、梁、墻截面尺寸檢驗(yàn),5.電梯井道坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗(yàn),

56、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,6.預(yù)埋件規(guī)格、位置、固定檢驗(yàn),7.預(yù)留孔洞坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗(yàn),8.砼翻邊、企口部位高差、幾何尺寸檢驗(yàn),9.廁浴間穿樓板管道梯形預(yù)埋件檢驗(yàn),10.外墻空調(diào)孔洞、穿墻螺桿孔洞預(yù)留坡度檢驗(yàn),11.鋼筋工程措施鋼筋檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,12.鋼筋工程馬櫈位置、間距、固定檢驗(yàn),13.砼塌落度、流動(dòng)性檢驗(yàn),14.梁、板施工縫、后澆帶留置措施檢驗(yàn),15.砼養(yǎng)護(hù)措施檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,砌體防開裂、防滲漏檢驗(yàn)：,1

57、.砌體工程的軸線、放線檢驗(yàn),2.砌體工程的基層清掃檢驗(yàn),3.輕質(zhì)砌體砌筑前提前12天提前濕水檢驗(yàn),4.砌體工程的底砌檢驗(yàn)（軸線、房間方正）,5.砌體工程的皮樹桿檢驗(yàn),6.砌體工程的拉結(jié)鋼筋、構(gòu)造柱鋼筋檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.砌體工程的砼埋塊位置、規(guī)格檢驗(yàn),8.每天砌筑高度不超過1.2米檢驗(yàn),9.門窗洞口位置、尺寸檢驗(yàn),10.梁板底間隔7天后允許頂砌檢驗(yàn),11.頂砌排磚方式檢驗(yàn),12.預(yù)埋管線墻體開槽、修補(bǔ)檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,抹灰防開裂、防滲漏檢驗(yàn)：,1.穿墻螺桿孔洞、腳手架眼

58、等分次封堵檢驗(yàn),2.砌筑灰縫、頭眼瞎縫檢驗(yàn),3.空調(diào)套管、預(yù)埋件檢驗(yàn),4.后剔鑿預(yù)埋管線修補(bǔ)質(zhì)量、間歇檢驗(yàn),5.基層清理、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗(yàn),6.素水泥漿結(jié)合層檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.抗裂鋼絲網(wǎng)規(guī)格、位置、固定方式檢驗(yàn),8.外墻抹灰分隔條檢、門窗耐候膠打膠條檢驗(yàn),9.抹灰平整度、垂直度、陰陽(yáng)角方正控制措施檢驗(yàn),10.分層抹灰厚度、錯(cuò)縫位置檢驗(yàn),11.兩次找平24小時(shí)內(nèi)間隔要求檢驗(yàn),12.抹灰養(yǎng)護(hù)措施檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,衛(wèi)生間防滲漏檢驗(yàn)：,1.穿樓板孔洞鑿毛、清理檢

59、驗(yàn),2.吊洞吊模質(zhì)量檢驗(yàn),3. UPVC穿樓板管道毛化、甩砂質(zhì)量檢驗(yàn),4.吊洞砼分次封堵檢驗(yàn),5.結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn),6.暗埋管道打壓試驗(yàn)檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.后澆砼門檻檢驗(yàn),8.防水基層檢驗(yàn),9.管根、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及細(xì)部做法檢驗(yàn),10.防水層高度、厚度及涂布間隔檢驗(yàn),11.防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn),12.保護(hù)層施工、成品保護(hù)措施檢驗(yàn),12.保護(hù)層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,門窗防滲漏檢驗(yàn)：,1.門窗洞口偏差及洞口工序交接檢驗(yàn),2.門窗洞口偏差修補(bǔ)檢驗(yàn),3.門窗外框、分隔、對(duì)角線尺寸檢驗(yàn),4.門窗正側(cè)面垂直度、上口水平度、直線度檢驗(yàn),5.門窗外框防腐檢驗(yàn),6.門窗外框、端部防排水及密封檢驗(yàn),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn), 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：,7.門窗外框與結(jié)構(gòu)固定檢驗(yàn),8.門窗外框與結(jié)構(gòu)間塞縫前成品保護(hù)及塞縫清理檢驗(yàn),9.門窗外框與結(jié)構(gòu)間分次塞縫、發(fā)泡膠施打檢驗(yàn),10.門窗臨時(shí)固定墊塊拆除、臨時(shí)固定墊塊拆除處清理檢驗(yàn),11.臨時(shí)固定