開征物業(yè)稅的研究與思考

1、開征物業(yè)稅的研究與思考1、物業(yè)稅的背景中國人民銀行行長周小川在“2003 中國企業(yè)領袖年會”上表示，中國將在適當時機試點實施物業(yè)稅，屆時將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財產(chǎn)稅） ，相應取消其他與房地產(chǎn)有關的稅費。 接著，廣東省財政廳負責人在 2 月份廣東省財政工作會議上透露， 廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。 而香港文匯報 7 月 21 日報道，北京市開征物業(yè)稅的制度設計及前期調(diào)研工作進展順利，物業(yè)稅改革的試點工作具體推行時間待定。 上海甚至傳出 7 月份將向人大提交物業(yè)稅的有關具體方案，但是至今沒有這方面政策出臺。從年初周小川提出可能開征物業(yè)稅以來， 對房地產(chǎn)關注的各方面都在探討

2、物業(yè)稅開征的利弊以及對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的影響。 究竟物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？本文將結合國外物業(yè)稅的經(jīng)驗和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀就開征物業(yè)稅對上海房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的影響進行探討。物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅” （ property tax ）、“房地產(chǎn)稅”或“不動產(chǎn)稅” （Real Estate Tax），是在一定時期或一定時點上，要求其所有者或承租人（個人或法人）對其所有或使用的土地、房屋等不動產(chǎn)繳付一定稅款，其稅款額度隨房產(chǎn)的變化而變化。 從目前媒體的報道看， 物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、 城市房地產(chǎn)稅、 土地增值稅及土地出讓金等合并， 轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的

3、物業(yè)稅。 把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費者在購房后分次繳清。 這將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的格局和消費者的購房預期，所以引起廣泛關注。2、對市場的影響對房價的影響目前房價一路高漲， 普遍認為土地成本過高是主要原因。 因此，開征物業(yè)稅的一個目的就是通過把房地產(chǎn)開發(fā)過程中一次性所繳納的稅金在物業(yè)持有期間分年繳納來達到降低房價的目的。目前房地產(chǎn)售價當中，土地出讓金大約占到10%，拆遷補償約占到 15%，各項收費占 16%左右，稅約占到 9%，土地成本與各項稅費合計約占房地產(chǎn)價格組成的 50%，建筑安裝成本約占 30-35%，開發(fā)商利潤占 15-20%。而國外發(fā)展中國家的

4、地價及稅費三項僅占價格的 20，建筑安裝成本卻占 73，利潤只占 7。相比之下，上海房地產(chǎn)市場價格組成不合理。現(xiàn)行的土地出讓制度中，開發(fā)商在拿到土地時要一次性繳納土地出讓金、 拆遷補償費、房地產(chǎn)稅、契稅等，由于土地資源的稀缺性和政府控制土地供應量， 土地價格存在較高的虛擬價值，以至于在房地產(chǎn)價格組成中，土地出讓金占到10%之多。通1 / 6過開征物業(yè)稅， 把獲取土地時一次性繳納的土地出讓金、 各種稅費分攤到業(yè)主持有期間分期繳納，相當于房屋售價的 35%部分（拆遷補償費不可能分年支付）一次性繳納的費用被分攤到 70 年（住宅用地使用年限，以下僅討論住宅）或 50 年繳納，理論上開發(fā)成本可以降低

5、35%-35%/70=34.5%。按上海市區(qū)住宅均價 8000元 / 平方米計算，房價可以降至 8000（ 1=34.5%)=5240 元 / 平方米！圖 1 上海房地產(chǎn)價格組成利潤土地出讓金15%10%拆遷補償15%建安成本各項收費35%16%稅金9%土地出讓金拆遷補償各項收費稅金建安成本利潤圖 2國外發(fā)展中國家房價組成利潤地價與稅費7%建安成本73%20%地價與稅費建安成本利潤而實際上，由于房價的決定在于市場的供求，盡管房地產(chǎn)開發(fā)成本降低了，房價也不會降低34.5%, 因為房價下降后需求會增加，在供應不變得情況下，需求的增加反而會引起房價的上升。如圖 3 所示，在開始征收物業(yè)稅時， 由于房

6、地產(chǎn)開發(fā)周期較長， 短時間內(nèi)市場供應量不會有較大變化。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻也降低了，行業(yè)競爭將會加劇， 長期趨勢必然是房價下降，反映在供給曲線上就是供給曲線右移。在需求方面， 由于征收物業(yè)稅后房價下降，買房門檻降低，購房者需求增加（尤其是高檔住宅會比較明顯），但從長期趨勢看， 征收物業(yè)稅是把當前的支付轉(zhuǎn)化成一系列的支付，總支付并沒有多大變化，因此，長期需求基本不變。圖4 反映了開征物業(yè)稅后長期供需變化。圖 3開征物業(yè)稅的短期供需變化2 / 6PSM2PSP2M1SP1M1D P1P2M2DQQ1Q2DQ圖 4開征物業(yè)稅長期供需變化Q1Q2圖 3 反映了開征物業(yè)稅的短期

7、內(nèi)， 由于供應量基本不變， 而需求隨著房價下降而增加，需求曲線右移，房價有上漲的趨勢， 在一定程度上抑制了房價的下降。因此，短期內(nèi)房價不會有太大的下降空間。 圖 4 反映了開征物業(yè)稅后由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的大幅下降， 供應曲線右移， 市場競爭使得房地產(chǎn)價值回歸， 房價下降接近上面計算的理論極限。對產(chǎn)品結構的影響由于物業(yè)稅降低買房門檻而增加養(yǎng)房壓力，形成所謂的“買房容易養(yǎng)房難”的局面。對于中低檔物業(yè)， 由于房價下降， 買房的門檻降低， 需求將會更加旺盛。此外，醞釀中的物業(yè)稅對于第一套住宅或者居民自住用房很可能免征， 稅收政策向低端市場傾斜勢必刺激中低檔物業(yè)的需求和供給。 而對于高檔物業(yè)，在短期內(nèi)，

8、開征物業(yè)稅后房價的下降有限， 并不能大大刺激豪宅等高端產(chǎn)品的購買需求。 從長期來講，由于住宅使用成本的大大提高， 高端市場的遠期開發(fā)會受到一定程度的壓抑。從某種角度看， 物業(yè)稅的征收標準與物業(yè)的面積或總價有一定關系， 如果像個稅一樣征收則必然出現(xiàn)多個不同建筑面積下稅率的臨界點， 這些臨界點下將積壓大量面積或總價接近的單位， 設計師在進行戶型設計時將考慮稅費因素。 如果采用統(tǒng)一的稅率， 戶型面積區(qū)間將壓縮在一個功能和價格比較合理的范圍內(nèi)。 同3 / 6時，由于稅費的征收，居住成本上升，樓盤的質(zhì)量也將成為樓盤競爭的熱點。3、對政府的影響我國現(xiàn)行的土地出讓制度為買地后需一次性付清地價。 這樣一來，每

9、一屆政府就會希望在任職期間盡量多賣地以快速大量地籌集建設資金，緩解資金壓力。賣地籌集的大量資金可能導致各個地方的政府性投資出現(xiàn)不正常的增長， 也給下屆政府造成很大壓力。 物業(yè)稅一旦開征， 以往在房價當中一次性交納的稅費包括地價，將按年收取，這樣一來，政府的賣地積極性就會受到抑制。政府雖然可能由于物業(yè)稅開征頓時少了較多的土地出讓收入， 但是能夠為政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的長期收入，這有利于遏制為求短期政績的賣地行為， 并將土地財富平均分配到每一屆政府、每一代人手中，改變目前寅吃卯糧的不正常局面。4、對開發(fā)商的影響資金瓶頸迎刃而解現(xiàn)行的房地產(chǎn)操作方式， 從獲取土地到開始銷售， 雖然稅費計入成本最后都分攤到

10、消費者身上， 但是開發(fā)商在前期為了獲取土地而墊付的成本仍然很高， 很難脫離開銀行的支持。 而宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)項目的信貸影響很大， 除了少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目外，多數(shù)房地產(chǎn)項目都很難從銀行申請到大額貸款。 而房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金還處于起步階段， 尚不能滿足開發(fā)商龐大的資金需求。 實行物業(yè)稅后， 開發(fā)商所需預先支付的成本就能大大降低，從目前情況看，可以降低 40%左右，許多項目基本就不需要貸款，開發(fā)商的資金瓶頸問題迎刃而解。行業(yè)利潤率下降短期來看，征收物業(yè)稅后， 開發(fā)商為獲取開發(fā)土地而需預先支付的成本大大降低，開發(fā)商可以獲取較多的超額利潤。 從長期看，房地產(chǎn)行業(yè)這些年所顯示出的巨大利潤空間由于行業(yè)進入壁壘

11、降低必然會使更多資本進入， 資金實力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重點，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤將大幅度下降。5、對消費者的影響對消費者而言， 物業(yè)稅帶來最大的變化就是能夠帶來房價的下降， 盡管房價下降到預期的幅度還需要較長的時間， 但是對當前持續(xù)上漲的房價， 能夠降下來是多數(shù)消費者所樂意看到的。 上海的房價已經(jīng)保持在較高水平， 消費需求還是很強勁，重要的原因在于居民對住房的“剛性需求”還沒有得到完全釋放，動遷、改善住房條件與新增人口的住房需求量還很大。 但是潛在的需求還不能很快就轉(zhuǎn)化為有效的需求，因為這部分群體的購買力有限，數(shù)據(jù)上反映出來就是房價 - 收入比太高。根據(jù) 2004 年上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)計算

12、出來的上海房價 - 收入比為 12.47 （按 100 平方米 / 套計算）。如上面理論分析所述，物業(yè)稅開征后，房價長期（一4 / 6兩年后）來看會有較大幅度下降，最多可望下降三分之一，房價- 收入比則下降至 8，處于居民承受能力范圍之內(nèi)。此外，對于貸款買房者來說，物業(yè)稅導致房價下降除了購房門檻降低外，可以減少利息支出。圖 52000-2003年上海房價 / 收入走勢圖30201002000200120022003120 平方米13.1412.9913.5114.96100 平方米10.9510.8311.2112.47對于出租類物業(yè)， 物業(yè)稅的征收最終轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)的使用者上， 即最終由租客承擔

13、，因此租金必然上漲。 但為了利于物業(yè)稅的征收， 政府有關部門可能會對物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和出租手續(xù)控制的更為嚴格。6、開征物業(yè)稅的意義與存在的問題物業(yè)稅會隨著土地或房產(chǎn)市值的變化而變化，可以通過稅率對房地產(chǎn)市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調(diào)節(jié)，由于物業(yè)稅增加了物業(yè)持有成本，減少了房地產(chǎn)投機和投資的利潤空間， 能夠有效的遏制房地產(chǎn)投機泡沫，減少炒房帶來的市場風險。對高檔物業(yè)提高持有成本， 對居民自用或者中低檔住宅實行減征或免征的政策，有利于縮小社會貧富差距，促進社會健康穩(wěn)定發(fā)展。但是，我國還沒有物業(yè)稅的有關立法， 物業(yè)稅的實行只可能首先從部分房地產(chǎn)市場比較成熟的城市試點， 然后擇機推而廣之。 目前開征物業(yè)

14、稅還面臨著諸多問題，主要有：如何征收物業(yè)稅、對于存量物業(yè)該如何征收物業(yè)稅、征收物業(yè)稅后土地供應方式該如何變化以及評估體系不完善等。在物業(yè)稅征收的過程中難題不只是關于征收的法律、 法規(guī)的制定，還有一個可操作性的難題 . 在實際執(zhí)行中， 如何有效地征收才是最重要的， 這其中的不易，從個人所得稅的艱難征收歷程， 以及現(xiàn)在花樣繁多的逃稅方式就可見一斑。 面對全社會每家每戶的征收， 目前的征收力量和辦法是難以應付的。 由于物業(yè)稅征收長達年久， 一旦出現(xiàn)拒交、 逃稅或者無力交納， 征收機關的執(zhí)法成本將是巨大的。由于已購房屋已經(jīng)繳納土地出讓金和有關稅費， 再繳納物業(yè)稅就會出現(xiàn)重復征收的問題。因此，國家在制訂新的稅收政策時會充分考慮已購房屋人的利益，在新稅法實施的一定期限內(nèi)， 會對老的房地產(chǎn)物業(yè)采取過渡措施。 目前，財稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。5 / 6新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素， 而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素等?，F(xiàn)在實行的土地拍賣制度是完全市場經(jīng)濟條件下獲取土地使用權的公平競爭，其實也是一個資金門檻， 把很多實力弱小的開發(fā)商拒之門外。 一旦不需要一次交清地價，那些小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司就可能來到這個利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)。就拿目前每個城市幾百家甚至上千家的開發(fā)商而言， 如果