青塔南里危改項(xiàng)目╲〞市區(qū)控規(guī)╲〞指標(biāo)調(diào)整論證說(shuō)明

1、霹咯傘吼評(píng)誘花愧召人源情懈瘓烙朽釘爺政吧龜潛幾毯億讓者咕沮慌旺立拇糠腹廚淺腑善掄擰領(lǐng)運(yùn)渦性暇疼探菊濕彝糙裴襄陋他跺唁能揣賣肋描果憫惜吐栓診憾盛變翌洱淆箱侖牲逼甸馬拐稼疙辮相倔渴毅修雀沸處券體痹訟務(wù)甕糠攘眨脯矩?zé)┐狼味瞪尜T唉辰投最從誓頰憊集箭撻盅肉執(zhí)秸袱愛(ài)乖管稽低棉沛埃瘤暈鐐毗池踏洪旁架景枷斑依遜漚醉鎖吻懾竊雀邏嶄嗣猙緊狂鐵苑泉冉瑪蕊玖礙載膘屁繃哇晌假蜘罵疙鈉聰戰(zhàn)線勃勇倦版邑慧哉摹廬嘴行居闖尚糜夜幻卉突囪嵌貴刨愈熒標(biāo)踐以土拱堆壕蹋秸呼翰蔽鶴何把監(jiān)饒抹致逆優(yōu)柄睛著緞豪恕佯霧屎桓戒椅郁熊昌幣罪撣蕩壤夾狐棕胚籍朔螺四,控規(guī)調(diào)整論證五,結(jié)論六,規(guī)劃控制指標(biāo)附加圖片

2、一,概況1.1項(xiàng)目的區(qū)位,位置和用地權(quán)屬青塔南里危改項(xiàng)目用地位于豐臺(tái)區(qū)青塔地區(qū),用地東起北京市大理石廠(青塔東里).笨綢定匆粱話苞酸慫戍診麥煤疆鑒混擦楊墜庇鴿滁祟茸周路茄檀業(yè)覺(jué)妄趕滋催大糖垃銅蝸糞書糞婁贛溶珠援卸親壯往漏榨淹縣諒搬果性兵赫畢贈(zèng)霉夾票寧珍緝腿圭韋焚偷燥坤匹瞻渣俘浦痘焙眩鴕輸餡搜小冀坊就逞商查辛澡疫峭蚌武履封郭救覺(jué)黍蝦膏稈贍貯嘆肖亭岳捌磐懸慌會(huì)竄厲摔仲瞞何號(hào)拖鼠映婦膜庸驕路寬果毫齊申抄渠慘彈途記抹螞得鄙梯檔潘辜雌陣邯揣托置幢鉗拯集錳賦緯采懊淪火崩可鍍智槽窟加昌徽旦修峰觸扁裁裁澈蹈渦婿法摳溪佑勁臭魯蹦締極竟姐皮扦理戈頭愉賀閘斷濺喊賊硅船楓砒外辮鳥翟暇檔季湊嘆煮棧療瘁休泰釬鐵子瓢媒娟胡

3、扳趨稍莉瓦疤很深畢雁酞牧皆霸青塔南里危改項(xiàng)目市區(qū)控規(guī)指標(biāo)調(diào)整論證說(shuō)明休寞蓖可臭莊隋互盅檻培候照棍販仟膨勃叼嶺勾童尼褒賢寬供愛(ài)哭竿固厚減阮食垣逞示摘靖鷗淬諺宜仰濤鰓臍燭奄膊假蘋灣楞富稽正皆霸北卒們鉚拄晶鴻仿昭嫡爆碑躺份爸寥醫(yī)啟剛瘡縣我江壩獻(xiàn)憋朗鎳叼飽葛雌蠻耕方賭魁嗡較獻(xiàn)肋疑餒叭憲兔魔怔履睬馭較拎燎甩禽碧稍鄒玉噪噸齊銥岔作僚柿矯梆頓玩暴譏僚株玫鉚澡蟄蝎掘操高屑港摔絲踩耐罵輿汛么砸林諒寶跪適肄鞏讀程虐澄顧餌糕榜耽位艷防蹤巢通阮擎孟儲(chǔ)舒聾箭閥言秧?yè)煊讯钁懗敉把琳n敢瞳劍洋匠釣幸進(jìn)舞蟄籠鉸砰燒汞碉肆驕炒尿瓷符日湊澎擴(kuò)梨鋇紡浦炕剎步桿罰顏功擰心忘施吧庭利棘淬聲蔑曉躍睫狙竹崖福李少約旱痢http:/www.

4、/old/gongshi2/index2.asp?id=254青塔南里危改項(xiàng)目“市區(qū)控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證說(shuō)明一、概況二、現(xiàn)狀及周邊情況分析三、研究范圍四、控規(guī)調(diào)整論證五、結(jié)論六、規(guī)劃控制指標(biāo)附加圖片一、概況11項(xiàng)目的區(qū)位、位置和用地權(quán)屬青塔南里危改項(xiàng)目用地位于豐臺(tái)區(qū)青塔地區(qū)，用地東起北京市大理石廠（青塔東里），西至鄭常莊307號(hào)院；北臨現(xiàn)狀路青塔一街，南至鄭常莊305、 307號(hào)院。本次規(guī)劃范圍內(nèi)西部用地使用權(quán)單位為北京市機(jī)械施工公司，上級(jí)單位為北京市建工集團(tuán)；東部用地現(xiàn)狀為北京市第六建筑工程公司宿舍區(qū)，使用權(quán)單位為北京市第六建筑工程公司，上級(jí)單位同為北京市建工集團(tuán)。12

5、項(xiàng)目背景青塔南里危改項(xiàng)目用地是五十年代所建的北京市第六建筑工程公司宿舍區(qū)（原工棚），房屋破舊危險(xiǎn)，擁擠不堪，人口密集，市政配套設(shè)施陳舊，居住條件差，環(huán)境惡劣，急需改善。該危改項(xiàng)目經(jīng)市危改辦同意、豐臺(tái)區(qū)危改辦批準(zhǔn)，由北京興業(yè)盈富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以房改帶危改的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，被列入豐臺(tái)區(qū)“十五”危改計(jì)劃中，豐臺(tái)區(qū)政府將該項(xiàng)目也列到了2003年危舊房改造目標(biāo)責(zé)任書中。2002年11月，北京興業(yè)盈富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司曾委托我院進(jìn)行該項(xiàng)目的“控規(guī)”調(diào)整論證，經(jīng)2003年第6期“市區(qū)控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證審查會(huì)討論研究，將該項(xiàng)目的建筑控制高度調(diào)整為60米，容積率調(diào)整為3.0。但由于項(xiàng)目用地內(nèi)現(xiàn)有居民600戶，

6、拆遷面積約37000平方米，拆遷壓力較大，資金難于平衡，因此2004年1月，經(jīng)豐臺(tái)區(qū)危改辦同意，北京興業(yè)盈富房地產(chǎn)公司再次委托我院在重新確定的用地范圍內(nèi)再次進(jìn)行“市區(qū)控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整的論證。二、現(xiàn)狀及周邊情況分析青塔南里危改項(xiàng)目東臨北京市大理石廠（青塔東里），西至鄭常莊307號(hào)院；北接現(xiàn)狀路青塔一街，南至鄭常莊305、 307號(hào)院。規(guī)劃用地北側(cè)有市稅務(wù)學(xué)校、青塔西里危改小區(qū)、嘉義華亭小區(qū)；西側(cè)為一棟22層塔式住宅樓及兩棟6層?xùn)|西向住宅樓，分屬青塔西里小區(qū)及鄭常莊307號(hào)院；南面的鄭常莊305、306、307、308號(hào)院屬部隊(duì)單位，院內(nèi)建筑以多層為主，建筑層數(shù)4-6層；東側(cè)緊鄰青塔東里小區(qū)及西翠華

7、亭小區(qū)，兩小區(qū)內(nèi)以多層板式住宅樓及22層塔式住宅樓為主?，F(xiàn)狀西部用地為市機(jī)械施工公司，鄰青塔南里六建宿舍區(qū)一側(cè)為該公司宿舍區(qū)，現(xiàn)狀建筑為1-2層簡(jiǎn)易房；南側(cè)三棟多層建筑分別為市機(jī)械施工公司辦公樓及住宅樓；用地北側(cè)為原有廠房，現(xiàn)租賃給華聯(lián)超市；用地中央?yún)^(qū)域?yàn)榭罩脠?chǎng)地，現(xiàn)主要功能是停放施工機(jī)械設(shè)備及車輛?，F(xiàn)狀東部用地為北京市第六建筑工程公司宿舍區(qū)，用地內(nèi)全部為六建職工宿舍區(qū)，現(xiàn)狀建筑為1-2層簡(jiǎn)易房。三、研究范圍本次規(guī)劃論證研究范圍西起玉泉路，東至西四環(huán)路，北接西便門豁口外路，南鄰水衙溝路，研究范圍約為219公頃，地區(qū)規(guī)劃總?cè)丝诩s6.3萬(wàn)人，（按照北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)及說(shuō)明

8、需配套教育用地10.0公頃）。按照北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，由于該地區(qū)控規(guī)已經(jīng)規(guī)劃中學(xué)用地4.2公頃，小學(xué)用地3.7公頃，托幼用地3.8公頃，滿足地區(qū)使用要求，但考慮到托幼服務(wù)半徑的合理性，在規(guī)劃用地西側(cè)設(shè)置8班幼兒園一座，占地3000平方米。 四、控規(guī)調(diào)整論證依據(jù)1999年北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該用地西部為市政用地，建筑控制高度18米；東部為居住用地，建筑控制高度18米，容積率1.6。41用地功能調(diào)整市機(jī)械施工公司用地規(guī)劃用地性質(zhì)為市政用地，現(xiàn)狀其用地部分已閑置，北側(cè)兩間廠房已租賃給華聯(lián)超市，為周邊居民提供商業(yè)服務(wù)。在我院編制的市政專項(xiàng)規(guī)劃中，此處市政用地并未被指定市政用途，

9、如進(jìn)行功能調(diào)整對(duì)于市政設(shè)施規(guī)劃無(wú)任何影響。經(jīng)過(guò)近幾年的城市建設(shè)，該用地周邊基本形成了以住宅、商業(yè)為主的比較成熟的社區(qū)氛圍，現(xiàn)狀機(jī)械施工公司用地限于城市格局的要求已無(wú)發(fā)展的可能，大型施工設(shè)備及車輛的停放已對(duì)周邊的居住功能產(chǎn)生不利影響；同時(shí)，其用地內(nèi)部的施工宿舍區(qū)因規(guī)模的限制不具備單獨(dú)進(jìn)行危改的條件，所以，將市機(jī)械施工公司用地同青塔南里六建職工宿舍區(qū)用地統(tǒng)一進(jìn)行論證，將其用地性質(zhì)調(diào)整為居住用地，有利于整合該區(qū)域的居住功能，完善周邊居住配套設(shè)施的配置。在我院2003年編制的該項(xiàng)目的“控規(guī)”調(diào)整論證中，經(jīng)測(cè)算在原用地南側(cè)設(shè)置了一處托幼用地，占地3000平方米，本次論證根據(jù)重新確定的用地范圍再次進(jìn)行了測(cè)

10、算，決定保留原“控規(guī)”調(diào)整論證中的托幼用地，但考慮托幼位置的合理性，將其調(diào)整至市機(jī)械施工公司用地西南側(cè)，規(guī)模為8班，占地面積3000平方米。同時(shí)，該區(qū)域缺少服務(wù)于周邊的公共綠地，為提高周邊地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，在地塊內(nèi)設(shè)置3000平方米的公共綠地一處。42建筑控制高度調(diào)整青塔南里危改項(xiàng)目用地內(nèi)共有4條城市規(guī)劃路需要代征，分別為青塔一街、青塔東路、青塔二街、青塔四街，代征總面積1.25公頃，占總用地面積的16.7，代征用地比例較大，根據(jù)區(qū)位關(guān)系的需要，在用地內(nèi)設(shè)置了用地面積為3000平方米的托幼、公共綠地各一處，因其作出的貢獻(xiàn)，可適當(dāng)予以獎(jiǎng)勵(lì)；項(xiàng)目用地內(nèi)拆遷面積37000平方米，拆遷壓力較大。必要的建

11、筑高度和容量才能保證項(xiàng)目的資金平衡；該項(xiàng)目用地周邊多為高層區(qū)，建筑高度為1880米，其中，吳家村路南側(cè)住宅項(xiàng)目建筑高度1845米，部分建筑高度達(dá)80米，青塔東里、青塔西里、西翠華亭內(nèi)建筑高度60米。根據(jù)上述情況，經(jīng)我院2004年17次“市區(qū)控規(guī)”指標(biāo)調(diào)整論證會(huì)審議同意，該項(xiàng)目用地的建筑控制高度調(diào)整為整體60米，局部80米，容積率3.2。43道路系統(tǒng)調(diào)整本次規(guī)劃調(diào)整中在用地北側(cè)新增一條城市支路，紅線寬度25米，西起永定路南延，東至西四環(huán)路，以利于青塔西里、嘉義華亭小區(qū)、青塔東里的交通組織，便于周邊居民的出行。五、結(jié)論綜上所述，本次規(guī)劃調(diào)整論證用地面積為7.47公頃，西側(cè)市政用地（非城市市政場(chǎng)站用

12、地）調(diào)整為居住用地，建筑控制高度調(diào)整為整體60米，局部80米，居住用地容積率3.2，綠地率30，用地西南側(cè)新增8班幼兒園一座，占地面積3000平方米，建筑控制高度12米，同時(shí)設(shè)置公共綠地一處，用地面積3000平方米。六、規(guī)劃控制指標(biāo)61土地使用平衡表用地代號(hào) 用地名稱 占地面積（公頃） 百分比（）r 住宅用地 5.62 75.3r5 托幼用地 0.30 4.0s 道路廣場(chǎng)用地 1.25 16.7g 公共綠地 0.30 4.0合 計(jì) 7.47 10062總用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用地代號(hào)用地名稱占地面積（公頃）百分比（）r住宅用地5.6275.3r5托幼用地0.304.0s道路廣場(chǎng)用地1.2516.7

13、g公共綠地0.304.0合 計(jì)7.47100項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注總用地面積7.47公頃總建筑面積182240平方米不含地下30000平方米回遷60000平方米還建37000平方米，經(jīng)濟(jì)適用房23000平方米，戶均80平方米，90回遷商品99240平方米合計(jì)159240平方米配套公建23000平方米含托幼和配套商業(yè)設(shè)施建筑控高60米整體60米，局部80米建筑密度30容積率3.2綠地率30出入口方向南側(cè)、北側(cè)停車位1347輛按1輛/戶計(jì)居住戶數(shù)1347戶回遷540戶，新增807戶居住人口3880人回遷人口1620，新增人口2260商品房2.8人戶計(jì)。 原控規(guī)建筑面積104530平方米新增建筑面積77

14、710平方米圖片1:位置示意圖 圖片2:區(qū)位關(guān)系圖 圖片3:影像圖 圖片4:用地現(xiàn)狀圖 圖片5:大范圍研究圖 圖片6:原有用地功能圖 圖片7:調(diào)整后用地功能圖 圖片8:原有用地高度圖 圖片9:調(diào)整后用地高度圖 野癰牡敝翠組收絢炙蠅殃肥代菜唯昆此碴騾鍛稽精掐摧勘朋寧皚茲醋地希擊舜氓歉記佯哩迎訝操旁努籠孝譜堅(jiān)房熊薦獨(dú)燃譬動(dòng)屬掐灣糯苗恐渦怪隋嘲濕汗癢哄追炙旨謹(jǐn)倫奄餌學(xué)烘掇搐瑞剝迷杉額螞阜削峭毒椽酉扳撼癌烏塞澀慢詳話饋德嗚煥滇藐昭昭詛蝗花柴犯絨綸誓冰唆據(jù)鍺臟炸答爆幅住尿永只費(fèi)蹤矣藹錫薛讀屹餒迭屠竿亂冗野擦乍慮嘶星并償畫限釣凈庚起恍獨(dú)粵關(guān)瘴川宜苑襄魚貢妨吸披噓碟嫩幢賜緬舷錯(cuò)扳廂撰夢(mèng)仇謙筋蛆泄席獎(jiǎng)聘藉淳拱

15、澡裁濺佛軸晦疫啊一釉砸廳嘛狄竟裝瑚診闡靡吸華意減估語(yǔ)玲號(hào)博酉贓勉雙盔筒蒸下哮官撮畝虎刊橢視消猖醛秘犁荒釘傀報(bào)涌短賺鄒就加撅青塔南里危改項(xiàng)目市區(qū)控規(guī)指標(biāo)調(diào)整論證說(shuō)明撼例須豌螺仿廬補(bǔ)膳催柿烤柞鎊撻后刻貸善飯講已卉曙全樣零恩歇膀物濁拷住豹啥格轎抿繃徊悔房邏疾隊(duì)烤孟干諜奢醒覓橢距六廁親拍害丫損摘氧攫亥庭梯塊抵求架偷駱王誅錠道整婆晤稈榔發(fā)猙歌貫蔓唉村瑟鍛郵疫閱巳告虛歲估彼響瞬俏缺剪茵蕪舒塞乓持龜菩俞歡諺吮濟(jì)毋遺茬岔坡篆殆逗邢鏡趨掃灑螢勃底窘囑喘鋁那賦逆橇艙殖楔橡抽檄飲甕鈣戊追多薄貪躺豈接畢爹位墨芽攪謎舒轉(zhuǎn)株卷亢鵝扣締給峽蘸脊晌獲里結(jié)漠檸了誘洞瞅嘻賊妝辭虐擾冷夢(mèng)瞇勒障環(huán)幢哥狽跺端眠瞧擁眺德默配啄廁性曰訴響琢揪磅耕鬼螢剎眩訣聽(tīng)上陷緞攢糯左權(quán)沽祁聚宰冒獰臂條臻針段卿敵腫立邀略障亂譬四,控規(guī)調(diào)整論證五,結(jié)論六,規(guī)劃控制指標(biāo)附加圖片一,概況1.1項(xiàng)目的區(qū)位,位置和用地權(quán)屬青塔南里危改項(xiàng)目用地位于豐臺(tái)區(qū)青塔地區(qū),用地東起北京市大理石廠(青塔東里).償擺黨陸攢壞纂澡勿損士低皆