第五章+房地產(chǎn)評估ppt5.ppt

1、資產(chǎn)評估學(xué),第二篇 資產(chǎn)評估實(shí)務(wù),第五章 房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素,第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法,第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法*,第八節(jié) 路線價(jià)法*,第九節(jié) 在建工程評估*,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,一、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一） 房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面,（二）房地產(chǎn)的特性,土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。 1.土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不

2、可再生性） （2）位置的不可移動(dòng)性 （3）效用的持久性 （4）效用的差異性,決定,決定,2.土地的人文特性 （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （4）可壟斷性 3.建筑物的特點(diǎn) （1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 （2）建筑物的使用壽命是有限的 （3）建筑物屬可再生性社會資源,4.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性 （1）位置固定性 （2）使用長期性 （3）投資大量性 （4）影響因素多樣性和復(fù)雜性 （5）保值增值性,二、房地產(chǎn)評估的原則 1.合法原則 2.最高最佳使用原則 3.房地綜合考慮原則 4.區(qū)域及地段原則 三、房地產(chǎn)評估的目的和價(jià)值類型 1.單純的房地產(chǎn)交易 市場價(jià)

3、值或非市場價(jià)值 2.企業(yè)價(jià)值評估采用成本法涉及到得企業(yè)中的房地產(chǎn) 在用價(jià)值（按房地產(chǎn)對企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評估其價(jià)值） 3.財(cái)務(wù)報(bào)告目的涉及的房地產(chǎn) 按會計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類型,評估,評估,四、房地產(chǎn)評估的程序 （一）接受委托，明確評估的基本事項(xiàng) 1.明確評估對象 2.明確評估目的 3.明確評估基準(zhǔn)日 4.明確評估報(bào)告提交日期 （二）制定評估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 （三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報(bào)告,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素,一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性 （一）土地價(jià)格的特殊性 1.價(jià)格構(gòu)成的特殊性 2.價(jià)格決定機(jī)制的特殊性 3.市場供求關(guān)系的特殊性 4.價(jià)格呈不斷增

4、長趨勢 （二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性 1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性 2.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性 3.房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性,我國土地價(jià)格的特殊性 在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。,二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類,（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 1.土地價(jià)格 （1）基準(zhǔn)地價(jià) （2）標(biāo)定地價(jià) （3）出讓底價(jià) （4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 （5）其他價(jià)格（抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等） 上述（1）（3）屬土地一級市場價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。45屬土地二級市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。,（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)建筑

5、總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率 例題 投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？,（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 1.所有權(quán)價(jià)格 2.使用權(quán)價(jià)格 3.其他權(quán)益價(jià)格 如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等 （四）市場交易價(jià)格和評估價(jià)格 1.市場交易價(jià)格 2.評估價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,（一）土地取得成本 土地取得成本=購置土地應(yīng)支付的價(jià)款+稅費(fèi) （二）開發(fā)成本 包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)

6、和稅費(fèi) （三）管理費(fèi)用 （四）資金成本 （五）銷售稅費(fèi) 包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi) （六）開發(fā)利潤,四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,（一）一般因素 1.社會因素 2.經(jīng)濟(jì)因素 3.政策因素 （二）區(qū)域因素 1.商業(yè)繁華度 2.道路通達(dá)度 3.交通便捷度 4.設(shè)施完善度 5.環(huán)境質(zhì)量狀況 6.規(guī)劃限制 對于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會有區(qū)別。,（三）個(gè)別因素 指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。 1.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 2.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素,第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及基

7、本公式 評估價(jià)值重新購建價(jià)格建筑物貶值 二、適用對象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。 三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用 +資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤,（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。 1.從農(nóng)村征地取得土地 （1）國家征用集體土

8、地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包 括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 （二）估算土地開發(fā)成本 1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),（三）估算管理費(fèi)用 （四）估算資金成本 注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （2）計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi) （3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。 （五）估算稅費(fèi) （六）估算投資

9、利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用）， 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵。,例題 某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。 1.估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 203050萬元/畝750元/平方米 2.估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3億元/平方公里5萬元/畝 300

10、元/平方米75元/平方米 375元/平方米,3.估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 資金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米 4.估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5元/平方米 5.計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價(jià)1,350.5580,000108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。,四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟,新建房地產(chǎn)

11、價(jià)格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+正常利潤 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤,（一）估算土地取得成本 （二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3.建安工程費(fèi) 4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5.其他工程費(fèi) 6.開發(fā)過程的稅費(fèi) （三）估算管理費(fèi) （四）估算資金成本 （五）估算銷售稅費(fèi) 1.銷售費(fèi)用 2.銷售稅金及附加 3.其他銷售稅費(fèi) （六）估算開發(fā)利潤,五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟,注意:土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損

12、舊建筑物價(jià)格建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。,（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格 1.估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路 可采用房地分估的方式。 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種： (1) 復(fù)原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評估，更新重置成本適用于一般建筑物。,2.建筑物重新構(gòu)

13、建價(jià)格的估算 （1）單位比較法 （2）分部分項(xiàng)法 （3）工料測量法（工料估算法） 該種方法評估中一般較少用。 （4）指數(shù)調(diào)整法,（二）估算建筑物貶值,1.建筑物貶值的概念和原因 實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值 2.建筑物貶值的估算方法 （1）年限法（直線法） 建筑物貶值率=建筑物已使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100% 已使用年限應(yīng)采用“有效年限”， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響,（2）觀察法（評分法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B （3）成新率折扣法 （4）銷售資料法（市場

14、法) （5）資本化收益法（租金損失法）,例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C0.75，S0.12， B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實(shí)踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。 對于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。 例題 某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間

15、均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10的減價(jià)修正。 V30000080（110）30000072216000（元）,第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及步驟 常用計(jì)算公式： a年凈收益 r折現(xiàn)率 二、適用對象和條件 收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化,三、各參數(shù)的估算 （一）凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。 具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營型及自用型進(jìn)行。 （二）資本化率的估算 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。,凈收益,潛在毛收入,空置等造成的收入損

16、失,營運(yùn)費(fèi)用,有效毛收入,營運(yùn)費(fèi)用,求取方法： 1.市場提取法（市場法） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率 2.累加法 + 3.排序插入法 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。,資本化率,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,（三）收益期的確定,單獨(dú)評建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評土地土地使用權(quán)年限 （1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。 （2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。,四、收益法的派生方法,（一）土地殘余法 由于房地合一

17、凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。 例題在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。 （1）計(jì)算房地合一純收益 10020006012720000720000（元） （2）計(jì)算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元） （3）計(jì)算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元）

18、（4）土地的價(jià)格為：31.210312（萬元） 單方土地價(jià)格為：31230001040（元/m2）,（二）建筑物殘余法,若純收益a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。 （三）收益倍數(shù)法,例 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價(jià)格。 年房租總收入48001257600（元） 年總費(fèi)用： 房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）2400（元） 房產(chǎn)稅（按年租金的12計(jì)）57600126912（元）

19、土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）2002400（元） 管理費(fèi)（按年租金3計(jì)）5760031728（元） 修繕費(fèi)（按年租金4計(jì)）5760042304（元） 保險(xiǎn)費(fèi)每年576（元）,年總費(fèi)用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元） 年總純收益576001432043280（元） 另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為： 1200200240000（元） 歸屬于土地的年純收益為： 240000819200（元） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 432801920024080（元） 建筑物折舊率1/251004 建筑物價(jià)格24080（10+4）11

20、/（1+14）25 =1720000.9622165498.4（元） 建筑物每平方米價(jià)格為： 165498.4240689.58（元）,例 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅

21、為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。,1.估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2.估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)9,855,0003.5%344,925元 （2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)4,80012,0001.5%864,000元 （3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)4,80012,0000.2%115,200元 （4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925864,000115,2001,77

22、3,9003,098,025元,3.估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0003,098,025 6,756,975元 4.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則： 房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)104,434,67112,000 8,703元 5.評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。,例題 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米20

23、00元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。,1.選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。 2.計(jì)算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年總收益5012

24、900（110）486000（元） 3.計(jì)算總費(fèi)用 （1）年管理費(fèi)4860003.517010（元） （2）年維修費(fèi)25009001.533750（元） （3）年稅金2090018000（元） （4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元） 年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）,4.計(jì)算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用 48600073260412740（元） 5.計(jì)算房屋純收益 （1）計(jì)算年折舊費(fèi)。 （2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）： 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 2500900468754

25、2062500（元） （3）計(jì)算房屋純收益： 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 20625008165000（元）,6.計(jì)算土地純收益 土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元） 7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。 單價(jià)3358836.15/5006717.67（元） 8.評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。,第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及計(jì)算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。 被估房地產(chǎn)

26、價(jià)格交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)時(shí)間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 二、適用對象及條件 （一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場，能夠找到交易案例 （二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn),三、因素修正及操作步驟 （一）?？北还婪康禺a(chǎn) （二）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 （三）選擇可供比較參考的交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。 （四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （五）差異因素的比較修正,1.交易情況修正 交易實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=交易實(shí)例正常市場價(jià)格 2.交

27、易日期修正 交易實(shí)例成交價(jià)格(1T%)=評估時(shí)點(diǎn)價(jià)格,3.區(qū)域因素修正系數(shù) 直接比較法： 間接比較法： 4.個(gè)別因素修正 （1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得 （2）土地使用年期修正,估價(jià)對象狀況,交易案例狀況,（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格 將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。 （六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 應(yīng)綜合分析后確定（可比性分析，修正準(zhǔn)確性分析）。 例 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價(jià)格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。,1.進(jìn)行交易情況修正

28、 評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。 2.進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則： 交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)114/1001.14 交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)112/1001.12 交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)107/1001.07 3.進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則： 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.1

29、63 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075,4.進(jìn)行個(gè)別因素修正 （1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。 （2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）： （3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4

30、5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1,個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133 交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.094 5.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ） 6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個(gè)比

31、準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價(jià)值（單價(jià)）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價(jià)值（總價(jià)）1,7643,0005,292,000元,第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法,一、基本思路和計(jì)算公式 基本公式: 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 應(yīng)用較廣泛的公式： 二、適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （2）正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 （3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異。,地價(jià)預(yù)期樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用銷售費(fèi)用利息稅費(fèi)利潤,三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。 （二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用計(jì)算利息的方式。 五、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算 （一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 （三）開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) （四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（七）折現(xiàn)率,例 待估土地為一塊已完成“七通一平”