農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法二四年六月二十二日試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法第一章 總則第一條 為加強農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場秩序，保障農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用，確保農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)廣東省人民政府關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知和其他法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，適用本辦法。第三條 本辦法所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指將農(nóng)村集體建設(shè)用地一定年限的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和

2、抵押等行為。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當遵循自愿、平等、公開、公平的原則。第四條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合下列條件：（一）經(jīng)依法批準使用或取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)；（二）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃；（三）依法辦理土地登記，領(lǐng)有土地權(quán)屬證書；（四）界址清楚，沒有權(quán)屬爭議。第五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須先經(jīng)依法召開的村民會議討論同意。第六條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)雙方當事人必須簽訂書面合同，向土地所在地的區(qū)國土資源部門申請登記，經(jīng)審核符合本辦法規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，區(qū)國土資源部門應(yīng)當?shù)怯洝＾r(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出

3、讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，必須辦理土地登記手續(xù)后才能生效。第七條 農(nóng)村集體住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。通過流轉(zhuǎn)取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于住宅建設(shè)。第八條 使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的單位和個人必須按照城市和鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途使用土地。第九條 出讓、出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在合同約定的期限屆滿前不得收回。有下列情形之一的，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回已出讓、出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)：（一）為鎮(zhèn)（街道）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；（二）不按照批準的用途及其他使用條件使用土地的；（三）因撤銷、遷移等

4、原因而停止使用土地的；（四）出讓、出租合同中約定的其他可以收回土地的情形。因前款第（一）項原因收回農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織須與使用權(quán)人協(xié)商確定補償數(shù)額。協(xié)商不成的，按房地產(chǎn)估價結(jié)果給予補償。第十條 建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)公開交易制度。在本市各區(qū)范圍內(nèi)，按本辦法要求應(yīng)納入公開交易范圍的土地交易行為，應(yīng)當在各區(qū)土地交易中心辦理。第十一條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建成房屋的，應(yīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。第十二條 市、區(qū)人民政府制定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的具體使用、分配和管理辦法，由農(nóng)業(yè)主管部門負責監(jiān)督實施。第十三條 國家為公共利益的需要，可以對已出讓

5、、出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地進行征用，任何單位或個人不得進行阻撓。征用已出讓、出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地，對土地使用權(quán)人按房地產(chǎn)評估價進行補償，對土地所有權(quán)人按征用耕地的補償標準進行補償。征用已出讓的農(nóng)村集體建設(shè)用地，對土地所有權(quán)人的補償不含青苗及地上物補償費及勞動力安置補助費。第十四條 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)按國家規(guī)定繳納有關(guān)稅費。第二章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓第十五條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與給土地使用者，由土地使用者向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付地價款的行為。地價款應(yīng)當包括青苗和地上物補償費、勞動力安置補助費、土地開發(fā)成本及相關(guān)稅費以

6、及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的收益。第十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須在區(qū)土地交易中心進行公開交易。工業(yè)用地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議出讓方式。第十七條 土地使用者應(yīng)按照出讓合同的規(guī)定交付地價款。在按規(guī)定交付地價款后，向國土資源部門申請辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。土地使用者需要在未交齊地價款前領(lǐng)取土地使用證的，須經(jīng)出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織書面同意，并在土地使用證上予以注明。第十八條 土地使用者申請辦理土地登記手續(xù)，應(yīng)當向國土資源部門提交下列文件：（一）登記申請書；（二）規(guī)劃建設(shè)部門出具的確定出讓地塊的位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件；（三

7、）出讓合同；（四）其他應(yīng)當提供的資料。第十九條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限按同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年限確定。第二十條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓后，土地使用者必須按照出讓合同約定的土地用途及其他土地使用條件、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。第二十一條 土地使用者要改變出讓合同約定的土地用途或其他使用條件的，必須征得出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及國土資源部門和規(guī)劃建設(shè)部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并辦理變更登記手續(xù)。第三章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃第二十二條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以將一定年限的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租給用地單位或個人

8、，并收取租金。第二十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須到區(qū)土地交易中心進行公開交易。工業(yè)用地使用權(quán)出租可以采取協(xié)議出租方式。第二十四條 受讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者有權(quán)將受讓的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租；出讓合同另有規(guī)定的，從其規(guī)定。未按照出讓合同的約定完成開發(fā)建設(shè)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，不得出租。第二十五條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途及使用條件、租賃價格，以及雙方的其他權(quán)利義務(wù)，并向區(qū)國土資源部門申請登記，經(jīng)審查符合登記條件的，予以登記備案。第二十六條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃的最長期限不得超過同類用地

9、的出讓最高年限。第二十七條 承租人經(jīng)出租人同意，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，必須進行登記。第二十八條 承租人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人的，承租人與出租人的租賃合同仍然有效，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。第二十九條 轉(zhuǎn)租承租土地使用權(quán)的使用期限，不得超過原租賃合同確定的承租土地使用權(quán)剩余使用期限。第四章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第三十條 以出讓方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第三十一條 轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須符合下列條件：（一）已按照出讓合同約定支付全部地價

10、款，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同進行開發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（三）出讓合同約定的其他條件。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)該持有房屋所有權(quán)證書。第三十二條 轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第三十三條 有下列情形之一的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）被依法查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)被依法收回的；（三）共有農(nóng)村集體建設(shè)用

11、地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）出讓合同約定不得轉(zhuǎn)讓的；（六）不按城市規(guī)劃要求進行開發(fā)建設(shè)的；（七）法律、法規(guī)或規(guī)章規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十四條 下列農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須進入土地交易中心進行公開交易：（一）為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（二）判決、裁決需要拍賣、變賣的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（三）集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成分占主導成分的公司、企業(yè)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。第三十五條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并到區(qū)國土資源部門辦理土地變更登記。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原出讓合同中載明的權(quán)利、義務(wù)隨

12、之轉(zhuǎn)移。第三十六條 轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。第三十七條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的受讓人要改變土地用途或其他使用條件的，按本辦法第二十一條的規(guī)定辦理。第五章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押第三十八條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。第三十九條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂書面抵押合同，報區(qū)國土資源部門登記后生效。第四十條 以出讓方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，在按合同規(guī)定交付全部出讓金，領(lǐng)取土地使用證后，可以抵押。第四十一條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，

13、應(yīng)當提前通知抵押權(quán)人并告知受讓人該農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)所得的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債務(wù)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債務(wù)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。第四十二條 抵押人將已出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人將已抵押的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。第四十三條 地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物同時抵押。第四十四條 抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先