投資階段關(guān)于車位問題的談判指引

1、投資階段關(guān)于車位問題的談判指引產(chǎn)品研發(fā)部2014年12月23日內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 1談判指引由于我司項(xiàng)目所在的地段決定了停車位的實(shí)際購(gòu)買量要遠(yuǎn)少于配比指標(biāo)數(shù)，因此大量的車位處于滯銷狀態(tài)，浪費(fèi)公司的資源。如何減少成本？如何快速去化？如何增加溢價(jià)？?jī)?nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 2談判指引指引1：降低停車率指引2：丌限地面露天停車率指引3：地面非露天停車方式的選擇指引4：車位價(jià)值轉(zhuǎn)移內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 3談判指引丌同停車方式成本丌同，一般情況為：地面地上車庫(kù)半地下車庫(kù)地下車庫(kù)地下機(jī)械車庫(kù)地下二層車庫(kù)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 4指引11.停車率指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量不居住戶數(shù)（戒住宅建筑面積）的比率投資談判階

2、段,盡量降低停車率要求，爭(zhēng)取到0.5-0.6個(gè)/戶戒0.5-0.6個(gè)/100，核算后，按更有利于我司的方案去談判內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 5指引1調(diào)整后范圍案例漳浦項(xiàng)目通過不項(xiàng)目配合，不政府溝通有效溝通設(shè)計(jì)條件，停車率條件由原1:1 減小為1:0.7；減少地下室面積約1 萬,節(jié)約土建成本約2000萬，幵且節(jié)約了工程的時(shí)間成本。原地下車庫(kù)范圍內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 6指引22.地面（露天）停車率指居民汽車的地面停車位數(shù)量不居住戶數(shù)的比率盡量丌限制地面停車率，如有限制，要盡量爭(zhēng)取丌低于40%，同時(shí)需考慮對(duì)建筑密度及綠地率等指標(biāo)的影響。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 7指引2案例蕪湖南陵項(xiàng)目采用全地面停車+停車樓的停車方

3、式內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 8指引33.地面非露天停車方式的選擇：地面車棚優(yōu)點(diǎn)：施工方便、成本低，丌計(jì)入容積率缺點(diǎn)：對(duì)景觀有一定影響，是否計(jì)入地面停車率需在談判中明確裙樓車庫(kù)優(yōu)點(diǎn)：無需開挖節(jié)約成本、客戶停車回家便利缺點(diǎn)：需不住宅同步建設(shè)，需計(jì)容及計(jì)算建筑密度停車樓優(yōu)點(diǎn)：成本低于地下車庫(kù)、丌影響住宅建設(shè)周期，可后期根據(jù)實(shí)際情況建設(shè)，減少前期投入缺點(diǎn)：客戶停車回家丌便。需計(jì)容及計(jì)算建筑密度內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 9指引3-地面車棚將兩棟住宅之間的間距做地面停車棚大堂大堂11F住宅通道通道露天車位露天車位有頂棚車位通道通道露天車位11F住宅大堂大堂內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 10停車位：91戶總戶數(shù)：88戶日照間距以

4、1.2H（ 39m） 為 例 ，2 條車道+4 排車位， 停車效率最高指引3-地面車棚剖面示意圖藍(lán)色波紋鐵皮瓦（上覆植物） 150mm鋼柱 住宅住宅露天車位車道車道露天車位原車道斷面方案現(xiàn)車道斷面方案內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 11通過優(yōu)化車道構(gòu)造，可比公司 的典型路面造價(jià)節(jié)省20%以上。覆土 指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移必須做地下車庫(kù)時(shí)如何快速去化？如何增加溢價(jià)？?jī)?nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 12?車位方案3：.商業(yè)車位方案2：商業(yè)增值空間解決方法住宅車位方案1：住宅增值空間指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移將兩棟住宅之間的間距用車庫(kù)連接情況一：當(dāng)容積率用盡時(shí)，需結(jié)合周邊地形做成半地下車庫(kù)達(dá)到當(dāng)?shù)卣⒂?jì)容要求。公有及花園住宅入戶

5、報(bào)建版組合方式：儲(chǔ)藏+指標(biāo)停車位情況二：當(dāng)容積率未用盡時(shí)， 直接做地上車庫(kù)。公有及花園住宅入戶報(bào)建版內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 13儲(chǔ)藏儲(chǔ)藏儲(chǔ)藏儲(chǔ)藏指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移平面示意圖停車位改造后住宅儲(chǔ)藏間內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 14改造后（部分車位加住宅贈(zèng)送）改造前共享中心景觀指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移設(shè)計(jì)思路：報(bào)建時(shí)將停車位的布置滿足配比指標(biāo)，其余住宅下部空間劃分成若干個(gè)儲(chǔ)藏室，幵且有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，業(yè)主可按需求購(gòu)買。后期將滯銷車位改造，可作儲(chǔ)藏室戒住宅附贈(zèng)給業(yè)主，解決了滯銷車位同時(shí)獲取利潤(rùn)最大化。優(yōu)點(diǎn)：滿足了配比要求的同時(shí)能最大限度的美化環(huán)境。而且建造時(shí)間快、品質(zhì)高，施工周期短，使用方便。后期改造附贈(zèng)戒銷售給業(yè)主，

6、解決了原來車位去化難的問題，幵獲取額外價(jià)值。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 15指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移當(dāng)項(xiàng)目地塊周邊有商鋪，且商鋪下面設(shè)計(jì)有地下室時(shí)報(bào)建版剖面圖設(shè)計(jì)思路：報(bào)批前期停車位的布置滿足配比指標(biāo)， 改造后將地下室空間改變成附加值更高的商業(yè)空間， 滿足了配比指標(biāo)的同時(shí)能將去化難的問題解決。地下車庫(kù)改造版剖面圖內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 16商鋪儲(chǔ)藏間商鋪地下車庫(kù)儲(chǔ)藏間指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移高層地下車庫(kù)衍生版采光井儲(chǔ)藏間商鋪地下車庫(kù)報(bào)建版剖面圖住宅住宅住宅 改造版剖面圖住宅住宅住宅平面拼接關(guān)系示意圖：衍生2設(shè)計(jì)思路：對(duì)比衍生版1，丌需要住宅首層架空就能通過采光井獲得良好的采光效果。衍生1設(shè)計(jì)思路：在原方案的設(shè)計(jì)理念上加入“采光井”的概念。衍生3設(shè)計(jì)思路：對(duì)比衍生版1，將住宅和采光井分開，住宅首層可以內(nèi)做部丌資料架嚴(yán)空禁，外但傳是總17進(jìn)深會(huì)增加。商鋪 商鋪 商鋪 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 指引4-車位價(jià)值轉(zhuǎn)移指引4 的研究目的旨在增值， 怎么