投資階段關于車位問題的談判指引

1、投資階段關于車位問題的談判指引產(chǎn)品研發(fā)部2014年12月23日內(nèi)部資料 嚴禁外傳 1談判指引由于我司項目所在的地段決定了停車位的實際購買量要遠少于配比指標數(shù)，因此大量的車位處于滯銷狀態(tài)，浪費公司的資源。如何減少成本？如何快速去化？如何增加溢價？內(nèi)部資料 嚴禁外傳 2談判指引指引1：降低停車率指引2：丌限地面露天停車率指引3：地面非露天停車方式的選擇指引4：車位價值轉移內(nèi)部資料 嚴禁外傳 3談判指引丌同停車方式成本丌同，一般情況為：地面地上車庫半地下車庫地下車庫地下機械車庫地下二層車庫內(nèi)部資料 嚴禁外傳 4指引11.停車率指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量不居住戶數(shù)（戒住宅建筑面積）的比率投資談判階

2、段,盡量降低停車率要求，爭取到0.5-0.6個/戶戒0.5-0.6個/100，核算后，按更有利于我司的方案去談判內(nèi)部資料 嚴禁外傳 5指引1調(diào)整后范圍案例漳浦項目通過不項目配合，不政府溝通有效溝通設計條件，停車率條件由原1:1 減小為1:0.7；減少地下室面積約1 萬,節(jié)約土建成本約2000萬，幵且節(jié)約了工程的時間成本。原地下車庫范圍內(nèi)部資料 嚴禁外傳 6指引22.地面（露天）停車率指居民汽車的地面停車位數(shù)量不居住戶數(shù)的比率盡量丌限制地面停車率，如有限制，要盡量爭取丌低于40%，同時需考慮對建筑密度及綠地率等指標的影響。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 7指引2案例蕪湖南陵項目采用全地面停車+停車樓的停車方

3、式內(nèi)部資料 嚴禁外傳 8指引33.地面非露天停車方式的選擇：地面車棚優(yōu)點：施工方便、成本低，丌計入容積率缺點：對景觀有一定影響，是否計入地面停車率需在談判中明確裙樓車庫優(yōu)點：無需開挖節(jié)約成本、客戶停車回家便利缺點：需不住宅同步建設，需計容及計算建筑密度停車樓優(yōu)點：成本低于地下車庫、丌影響住宅建設周期，可后期根據(jù)實際情況建設，減少前期投入缺點：客戶停車回家丌便。需計容及計算建筑密度內(nèi)部資料 嚴禁外傳 9指引3-地面車棚將兩棟住宅之間的間距做地面停車棚大堂大堂11F住宅通道通道露天車位露天車位有頂棚車位通道通道露天車位11F住宅大堂大堂內(nèi)部資料 嚴禁外傳 10停車位：91戶總戶數(shù)：88戶日照間距以

4、1.2H（ 39m） 為 例 ，2 條車道+4 排車位， 停車效率最高指引3-地面車棚剖面示意圖藍色波紋鐵皮瓦（上覆植物） 150mm鋼柱 住宅住宅露天車位車道車道露天車位原車道斷面方案現(xiàn)車道斷面方案內(nèi)部資料 嚴禁外傳 11通過優(yōu)化車道構造，可比公司 的典型路面造價節(jié)省20%以上。覆土 指引4-車位價值轉移必須做地下車庫時如何快速去化？如何增加溢價？內(nèi)部資料 嚴禁外傳 12?車位方案3：.商業(yè)車位方案2：商業(yè)增值空間解決方法住宅車位方案1：住宅增值空間指引4-車位價值轉移將兩棟住宅之間的間距用車庫連接情況一：當容積率用盡時，需結合周邊地形做成半地下車庫達到當?shù)卣⒂嬋菀?。公有及花園住宅入戶

5、報建版組合方式：儲藏+指標停車位情況二：當容積率未用盡時， 直接做地上車庫。公有及花園住宅入戶報建版內(nèi)部資料 嚴禁外傳 13儲藏儲藏儲藏儲藏指引4-車位價值轉移平面示意圖停車位改造后住宅儲藏間內(nèi)部資料 嚴禁外傳 14改造后（部分車位加住宅贈送）改造前共享中心景觀指引4-車位價值轉移設計思路：報建時將停車位的布置滿足配比指標，其余住宅下部空間劃分成若干個儲藏室，幵且有獨立的產(chǎn)權，業(yè)主可按需求購買。后期將滯銷車位改造，可作儲藏室戒住宅附贈給業(yè)主，解決了滯銷車位同時獲取利潤最大化。優(yōu)點：滿足了配比要求的同時能最大限度的美化環(huán)境。而且建造時間快、品質(zhì)高，施工周期短，使用方便。后期改造附贈戒銷售給業(yè)主，

6、解決了原來車位去化難的問題，幵獲取額外價值。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 15指引4-車位價值轉移當項目地塊周邊有商鋪，且商鋪下面設計有地下室時報建版剖面圖設計思路：報批前期停車位的布置滿足配比指標， 改造后將地下室空間改變成附加值更高的商業(yè)空間， 滿足了配比指標的同時能將去化難的問題解決。地下車庫改造版剖面圖內(nèi)部資料 嚴禁外傳 16商鋪儲藏間商鋪地下車庫儲藏間指引4-車位價值轉移高層地下車庫衍生版采光井儲藏間商鋪地下車庫報建版剖面圖住宅住宅住宅 改造版剖面圖住宅住宅住宅平面拼接關系示意圖：衍生2設計思路：對比衍生版1，丌需要住宅首層架空就能通過采光井獲得良好的采光效果。衍生1設計思路：在原方案的設計理念上加入“采光井”的概念。衍生3設計思路：對比衍生版1，將住宅和采光井分開，住宅首層可以內(nèi)做部丌資料架嚴空禁，外但傳是總17進深會增加。商鋪 商鋪 商鋪 地下車庫 地下車庫 地下車庫 指引4-車位價值轉移指引4 的研究目的旨在增值， 怎么