愛登堡研發(fā)中心項目投資建議-(最終稿)

1、愛登堡研發(fā)中心項目投資建議一、項目基本情況（一）項目轉(zhuǎn)讓方概況“愛登堡研發(fā)中心”為愛登堡（廈門）實業(yè)有限公司資產(chǎn)，該公司是由愛登堡（中國）有限公司于2009年在廈門注冊成立的全資子公司，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：350298400011234，注冊資本為10250萬元；法定代表人：田啟明；注冊地址位于福建省廈門市湖里區(qū)禾山街道園山綜合樓五層。（二）項目狀況及所處區(qū)位：1.項目狀況：“愛登堡研發(fā)中心”位于廈門湖里區(qū)湖里鐘宅、岐山路以西，該地塊土地房屋權(quán)證號為“廈地房證第地00005968號”，總用地面積13349.38平方米，使用權(quán)類型為出讓，批準土地用途為辦公（自用），批準使用期限為2006年1

2、0月24日至2056年10月24日；地面建筑層數(shù)為7層、2層、10層，其中7層為研發(fā)辦公樓（A部）、2層為多功能廳（B部）、10層為集團總部辦公樓（C部），總建面積36737.5平方米（含地下室），結(jié)構(gòu)質(zhì)式為框架結(jié)構(gòu)，批準房屋用途為辦公。項目各層面積及層高情況如下：研發(fā)辦公(A部)建筑面積層高多功能廳(B部)建筑面積層高集團總部辦公(C部)建筑面積層高負1F4.7負1F4.7負1F4.71F1430.4151F1239.1451F1957.4952F1468.964.82F1558.287.22F1651.653.63F1428.364.8屋面67.23.63F1809.193.64F1422

3、.84.84F1769.193.65F1422.84.85F1769.193.66F1422.84.86F1769.193.67F1422.84.87F1769.193.6屋面120.963.68F1612.193.69F1452.193.610F1295.193.6屋面129.012.7小計10139.892864.6216983.67合計地上建筑面積29988.18地下建筑面積6749.32總建筑面積36737.5車位168注：因出讓方提供資料不全，以上數(shù)據(jù)為我司根據(jù)所掌握圖紙重新測算。地下建筑面積暫按6749.32平方米，車位按照每個40計，則共計車位168個。2.項目區(qū)位：該項目位于安

4、嶺路與岐山路的交界處，位于安嶺路北面，岐山路西面，西至廈門盈晟紡織科技有限公司，北至廈門新希陽納米織物科技有限公司，項目位于湖里高新技術(shù)園區(qū)內(nèi)。3.項目建設(shè)現(xiàn)狀及周邊、交通情況： 該項目周邊寫字樓、總部大樓林立，三六一度、喬丹、泉舜集團、億華科研中心等皆聚集于此。距離距離云頂北路約300米，距離紅星美凱龍約900米，距離高崎機場約2.5公里，距離集美大橋約3公里，交通環(huán)境較為便利。二、經(jīng)濟分析（一）項目現(xiàn)狀與收購改造說明現(xiàn)該項目已建部分總建筑面積約36737.5平方米（含地下室），可作為辦公寫字樓進行出租；截止2014年5月5日，該項目三棟樓均已封頂、框架呈現(xiàn)，并且10層集團總部辦公樓（C部）

5、完成落架、外立面已呈現(xiàn)。該項目出讓方將以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行，根據(jù)出讓方的報價，該項目的實收價格為8800元/平方米（含地下室面積）；項目股權(quán)持有方為香港注冊企業(yè)，若按收購?fù)赓Y企業(yè)流程進行，根據(jù)收購股權(quán)的稅收規(guī)定，我司需繳交代扣代繳企業(yè)所得稅為合同價格的10%；根據(jù)與評估公司的溝通，該地段土地市場樓面價格為4500元/平方米（不可分割出讓）或5500元/平方米（可分割出讓），我方若收購該項目需補繳土地差價。（二）區(qū)域?qū)懽謽堑貎r、租金及售價參考2013年區(qū)域?qū)懽謽堑貕K出讓參考地塊編號占地面積（）總建面積（）總地價（萬元）樓面地價（元/）2013P046684.968130003830萬2946

6、.152013P058074.183200006000萬30002013P066643.220167005010萬30002013P075967.804144004320萬3000以上地塊皆處于湖里高新區(qū)內(nèi)，從其拍賣情況中的出讓樓面地價來看，本項目可參考樓面地價約3000元/。區(qū)域?qū)懽謽亲饨饏⒖紖^(qū)域戶型租金（元/月）月租金（元/月）樓層裝修水平湖里高新區(qū)復(fù)式13034.545008F/9F精裝湖里高新區(qū)復(fù)式862925007F/9F湖里高新區(qū)86309F/10F湖里高新區(qū)800369F/10F湖里高新區(qū)1290397F/10F項目周邊寫字樓租金價格約30-40元/月，其中個別精裝修產(chǎn)品租金較高

7、，本項目經(jīng)濟估算采取中等租金水平約35元/。區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r參考區(qū)域戶型售價（元/）總價（萬元）樓層裝修水平湖里高新區(qū)14421230917756F/9F簡裝豐禾中心8001250010005F/10F湖里高新區(qū)9708800金海灣財富中心29413775.5405五緣印象6518461.541204F/8F毛胚項目周邊寫字樓銷售價格約12000-14000元/，其中較有參考意義的為金海灣財富中心，因此本項目經(jīng)濟估算售價預(yù)定為13500元。（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟效益分析1、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，物業(yè)全自用持有模式：項目物業(yè)全自用持有模式，無需補交土地差價。股權(quán)轉(zhuǎn)讓總成本約：36531.77萬元收購成本：總建

8、筑面36737.5*8800元/=32329萬元收購?fù)赓Y繳交代扣代繳企業(yè)所得稅為32329萬元*10%=3232.9萬元二裝費用：總建筑面36737.5*2000元/=969.87收購成本明細如下：序號 項目名稱單位數(shù)量投資概（估）算額(萬元)單方造價 （元/）1股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本m236737.536531.77 9944.00 1.1收購成本m236737.5323298800.00 1.2代繳企業(yè)所得稅（合同價10%）m236737.53232.9880.00 1.3二裝費用m236737.5969.87 2000.00 2、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，物業(yè)自用與租賃模式：項目物業(yè)自用與租賃模式，不存在分割

9、出讓，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓需按該地段土地市場樓面價格4500元/平方米，補交土地差價。經(jīng)濟效益測算如下：序號 項 目 名 稱單位數(shù)量投資概（估）算額(萬元)單方造價 （元/）1股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本m236737.550026.45 13617.27 1.1收購成本m236737.5323298800.00 1.2代繳企業(yè)所得稅m236737.53232.9880.00 1.3二裝費用m236737.5969.87 2000.00 1.4補交土地差價m213494.68 4500.00 2年租金收入36737.51121.57 2.1辦公租金收入m229988.181038.46 2.2車位租金收入m26749.

10、3283.11 3凈利潤841.18 4投資回收期59.47 5年投資回報率1.68%按7500、8000、8800元/不同收購單價下投資回收期及回報率情況：自用與租賃模式敏感性分析收購單價（元/）綜合成本（萬元）年收入（萬元）凈利潤（萬元）投資回收期年投資回報率750044629.71 1121.57 841.18 53.06年1.88%800046705.38 1121.57 841.18 55.52年1.80%880050026.45 1121.57 841.18 59.47年1.68%3、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，物業(yè)租賃與銷售模式：項目物業(yè)自用與租賃模式，物業(yè)銷售進行分割出讓，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓需按該地

11、段土地市場樓面價格5500元/平方米，補交土地差價。經(jīng)濟效益測算如下：序號 項 目 名 稱單位數(shù)量投資概（估）算額(萬元)單方造價 （元/）1股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本m236737.50 53025.27 14433.55 1.1收購成本m236737.5323298800 1.2代繳企業(yè)所得稅36737.53232.9880 1.3二裝費用m236737.5969.87 2000 1.4補交土地差價16493.50 5500 2銷售收入m29988.18 10113.03 135003綜合成本42912.24 4年租金收入m226749.32 775.69 2.1辦公租金收入m220000692.58

12、2.2車位租金收入m26749.3283.11 5凈利潤581.77 6投資回收期73.76 7年投資回報率1.36%注：1、本方案如資金平衡，則出售面積約3萬平方米，剩余自用面積約6000平方米（包括地下面積），與集團自用要求差距較大，因此采取自用2萬平方米，出售約1萬平方米的方式。2、考慮到項目自身限制因素，按照13500元/平方米。按7500、8000、8800元/不同收購單價下投資回收期及回報率情況：租賃與銷售模式敏感性分析收購單價（元/）綜合成本（萬元）年收入（萬元）凈利潤（萬元）投資回收期年投資回報率750047628.53 775.69 581.77 64.49年1.55%800

13、049704.20 775.69 581.77 68.05年1.47%880053025.27 775.69 581.77 73.76年1.36%（四）同類物業(yè)開發(fā)條件下的對比分析針對本項目的基本情況，假設(shè)以自行拍賣土地并開建同類物業(yè)，作為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式承接本項目的投資參考。為保證類比的相似性，暫不考慮宗地地形、地質(zhì)等問題，僅以總建筑面積相等、建筑形態(tài)相似，作為先決條件。相關(guān)經(jīng)濟測算如下：1、建成物業(yè)自用與租賃模式：假設(shè)以目前市場行情樓面地價3000元/取得土地，寫字樓建安成本6000元/（參照贛州銀行的標準），再加上2000元/的裝修費用；建成物業(yè)自用與租賃模式結(jié)合。根據(jù)市場調(diào)研，寫字樓的租

14、金水平35元/月計算，車位租金按500元/個月計算。經(jīng)濟效益測算如下：序號 項 目 名 稱單位數(shù)量投資概（估）算額(萬元)單方造價 （元/）1土地取得成本m236737.50 11351.89 3090 1.1土地使用權(quán)出讓金m213349.3811021.251.2土地變更用途或超面積補交地價1.3土地出讓契稅m2330.64 1.4土地征用及拆遷補償費1.5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費m21.6土地使用稅2房地產(chǎn)開發(fā)成本m236737.530271.70 8240 2.1建安工程費m236737.529390.00 8000 2.1.1土建工程費m236737.522042.50 6000 2.1.

15、2裝修費用36737.57347.50 2000 2.2不可預(yù)見費m2881.70 3房地產(chǎn)開發(fā)費用3079.70 3.1財務(wù)費用m21831.00 3.1.1土地成本m2771.49 3.1.2開發(fā)成本m21059.51 3.2管理費用1248.71 4房地產(chǎn)開發(fā)稅費m25目標對比成本（不含財務(wù)費用）m242872.30 6綜合成本m244703.29 7年租金收入36737.50 1121.57 7.1辦公租金收入m229988.181038.46 7.2車位租金收入m26749.3283.11 8凈利潤841.18 9投資回收期53.14 10年投資回報率1.88%2、建成物業(yè)租賃與銷售

16、模式：假設(shè)以目前市場行情樓面地價3000元/取得土地，寫字樓建安成本6000元/（參照贛州銀行的標準），再加上2000元/的裝修費用；建成物業(yè)租賃與銷售模式結(jié)合，根據(jù)市場調(diào)研，本次經(jīng)濟效益測算，寫字樓的銷售單價按13500元/，租金水平35元/月計算，車位租金按500元/個月計算。經(jīng)濟效益測算如下：序號 項 目 名 稱單位數(shù)量投資概（估）算額(萬元)單方造價 （元/）1土地取得成本m236737.50 11351.89 3090 1.1土地使用權(quán)出讓金m213349.3811021.251.2土地變更用途或超面積補交地價1.3土地出讓契稅m2330.64 1.4土地征用及拆遷補償費1.5城市基

17、礎(chǔ)設(shè)施配套費m21.6土地使用稅2房地產(chǎn)開發(fā)成本m236737.530271.70 82402.1建安工程費m236737.529390.00 8000 2.1.1土建工程費m236737.522042.50 6000 2.1.2裝修費用36737.57347.50 2000 2.2不可預(yù)見費m2881.70 3房地產(chǎn)開發(fā)費用3079.70 3.1財務(wù)費用m21831.00 3.1.1土地成本m2771.49 3.1.2開發(fā)成本m21059.51 3.2管理費用1248.71 4房地產(chǎn)開發(fā)稅費m25目標對比成本（不含財務(wù)費用）m242872.30 6銷售收入m29988.18 10113.03

18、 135006綜合成本m234590.26 7年租金收入775.69 7.1辦公租金收入m220000692.58 7.2車位租金收入m26749.3283.11 8凈利潤581.77 9投資回收期59.46 10年投資回報率1.68%綜合上述測算分析，自建模式年回報率、投資回收周期略高于8800元/平方米收購價格下的股權(quán)收購模式。如收購價格控制在7500元/平方米，回收周期為53.06年，年投資回報率為1.88%，則與自建模式回報率、收益周期已經(jīng)基本持平。三、項目潛在效益分析：1、時間成本及機會成本較低：項目現(xiàn)狀已封頂，若當即收購，大約1年半即可投入使用，可最大壓縮運營周期。同時項目為現(xiàn)成項目，尤其在廈門島內(nèi)土地資源日益稀缺的背景下，尋求同類地段的難度較大，機會成本較高。2、項目升值預(yù)期：近年廈門島內(nèi)地塊出讓遞減，土地稀缺性愈發(fā)增加；且考慮到湖里高新區(qū)的綜合規(guī)劃，項目位置較好，周邊趨向成熟，項目的預(yù)期價值都會得到較大的提升。3、租金價格提升預(yù)期：鑒于近年來廈門各類物業(yè)的租金提升較快，目前項目區(qū)域內(nèi)租金約30-40元/平月，而島內(nèi)租金起租水平已達50元/平月，未來幾年租金價格水平應(yīng)該還會上漲，屆時項目的租金收益還將得到更大提高。4、融資平臺：該項目可作為集團和我司的融資平臺，收購后最多能按項目評估