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文檔簡(jiǎn)介

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念,1,峰谷書(shū)屋,傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型,我們通常以別墅/公寓/普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)看待不同的項(xiàng)目類型。 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。 別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴,獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形; 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù);市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究; 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。,傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 別墅 公寓 普通住宅,2,峰谷書(shū)屋,項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富,現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)上,概念與新品迭出,項(xiàng)目類型隨著豐富:,經(jīng)濟(jì)適用房概念的提出與實(shí)施,以政策性因素界定項(xiàng)目類型,一小部分普通住宅分離而出。 經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)

2、行一定程度的補(bǔ)貼,銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論,使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。 板塔之爭(zhēng)論是房地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn),板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。,3,峰谷書(shū)屋,公寓的建筑形式不再單一,過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn),近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。 隨著板塔之爭(zhēng),一批板樓公寓涌現(xiàn),市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù),板樓公寓成新時(shí)尚。 城市別墅的興起;Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡,確立一種新建筑形式的主流地位。 Townhouse風(fēng)聲水起,第一批Townhouse火了;跟風(fēng)的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何從,業(yè)界還在摸索

3、中。,4,峰谷書(shū)屋,在概念的變化與形式的豐富中,需用更清晰的界定方法看待住宅的項(xiàng)目類型:,5,峰谷書(shū)屋,項(xiàng)目類型的新界定,別墅,Townhouse 聯(lián)排別墅,板樓,塔樓,傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目,獨(dú)棟,聯(lián)排,雙拼,疊拼,高層、小高層、多層,傳統(tǒng),蝶塔、小戶型,公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。,以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索,我們分別深入研究這四種主流建筑形式,6,峰谷書(shū)屋,別墅項(xiàng)目類型,7,峰谷書(shū)屋,現(xiàn)在別墅基本解讀,別墅的概念: 別墅作為一種建筑類型,是有明確概念的。顧名思義,“別”字是“另外”、“另一處”的意思,而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合,從字面上可以

4、作“山野之地”解。 因此,傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素:作為別墅,首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn);第二,要有較大規(guī)模的私家花園;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。 概念延伸:城市別墅 近年,別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展,“城市別墅”成為新名詞。一方面,由于位居中心,城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處,正因?yàn)槿绱?,相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅,城市別墅不具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。目前,郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。,8,峰谷書(shū)屋,Townhouse項(xiàng)目類型,9,峰谷書(shū)屋,Townhouse的基本解讀-1,現(xiàn)在的Townhouse緣起: 別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空

5、間;但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步,遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。 公寓位于市中心,生活設(shè)施便利;但建筑密度大、容積率高,且單價(jià)高昂。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物,應(yīng)運(yùn)而生。,原始的Townhouse概念: TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅,有天有地,獨(dú)立的院子和車庫(kù)”,是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài),樓體高度不超過(guò)3、4層;其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為:離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美,成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。,Townhouse:別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物,10,峰谷書(shū)屋,Townhouse的基本解讀-2,現(xiàn)在受到認(rèn)可的TOWN

6、HOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)1、位置:應(yīng)位于城市邊緣地帶,車程5至30分鐘,滿足第一居所的要求,生活、工作兩便利。2、交通:周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò),臨近高速公路,強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。3、環(huán)境:不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境,周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。4、規(guī)模:社區(qū)容積率一般不超過(guò)06,其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。5、規(guī)劃:社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合,合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。,11,峰谷書(shū)屋,6、建筑:社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局,空間尺度的把握,室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造,其外形與色彩尤為引人。7、配套:社區(qū)由于地處城市邊緣,其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施

7、必需齊備。8、價(jià)格:一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。9、服務(wù):社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。10、文化:應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。,12,峰谷書(shū)屋,Townhouse的四種形式,通常,我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅,因?yàn)門ownhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上,一個(gè)純粹的Townhouse項(xiàng)目中,一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。 在同一項(xiàng)目中,通常價(jià)格表現(xiàn):獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼,聯(lián)排別墅 由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。,雙拼別墅 兩個(gè)相同的單位平行組合而成。,疊拼別墅 從建筑立

8、面上看,與雙拼非常相似,也是由兩個(gè)單位組成;實(shí)際上,其中一戶的“一層”從二層開(kāi)始,將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見(jiàn)區(qū)別。,獨(dú)棟別墅 形體獨(dú)立的單位。,傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別,顯示所有者的個(gè)性。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。 傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小,私密型不如傳統(tǒng)別墅。,Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅,13,峰谷書(shū)屋,板樓、塔樓項(xiàng)目類型,14,峰谷書(shū)屋,板樓與塔樓的基本解讀-1,板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言;所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論,更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 國(guó)

9、家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是: 板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō),塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 板樓、塔樓的不同,在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響: 外部建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部戶型、銷售分?jǐn)偛煌?塔樓,板樓,15,峰谷書(shū)屋,板樓基本形式,小高層板樓:至層左右的板樓 高層板樓:16層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓:層以下的 供應(yīng)量以小高層最重: 從2001年以來(lái),小高層所占比例逐漸遞增,小高層板樓的供應(yīng)量

10、在三種板樓中為最主要; 滿意度以多層居首: 在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重,以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓; 平均售價(jià)以高層板樓最低: 由于容積率高,同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低;,16,峰谷書(shū)屋,塔樓基本形式,傳統(tǒng)的塔樓形式:十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式:蝶型塔樓 與傳統(tǒng)塔樓相比,蝶塔的建筑特征: 外形輕盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,戶戶緊密相連,像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶,改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫,體態(tài)輕盈秀麗,外觀比較新穎。 朝向、采光、通風(fēng)上有突破 蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端,使多數(shù)單元都是南北朝向,實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。,17,峰谷書(shū)屋,

11、斜角存在成為新問(wèn)題 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密,戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大,所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題,這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一,也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 與傳統(tǒng)塔樓相比,蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性: 平衡成本與建筑形式 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓,傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲,對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言,蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。,18,峰谷書(shū)屋,板、塔之爭(zhēng),樓市興起板樓之熱 板風(fēng)盛行由南而來(lái),上海等地板樓已成主流,占到整個(gè)市場(chǎng)的8090。 2000年開(kāi)始,從市場(chǎng)供應(yīng)上看,板樓投放量呈噴井效應(yīng),成為樓市的異軍,一改塔樓一統(tǒng)天下之

12、勢(shì)。但是板樓最直接的表現(xiàn)是,對(duì)看重朝陽(yáng)的現(xiàn)在居民而言,戶戶朝陽(yáng)的建筑形式對(duì)消費(fèi)者的誘惑難以抵擋。 板樓開(kāi)發(fā)商熱炒概念 隨著眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項(xiàng)目,市場(chǎng)宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭(zhēng)板樓勝出展開(kāi);開(kāi)發(fā)商不惜重金炒作概念,如第三代板樓、小高層,媒體為板樓叫好之聲不絕于耳,雖然時(shí)有塔樓的聲音冒出,但很快便淹沒(méi)與板樓聲之中。,19,峰谷書(shū)屋,板樓優(yōu)勢(shì)地位確立 通過(guò)市場(chǎng)教育,板樓在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起高塔樓一等的形象。同一社區(qū)中同等檔次的板樓與塔樓,市場(chǎng)定價(jià)之差可高達(dá)1000元/平方米。雖然如此,消費(fèi)者仍極力追捧,成就了板樓的優(yōu)勢(shì)地位。 塔樓突圍之舉 為了扭轉(zhuǎn)不利局面,塔樓開(kāi)始嘗試兩個(gè)方面的突圍: 建筑形式突圍

13、,蝶塔的出現(xiàn); 市場(chǎng)定位突圍,面向細(xì)分人群的小戶型社區(qū)。,20,峰谷書(shū)屋,板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦,(綠色表示優(yōu)勢(shì);灰色表示劣勢(shì);空白背景表示中性),21,峰谷書(shū)屋,全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán),使用戶四季都能享受陽(yáng)光和通透的感覺(jué)。 解決方案:1.園區(qū)整體采用板式樓設(shè)計(jì),呈北高南低的階梯狀布局。2.一梯兩戶、一梯四戶的戶型,戶戶朝南。精品戶型更是所有房間都朝陽(yáng)。,板樓精選之風(fēng)林綠洲 設(shè)計(jì),22,峰谷書(shū)屋,塔樓精選之萬(wàn)科星園 設(shè)計(jì),寶星園采用香港名師設(shè)計(jì)的蝶式建筑風(fēng)格,做到了戶戶朝陽(yáng),而且保證了室內(nèi)通風(fēng)效果;各單元布局合理,使用率高,令住戶充分享受舒適的空間感。,23,峰谷書(shū)屋,

14、消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較,24,峰谷書(shū)屋,消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好,現(xiàn)在住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查:高達(dá)59.08的購(gòu)房者選擇多層板樓,有17.46的購(gòu)房者選擇小高層板樓,選擇塔樓的為14.9,選擇Townhouse的為8.57。 資料來(lái)源:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng),排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素,較理想狀態(tài)下,普通現(xiàn)在市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是:首選多層板樓,然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。,25,峰谷書(shū)屋,區(qū)域分布,26,峰谷書(shū)屋,區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好,別墅、Townhouse、板樓、塔樓,在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中,誰(shuí)擁有良好的交通環(huán)境,就贏得競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。,交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素: 在本次調(diào)查中

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