哈爾濱市某項目物業(yè)管理方案(doc 40)

FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)管理方案前言非常榮幸有機會參與_小區(qū)物業(yè)管理工作，衷心感謝您的信任與支持。我物業(yè)公司在掌握深圳、上海等地先進物業(yè)管理模式的基礎上，融匯國內外先進物業(yè)管理經驗，結合各個物業(yè)項目的實際情況，探索出獨具特色的物業(yè)管理模式。公司按照這一模式開展科學管理和優(yōu)質服務，全心全意為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)追求經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長，而優(yōu)秀的品牌客戶是贏得這個目標的重要保證，也是我們承接該項目物業(yè)管理服務的信心保證所在。針對項目特點，我物業(yè)公司秉承其一貫的踏實作風，公司上下高度重視，對項目進行了全方位的市場調研和評估，精心策劃了小區(qū)前期物業(yè)管理服務方案。本方案是對我物業(yè)公司實力與能力的一次整體展示，在此將我們的構想及能力完整地呈現給您，真誠希望能夠成為您在物業(yè)管理方面的合作伙伴。在我們的項目策劃中，將分別闡述針對_小區(qū)所采取的質量管理目標、管理服務內容以及圍繞物業(yè)服務而制定的各項方案。在此方案中，我們將從本項目管理特點及難點分析、質量管理目標、管理服務內容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經費等方面進行描述。透過這些層面，您可以了解我們基于本項目一個完整的管理思路和解決方案，我們期待著您的評價。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（一）十大服務承諾酒店一站式服務業(yè)主只需要向小區(qū)管理公司服務中心撥打一個24小時熱線電話，即可解決生活中的一切問題。無須找其他部門和記住其他電話，真正體會到星級酒店驛站式的人性化服務。安全預案制物管公司將優(yōu)先解決業(yè)主的安全秩序管理問題，針對治安消防重點、難點和小區(qū)物業(yè)的安全特點，在實際管理開始之前就預先設立安全防范應急預案制度，對可能出現的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。不均衡管理物管公司的各項服務會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排，不均衡、有所側重地工作，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分鐘、每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。零打擾服務物管公司將認真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個寧靜、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。保本微利經營物管公司將按照保本微利原則經營管理業(yè)主的物業(yè)，無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務之中。時效工作制對業(yè)主的服務工作一律實行時效工作制。即本公司承諾所有對外的服務工作，均將在向業(yè)主公開承諾的時間完成或有處理結果。收支費用公布物管公司將定期向業(yè)主公開財務收支賬目，接受全體業(yè)主的監(jiān)督和公開咨詢?；卦L工作制物管公司將依照自己的標準作業(yè)規(guī)程對所開展的服務工作定期走訪業(yè)主，虛心接FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。公示服務制所有服務工作均向業(yè)主公開。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。首問責任制所有服務人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均將負責業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認可。（二）優(yōu)惠條款本公司鄭重承諾對于物業(yè)管理收入，公司只提取管理傭金，超出的節(jié)余部分均返還給小區(qū)業(yè)主，用于改善小區(qū)公共設施和生活條件，決不收取超額利潤。本公司鄭重承諾將注重社會效益，努力使_小區(qū)成為黑龍江省、哈爾濱市物業(yè)管理的實習基地。通過本公司優(yōu)質的物業(yè)管理與服務水平為行業(yè)發(fā)展提供一個示范窗口。積極配合_房地產開發(fā)公司開展工作，多方參與房地產的開發(fā)、設計、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,通過獨具特色的物業(yè)服務為房屋銷售增加賣點和房地產發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。（三）管理優(yōu)勢嚴密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎，公司采取集中管理，通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分，建立起了一套具有明確的職權劃分、嚴格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結構系統(tǒng)。公司汲取了哈爾濱市房產系統(tǒng)近50年來對房屋維修、保養(yǎng)和內業(yè)檔案管理的經驗，并導入“環(huán)境文化”的物業(yè)管理新理念，努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌，并逐步向國內知名，省內領先的產業(yè)化、集團化的物業(yè)管理企業(yè)方向發(fā)展。品牌優(yōu)勢公司擁有眾多學歷較高、經驗豐富、勇于創(chuàng)新和運用新思想的管理和技術人才，對管理類似的物業(yè)有獨有的豐富的經驗。成本優(yōu)勢本公司在進行物業(yè)管理活動中已形成了配套的專業(yè)公司，采用本公司的勞動定額，各專業(yè)勞動技能均明顯高于一般物業(yè)公司的勞動定額，加之本公司的操作手法獨到、先進，FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如采用預算定額檔案制等本公司特有的管理工作方法等。因此，本公司在實施物業(yè)的服務與管理時的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低，本公司有能力在較低的收費標準中創(chuàng)造出良好業(yè)績，達到業(yè)主與物業(yè)管理公司“雙贏”的目標。服務優(yōu)勢本公司服務操作手法在全國行業(yè)獨特先進，許多理念和手法均為國內首創(chuàng)，如唱諾制、時效制、安全預案制、不均衡管理等，這些先進的服務方法能夠滿足業(yè)主的不同需求，得到業(yè)主的認可。培訓優(yōu)勢本公司將設置專門的物業(yè)管理人員培訓機構，負責對友鄰企業(yè)和企業(yè)內部的員工開展全方位、多層次的物業(yè)管理專業(yè)培訓。公司正在創(chuàng)建“知識型”企業(yè)，員工業(yè)務學習積極，企業(yè)文化氛圍濃厚，每年還定期聘請國內知名物業(yè)管理專家來公司傳授先進管理理。一、物業(yè)管理項目的管理特點我們在這里簡要分析一下本項目的一些特點，以期從這些特點中尋求到我們物業(yè)管理的解決之道。地理位置人群優(yōu)勢弱勢二、質量管理方針、目標及管理方式（一）、質量管理方針、目標本公司質量管理的方針以一流的服務和一流的質量面向顧客；以現代化的管理和良好的社會信譽面向國內及國外市場。質量管理的總體目標物業(yè)服務項目做到“家政勞動社會化；安全管理、秩序維護系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務能力專業(yè)化。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。按照量化管理的要求，對照“國家級示范小區(qū)”項目標準，保證在合同期內按以下質量管理具體目標進行工作1全年不發(fā)生重大安全責任事故注“重大安全事故”是指因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產報廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故；困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件；因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件；2所轄物業(yè)設施設備的使用完好率達到98以上；3員工培訓合格再上崗率達到100；4員工對企業(yè)的滿意率達到90以上；5住戶對管理、服務工作的滿意率95以上；6全年支出控制在預算范圍內；7業(yè)主違章有效處理率100；8房屋完好率100；9住戶維修及時率，合格率100；10住戶有效投訴率3起/萬平方米，有效投訴的處理合格率（以回訪結果為準）100；11住戶求助處理率，滿意率100；12有效回訪率達到100；13培訓計劃完成率100；14員工績效考評有效率98；15服務規(guī)范的出錯率（以檢查、投訴記錄為準）3；16物業(yè)服務標準作業(yè)規(guī)程的內審嚴重不合格為零，輕微不合格3項以下，觀察項10項以下；17物業(yè)服務標準作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95以上；18社區(qū)文化活動有效完成率100；FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。19業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務工作的滿意率98；20住戶對小區(qū)管理公司服務工作滿意率98；21消防設施、設備的使用完好率100；22普通治安案件的發(fā)生率01起/萬平方米,有效處理率100；23其他各類突發(fā)事件的有效處理率100；24滅火預案演習達標率100；25治安預案演習達標率100；26訓練考核達標率100；27車輛違章停放率5；28住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100；29設備計劃保養(yǎng)完好率100；30設備開機完好率100；31設施、設備大、中、小修計劃完成率100；32設備運行成本降到行業(yè)標準最低；33設備臨時故障排除的及時率95；34員工工傷事故發(fā)生率0；35值班記錄準確合格率98；36機房衛(wèi)生達標率100；37住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100；38住戶對保潔工作的滿意率100。（二）采用的管理方式1、在總體管理方式上擬采取“標準化”管理模式。該管理模式特點有三一是強調工作的“一次成功率”。物業(yè)管理行業(yè)是一個“10010”的服務行業(yè)，一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低；二是強調服務質量的“穩(wěn)定性”。物業(yè)管理工作重復性高、單調、乏味，突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中“雷聲大，雨點小”，建立制度時轟轟烈烈，不久就行同虛設，標準化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質量的問題。三是強調“時效性”，對不同的工作有不同的時效要求，能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內解決業(yè)主的問題（詳見服務作業(yè)標準）。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。正因如此，本公司擬采取全方位的標準化管理模式，其基本原理是將預期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準，全體人員必須嚴格執(zhí)行，不得私自更改。通俗的講就是把人員當作“量具模塊”來約束（通過對比不難體現，其好處是大大降低了工作的失誤，提高一次成功率，降低管理成本，保持工作質量的穩(wěn)定性。變“人治”為“法制”，本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的，可大大提高服務水平和能力。2、在安全管理上，擬采取全封閉的安全預案制。由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大，人員成分復雜，安全死角多，加之安全問題是業(yè)主永遠最關心的問題，故本公司擬采取安全預案制管理。其原理是公司先詳細了解安全死角（如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口），將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來，制訂有針對性的預案措施，將預案作為員工訓練的依據，成為習慣性動作后，將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業(yè)主采用“記憶規(guī)范”的方法，對住戶采用憑住戶證出入，對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式，如“交叉巡邏出入法”、“循環(huán)式巡邏法”、“往返式巡邏法”等，結合監(jiān)控中心定位系統(tǒng)，建立遠紅外線及電子巡更網絡，實行立體化管理。3、在服務方式上，擬采取本公司的特色服務與個性化服務。（1）“時效工作制”本公司對業(yè)主關心的事項員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效，否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督，對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按投訴管理標準作業(yè)規(guī)程進行處理，對責任人和責任部門實施處罰，這樣才能讓業(yè)主對我們的服務效率感到滿意。比如住戶投訴必須在當日內處理完畢?；卦L工作必須一周內進行。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務，全程完成時間必須控制在15分鐘內（不包含業(yè)主驗收房屋），秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內完成規(guī)定動作等等。（2）“不均衡管理制”該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據業(yè)主的生活特點和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班，而是根據以上規(guī)律實施“靜音管理”、“無人化管理”和“零干擾服務”。比如減少業(yè)主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點后進行，以免影響業(yè)主使用等等，讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務。（3）“唱喏制”FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！俺笔侵赣脛勇牭恼Z言將有關事項告之業(yè)主，讓業(yè)主成為“知情人”，避免產生不必要的認識分歧和提高服務技巧；“諾”是指服務工作要“一諾千金”，答應業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如業(yè)主進行裝修時，將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單，站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主，業(yè)主感到的是“溫馨”；管理人員在進行收費的時候，要“唱”您家的面積是收您找您請收好請慢走，業(yè)主感到的是“認真”。按法規(guī)要求，定期將財務報表公示給業(yè)主，讓業(yè)主”明明白白的消費。（4）“三米微笑制”為住戶提供服務時，應主動向業(yè)主展示周到的微笑，不能等到業(yè)主到了面前也不理會，雖然是點點滴滴的服務，但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感；與住戶談話時，應聚精會神、注意傾聽，給人以受尊重感；應坦誠待人，不卑不亢，給人以真誠感；應神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感；應沉著穩(wěn)重，給人以鎮(zhèn)定感。（5）“首問責任制”是指面對業(yè)主的問題，第一個接觸業(yè)主的工作人員應負責將問題向公司進行反饋，不能以任何理由推諉，“踢皮球“。嚴禁說”這事不歸我管“、”你應該去那個部門解決“等等。對于業(yè)主的問題必須有答復，不能久拖不決。三、擬訂的管理服務內容（一）開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內容1分析原設計圖紙，提出物業(yè)結構布局功能方面的改進建議物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結構的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理，如大門的位置、數量，管理服務用房、總臺及門衛(wèi)等的設置與標準，車位、道路分布，保安與消防系統(tǒng)的落實，建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議，如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用，公共活動場所與道路循環(huán)，房型功能及內外裝修標準等，以提升物業(yè)的價值和整體效果。2提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度，為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。意見。對建筑材料的選用，設備設施性能特點、使用效果，養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面，提供信息與建議。如提供電梯數量、規(guī)格；使用效果，養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面，提供信息與建議。如提供電梯數量、規(guī)格；空調制冷量分布、管線走向；通訊設施質量等方面的建議，以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括從現在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網點和生活娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象，可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議，提升物業(yè)的品位，為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。3提供工程質量的改進建議物業(yè)公司在施工階段即派工程技術人員到施工現場，熟悉基礎隱蔽工程，機電設備安裝調試，管道線路和敷設走向，了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質量。如發(fā)現危體或遺漏項目則可在現場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案，配合設備安裝，現場進行監(jiān)督，確保安裝質量，對內外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議，保證業(yè)主的購房權益，為日后的房屋維修奠定良好基礎。4設立物業(yè)管理服務咨詢臺在項目銷售期間，物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處，和消費者面對面進行溝通，明確今后物業(yè)管理的收費、服務內容、服務標準，解答消費者物業(yè)管理方面的問題，銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。（二）物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務內容1參與竣工驗收物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質檢部門組織的竣工驗收工作，協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準備，組織技術人現場勘察房屋及配套的設施設備是否具備驗收重要條件，從實用的角度出發(fā)，向房地產發(fā)展商提出房屋安全及設備設施使用的合理化建議，要求施工單位按質按量完成房地產開發(fā)商交給的施工任務，協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。2簽定物業(yè)管理服務合同按照國家相關法規(guī)編制物業(yè)管理服務合同，同房地產發(fā)展商商討相關條款，在接管驗收前完成相關法律手續(xù)。3組織接管驗收FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由物業(yè)公司牽頭，對小區(qū)工程的施工質量、設施設備的使用功能、技術資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進行接管驗收。4協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題5（1）常見的非結構性工程質量問題包括屋面滲漏水；有防水要求的地面滲水；外墻面滲水；室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動；抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺；門窗開關不靈、縫隙過大、缺件；廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水；供水管道堵塞，小區(qū)道路深陷；其他常見的問題。（2）問題的處理程序在保修期發(fā)生保修范圍肉質工程質量問題建設單位或建設單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。施工單位自接到通知之日起，應立即到達現場搶修。同時，建設單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應當向當地建設行政主管部門報告，即使采取安全防范措施，并由原設計單位或具有相應資質登記的設計單位提出整修方案，原施工單位實施，原工程質量監(jiān)督機構監(jiān)督，維修時，業(yè)主應當配合。施工單位非因特殊原因，未能在約定的時限到達維修現場，開發(fā)建設單位有義務再次通知施工單位限時維修，如施工單位再次違約，開發(fā)建設單位有權在不提高工程標準的前提下，委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修，發(fā)生的費用由原施工單位承擔。保修完工后，建設單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。因保修不及時造成的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。（三）入住及裝修期間的管理內容1、入住管理（1）辦理入住手續(xù)的前提條件FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。A小區(qū)已經通過接管驗收，達到入住條件。B已經通過接管驗收，標志著A房屋無重大質量問題；B工程遺留問題基本得到解決；C工程文件資料已經齊備；D業(yè)主檔案資料已經移交完畢，產權確認工作已經結束。C達到入住的條件，這里指A小區(qū)實現通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；B配套設施基本齊備，建成并能夠使用；C管理處有固定的辦公場所并開始辦公。D物業(yè)管理公司已經同委托方簽訂完畢物業(yè)管理委托合同。（2）入住的準備工作A入住資料的準備A根據小區(qū)的實際情況編寫和印制業(yè)主公約、業(yè)主手冊、服務指南、消防安全責任書、入住通知書；B入住通知書的內容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應帶的資料、證件及交納的費明細，并附簡明扼要的入住流程等；C印刷以下各類入住表格業(yè)主通行證領用登記表；裝修申請表；住宅使用說明書（開發(fā)商提供）；住宅質量保證書（開發(fā)商提供）；鑰匙領用登記表；入住驗房表；業(yè)主家庭情況登記表。B設計辦理入住手續(xù)流程圖。C入住時的環(huán)境布置涉及服務標識區(qū)別的按服務標識管理作業(yè)標準有關規(guī)定辦理。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。A區(qū)內環(huán)境入口處掛橫幅，內容有“歡迎您入住_小區(qū)、_小區(qū)是你溫馨的家”等等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“物業(yè)管理辦公室”字樣；入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。B管理公司辦公環(huán)境掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然；管理人員著裝整潔，精神飽滿；辦公室內資料擺放整齊有序。（3）辦理入住手續(xù)流程圖不合格業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理公司辦理入住登記、驗證手續(xù)到收費處交納入住費用簽署業(yè)主公約及消防安全責任書限期整改發(fā)放資料FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（4）發(fā)出入住通知A小區(qū)物業(yè)管理公司依據與房地產發(fā)展商辦公會議議定的入住時間，向業(yè)主發(fā)出入伙通知，內容包括A關于辦理入住手續(xù)的通知；B致廣大業(yè)主的慰問信。業(yè)主收到入住通知后，應當在規(guī)定的時間內帶齊有關證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內，業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的，小區(qū)管理員應再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，小區(qū)管理員應將情況向管理公司主管經理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件A關于辦理入住手續(xù)的通知；B購房合同原件和復印件各一份；C業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；D單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份；E委托他人辦理的，須帶業(yè)主簽字的授權委托書。（5）入住手續(xù)的辦理A驗證管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，應首先對以下證件進行檢查；A購房合同原件；B業(yè)主的身份證原件；C單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本；D委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主授權的委托書。B檢查無誤后，管理員將購房合同原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。C將業(yè)主提供的照片中的一張貼在業(yè)主家庭登記表內，另一張為業(yè)主辦理業(yè)主通行證。發(fā)放鑰匙FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。D交納入住費用小區(qū)管理員導引業(yè)主到收費公司交納入住費用，收費人員根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目A）煤氣開戶費屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費；B）有限電視初裝費屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費；C）水電押金實行抄表到戶的小區(qū)不需收取，未實行抄表到戶的可適當收??；D）裝修保證金業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納；E）裝修垃圾清運費同上；F）管理費以收到入伙通知之日計算當月物業(yè)管理費，預收一年。E驗房收樓A）小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入業(yè)主入住驗房表中簽字確認；B）房屋驗收合格的，管理員應請業(yè)主在業(yè)主入住驗房表中簽字確認；C）驗收發(fā)現問題，業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的，管理公司應通知發(fā)展商在一周內給予解決，并將整改結果通知管理公司；發(fā)展商一周內未整改完畢的，小區(qū)管理公司應將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗收的時間；整改完畢后，由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收；二次驗收不合格的，由管理公司主管經理進行跟綜，并依據物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的物業(yè)管理委托管理合同中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。F發(fā)放鑰匙A）業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的，小區(qū)管理員應將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；B）業(yè)主收樓有問題，小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時，應留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用；C）業(yè)主在領取鑰匙時，管理員應要求業(yè)主在鑰匙領用表內簽字確認。G簽署業(yè)主公約和消防安全責任書A）管理員將業(yè)主公約和消防安全責任書（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀；FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。B）請業(yè)主簽署業(yè)主公約和消防安全責任書；C）管理員將簽署后的業(yè)主公約和消防安全責任書簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其它資料交業(yè)主保存。H資料發(fā)放小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領取單上簽名A）住戶手冊；B）服務指南；C）簽署后的業(yè)主公約；D）簽署后的消防安全責任書；E）住宅使用說明書；F）住宅質量保證書；（6）開通水電A小區(qū)管理員應邀請業(yè)主一起將水電讀數抄錄在業(yè)主入住驗房表中。B通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。（1）業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見業(yè)主檔案管理作業(yè)標準。（2）本標準作為管理處相關人員績效考評的依據之一。2、裝修管理（1）裝修的申請與審批A申請住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請（租戶必須持業(yè)主授權委托書）；A）申請時如實填寫裝修申請表各款內容，并附裝修設計圖紙，室內裝修說明書；B）如果住戶自請施工隊，尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復印件一份（住戶申請裝修項目少或簡單的除外）；C）裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時，需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。B審核與批準A）小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當日，依據管理公約中“裝修管理規(guī)定”的相關條款，按唱諾制要求，就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在裝修施工承諾表中打“”承諾。對住戶未完全承諾的，小區(qū)管理公司維修主管應耐心向住戶解釋，直到住戶完全承諾不出現違章裝修。對不肯承諾的住戶，不得同意裝修開工。承諾后的裝修施工承諾表由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。B）不宜審批的情況涉及有拆改承重墻的；涉及有消防隱患的；涉及有破壞預埋管線的；涉及有破壞外墻體立面的。C）在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應當在半個工作日內給出同意意見；D）審核同意的，報管理公司主管經理審批，管理公司經理應當在半個工作日內給出同意意見；E）小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設計的，應告之住戶修改。（2）裝修審批獲得批準后，小區(qū)管理員應通知住戶帶領裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關手續(xù)A小區(qū)管理員將室內裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)許可證、復印一份附在裝修申請表后。B將裝修圖紙復印一份附在裝修申請表后。C將住戶和施工隊承諾的裝修施工承諾表附在裝修申請表后。D要求住戶簽署裝修安全責任書，并將之附在裝修申請表后。E住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關費用；A）住戶應交納一定數額的裝修押金和垃圾清運費；B）施工隊應交納一定數額的裝修押金和施工人員證件工本費；F引施工隊負責人辦理施工通行證；A）施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份；B辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在施工人員登記表中（詳見封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準）；C利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的施工通行證。D小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應立即通知機電維修人員開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。（3）施工期間的管理FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。A小區(qū)管理員按樓宇巡查作業(yè)標準每日巡查裝修施工情況。B機電維修人員負責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。C秩序維護員負責按封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準、治安巡邏作業(yè)標準及出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理作業(yè)標準隊施工人員進行管理。（4）裝修施工的竣工驗收A裝修施工結束后，由住戶和施工隊負責人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。B小區(qū)管理公司在當日內組織人員（機電維修主管及各專責工程師及小區(qū)管理員）對裝修進行現場驗收。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現有違章情況，按45款辦理。C竣工驗收合格的，由小區(qū)管理公司維修主管在裝修申請表內“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。D秩序維護人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證50元罰款。E施工隊當日清場離開。F裝修驗收合格并使用一個月后，小區(qū)管理公司應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由小區(qū)管理公司主管經理在裝修申請表內注明“復驗合格”后，由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。（5）常見的違章裝修A擅自開工。B亂拉電線、超負荷用電。C擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具。D空調機不按位置安裝。E隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調。F隨意改變陽臺功能。G隨意封陽臺，裝防盜門、網（高層建筑）。H隨意拆改墻體。I在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。J私自增加線路負荷。K改動上下水、電線（開關盒）。L私自開鑿樓面層，破壞防水層（24小時閉水試驗）。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。M擅自占用公共通道、天臺、屋面。N擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。O堵塞地漏和排水管道。P擅自移動消防設施。Q擅自改變門的開啟方向，使用消防禁用品。R擅自動火作業(yè)。S鋪裝過重的地板材料。T隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、加工裝修材料。U隨意向窗外拋扔物品。V隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。W沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。X不按規(guī)定時間施工，制造噪音。Y破壞公共綠籬、綠地。Z夜間隨意在住戶家中留宿。AA不辦理施工通行證，不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。AB隨意拆掉陽臺配重墻。AC高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。AD隨意改裝智能化系統(tǒng)。（6）違章裝修的處理A裝修施工期間，發(fā)現違章維修的，小區(qū)管理公司應立即要求住戶停止違章裝修，恢復原狀，并視情況采取以下方式進行處理A）批評教育，規(guī)勸改正；B）責令停工，出具違章整改通知單限期整改；C）責令恢復原狀；D）扣留或沒收工具；E）停水停電（須報管理公司總經理批準）；F）要求賠償損失（須報管理公司總經理批準）；G）依據規(guī)定罰沒違章金。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。B裝修施工驗收時，如發(fā)現住戶違章裝修的，小區(qū)管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得管理公司主管經理同意后，列清扣款數額，由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款，扣款順序為A）首先從施工隊裝修押金中扣款；B）施工隊裝修押金不足以補償扣款的，再從住戶裝修押金中予以賠償；C）扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的，要求住戶給予賠償；（7）裝修申請表、裝修施工承諾表、施工安全責任書、裝修違章整改通知單歸入住戶檔案長期保存。（四）實際運行期間的管理服務內容與服務標準1服務內容1、綜合服務管理服務項目序號內容服務標準1管理處設置（1）小區(qū)內設置管理處。（2）配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。機構設置2人員要求（1）分公司經理有中級以上職稱或大專以上學歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經歷或有1年以上項目經理任職經歷。（2）分公司經理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。（3）小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，持證上崗。3服務時間設有服務接待中心，每天24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務。4合同、收費公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。5承接項目承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。7辦公自動化運用計算機并利用物業(yè)管理有關軟件對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。日常管理與服務8規(guī)范服務管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。9報修、投訴處理（1）公示服務電話，24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100；急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在2天內答復處理。10特約、代辦服務根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。11滿意度調查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的75，對測評結果分析并及時整改。12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置，每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。2、公共區(qū)域秩序維護服務項目序號內容服務標準1人員配備公共秩序維護人員身體健康，工作認真負責，定期接受培訓。2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練（專項培訓、崗中持續(xù)培訓）的比例為80以上。訓練有素，掌握基本的安全護衛(wèi)技能。3技能水平有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好。人員要求5器械配備配備對講裝置等必要用具。6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤，次出入口24小時設專人值勤，510月立崗時間不少于8小時，并有詳細交接班記錄。門崗7進出人員管理對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，對外來人員實行登記管理，阻止小商小販隨便進入小區(qū)。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。8車輛疏導對進出小區(qū)的機動車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；非機動車輛停放整齊。巡邏崗9巡邏要求（1）對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問；（2）看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設施，對重點區(qū)域、重點部位實施24小時監(jiān)控。應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習，對重大突發(fā)事件有應急預案。3、公共區(qū)域保潔服務服務項目序號內容服務標準1生活垃圾收集（1）高層按層，多層按單元設置垃圾桶，每天早晚定時清運2次。（2）垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。（3）設定垃圾轉運站，生活垃圾日產日清。2通道及樓梯臺階（1）地面每天清掃1次，每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次，每周拖洗3次。（2）樓梯間墻面每月除塵1次。（3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。（4）樓梯間無亂貼亂畫，發(fā)現業(yè)主擅自占用現象應及時勸阻、制止。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次，保持干凈。4門、窗等玻璃510月每月擦2次，目視潔凈。5天花板、公共燈具每月除塵1次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。6電梯及電梯廳（1）地面每天清掃2次，每3天拖洗1次，電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸塵1次。（2）每月對電梯門壁打臘上光1次。（3）轎箱頂部每月清潔1次。7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。8道路地面（1）每天清掃保潔1次。（2）主要道路小雪1天清掃完畢，大雪3天清掃完畢；其他道路場地小雪2天清掃完畢，大雪4天清掃完畢。9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃，冰溜子及時清除。樓內公共區(qū)域樓外公共區(qū)域10綠地綠地每天撿拾2次。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運2次，每周擦洗1次；垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。12消滅鼠害蚊蠅（1）每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次，（2）夏季（6月、7月、8月）每月滅鼠1次，其余每季滅鼠1次。13庭院燈門前燈每月擦1次。14設施設備用房每周清掃3次15休閑娛樂健身設施510月每2天清潔1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每月刷洗1次。16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，對不聽勸告者報告有關部門進行處理。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務項目序號內容服務標準1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次，草面基本平整。2補種每年補種1次。3清雜草每年普除雜草3次以上，雜草面積不大于8。4灌、排水保持有效供水，基本無積水。5施肥每年施肥1次。草坪6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治，控制大面積病蟲害發(fā)生。7存活率存活率95以上，生長良好。8修剪灌木修剪每年2次以上；蘺、球修剪每年不少于3次，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；喬木每年修剪1次以上。9清雜草每年適時清除雜草2次以上。10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。樹木11病蟲害防治防治結合，及時滅治。12補種缺枝倒伏不超過15。13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施肥1次。花壇花境14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系