系列培訓(xùn)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí).ppt

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),銷售員培訓(xùn)之一,房地產(chǎn)概念,房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 在我國(guó)所謂的房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。 房地產(chǎn)由于其位置的固定、不可移動(dòng)，通常又稱為不動(dòng)產(chǎn)。所謂不動(dòng)產(chǎn)，簡(jiǎn)單地說，是指不能移動(dòng)地財(cái)產(chǎn)。英文為“REAL ESTATE”。 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)： 單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體,房地產(chǎn)特性,不可移動(dòng)性 房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移動(dòng)，

2、這一特性使土地利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。 因此，位置對(duì)房地產(chǎn)投資具有重要意義。投資者在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，必須重視對(duì)房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位和具體位置的調(diào)查研究。 房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置之別。雖然房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置卻經(jīng)常在變動(dòng)。這種變動(dòng)可以由以下原因引起：（1）城市規(guī)劃的制定或修改；（2）交通建設(shè)的發(fā)展或改變；（3）其他建設(shè)的發(fā)展等。,房地產(chǎn)特性,長(zhǎng)期使用性 土地的利用價(jià)值永不會(huì)消失，而建筑物一經(jīng)建成，其耐用年限通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。因此，作為一種商品，房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期使用性或具有較高的耐用性。 附加收益性 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的

3、收益是在使用過程中產(chǎn)生的。 異質(zhì)性 市場(chǎng)上不可能出現(xiàn)兩宗完全相同的房地產(chǎn)。一宗土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能與另一宗土地完全相同；縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。,房地產(chǎn)特性,資本和消費(fèi)品的二重性 房地產(chǎn)不僅是人類最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，又是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品也是一項(xiàng)有價(jià)資產(chǎn)。 易受政策影響性 房地產(chǎn)受政府法令和政策的限制和影響較重要的有：政府基于公共利益，可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠

4、地率等的規(guī)定；政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買等。 相互影響性和深受周圍社區(qū)環(huán)境影響性 一宗房地產(chǎn)的價(jià)格不僅與其本身的用途等有直接的關(guān)系，而且往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況。,房地產(chǎn)業(yè),是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。它包括： 1）土地的開發(fā)； 2）房屋的建設(shè)、維修、管理； 3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓； 4）房屋所有權(quán)的買賣、租賃； 5）房地產(chǎn)抵押貸款； 6）由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不同于建筑行業(yè)，建筑行業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有

5、、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 土地使用權(quán) 是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。,產(chǎn)權(quán)的特性,排他性：所有產(chǎn)權(quán)的共有特征。產(chǎn)權(quán)是可以個(gè)人獨(dú)自擁有，也可以是多人或集體，企業(yè)共同擁有，而排斥所有其他（她）人對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的擁有權(quán)利。 產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值自然狀態(tài)下的空氣，由于無法行使排他權(quán)利，故不能作為產(chǎn)權(quán)客體產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)。,產(chǎn)權(quán)的特性,3產(chǎn)權(quán)的法律性：產(chǎn)權(quán)需經(jīng)國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)（即國(guó)土資源

6、局）的認(rèn)證（即辦理了房地產(chǎn)證），所有者或占有者對(duì)客體的權(quán)利才有法律效力。 4產(chǎn)權(quán)的非絕對(duì)性：1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：,產(chǎn)權(quán)的特性,“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期” “土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回”,產(chǎn)權(quán)的特性,“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回：在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土

7、地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”,房地產(chǎn)證,房地產(chǎn)證 是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 房地產(chǎn)證有什么作用？ 房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。,房地產(chǎn)市場(chǎng),主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)： 一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。 二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。 三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、

8、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。,房屋結(jié)構(gòu),復(fù)式房 上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。 是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 躍層式住宅 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 錯(cuò)層式住宅 是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。,面積概念,總建筑面積 是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層

9、以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 建筑面積 是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積 是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。,面積概念,公用面積 是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 實(shí)用面積 是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 套內(nèi)面積 是指俗稱“地磚面積

10、”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。,土地使用權(quán),土地使用權(quán)出讓的概念： 國(guó)家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 通過出讓取得的土地使用權(quán)，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償過渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 出售、交換、出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等形式,土地1,土地類型 土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施

11、及自由集資、微利房用地。,土地2,紅線圖 又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。 宗地圖 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。,土地3,宗地及宗地號(hào)代表意思 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有

12、四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。,土地使用的年期,土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。,建筑密度 在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。 容積率 規(guī)定的地塊上全部的建筑總面積與地塊面積之比。,三通一平 是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。 七通一平 是指給水通、排水通、道路通、通訊通、熱力通、煤氣通、電力通及場(chǎng)地平整,合同,商品房買賣合同 是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品

13、房銷售都必須簽訂此合同。 房地產(chǎn)抵押合同 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。,銀行按揭,是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。,預(yù)售,即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達(dá)到規(guī)定的，便可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。,預(yù)售許可證,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者取得四證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證）且建設(shè)資金達(dá)到比例的（25%以上，

14、多層基礎(chǔ)完工，多層以上六層完工）并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，由房地產(chǎn)管理局核發(fā)預(yù)售許可證。,樣板房與示范單位,是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。,物業(yè)管理,是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類。維護(hù)性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)達(dá)到回收投資和獲取利潤(rùn)的目的。,房地產(chǎn)評(píng)估,就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的

15、有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過程。 評(píng)估的主要方法有： 1、市場(chǎng)比較法； 2、收益還原法； 3、剩余法； 4、成本法。,票據(jù),銀行本票 是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。 銀行匯票 是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。 銀行支票 是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。,房地產(chǎn)登記,房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)

16、利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用： 產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)； 保障權(quán)利人的合法權(quán)益； 加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。,房地產(chǎn)登記,法律效力 依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。,房地產(chǎn)登記,程序 提出申請(qǐng)； 受理申請(qǐng); 審查申請(qǐng)文件; 權(quán)屬調(diào)查; 依法公告; 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利; 將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上; 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書; 立卷歸檔。,確權(quán),確權(quán) 確權(quán)是依照法律、政

17、策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。 權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容 房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。,多層和高層的界定,多層：7層以下（含7層）不帶電梯； 小高層：8層至16層之間； 高層：16層以上100米以下； 超高層：100米以上。,建筑結(jié)構(gòu),磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重（多層） 框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板

18、作為承重體系（框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋） 剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重（高層） 筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用 鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐,建筑空間尺寸,層高 是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層地/樓板面之間的距離。 凈高 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 進(jìn)深 是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 開間 即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。,基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義,基礎(chǔ)設(shè)施 水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。 配套設(shè)施