上海市仁恒運(yùn)杰社區(qū)商業(yè)初步營(yíng)銷(xiāo)方案.ppt

1、仁恒運(yùn)杰社區(qū)商業(yè)初步營(yíng)銷(xiāo)方案,2,目 錄,一、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目商業(yè)定位 三、合富商業(yè)客戶(hù)資源 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式,3,一、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 1.1本社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 1.2本社區(qū)商業(yè)分析,4,1.1項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 社區(qū)商業(yè)含義,社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以?xún)?nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性

2、。,5,1.1項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 按照商住比分析,本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)由沿街商鋪、步行街內(nèi)鋪、泛會(huì)所商業(yè)組成，預(yù)估整體商業(yè)面積在3萬(wàn)平米左右，約占整體住宅的10%以上。 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 ，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮

3、社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。,6,1.2項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)分析 三部分組合商業(yè)優(yōu)劣勢(shì),7,1.2項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)分析 目前項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)種分析,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間周期較長(zhǎng)。項(xiàng)目知名度較低。 目前內(nèi)街商鋪存在著一些不合理，內(nèi)街主入口有一標(biāo)志性的咖啡店，使要進(jìn)入的人群視線(xiàn)被擋，無(wú)法在向內(nèi)街延伸。 便利店、書(shū)店、美發(fā)店、培訓(xùn)、旅館，臺(tái)球等等，但都沒(méi)有達(dá)到規(guī)模所以讀不能做為亮點(diǎn)來(lái)輻射周邊社區(qū)。,8,一、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目商業(yè)定位 三、合富商業(yè)客戶(hù)資源 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式,9,二、項(xiàng)目商業(yè)定位 2.1沿街商鋪定位

4、2.2步行街內(nèi)鋪定位 2.3泛會(huì)所商鋪定位,10,2.1沿街商鋪定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、輻射區(qū)域、租金、售價(jià),合富認(rèn)為： 這部分沿街商鋪由于是一二層共同銷(xiāo)售因而一層的高租金往往會(huì)被二層的低租金坦薄，并且目前銷(xiāo)售的3套沿街商鋪的二層無(wú)法相互打通而整體利用，因而在整體銷(xiāo)售過(guò)程中合富主要會(huì)以部分需求上辦下商，上庫(kù)下商，上住下商的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者，投資客為主要目標(biāo)。,11,2.2步行街內(nèi)鋪定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、輻射區(qū)域、租金、售價(jià),步行街內(nèi)鋪的目前主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)跨度較大。在可租可售的情況下合富建議一層商鋪可在銷(xiāo)售期內(nèi)租售并舉，二層商鋪可有針對(duì)性的選擇企業(yè)購(gòu)買(mǎi)作為辦公樓使用,12,2.3泛會(huì)所商鋪定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、輻射區(qū)域、

5、租金、售價(jià),泛會(huì)所商鋪目前已有一家大型中式餐飲進(jìn)駐，可以借助這一契機(jī)引進(jìn)可連動(dòng)的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，但由于泛會(huì)所商鋪單套面積在300650米之間，且按照行業(yè)慣例一般這類(lèi)經(jīng)營(yíng)者不會(huì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)，合富建議這部分商鋪在實(shí)際操作中一定是租售分離，招商先行的。,13,一、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目商業(yè)定位 三、合富商業(yè)客戶(hù)資源 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式,14,三、合富商業(yè)客戶(hù)資源 3.1長(zhǎng)期合作商家 3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求,15,3.1長(zhǎng)期合作商家 合富資源,1、運(yùn)動(dòng)休閑服飾類(lèi)： SPORT100、銳力體育、運(yùn)動(dòng)城、FOXTOWN及耐克、阿迪達(dá)斯等全國(guó)連鎖品牌等。 2、連鎖旅店： 漢庭、莫泰、如家、雅高集團(tuán)等。

6、3、大中型餐飲： 蘇浙匯、金錢(qián)豹海鮮、鷺鷺酒家、鑫旺府、利苑海鮮酒樓、食博匯、甜蜜蜜美食餐飲、3皇3家復(fù)合餐廳、上海采蝶軒、臺(tái)灣小吃推廣協(xié)會(huì)等。 4、休閑餐飲： 星巴克、真鍋咖啡、迪奧卡費(fèi)、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等。 5、大型休閑浴場(chǎng)： 清水灣、水上威尼斯、東方羅瑪、金海岸大浴場(chǎng)、綠島休閑、皇家銀泉芬蘭浴等。 6、娛樂(lè)會(huì)所： 好樂(lè)迪、上海歌城、喜滿(mǎn)客KTV、上海大班休閑SPA、麗池會(huì)所、上海世嘉游藝中心等。,16,3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求 合富的經(jīng)驗(yàn),便利超市,17,3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求 合富的經(jīng)驗(yàn),大中型中式酒樓,18,3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求 合富的經(jīng)驗(yàn),西式快餐店,

7、19,3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求 合富的經(jīng)驗(yàn),服務(wù)配套及精品類(lèi),服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積通常不大，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購(gòu)買(mǎi)頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類(lèi)商家基本相同。,20,3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求 合富的經(jīng)驗(yàn),美容美發(fā)類(lèi),美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容

8、SPA類(lèi)商家物業(yè)條件要求：,21,3.2各種類(lèi)型商家物業(yè)條件要求 合富的經(jīng)驗(yàn),休閑類(lèi),休閑類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)于供配電、供給水、排污要求高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。,休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在2、3樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等指標(biāo)有要求。,22,一、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目商業(yè)定位 三、合富商業(yè)客戶(hù)資源 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式,23,四 、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式 4.1 主要招商策略 4.2 銷(xiāo)售策略 4.3 主要推廣策略,24,4.1主要招商策略,總體思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容S

9、PA、休閑足浴品牌商家 品牌24小時(shí)便利店等,25,4.2銷(xiāo)售策略,目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，主要采用純銷(xiāo)售與帶租約銷(xiāo)售模式,26,4.2銷(xiāo)售策略 純銷(xiāo)售模式,優(yōu)勢(shì)：,發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。,劣勢(shì)：,產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。,適用：,商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶(hù)缺乏了解； 純街鋪銷(xiāo)售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。,27,

10、優(yōu)勢(shì)：,通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象； 能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。,劣勢(shì)：,鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯； 未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪； 銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望； 中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； 后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； 各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。,適用：,商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益； 可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)； 純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。,4.2銷(xiāo)售策略 帶租約銷(xiāo)售,28,4.3 主要銷(xiāo)售策略,1.著

11、重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)； 社區(qū)規(guī)模品質(zhì)，中高端消費(fèi)能力強(qiáng)，現(xiàn)鋪銷(xiāo)售。 2.合富置業(yè)中介策略: 合富置業(yè)中介策略是項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要環(huán)節(jié)。我司進(jìn)場(chǎng)后會(huì)大力拓展我合富資源的市區(qū)二手資源，力爭(zhēng)有所突破。 3.走訪(fǎng)式泛銷(xiāo)售： 對(duì)于青浦本地企業(yè)以及連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登門(mén)拜訪(fǎng)試泛銷(xiāo)售，力爭(zhēng)通過(guò)這一手段去化步行街內(nèi)鋪二層，以及項(xiàng)目沿街商鋪。 4.在整體銷(xiāo)售過(guò)程中注意租金與售價(jià)的連動(dòng)效應(yīng)，對(duì)于招商行業(yè)主要考量其的盈利能力以及租約的穩(wěn)定性,29,價(jià)格策略,一.定價(jià)指標(biāo) 影響商鋪價(jià)格定位的指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買(mǎi)商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商

12、鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷(xiāo)售價(jià)格。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購(gòu)買(mǎi)商鋪的性?xún)r(jià)比是否合適。 二.參考指標(biāo) 07年上海商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資回報(bào)率8 恒隆、港匯等大型商業(yè)廣場(chǎng)投資回報(bào)率6 一年期定期存款利率4.14 本案目前已售單位平均投資回報(bào)率3.53.8,30,三.周邊的租金水平和業(yè)種類(lèi)型 項(xiàng)目處于青浦新城商業(yè)規(guī)劃的末端、人流不多。周邊商鋪的租金相對(duì)老城區(qū)較低，街鋪維持在1.5元-3元/M2不等，業(yè)種集中，百米左右路段超市就有聯(lián)華，華聯(lián)各兩家；文峰、永琪各一家；海鮮酒店一家； 河濱花園商鋪?lái)?xiàng)目位于住宅區(qū)旁景觀河邊，現(xiàn)已有一家大型餐飲進(jìn)入，且租金價(jià)格不高。除此之外，本案區(qū)域內(nèi)基本無(wú)能承受高租金的商家，沒(méi)有吸引人流的亮點(diǎn)。,31,四、總結(jié) 購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，回報(bào)率