房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1.ppt

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房 地 產(chǎn),包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán),房地產(chǎn)的特性, 不可移動(dòng)性； 獨(dú)一無二性； 壽命長久性； 數(shù)量有限性； 用途多樣性； 相互影響性； 易受限制性； 價(jià)值高大性； 難以變現(xiàn)性； 保值增值性。,房地產(chǎn)的類型,按程度劃分： 生 地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地； 毛 地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房 屋的土地； 熟 地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn) 行房屋建設(shè)的土地；

2、 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房 地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年； 現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的 房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）,按建筑物的使用性質(zhì)分類：, 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè)建筑 居住建筑和公共建筑通常又被稱為 民用建筑,按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類：, 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu),按建筑結(jié)構(gòu)的主要形式分類：, 墻體結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 深梁結(jié)構(gòu) 筒體結(jié)構(gòu) 拱結(jié)構(gòu) 網(wǎng)架結(jié)構(gòu) 空間薄壁（包括折板結(jié)構(gòu)） 鋼索結(jié)構(gòu) 艙體結(jié)構(gòu)。,按建筑物的施工方法分類：,施工方法是指建造建筑物時(shí)所 采用的方法： 現(xiàn)澆，現(xiàn)

3、砌式建筑 預(yù)制、裝配式建筑 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分配式建筑,按建筑物的耐火等級分類：,建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。 根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。 用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。,按建筑物的耐久等級分類,建筑耐久等級是根據(jù)建筑耐久年限來劃分的。,按房屋的完損等級分類：,根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組 成部分的完好、損壞程度來劃分： 完好房屋 基本完好房屋 一般損壞房屋 嚴(yán)重?fù)p壞房屋 危險(xiǎn)房屋,房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：, 完好房屋：十、九、八成 基本完好房屋：七、六成 一般損壞房屋：五、四成 嚴(yán)重

4、損壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下,按層數(shù)和高度的分類：, 低層建筑（ 13層） 多層建筑（ 46層） 高層建筑（總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑） 超高層建筑（總高度超過100M ） 此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收 益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。,高層建筑的國際分類：, 低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550M 中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075M 高層建筑：層數(shù)為2640層， 建筑總高度75100M 超高層建筑：層數(shù)在40層以上， 建筑總高度在100M以上,城市土地所有權(quán),又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。主體是土地所有者，客體是土地，是土地所有者在法

5、律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對土地占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 我國實(shí)行的是城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度,土地所有權(quán)的權(quán)能, 土地占有權(quán)：是指依法對土地實(shí)行掌握和控 制的權(quán)利。 土地使用權(quán)：是指依法對土地進(jìn)行實(shí)際使用 的權(quán)利。 土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上生長的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。 土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。,土地使用權(quán),是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,土地使用權(quán)的取得, 劃撥土地使用權(quán)

6、：只限于本單位使用， 不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓，更不得進(jìn)行土地使 用權(quán)的經(jīng)營行為，如土地出租等。 土地使用權(quán)出讓：可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、 出租或抵押。 土地使用權(quán)出讓：必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。,土地使用權(quán)出讓的方式,協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項(xiàng)目。 招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的

7、出讓方式。適用于開發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。 拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。,土地使用權(quán)出讓的年限,根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條 例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用 途分別為： 居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 綜合或其他用地：50年,土地使用權(quán)年限屆滿,土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同 中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定

8、， 土地使用權(quán)受讓人可以申請續(xù)期使用， 并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付 土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登 記手續(xù)。,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的專業(yè)用語,“三通一平”,即路通、水通、電通 場地平整。,“七通一平”,即道路通、水上通、排污通、 排水通、電力通、通訊通、 煤氣通 土地平整,容積率,指項(xiàng)目、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建 筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 全部建筑面積 容積率 用地面積,綠化率,指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與 規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 所有綠地面積 綠化率（%） 用地面積,建筑密度,即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目、用地范圍所 有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比 基底面積 覆蓋率（%） 用地面積,

9、樓宇面積：, 建筑面積：實(shí)用面積+部分公用面積 實(shí)用面積：是從外墻計(jì)算的，若連著其它單位，則從中間計(jì)算 公用面積：走廊、樓梯間等,實(shí)用率,實(shí)用面積 實(shí)用率(%) 建筑面積,平方米與平方尺的換算, 國內(nèi)：平方米 香港：平方尺 1平方米=10.765平方尺,房地產(chǎn)市場,指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個(gè)簡單范疇的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)市場必須具備的要素：,賣方 買方 用于交易的房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場分類：,一級市場：是土地市場，是土地供應(yīng)市場（房地產(chǎn)增量市場）； 二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場進(jìn)行

10、現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā)與市場銷售的結(jié)合(房地產(chǎn)存量市場) 三級市場：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場。,房地產(chǎn)交易,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房屋租賃,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,指合法擁有土地使用權(quán)及土地 上建筑物，附著物所有權(quán)的自 然人，法人和其它組織，通過 買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 移給他人的法律行為。,房屋租賃,指出租人將房屋提供給承租人 使用，承租人向出租人支付租 金并在租賃關(guān)系終止后將房屋 返還給出租人的行為,商品房銷售,分為預(yù)售和現(xiàn)售,預(yù) 售,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成 時(shí)，向房地產(chǎn)管理部門申請取得預(yù) 售許可證以后，即刊登廣告，按圖 紙出售的銷售方式,預(yù)售商品房必須具備的條件,

11、（原規(guī)定）, 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證,（新規(guī)定）, 土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； 取得建筑許可證和開工許可證； 除付清地價(jià)款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； 房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 領(lǐng)取了房地產(chǎn)預(yù)售許可證。,現(xiàn) 售,指商品房商品房已經(jīng)建成并按國 家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格，按照銷售合同 交付房款后，即可投入使用的銷 售方式,房地產(chǎn)證,軟皮紅房地產(chǎn)證 軟皮綠房地產(chǎn)證 硬皮紅色綢面房地產(chǎn)證 前兩種是