地鐵線路對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的影響PPT

1、地鐵線路對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的影響,研究背景,1993年12月廣州市地鐵一號(hào)線方案出臺(tái)，1999年順利完工，廣州成為中國(guó)繼京、津、滬之后第四個(gè)擁有地鐵的城市。1999年3月，地鐵二號(hào)線動(dòng)工計(jì)劃2004年完工。2000年3月地鐵三號(hào)線方案爆出。在不到七年的時(shí)間里，地鐵已從廣州人當(dāng)初心目中遐想的一個(gè)交通方式變?yōu)榱艘粋€(gè)具有廣泛深遠(yuǎn)影響的城市發(fā)展重心。 地鐵的修建為廣州的發(fā)展掀起酣然巨波，而其中深受影響的是廣州房地產(chǎn)業(yè)。對(duì)于掏成房地產(chǎn)業(yè)主體的商品住房來(lái)說(shuō)，廣州市每一次地鐵方案的出臺(tái)也都引起強(qiáng)烈震動(dòng)。各開發(fā)商紛紛亮出“地鐵”招牌，銷售火爆。然而，如果說(shuō)七年前的地鐵對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)還是新鮮事物話，那七年后的今天就應(yīng)進(jìn)

2、行一些冷靜成熟的思考。世界上許多城市的經(jīng)驗(yàn)已說(shuō)明，地鐵作為一種重要的交通方式，將對(duì)城市的空間發(fā)展格局產(chǎn)生重要的影響。因此地鐵對(duì)住宅市場(chǎng)的效應(yīng)絕不僅是幾個(gè)樓盤的熱銷。那地鐵對(duì)廣州市的商品住宅影響到底有多大呢?廣州的商品住宅將因地鐵而呈現(xiàn)怎樣的格局呢?,10/8/2020,廣州地鐵概況,以地鐵3號(hào)線為例研究其對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的影響,地鐵3號(hào)線沿線在售樓盤一覽 ： 1）天河御品：位于白云區(qū)廣州大道北京溪路（地鐵三號(hào)線南方醫(yī)院站東行300米）的天河御品新推的單位價(jià)格為14000元/平米起，戶型面積在120左右。 2）東湖映月：位于白云大道北龍興西路的東湖映月目前在售產(chǎn)品為30層的洋房，包括69-129平方

3、米的兩-三房，最低銷售價(jià)格8300元/平方米，市場(chǎng)均價(jià)接近九字頭，較前期略有提升。此外，樓盤的雙層疊拼產(chǎn)品已入市，面積139-175平方米，銷售均價(jià)在1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米之間。 3）嶺南新世界：位于白云區(qū)白云大道北的嶺南新世界即將推出新品樓王單位。戶型主要為77-100精品兩房及高實(shí)用率三房單位，均價(jià)14000-16000元/平方米。 4）頤和高爾夫莊園：位于白云區(qū)同泰路南湖自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的頤和高爾夫莊園推出僅有的8套“中軸山墅”，純南向設(shè)計(jì)，面積400-1000平方米，約68000元/平方米。,10/8/2020,一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，決定房?jī)r(jià)的影響因素中，交通的便利性所占權(quán)重為0.31、環(huán)境

4、因素所占權(quán)重為0.282、生活配套設(shè)施的完善程度所占權(quán)重為0.233，三項(xiàng)合計(jì)達(dá)0.825。 地鐵交通促使地鐵站周邊房地產(chǎn)價(jià)格倍增。地鐵站周邊是指以地鐵站為核心，周邊半徑1公里以內(nèi)的區(qū)域，其房產(chǎn)商品價(jià)格是以其他區(qū)域的1-2倍。,對(duì)價(jià)格的影響方面,10/8/2020,要點(diǎn),地鐵對(duì)于城市生活,縮短交通時(shí)間、完善生活配套、改變生活方式,地鐵的運(yùn)營(yíng)大大縮短了市民日常的交通時(shí)間,空間上的距離可以用縮短時(shí)間來(lái)解決.輕軌和地鐵速度為公共汽車的2到4倍，且有軌道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行.地鐵的出行范圍遠(yuǎn)大于公交車，而出行成本又遠(yuǎn)低于出租車，因此，地鐵必將成為居民主要出行方式。 總之，城市地鐵的從無(wú)到有、從只有一條線到開發(fā)

5、幾條線的過(guò)程，實(shí)際是改善周邊物業(yè)的可達(dá)性和居民出行的便捷性、改變土地利用性質(zhì)、刺激投資需求強(qiáng)力釋放的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)及其商業(yè)的輻射效應(yīng)深廣有力，從而促進(jìn)地產(chǎn)增值。,10/8/2020,要點(diǎn),但是地鐵也會(huì)對(duì)沿線房地產(chǎn)的價(jià)值造成一定的負(fù)面影響。由于地鐵在運(yùn)行過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)，所以地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒(méi)有升值，反而有一定跌幅。,10/8/2020,對(duì)價(jià)格的影響方面,頤和高爾夫莊園（緊鄰地鐵三號(hào)線的同泰地鐵站）均價(jià)：每平方米30000元。其價(jià)格走勢(shì)圖（如下） 地鐵的高度可達(dá)性，能給周邊房地產(chǎn)帶來(lái)明顯的增值效益。廣州地鐵 3 號(hào)線自 2001 年地鐵動(dòng)工起， 對(duì)比

6、全市商品房?jī)r(jià)格，3 號(hào)線沿線住宅價(jià)格有一個(gè)明顯的上升過(guò)程。 我們通過(guò)一些資料了解到：廣州地3號(hào)線對(duì)沿線住宅的影響范圍為 1000米， 其中對(duì) 500 米范圍房?jī)r(jià)的影響較大；地鐵沿線住宅價(jià)格每年的上漲幅度約為10.8% 。,10/8/2020,對(duì)區(qū)位選擇方面,地鐵的開通提升原住宅的可達(dá)性，促進(jìn)沿線地價(jià)的升值，擴(kuò)大居民住宅選擇空間，為新住宅區(qū)開發(fā)和建設(shè)提供潛在利益保障。 地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時(shí)間距離。 隨著偏遠(yuǎn)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，各區(qū)域生活配套設(shè)施

7、的不斷健全，越來(lái)越多的人在偏遠(yuǎn)區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)，從而促使人口合理向外流動(dòng)，同時(shí)也促使這些區(qū)域成為中心城市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新熱點(diǎn)。有了軌道交通作為出行保障，政府在區(qū)域規(guī)劃及商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整上，更加游刃有余。,10/8/2020,對(duì)市場(chǎng)變化影響方面,地鐵開通周邊（地鐵站周邊是指以地鐵站為核心，周邊半徑1公里以內(nèi)的區(qū)域）有眾多人口的流入，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一系列的商業(yè)需求，因此在地鐵站附近形成越來(lái)越多的商業(yè)圈，而且商業(yè)業(yè)態(tài)的分布也傾向于人們?nèi)粘Ｉ钚枨鬄橹?。地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對(duì)區(qū)位條件，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機(jī)會(huì)。 地鐵未開通前，居民日常消費(fèi)的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引