2019易居地產(chǎn) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí).ppt

1、2020/10/1,1,上海房屋銷售集團(tuán)有限公司 人力資源中心：繆律 【2019年4月】,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),2020/10/1,2,課程大綱,一、土地的概念及其特性 二、城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 三、建筑名詞解釋 四、房地產(chǎn)銷售常用知識(shí) 五、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 六、房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)知識(shí),2020/10/1,3,一、土地的概念及其特性,2020/10/1,4,土地的概念及其特性,一、土地的概念 土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。 二、土地的特性 1、自然特性 2、經(jīng)濟(jì)特性,2020/10/1,5,土地的概念及其特性,三、土地用途包括哪些種類？,土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地

2、是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等； 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等； 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。,2020/10/1,6,土地的概念及其特性,四、土地使用權(quán)的獲得的方式？,土地行政劃撥 土地出讓 土地轉(zhuǎn)讓,2020/10/1,7,土地的概念及其特性,五、什么是行政劃撥用地？,土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。,2020/10/1,8,土地

3、的概念及其特性,六、什么是土地使用權(quán)出讓？,土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,2020/10/1,9,土地的概念及其特性,七、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 1、居住用地七十年； 2、工業(yè)用地五十年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；,2020/10/1,10,土地的概念及其特性,八、什么是土地所有權(quán)？,土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和

4、處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可以分為： 國有土地 集體土地,2020/10/1,11,二、城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),2020/10/1,12,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),一、城市土地經(jīng)濟(jì) 1、 含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這 兩類土地是城市土地管理的主要對象。,2、 城市土地的特性: 1）城市土地的位置具有相當(dāng)?shù)闹匾?2）城市土地對交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴性 3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小 4）城市土地在使用功能上具有固定性 5）城市土地具有價(jià)值的擴(kuò)散性和區(qū)域整體性的特征,2020/10/1,13,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),二、城市房地

5、產(chǎn)經(jīng)濟(jì),1、房地產(chǎn)的概念： 也稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分割的部分以及附帶的各種權(quán)益。 包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地產(chǎn)物權(quán),房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。,2020/10/1,14,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),2、地產(chǎn)的概念與分類,即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 地產(chǎn)的類型： 居住用地 工業(yè)用地 倉庫用地 交通用地 市政用地 商業(yè)服務(wù)用地 公共綠化用地 港口

6、碼頭用地 軍事用地 教科文衛(wèi)設(shè)施用地 其他用地,2020/10/1,15,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),3、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營,房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。 從廣義 上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理活動(dòng)的全過程。 狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造 房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動(dòng)過程。,2020/10/1,16,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分 廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地

7、產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。 狹義上講，房地 產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷售活動(dòng)。 上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。,2020/10/1,17,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),4、房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式,根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。,1）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以下三種形式： a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個(gè)過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆

8、遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。 c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。,2020/10/1,18,城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),5、房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟(jì)特征,2020/10/1,19,三、建筑名詞解釋,2020/10/1,20,建筑名詞解釋,一、基本術(shù)語,1、 住宅： 就是供人

9、居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不 是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔?，應(yīng)當(dāng) 具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。,2、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。,3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記附圖。它 反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn) 位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。,2020/10/1,21,建筑名詞解釋,4、紅線圖：是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管 理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意 圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限， 即實(shí)際可使用土地的邊界圖。,

10、5、 三通一平（凈地）：水，電，路(通)，場地平整。,6、 七通一平（熟地）：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、排污暢通，場地平整。,2020/10/1,22,建筑名詞解釋,7、 容積率：總建筑面積與土地總面積之比。 8、 基地面積：建筑物整體在地面的正投影面積。 9、 總建筑面積： 整個(gè)建筑每一層加起來的面積總和。,2020/10/1,23,建筑名詞解釋,10、得房率： 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 11、綠化率: 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用 地面積之比。 12、建筑密度：即建筑覆蓋率，是指在一定用地范圍內(nèi)所有建筑 物的基底面積與基地面積之比，,2020/10/1,2

11、4,建筑名詞解釋,13、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高 部分的垂直高度。 14、層高: 本層地面至上一層地面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。 15、凈高: 本層樓地面與本層頂?shù)母叨?。凈?樓板厚度=層高。,2020/10/1,25,建筑名詞解釋,16、承重墻：是指在砌體結(jié)構(gòu)中支撐著上部樓層重量的墻體，在 工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)； 承重墻是經(jīng)過科學(xué)計(jì)算的，如果在承重墻上打孔裝 修，就會(huì)影響建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，改變了建筑結(jié)構(gòu)的 體系。是非常危險(xiǎn)的事情，非專業(yè)設(shè)計(jì)人員最好不 要改變承重墻。 17、非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個(gè) 房間和另一個(gè)房

12、間隔開的作用，在工程圖上為中 空墻體，對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。 18、戶型： 房型結(jié)構(gòu) ，如幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺(tái)。,2020/10/1,26,建筑名詞解釋,19、預(yù)置板：指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時(shí)候再直接鋪 上去，這樣可以使施工速度加快，造價(jià)低，但整體 抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。 20、現(xiàn)澆板： 指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。 21、期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取 得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購

13、買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,2020/10/1,27,建筑名詞解釋,22、現(xiàn)房：是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房 屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。 23、毛坯房（清水房）：毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子 大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅 做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全 部外飾面，包括陽臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng) 按設(shè)計(jì)文件完成裝修

14、工程。 24、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空 間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間 的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅?！蓖?常我們稱之為“精裝修”。,2020/10/1,28,建筑名詞解釋,25、玄關(guān)：指住宅室內(nèi)與室外之間的一個(gè)過渡空間，也就是進(jìn)入室 內(nèi)換鞋、脫衣或從室內(nèi)去室外整貌的緩沖空間，也有 人把它叫做斗室、過廳、門廳。玄關(guān)有以下三方面的 作用：1.視覺屏障作用；2.較強(qiáng)的使用功能3.保溫作用 26、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝 在墻體中間的窗戶。通常也稱為陽光窗、飄窗。由于 凸窗在立面上只是窗戶范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建 筑面

15、積計(jì)算的規(guī)定，采用飄窗來增大室內(nèi)空間不會(huì)計(jì) 入建筑面積。,2020/10/1,29,建筑名詞解釋,27、開間：住宅設(shè)計(jì)中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定 位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，故又 稱開間。 28、進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱 中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房 屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。,2020/10/1,30,建筑名詞解釋,29、日照間距 指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的

16、倍數(shù)）不得小于1:1.2。,2020/10/1,31,二、房地產(chǎn)建筑形態(tài),建筑名詞解釋,1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般 是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建 筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親 切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和 空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但 是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸 土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。,2020/10/1,32,建筑名詞解釋,2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層 房屋一般為4 7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)

17、整齊，通風(fēng)采光 狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公 用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋 的主要原因。,2020/10/1,33,建筑名詞解釋,3、小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小 高 層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對土地 的利用率提高，土地成本相對下降，,2020/10/1,34,建筑名詞解釋,4、高層：超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國際高層建筑 會(huì)議將高層建筑分為4類：第一類為9

18、16層（最高50 米），第二類為1725 層（最高75米)，第三類為26 40層（最高100米），第四類為40層以上(高于100米） 5、超高層：30層以上的建筑稱為超高層。,2020/10/1,35,建筑名詞解釋,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：,一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為 條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高， 且得房率較高。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地 價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要 求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便 利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部

19、樓 層較為壓抑，采光較差。,2020/10/1,36,建筑名詞解釋,6、復(fù)式：是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其 特點(diǎn)是：復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。,2020/10/1,37,建筑名詞解釋,7、地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 8、半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。,2020/10/1,38,建筑名詞解釋,9、板樓和塔樓（也叫點(diǎn)式樓） ： 板式結(jié)構(gòu)一般戶型通透， 例如多層住宅、高層板樓； 塔樓（點(diǎn)

20、式樓）是圍 繞一個(gè)中心點(diǎn)，在一層內(nèi)分布多戶獨(dú)立住房的戶型。,2020/10/1,39,建筑名詞解釋,板樓四大優(yōu)點(diǎn)：,1）南北通透，便于采光通風(fēng)。 2）板樓均好性強(qiáng)。 3）管理成本不高。 4）住戶得房率很高。,2020/10/1,40,建筑名詞解釋,10、雙拼別墅：,它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：,1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外， 最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了 更寬闊的室外空間。 2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨(dú)立的雙拼別墅，在保證 擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家 小環(huán)

21、境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵 營式排列的呆板面孔。 3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采 光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和 觀景。,2020/10/1,41,建筑名詞解釋,11、獨(dú)棟別墅：,單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng)，市場價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。,2020/10/1,4

22、2,建筑名詞解釋,12、聯(lián)排別墅:,又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。 特征： 1）價(jià)位相比較別墅較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。 2）具備別墅的生活體驗(yàn),2020/10/1,43,在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常

23、普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。,建筑名詞解釋,2020/10/1,44,建筑名詞解釋,三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì),1、磚木結(jié)構(gòu)：房屋的一種建筑結(jié)構(gòu).主要承重構(gòu)件是由磚和木兩種材 料制成的由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚 木結(jié)構(gòu)是平層(1-3層)。,明代中期磚木結(jié)構(gòu)樓房,2020/10/1,45,建筑名詞解釋,2、磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓 蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用 在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上 的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱 墻上

24、的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫 墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻 傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根 據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過計(jì)算來確定的。 特點(diǎn)：（1）建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低 （2）抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的 限制。這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所 替代。,2020/10/1,46,建筑名詞解釋,巴洛克建筑,磚混結(jié)構(gòu),2020/10/1,47,建筑名詞解釋,3、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再 用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶 爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模

25、 工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 框架結(jié)構(gòu)由 梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和 剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁， 樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向 都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同 工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu) 的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特 點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。,2020/10/1,48,建筑名詞解釋,4、鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。 具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好 的特點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價(jià)較高。,廠房,超高層建筑,20

26、20/10/1,49,建筑名詞解釋,5、剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱， 剪力墻結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并 能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻 板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。,2020/10/1,50,建筑名詞解釋,四、如何辨別承重墻,墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重。 建筑施工圖中的粗實(shí)線部分和圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場察驗(yàn)墻體上無預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房

27、屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場實(shí)際勘察后才能確定。,2020/10/1,51,建筑名詞解釋,五、各類建筑對應(yīng)的容積率,所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過

28、3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。,2020/10/1,52,建筑名詞解釋,各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。 1容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。 2容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺 有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決 這個(gè)問題了。 3容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層， 局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。 4容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱 一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言 只能算是一般了。,2020/10/1,53,建筑名

29、詞解釋,5容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多 層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。 6容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。 7容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。 8容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。 此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。 9容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。 10容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目,2020/10/1,54,建筑名詞解釋,六、何為五證二書,1、 土地使用許可證 2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4、 建筑工程施工許可證 5、 商品房銷售（預(yù)售）許可證 6、 住宅使用說明書 7、 住宅

30、質(zhì)量保證書,2020/10/1,55,建筑名詞解釋,七、何謂物業(yè)管理,物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托， 依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬 配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理，同時(shí)對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi) 生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向 住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服 務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。,2020/10/1,56,建筑名詞解釋,八、何謂智能化管理,管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱之為智能化。 智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個(gè)子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、 信息服務(wù)，每個(gè)子系統(tǒng)又

31、包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過小區(qū)局域網(wǎng)連成一個(gè)整體。 物業(yè)管理系統(tǒng)涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、三表出戶、電子公告、廣播及背景音樂、一卡通、住戶服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。,2020/10/1,57,建筑名詞解釋,九、住宅基礎(chǔ)配置,1、 給水：一次供水,即自來水公司的統(tǒng)一正常供水。 二次供水,即除正常供水渠道外,另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置,以 供使用。 2、 排水： 排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。 3、 通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。,2020/10/1,58,建筑名詞解釋,4、 燃?xì)猓阂话阌墒彝馔ㄏ驈N房和衛(wèi)生間。 5、 消防：安裝在樓梯消防通道。 6、 電信設(shè)施:電話、

32、電視、網(wǎng)絡(luò)。 7、 供電:220V,2020/10/1,59,四、房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2020/10/1,60,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),一、銷售常識(shí),1、什么是房地產(chǎn)一級市場： 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出 讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有 土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用 者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過 開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國 家壟斷的市場。,2020/10/1,61,2、什么是房地產(chǎn)二級市場： 房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成 的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn) 入流通領(lǐng)域

33、進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包 括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土 地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2020/10/1,62,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),3、什么是房地產(chǎn)三級市場： 房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵 押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?2020/10/1,63,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),4、什么是商品房： 商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后 開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不 同，可以分為

34、外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。內(nèi)銷商品房是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管 部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、 澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品 房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土 地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用 于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。,2020/10/1,64,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),5、什么是集資房 集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為 了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建 設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能

35、在市場上自由流通。,2020/10/1,65,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),6、什么是經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。,2020/10/1,66,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),7、什么是廉租房 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難

36、的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。,2020/10/1,67,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),8、承建商：是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)，承建商是負(fù)責(zé)施工建筑 的，它是受開發(fā)商委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行 施工建設(shè)的。 9、監(jiān)理公司：監(jiān)理是一種高智能的技術(shù)服務(wù)活動(dòng)，是“旨在實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目投資目的的微觀監(jiān)督管理活動(dòng)”。根據(jù)有 關(guān)法律法規(guī)和合同的要求，認(rèn)真監(jiān)督，遵守基 建程序；精益求精，完善使用功能；嚴(yán)格把 關(guān)，保證工程質(zhì)量，提高施工工藝，加快進(jìn) 度，降低施工成本，使業(yè)主和承包商都取得最 大效益。,2020/10/1,68

37、,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),10、房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則指出，房地產(chǎn)代理， 是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍 內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而 提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。,2020/10/1,69,11、銷講 全名是“銷售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個(gè)專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動(dòng)線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。 12、銷控 指在專案或主

38、委擬訂的去化順序控制下，對整個(gè)樓盤的房源進(jìn)行控制的一種手段。它包括軟銷控（價(jià)格銷控單價(jià)、總價(jià)）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。,2020/10/1,70,13、生活機(jī)能 指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。,2020/10/1,71,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),14、均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，

39、即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以*元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。 15、基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。,2020/10/1,72,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),16、定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付

40、定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 17、違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。,2020/10/1,73,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),18、戶型比 它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住

41、宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 19、房屋預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 20、房屋實(shí)測面積 實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算機(jī)而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終

42、依據(jù)。,2020/10/1,74,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),21、面積誤差比 面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）x100%/合同約定面積,2020/10/1,75,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),二、公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)?1、分?jǐn)傇瓌t 1）房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９媒ㄖ娣e分?jǐn)們H 限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑 （如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 2）房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面 積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鲬魯?得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何?不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。,2020/1

43、0/1,76,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),3）商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異 較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行 分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后?分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。 4）商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,2020/10/1,77,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2、計(jì)算方法,套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 1）套（單元）內(nèi)的使用面積； 套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： 套內(nèi)使用面積包括臥室、

44、起居室、廳、過道、廚房、 衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門 內(nèi)面積 的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總 和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng) 道、管道井均計(jì)入使用面積；,2020/10/1,78,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2）套內(nèi)墻體面積： 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻 體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之 間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以 及外墻（包括山墻）均為共用 墻，共用墻墻體按水平投影 面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面 積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻 體面積。,2020/

45、10/1,79,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),3）陽臺(tái)建筑面積： 原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 半挑凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面 積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積,2020/10/1,80,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2020/10/1,81,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),3、公用建筑面積由以下兩部分組成,1）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和 走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 2

46、）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑 面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),2020/10/1,82,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),4、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： 1）買賣； 2）交換； 3）贈(zèng)與； 4）以房地產(chǎn)抵債；,2020/10/1,83,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),a、以房地產(chǎn)作價(jià)出資或

47、者作為合作條件，與他人成立企業(yè) 法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； b、因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； c、法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式； d、商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中 的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入 人為受讓人。,2020/10/1,84,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),5、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容,房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： 1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所； 2）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； 3）土地所有權(quán)性質(zhì)； 4）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 5）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；,2020/10/1,85,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),6）房

48、屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬 設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； 7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； 8）房地產(chǎn)交付日期； 9）違約責(zé)任； 10）爭議的解決方式； 11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。 12）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。,2020/10/1,86,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),6、為什么要對商品房預(yù)售進(jìn)行審核,為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品

49、房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。,2020/10/1,87,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),7、什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同,新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證 前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。,2020/10/1,88,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),8、什么情況下，簽訂商品房出售合同,凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。,2020/10/1,89,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),9、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序

50、進(jìn)行商品房預(yù)售： 1）訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向 預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示 范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。,2020/10/1,90,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2）預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù) 售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī) 定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面 通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理 機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記 機(jī)構(gòu)按照上海市房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定登記備案。預(yù) 售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī) 構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并

51、由房地產(chǎn)交易管理機(jī) 構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。,2020/10/1,91,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),3）預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn) 度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從 其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng) 用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。 4）辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證 書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦 理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。,2020/10/1,92,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),5）在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更 的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建

52、筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合 同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù) 應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。,2020/10/1,93,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),10、什么是住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書,“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。,“住宅質(zhì)量保證書”是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時(shí)，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商

53、應(yīng)依據(jù)住宅質(zhì)量保證書上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。,2020/10/1,94,三、付款方式,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),1、一次性付款和分期付款各有什么利弊 購房者在購房時(shí)可選擇房款的支付方式有 一次性付款和 分期付款兩種,2020/10/1,95,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),2、一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別,一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進(jìn)行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。,2020/10/1,96,房地產(chǎn)銷售常

54、用知識(shí),銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得 的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。 在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購 房者與售房者的買賣關(guān)系，購房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售 房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購 房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付 款的額度比例較大，時(shí)間較長，還可利用銀行對售房者的信譽(yù)、工 期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資 金，同時(shí)將購房者不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。,2020/10/1,97,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),3、怎樣利用個(gè)人住

55、房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款,只要是繳存公積金的職工，在購房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。,2020/10/1,98,房地產(chǎn)銷售常用知識(shí),對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是

56、很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對于當(dāng)前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。,2020/10/1,99,2020/10/1,100,五、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成,2020/10/1,101,房地產(chǎn)價(jià)格,一、房地產(chǎn)價(jià)格 是土地價(jià)格和建筑物及其附著物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值 和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。,二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 1、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性：既有房屋建筑價(jià)格又有土地價(jià)格。 2、房地產(chǎn)個(gè)別性:容易受交易者個(gè)別因素的影響 3、房地產(chǎn)價(jià)格的高額性。 4、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 5、房地產(chǎn)價(jià)格

57、的趨升性。,2020/10/1,102,房地產(chǎn)價(jià)格,四、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成,1、土地價(jià)格的構(gòu)成 土地出讓金 土地開發(fā)費(fèi) 市政配套費(fèi),2020/10/1,103,房地產(chǎn)價(jià)格,2、房屋價(jià)格的構(gòu)成 房屋建筑成本 流通費(fèi)用 稅金 利潤,2020/10/1,104,房地產(chǎn)價(jià)格,3、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,1）土地費(fèi)用 2）前期工程費(fèi) 3）房屋開發(fā)費(fèi) 4）管理費(fèi) 5）銷售費(fèi)用： （1）代理費(fèi) （2）廣告費(fèi),6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 7）其他費(fèi)用： （1）設(shè)計(jì)費(fèi) （2）監(jiān)理費(fèi) 8）不可預(yù)見費(fèi) 9）稅金 10）利潤,2020/10/1,105,房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,1、一般因素,2020/10/1,106,房地產(chǎn)價(jià)格,2、區(qū)域因素,2020/10/1,107,后續(xù)供應(yīng),羅店板塊 6217,顧村板塊 7029,上大板塊 8180,A30,A20,2019年7月保利集團(tuán)取得的菊太路三塊地，中標(biāo)樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了6200元/平方米，接近目前區(qū)域銷售均價(jià)，預(yù)估其項(xiàng)目推出單價(jià)將達(dá)到10000元/平方米。,案例一：顧村保利地塊,土地條件對商品房價(jià)格的影響,共富板塊 10369,2019年7月競品成交累計(jì)均價(jià)統(tǒng)計(jì),西城板塊 7648,201