房地產(chǎn)開發(fā)項目前期手續(xù)及開發(fā)商必須熟知的18個問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期手續(xù)一、國有土地使用權(quán)證1、地籍測繪報告2、地形圖3、四鄰指界4、土地相關批復或市政府會議紀要5、土地出讓合同二、建設項目選址意向書發(fā)改委、環(huán)保、繪畫、園林、人防、地震、文物、交警部門現(xiàn)場調(diào)研出具聯(lián)審意見三、申報項目總平面圖1、報規(guī)劃提設計要求2、設計院設計總平面圖3、兩種方案效果圖四、發(fā)改委項目核準意見書1、土地證2、項目單體申報文件3、總平圖的批復五、項目單體建筑物報批1、設計院設計建筑物單體平、立、剖圖2、效果圖六、建設用地規(guī)劃許可證副本1、土地出讓合同2、測繪報告3、總平圖4、土地證5、項目單體申報文件七、建筑工程施工圖審查報告1、總圖2、圖紙審查合同3、施工圖4、地

2、質(zhì)勘探報告八、消防審查意見書1、建筑工程消防升級審核申報表2、工程設計全套藍圖3、設計說明圖4、電子版圖九、建設工程規(guī)劃許可證副本1、項目核準意見書2、環(huán)保批復3、抗震、設防要求安全性評價報告4、文物影響評估報告5 、交通影響分析報告6、人防結(jié)建費7、檔案責任書8、施工圖審查合格書9、消防審查意見10 、國有土地使用證11、建設用地規(guī)劃許可證12、城市基礎設施配套表13、總平圖體申報文件14、批準的建筑單體效果圖15、項目單16、驗線回執(zhí)單17、固定資產(chǎn)新開工統(tǒng)計登記18、矢盤十、勘測放線、驗線1、建設用地規(guī)劃許可證2、放線通知單3、測繪院放線4、建管科驗線5、總平圖6、驗線回執(zhí)單7、配套表十

3、一、地名（更）名申報1、申報表2、項目單體申報文件3、公告費十二、工程類別確認書1、項目核準意見書2、施工圖3、圖紙審查報告十三、工程招標、投標1、項目核準意見書2、建設用地規(guī)劃許可證3、資金證明認單5、工程類別確認6、圖紙審查報告4、商確十四、工程報建1、報建登記表2、項目核準意見書3、項目單體申報文件十五、質(zhì)量報監(jiān)1、工程報建表2、中標通知書3、立項批復4、施工合同5、監(jiān)理合同6、圖紙審查報告7、施工圖紙8、質(zhì)量監(jiān)督申報書十六、安全報監(jiān)1、中標通知書2、施工面積設計3、監(jiān)理單位資質(zhì)證書4、監(jiān)理人員配備情況及相關資格證書5、工程項目安全生產(chǎn)監(jiān)理方案6、建設單位工程管理人員名冊7、安全防護、文

4、明施工措施費用支付計劃8、施工單位安全生產(chǎn)許可證9、項目經(jīng)理、安全管理人員配備情況及安全生產(chǎn)考核合格證10、安全生產(chǎn)專項資金使用計劃及保證措施11、意外傷害保險憑證十七、節(jié)水手續(xù)1、項目核準意見書2、銀川市建設工程節(jié)水設施審批、驗收合同十八、墻改專項資金1、立項批復2、工程中標通知書3、建設工程墻改審批表十九、勞?；?、中標通知書二十、散裝水泥專項資金1、立項批復2、工程中標通知書3、銀川市散裝水泥登記表二十一、合同審查施工合同1、施工合同示范文本2、中標通知書3、項目單體申報文件委托監(jiān)理合同1、委托監(jiān)理合同示范文本2、委托監(jiān)理工程中標通知書3、監(jiān)理單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照4、項目單體申報文件

5、二十二、噪聲申報1、噪聲申報表2、中標通知書3、交費二十三、施工許可證1、建設用地規(guī)劃許可證2、建設工程規(guī)劃許可證3、中標通知書及施工合同4、施工企業(yè)技術(shù)負責人答署的現(xiàn)場是否具備開工條件的意見書5、圖紙審查報告6、施工組織設計方案報審表7、監(jiān)理合同8、質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)9、資金證明10、報建表及相關文件資料11、相關交費手續(xù)會答單二十四、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊驗核1、土地證2、土地使用權(quán)出讓合同3、立項批復4、建設工程規(guī)劃許可證5 、建設用地規(guī)劃許可證6 、施工許可證7、物業(yè)前期介入憑證8 、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊9 、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)二十五、商品房預售許可證1、立項批復2 、土地證3、建設用地規(guī)劃許可

6、證4、建設工程規(guī)劃許可證5、預售方案和樓盤表6、總平圖、房屋結(jié)構(gòu)平面圖7、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書8、房地產(chǎn)項目手冊9、施工許可證和施工合同10、商品房預售審批書11、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照12 、資質(zhì)等級證書新建住宅配套設施交付使用申請?zhí)峤毁Y料：1、規(guī)劃總平面圖2、經(jīng)建設行政管理部門備案的住宅項目建設工程竣工驗收備案表3、供水、供暖、電話通信的接入證明4、驗收接電通知5、排污水接管許可證6、通氣發(fā)卡審批表7、有線電視入網(wǎng)工程項目驗收表8、按時完成雨水、污水等設施納入城鄉(xiāng)管網(wǎng)的書面承諾9、分期建設。10、電梯安全檢驗合格證11、二次驗核的房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 （原件）12、建設工程消防驗收意見書13

7、、綠化現(xiàn)狀施工圖14、環(huán)保驗收意見書15、檔案館配套設施施工圖備案單開發(fā)前期房地產(chǎn)開發(fā)商必須熟知的18 個問題1 我所在公司開發(fā)那種類型的房屋？開發(fā)的樓盤名字是什么？我所在公司資金有多少？是什么時間成立的？都開發(fā)過那些項目？項目開發(fā)的情況都怎么樣？2 我是通過協(xié)議受讓、摘牌還是通過競拍拿到土地的？我現(xiàn)在開發(fā)的項目的地價是多少錢一畝？設計費用和建筑成本每平米多少錢？3 我現(xiàn)在所開發(fā)的項目是否已經(jīng)拿到了四書一證？占地面積多大？容積率和綠化率分別是多少？項目完工后建筑面積多少平米？4 我現(xiàn)在開發(fā)的項目紅線以內(nèi)水電配套設施每平方米多少錢？是否做到七通一平？稅收多少錢一平方米？人員工資、辦公費、廣告費用

8、總共需要多少？5 我現(xiàn)在的項目的總共需要多少資金？資金缺口多大？我需要融資嗎？我所在的公司有多少土地儲備，需要其他地區(qū)找適合開發(fā)的土地嗎？6 我現(xiàn)在開發(fā)的項目采取什么樣的建筑風格？景觀有何獨特之處？主打戶型面積多大？采取什么戶型？窗口朝哪個方向？是否是裝修后才出售？7 簡述我現(xiàn)在開發(fā)樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況。8 我現(xiàn)在開發(fā)的項目附近是否有銀行、街市、學校、幼兒園、會所、醫(yī)院、停車場、游泳池、羽毛球場、公園、酒吧茶樓、大型商場、老年人活動中心？距離有多遠？9 我開發(fā)的地塊周邊地塊供求狀況如何？自然條件如何？社會環(huán)境如何？周遍經(jīng)濟發(fā)展狀況如何？有無政策限制？ 我開發(fā)的地塊附近有多少人口

9、？受教育程度如何？一般是什么樣的家庭模式？10 我開發(fā)的樓盤采取了那些環(huán)保和智能化設施？11 我開發(fā)的地塊周圍是否有名人居住過或者有何特別景觀？該地人是否有獨特的風俗習慣？是否迷信？12 我認為我的消費群體都是什么人？他們?yōu)槭裁磥碣I我開發(fā)的房屋而不選擇其他開發(fā)商開發(fā)的樓盤？13 我認為我現(xiàn)在開發(fā)的項目在位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、規(guī)劃、規(guī)模、景觀、環(huán)保、智能化、戶型、付款方式、廣告力度、銷售水平方面和您的競爭對手比較有什么優(yōu)勢和劣勢？14 我開發(fā)的樓盤的賣點在什么地方？我對自己樓盤的樣板房和模型滿意嗎？我的樓盤什么時候開盤的， 開盤后我都采取了那些促銷活動？如果還沒有開盤我打算在開盤后采取促銷措施？15 我是根據(jù)自己原來設計好的提高和降低銷售價格的策略進行銷售的還是根據(jù)市場的變化而調(diào)整銷售價格的？16 我現(xiàn)在的項目銷售價格多少錢一平方米？采取怎樣的付款方式？目前銷售了百分之多少？我是通過什么方式讓客戶群知道您的樓盤的？如果做廣告，都在那些媒體投放？都在什么時間投放？投放頻率如何？17 我的銷售人員在銷售的過程中遇到沉默寡言的顧客會采取什么樣的應對措施？遇到感情沖動的顧客會采用什么樣的應對措施？遇到優(yōu)柔寡斷型顧客顧客會采取什么樣的應