不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案

1、附件 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案 (試 行) 目 錄 一、適用范一、適用范圍圍.13 二、二、調(diào)查調(diào)查內(nèi)容內(nèi)容.13 三、技三、技術(shù)術(shù)路路線線與方法與方法.14 （一）主要技術(shù)依據(jù).14 （二）技術(shù)路線.14 （三）調(diào)查的基本方法.15 四、四、調(diào)查調(diào)查程序程序.16 （一）準(zhǔn)備工作.16 （二）權(quán)屬調(diào)查.16 （三）不動產(chǎn)測量.19 （四）成果審查與入庫.20 （五）成果的整理與歸檔.22 五、不五、不動產(chǎn)權(quán)動產(chǎn)權(quán)籍籍調(diào)查調(diào)查數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫庫和管理系和管理系統(tǒng)統(tǒng)建建設(shè)設(shè).22 附附錄錄 A 不不動產(chǎn)單動產(chǎn)單元元設(shè)設(shè)定與代定與代碼編碼編制制規(guī)則規(guī)則（ （試試行）行）.23 1 范圍.23 2 規(guī)范性引

2、用文件.23 3 術(shù)語和定義.24 4 地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分.25 5 宗地（宗海）劃分.25 6 定著物單元的劃分.26 7 不動產(chǎn)單元設(shè)定.27 8 不動產(chǎn)單元編碼.27 附附錄錄 B 不不動產(chǎn)權(quán)動產(chǎn)權(quán)籍籍調(diào)查資調(diào)查資料料協(xié)協(xié)助助查詢單查詢單（ （試試行）行）.41 附附錄錄 C 不不動產(chǎn)權(quán)動產(chǎn)權(quán)籍籍調(diào)查調(diào)查表（表（試試行）行）.43 附錄C.1 地籍調(diào)查表.44 附錄C.2 土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表 .51 附錄C.3 集體土地所有權(quán)宗地分類面積調(diào)查表.52 附錄C.4 房屋調(diào)查表.53 附錄C.5 林權(quán)調(diào)查表.56 附錄C.6 海籍調(diào)查表.57 附錄C.7 構(gòu)（建）筑物調(diào)

3、查表 .62 附錄C.8 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表填表說明.63 附附錄錄 D 不不動產(chǎn)單動產(chǎn)單元元圖樣圖樣式及式及編編制要求（制要求（試試行）行）.93 一、宗地圖樣圖 .93 二、宗地圖編制要求 .94 三、房產(chǎn)分戶圖樣圖 .95 四、房產(chǎn)分戶圖編制要求 .96 附附錄錄 E 不不動產(chǎn)測動產(chǎn)測量量報(bào)報(bào)告格式及告格式及編編寫要求（寫要求（試試行）行）.97 目目 錄錄.- 1 - 一、適用范圍一、適用范圍 .- 1 - 二、調(diào)查內(nèi)容二、調(diào)查內(nèi)容 .- 1 - 三、技術(shù)路線與方法三、技術(shù)路線與方法.- 2 - （一）主要技術(shù)依據(jù).- 2 - （二）技術(shù)路線.- 2 - （三）調(diào)查的基本方法.- 3 -

4、 四、調(diào)查程序四、調(diào)查程序 .- 4 - （一）準(zhǔn)備工作.- 4 - （二）權(quán)屬調(diào)查.- 4 - （三）不動產(chǎn)測量.- 7 - （四）成果審查與入庫.- 8 - （五）成果的整理與歸檔.- 10 - 五、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)建設(shè)五、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)建設(shè).- 10 - 附錄附錄 A 不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）.- 11 - 不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則 .- 11 - 1 范圍 .- 11 - 2 規(guī)范性引用文件.- 11 - 3 術(shù)語和定義 .- 12 - 3.1 .- 12 - 3.2 .- 12 - 3.3 .- 12

5、- 3.4 .- 12 - 3.5 .- 12 - 3.6 .- 12 - 3.7 .- 13 - 3.8 .- 13 - 4 地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分.- 13 - 5 宗地（宗海）劃分.- 13 - 5.1 宗地劃分.- 13 - 5.2 宗海（含無居民海島）劃分.- 14 - 6 定著物單元的劃分.- 14 - 6.1 定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的，按以下情形劃分定著物單元：.- 14 - 6.2 定著物為森林、林木的，按以下情形劃分定著物單元：.- 15 - 6.3 定著物為其他類型的，按以下情形劃分定著物單元：.- 15 - 7 不動產(chǎn)單元設(shè)定.- 15 - 8 不動產(chǎn)單元編碼.- 1

6、5 - 8.1 代碼結(jié)構(gòu).- 15 - 8.2 編碼方法.- 16 - 8.3 代碼表示方法.- 18 - 8.4 代碼變更規(guī)則.- 19 - 8.5 代碼表.- 24 - 附錄附錄 B 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料協(xié)助查詢單（試行）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料協(xié)助查詢單（試行）.- 28 - 附錄附錄 C 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（試行）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（試行）.- 30 - 附錄C.1 地籍調(diào)查表.- 31 - 附錄C.2 土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表.- 38 - 附錄C.3 集體土地所有權(quán)宗地分類面積調(diào)查表 .- 39 - 附錄C.4 房屋調(diào)查表.- 40 - 附錄C.5 林權(quán)調(diào)查表.- 43 - 附錄

7、C.6 海籍調(diào)查表.- 44 - 附錄C.7 構(gòu)（建）筑物調(diào)查表.- 49 - 附錄C.8 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表填表說明 .- 50 - 1不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表填寫要求.- 50 - 2不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表封面.- 51 - 3地籍調(diào)查表填寫方法.- 52 - 4土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表填寫方法.- 61 - 5集體土地所有權(quán)宗地分類面積調(diào)查表.- 65 - 6房屋調(diào)查表填寫方法.- 65 - 7 林權(quán)調(diào)查表填寫方法.- 70 - 8海籍調(diào)查表填寫方法.- 72 - 9 構(gòu)（建）筑物調(diào)查表填寫方法.- 77 - 附錄附錄 D 不動產(chǎn)單元圖樣式及編制要求（試行）不動產(chǎn)單元圖樣式及編制要求（試行

8、）.- 79 - 一、宗地圖樣圖.- 79 - 二、宗地圖編制要求.- 80 - （一）編制要求.- 80 - （二）主要內(nèi)容.- 80 - 三、房產(chǎn)分戶圖樣圖.- 81 - 四、房產(chǎn)分戶圖編制要求.- 82 - （一）繪制要求.- 82 - （二）主要內(nèi)容.- 82 - 附錄附錄 E E 不動產(chǎn)測量報(bào)告格式及編寫要求（試行）不動產(chǎn)測量報(bào)告格式及編寫要求（試行） .- 83 - 一、概述.- 85 - 二、測量技術(shù)依據(jù).- 85 - 三、控制測量.- 85 - 四、界址測量.- 85 - 五、其他要素測量.- 85 - 六、圖件編制.- 86 - 七、房屋面積測算.- 86 - 八、質(zhì)量評價(jià).

9、- 86 - 九、成果目錄.- 86 - 十、成果附件.- 86 - 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案 （試行） 為貫徹落實(shí)不動產(chǎn)登記暫行條例，積極穩(wěn)妥、規(guī)范有序地推進(jìn) 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，全力保障不動產(chǎn)登記工作順利開展，制定本方 案。 一、適用范圍 本方案規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、技術(shù)路線、基本方法、調(diào)查 程序、成果要求和數(shù)據(jù)庫建設(shè)等。 本方案適用于土地、海域以及房屋、林木等定著物的不動產(chǎn)權(quán)籍 調(diào)查。 二、調(diào)查內(nèi)容 以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組 成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信 息、森林和林木信息等。 （一）宗地信息。查清宗地的權(quán)利人、權(quán)

10、利類型、權(quán)利性質(zhì)、土地用 途、四至、面積等土地狀況。 針對土地承包經(jīng)營權(quán)宗地和農(nóng)用地的其他使用權(quán)宗地，還應(yīng)查清 承包地塊的發(fā)包方、地力等級、是否劃定為基本農(nóng)田、水域?yàn)┩款愋汀?養(yǎng)殖業(yè)方式、適宜載畜量、草原質(zhì)量等內(nèi)容。 （二）宗海信息。查清宗海的權(quán)利人、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目性質(zhì)、等級、 用海類型、用海方式、使用金總額、使用金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)、使用金繳納情況、 使用期限、共有情況、面積、構(gòu)（建）筑物基本信息等內(nèi)容。 （三）房屋等構(gòu)（建）筑物信息。查清房屋權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、 房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號、戶號、 總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑

11、面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等內(nèi)容。針對宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有 部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、 分?jǐn)偼恋孛娣e等。 （四）森林、林木信息。查清森林與林木的權(quán)利人、坐落、造林年度、 小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數(shù)、林種、共有情況等 內(nèi)容。 三、技術(shù)路線與方法 （一）主要技術(shù)依據(jù) GB/T21010 土地利用現(xiàn)狀分類 TD/T 1001 地籍調(diào)查規(guī)程 GB/ T17986.1 房產(chǎn)測量規(guī)范 GB/T 26424 森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程 NY/T2537 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程 HY/T 124 海籍調(diào)查規(guī)范 國務(wù)院令第 656 號 不動產(chǎn)

12、登記暫行條例 國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國土資 發(fā)201525 號） （二）技術(shù)路線 以地（海）籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地（海）為依托，以滿足不動產(chǎn)登記 要求為出發(fā)點(diǎn)，充分利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交 易、竣工驗(yàn)收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍 圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內(nèi) 外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查測量的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量 等工作。 （三）調(diào)查的基本方法 1. 不動產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼。應(yīng)按照附錄 A 的要求，設(shè)定不動產(chǎn) 單元，編制不動產(chǎn)單元代碼（即不動產(chǎn)單元號）。 2. 不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。采用內(nèi)

13、外業(yè)核實(shí)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法開 展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，查清不動產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等 內(nèi)容，確保不動產(chǎn)單元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確。 （1）對權(quán)屬來源資料完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用內(nèi)外業(yè)核實(shí)的調(diào) 查方法。 （2）對權(quán)屬來源資料缺失、不完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)核 實(shí)、調(diào)查的方法。 （3）對無權(quán)屬來源資料的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法。 3. 不動產(chǎn)測量。統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技 術(shù)可能性，在確保不動產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動產(chǎn)的類型、位置 和不動產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實(shí) 際的不動產(chǎn)測量方法，確保不動產(chǎn)單元的

14、界址清楚、面積準(zhǔn)確。 （1）對城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的建設(shè)用地，宜采用解析法測 量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積，實(shí)地丈量房屋邊長并采用幾何要素法 計(jì)算房屋面積。 （2）對于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，可采用解析法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)并 計(jì)算土地面積；也可采用圖解法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，此時(shí)，宜實(shí)地丈量界 址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計(jì)算土地面積和房屋面積。 （3）對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可 選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地（海域）的面積， 如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實(shí)地丈量其邊長并采用幾何要 素法計(jì)算房屋面積。 四、調(diào)查程序 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查按照準(zhǔn)備工作、

15、權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、成果審查 入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。 （一）準(zhǔn)備工作 根據(jù)授權(quán)委托的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查任務(wù)，調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)做好收集、整 理和分析所調(diào)查的不動產(chǎn)登記、抵押、查封、權(quán)屬來源、交易、控制點(diǎn) 坐標(biāo)、界址點(diǎn)坐標(biāo)等相關(guān)資料（包括圖件、表格、數(shù)據(jù)和文件等），制定 調(diào)查方案，發(fā)放指界通知書，計(jì)算測量放樣數(shù)據(jù)等工作。 不動產(chǎn)登記和管理的資料分散于不同部門的，調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)攜帶不 動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料協(xié)助查詢單（見附錄 B），到國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、 海洋、水務(wù)、規(guī)劃、檔案等部門的檔案室或在數(shù)據(jù)庫中查詢、核對并獲 取被調(diào)查對象的檔案資料和數(shù)據(jù)，并要求出具證明或在資料復(fù)印件上 加蓋檔案資料專用章。

16、（二）權(quán)屬調(diào)查 權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成。權(quán)屬 調(diào)查工作的主要內(nèi)容包括核實(shí)和調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況、繪制不 動產(chǎn)單元草圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（見附錄 C）等。對界址線有爭 議、界標(biāo)發(fā)生變化和新設(shè)界標(biāo)等情況，宜現(xiàn)場記錄并拍攝照片。 1. 核實(shí)確認(rèn)不動產(chǎn)的現(xiàn)狀 根據(jù)申請調(diào)查的材料和檔案資料查詢結(jié)果，核實(shí)確認(rèn)不動產(chǎn)的權(quán) 屬現(xiàn)狀，確認(rèn)其界址是否發(fā)生變化，然后確定權(quán)屬調(diào)查的具體方法。界 址是否發(fā)生變化的具體情形如下： （1）新設(shè)界址和界址發(fā)生變化的情形有：征收或征用土地；城 鎮(zhèn)改造拆遷；劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；權(quán) 屬界址調(diào)整后的宗地或宗海，土地整理后的宗

17、地重劃；宗地或宗海 的界址因自然力作用而發(fā)生的變化等；由于各種原因引起的宗地或 宗海分割和合并。 （2）界址不發(fā)生變化的情形有：轉(zhuǎn)移、抵押、繼承、交換、收回土 地使用權(quán)或海域使用權(quán)；違法不動產(chǎn)經(jīng)處理后的變更；宗地或宗 海內(nèi)地物地貌的改變；如新建建筑物、拆除建筑物、改變建筑物的用途 及房屋的翻新、加層、擴(kuò)建、修繕等；精確測量界址點(diǎn)的坐標(biāo)和不動 產(chǎn)單元的面積；權(quán)利人名稱、不動產(chǎn)位置名稱、不動產(chǎn)用途等的變更； 不動產(chǎn)所屬行政管理區(qū)的區(qū)劃變動，即縣市區(qū)、街道、街坊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等 邊界和名稱的變動；權(quán)利取得方式、權(quán)利性質(zhì)或權(quán)利類型發(fā)生變化。 2. 新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查 根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)

18、果，針對新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的情 形，依不動產(chǎn)的類型，其權(quán)屬調(diào)查方法為： （1）房屋的權(quán)屬調(diào)查方法按照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986.1）執(zhí) 行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。 （2）耕地的權(quán)屬調(diào)查方法按照農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程 （NY/T 2537）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。 （3）海域的權(quán)屬調(diào)查方法按照海籍調(diào)查規(guī)范（HY/T 124）執(zhí)行， 并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。 （4）其他土地的權(quán)屬調(diào)查方法按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/ T1001）執(zhí) 行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。 3. 界址未變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查 根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，針對界址未發(fā)生變化的情形，首先 確定是否需要進(jìn)行實(shí)地核實(shí)調(diào)查，然后按照下列方法開展權(quán)屬調(diào)查： （1）如不需要到實(shí)地核實(shí)調(diào)查，則在復(fù)印后的原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表 內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣印章，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，不重 新繪制草圖。 （2）如需要到實(shí)地調(diào)查，則經(jīng)實(shí)地核實(shí)調(diào)查后，依不同情形，其處 理的方法如下： a. 發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料完全一致的，按（1）的規(guī)定處 理。 b. 發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況