思源2011年3月1日新政影響報告——政策解讀

1、新政影響報告政策解讀,2011/3/1,內容框架,宏觀環(huán)境,美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策在國際金融市場引起連鎖反應，商品期貨市場全線上揚。美元的“溢出效應”加劇了國際通貨膨脹壓力。印度、中國、巴西等新興經濟體國家物價均出現(xiàn)大幅上漲。 中國香港、印度、巴西、韓國、俄羅斯等國家均受到游資沖擊，由于國內嚴格的資金管理，國際游資對中國經濟還未造成過大影響，但從游資流入方向和資金推高房地產等行業(yè)的情況來看，已經到了“令人警醒的時點。”,國際經濟政策出現(xiàn)分化，貨幣增發(fā)，熱錢涌動，物價上漲，通脹壓力增大，中國經濟面臨外部嚴峻挑戰(zhàn)。,2,國民經濟狀況CPI,宏觀環(huán)境,由於官方調整了2011年CPI的權重，中國1月

2、CPI同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅約在0.9%，低於市場的普遍預期。PPI比去年同月上漲6.6%。,CPI仍在較高位運行，物價的高企推升了加息預期。預計年內將有2-4次加息，加息幅度50-100個點。,宏觀環(huán)境,1月末，廣義貨幣(M2)余額73.56萬億元，同比增長17.2%。人民銀行計劃全年增長率為16%，新增約7萬億貸款。,由于2009年對國際經濟的預判，大量增發(fā)貨幣，致使貨幣供量過剩，加劇通貨膨脹預期。,2,國民經濟狀況新增貸款,宏觀環(huán)境,2010年新增貸款約8萬億，流向以房地產行業(yè)為主的固定資產投資領域。,央行數據顯示，2010年12月份，人民幣貸款增加4807億元，2010年全年人民幣

3、貸款增加7.95萬億元，超過7.5萬億元的調控目標。中長期貸款6.5億元，說明資金大部分流向了固定資產投資和購房信貸方向。,2,國民經濟狀況國房景氣指數,宏觀環(huán)境,2010年全年房地產投資處于景氣區(qū)間，但受政策影響，下半年出現(xiàn)明顯回落。,房地產景氣指數自2009年3月出現(xiàn)反轉，并進入景氣區(qū)間，但在持續(xù)了一年時間后受政策影響出現(xiàn)快速下滑。,宏觀環(huán)境,宏觀環(huán)境,國際經濟大環(huán)境形勢嚴峻； 國內貨幣供應量過剩，央行正在加緊回收流動性； 房地產行業(yè)信貸政策進一步從緊，開發(fā)貸和購房貸均受限制； 國內抑制房價呼聲甚高，促使國家出臺嚴厲政策嚴控房價上漲。,內容框架,新政解讀,新國八條重點從四個角度對市場進行調

4、控。,總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴,新政解讀,地方政策細則均按照新國八條執(zhí)行內容如下： 5年內營業(yè)稅全額。 第二套房首付6成利率1.1倍。 投資不達25%不含土地款不得轉讓。 保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供應量原則上不低于前2年平均實際供應量，,新政解讀,從內容上，新國八條可以總結為“一個創(chuàng)新、五個加強、兩個持續(xù)”。 一個創(chuàng)新：直接要求各地政府對新建住房價格制定目標，明確本地區(qū)價格的漲幅幅度。 五個加強：從稅收、金融信貸、土地供應、限購、落實保障性住房及約談機制五個方面進行強化。 兩個持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設、通過輿論持續(xù)引導合理住房消費

5、。 從調控目標來看，依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降。 從調控重點來看，依舊是打壓投機、投資性需求。 如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動用的政策仍然較多，因此不能認為行業(yè)利空出盡。,新政解讀,新政解讀,新政解讀,買賣市場短期內出現(xiàn)有價無市的觀望局面，進而導致房價緩慢回落,新政解讀,當前調控政策下，居民商品住宅購買資格限定套數,新政解讀,新政解讀,通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的對比，可以明確： 在利空政策出臺后的2至3月內，商品住宅的價格的漲幅會有顯著下降，這主要是由市場對政策的應激性所引發(fā)的。大量購房客戶因觀望情緒而暫緩購買，市場成交量亦有所下滑。 “9.27”新

6、政和“4.15”新政沒有明確的限購政策，并未從政策層面控制市場需求量。新國八條則直接通過行政手段干預了市場需求量，本次新政的調控效果會更顯著，價格和成交量的下降將高于“9.27”新政。 市場反應時間縮短，政策的靈活度和及時性提高。政府2010年頻繁出臺了三項與房地產相關的政策，調控力度和頻率可見一斑。政府極可能根據新國八條出臺后的實際調控效果及時強化或弱化政策調控以期在達到調控效果的同時維持房地產行業(yè)的健康發(fā)展。,新政解讀,內容框架,2010 年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，政策力度不斷加強并一直

7、延續(xù)，從實際效果來看，并未對房地產走勢產生實質性影響，因而招致2011年1月的新一輪嚴厲調控。,市場變化,出于降價預期、限購及購房成本增加等多項因素，思源全國代理項目的來電和來訪在“4.17新政”出臺后的短時期內出現(xiàn)大幅減少。由于商品房價格保持平穩(wěn)，購房客戶的觀望情緒逐漸減弱。截至10月，來電和來訪呈現(xiàn)出緩慢回升趨勢。 與“4.17新政”不同，“9.29新政” 并未立刻引起市場的劇烈變化。房地產市場頻繁而嚴格的調控再次調動起購房客戶的觀望情緒，來電和來訪在2010年第四季度呈現(xiàn)出加速下降的趨勢。,”4.17新政“正式出臺，嚴格的差別化住房信貸政策使購房客戶產生觀望情緒，市場熱度顯著下降，后逐漸

8、回溫。,“9.29”新政延續(xù)并強調了住房信貸和稅收調節(jié)等調控重點，客戶觀望情緒加重，市場再次落入低谷。,備注：思源指數定義2010年第14周（4月5日4月11日 ）的周平均數據（周總計數據/項目數）為基數點100，之后每周指數在此基礎上生成。,市場變化,成交面積,從近期北京商品住宅周成交情況來看，春節(jié)期間成交面積出現(xiàn)明顯回落，雖然春節(jié)期間原本就是成交低點，但每次新出臺政策都會出現(xiàn)短期內成交量快速萎縮的情況，成交量回落是兩種效應的雙重疊加。,春節(jié)后一周北京商品住宅成交價格出現(xiàn)明顯回落，受政策影響而使購房者對價格呈現(xiàn)下降的預期，可能會使價格進一步走低。,成交均價,市場變化,內容框架,由于商業(yè)及公建

9、性質的公寓產品不受限購政策影響，預計公寓產品的銷售將會上升，商業(yè)及公建用地出讓更被開發(fā)商所看好。 限購城市的大戶型產品的銷售及市場占有量將會提升，而中小城市的小戶型銷售將會提升。 開發(fā)商將會更加注重產品品質和細節(jié)，以提升市場競爭力。 主要面向外來需求的旅游度假類產品將受到顯著影響。,應對策略,本地客群可采取以舊換新的方式，加強一二手聯(lián)動，引導鼓勵住房升級換代，從而增加可售面積； 外地客群可結合購房辦理該城市戶口的方式，從而享受在成為本市居民可再購一套的優(yōu)惠。 “國八條”與“京十五條”等各地細則對客戶納稅時間只有年限限制沒有時間起止點的限制，只要是有連續(xù)的繳稅記錄即可，可以針對此類客群拓寬客群基礎。,應對策略,以租代售。購兩套房辦一套手續(xù)，另外一套租出去70年，如果一旦政策放寬，履行購房協(xié)議，租金可以頂替房款。 選擇中小型和外資銀行作為貸款行，這類銀行貸款政策相對較為靈活。 靈活利用消費貸、抵押擔保貸款等其他信貸形式。,應對策略,精裝修交房，銷售以毛坯價格銷售，簽約的