優(yōu)詩美地營銷策劃案

優(yōu)詩美地營銷策劃案1“優(yōu)詩美地”營銷策劃草案目錄第一章 項目的營銷市場分析第二章 同比競爭樓盤的調(diào)查及分析第三章 項目的 SWOT 分析第四章 項目目標(biāo)群體的鎖定及分析第五章 項目核心價值的建立第六章 項目的主題定位及形象定位第七章 項目的價格策略第八章 項目的推廣策略第九章 項目的銷售策略第十章 項目營銷環(huán)境的建議優(yōu)詩美地營銷策劃案2第一章 項目營銷背景的調(diào)研一、項目的宏觀市場分析、成都住宅郊區(qū)化的 6 大趨勢縱觀世界發(fā)達國家居住區(qū)位的演繹軌跡，大致經(jīng)歷了三個階段：在城市化初期，住宅建設(shè)的區(qū)位重點在市內(nèi)舊城改造和偏重于市區(qū)邊緣擴大， ；在城市化中期，集中開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模城郊住宅和別墅區(qū)開始出現(xiàn)，城市人口增大引起居住區(qū)由市區(qū)向郊區(qū)拓展；在城市化后期，城鎮(zhèn)體系日臻完善，城市化與工業(yè)化相輔相成，使城市與鄉(xiāng)村邊級模糊趨同。成都目前正處于城市化初期向城市化中期過渡階段，郊區(qū)住宅應(yīng)運而生，這是因為：趨勢 1、經(jīng)濟高速增長，城市化迅速推進近年，成都經(jīng)濟以每年 10%左右的幅度高速發(fā)展。2001 年，成都市 GDP 約 1600 美金，為住宅郊區(qū)化奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)。據(jù)悉，未來幾年，成都市的城市化水平將從目前的 33%提高到 45%，城市人口將增加百萬之眾，為此，政府已開始放開戶口限制。城市化的加速推進，使城市空間向郊區(qū)拓展，也為郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的市場機會。趨勢 2、城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃繪就大成都藍圖成都市城市總體規(guī)劃（1995 年至 2020 年） 繪就了成都經(jīng)濟圈的發(fā)展藍圖，根據(jù)規(guī)劃，成都城市空間布局分為三個層次：第一層次為外環(huán)路以內(nèi)的中心城市，并將形成多中心格局；第二層次為中心城市周邊的青白江、優(yōu)詩美地營銷策劃案3龍泉驛區(qū)、新都、郫縣、溫江的行政區(qū)范圍以及雙流的北部地區(qū)構(gòu)成，將建設(shè)大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等 7 個衛(wèi)星城，龍泉、高新區(qū)、溫江 3 個開發(fā)區(qū)；第三層次則為第一、第二層次以外的市域范圍。結(jié)合四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個特大城市，綿陽一個大城市，德陽、彭州、邛崍、崇州等 10 個中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸形成以成都為核心，以 2050 萬人口的衛(wèi)星城和中等城市為主體，以小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。2002 年 1 月 1 日，新都撤縣設(shè)區(qū)，緊接著，郫縣、溫江、雙流也將撤縣設(shè)區(qū)，郊縣城市化進程加快。2002 年 3 月 1 日， 成都市第三層次區(qū)域規(guī)劃管理暫行辦法開始實施，郊縣規(guī)劃建設(shè)正式納入統(tǒng)一管理。趨勢 3、快速通道四通八達，轎車普及家庭使住在郊區(qū)成為可能成綿高速、成渝高速、成樂成雅高速、外環(huán)高速、 “五路一橋”和即將修建的成溫邛高速、成彭高速、光華大道兩延線、紅星路南延線、成金路、草金路西延線縮短了成都與郊縣的距離，小汽車普及家庭更使住在郊區(qū)成為可能。成都市城市軌道交通線路總體格局初步定為：三環(huán)路內(nèi)為“十字”加環(huán)狀地鐵，三環(huán)路外為高架或地面軌道。屆時，普通市民將一改騎車不超過半小時為開車或乘車不超過半小時來確定居住地與上班單位的理想距離，城內(nèi)上班，城外居住成為最普遍的居住模式。趨勢 4、郊縣基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展改善郊區(qū)住宅的居住條件近年來，郊縣政府投巨資完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。崇州市投入 10 個億整治西江濱河路，龍泉投入近 12億用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。以 1995 年與 2000 年比較，成都城市道路長度由 558 公里增加到 951優(yōu)詩美地營銷策劃案4公里，道路面積由 780 萬增加到 1347.4 萬，排污管道由 463 公里增加到 820 公里，自來水綜合生產(chǎn)能力由72.5 萬噸提高到 89.1 萬噸；天然氣用氣普及率提高到 65.7%。新建城市廣場、小游園 40 多個，新增公共綠地 400多公頃，建成區(qū)人均公共綠地由平均 3 平方米增加以 6.5 平方米。綠化覆蓋率達到 18%，遠遠高于市區(qū)水平。青白江、新都、彭州、都江堰等地還建設(shè)了污水處理廠。趨勢 5、居住觀念發(fā)生革命性改變，住在郊區(qū)成為時尚府南河改造，10 萬人大搬遷，沙河整治，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城東、城南新城區(qū)規(guī)劃，城市迅速向外擴張，人們的居住觀念也隨之改變。享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，回歸自然，厭倦了都市喧囂和水泥森林的人們越來越講究生活的品質(zhì)和居住質(zhì)量。5+2 生活模式、精品社區(qū)、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)運而生。趨勢 6、 “大盤圍城”保證了郊區(qū)住宅的社區(qū)生活配套郊區(qū)住宅大都規(guī)模開發(fā)，不僅環(huán)境優(yōu)美，而且配套完善，醫(yī)院、學(xué)校、會所、購物、物業(yè)管理一應(yīng)俱全，一改住在郊區(qū)生活不方便的歷史。、郊區(qū)房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù) 郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的巨大商機吸引眾多開發(fā)商來角逐這一市場。繼新津、華陽之后，圈地?zé)岢庇窒驕亟埲?、郫縣、新都、廣漢等地蔓延。據(jù)了解，近兩年，郊區(qū)地價漲幅很大，華陽地價由 1995 年的 67 萬/畝漲至 1240萬/ 畝，都江堰從 1998 年的 510 萬/畝漲至 1030 萬/畝，十陵則從 1998 年的 1415 萬元/畝漲至今26 萬元/畝。優(yōu)詩美地營銷策劃案5開發(fā)熱必然帶來購房熱。2001 年，郊縣房地產(chǎn)確實火了一把，芙蓉古城先后獲得多項大獎，府河音樂花園一、二期居然在短時間內(nèi)銷售達到 100%。首屆“城房會”共售房 3000 多套，其中青城白鷺洲一天就賣了 200 多套，弘民新城、綠水康城、濱河花園都取得了不錯的銷售業(yè)績。據(jù)悉，2001 年，雙流縣房地產(chǎn)上半年投資達 1.7 億元，同比增長 1 倍，全年開工面積近 170 萬，比上年同比增長 50%；都江堰銷售商品房 24.26 萬，而 2000 年僅5.88 萬，增長近 5 倍，龍泉房地產(chǎn)鏡面積 37.77 萬，比上年增長 77%。有資料統(tǒng)計，在郊縣的購買者中，華陽版塊成都人占了 7 成，十陵版塊外地及成都人占了 6 成，東升版塊成都人占了 5 成，龍泉版塊區(qū)外購買者占了 4成。成都人又占了其中的 80%以上。強勁的市場需求導(dǎo)致房價水漲船高，十陵房價去年 800900 元/，現(xiàn)在1200 元/，華陽均價從 2000 年的 800900 元/ 漲至目前的 15001600 元/，都江堰也從 2000 年均價 1000 元/漲至今年的 1200 元/。、郊區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 面對轟轟烈烈郊區(qū)住宅運動，成都周邊市縣使出渾身解數(shù)吸引成都人到自己那兒去居住。繼首屆成房會后，去年，雙流、溫江、新津、邛崍、崇州、彭州、金堂、都江堰等先后召開房交會。同時，繼 2001 年 6 月“成都經(jīng)濟圈城市建設(shè)峰會”后，8 月，溫江召開“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇周邊房市主題會” ；9 月，樂山舉辦“精雕細刻山水之城樂山”大型招商會；2002 年 3 月，龍泉又召開“成都龍泉 21 世紀(jì)最佳生態(tài)居住區(qū)”研討會。另外，每個城市還打出了標(biāo)榜自己最適合居住的口號，樂山：山水之城，生態(tài)環(huán)境第一城；金堂：花園水城，優(yōu)詩美地營銷策劃案6東方第一水城；大邑：花園式山水旅游城市；新都：花園生態(tài)型新城區(qū)；龍泉：最佳生態(tài)居住區(qū)；崇州：園林式文化旅游城市；邛崍：東方波爾多，天府五彩城；都江堰：成都后花園。如此五彩繽紛的叫法，讓想去郊區(qū)居住的人難以選擇。白天在城里上班，晚上在郊區(qū)居住，這些區(qū)域進城通暢，最多不超過 15 分鐘車程，且沒有過路費。選擇這種房子，除了考慮周邊的環(huán)境外，更重要的要注重社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃、戶型、配套、物業(yè)管理，特別是自來水和排污最好進入城市管網(wǎng)，總之，生活成本的高低，居住舒適、方便是你首要考慮的因素。都江堰、龍泉、新津等是你理想的第二居所，適合你過 5+2 的生活，周邊自然環(huán)境、治安環(huán)境、休閑娛樂配套設(shè)施是你要重點關(guān)注的方面。二、項目的微觀市場分析、地塊及地域環(huán)境1、區(qū)位：本項目位于成都市東南面，中國西部陽光城龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)范圍內(nèi)，鎮(zhèn)政府街對面，圣景路北側(cè)。2、所屬地：本項目地塊隸屬成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)。3、街道名：本項目位于錦繡路與圣景路交匯處。4、臨界狀況本項目東臨 40 米寬的錦繡路，街對面即水電部成勘院培訓(xùn)中心（在建） ；南靠寬