集安市基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作方案

1、集安市基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作方案集安市國(guó)土資源局二八年集安市基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作方案為完善集安市城鎮(zhèn)地價(jià)體系，保持集安市區(qū)及各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性和動(dòng)態(tài)性，適應(yīng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市空間發(fā)展以及土地市場(chǎng)發(fā)展的需要，按照吉林省國(guó)土資源廳、吉林省財(cái)政廳、吉林省發(fā)改委和吉林省統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)全省基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作方案的通知（吉國(guó)土資用發(fā)200726號(hào)）要求，依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及吉林省國(guó)土資源勘測(cè)規(guī)劃研究院發(fā)布的吉林省基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡技術(shù)方案等技術(shù)規(guī)范，結(jié)合集安市實(shí)際，制定集安市城鎮(zhèn)分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案。一、工作目標(biāo)完善集安市地價(jià)體系，保持集安市基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)性

2、和現(xiàn)勢(shì)性，使城鎮(zhèn)不同級(jí)別和不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)符合集安市土地市場(chǎng)的客觀實(shí)際和發(fā)展需要，解決地價(jià)管理中出現(xiàn)的新問(wèn)題，更新集安市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。通過(guò)集安市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，具體實(shí)現(xiàn)以下工作目標(biāo)：一是分析集安市城鎮(zhèn)土地的供給和需求現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)，探求不同區(qū)位條件下不同用途土地價(jià)格變化的一般規(guī)律和增長(zhǎng)趨勢(shì)，為基準(zhǔn)地價(jià)的更新和應(yīng)用提供科學(xué)依據(jù)；二是建立規(guī)范化、科學(xué)化、公開化及信息化的土地市場(chǎng)管理體系，完善城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)適時(shí)、動(dòng)態(tài)更新體系。二、工作范圍與工作任務(wù)（一）工作范圍此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍為集安市行政區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的城鎮(zhèn)建設(shè)用地（不包括農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地）范圍內(nèi)的全部土地。包括集安市區(qū)及清河鎮(zhèn)等

3、十個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)域的全部建設(shè)用地。（二）工作任務(wù)1、根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程（GB/T18517-2001）和集安市土地利用總體規(guī)劃，在全面分析影響集安市城鎮(zhèn)土地等別和土地級(jí)別各影響因素的基礎(chǔ)上，完成集安市區(qū)土地級(jí)別更新和行政區(qū)域內(nèi)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地等別更新；2、依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法以及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18518-2001），結(jié)合集安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，在市區(qū)土地級(jí)別更新和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地等別更新基礎(chǔ)上，評(píng)估制定集安市區(qū)不同級(jí)別和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）不同等別建設(shè)用地按商服、住宅和工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。3、以國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布全國(guó)工業(yè)

4、用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）確定的集安市城市等別為依據(jù)，根據(jù)集安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，評(píng)估制定市區(qū)不同級(jí)別和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）不同等別按商服、住宅和工業(yè)用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。4、根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）和國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)文件），參考集安市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)，結(jié)合集安市實(shí)際制定各等級(jí)城鎮(zhèn)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。5、在評(píng)估制定基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)級(jí)別和用途的土地年租金標(biāo)準(zhǔn)。三、工作計(jì)劃安排（一）組織領(lǐng)導(dǎo)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，涉及面廣，工作內(nèi)容復(fù)雜，需要各部門的協(xié)調(diào)和配合，應(yīng)成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，

5、對(duì)集安市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作進(jìn)行組織領(lǐng)導(dǎo)。擬成立由集安市主管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，國(guó)土資源局局長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人為成員的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)工作的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督及成果審查工作。（二）人員安排市國(guó)土資源局牽頭，由市國(guó)土局耕?？?、規(guī)劃科、土地估價(jià)所和各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地所相關(guān)技術(shù)人員組成項(xiàng)目工作小組，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)資料的搜集和樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查等外業(yè)工作。安排部分業(yè)務(wù)骨干全程跟蹤參與，保證本次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，并能準(zhǔn)確反映集安市地價(jià)變化的規(guī)律性。（三）工作進(jìn)度1、前期準(zhǔn)備階段（2007年1月-2008年2月）制定工作方案和技術(shù)方案，成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組和技術(shù)小組，項(xiàng)目參與人員分工和技術(shù)培訓(xùn)。2、資料收

6、集整理及分等定級(jí)因素選擇和權(quán)重確定階段（2008年2月-3月）收集有關(guān)圖件資料、文字資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，編制基礎(chǔ)資料分析整理的相關(guān)表格，對(duì)收集的資料進(jìn)行分析整理。組織對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r比較熟悉的專家和技術(shù)人員，利用特爾菲法確定城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)影響因素及權(quán)重。3、外業(yè)調(diào)查階段（2008年3月-4月）對(duì)選擇的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)因素指標(biāo)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)市區(qū)及各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）商業(yè)、住宅及工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)查。4、內(nèi)業(yè)處理階段（2008年4月-6月）對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行分析整理，分等定級(jí)數(shù)據(jù)錄入及建庫(kù)，分等定級(jí)因素屬性輸入，土地等別和級(jí)別調(diào)整，樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算，基準(zhǔn)地價(jià)確定，編制基準(zhǔn)地

7、價(jià)系數(shù)修正體系。5、意見征詢與反饋階段（2008年6月-7月）將調(diào)整的土地等別和級(jí)別以及測(cè)算的基準(zhǔn)地價(jià)向政府進(jìn)行意見征詢，提出反饋意見。6、成果整理階段（2008年7月-9月）成果匯總，編寫基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告，繪制有關(guān)成果圖件，申請(qǐng)驗(yàn)收。四、經(jīng)費(fèi)預(yù)算項(xiàng)目預(yù)計(jì)使用經(jīng)費(fèi)10.5萬(wàn)元，具體項(xiàng)目見表1：表1 集安市基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)預(yù)算表序號(hào)費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地定級(jí)因素因子征詢及權(quán)重打分專家費(fèi)1.02購(gòu)置辦公設(shè)備及相應(yīng)軟件4.03土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)資料調(diào)查出勤補(bǔ)助1.04資料、圖件打印工本打印費(fèi)1.05成果驗(yàn)收會(huì)務(wù)費(fèi)、專家費(fèi)0.56外業(yè)調(diào)查（約300個(gè)樣點(diǎn)）調(diào)查費(fèi)2.07其他1.0

8、合計(jì)10.5五、基礎(chǔ)資料和圖件資料（一）土地分等定級(jí)資料1、各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）基礎(chǔ)資料包括各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）位置、四至、自然地理環(huán)境、歷史沿革、行政區(qū)劃、2003年財(cái)政收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、建制鎮(zhèn)總?cè)丝?、非農(nóng)業(yè)人口、總面積、建成區(qū)面積、建制鎮(zhèn)交通、基礎(chǔ)設(shè)施(上水、下水、供電、供氣等)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、文教衛(wèi)生、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃等。2、市志資料包括市志、鎮(zhèn)志、房產(chǎn)志，城建志、環(huán)保志、建筑設(shè)計(jì)志等資料。3、集安市、各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料包括集安市統(tǒng)計(jì)年鑒、年報(bào)；各建制鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)年鑒、年報(bào)等。4、集安市及各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）發(fā)展計(jì)劃、規(guī)劃方面的資料（1）集安市城市總體規(guī)劃（規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明書等）文字

9、及圖件資料。（2）集安市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明書等）文字及圖件資料。（3）集安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年計(jì)劃和年度計(jì)劃安排的項(xiàng)目情況、以往城市規(guī)劃或五年計(jì)劃執(zhí)行情況。（4）城鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃中的用地調(diào)整、建設(shè)項(xiàng)目和計(jì)劃的文字及圖件資料。5、集安市城市規(guī)劃區(qū)、各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀資料6、集安市城市規(guī)劃區(qū)土地利用規(guī)劃資料7、集安市行政區(qū)域行政區(qū)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖等。8、集安市區(qū)及各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）地籍圖、地形圖等圖件資料9、集安市區(qū)及各建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）各種基礎(chǔ)設(shè)施管線圖資料（1）供水管線分布圖（2）排水管線分布圖（3）供氣管線分布圖（4）供熱管線分布圖10、集安市區(qū)及建制

10、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）環(huán)境資料（包括環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)報(bào)告及圖件資料）（二）基準(zhǔn)地價(jià)更新收集調(diào)查的資料1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料（2006年-2007年）（集安市國(guó)土資源局提供統(tǒng)計(jì)資料）2、房屋出租資料（2006年-2007年）（各建制鎮(zhèn)所調(diào)查填寫）3、土地征用、安置補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（2006年-2007年）（集安市國(guó)土局提供統(tǒng)計(jì)資料）4、商品房出售資料（2006年-2007年）（各建制鎮(zhèn)所調(diào)查填寫）5、房屋買賣資料（2006年-2007年）（各建制鎮(zhèn)所調(diào)查填寫）6、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營(yíng)及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料（2006年-2007年）（集安市國(guó)土資源局提供

11、統(tǒng)計(jì)資料）7、有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)資料（2006年-2007年）（集安市國(guó)土資源局提供統(tǒng)計(jì)資料）（1）土地、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)（2）房屋買賣、出租過(guò)程中的稅費(fèi)（3）土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅費(fèi)8、土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本利息、利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)資料（2006年2007年）（集安市國(guó)土資源局提供統(tǒng)計(jì)資料）9、土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定（2006年2007年）包括土地開發(fā)的優(yōu)惠政策等資料（集安市國(guó)土資源局提供）（三）表格準(zhǔn)備1、集安市各建制鎮(zhèn)分等資料收集調(diào)查表2、城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)資料調(diào)查表3、集安市2006年2007年度土地使用權(quán)出讓情況調(diào)查表4、集安市2006年2007年度土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情況調(diào)查表5、集安市2006年2007年度征地費(fèi)用調(diào)查表6、房屋出租租金調(diào)查表7、房屋買賣價(jià)格調(diào)查表8、商品房出售價(jià)格調(diào)查表9、房屋重置價(jià)格調(diào)查表10、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用調(diào)查表六、提交成果（一）文字成果1、集安市基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作方案；2、集安