房地產企業(yè)盈利能力分析與見解

1、鄭州工業(yè)應用技術學院本科生畢業(yè)論文題 目：房地產企業(yè)盈利能力分析 指導教師： * 職稱： * 學生姓名： 學號： 專 業(yè)： *院 （系）： * 答辯日期： * *請瀏覽后下載，資料供參考，期待您的好評與關注！摘要：近二十多年我國的房地產企業(yè)蓬勃發(fā)展且熱度不減，一直是國民經濟的支柱產業(yè)，也是國民經濟發(fā)展的重要推動力。越來越多的投資者在房地產行業(yè)投資的比重逐漸加大。然而隨著中國經濟的快速增長，房地產企業(yè)要想保持一定的增長速度且具有可持續(xù)性，除了加強企業(yè)管理減少風險外，更重要的是逐步提升企業(yè)實力，優(yōu)化各種提升盈利能力的因素，已成為當下房地產企業(yè)發(fā)展過程中的重中之重。文章針對我國的房地產企業(yè)盈利能力方

2、面的現(xiàn)存問題進行探究，反映出影響企業(yè)盈利能力的指標通常有凈資產收益率、銷售凈利率、每股經營現(xiàn)金凈流量、主營業(yè)務收入增長率等。文章主要以萬科地產為例來對我國眾多房地產企業(yè)在盈利能力方面所存在的問題進行思考和探析，列舉了萬科近幾年的財務指標，通過這些指標對盈利能力的影響，以及所存在的問題，并提出相應的建議，來提高房地產企業(yè)盈利能力。對于房地產企業(yè)來說，如果盈利能力不能得到正確的認識和有效的提高，那么它就即將面臨著衰亡，所以通過找出影響房地產盈利能力的因素進行優(yōu)化進而提高房地產企業(yè)的盈利能力迫在眉睫。關鍵詞：房地產；盈利；收益率Abstract: Nearly 20 years of real es

3、tate enterprises of our country grows vigorously and heat, has always been the pillar industry of national economy, is also the important impetus to the development of national economy. More and more investors are investing in real estate. However, as Chinas rapid economic growth, real estate enterp

4、rises to maintain a certain growth rate and sustainable, in addition to strengthen enterprise management to reduce risk, more important is to gradually improve enterprise strength, the optimized various factors improve profitability, has become the top priority in the process of the development of r

5、eal estate enterprises.Aiming at the existing problems of Chinas real estate enterprise profitability, reflecting the influence of corporate profitability indicators are usually return on net assets, sales net interest rate, operating cash flows, the main business revenue growth per share, etc. Arti

6、cle mainly vanke real estate as an example to many real estate enterprises in China in terms of profitability for thinking and analysis, the problem existing in listed financial indicators of vanke in recent years, through the impact of these indicators of profitability, as well as the existing prob

7、lems, and puts forward corresponding Suggestions, to improve the real estate enterprise profitability. For real estate enterprises, if the profit ability cant get the correct understanding and effective increase, then it will be faced with the decline and fall, so by finding out the influencing fact

8、ors of real estate profitability is optimized to improve the profitability of real estate enterprises is imminent.Keywords: Real estate; A profit; Yield目錄緒論11 盈利分析的概述21.1 盈利能力分析的概念21.2 盈利能力分析的意義22 房地產企業(yè)盈利能力影響因素22.1 生產經營方面的因素22.2 管理模式方面的因素43 房地產企業(yè)盈利能力分析以及存在的問題53.1 房地產企業(yè)盈利能力評價指標選取依據53.2 房地產企業(yè)盈利能力指標分析5

9、3.3 房地產企業(yè)存在的盈利問題84 對房地產企業(yè)的相關建議104.1 提高生產經營效率104.2 提高公司獲取現(xiàn)金能力104.3 培育核心競爭力、增強創(chuàng)新能力114.4 改變觀念，提升格局11結論12參考文獻13致謝14 緒論 近二十年來，隨著國內經濟水平的不斷提高，房地產市場也日漸繁榮。在以前，人們并沒有認識到房地產行業(yè)的重要性，而現(xiàn)在，作為國內宏觀經濟的重要組成部分，房地產行業(yè)在各領域發(fā)展中起著不可忽視的推動作用，而且時時刻刻影響著居民的日常生活。最近幾年，國家推出了一系列有關房地產的調控政策，影響了不少房地產企業(yè)的經營業(yè)績。面對逐漸惡化的市場環(huán)境，房地產企業(yè)需要采取更多積極的措施，提升

10、自己的經營業(yè)績，才能在眾多競爭對手中脫穎而出，生存下去。很多因素都可以對房地產企業(yè)的獲利能力產生影響，所以企業(yè)的股東、管理者、其他相關人員等非常迫切的想要找出那些影響較大的因素，從而針對性的制定經營戰(zhàn)略，以獲得更多的利潤，因此，有必要對房地產企業(yè)的盈利能力進行分析，因為它直接關系到房地產企業(yè)生死存亡。房地產企業(yè)盈利能力受到財務指標、企業(yè)規(guī)模、成長性等因素的影響，這些因素如果發(fā)展不均衡的話，會對企業(yè)盈利能力產生阻礙，從而關系到企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)性質的不同和企業(yè)經營情況不同，公司的盈利能力也會不同。文章從企業(yè)盈利能力和財務分析指標兩方面進行分析，結合萬科地產近幾年來有關盈利的財務數據，闡述房地產企業(yè)

11、盈利方面存在的問題，進而提出改進房地產企業(yè)盈利能力的相關建議。1 盈利分析的概述1.1 盈利能力分析的概念盈利能力的表現(xiàn)形式是企業(yè)的資金和產品在不斷地生產和變現(xiàn)的過程。企業(yè)在生產和銷售中，如果產品銷售出去，那么企業(yè)就獲得了相應的利益，產品就體現(xiàn)了它的價值，從而體現(xiàn)了產品的盈利能力。盈利能力體現(xiàn)一個企業(yè)的發(fā)展狀態(tài)，在企業(yè)發(fā)展的過程中不但要提高盈利能力，而且還要因地制宜。如果一個企業(yè)天時地利都具備，盈利能力相應會有很大的加成。企業(yè)的發(fā)展目標是提高企業(yè)的實力和企業(yè)永續(xù)盈利能力，那就意味著企業(yè)發(fā)展和風險并存，在存在風險的同時，把利益達到最大化。在如今這個房地產市場中，企業(yè)的盈利能力經常受到凈資產收益率

12、和總資產報酬率等因素的影響。企業(yè)想發(fā)展壯大就必須擴大市場，開創(chuàng)新的模式。1.2 盈利能力分析的意義在中國經濟的不斷完善與進步的過程中，房地產企業(yè)毋庸置疑占著一個舉足輕重的角色。最近幾年房地產發(fā)展之迅速讓無數投資者對其充滿興趣，因此許多投資者不惜煞費苦心對其鉆研。對于房地產行業(yè)眾多投資者和學者對其也各持己見，建造一系列的模型來對房地產企業(yè)盈利能力展開多層次的分析研究。由于中國市場經濟一步一步的發(fā)展，房地產作為頂梁柱，在不斷的發(fā)展和壯大，它是具有導向性和實踐性的產業(yè)。 如果企業(yè)盈利能力強，那么獲取資金的能力也越強，帶來的經濟利益也越大，同時會提高企業(yè)的償債能力。企業(yè)的最終目的是獲取利潤，利潤是每個

13、企業(yè)都關注的永恒話題，也是債權人收取資金的必經之路，是企業(yè)經營效果的體現(xiàn)，也是員工福利待遇的保證。因此，對企業(yè)盈利能力分析對企業(yè)的發(fā)展有著重大的意義。2 房地產企業(yè)盈利能力影響因素2.1 生產經營方面的因素生產經營能力是企業(yè)在生產和經營的過程中，借助資源和人力平臺，發(fā)展企業(yè)盈利能力。對某家企業(yè)的獲利能力進行評價時，通常主要參考其生產經營能力。由于生產經營能力可以反映出企業(yè)投入的成本和獲得利潤的關系，所以企業(yè)股東、管理者、利益相關者都很關注其生產經營能力，也是評價同一個行業(yè)不同企業(yè)各自的經營管理水平、發(fā)展?jié)摿Φ确矫娴闹匾笜?。以下幾個方面可以直接影響到企業(yè)的生產經營。2.1.1 企業(yè)規(guī)模企業(yè)運用

14、生產資料、人力資源進行經營和生產的能力，即為企業(yè)規(guī)模，它可以大致展現(xiàn)企業(yè)的經營管理水平。通常來說，企業(yè)規(guī)模的劃分主要依據其構成要素，現(xiàn)在多采用以下指標：企業(yè)廠房和設備的數量、雇傭人員數量、利潤額、固定資產金額、銷售收入、企業(yè)綜合生產能力以及生產資料處理能力等等。一般來說，企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)的獲利能力越強。2.1.2 銷售水平企業(yè)的盈利能力可以依據其銷售水平得以體現(xiàn)，具體來說指的就是企業(yè)的經營成本、銷售收入以及經營利潤等等數據。通過營業(yè)利潤率、銷售凈利潤率等數據對企業(yè)獲利能力進行評價。企業(yè)在一段時間內的經營和收入情況基本決定了企業(yè)全體股東和債權人能否拿到應得的分紅或者本息。企業(yè)管理者也需要通過分

15、析企業(yè)的銷售獲利能力，而進一步評價企業(yè)內部的經營管理情況，以針對性的制定相應的改善策略。所以，為了獲得更高的利潤，企業(yè)不光需要擴大內部經營管理規(guī)模，還需要提高外部銷售水平。2.1.3 資本營運能力企業(yè)的資本營運能力和銷售盈利能力都屬于企業(yè)整體盈利能力的一部分。由于銷售盈利能力的主要參考指標為企業(yè)的銷售收入，并沒有分析企業(yè)投入對產出的影響，只是片面的研究產出的變化趨勢，而且如果企業(yè)加大投入，可以部分提高其銷售盈利能力，很難從真正意義上體現(xiàn)整個企業(yè)的盈利能力。每個企業(yè)都需要具備一定數量的資產，才能從事各項生產經營活動。在日常經營過程中，企業(yè)通過有計劃的應用資產來獲得利潤，所以企業(yè)利潤會受到其資產數

16、量的影響。如果企業(yè)管理者的經營得當，那么就可以用較少的資產獲得較多的利潤，也就是說，企業(yè)具有較強的資本營運能力，也就有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.1.4 投資內涵報酬率投資內涵報酬率是投資者對企業(yè)的投資回報情況和獲利能力進行評價。企業(yè)所擁有的資產來源于全體投資者的投入。如果企業(yè)沒有較強的獲利能力為投資者帶來理想的經濟回報，那么投資者可能會拒絕繼續(xù)投資，甚至可能撤回已經投入的資金。在目前的市場經濟環(huán)境中，假如企業(yè)在很長時間內都無法達到社會平均盈利能力，那么這家企業(yè)就無法吸引和留住投資者，喪失很多資金支持。所以只有擁有較強盈利能力的的企業(yè)才會吸引更多的投資者，公司的發(fā)展才會處于有利地位。反之，公司會失去資

17、金機會，發(fā)展處于不利地位。2.2 管理模式方面的因素企業(yè)的管理者、股東、債權人都非常關注企業(yè)發(fā)布的盈利能力信息，所以其真實性備受重視。分析企業(yè)盈利能力的時候，要對企業(yè)經營業(yè)績分析，看是不是存在弄虛作假，還有就是檢查公司實際情況有沒有明顯偏離公布的報表數據，這個盈利質量的過程。雖然企業(yè)能夠使用的資產只有收入的現(xiàn)金，但是企業(yè)公布的財務報表可以提示其盈利情況。所以，現(xiàn)金凈流量并不是研究上市公司盈利能力的主要指標，但是可以通過它分析盈利質量。而且，在衡量企業(yè)的盈利能力時，還需要分析在一段時間內企業(yè)承擔的經營風險、盈利的持續(xù)性和穩(wěn)定性等等指標。2.2.1 會計政策選擇在一段時間內，企業(yè)基于相關會計準則計

18、算并展示自身的經營成果，即為獲利。所以包括企業(yè)應用的會計政策、會計準則、自身經營管理水平、財務情況等都會影響企業(yè)的獲利情況。在核算企業(yè)的資金投入、銷售收入等數據時，企業(yè)所采用的會計處理手段以及設定的會計準則即為會計政策。在會計人員公布的財務報表中，要按照本企業(yè)應用的會計政策。如果選用的會計政策不一致，那么產生的結果也不一致。 2.2.2 現(xiàn)金收入保障權責發(fā)生制下的會計收益包含了一系列的假設估計，不能反映企業(yè)真實的資本增加數量，僅僅代表的是企業(yè)賬面上的業(yè)績，所以參考性不大。對所有企業(yè)來說，企業(yè)能夠長久生存、發(fā)展的資本并不是收益，而是現(xiàn)金。企業(yè)真實收入的增加應當是現(xiàn)金凈流入數量的增加，有了更多的現(xiàn)

19、金凈流量，才能用以增強企業(yè)實力、擴大企業(yè)規(guī)模，同時支付股東或者債權人的利息。所以就有了現(xiàn)金收入保障的概念，通常來說，如果企業(yè)現(xiàn)金收入沒有較強的保障性，那么其未來的發(fā)展就充滿了未知，也沒有理想的會計收益質量。所以，衡量上市企業(yè)的獲利質量還需要將現(xiàn)金流量情況納入考慮之中。2.2.3 獲利的穩(wěn)定性企業(yè)一般情況下都處于獲利的穩(wěn)定狀態(tài)。企業(yè)獲利情況比較理想，然而波動性較大，那么企業(yè)的獲利質量依然需要改善。如果企業(yè)多年來的獲利情況沒有明顯的變化或者波動，那么認為該企業(yè)具有較強的獲利穩(wěn)定性。通常表現(xiàn)為下面2種形式：1.在過去的一段時間內，企業(yè)的收益始終保持逐年增加的態(tài)勢；2.在最近幾個不間斷的會計年度中，企

20、業(yè)每年的收益基本保持在某一水平線左右。顯而易見，企業(yè)利益相關者當然更愿意企業(yè)獲利情況如同前者，說明該企業(yè)有較好的發(fā)展?jié)摿ΑＦ髽I(yè)的獲利穩(wěn)定性與企業(yè)的產品結構、業(yè)務結構、收支結構等有著密切的聯(lián)系。而與穩(wěn)定性不同的是，企業(yè)收益項目的變化決定了其收益的持續(xù)性，持續(xù)性較差的項目大多為偶發(fā)事項或者交易，持續(xù)性較好的項目則大多為經常性業(yè)務。企業(yè)取得穩(wěn)定的收益，能夠為企業(yè)打造一個好的口碑，同時也能夠吸引更多的投資者。3 房地產企業(yè)盈利能力分析以及存在的問題3.1 房地產企業(yè)盈利能力評價指標選取依據企業(yè)股東通過投資得到的收益，以及債權人拿回的本金和利息，都屬于企業(yè)經營利潤的一部分，它支撐著企業(yè)不斷發(fā)展和壯大。企

21、業(yè)通過經營取得經濟回報的能力即為其獲利能力。企業(yè)的獲利能力是有關政府部門評價其是否具備募集資金、上市資格的主要指標，在考察企業(yè)能不能得到足夠的會計盈余的同時，也要對其盈利能力其他相關指標進行分析。相關的指標有總資產報酬率、凈資產收益率、流動比率、應收賬款周轉率、資產凈利潤率、存貨周轉率、權益乘數等。關于對企業(yè)盈利指標的選擇，不同的人有不同的標準。盡管不同的研究者各自可能會選擇不同的指標，然而對各種指標進行透徹的研究之后可以得出，所有指標都不是相互獨立存在的，用不同的指標進行分析可能會得到不同的結果。但行業(yè)內比較公認的有代表性的分析體系為杜邦分析體系，該體系的核心指標如下： （銷售收入資產總額）

22、（凈利潤銷售收入）（資產總額凈資產） =資產周轉率銷售利潤率權益乘數 =凈利潤凈資產（股東權益） =凈資產收益率3.2 房地產企業(yè)盈利能力指標分析 很多因素都會影響上市公司的獲利能力，包括各種內部因素以及外部因素。財務因素中涵蓋了企業(yè)的資產應用能力、企業(yè)發(fā)展?jié)摿?、銷售獲利能力、可周轉現(xiàn)金量、資產獲利能力、資產數量及其結構、合理的會計政策、財務杠桿等等方面，經營管理因素指的是企業(yè)的風險控制能力、財務把控水平、產品銷售能力等等。財務因素和經營管理因素是二大主要的內部因素。而外部因素則包括市場環(huán)境的競爭激烈程度、所在地區(qū)的政策導向和經濟發(fā)展水平、全球經濟發(fā)展情況等?？陀^來說，所有企業(yè)都很難顯著改善外

23、部因素，因此面對不斷變化的外部環(huán)境，企業(yè)管理者只能隨之調整內部因素。因為相對外部因素而言，內部因素是可以控制和改變的，所以企業(yè)管理者主要依靠改變內部因素來提升企業(yè)獲利能力。在分析房地產上市公司盈利能力時，筆者將著重分析內部財務因素的變動對企業(yè)盈利能力的影響。盈利能力評價主要是通過對企業(yè)一系列獲利水平指標的分析、比較來進行的。3.2.1 凈資產收益率企業(yè)在一段時間內的凈利潤和平均凈資產的比值代表凈資產收益率。股東向某家企業(yè)注入一定的資金之后，企業(yè)利用這些資金獲利的能力即為凈資產收益率。每股稅后利潤和凈資產收益率都是財務指標，他們都能體現(xiàn)企業(yè)的生產經營能力。公司在對股東們按比例分配紅股的時候，每股

24、盈利額將會降低，從而會令投資者陷入一個公司發(fā)展狀況處于下風的誤區(qū)，從根本意義上來說，每股盈利額的降低不會對企業(yè)盈利能力產生影響，因此這就體現(xiàn)了凈資產收益率的重要性，它始終能夠為投資者提供正確的方向。萬科2013到2015年的凈資產收益率分別為14.37%,13.12%,8.76%,資產收益率越來越低，但是比行業(yè)平均值逐年增高。在這期間遭受了金融風暴，但是對凈資產收益率的影響不大，這意味著萬科公司的盈余能力比較穩(wěn)定。3.2.2 銷售凈利率所謂銷售凈利率，就是凈利潤和銷售收入的比值。一個企業(yè)凈利潤保持穩(wěn)定的情況下，銷售收入越少，那就意味著銷售凈利率低。銷售凈利率是評價上市公司有沒有較高的獲利能力的

25、主要指標之一。通常講，如果企業(yè)的銷售凈利率數值不斷上升，則提示該企業(yè)的獲利能力越來越強。企業(yè)銷售凈利率的大小并不意味著，企業(yè)獲利程度的大小。企業(yè)銷售收入增高的話，企業(yè)銷售凈利率并不一定升高，因為企業(yè)銷售凈利率還受到凈利潤的影響。銷售收入增高，并不代表著凈利潤會升高，因為凈利率是銷售收入與成本，還有一系列費用的差額。然而在分析企業(yè)銷售凈利率的時候，如果銷售收入保持穩(wěn)定不變，凈利率會隨著凈利潤的升高而升高。企業(yè)想要獲得更高的收益，就要注重增加銷售收入，降低成本。2013-2014年近兩年來看，萬科地產的凈利潤率處于下滑的狀態(tài)，從之前的15%一下降到了8%，之所以凈利潤率降低是因為取得的銷售收入變少

26、了，而支出增加了。在對凈利潤計算的過程中，參考著2015年半年的凈利潤，計算出2015年一整年的凈利潤為37.8億元，大致與2014年處于持平的狀態(tài)。2014-2015年，在這兩年的發(fā)展中，公司的銷售收入處于降低的狀態(tài)，對比著2015年上半年的數據來說，公司的銷售凈利潤增高了一些，不過增幅不大。通過分析企業(yè)的銷售凈利率可以發(fā)現(xiàn)，生產經營的穩(wěn)步提升和銷售凈利率有著密切的關系，同時也要注意擴大銷售力度，加強宣傳，擴大經營范圍，加大生產資源，創(chuàng)造出最大的價值。3.2.3 每股收益每股收益指在評價某支股票是否具有較高的投資價值，具體是指購買股票一股能賺或虧多少錢，投資者通常會把每股收益作為依據，每股收

27、益的大小體現(xiàn)一個企業(yè)的利潤高低，反映了股票的自身價值，其計算方法為：凈收益總股本=每股收益。計算方法如下：股東權益總的股票數量=每股凈資產，即股東權益除以總的股票數量的結果就是每股凈資產。換句話說，每股股票自身的經濟價值主要靠這個指標體現(xiàn)，股東手中掌握的每股資產價值與這支股票的每股凈資產呈正比，優(yōu)秀的股票大多具有較高的每股凈資產。2014-2015年近兩年的萬科收益處于下滑狀態(tài)，從而導致每股收益降低。從2015年下半年開始，每股收益日益降低，這意味著企業(yè)的盈利能力在降低，投資者產生的收益在逐步降低，每股產生的利潤也在降低。3.2.4 銷售毛利率 銷售毛利率是體現(xiàn)企業(yè)盈利能力的財務指標，它在一定

28、程度上體現(xiàn)了企業(yè)的生存能力。銷售毛利率是企業(yè)獲利的開端，一旦銷售毛利率比較低的話，企業(yè)是不會有什么利潤可以獲取的。企業(yè)的毛利率較低，那么其獲利情況大多也不理想。銷售總收入減去投入的成本就是毛利，而毛利率，也就是銷售毛利率，指的是銷售凈值中毛利所占的比率。在一般情況下，在對銷售毛利率分析的時候，重點分析主營業(yè)務的銷售毛利率。主營業(yè)務收入減去主營業(yè)務成本等于主營利潤，主營利潤和主營業(yè)務收入的比值代表的就是主營業(yè)務銷售毛利率。2013-2014年近兩年時間，萬科的主營業(yè)務收入增幅較高，短短一年的時間，增幅達55億元，但是雖說主營業(yè)務收入增加了，但是成本也增加了，從而使得營業(yè)利潤增加的不明顯，只有2億

29、元，進而使得銷售毛利率降低。根據2015年上半年的主營業(yè)務收入數據進行計算，可以算出2015年全年的主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本，從而計算出2015年全年的營業(yè)利潤，計算的結果顯示主營業(yè)務利潤較去年有所減少。主營利潤減少的主要原因是貨源緊張，導致主營業(yè)務成本升高。2014-2015年近兩年，通過對比發(fā)現(xiàn)銷售毛利率一直處于下滑的狀態(tài)，且下滑速度過快，這意味著萬科的企業(yè)生產能力和獲取利潤的能力逐步降低。在保持主營業(yè)務成本不變的情況下，想要提升銷售毛利率，就要提高生產業(yè)務量，加速產品流轉，不要產生滯銷、停銷產品的情況，從而取得更高的銷售收入。3.2.5 總資產報酬率總資產報酬率公式為：總資產報酬率=企

30、業(yè)在一段時間內取得的報酬總額/資產平均總額.在一定的時間內，在資產平均總額保持不變的情況下，企業(yè)取得的報酬越多，意味著企業(yè)總資產報酬率越高。2013-2014年近兩年，萬科的資產總額相對穩(wěn)定。雖然企業(yè)獲得了大量的股東投入的資本，但是并沒有對企業(yè)生產經營起到較大的作用，企業(yè)效益還是沒有增加，總資產報酬率一路下滑，這意味著企業(yè)在走下坡路，如果不及時挽救的話，后果不堪設想。2015年，萬科采取了一系列的針對措施來加強企業(yè)的風險管理，加強生產管理，保證產品的質量，在穩(wěn)定中求發(fā)展。3.2.6 每股凈資產計算方法如下：股東權益總的股票數量=每股凈資產，即股東權益除以總的股票數量的結果就是每股凈資產。換句話

31、說，每股股票自身的經濟價值主要靠這個指標體現(xiàn)，股東手中掌握的每股資產價值與這支股票的每股凈資產呈正比。2013-2014年近兩年，萬科的凈資產總額穩(wěn)定不變，在2015年下半年的時候，凈資產總額開始大幅上升。萬科企業(yè)的流通股開始減少，由于大量的投資者購買股票，導致凈資產總額的增加，從而在一定程度上影響了每股凈資產。3.3 房地產企業(yè)存在的盈利問題3.3.1 獲利能力比較穩(wěn)定但總體水平偏低本文選取了從2008年-2015年的一些數據，對萬科地產凈利潤和凈資產收益率展開分析。 表3.1 凈利潤分析表年份20082009201020112012201320142015歸屬凈利潤（億元）46537697

32、126150154166數據來源：萬科地產年度統(tǒng)計數據從表可知，萬科企業(yè)從2008年至2015年企業(yè)凈利潤是逐年上升的，2011年至2012年升幅最大，達到29億元。表3.2 2008年-2015年凈資產收益率圖表年份20082009201020112012201320142015凈資產收益率（%） 1315.5 1719.821.521.618.922.1數據來源：萬科地產年統(tǒng)計數據3.3.2 運營能力波動大在一定人力、物質資源的基礎上，企業(yè)完成經營任務的能力即為其營運能力。為了對企業(yè)的營運能力進行評價，筆者選取了以下指標：流動資產周轉率和相應時間、應收賬款以及存貨周轉率。表3.3 總資產周

33、轉分析（次/周）年份20082009201020112012201320142015總資產周轉率（次）0.360.390.290.270.310.320.30.34數據來源：股吧萬科地產數據分析表3.4 應收周轉率歷年分析表（天/次）年份20082009201020112012201320142015應收賬款周轉天數（天）7.968.27.8866.46.056.35數據來源：萬科地產年統(tǒng)計數據表3.5 存貨周轉天數統(tǒng)計分析表年份20082009201020112012201320142015存貨周轉天數（天）1050920132014501280110010991250數據來源：萬科地產年統(tǒng)

34、計數據上述資料顯示，近3年來萬科地產自身的經營情況并不是在逐年改善，數據顯示，流動資產周轉率、應收賬款周轉率以及存貨周轉率在八年中的變化趨勢基本保持一致，提示房地產行業(yè)各大企業(yè)的經營情況并不樂觀，還需要進行調整和完善。3.3.3 成長能力穩(wěn)定性較差萬科企業(yè)在未來一段時間內的發(fā)展方向和潛力即為它的成長能力。在不斷變化的經濟環(huán)境下，需要首先對企業(yè)的成長能力進行評價，然后進行實驗驗證，因此筆者對營業(yè)利潤增長率進行綜合分析。表3.6 2008年-2015年歸屬利潤增長率分析表年份20082009201020112012201320142015歸屬利潤率同比增長（%）-19303729282154營業(yè)利

35、潤增長率在2008年的時候為負數，那么當年為虧損的狀態(tài)。從2009年至2010年，由于經營良好，從而使得營業(yè)利潤增長率同比增長。從2011年至2015年，萬科企業(yè)營業(yè)利率增長率逐年下降，說明企業(yè)經營利潤在降低，獲利能力在下降，萬科企業(yè)從最開始2008年的虧損，到2009年-2010年營業(yè)利潤率增長，再到2011年-2015年營業(yè)利潤降低，充分體現(xiàn)萬科企業(yè)盈利能力不穩(wěn)定。4 對房地產企業(yè)的相關建議4.1 提高生產經營效率4.1.1 狠抓生產經營，提高運營效率想要改變因生產問題引起的盈利能力低下這一現(xiàn)狀企業(yè)領導者必須勇于改革創(chuàng)新，沖出守舊的企業(yè)領導管理模式。但是這并不意味著盲目的去執(zhí)行，應把重心主

36、要放在企業(yè)為什么要改革、帶領企業(yè)朝哪個方向來改革和怎樣去改革創(chuàng)新這三個重要點上。把與之相關的問題一一挖掘出來，再把它們相對應的方案找出來，引導大家貫徹落實從而形成立竿見影的效果，進而助推企業(yè)盈利能力的提高。4.1.2 確保利潤構成合理，防范經營風險主營業(yè)務利潤、投資收益和非經常項目收益這三大塊主要構成企業(yè)利潤。而這三者之中當屬主營業(yè)務利潤和投資收益所占企業(yè)利潤比率較大，因為主營業(yè)務利潤是企業(yè)利潤構成的基礎。投資收益和非經常項目收益雖說沒主營業(yè)務利潤那么重要但也不容小覷，企業(yè)領導者對待這三者要保持客觀理智，使企業(yè)利潤保持穩(wěn)步增長，從而保證企業(yè)的可持續(xù)性盈利能力。非經常項目收益對企業(yè)總體利潤只是起

37、到一個輔助作用，一個企業(yè)如果它的企業(yè)利潤主要靠非經常項目收益來支撐的話，換句話說不是主營業(yè)務所提供的絕大部分利潤，那么這個企業(yè)的利潤金字塔則存在非常不穩(wěn)定因素，企業(yè)的真實盈利能力也變得模棱不清。因此各企業(yè)領導的盈利重心要放到主營業(yè)務利潤上面，盡可能的滿足主營業(yè)務活動所需，讓企業(yè)形成以主營業(yè)務利潤為主要利潤來源的模式。4.2 提高公司獲取現(xiàn)金能力現(xiàn)金流是支撐一個企業(yè)經營運轉的資金鏈。在細化到企業(yè)日常經營活動中，不僅要對企業(yè)流出的現(xiàn)金進行嚴格登記，還要盡量延緩現(xiàn)金流出的時效性，確保企業(yè)資金流通順暢以避免遇見一些不可預見的問題；另一方面，對于現(xiàn)金流入這一問題也可多加防范，對于房地產企業(yè)來說確切可行的

38、辦法就是盡量使房產轉化成資金，從而大大提高資金的流入性。在我們現(xiàn)在的日?；顒又芯碗S處可見房地產企業(yè)的優(yōu)惠活動，這一舉動不僅吸引了廣大市民的好奇心，也可緩解少數房地產企業(yè)因現(xiàn)金流緊張而出現(xiàn)的資金鏈斷裂問題，更重要的是對資金流入起到很好的助推作用。綜上可知，一個循環(huán)流動的資金鏈對企業(yè)經營的重要性。在這需要注意每個房地產企業(yè)所采用的經營模式不同，現(xiàn)金流入期限也不能一概而論。所以不能盲目加快現(xiàn)金流入能力，要結合企業(yè)自身的經營模式制定出一套確切可行的計劃?？傊?，對于房地產企業(yè)而言要提高現(xiàn)金流入的速度和加快房產變現(xiàn)從而提升資金循環(huán)能力。4.3 培育核心競爭力、增強創(chuàng)新能力企業(yè)在開發(fā)產品時應有自己獨特的地方

39、，在技術創(chuàng)新和產品營銷方面也可獨樹一幟。核心競爭力并不是企業(yè)一朝一夕就可聚集而成的，它是企業(yè)在長期發(fā)展中形成的一種對外的斗爭，通過知識與經營能力的結合對企業(yè)的一種提升。培育企業(yè)的核心競爭力須有領先于同行企業(yè)的技術能力和創(chuàng)新能力。一個企業(yè)想要增強創(chuàng)新能力需要認識到以下幾個方面：1.創(chuàng)新的渠道源自人的思維，只有認真的去想才能打開創(chuàng)新的大門。在企業(yè)生產中要善于發(fā)現(xiàn)這一類人才，不可讓他們白白埋沒在無聊的工作中，也可通過對外招聘來尋找善于創(chuàng)新的人。2.企業(yè)要倡導員工的創(chuàng)新意識，要尊重他們的創(chuàng)新思路并撥款付諸于實踐，做到才有所用。企業(yè)不斷創(chuàng)新才會比同行業(yè)走的更遠。4.4 改變觀念，提升格局縱觀歷史的發(fā)展軌

40、跡，只有加大外交勇于走出去中國才能發(fā)展的更好，回想歷史清朝的閉關鎖國讓中國徹底的走上了滅亡之路。對于一些先進的科技文化不能抱著守舊的態(tài)度，要擁有開放的思維和海納百川的心態(tài)，要持有一種取之精華棄其糟粕的精神。一個人思維的寬度決定了他事業(yè)的高度，就像工作一樣不能老是盯著眼前的一些蠅頭小利，要從長遠的角度來考慮!機會總是留給有準備的人，縱觀全局的人才更容易成功，只看到眼前而看不到以后的人可能他一輩子也就這樣了。企業(yè)的老板往往都是思維開放縱觀大局的人。一個企業(yè)要想更快更好地發(fā)展還要做到以下幾點：誠信：誠信比金錢更重要，以誠感人者，人亦誠而應，堅守誠信成就大業(yè)。人與人之間的交往不可缺少誠信，企業(yè)與企業(yè)之

41、間的合作也離不開誠信，只有以誠待人才會走得更高更遠，企業(yè)才會更好地發(fā)展。團隊：沒有完美的個人，只有完美的團隊，偉大的力量來自凝聚 。一個好的團隊是一個企業(yè)的靈魂，只有大家齊心協(xié)力企業(yè)才會更快更好地發(fā)展。挑戰(zhàn)：風險是與利益并存的，一個企業(yè)要勇于創(chuàng)新敢于挑戰(zhàn)，才會在同行業(yè)中越走越遠。不經歷磨難怎么會成長，一個企業(yè)不敢挑戰(zhàn)新興事物怎么謀發(fā)展，只有在不斷挑戰(zhàn)中才會愈發(fā)壯大。學習：人不能總停留在一個點上，一個企業(yè)也是。要用不足的眼光看待自己，努力從同行企業(yè)尋找自己所要學習的地方，只有不斷學習企業(yè)才會不停進步。放手：一個企業(yè)的領導者不可能把心思都放在小事上，該放手的時候要學會放手。把一些小事交給員工既給了他們一次展現(xiàn)自我的機會，自己也空出好多時間來處理大事，所以身為領導者該放手的時候要放手。結論文章列舉了影響房地產盈利能力的幾個重要指標，凈資產收益率、銷售凈利率、每股收益、銷售毛利率、總資產報酬率、每股凈資產等；結合指標找出房地產企業(yè)現(xiàn)存的影響盈利能力的因素，并針對這些因素提出如下相關建議：第一，因生產經營不善而導致的盈利能力低下，房地產企業(yè)需充分利用借入資本降低資金成本，調整資本結構提升權益乘數。第二，房地產企業(yè)因現(xiàn)金流緊張而出現(xiàn)的資金鏈斷裂，針對這一問題房地產企業(yè)應加速資金周轉，提高資金的流動