房地產(chǎn)-三四線需求有回落跡象但供給沖擊或弱于前兩輪周期_W

1、 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)證券研究報告前次評級報告日期買入2018-03-19核心觀點(diǎn)：相對市場表現(xiàn)房地產(chǎn)滬深300上周政策情況：中央全面放寬城市落戶，REITs 推進(jìn)或加速上周，發(fā)改委發(fā)布落戶新政，提出2018年將全面放寬落戶條件，促進(jìn)26%14%2% 農(nóng)民舉家落戶及高校畢業(yè)生零門檻落戶，從落戶條件來看，中小城市全面放開，大城市要求社保不超5年，超大城市則要求分區(qū)差別化落戶。與此同時，人大代表提出針對REITs框架制定以及稅收制度改革發(fā)表了觀點(diǎn)，并建議在雄安先行試點(diǎn)（具體表述見正文）。我們認(rèn)為，在國家發(fā)展租賃市場的 -10%2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 分析師：樂加

2、棟 S0260513090001021-60750620 郭 鎮(zhèn) S0260514080003李 飛 S0260517080010為租賃市場重要融資渠道，REITs或加速推出。 大背景上周基本面情況情況：3 月前半月同比降幅收窄，推盤繼續(xù)放量根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示：上周， 分析師：我們監(jiān)測的50個城市商品房成交面積環(huán)比下降0.7%，其中一線、三四線環(huán)比下降7.1%、11.7%，二線環(huán)比上漲16.3%，表現(xiàn)較好。

3、月度來看，3月前15天整體成交同比下滑19.4%，降幅較2月收窄2.5個百分點(diǎn)，其中一線、二線同比分別下滑41.2%、28.1%，三四線則同比上漲2.2%。推盤方面， 上周15個城市推盤量環(huán)比前周上漲18.2%，批售比維持在1左右。 分析師：行業(yè)周觀點(diǎn)：三四線需求有回落跡象，但供給沖擊弱于前兩輪周期公布行業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)，18年1-2月份，商品房銷售面積同比 上周，相關(guān)研究：增長4.1%，增速繼續(xù)回落，同時銷售金額和面積增速差拉大明顯。我們認(rèn)為隨著重點(diǎn)城市高地價項目逐步入市，供給端政策存在局部改善的可能， 供給增加或帶動成交邊際增長。對于三四線城市而言，前期需求集中釋放加上房價抬升、利率上漲的擠出效

4、應(yīng)，需求端逐步呈現(xiàn)趨冷跡象。但需要指出， 過去2年三四線土地出讓面積相對平穩(wěn)，需求回落過程中潛在的供給沖擊弱于前兩輪周期，整體市場下挫的風(fēng)險有限。我們認(rèn)為低庫存背景下， 過去2年的土地出讓都會轉(zhuǎn)化為開工，尤其是三四線會搶開工節(jié)奏在市場窗口期形成有效供給加速銷售回款。而一二線在供給政策制約銷售回款的情況下，房企或 控制新開工節(jié)奏減少資金占用。投資方面，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增速反彈明顯，土地投資依舊是拉動地產(chǎn)投資的主要因素。板塊投資方面，我們繼續(xù)強(qiáng)調(diào)18年全年看多地產(chǎn)板塊的中期邏輯不變，我們繼續(xù)看好低估值的一二線龍頭房企：一線龍頭繼續(xù)推薦：招商蛇口、萬科A、華夏幸福、新城控股、

5、金地集團(tuán)，二線龍頭推薦：中南建設(shè)、廣宇發(fā)展、榮盛發(fā) 展、陽光城、新湖中寶、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等，子領(lǐng) 域推薦光大嘉寶和東百集團(tuán)。 風(fēng)險提示政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大；按揭貸利率持續(xù)上行；行業(yè)庫存抬升快于預(yù)期；行業(yè)銷售回落快于預(yù)期。 房地產(chǎn)行業(yè):受土地投資拉動投資增速反彈明顯 房地產(chǎn)行業(yè):一二線去化維持高位，利率抬升對三四線影響逐步顯現(xiàn) 2018-03-162018-03-12房地產(chǎn)行業(yè):行業(yè)預(yù)期充 2018-03-05分釋放，全年看多邏輯不變 識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明1 / 17行業(yè)評級買入房地產(chǎn)行業(yè)三四線需求有回落跡象，但供給沖擊或弱于前兩輪周期淘寶店鋪“Vivian研報” 首

6、次收集整理告及后續(xù)更新服務(wù)請在淘寶搜索店鋪 “Vivian研報” 獲取最或直接用手機(jī)淘寶掃描下方二維碼 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)目錄索引地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況4主要政策回顧4重點(diǎn)城市成交情況5重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤9全國土地市場供給成交情況12地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況14圖表索引圖 1：上周主要政策一覽（2018.03.12 -2018.03.18）4圖 2： 48 城新房周均及單周成交面積（） . 6圖 3：48 城市分線城市新房周成交環(huán)比增速6圖 4：48 城新房月度成交同環(huán)比6圖 5：48 城分線城市新房月度成交同比6圖 6：48 城新房成交整體年趨勢6圖 7：48 城新房成交分

7、線城市年趨勢6圖 8：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2018.03.09 -2018.03.15）7圖 9：14 城二手房周均及單周成交面積8圖 10：14 城分線城市二手房周成交環(huán)比增速8圖 11：14 城二手房成交月度同環(huán)比9圖 12：14 城分線城市二手房成交月趨勢9圖 13：14 城市二手房成交整體年趨勢9圖 14：14 城市分線二手房成交年趨勢9圖 15：15 城市商品房周度推盤量10圖 16：15 城市商品房月度推盤量10圖 17：15 城市商品房推盤年同比趨勢10圖 18：15 城市商品房月度批售比10圖 19：15 城市及分線城市商品房庫存指數(shù)10圖 20：15 城市

8、商品房周度庫存及去化周期11圖 21：13 城市住宅周度庫存及去化周期11圖 22：全國 100 大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)12圖 23：全國 100 大中城市土地供應(yīng)年度累計同比13圖 24：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比13圖 25：全國 100 大中城市土地出讓金年趨勢13圖 26：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年趨勢13圖 27：全國 100 大中城市樓面價和溢價率13圖 28：全國 100 大中城市分線城市溢價率13圖 29：重點(diǎn)覆蓋地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2018.03.12-2018.03.16）15識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明2 /

9、17 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)表 1：48 城市商品房成交面積匯總（2018.03.09 -2018.03.15）5表 2：14 城二手房成交面積匯總（2018.03.09 -2018.03.15）8表 3：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況（2018.03.09-2018.03.15）11表 4：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2018.03.09-2018.03.15） . 11表 5：重點(diǎn)覆蓋公司公告和新聞（2018.03.11-2018.03.16）14表 6：房企每周拿地匯總（2018.03.11-2018.03.16）15表 7：房企每周融資匯總（2018.03.11-2018.

10、03.16）16識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明3 / 17 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況主要政策回顧3 月 9 日發(fā)改委發(fā)布推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)，明確提出 2018 年將全面放寬落戶條件，實現(xiàn)進(jìn)城落戶 1300 萬人（與政府工作報告表述一致）。從落戶人群來看，一方面促進(jìn)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民、居住超 5 年和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家落戶，另一方面鼓勵對高校和職校畢業(yè)生、留學(xué)歸國及技術(shù)人員零門檻落戶。從落戶條件來看，要求中小城市和建制鎮(zhèn)全面放開落戶限制，大城市對落戶社保年限要求不超 5 年，超大城市要區(qū)分城區(qū)和市縣差別化落戶條件。我們認(rèn)為，18 年地方層面針對農(nóng)民進(jìn)

11、城及人才落戶政策將持續(xù)落地。 與此同時，在 期間，各人大代表針對 REITs 提出了各自的觀點(diǎn)。3 月 16 日，人民銀行天津分行行長周振海提出，應(yīng)分析各環(huán)節(jié)所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，避免 REITs 框架下重復(fù)征稅問題，而人民銀行石家莊支行行長陳建華同樣表示，應(yīng)降低經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)，對 REITs 結(jié)構(gòu)內(nèi)的資管產(chǎn)品予以減免增值稅。此外，陳建華還提出我國應(yīng)充分借鑒 ABS 的成熟機(jī)制和模式，并建議在雄安先行試點(diǎn)。事實從2007 年已成立REITs 專題研究小組，我們認(rèn)為，在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和加大租賃金融支持的背景政策方面或加速推出。 為發(fā)展租賃市場的重要融資渠道，REITs 在制度與稅收此外，地方

12、層面，租賃市場供給政策持續(xù)落地。其中，北京表示 18 年將新增配租 1 萬套公租房，新增入住 2.4 萬套，武漢提出 18 年將籌集租賃房 3 萬套，扶持 5 家大規(guī)模住房租賃企業(yè)，值得一提的是，佛山表示將房企自 17 年 5 月起自持的租賃房須全部用于出租，不得銷售或以租現(xiàn)多樣化。 ，地方層面籌集租賃房源渠道呈圖1：上周主要政策一覽（2018.03.12 -2018.03.18）租賃市場1. 房地產(chǎn)投資應(yīng)該會平穩(wěn)上漲， 上海公積金管理中心： 調(diào)整上海 人大代表建議：1. 建立標(biāo)準(zhǔn)化REITs框架，充分 借鑒ABS的成熟機(jī)制和模式；公積金貸款購二套改善型住房人 佛山住建局：房企自17年5月起自

13、 繼續(xù)大幅上漲難度較大;持的租賃房須全部用于出租，不 2. 商品房銷售面積在加快土地供 均住房建筑面積，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從此2.建議降低REITs 經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)，避免重復(fù)征得，單次租期不 給及前期土地成交作用下，還能 前的不高于36.1平調(diào)整為36.7平 稅，對REITs結(jié)構(gòu)內(nèi)的資管產(chǎn)品予以減免增值稅； 銷售或以租超過3.建議在雄安新區(qū)先行試點(diǎn) 20年 保持一定增長 米 03/13武漢租賃市場03/1403/1503/1603/18住建部表態(tài)1. 本輪調(diào)控中，熱點(diǎn)城市房價過快上漲稅03/12房地產(chǎn)稅03/1203/13發(fā)改委落戶新政03/14北京公租房全國委員金李：推行房地產(chǎn) 1. 全面放寬城市落戶

14、，促進(jìn)農(nóng)民1. 18年籌集租賃房3萬套、100萬 北京市保障心： 已有超10會使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，但 舉家落戶，鼓勵人才零門檻落戶； 平，扶持5家規(guī)?；》孔赓U企業(yè); 萬居民住進(jìn)公租房， 18年爭取 勢頭得到抑制，銷售面積平穩(wěn)回落，三目的并不是房價 2. 中小城鎮(zhèn)全面放開落戶限制， 2. 積極解決租賃企業(yè)“融資難” 新增配租公租房1萬套，新增入 四線庫存降低至合理區(qū)間;數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明4 / 17大城市社保要求不超5年， 超大 問題，同時落實稅收減免和水電 住2.4萬套2. 2020年租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供 城市城區(qū)和市縣應(yīng)

15、差別化落戶 氣民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)扶持政策地能夠占到增量的30%表態(tài)上海公積金REITs 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)重點(diǎn)城市成交情況根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示： 上周，我們監(jiān)測的48個城市商品房成交面積477.19同比去年同期下降22.10%。 ，環(huán)比前周下降0.70%， 分線城市來看，四大一線城市上周商品房成交面積60.40，環(huán)比下跌7.11%。具體來看，一線城市中，廣州在推盤放量帶動下成交環(huán)比大幅上漲43.66%，北京、上海、深圳分別環(huán)比下跌55.38%、2.84%、12.47%。 我們跟蹤的15個二線樣本城市成交面積207.47，環(huán)比前周上漲16.25%，其中，無錫、呼

16、和浩特在前一周低基數(shù)下分別環(huán)比上漲55.44%、49.51%。三線成交方面，上周，我們跟蹤的29個三線樣本城市成交面積209.32，環(huán)比下跌11.70%。 月度來看， 3月前15天整體成交同比下滑19.4%，降幅較2月收窄2.5個百分點(diǎn)， 分線來看，一線、二線城市同比分別下跌41.2%、28.1%，三四線城市則同比上漲2.2%。從全年累計情況來看，截止至18年 3月15日，48城市整體同比下降11.1%，其中一線、二線、三四線分別同比下滑35.0%、4.6%、8.5%。 表 1：48 城市商品房成交面積匯總（2018.03.09 -2018.03.15）識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲

17、明5 / 17分線城市上周成交（）前周成交（）周環(huán)比周同比18周均（）17周均（）周均同比去化周期（月）去化時間環(huán)比一線 （4 個） 北京 6.0413.55-55.38%-76.71%10.1019.02-46.89%23.018.65%上海 31.7832.71-2.84%-26.83%24.7935.27-29.70%20.053.38%廣州 15.7410.9643.66%-55.88%15.3923.48-34.46%24.161.48%深圳 6.847.81-12.47%1.73%7.217.87-8.35%16.252.90%一線合計60.4065.02-7.11%-44.18%

18、57.4985.63-0.33-二線 （15 個） 杭州 18.5715.9416.50%-53.43%25.9929.14-10.80%7.053.81%南京 8.1513.06-37.59%-37.79%15.1517.90-15.36%22.557.86%武漢 28.2124.4215.53%-43.56%35.6249.44-27.96%-青島 38.6827.7939.17%-20.96%28.6538.96-26.46%-福州 4.674.1512.50%-13.68%5.786.56-11.85%27.462.99%廈門 6.526.25-4.13%-13.30%4.965.92

19、-16.29%-蘇州 15.0914.097.10%-2.01%15.2720.61-25.93%18.522.62%長春 17.4114.2422.27%-3.02%16.8621.30-20.84%-無錫 7.775.0055.44%-12.10%8.2810.86-23.69%-南寧 6.258.88-29.54%-80.39%8.9221.75-58.98%10.969.87% 10.259.2410.95%46.67%8.747.5316.14%-大連 8.916.3041.50%21.99%7.198.16-11.93%-南昌 12.2113.60-10.28%-15.10%12.

20、7213.53-5.93%13.233.13%溫州 12.2013.20-7.57%-0.73%14.3315.10-5.07%11.961.02%呼和浩特 12.808.5649.51%3.35%8.3410.73-22.32%-二線合計207.47178.4616.25%-28.95%216.81277.48-0.22- 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 注：標(biāo)色部分為各線漲幅前兩大的城市 圖2：48城新房周均及單周成交面積（）圖3：48城市分線城市新房周成交環(huán)比增速800700600500400300200100040%20%0%-20%-40%-60%

21、-80%-100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120% 2016201718W1- W1118-W8 18-W9 18-W10 18-W1118-W718-W818-W918-W1018-W11一線城市（4城）二線城市（15城）三四線城市（29城）48城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖4：48城新房月度成交同環(huán)比圖5：48城分線城市新房月度成交同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%20%10%0% -28.1%-10%

22、-19.4%-20%-30%-40%17.1017.1117.1218.0118.0218.03.01-18.03.1517.1017.1117.1218.0118.0218.03.01-18.03.1548城新房成交環(huán)比48城新房成交同比一線城市（4城） 二線城市（15城） 三四線城市（29城） 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖6：48城新房成交整體年趨勢圖7：48城新房成交分線城市年趨勢40%30%20%10%0%-10%-20%-30%60%40%20%-4.6%0%-20%-40%-60%20132014201520

23、16201718.01.01-18.03.152013201420152016201718.01.01-18.03.1548城新房成交年趨勢一線城市（4城）二線城市（15城）三四線城市（29城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明6 / 17 -35.0%-8.5%-11.1%-41.2%2.2%10.1% -11.7%-7.1%16.3%三四線 （29 個） 三四線合計209.32237.06-11.70%-1.44%189.58203.36-6.77%-48 城合計477.19480.

24、54-0.70%-22.10%463.89566.47-18.11%- 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)分區(qū)域成交看，上周重點(diǎn)區(qū)域成交面積環(huán)比出現(xiàn)分化，其中長三角（14城）成 ，環(huán)比上漲9.5%，海峽西岸城市 環(huán)比微漲1.9%，中西部（8城）成交面積79.65群（8城）成交面積76.08，環(huán)比上漲6.6%。 圖8：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2018.03.09 -2018.03.15）14%2%19%8%-31%-40%10%7%-38%-2%-14%-31%78%44%7%-82%10%2%-33%-36%數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心二手房方面，上周，根據(jù)Wind統(tǒng)計的各

25、城市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，我們選取的14個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為121.13，為春節(jié)后周成交新高，環(huán)比前周上漲12.64%。具體來看，兩大一線城市二手房成交面積31.09，與前周基本持平，其中深圳環(huán)比上漲14.16%，北京環(huán)比下跌7.23%。而12個二三線城市成交90.04，環(huán)比前周大幅上漲17.81%。其中，青島、廈門均創(chuàng)春節(jié)后周成交新高，成交面積環(huán)比分別上漲66.35%、78.24%。 月度情況來看，18年3月前15天，14城市二手房成交同比下跌34.3%，降幅較2 月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)。分線來看，一線、二三線線城市同比分別下跌40.4%、31.7%， 其中二線城市降幅較2月收窄2.3

26、個百分點(diǎn)。從全年累計情況來看，截止至18年3月15 日，14城市整體成交同比下滑17.9%，降幅較17年收窄3.5個百分點(diǎn)，其中一線、二 三線城市分別同比下滑21.0%、16.4%，其中一線降幅較17年收窄25.5個百分點(diǎn)。 識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明7 / 17-2%-26%商品房 商品房 二手房 二手房周環(huán)比 周同比 周環(huán)比 周同比環(huán)渤海長 三 角 海峽西岸珠三角中西部其他 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)表 2：14 城二手房成交面積匯總（2018.03.09 -2018.03.15）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 注：標(biāo)色部分為漲幅前兩大城市圖9：14城二手房周均及單周成交面

27、積圖10：14城分線城市二手房周成交環(huán)比增速200100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%50%1500%100-0.1%-50%50-100%0-150%20162017 18W1-W1118-W8 18-W9 18-W10 18-W1118-W718-W818-W918-W1018-W1114城二手房周均成交面積（）當(dāng)周成交環(huán)比一線城市（2城）二三線城市（12城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明8 / 17 17.8%分線城市上周成交

28、（）前周成交（）周環(huán)比周同比18 周均成交（）17 周均成交（）周均年同比一線 （2 個） 北京 19.1920.69-7.23%-61.53%20.6126.42-21.97%深圳 11.9010.4214.16%-6.17%11.3012.09-6.52%一線合計31.0931.11-0.07%-47.87%31.9238.51-17.12%二三線 （12 個） 青島 21.0712.6666.35%-13.54%11.5812.24-5.40%廈門 2.981.6778.24%-82.29%4.038.12-50.42%蘇州 14.9917.51-14.36%0.07%14.5413.9

29、93.94%無錫 8.937.0925.97%-38.73%6.9513.97-50.29%杭州 13.629.4843.72%-47.42%9.5618.24-47.60%大連 9.138.0213.82%23.08%7.307.47-2.23%金華 4.003.2821.99%-47.84%3.165.23-39.63%南寧 4.054.38-7.53%-23.60%3.985.87-32.26%張家港 4.103.0136.18%-33.65%2.824.06-30.52%揚(yáng)州 3.804.43-14.27%-49.64%2.864.47-35.94%江門 1.983.74-47.14%

30、-37.94%2.002.17-7.69%岳陽 1.411.1720.47%-30.81%1.722.04-15.69%二三線合計90.0476.4317.81%-33.77%70.5097.88-27.97%14 城合計121.13107.5412.64%-38.07%102.41136.39-24.91% 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)圖11：14城二手房成交月度同環(huán)比圖12：14城分線城市二手房成交月趨勢60%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70% 40%20%-31.7%0%-20% -40%-60%17.1017.1117.1218.0118.0218.03.01

31、-18.03.1517.1017.1117.1218.0118.0218.03.01-18.03.15一線城市（2城）二三線城市（12城）14城二手房成交環(huán)比14城二手房成交同比數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖13：14城市二手房成交整體年趨勢圖14：14城市分線二手房成交年趨勢100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-16.4%-21.0%2013201420152016201718.01.01-18.03.1520132014201520162017

32、18.01.01-18.03.1514城二手房成交年趨勢一線城市（2城）二三線城市（12城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤上周，我們跟蹤的15城市商品房單周推盤量達(dá)134.46，環(huán)比繼續(xù)上漲18.2%， 春節(jié)后周度推盤力度逐漸加大，但總體推盤水平與17年同期相比仍處于低位。月度 數(shù)據(jù)來看，18年3月前15盤量同比17年同期下滑25.3%，全年累計來看，截至 18年3月15日，15城市商品房推盤面積同比上漲5.7%。而批售比方面，3月份15城 市批售比（成交/推盤，移動平均3個月）為1.08，較上月（1.

33、04）相比略有上漲。 庫存方面，上周新增供給依舊小于銷售規(guī)模，我們統(tǒng)計的樣本15城市商品房庫存總量環(huán)比前周下降0.2%，其中一線、二線、三線城市分別環(huán)比前周下降0.1%、0.2%、0.3%。去化周期方面，15城市商品房去化周期（移動平均3個月）上行至17.24個月， 13個城市商品住宅去化周期則上行至8.18個月。 識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明9 / 17-17.9%-34.3%-40.4% 16.6% 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)圖15：15城市商品房周度推盤量圖16：15城市商品房月度推盤量1,6001,4001,2001,0008006004002000250%200%150%100%

34、50%0%-50%-100%500300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150% 400300200100017W48 17W50 17W52 18W2 18W4 18W618W8 18W1017M117M417M717M10環(huán)比18M1推盤面積（）環(huán)比同比推盤面積（）同比數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖17：15城市商品房推盤年同比趨勢圖18：15城市商品房月度批售比1,6001,4001,2001,0008006004002000150%140%130%120%110%100%90%80%70%20.0%10

35、.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%20142015201620172018.01.01-2018.03.1517M117M417M717M1018M1成交面積（） 推盤面積（） 批售比（移動平均3個月） 推盤面積年度同比數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖19：15城市及分線城市商品房庫存指數(shù)180.00160.00140.00120.00100.0080.0013W1 13W26 13W51 14W24 14W49 15W22 15W47 16W19 16W44 17W17 17W42全國15城市商品房庫存指數(shù) 7個二線城市商品房

36、庫存指數(shù)4個一線城市商品房庫存指數(shù)數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明10 / 175.7% 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)圖20：15城市商品房周度庫存及去化周期圖21：13城市住宅周度庫存及去化周期80040300025002000150010005000504060030302010 4002020010 000北 上 廣 深 南 京海 州 圳 京杭州福州蘇 溫 南 南 惠 泉州 州 昌 寧 州 州 莆田江陰北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南昌 南京 寧波 蘇州 廈門 惠州 莆田 一線庫存（ 三線庫存（） ） 二線庫存（）一線庫存（ 三線庫存（） ）

37、二線庫存（）去化周期（月） 去化周期（月） 3個月平均去化周期（月）3個月平均去化周期（月）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表 3：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況（2018.03.09-2018.03.15）數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表 4：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2018.03.09-2018.03.15）識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明11 / 17城市庫存面積（）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京 613.730.8%20.852.46上海 473.54-0.6%5.520

38、.11廣州 725.450.5%11.840.13深圳 263.48-0.2%11.720.33福州 172.99-0.2%11.870.18杭州 262.24-2.1%2.760.09南昌 296.755.3%6.900.31南京 272.24-2.5%4.510.33城市庫存面積（）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京 1405.86-0.3%23.011.83上海 2422.420.0%20.050.66廣州 1986.240.0%24.160.35深圳 581.69-0.9%16.250.46南京 1573.32-0.8%22.551.64杭州 878.08-1.3

39、%7.050.26福州 803.180.4%27.460.80蘇州 1320.48-0.7%18.520.47溫州 794.33-0.2%11.960.12南昌 740.291.9%13.230.40南寧 481.900.4%10.960.98惠州 263.661.0%10.050.34泉州 574.11-1.6%16.37-1.10莆田 614.70-0.6%38.11-0.23江陰 536.220.8%17.760.30 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心全國土地市場供給成交情況由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的滯后因素，我們統(tǒng)計的土地市場數(shù)據(jù)相對商品房成交均滯后一 周。 根據(jù)Wind統(tǒng)

40、計的全國100大中城市數(shù)據(jù)，2018年第10周（3月5日-3月11日）， 供給方面，土地供應(yīng)總建筑面積為2244.9，環(huán)比下滑2.9%，全年累計來看，18年前10周總供應(yīng)面積同比上漲23.4%，漲幅較17年擴(kuò)大4.9個百分點(diǎn)。而成交方面， 2018年第10周全類型土地成交2036.4，環(huán)比下滑12.1%，累計來看，18年前10周土地成交面積同比下滑14.7%，降幅較17年收窄4.6個百分比。而出讓金方面，18 年第10周土地成交出讓金309.45億元，累計來看，18年前10周土地出讓金同比下滑7.1%。由于供給規(guī)模略大于成交規(guī)模，土地供銷比（供給/成交，移動平均三個月） 微降至0.95，同時住

41、宅土地供銷比也微降至0.89。 從溢價率的角度來看，2018年第10周全類型土地成交溢價率（移動平均3個月） 為16.7%，與前周基本持平。分線來看，一線、二線、三四線溢價率分別為9.9%、17.3%、19.8%，其中一線城市溢價率環(huán)比上漲19.8%，二線、三線溢價率環(huán)比下跌 3.7%、4.9%。而住宅用地溢價率（移動平均3個月）為20.4%，環(huán)比下降3.0%，分線來看，一線、二線、三四線宅地溢價率分別為14.6%、20.5%、23.5%，其中一線 環(huán)比上漲4.7%，二線、三線分別環(huán)比下滑3.5%、4.5%。 圖22：全國100大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)6000.0130%5000.0

42、120%4000.0110% 3000.0100% 2000.090%1000.080%0.070%17W5117W5318W218W418W618W8供給/成交 18W10識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明12 / 17寧波 166.81-2.1%10.940.16蘇州 609.08-1.2%10.280.30廈門 173.28-0.6%27.73-1.06惠州 60.014.6%3.180.22莆田 197.22-1.1%15.87-0.39 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)圖23：全國100大中城市土地供應(yīng)年度累計同比圖24：全國100大中城市土地成交年度累計同比30%30%20%10%0%20

43、%10% 0% -10%-10% -20%-30%-20%-14.7%-30%131415161718W1-18W10131415161718W1-18W10全國100大中城市土地供應(yīng)年趨勢全國100大中城市土地成交年趨勢數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖25：全國100大中城市土地出讓金年趨勢圖26：全國100大中城市土地出讓金分線城市年趨勢60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%-7.1%-50.0%12131415161718W1-18W1013141516171

44、8W1-18W10全國100大中城市出讓金年趨勢一線城市同比二線城市同比三線城市同比數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖27：全國100大中城市樓面價和溢價率圖28：全國100大中城市分線城市溢價率30.0%3,20020.0%19.5%19.0% 3,10025.0% 3,00020.0% 18.5%2,90015.0%18.0%2,80010.0%17.5%17.0%16.5%2,7005.0% 2,6000.0%17W5117W53 18W218W418W618W818W1017W51 17W5318W218W418W618W818W10樓面

45、價（元/平）溢價率一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明13 / 1723.4% 行業(yè)跟蹤|房地產(chǎn)地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況公布行業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)，18年1-2月份，商品房銷售面積同比增長4.1%， 上周，增速繼續(xù)回落，同時銷售金額和面積增速差拉大明顯，一方面反映了銷售均價的上漲，另一方面可能與重點(diǎn)城市去年高價項目結(jié)轉(zhuǎn)到今年一季度網(wǎng)簽有關(guān)。對于18年銷售判斷方面，我們認(rèn)為重點(diǎn)城市低地價項目逐步出地價項目入市的情況下， 供給端政策存在局部改善的可能性，供給增加或帶動成交邊際增長，當(dāng)然整體價格抬升短期對去化率會有一定的影響。對于三四線城市而言，前期需求集中釋放加上房價抬升、利率上漲的擠出效應(yīng)，需求端逐步呈現(xiàn)趨冷跡象。但是，需要指出的是， 過去2年三四