某路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案(PPT 75頁(yè)).ppt

1、漯河.淞江路與桐柏路項(xiàng)目,市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案,目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,1、市調(diào)的目的 2、市調(diào)的范圍 3、市調(diào)的方法,一、市調(diào)的目的,在進(jìn)一步了解漯河及召陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊分析，提出項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃建議，并依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)機(jī)遇擬定本項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)策略和推售策略,二、市場(chǎng)調(diào)研范圍,1、地塊及周邊環(huán)境調(diào)研，分析地塊的區(qū)位及地塊的優(yōu)劣勢(shì) 2、供應(yīng)市場(chǎng)情況調(diào)研，分析漯河市場(chǎng)及召陵區(qū)價(jià)格情況和產(chǎn)品情況 3、需求

2、市場(chǎng)情況調(diào)研，分析客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和項(xiàng)目的認(rèn)同度 4、潛在競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研，分析潛在物業(yè)的供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì) 5、專(zhuān)項(xiàng)(物業(yè)）論證調(diào)研，分析漯河利銷(xiāo)項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì)，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的啟示 6、其他方面，即營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施設(shè)想的業(yè)內(nèi)試探和論證,三、市場(chǎng)調(diào)研方法,1、市場(chǎng)走訪(fǎng)/電話(huà)征詢(xún) 走訪(fǎng)樓盤(pán)36個(gè)，并通過(guò)電話(huà)征詢(xún)進(jìn)行數(shù)據(jù)驗(yàn)證 2、問(wèn)卷調(diào)查 市區(qū)內(nèi)客戶(hù)意向問(wèn)卷征詢(xún)1200余份 3、行業(yè)人士約談/座談 訪(fǎng)談?wù)倭陞^(qū)銷(xiāo)售總監(jiān)4人，金山板塊銷(xiāo)售總監(jiān)2人，并進(jìn)行其他區(qū)域關(guān)系朋友訪(fǎng)談以及一 線(xiàn)銷(xiāo)售人員訪(fǎng)談 4、相關(guān)行政部門(mén)數(shù)據(jù)查詢(xún) 通過(guò)關(guān)系，調(diào)研房管局相關(guān)召陵區(qū)樓盤(pán)成交數(shù)據(jù)若干 5、展會(huì)調(diào)研 漯河房展會(huì)走訪(fǎng)

3、 6、專(zhuān)項(xiàng)訪(fǎng)談 對(duì)召陵區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行無(wú)主題敞開(kāi)性訪(fǎng)談兩次,目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,1、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)分析 2、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)分析,召陵區(qū)：城市副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地,解讀1： 所在區(qū)域?yàn)楫a(chǎn)業(yè)物流重心發(fā)展區(qū)，同類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)，與河西比較有劣勢(shì) 從城市規(guī)劃功能來(lái)看，作為居住物業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目與隔河相望的金山組團(tuán)在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上存在劣勢(shì),一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)區(qū)域規(guī)劃解讀,會(huì)展板塊,本項(xiàng)目,淞江路,黃河路,中山路,區(qū)政府,解讀2：項(xiàng)目處在本區(qū)域核心

4、發(fā)展區(qū)的邊緣地帶，優(yōu)勢(shì)不夠突出 召陵區(qū)核心發(fā)展區(qū)當(dāng)前處于淞江路以南，黃河路以北之間狹長(zhǎng)區(qū)域，當(dāng)前淞江路以北居住環(huán)境較差,召陵熱點(diǎn)發(fā)展區(qū),經(jīng)開(kāi)區(qū)北組團(tuán)：處于待深度開(kāi)發(fā)狀態(tài)，村莊和部分拆遷房,熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域：政府機(jī)構(gòu)遷入、開(kāi)發(fā)熱度高，公園規(guī)劃、道路規(guī)劃具有一定優(yōu)勢(shì)，亦是未來(lái)召陵區(qū)最佳的居住區(qū)域,待開(kāi)發(fā)區(qū)域：目前以農(nóng)地和村路為主，除中山路貫通外，其他道路規(guī)劃待建中,濱河景觀(guān)帶建成區(qū),解讀3： 核心區(qū)居住環(huán)境較好，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境較差，與召陵板塊相比有劣勢(shì) 召陵區(qū)屬于基本采用行政機(jī)構(gòu)拉動(dòng)型的運(yùn)作模式，正開(kāi)發(fā)狀態(tài)的中心區(qū)域，在居住環(huán)境上具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但兩側(cè)目前居住環(huán)境條件相對(duì)較差,一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)區(qū)域

5、居住環(huán)境及人文環(huán)境,本項(xiàng)目,一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)成熟度狀況,召陵行政區(qū)板塊,金山組團(tuán)板塊,本項(xiàng)目,解讀4：所在位置與兩大板塊相比存在一定劣勢(shì)，但由于項(xiàng)目規(guī)模較大，可塑性較高，故必須考慮利用現(xiàn)有市場(chǎng)空間，產(chǎn)品差異化，開(kāi)發(fā)形式及節(jié)奏等以突出項(xiàng)目可售性，借勢(shì)銷(xiāo)售 1、召陵板塊：開(kāi)發(fā)規(guī)模亦比較大，但整體產(chǎn)品品質(zhì)一般，價(jià)格較低、區(qū)域性的號(hào)召力不夠強(qiáng) 2、金山板塊：開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)已初步呈現(xiàn)，并且在東外灘、熙園、沙灘浴場(chǎng)的帶動(dòng)下，板塊的影響力已初步形成、產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平已拉至漯河較高的水平（甚至最高）,地塊區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)概述,區(qū)位優(yōu)勢(shì)/機(jī)會(huì)： 1、淞江路進(jìn)入召陵區(qū)第一視覺(jué)門(mén)戶(hù)、未來(lái)具有一定門(mén)戶(hù)價(jià)值、地標(biāo)作用

6、可以發(fā)揮 2、濱河資源優(yōu)于召陵板塊發(fā)展的核心區(qū)，濱河概念挖掘可使本項(xiàng)目高于召陵核心板塊項(xiàng)目 3、與目前漯河已初步形成的華宅區(qū)金山板塊隔河相望，可以借取一定的東風(fēng) 區(qū)位劣勢(shì)/威脅： 1、當(dāng)前居住環(huán)境劣于召陵/金山板塊，河景資源當(dāng)前難以利用，同質(zhì)開(kāi)發(fā)，難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2、召陵板塊當(dāng)前開(kāi)發(fā)聚集在核心區(qū)，金山板塊開(kāi)發(fā)聚集在淞江路南岸區(qū)域，本項(xiàng)目屬于一定意義上的郊區(qū)項(xiàng)目，若不能進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)，很難形成區(qū)域內(nèi)的影響力。,綜合觀(guān)點(diǎn),1、利用濱河條件，與金山板塊“華宅區(qū)”靠近 2、規(guī)?；_(kāi)發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)，規(guī)避居住環(huán)境相對(duì)較差的劣勢(shì)，形成競(jìng)爭(zhēng)力 3、產(chǎn)品形態(tài)與金山板塊差異、產(chǎn)品品質(zhì)高于召陵板塊，左右均借勢(shì)，

7、互有差異,二、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)分析指標(biāo)狀況,138畝,84.9畝,137.1畝,69.45畝,7.5畝,10.8畝,1,2,3,4,3A,二、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)分析地塊形狀及地表現(xiàn)狀,河堤及堤邊土地,淞江路,臨路界面攪拌廠(chǎng),攪拌廠(chǎng),河堤,210m,140m,64m,100m,鄉(xiāng)間路,1、現(xiàn)有3B地塊臨街面較窄，展示面較差，并且與規(guī)劃路不相連，主入口設(shè)計(jì)有較大難度 2、3B土地形狀不規(guī)整，部分在東西向規(guī)劃路的另一邊，較難突出規(guī)模效應(yīng)及環(huán)境 3、3B緊鄰攪拌廠(chǎng)，而且接觸面很廣，產(chǎn)品缺乏說(shuō)服力，很難打開(kāi)市場(chǎng) 4、3B若扣除規(guī)劃路以北一塊，退縮及緊鄰攪拌廠(chǎng)的影響，可利用土地面積不大，只有20000左右 5、

8、沿河地表形象差，首期沿河資源利用可能性小,解讀1：首期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)已摘牌的土地具有一定難度,1,2,3,4,3A,3B,二、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)分析地塊四鄰及內(nèi)部道路規(guī)劃情況,解讀2： 地塊臨界情況比較利于4號(hào)地塊首先啟動(dòng) 1、4號(hào)地塊沿松江路面較長(zhǎng)，地形方正，整塊面積適中，離攪拌廠(chǎng)較遠(yuǎn)，利于形 象塑造及打開(kāi)銷(xiāo)售局面 2、4號(hào)地塊沿淞江路界面，與規(guī)劃路有兩個(gè)交界點(diǎn)，較利于地塊規(guī)劃主入口設(shè)計(jì) 3、地塊內(nèi)部南北向規(guī)劃道路設(shè)定，4號(hào)地塊可借助規(guī)劃路創(chuàng)造出較好的展示面,1,2,3,4,3A,綜合觀(guān)點(diǎn)： 1、如先行啟動(dòng)已獲取的3B地塊，需解決攪拌廠(chǎng)和臨南北向規(guī)劃路3A地塊獲取問(wèn)題，方能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和形象效應(yīng)，形成

9、綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但預(yù)計(jì)解決難度較大，可能會(huì)拖延項(xiàng)目入市時(shí)間，從而失去產(chǎn)品差異化所獲得市場(chǎng)機(jī)遇，不建議先行啟動(dòng) 2、如首期啟動(dòng)4號(hào)地塊開(kāi)發(fā)（70畝），并考慮修建一段南北向的規(guī)劃路，建設(shè)淞江路和南北向規(guī)劃路的展示面，較易于形成規(guī)模效應(yīng)和形象效益，利于先行啟動(dòng),目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,1、當(dāng)前市場(chǎng)整體供需狀況 2、當(dāng)前市場(chǎng)整體在售產(chǎn)品形態(tài)及售價(jià) 3、當(dāng)前不同區(qū)位典型樓盤(pán)去化及售價(jià)情況 4、當(dāng)前召陵區(qū)/金山板塊在售物業(yè)形態(tài)及售價(jià)情況,一、市

10、場(chǎng)整體供需狀況,根據(jù)本次漯河市調(diào)所搜集的57個(gè)項(xiàng)目信息，目前漯河在售或已面市商品房中純小高層、高層 項(xiàng)目有40、涵蓋多層產(chǎn)品的項(xiàng)目14個(gè)（包含純多層項(xiàng)目為3個(gè)），涵蓋別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目?jī)H御園1個(gè) 三個(gè)純粹多層項(xiàng)目中，其中有兩個(gè)位于為經(jīng)開(kāi)區(qū)，屬于低端項(xiàng)目，一個(gè)位于郾城區(qū)，屬于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 涵蓋多層產(chǎn)品的項(xiàng)目中，多層產(chǎn)品基本都處于售罄狀態(tài) 解讀2：未來(lái)純粹低容產(chǎn)品的稀缺性已經(jīng)呈現(xiàn)，面臨較大的開(kāi)發(fā)機(jī)遇,二、當(dāng)前市場(chǎng)再售產(chǎn)品形態(tài),三、不同區(qū)位典型樓盤(pán)合計(jì)的消化量和售價(jià)狀況（2012年1-10月）,2012年110月份漯河商品房主要去化區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)板塊（約20.9萬(wàn)），其次為會(huì)展中心板塊； 金山板塊“華宅

11、區(qū)”概念已經(jīng)呈現(xiàn)，且去化情況較好：去化量約為5萬(wàn)，僅有帝景城一期尾盤(pán)和東外灘兩個(gè)高層項(xiàng)目，售價(jià)均價(jià)最高 召陵板塊仍處于疲勢(shì)：召陵區(qū)7個(gè)在售項(xiàng)目整體去化約9.4萬(wàn)，售價(jià)僅次低,根據(jù)本次漯河市調(diào)所搜集的57個(gè)項(xiàng)目信息，估算分析其消化量和售價(jià)情況,解讀3： 1、本項(xiàng)目如能實(shí)現(xiàn)如金山板塊靠近，在產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行差異，可實(shí)現(xiàn)一個(gè)較好的售價(jià) 2、假設(shè)能 搶占金山板塊20%30%的市場(chǎng)額及召陵區(qū)30%50%的銷(xiāo)售量，預(yù)計(jì)項(xiàng)目每年的去貨速度約在38000至62000左右，若加上一些其它買(mǎi)家，預(yù)計(jì)每年去化量在5萬(wàn)以上是可以做到的,4、當(dāng)前召陵區(qū)在售物業(yè)總量及產(chǎn)品形態(tài),解讀4： 1、召陵板塊待建面積約107萬(wàn)平米，

12、均為小高層、高層產(chǎn)品 2、上半年，召陵區(qū)同樓盤(pán)多層比高層售價(jià)約高出6%-8%，當(dāng)前價(jià)差約提升至10%以上 3、本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)低容產(chǎn)品，以品質(zhì)相對(duì)較好的東郡華府為借鑒，售價(jià)應(yīng)可到4000元左右,5、當(dāng)前金山板塊在售物業(yè)總量及產(chǎn)品形態(tài),解讀5： 1、金山板塊已面市待建物業(yè)量為106萬(wàn)平米（不包含未面市項(xiàng)目），僅有68套聯(lián)排疊加物業(yè)，其余均為高層產(chǎn)品 2、本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)低容產(chǎn)品，并能與金山板塊靠近，應(yīng)可實(shí)現(xiàn)4200元以上的價(jià)格,綜合觀(guān)點(diǎn) 1、產(chǎn)品形態(tài)具有差異化的機(jī)遇：目前市場(chǎng)低容產(chǎn)品雖有供應(yīng)（召陵區(qū)前期多數(shù)樓盤(pán)都有多層 物業(yè)規(guī)劃），但多數(shù)已基本銷(xiāo)售完畢，且在售物業(yè)中多未再供應(yīng)低容產(chǎn)品，具有很大的產(chǎn) 品形

13、態(tài)差異化機(jī)遇 2、低容產(chǎn)品具備價(jià)格提升空間：在召陵區(qū)和漯河典型樓盤(pán)匯總表（附后文件）中可以看出， 當(dāng)前多層物業(yè)要高出高層/小高層物業(yè)售價(jià)10%左右，優(yōu)質(zhì)地段要高出20%左右，具備價(jià)格 溢出的空間 3、洋房物業(yè)/聯(lián)排疊加物業(yè)基本處于市場(chǎng)空白：在當(dāng)前所有在售或已面市的樓盤(pán)中，大區(qū)域 內(nèi)，僅有熙園項(xiàng)目規(guī)劃有68套聯(lián)排疊加物業(yè)（汾河上院子6套復(fù)式）。純粹洋房物業(yè)屬于 市場(chǎng)空白 4、純粹的低容社區(qū)極少、品質(zhì)一般或較差：在漯河純粹多層項(xiàng)目?jī)H有經(jīng)開(kāi)區(qū)萬(wàn)和城和匯景 城，以及郾城區(qū)的盛世浩苑（經(jīng)適房）項(xiàng)目，且品質(zhì)較低。 基于以上分析：在當(dāng)前市場(chǎng)低容物業(yè)具備溢價(jià)空間和下階段在售物業(yè)低容產(chǎn)品缺少供應(yīng)的機(jī)遇下，本項(xiàng)目

14、啟動(dòng)區(qū)可按照“洋房+聯(lián)排疊加”的低容物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，形成規(guī)模，做成一個(gè)純粹的低容社區(qū)。,目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,一、召陵金山板塊未來(lái)幾年供應(yīng)狀況,宗地,雙匯水城 約2000畝， 據(jù)悉近5年內(nèi)不啟動(dòng)。,藍(lán)色：未面市項(xiàng)目 褐色：已面市分期待建,釣魚(yú)臺(tái)80畝,一、召陵金山板塊未來(lái)幾年潛在供應(yīng)狀況,1、召陵/金山板塊已知在售和待建項(xiàng)目有18個(gè)，漯河樓盤(pán)聚集度最高的區(qū)域。 2、多數(shù)產(chǎn)品具有較強(qiáng)的同質(zhì)性，但在后續(xù)待建樓盤(pán)中已出現(xiàn)創(chuàng)新型和差異化產(chǎn)

15、品（比 如已經(jīng)面市的熙園、即將面市的銀海項(xiàng)目，以及后續(xù)面市的水城項(xiàng)目），后續(xù)可能持 續(xù)會(huì)有低容物業(yè)跟進(jìn)。 解讀1： 在競(jìng)爭(zhēng)層面：本項(xiàng)目差異化開(kāi)發(fā)，必須快速啟動(dòng)，快速形成規(guī)模效應(yīng)，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī),二、金山召陵板塊對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局影響預(yù)估,2012年上半年 1、召陵板塊與經(jīng)開(kāi)板塊直接競(jìng)爭(zhēng) 2、金山板塊（帝景城）分流召陵、老城區(qū)客戶(hù)，板塊效應(yīng)不明顯,2012年10月之后 1、金山板塊與會(huì)展、老城板塊競(jìng)爭(zhēng) 金山板塊客流擴(kuò)容，機(jī)遇上升 2、召陵與經(jīng)開(kāi)板塊競(jìng)爭(zhēng)持續(xù),東外灘、熙園、水城項(xiàng)目影響,解讀2： 在客源層面：競(jìng)爭(zhēng)格局變化后，金山板塊客流擴(kuò)容，本項(xiàng)目如能形成規(guī)模效應(yīng)，并進(jìn)行產(chǎn)品的適度創(chuàng)新，應(yīng)可抓住客源擴(kuò)容

16、機(jī)遇，增大項(xiàng)目的客群面。,綜合觀(guān)點(diǎn),1、快速啟動(dòng)項(xiàng)目：區(qū)域內(nèi)物業(yè)持續(xù)性放量大、且未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)已呈現(xiàn)出多元化態(tài)勢(shì)（銀海、汾河上院6套三層獨(dú)棟市場(chǎng)試探、熙園的疊加、以甲天下極可能開(kāi)發(fā)的低容物業(yè)），本項(xiàng)目需快速啟動(dòng)，提前抓住當(dāng)前市場(chǎng)差異化的機(jī)遇。 2、快速形成規(guī)模效應(yīng)：區(qū)域內(nèi)雖然在產(chǎn)品具有多元化的搭配，但產(chǎn)品純粹度不高（目前僅有熙園的聯(lián)排疊加別墅市場(chǎng)關(guān)注度高），如項(xiàng)目能形成低容產(chǎn)品的規(guī)?；_(kāi)發(fā)，并快速形成規(guī)模，可具備持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3、抓住金山板塊客群擴(kuò)容機(jī)遇：金山板塊的“華宅區(qū)”已經(jīng)形成，而本項(xiàng)目雖屬沙河?xùn)|岸項(xiàng)目，但濱河的特質(zhì)，具備與金山板塊靠近的條件（在品質(zhì)上高于召陵區(qū)，在產(chǎn)品形態(tài)上應(yīng)更純粹

17、，實(shí)景展示出本項(xiàng)目的“優(yōu)質(zhì)”性）。抓住金山板塊客戶(hù)擴(kuò)容的最佳時(shí)機(jī)。,目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,您認(rèn)為召陵行政區(qū)附近居住的環(huán)境如何？,如果房子在召陵區(qū)淞江路附近，沙河沿岸開(kāi)發(fā)低密度、 環(huán)境舒適的、臨河洋房小區(qū)，你會(huì)購(gòu)買(mǎi)嗎？,居住環(huán)境認(rèn)同度一般，項(xiàng)目濱河概念需要重點(diǎn)提倡,14%的客戶(hù)會(huì)考慮，69%客戶(hù)視情況而定，產(chǎn)品的實(shí)景感受至關(guān)重要（漯河沒(méi)有真正的洋房產(chǎn)品）,您認(rèn)為淞江路附近，沙河兩岸的樓盤(pán)，售價(jià) 應(yīng)該相差多少比較合理？,沙河?xùn)|西兩岸

18、價(jià)格認(rèn)同度相差300元以上占到68%， 同類(lèi)產(chǎn)品與河西競(jìng)爭(zhēng)很難具有價(jià)格提升的空間 受訪(fǎng)認(rèn)為南北兩岸差價(jià)的原因主要為：東岸 偏僻、發(fā)展相對(duì)落后、地理因素、沿河景觀(guān)相 差較大、購(gòu)物不便、教育資源缺乏、交通因素、 距市中心較遠(yuǎn)等幾個(gè)方面,你購(gòu)房的用途為,區(qū)域內(nèi)購(gòu)房仍以自用為主，占到91%， 區(qū)域內(nèi)投資性物業(yè)目前開(kāi)發(fā)可能性不大 選擇其他選項(xiàng)的受訪(fǎng)者主要用途為：結(jié)婚、談戀 愛(ài)、給家人住、送朋友、無(wú)力購(gòu)買(mǎi),您意向購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型為？,65%會(huì)購(gòu)買(mǎi)三室兩廳 24%會(huì)購(gòu)買(mǎi)二室 5%會(huì)購(gòu)買(mǎi)四室兩廳 2%會(huì)購(gòu)買(mǎi)一室一廳 4%會(huì)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅和其他戶(hù)型 戶(hù)型選擇上基本與當(dāng)前市場(chǎng)戶(hù)型配比一致,您意向購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型的面積是：,100

19、-120平米：42% 120-140平米：15% 90100平米：17% 80-90平米：11% 80平米以下：9% 140平米以上：6% 與購(gòu)買(mǎi)意向的戶(hù)型結(jié)合分析可看出，90-140平米整體 達(dá)到64%，與三房需求比例相近，100-120平米之間三房 集約化設(shè)計(jì)比較重要。,若是低密度、環(huán)境舒適的洋房小區(qū)，購(gòu)買(mǎi)洋房， 您能接受的單價(jià)是：,68%能接受的洋房單價(jià)在3900以下 22%能接受的單價(jià)在39004200 7%能接受的單價(jià)在42004500 2%能接受的單價(jià)在45005000 1%能接 受5000以上 本區(qū)域購(gòu)房接受洋房單價(jià)水平不夠高，但32%客戶(hù)接受4000以上均價(jià)，洋房售價(jià)在4000

20、-4200應(yīng)有空間,您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)房屋的總價(jià)：,58%能接受的總價(jià)35萬(wàn)元以下（可不考慮） 24%能接受的總價(jià)3540萬(wàn)元 11%能接受的總價(jià)為4045萬(wàn)元 1%的能接受的總價(jià)在60萬(wàn)元以上 房源主力總價(jià)應(yīng)在35-45萬(wàn)之間比較合理,您在這里購(gòu)房希望有些配套：,a、在受訪(fǎng)客戶(hù)回饋的信息中，最希望社區(qū)擁有的配套為 教育配套，其次分別為:生活購(gòu)物配套、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、 運(yùn) 動(dòng)場(chǎng)所、幼兒園、公園 b、選擇其它選項(xiàng)的受訪(fǎng)者希望擁有的配套為：銀行、網(wǎng) 吧、會(huì)所、菜市場(chǎng)等 運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育配套需提前考慮；可在適度發(fā)展社區(qū)商業(yè),請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是：,家庭月收入,a、受訪(fǎng)客戶(hù)中職業(yè)比例最高的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，占比35%，自由

21、職業(yè)者占27%的比例，13%的受訪(fǎng)者職業(yè)為 公司職員，9%的受訪(fǎng)者職業(yè)為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%的受訪(fǎng)者職業(yè)為離退休人員，分別有3%的受訪(fǎng)者為專(zhuān) 業(yè)人士、黨政機(jī)關(guān)干部和其他職業(yè)，2%的受訪(fǎng)者職業(yè)為企業(yè)中高層管理人員 b、選擇其它選項(xiàng)客戶(hù)的職業(yè)為：教師、農(nóng)民、學(xué)生、廚師等,綜合觀(guān)點(diǎn),1、實(shí)景營(yíng)造對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比較重要，可一定程度解決客戶(hù)“看情況而定的問(wèn)題” 2、“高質(zhì)適中價(jià)”高性?xún)r(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比較重要，可以形成與河 西樓盤(pán)相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取一部分意向在河西購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù) 3、因河?xùn)|（本項(xiàng)目所在版塊）居住環(huán)境認(rèn)同度一般，本項(xiàng)目首期應(yīng)塑造高品質(zhì)形 象，在深抓召陵區(qū)主力購(gòu)房群體的同時(shí)，爭(zhēng)取市區(qū)內(nèi)的改

22、善型需求客戶(hù)。 4、戶(hù)型設(shè)計(jì)中三房比例應(yīng)占到70%左右，同時(shí)需要考慮總價(jià)。 5、洋房對(duì)客戶(hù)的吸引力是相對(duì)尚可（普調(diào)中14%購(gòu)買(mǎi)，69%視情況而定），價(jià)格承受力應(yīng)可達(dá)到4000元左右甚至以上。,目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,一、產(chǎn)品發(fā)展策略,根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目發(fā)展策略如下： 競(jìng)爭(zhēng)策略 充分利用項(xiàng)目的規(guī)模、環(huán)境體驗(yàn)、大盤(pán)氣勢(shì)、規(guī)劃差異化、產(chǎn)品多元化 及風(fēng)格實(shí)用等綜合因素，徹底搶占召陵區(qū)市場(chǎng)；同時(shí)爭(zhēng)取分流金山板塊的客 源，建立口碑，確立明星

23、樓盤(pán)的地位，以抵御后來(lái)籌建的其它同類(lèi)型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),一、產(chǎn)品發(fā)展策略,產(chǎn)品構(gòu)成描述： 主力產(chǎn)品： 5或6層多層帶電梯洋房（本項(xiàng)目整體重點(diǎn)） 次主力產(chǎn)品： 電梯洋房:8-10層小高層（根據(jù)地塊規(guī)劃布局需要可考慮少量設(shè)置） 高層洋房：高層、濱河高層（通過(guò)空間贈(zèng)送，塑造高層洋房) 輔助產(chǎn)品：聯(lián)排疊加產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)策略描述： 快速啟動(dòng)、搶占先機(jī) 樣板先行、創(chuàng)造體驗(yàn) 產(chǎn)品純粹、低容規(guī)模效應(yīng),1、低密度高綠化率 2、第一期需凸顯濱河樓盤(pán)的特質(zhì)，向金山板塊貼近 3、第一期需顯示規(guī)模化（大盤(pán)） 4、迅速制作項(xiàng)目自有環(huán)境及體現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量 5、戶(hù)型設(shè)計(jì)多元化不同階段都能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求 6、各類(lèi)產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)明確 7、單價(jià)及總價(jià)

24、在目標(biāo)客戶(hù)的預(yù)期內(nèi) 常青片區(qū) 由新世界集團(tuán)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，一個(gè)總規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平方米的中央商業(yè)街即將出爐，首期30萬(wàn)平方米大型城市綜合體即將面世。該綜合體包含五星級(jí)酒店、K11藝術(shù)村、大型藝術(shù)購(gòu)物商場(chǎng)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓等高端生活元素。,二、產(chǎn)品發(fā)展方向,根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展策略，項(xiàng)目整體發(fā)展方向?yàn)椋?目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,1、在售物業(yè)戶(hù)型分析 2、在售物業(yè)建筑風(fēng)格分析 3、在售物業(yè)利銷(xiāo)因素分析 4、借鑒項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分析,一、在售物業(yè)的戶(hù)型分析多層,

25、備注：摘取漯河在售11個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行借鑒匯總分析,解讀1： 1、多層三房比例達(dá)到71.26%，兩房比例為25.33%，四房及以上比例為3.41%，本項(xiàng)目在戶(hù) 型配比上亦可向該比例靠近。 2、三房銷(xiāo)售較好，60-80兩房比例去化最差，三房若能兼顧功能、舒適，可控制在100 125之間，兩房戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)在80平米以上 3、160平米以上戶(hù)型大河花園有少量設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售好，可作為項(xiàng)目拉升品質(zhì)的產(chǎn)品，少量設(shè) 計(jì),一、在售物業(yè)的戶(hù)型分析高層,備注：摘取漯河在售的13個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,解讀2： 1、高層戶(hù)型三房比例整體在57%左右，實(shí)際應(yīng)在60%以上，消化情況整體平穩(wěn) （備注：樣本摘取時(shí)，moco項(xiàng)目供應(yīng)15

26、00套集約戶(hù)型，拉高80平米以下戶(hù)型占比，降低三房了比例） 2、舒適性三房和集約型四房的供應(yīng)比例相對(duì)較小，優(yōu)質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)接受度較高。在本項(xiàng)目規(guī)?；?yīng)形成后，具備吸納改善性需求（二改型）條件時(shí)，可在適度開(kāi)發(fā)一定量的舒適性三房和集約型四房產(chǎn)品，三房面積可適度放大控制在125平米以上（對(duì)河景高層設(shè)計(jì)有較強(qiáng)的借鑒意義）。,二、在售物業(yè)的建筑風(fēng)格分析,解讀3： 1、漯河定位偏高的項(xiàng)目，以artdeco、新古典和混搭風(fēng)格為主；地中海風(fēng)格低端樓盤(pán)沿用較多 2、本項(xiàng)目在低容產(chǎn)品風(fēng)格設(shè)計(jì)上，不宜采用地中海風(fēng)格或者新古典風(fēng)格（過(guò)多），若采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格時(shí)應(yīng)考慮部分混搭元素，需體現(xiàn)出建筑的質(zhì)感 ，應(yīng)考慮真石漆或面磚

27、作為主材質(zhì),三、項(xiàng)目利銷(xiāo)因素分析,通過(guò)市場(chǎng)走訪(fǎng)和業(yè)內(nèi)訪(fǎng)談，漯河項(xiàng)目產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)的利銷(xiāo)元素核心集中以下幾個(gè)方面： 1、產(chǎn)品形態(tài)差異：大河花園（會(huì)展區(qū)稀缺供應(yīng)多層，無(wú)明顯產(chǎn)品創(chuàng)新） 2、立面形象品質(zhì)：召陵區(qū)東郡華府（立面實(shí)景品質(zhì)較好，無(wú)其他產(chǎn)品創(chuàng)新） 3、景觀(guān)環(huán)境：蘭喬圣菲（半地下停車(chē)、人車(chē)完全分流、臺(tái)地景觀(guān)），戶(hù)型設(shè)計(jì)存在一定問(wèn)題 4、戶(hù)型設(shè)計(jì)： 鳳凰城項(xiàng)目（集約戶(hù)型、低總價(jià)）無(wú)其他實(shí)質(zhì)性品質(zhì)創(chuàng)新元素 外灘平層大戶(hù)設(shè)計(jì)、帝景城入戶(hù)花園 5、配套因素：蘭喬圣菲會(huì)所、金桂苑會(huì)所、汾河上院子會(huì)所等（會(huì)所功能模糊，不純粹） 6、細(xì)部元素：入戶(hù)門(mén)廳挑高、精裝門(mén)廳、1. 8米挑出露臺(tái)、落地飄窗等常規(guī)的基本元素

28、等 7、品質(zhì)口碑驅(qū)動(dòng)：金土地系列項(xiàng)目、昌建項(xiàng)目、東郡華府項(xiàng)目,解讀4： 1、市場(chǎng)在售項(xiàng)目產(chǎn)品大多數(shù)研發(fā)能力一般，本項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)具有較強(qiáng)的創(chuàng)新機(jī)遇 2、市場(chǎng)上不同項(xiàng)目雖然都有包裝概念，但品質(zhì)都很一般，要快速打動(dòng)市場(chǎng)必須抓住 實(shí)景體驗(yàn)，建立明顯的差異化形象，應(yīng)考慮樣板間提前建造及提前開(kāi)放等形式。,項(xiàng)目分析： 1、戶(hù)型布局具有一定創(chuàng)新，拉大進(jìn)深設(shè)計(jì)，基本無(wú)浪費(fèi) 2、12棟多層快速規(guī)模性開(kāi)發(fā)，快速景觀(guān)落地 3、產(chǎn)品形象質(zhì)感較強(qiáng)（真石漆材質(zhì)、精裝挑高大堂） 4、會(huì)所配套 5、會(huì)展區(qū)稀缺的品質(zhì)多層物業(yè)，較好的抓住市場(chǎng)機(jī)遇,四、借鑒項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分析大河花園,1、法式建筑、石材立面 2、聯(lián)排疊加一個(gè)單元4戶(hù)，整層

29、4層半+局部半地下+全地下設(shè)計(jì)；戶(hù)戶(hù)帶院（一二樓南向帶院、三四層北向帶院），贈(zèng)送地下室和空中閣樓 3、產(chǎn)權(quán)面積200-220平米，四房三廳四衛(wèi)多樓臺(tái)設(shè)計(jì) 4、聯(lián)排+獨(dú)棟共計(jì)68套，目前市場(chǎng)試探效果較好，預(yù)留者較多，內(nèi)部?jī)r(jià)格期望值1-1.2萬(wàn)元,四、借鑒項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分析御園,90-118平米高層洋房： 1、通過(guò)入戶(hù)花園、露臺(tái)、挑空贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)戶(hù)型集約設(shè)計(jì)，也確保了功能與舒適之間的合諧 2、餐客廳中間放置，拉大戶(hù)型進(jìn)深，使樓間距與基地進(jìn)深和諧，一定程度上提升容積率,四、借鑒項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分析御園,綜合觀(guān)點(diǎn),結(jié)合產(chǎn)品發(fā)展方向及供應(yīng)戶(hù)型分析，本項(xiàng)目戶(hù)型配比設(shè)計(jì)為：,說(shuō)明： 1、首期產(chǎn)品主力客戶(hù)為召陵區(qū)主力購(gòu)房客群，

30、主力總面積段控制在90-120平米， 總價(jià)控制在38-48萬(wàn)之間 2、考慮在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)部分戶(hù)型空間的贈(zèng)送問(wèn)題 3、聯(lián)排疊加作為試水型產(chǎn)品，應(yīng)控制套數(shù)，面積應(yīng)控制在200平米以?xún)?nèi) 4、四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門(mén)廳設(shè)計(jì)，同時(shí)在功能布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 5、120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間,綜合觀(guān)點(diǎn),說(shuō)明： 1、通過(guò)首期的規(guī)模效應(yīng)和品質(zhì)形象，項(xiàng)目已具備吸納金山板塊改善型需求的條件，相對(duì)于一期的基礎(chǔ)上，增大舒適性三房的供應(yīng)（三房面積適當(dāng)放大） 2、四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門(mén)廳設(shè)計(jì)，同時(shí)布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立的小型接待廳，

31、成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 3、120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間,綜合觀(guān)點(diǎn),說(shuō)明： 1、2號(hào)地塊開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)、明星盤(pán)效應(yīng)以及景觀(guān)已形成，三期產(chǎn)品舒適度可進(jìn) 一步適度提高，同時(shí)增加一部分140平米左右4房產(chǎn)品供應(yīng)，降低兩房產(chǎn)品的比例 2、四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門(mén)廳設(shè)計(jì)，同時(shí)在功能布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立 的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 3、120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間,綜合觀(guān)點(diǎn),說(shuō)明： 1、1號(hào)地塊開(kāi)發(fā)作為最后一期，同時(shí)濱河改造應(yīng)以完成，可以考慮增加建造一些高舒適的終極居住物業(yè) 2、120以上三房及四房要考慮舒適

32、衣帽間設(shè)計(jì)，四房要考慮雙主臥設(shè)計(jì) 3、160平米以上的觀(guān)景高層，需要考慮玄關(guān)門(mén)廳等戶(hù)型中的儀式感元素 4、聯(lián)排疊加160平米產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門(mén)廳設(shè)計(jì)，同時(shí)在功能布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品”,戶(hù)型配比匯總表,本項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)想,綜合觀(guān)點(diǎn),1、本項(xiàng)目低容產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議設(shè)想為線(xiàn)條硬朗簡(jiǎn)約風(fēng)格混搭一些新古典元素 2、本項(xiàng)目高層建筑風(fēng)格建議采用新古典混搭建筑風(fēng)格,多層洋房,多層洋房,小高層/高層,小高層/高層,目錄,一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀(guān)現(xiàn)狀 四、未來(lái)幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、受訪(fǎng)群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣/意見(jiàn)等 六、項(xiàng)目的發(fā)展方

33、向 七、可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議,1、項(xiàng)目定位 2、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) 3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路 4、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,一、項(xiàng)目定位,整體項(xiàng)目定位：城區(qū)中的養(yǎng)生/休閑地產(chǎn)項(xiàng)目 陽(yáng)光社區(qū)，綠色生活 整體項(xiàng)目特色：低容、環(huán)境、空間、健康、舒適,二、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn),河濱長(zhǎng)廊：沿河邊建河濱長(zhǎng)廊，與會(huì)所相結(jié)合，提供休息、健體、燒烤、跑步、單車(chē)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身等一系列健康、休閑設(shè)施,二、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn),2、地標(biāo)性建筑：在項(xiàng)目沿主干道北側(cè)建一特色建筑，讓項(xiàng)目形象及特色鮮明，吸引途徑車(chē)輛的注意，擴(kuò)大口碑。,二、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn),3、小學(xué)或幼兒園配套：以“捐資助學(xué)”形式，在項(xiàng)目最后一期設(shè)置重點(diǎn)小學(xué)或幼兒園，毗鄰可增

34、設(shè)一些兒童嬉戲及親子設(shè)施,1,3,三、會(huì)所及配套,1、集中商業(yè)配套：與標(biāo)志性建筑結(jié)合考慮放置0.8萬(wàn)平米商業(yè)用房（超市、餐飲、美容美發(fā)、護(hù)理、社區(qū)會(huì)堂、興趣班、補(bǔ)習(xí)社等） 2、會(huì)所：在濱河長(zhǎng)廊和標(biāo)志性建筑附近放置1500平米社區(qū)會(huì)所 3、日常生活配套：沿淞江路不考慮做商業(yè)（綠化帶規(guī)劃），在規(guī)劃路靠近社區(qū)大門(mén)附件規(guī)劃2000平米左右配套用房（便利店、面包房、快餐店、家居用品、洗衣服務(wù)以及物管中心等日常生活配套設(shè)施,會(huì)所服務(wù),商業(yè)配套,2,四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路,開(kāi)發(fā)順序：項(xiàng)目占地面積約450畝，中間有兩條規(guī)劃路將項(xiàng)目分成4塊，初步構(gòu)思項(xiàng)目將根據(jù)征地情況按上述所示順序開(kāi)發(fā),四、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,項(xiàng)目主入

35、口設(shè)計(jì)：考慮放在3、4號(hào)地塊中間的規(guī)劃路上，由于現(xiàn)濱河路未通及河邊環(huán)境未成熟，故建議首期先開(kāi)發(fā)4號(hào)地塊，道路兩邊的環(huán)境需考慮在第一期的開(kāi)發(fā)內(nèi)，令開(kāi)售時(shí)項(xiàng)目主入口具備大盤(pán)的氣勢(shì)及環(huán)境的舒適度，令意向買(mǎi)家即時(shí)可感覺(jué)到項(xiàng)目的鮮明形象；,1號(hào),2號(hào),4號(hào),3號(hào),營(yíng)造環(huán)境,四、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,4號(hào),4號(hào)地塊：總體規(guī)劃、大盤(pán)氣勢(shì)、環(huán)境、低容（容積率可放到最低，令空間感最大化、突 出低密度的感覺(jué)），加強(qiáng)外形及戶(hù)型特色等,由于每個(gè)地塊都相對(duì)獨(dú)立，在總體規(guī)劃的前題下應(yīng)考慮每個(gè)地塊的特色及賣(mài)點(diǎn)，由于4、3號(hào)地塊會(huì)先啟動(dòng)，故需重點(diǎn)考慮3、4號(hào)地塊的優(yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)，如：,四、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,3號(hào)地塊：1期樣版作用、標(biāo)志性建筑、會(huì)所、河濱長(zhǎng)廊等,四、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,2號(hào),2號(hào)地塊：園林、休閑、景觀(guān)，在布局上提供一些特色,四、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,1號(hào),1號(hào)地塊：重點(diǎn)小學(xué)、幼兒園、兒童樂(lè)園、親子設(shè)施等,小學(xué)/幼兒園,道路組織：由于4個(gè)地塊較為方正，可考慮在每個(gè)方塊的內(nèi)部加入不同的曲線(xiàn)及動(dòng)線(xiàn)，以加強(qiáng)小區(qū)的感覺(jué)及環(huán)境