3-土地資源價(jià)值評(píng)價(jià)

1、第三章 土地資源價(jià)值評(píng)價(jià)理論,一、中國(guó)土地資源現(xiàn)狀 二、土地資源價(jià)值及構(gòu)成 三、土地資源價(jià)值評(píng)估 四、土地資源價(jià)值評(píng)估 案例解析,2011-9-28,一、中國(guó)土地資源現(xiàn)狀,1、中國(guó)土地資源現(xiàn)狀特征 絕對(duì)數(shù)量大、人均占有量少,我國(guó)耕地面積居世界第4位，林地居第8位，草地居第2位，但人均占有量很低。世界人均耕地0.37公頃，我國(guó)人均僅0.1公頃，人均草地世界平均為0.76公頃，我國(guó)為0.35公頃。發(fā)達(dá)國(guó)家1公頃耕地負(fù)擔(dān)1.8人，發(fā)展中國(guó)家負(fù)擔(dān)4人，我國(guó)則需負(fù)擔(dān)8人,類型多樣、區(qū)域差異顯著 亞熱帶、暖溫帶、溫帶合計(jì)約占全國(guó)土地面積的71.7%，溫度條件比較優(yōu)越。從東到西又可分為濕潤(rùn)地區(qū)（占土地面積3

2、2.2%）、半濕潤(rùn)地區(qū)（占17.8%）、半干旱地區(qū)（占19.2%）、干旱地區(qū)（占30.8%）。又由于地形條件復(fù)雜，山地、高原、丘陵、盆地、平原等各類地形交錯(cuò)分布，形成了復(fù)雜多樣的土地資源類型，區(qū)域差異明顯，為綜合發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利的條件。 難以開發(fā)利用和質(zhì)量不高的土地比例較大 沙漠占7.4%，戈壁占5.9%，石質(zhì)裸巖占4.8%，冰川與永久積雪占0.5%，加上居民點(diǎn)、道路占用的8.3%，全國(guó)不能供農(nóng)林牧業(yè)利用的土地占全國(guó)土地面積的26.9 %。,一、中國(guó)土地資源現(xiàn)狀,2、土地資源利用類型,各國(guó)農(nóng)業(yè)用地所占百分比（%）,我國(guó)東南部與西北部差異顯著，其界線大致北起大興安嶺，向西經(jīng)

3、河套平原、鄂爾多斯高原中部、寧夏鹽池同心地區(qū)，再延伸到景泰、永登、湟水谷地，轉(zhuǎn)向青藏高原東南緣。東南部是全國(guó)耕地、林地、淡水湖泊、外流水系等的集中分布區(qū)，耕地約占全國(guó)的90%，土地墾殖指數(shù)較高，西北部以牧業(yè)用地為主，80%的草地分布在西北半干旱、干旱地區(qū)，墾殖指數(shù)低。,水土資源組合的不平衡也很明顯，長(zhǎng)江、珠江、西南諸河流域以及浙、閩、臺(tái)地區(qū)的水量占全國(guó)總水量的81%，而這些地區(qū)的耕地僅占全國(guó)耕地的35.9%。黃河、淮河及其它北方諸河流域水量占全國(guó)水量的14.4%，而這些半濕潤(rùn)、半干旱區(qū)需用灌溉的耕地卻占全國(guó)耕地的58.3%；西部干旱、半干旱區(qū)，水資源總量只占全國(guó)水量的4.6%。,耕地主要集中在

4、東部地區(qū)，東北、華北和長(zhǎng)江中下游三大平原所在的14個(gè)省市，耕地面積占全國(guó)耕地的59%。水田主要分布在秦嶺淮河一線以南，約占全國(guó)水田總面積的93%，旱地分布遍及全國(guó)，但主要分布在秦嶺淮河一線以北，占全國(guó)旱地總面積的85%，其中以東北平原、黃淮海平原最為集中，占全國(guó)旱地總面積60%左右。 全國(guó)林地面積11528萬(wàn)公頃。森林覆蓋率為12.98%，林木蓄積量105.72億立方米，森林集中分布在東北和西南地區(qū)，面積占全國(guó)的50%，蓄積量占75%。而人口稠密，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華北、中原、長(zhǎng)江下游地區(qū)，森林資源卻很少，只占全國(guó)森林面積的4%。 草地主要分布在降水量少于400毫米的北部和西部地區(qū)，面積約43億畝。其

5、中可利用的約33億畝。北部草地呈帶狀分布，草原面積約占30%，荒漠地帶約占64%，其余為山地草場(chǎng)。南方草山草坡約有10億畝。,3、土地質(zhì)量與潛力,土地生產(chǎn)潛力、地區(qū)間差異很大。東部濕潤(rùn)半濕潤(rùn)地區(qū)，面積約占全國(guó)總面積的一半，而生物生產(chǎn)量卻占全國(guó)的90%，并且集中了我國(guó)90%以上的耕地、林地和產(chǎn)肉量，95%以上的人口。1km2已承載225人。以光、熱、水資源作為指標(biāo)的氣候生產(chǎn)潛力的估算表明，東部大面積的平均產(chǎn)量還只有氣候潛力的2040%，尚有較大的發(fā)展?jié)摿?。西部干旱、半干旱地區(qū)，干旱缺水，水資源總量只占全國(guó)的4.6%，年生物生產(chǎn)量還不到全國(guó)的10%，生產(chǎn)能力低，土地的承載能力也僅為全國(guó)承載能力的4

6、.3%。,據(jù)中國(guó)1：100萬(wàn)土地資源圖量測(cè)結(jié)果，在現(xiàn)有耕地中，質(zhì)量好的一等耕地約占全國(guó)總耕地的41.6%；對(duì)農(nóng)業(yè)利用有一定限制、質(zhì)量中等的二等耕地面積約占34.5%；對(duì)農(nóng)業(yè)利用有較大限制、質(zhì)量差的三等耕地約占20.3%，不宜農(nóng)用而需退耕者3.3%。 全國(guó)農(nóng)用后備土地資源約5億畝，按其質(zhì)量評(píng)價(jià)，其中一等荒地僅占3.1%，二等荒地占49%，三等荒地占47.9%，包括鹽堿地、沼澤地、紅黃壤山丘、高寒地、干旱地和沿海灘涂等。且大多地處邊遠(yuǎn)，交通不便，開墾所需投資較大，要經(jīng)大力改造后才能使用。,西部牧區(qū)面積約占國(guó)土總面積的一半，但草原牧區(qū)土地生產(chǎn)力低，平均每畝草場(chǎng)僅產(chǎn)肉0.15千克；不僅生產(chǎn)力低，而且普

7、遍過(guò)牧超載，導(dǎo)致草原退化與土地沙化。 林業(yè)用地為37億畝，其中森林面積為18.7億畝。森林中中幼林占10億畝左右。 淡水養(yǎng)殖水面絕大部分在暖溫帶、亞熱帶和熱帶地區(qū)，自然生產(chǎn)力高。全國(guó)淡水養(yǎng)殖面積5750萬(wàn)畝，高產(chǎn)池塘畝產(chǎn)可達(dá)1000千克，但全國(guó)平均畝產(chǎn)不足100千克，提高產(chǎn)量的前景十分廣闊。淺海灘涂及海島周圍海水可養(yǎng)面積2000萬(wàn)畝，目前利用率不到1/3，實(shí)行養(yǎng)殖與捕撈相結(jié)合，可進(jìn)一步提高海水水域的生產(chǎn)潛力。,二、 土地資源價(jià)值及構(gòu)成,1、土地資源價(jià)值的爭(zhēng)論 土地?zé)o價(jià)值論 土地全價(jià)值論 土地價(jià)值二元論（土地物質(zhì)+土地資本）,二、 土地資源價(jià)值及構(gòu)成,2、土地資源價(jià)值的理論基礎(chǔ) 勞動(dòng)價(jià)值論 效用

8、價(jià)值論,二、 土地資源價(jià)值及構(gòu)成,3、土地資源價(jià)值構(gòu)成,三、土地資源價(jià)值評(píng)估,1、土地資源價(jià)值認(rèn)識(shí)的意義 有利于促進(jìn)土地資源的持續(xù)利用和集約經(jīng)營(yíng) 為完善土地分等定級(jí)估價(jià)規(guī)程，制定土地保護(hù)政策和土地制度創(chuàng)新提供理論依據(jù) 為土地生態(tài)補(bǔ)償提供理論依據(jù)（經(jīng)濟(jì)手段解決外部性問(wèn)題）,三、土地資源價(jià)值評(píng)估,1、土地資源價(jià)值評(píng)估方法 市場(chǎng)價(jià)值估算法： 收益還原法：V=A/(1+r)t 成本逼近法:土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益 評(píng)分估價(jià)法:IP=HDPTN(or)SOAM 土地潛力估算法:SPI=P-(CM-CL)。,三、土地資源價(jià)值評(píng)估,1、土地資源價(jià)值評(píng)估方法 土地非市場(chǎng)

9、價(jià)值的估算法：替代評(píng)估技術(shù)來(lái)衡量 條件價(jià)值評(píng)估法（效用最大化原理）：采用問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)模擬市場(chǎng)來(lái)揭示消費(fèi)者對(duì)環(huán)境物品和服務(wù)的偏好，并推動(dòng)消費(fèi)者的支付意愿WTP或受償意愿WTA，從而得到公共物品非市場(chǎng)價(jià)值。 1947年，Criacy-Wantrup提出，1963年David首次用于林地游憩價(jià)值評(píng)估。,條件價(jià)值評(píng)估法引導(dǎo)技術(shù),向受訪居民詳細(xì)地描述評(píng)估環(huán)境物品的質(zhì)量、數(shù)量變動(dòng)狀況，提供準(zhǔn)確、充足和現(xiàn)實(shí)的信息，是條件價(jià)值評(píng)估法中受訪居民對(duì)所提出的一系假設(shè)問(wèn)題作出評(píng)估的基礎(chǔ)。 選擇適當(dāng)?shù)闹Ц豆ぞ咭龑?dǎo)：收入稅、財(cái)產(chǎn)稅、公用事業(yè)費(fèi)、門票費(fèi)以及信托基金支付。 調(diào)查方式：面對(duì)面調(diào)查、電話調(diào)查、郵寄信函等方式。

10、詢價(jià)方式：開放式、封閉式出價(jià)法、支付價(jià)值卡法、反復(fù)式出價(jià)法 、逐步競(jìng)價(jià)法。,開放式：在不給予受訪居民柑關(guān)價(jià)格信息的情況乍，直接詢問(wèn)受訪居民的WTP或WTA.(優(yōu)點(diǎn)是過(guò)程簡(jiǎn)單、易于回答，可能會(huì)因?yàn)槭茉L居民內(nèi)心缺乏評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)而出現(xiàn)拒答或抗拒性樣本；節(jié)省時(shí)間，但易受信息、資料缺失產(chǎn)生信息偏差和策略性偏差。 封閉式出價(jià)法：?jiǎn)谓缍诌x擇法和雙界二分選擇法。在單界二分選擇法情況下，受訪居民只需要對(duì)隨機(jī)提供的單一參考價(jià)格表示同意或不同意便可，這種方法適合采用郵寄問(wèn)卷或電話調(diào)查的形式。雙界二分選擇法必須詢問(wèn)受訪居民二次是否愿意支付或接受某個(gè)金額，即把受訪居民第一次回答的支付或接受意向作為第二次詢問(wèn)的調(diào)整時(shí)的參考

11、依據(jù)當(dāng)受訪居民第一次回答愿意時(shí)，則調(diào)高金額再次詢問(wèn)；如果第一次回答不愿意時(shí)，則調(diào)低金額再詢同這種方法類似兩回合的逐步竟價(jià)法，也比單界二分選擇法精確。,支付價(jià)值卡法：目的在于繼承開放式出價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)，并改善抗拒樣本過(guò)多的缺點(diǎn)，應(yīng)用時(shí)先向受訪居民提供一系列的參考價(jià)格供選擇。（邊緣標(biāo)值預(yù)先考慮） 反復(fù)式出價(jià)法：從某一起始價(jià)格開始詢問(wèn)受訪居民，如果同意則逐漸調(diào)高價(jià)格，反之則降低價(jià)格。反復(fù)幾次，直到受訪居足王堪遨戀更金額為止。 逐步競(jìng)價(jià)法：是雙界二分選擇法的改進(jìn)融合雙界二分選擇法和開放式出價(jià)法兩種方法的特性，二次對(duì)受訪居民詢價(jià)后，由受訪居民填寫最高的WTP,條件價(jià)值評(píng)估法的可能偏差,假想偏差：些研究證實(shí)C

12、VM的評(píng)估結(jié)果通常高估資源真實(shí)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這在很大程度上是因?yàn)槭茉L者在假想市場(chǎng)上的陳述憊愿明顯高出其真實(shí)的支付價(jià)格，即受訪者假想意愿與實(shí)際轉(zhuǎn)移支付之間的偏差導(dǎo)致。 策略性偏差：受訪居民通常會(huì)認(rèn)為調(diào)查結(jié)果將作為政府制定政策的參考依據(jù)，為了維護(hù)自身的利益，會(huì)刻意不顯示出真實(shí)的伯好，在投標(biāo)時(shí)故意說(shuō)高或者說(shuō)低支付意愿，從而導(dǎo)致策略性偏差的產(chǎn)生。 起始點(diǎn)偏差：受訪者對(duì)所估價(jià)的環(huán)境資源不熟悉或缺乏耐心時(shí)，投標(biāo)起點(diǎn)會(huì)影響到受訪居民的最終出價(jià)。 支付工具偏差：不同的支付方式可能會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果，選擇受訪居民最容易接受的支付工具。 信息偏差： 調(diào)查人員偏差：,旅游成本法:將旅行成本作為參觀戶外娛樂(lè)場(chǎng)所的價(jià)格的近

13、似，由此推導(dǎo)出參觀和參觀成本之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，井以此替代曲線，通過(guò)對(duì)曲線下方面的積分測(cè)算出每個(gè)參觀者的消費(fèi)者剩余，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境的評(píng)價(jià)。 單一景點(diǎn)旅履行成本模型：旅行次數(shù)V=F(p,Z) 消費(fèi)者i對(duì)景點(diǎn)的支付意愿： 景點(diǎn)價(jià)值：,土地非市場(chǎng)價(jià)值的估算法,特征值法:商品的價(jià)值是商品內(nèi)在一系列特征和屬性的價(jià)值總和。 特征消費(fèi)理論：消費(fèi)者購(gòu)買商品時(shí)并不只在乎商品數(shù)量的多少，而是由于商品本身具有消費(fèi)者所需要的特征或?qū)傩?，消費(fèi)者能夠從這些商品特征或?qū)傩灾械玫綕M足。 消費(fèi)技術(shù)關(guān)系： 最佳消費(fèi)選擇模型：,特征價(jià)格理論：商品是由各種屬性的集合，商品效用取決于商品特征屬性。任何一種消費(fèi)品，消費(fèi)者原意支付的的價(jià)格既等

14、于產(chǎn)品的邊際貨幣價(jià)值總和，又等于產(chǎn)品的特征價(jià)格；對(duì)商品的需求是收入、商品價(jià)格和商品特征的函數(shù)：,特征值法,邊際隱含價(jià)格,四、 土地資源價(jià)值評(píng)估案例分析,1、武漢市農(nóng)地資源價(jià)值估算 市場(chǎng)價(jià)值估算,不同用途用地純收益,1、武漢市農(nóng)地資源價(jià)值估算 非市場(chǎng)價(jià)值估算 1）受訪居民參與農(nóng)地保護(hù)的情況分析：通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查引導(dǎo)受訪居民進(jìn)人假想市場(chǎng)環(huán)境，詢問(wèn)其保存農(nóng)地所原意支付的價(jià)格，揭示悄費(fèi)者對(duì)農(nóng)地的偏好程度及支付意愿，并把樣本擴(kuò)展到研究區(qū)城整體，用平均支付意愿乘以研究區(qū)城的家庭戶數(shù)，估算出農(nóng)地環(huán)境改善所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。樣本數(shù)量210份，采用面對(duì)面和問(wèn)卷方式及支付價(jià)值卡法。 2）受訪居民對(duì)各類型農(nóng)地保護(hù)的最高支付意愿分析：農(nóng)戶愿意保護(hù)水田的有145戶，占71. 78；對(duì)早地、林地、水城和園地的