xx市“XX城”住宅小區(qū)一期項目可行性研究報告

- 1 - “ ”住宅小區(qū)一期 項目 一、總 論 （一）項目背景 1、項目名稱： “ ”住宅小區(qū)一期 項目 2、承辦單位概況 （ 1）項目承辦單位： 業(yè) 有限公司 （ 2）法定代表人： 3）單位概況： 業(yè) 有限公司成立于 201x 年 x 月， 公司注冊資本人民幣 前身 曾成功開發(fā) 、 目，項目質(zhì)量受到 有關方面 好評 。 業(yè) 有限公司堅持以 “ 誠信為本、質(zhì)量第一 ” 的經(jīng)營理念，堅持 “ 客戶第一 ” 的原則，為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）國家國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 （ 2）安徽省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 （ 3） 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 （ 4） 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 5） 總體規(guī)劃及新城區(qū)規(guī)劃 （ 6） 住宅設計規(guī)范 50096 7）項目單位編制可行性研究報告的委托書 - 2 - （ 8）項目承辦單位提供的有關資料 4、項目建設背景 房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。 前幾年中國房地產(chǎn)市場的超常規(guī)發(fā)展，給中國社會帶來了諸多問題，政府為了穩(wěn)定房價，兩年多時間陸續(xù)出臺 “ 國八條 ” 、 “ 新國八條 ” 、 “ 限購 ” 、 “ 限貸 ” 等房地產(chǎn)調(diào)控政策， 多 地房地產(chǎn)市場從 2011年 下半年以來 基本 維持下跌態(tài)勢。從量滯價穩(wěn)，到量價齊跌，這種現(xiàn)象逐漸在 2011 年底開始由一線城市向二線城市蔓延，最終成為全國各地的普遍現(xiàn)象。正是在這種宏觀環(huán)境下，購房客戶對房價下跌的預期則在不斷加強，持幣觀望現(xiàn)象異常嚴重。從各地樓市的成交量以及成交價來看， 2012 年 房價仍處于 總體下降 的趨勢。 但是政府持續(xù)從緊的房地產(chǎn)政策主要基調(diào)還是要遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動作用，在整個國家經(jīng)濟沒有完全好轉的前提下，中央政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會發(fā)生根本性的變化，只是會采取一些針對性的措施抑制投資和投機性買房，即保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國家出臺一系列有關土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對于房價較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負 面影響較小，反而可以促進這些地區(qū)房地產(chǎn)市場積極 - 3 - 理性、健康發(fā)展。國家住建部在部署 2012 年 的工作時明確提出，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。近期召開的國務院常務會議也提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，避免出現(xiàn)反復，并增加普通商品住房供給。 2013 年， 國家又出臺了有利于房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟刺激措施，如降低存款準備金率、降低銀行存貸款利率，這無疑在某種程度緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張和資金使用成本的壓力。而且當前中國不存在全局性房地產(chǎn)泡沫，只有部分熱點地區(qū)存在明顯泡沫。在未來中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市 化快速推進的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，未來中國的房地產(chǎn)市場將經(jīng)過一段漫長的去庫存階段，因此 “ 以價換量 ” 將是房地產(chǎn)市場營銷的主流，房價下行的空間則會逐步減緩，未來樓市在完成了震蕩下行后將逐漸進入回調(diào)階段，然后得以使房地產(chǎn)市場得到軟著陸。 2012 年，國家依然強調(diào)調(diào)控不放松，為了提高銷量，各樓盤紛紛推出各種優(yōu)惠政策，以價換量，壓抑許久的剛性需求爆發(fā)。 樓市也逐漸回暖，今年年初到現(xiàn)在， 樓市形成一個成交小高潮，買家降價預期減弱， 光顧樓盤的 積極性提高?？傮w來說，樓市的回暖也直接強化了購房者的置業(yè)信心， 雖然政府調(diào)控樓市的決心不動搖，但近來央行兩次宣布降息的消息已成為刺激購房者的一大利好。在目前市場逐步復蘇的前提下，降息對于購房者特別是依賴貸款的剛需購房者來說，減輕月供壓力無疑加快他們的 買房 步伐，尤其是一些觀望了半年或以上的購房者，對樓市逐步恢復信心。 綜上所述，無論是從國家政策還是地方政府都對房地產(chǎn)業(yè)采取著 - 4 - 積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。因此，根據(jù) 經(jīng)濟社會的快速進步和房 地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀， 業(yè) 有限公司提出建設 “ ” 建設項目。本項目的建設符合國家政策，符合 城發(fā)展需要，項目的建設是必要的。 （二）項目概況 本項目規(guī)劃總用地約 方米，分為 1#、 2#、 3#三個地塊，規(guī)劃總建筑面積約 294107 平方米，其中地上建筑面積約 247107 平方米，居住戶數(shù)為 2498 戶， 地塊 內(nèi)規(guī)劃有住宅、社區(qū)服務用房、物業(yè)管理用房、商業(yè)配套等設施，同時按市政要求配建相應規(guī)模的變電室、開閉所、公共廁所、垃圾收集點等市政設施。 1#地塊項目規(guī)劃用地面積 25704 平方米，建筑面 積 86030 平方米；2#地塊項目規(guī)劃用地面積 14271 平方米，建筑面積 45915 平方米； 3#地塊項目規(guī)劃用地面積 方米，建筑面積 166722 平方米。本可研 報告只對 “ ”一期 項目 ， 即 3#地塊建設項目進行可行性研究、分析。 1、擬建地點 一期 項目擬建地點位于 新城中心，由新安南路、教育西路、向陽路、新城大道合圍的區(qū)域；交通便捷，其東北邊分別為 陽光國際學校和 中學，地理位置優(yōu)越。 2、建設規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 方米 （約 ） ，總建筑面積約 166722 平方米 ，其中地上建筑面積 135073 平方米，包括住宅 116572 - 5 - 平方米 （ 居住戶數(shù)為 1264 戶）、商業(yè)及配套面積 18501 平方米，地下建筑面積 31649 平方米。 3、建設內(nèi)容 （ 1）高層住宅 10 幢，建筑面積 114492 平方米，其中 18 層建筑 4幢、 24 層建筑 3 幢， 26 層建筑 3 幢； （ 2） 小高 層住宅 1 幢， 8 層建筑，建筑面積 2080 平方米； （ 3）商業(yè)用房面積 18201 平方米； （ 4）配套公共設施配電房 300 平方米； （ 5）地下建筑面積 31649 平方米，其中地下機動車車庫 25320 平方米、地下非機動車車庫 6329 平方米。 （ 6）建設道路、廣場，綠化工程以及相應的配套設施等。 4、項目投資及資金來源 （ 1）本項目總投資 元，其中建筑工程費用 套工程費用 元，工程建設其它費用 元，基本預備費用 元，建設期利息 元。 （ 2）項目資金來源 項目單位自籌 資金 元，申請銀行貸款 元，貸款期限 3 年， 剩余部分 元由房屋預售收入補充進行滾動開發(fā)建設。 5、建設工期 本項目建設工期為 36 個月。 6、主 要技術經(jīng)濟指標 - 6 - 序號 項目 單 位 數(shù) 量 備 注 一 項目指標 1 規(guī)劃總占地面積 2 總建筑面積 66722 上總建筑面積 35073 下總建筑面積 1649 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 居住戶數(shù) 戶 1264 二 財務指標 1 總投資 萬元 2 銷售收入 萬元 3 總成本費用 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 所得稅 萬元 6 利潤總額 萬元 7 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 8 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 9 投資回收期（稅后） 年 10 年均銷售利潤率 % 11 項目盈虧平衡點 % - 7 - 二、需求分析與建設規(guī)模 2012 年全國房地產(chǎn)市場上半年回落，下半年樓市筑底， 2013 年 初有所企穩(wěn)回升 。 （一）市場現(xiàn)狀 1、 2013 年上半年樓市情況 （ 1） 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資 完成情況 2013 年 1份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 44302 億元，同比名義增長 增速比 1份提高 百分點。其中，住宅投資 30318億元，增長 增速回落 百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 1份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 25264 億元，同比增長 增速比 1份回落 百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 9298 億元，增長 增速提高 百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 9739億元，增長 增速提高 百分點。 1份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 568681 萬平方米，同比增長 增速比 1份提高 百分點；其中，住宅施工面積417255 萬平方米，增長 房屋新開工面積 112638 萬平方 米，增長 增速提高 百分點；其中，住宅新開工面積 82617 萬平方米，增長 房屋竣工面積 41643 萬平方米，增長 增速提高 百分點；其中，住宅竣工面積 32384 萬平方米，增長 - 8 - 1份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 18717 萬平方米，同比下降 降幅比 1份收窄 9 個百分點；土地成交價款 4398 億元，增長 增速提高 百分點。 （ 2）商品房銷售和待售情況 1份，商品房銷售面積 61133 萬平方米，同比增長 增速比 1份回落 百分點；其中，住宅銷售面積增長 辦公樓銷售面積增長 商業(yè) 營業(yè)用房銷售面積增長 商品房銷售額 39549 億元，增長 增速比 1份回落 百分點；其中，住宅銷售額增長 辦公樓銷售額增長 商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 1份，東部地區(qū)商品房銷售面積 31038 萬平方米，增速比 1份回落 百分點；銷售額 24793 億元，增速回落 百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積 15171 萬平方米，增長 增速回落 百分點；銷售額 7328 億元，增速回落 百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積 14924 萬平方米，增長 增速回落 百分點；銷售額 7427 億元，增速回落 百分點。 6 月末，商品房待售面積 44274 萬平方米，比 5 月末增加 543 萬平方米。其中，住宅待售面積增加 423 萬平方米，辦公樓待售面積減少50 萬平方 米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加 72 萬平方米。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 1份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 66831 億元，同比增長 - 9 - 增速比 1份回落 百分點。其中，國內(nèi)貸款 11433 億元，利用外資 269 億元，增長 自籌資金 25151 億元，其他資金 29977 億元，增長 在其他資金中，定金及預收款 18448 億元，增長 個人按揭貸款 7945 億元，增長 2、 2013 年 下半年 房地產(chǎn)市場預測 影響 2013 年 下半年 房地產(chǎn) 市場走勢的因素包括：宏觀經(jīng)濟走勢、宏觀調(diào)控政策、企業(yè)資金壓力、房地產(chǎn)市場供應狀況等。 綜合市場供求兩方面影響因素，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長、堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策、推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的調(diào)控政策影響下，預計 2013 年 下半年房價總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。 （ 1）宏觀經(jīng)濟溫和回升將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供支持 2012 年底的中央經(jīng)濟工作會議指出 ， 我國發(fā)展仍然具備難得的機遇和有利條件，經(jīng)濟社會發(fā)展基本面長期趨好， 2013 年是實施 “ 十二五 ” 規(guī)劃承前啟后的關鍵一年，要以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進，加強和改善宏觀調(diào)控，積極擴大國內(nèi)需求，增強經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生活力和動力，保持物價總水平基本穩(wěn)定，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)和推動結構調(diào)整的作用。世行、亞行、 國際機構及眾多國內(nèi)研究機構均預測我國 2013 年的經(jīng)濟增長幅度略高于 8%，高于 去 年 全年經(jīng)濟增幅， 幅大約為 3%。 2013 下半年 年宏觀經(jīng)濟繼續(xù)溫和回升將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供支持。 （ 2）推進城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新機遇 - 10 - 中央經(jīng)濟工作會議制定的 “積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，有序推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化 ”戰(zhàn)略會增加城鎮(zhèn)住房需求。目前近 城鎮(zhèn)人口中約有 進城農(nóng)民工還沒有 “市民化 ”，受戶籍制度的影響，農(nóng)民工群體無法獲得與城鎮(zhèn)戶籍人口同等的公共服務和子女的教育機會等，增加了他們在城鎮(zhèn)永久居留的不確定性，進而影響了其住房消費意愿，多數(shù)農(nóng)民工住房條件較差。推動 “農(nóng)民工市民化 ”無疑將會提高其住房消費意愿，增加城鎮(zhèn)住房需求。 同時 中央經(jīng)濟工作會議提出 “要構建科學合理的城市格局，大中小城市和 小城鎮(zhèn)、城市群要科學布局 ”，結合落實有序推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化的重要任務，可以預計中小城市將迎來住房市場發(fā)展的新機遇。 （ 3）繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖 中央經(jīng)濟工作會議同時指出 ， 要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，要繼續(xù)加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區(qū)改造。這意味著房地產(chǎn)領域?qū)⒗^續(xù) “抑制投資投機需求、推進保障房建設 ”的調(diào)控思路，保持多套房的 “限購限貸 ”政策，維護住房的消費品屬性；繼續(xù)加強民生保障， 2013 年繼續(xù)大規(guī)模建設保障性安居工程 ,計劃基本建成460 萬套、新開工 600 萬套。 （二）需求分析 2012 年， 房地產(chǎn)業(yè)低開高走，經(jīng)歷了前期的以價換量，中期的回穩(wěn)，到四季度成交量持續(xù)放大的過程，全年商品房銷售面積突破32 萬平方米。 1、 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 - 11 - 2011 年以來，受 “ 史上最嚴 ” 調(diào)控政策的影響， 樓市在冷清中收場。 2012 年，雖然政府的調(diào)控政策沒有放松，但為了提高銷售量，各大樓盤紛紛促銷，加之受剛性需求等因素的影響， 樓市不斷顯現(xiàn)回暖跡象，特別是近段時間以來貨幣政策的調(diào)整，更成為刺激 購房的一大 利好?？傮w來看， “ 回暖 ” 成為了 樓市的基調(diào)。 （ 1）商品房施工 面積增大 2012 年， 完成投資 元，全縣房地產(chǎn)施工面積 方米，其中新開工面積 平方米，房屋竣工面積 平方米 。 （ 2）商品房銷售勢頭良好。 2012 年， 商品房銷售面積 方米，商品房銷售額達到 元。 2、 樓市 情況 的房價相對周邊地區(qū)來說還不算高。 的房價從 5 年前的每平方米不到 2000 元，到 2012 年底 成熟小區(qū)或新建小區(qū)基本上 在4000 4500 元 /平米之間 。相比較周邊城市而言， 達到 5000 7000元 /平米左右，南京江北則是達到了每平米 7000 13000 元。 序號 項目名稱 位置 建筑面積 （萬 價格 （元 / 備注 1 威尼斯花園 建陽南路東側 3500力戶型： 89目為 7 幢高層住宅， 22 幢多層住宅， 7 幢配套商業(yè)建筑。 2 新城 裕安西路 36 號 3700 3 明城 永陽東路 176 號 750力戶型： 項目分為紫金公 - 12 - 館和紫金名品街兩大產(chǎn)品類。 4 碧桂園城市花園 汊河新區(qū) 3700力戶型： 79- 281 平米；項目以高層和花園洋房為主。 5 望湖名邸 青年湖旁 400目一共 16 幢，其中僅有 6 幢為多層項目，其余均是高層項目， 其中1、 5、 7#底層配有沿街商鋪 。 6 城市花園 教師進修學院旁 438 7 峰匯國際 南大街東側 800中商業(yè)占 5 萬力戶型：80方米 8 八閩名郡 汊河新區(qū) 700層、小高層住宅 ,1 棟為 22 層城市綜合體大樓，主力戶型面積區(qū)間在 95米。 9 南京灣錦繡香江 汊河鎮(zhèn) 600小高層、 高層和多層為主 3、目標市場分析 （ 1）區(qū)位交通條件 交通便捷，滬寧洛高速公路、 104 國道和 312 省道貫穿境內(nèi)，津浦鐵路、合寧鐵路和京滬高速鐵路倚縣而過；縣城距南京祿口國際機場 80 公里，離津浦鐵路 僅 10 公里；內(nèi)河航運直通長江。 目位于 新城核心區(qū)內(nèi)，交通條件十分優(yōu)越。 本項目所在地升值潛力巨大，項目將利用其絕佳的地理位置，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和集中生活方式打造 高品質(zhì)、高標準、不可復制的高 尚 社區(qū)，使之成為 人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì) - 13 - 生活的必然。 （ 2）基礎配套設施 項目所在地基礎設施配套齊全，區(qū)內(nèi)供電、給排水、供氣、通訊均由市政管網(wǎng)供給，滿足未來使用的需求。 （ 3）銷售目標群定位 政府公務員和事業(yè)單位職員、開發(fā)區(qū)投資者和高級管理者以及農(nóng)村富裕 村民 。 （三）建設規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 方米 （約 ） ，總建筑面積約 166722 平方 米，其中地上建筑面積約 135073 平方米，包括住宅116572 平方米（居住戶數(shù)為 1264 戶）、商業(yè)及配套面積 18501 平方米，地下建筑面積 31649 平方米。 1、 高層住宅 10 幢，建筑面積 114492 平方米，其中 18 層建筑 4幢、 24 層建筑 3 幢， 26 層建筑 3 幢； 2、 小高 層住宅 1 幢， 8 層建筑，建筑面積 2080 平方米； 3、 商業(yè)用房面積 18201 平方米； 4、 配套公共設施配電房 300 平方米； 5、 地下建筑面積 31649 平方米，其中地下機動車車庫 25320 平方米、地下非機動車車庫 6329 平方米。 序號 項目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 規(guī)劃總占地面積 2 總建筑面積 66722 - 14 - 上建筑面積 35073 宅 16572 業(yè) 8201 套 00 下總建筑面積 1649 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 居住戶數(shù) 戶 1264 7 機動車停車位 輛 1104 上 輛 110 下 輛 994 8 非機動車停車位 輛 3362 - 15 - 三、場址選擇與建設條件 （一）場址現(xiàn)狀 1、地點與地理位置 本項目擬建地點位于 新城中心，由新安南路、教育西路、向陽路、新城大道合圍的區(qū)域，交通條件十分優(yōu)越。 2、場址土地權屬類別及占地面積 該項目地塊屬國有土地， 業(yè) 有限公司通過國有土地使用權掛牌轉讓，取得該土地使用權規(guī)劃用地面積 。 （二）建設條件 ，地處安徽省 東部，位于北緯 3244，東經(jīng) 11844。 圖 4項目所在地地 理位置圖 區(qū)位獨特，是安徽省距六朝古都南京最近的縣，屬南京都市項目所在地 - 16 - 圈的核心層，所轄的汊河鎮(zhèn)與南京高新技術開發(fā)區(qū)相鄰，離南京長江一橋僅 12 公里。全縣轄 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，兩個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，國土面積1481 平方公里，總人口 50 萬。 產(chǎn)業(yè)特色鮮明，初步形成了綠色能源、精細化工、車輛配件、文具制造、商貿(mào)物流等特色產(chǎn)業(yè)集群?？h經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 50 平方公里，定位為國家級文具產(chǎn)業(yè)基地、省級硅能產(chǎn)業(yè)基地和 “大滁城 ”重要的加工制造業(yè)基地；汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 100 平方公里，定位為省級車輛配件加工制造基地和商貿(mào)物流總部基 地。 1、自然條件 （ 1）氣候條件 地處 江淮 之間丘陵地帶，為北亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，溫暖濕潤，氣候特征可概括為：冬季寒冷少雨，春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽。全市年平均氣溫 ，年平均最高氣溫 ，年平均最低氣溫 ，年平均降水量 雨期長 23 天。年日照總時數(shù) 時。初霜為 11 月 4日，終霜為 3 月 30 日，年無霜期 210 天。 （ 2）水文條件 位于江淮分水嶺地區(qū)，南部屬于長江流域，北部屬于淮河流域，境內(nèi)主要有滁河和池河兩大支流。河流大多數(shù)為發(fā)源于丘陵巖層的中小型河流，集雨面積小、流程短、坡降小、河道彎曲，不利于泄洪，徑流變化取決于降水，受季節(jié)影響大，枯水期往往趨于斷流。 （ 3）地質(zhì)地貌 - 17 - 勢西高東低。橫貫境內(nèi)的鳳凰山、磨盤山、白米山、嘉山、長山等構成江淮分水嶺，將 為長江、淮河兩大流域。其中，淮河流域面積占全市總面積的 形地貌大致分為丘陵區(qū)、崗地區(qū)、平原區(qū)和水域四大類型。其中： 丘陵區(qū)面積占全市 土地總面積的 海拔高度一般在 100 米以上 400 米以下。主要包括全椒的孤山、滁城的南將軍山和北將軍山、定遠的岱山、明光的杏山至 半塔的一大片高低相連的自西南向東北延伸的弧形帶狀丘陵和橫貫本市中部的鳳陽山、老山構成的丘陵。 崗地區(qū)占全市土地總面積的 海拔一般在 50。主要分布在定遠縣西北部、鳳陽縣西南部和明光市西北部，地表崗沖起伏，適宜種植水稻、小麥、油菜等農(nóng)作物。 平原區(qū)面積占全市土地總面積的 幾乎全為圩區(qū)。主要分布在滁河、淮河等河流沿岸和高郵湖、女山湖等湖泊的濱 湖區(qū)。平原區(qū)土壤肥沃，是糧、棉、油的主要產(chǎn)區(qū)。 水域包括河、湖、庫塘等，占國土面積的 （ 4）交通運輸條件 交通便捷，滬寧洛高速公路、 104 國道和 312 省道貫穿境內(nèi)，津浦鐵路、合寧鐵路和京滬高速鐵路倚縣而過；縣城距南京祿口國際機場 80 公里，離津浦鐵路 僅 10 公里；內(nèi)河航運直通長江。 2、社會經(jīng)濟狀況 （ 1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境 在城市發(fā)展中， 始終堅持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建 - 18 - 設，增強城市整體功能的同時，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開展創(chuàng)建全國最優(yōu)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境活動， 掀起了一場新的 “環(huán)境革命 ”，一是強化效率意識，改革審批制度。充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，加強宏觀調(diào)控，減少審批事項，規(guī)范審批程序，簡化審批手續(xù)，引入市場機制，實行 “陽光操作 ”。二是強化服務意識，加快由管理型政府向服務型、效率型政府的轉變。推行行政服務中心 “一站式 ”服務，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了 “三零 ”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實行零收費；辦事效率更高，實行零環(huán)節(jié)服務；打擊更有力度，努力實現(xiàn)外商對環(huán)境零投訴。三是強化保護意識，為企業(yè)發(fā)展保駕護航。出臺了關于嚴格控制各類檢查活動的通知、關于治理 向企業(yè)亂收費、亂罰款和各種攤派等問題的意見，設立了 “ 優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心 ”，嚴肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對外商的親和力、吸引力和凝聚力進一步增強，以政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進城市轉型和經(jīng)濟跨越發(fā)展提供了強大的動力和保證。 （ 2）雄厚的經(jīng)濟基礎 2012 年地區(qū)生產(chǎn)總值 97 億元，比去年增長 規(guī)模工業(yè)增加值 32 億元，增長 固定資產(chǎn)投資 96 億元，增長 30%；財政收入 元，增長 25%；社會消費品零售總額 34 億元，城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 42000 元，增長 農(nóng)民人均純收入 9700 元，增長 主要指標增幅超省、市平均水平。 - 19 - 2012 年規(guī)模工業(yè)增加值 32 億元，增長 規(guī)模工業(yè)增加值超全省 百分點。一產(chǎn)比重下降 1 個百分點，二產(chǎn)比重上升 百分點。新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 15 家，總量達 93 家；新增限額以上商貿(mào)流通企業(yè) 28 家，總量達 68 家；新增金融機構 5 家、金融網(wǎng)點 10 個，總量達 11 家、 51 個，創(chuàng)造了一個縣當年新增金融機構數(shù)的歷史。 “三農(nóng) ”工作取得明顯成效。全年農(nóng)業(yè)增加值 16 億元，增長 糧食生產(chǎn)連續(xù)九年豐收。糧食總產(chǎn) 44 萬噸，增長 5%，水稻單產(chǎn)水平位居全省前列。 2012 年社會消費品零售總額 34 億元，增長 社會消費品零售總額超全省 百分點。 2012 年財政收入 元，增長 25%。財政收入增幅超全省 百分點，超全市 百分點。前三季度，在全省 13 個二類縣中，財政收入增幅居第 1 位，上升 6 位；各項貸款余額增幅居第 3位，上升 3 位。在全市 8 個縣市區(qū)中，固定資產(chǎn)投資總量居第 2 位，上升 2 位；增幅居第 3 位，上升 4 位。財政收入總量居第 3 位，上 升 1位；增幅居第 1 位，上升 5 位。 （ 3）完善的基礎設施 支柱產(chǎn)業(yè)突出， 現(xiàn)有 各類企業(yè) 1100 多家，形成了化工橡塑、醫(yī)藥包裝、輕工機械、糧油加工、建筑建材、非金屬礦藏開采加工等支柱產(chǎn)業(yè)，涉及 30 多個門類、 1000 多個品種?？h工業(yè)新區(qū)、汊河新區(qū)具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和投資環(huán)境，吸引了大批客商投資落戶。 公用設施齊全，縣內(nèi)有中小水庫 105 座，蓄水量 4 億立方米； - 20 - 電力供應充裕，兩座 110 千伏變電所，供電容量可達 16 萬千伏安；西氣東輸?shù)墓艿来┚扯^；郵政通訊便捷，寬帶網(wǎng)可以提供快捷寬帶上網(wǎng)業(yè)務，移動電話全球通 達 。 3、公共設施社會依托條件 （ 1）給水 供水管網(wǎng)已建成通達項目區(qū)，由附近道路供水管網(wǎng)給水管網(wǎng)引兩條 管道進入小區(qū)環(huán)網(wǎng)布置。 （ 2）排水 本項目排水采取雨污分流制。雨水經(jīng)由集水口、項目區(qū)內(nèi)雨水管道排入 市政 雨水管網(wǎng)。項目區(qū)的生活污水經(jīng)初步 處理 后排入 市政 污水管道，集中處理，達標排放。 （ 3）供電 由 電力公司提供，可以保證項目的用電需求。 （ 4）燃氣 項目區(qū)所需燃氣，主要用于居民生活用氣，由縣燃氣總公司供給到項目區(qū)。 4、施工條件 施工場地平整開闊，施工運輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。高標號水 泥、砂石、石灰等建筑材料當?shù)禺a(chǎn)量可觀，能滿足供應，運距短、價格便宜。其它建筑材料在當?shù)厥袌錾先菀踪彽?。施工用水、用電、通訊可以利用周邊已有設施就近解決。 - 21 - 四、工程建設方案 （一）工程設計指導思想和原則 1、指導思想 （ 1）按照 經(jīng)濟社會 “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設計 項目建設工程。 （ 2）本項目建設應以人為本，遵從當?shù)仫L土人情、民俗文化等元素，追求現(xiàn)代人文、自然景觀的交織為設計出發(fā)點。 （ 3）面向未來，認真進行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設計，結合當代建筑趨向，構筑人人共有的空間和 區(qū)域中心。 （ 4）本著先進城市規(guī)劃設計理念，努力營造一個功能布局合理、結構清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市 高尚 生態(tài)居住區(qū)。 （ 5）本項目建設應有其獨到的特色，應與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設計原則 （ 1）在項目建設過程中，要嚴格按照標準要求進行規(guī)劃、設計施工，力爭建成一個安居示范工程。 （ 2）遵循經(jīng)濟、實用、安全的原則，高標準、高起點的建筑設計和施工。 （ 3）重視生態(tài)環(huán)境保護，節(jié)約土地資源，力求城市建設和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可持續(xù)發(fā)展的原則。 - 22 - （ 4）最大限度利用現(xiàn) 有資源及良好朝向，創(chuàng)造居住生活 “復合型 ”、“開放性 ”、 “場所性 ”、 “均好性 ”，整體構建的現(xiàn)代理念居住社區(qū)。 （ 5）充分考慮商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)的價值體現(xiàn)。 （ 6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。 （ 7）實現(xiàn)建筑藝術與技術創(chuàng)新的結合，把本項目建設成 的住宅標志形象工程。 （二）項目總體規(guī)劃方案 1、空間規(guī)劃結構及總體布局 （ 1）空間規(guī)劃結構 根據(jù)小區(qū)的總體布局形態(tài)，在遵循原有規(guī)劃設計的原則下，自然形成相對完整組團連接成為一個有機的整體。做到小區(qū)布局有機結合，充分顯示小區(qū)的高尚品質(zhì)。項目結合地形條件、周邊 環(huán)境，綜合考慮適度規(guī)模、方便管理等因素，在南側沿新城大道設置小區(qū)主入口，為住宅區(qū)主要出入口；沿向陽路、新安南路布置商業(yè)區(qū)，沿街為商業(yè)用房。 （ 2）總體規(guī)劃布局 總體建筑布局高低前后錯落有致，整個小區(qū)的環(huán)境豐富而有內(nèi)涵。規(guī)劃沿城市道路設置沿街商業(yè)，東南轉角處布置超市等大型商業(yè)設施，既可以滿足商業(yè)功能，提升地段的商業(yè)氛圍，又可以豐富城市的街道景觀。住宅沿小區(qū)主路的兩側布置，每個組團相對獨立又相互聯(lián)系，建筑布局以南北向為主，以滿足采光和通風的需要。 小區(qū)的板式住宅以平行布局為主，南北向的板式平行布局可為住 - 23 - 戶提供良 好的生活品質(zhì)框架。住宅結合日照計算所形成的高低錯落，使住戶采光面和景觀視野具有充分的均好性，也豐富了小區(qū)的天際線及自然景觀。 公共服務設施主要有兒童游戲場、健身活動場等，結合公共綠地、步行道環(huán)周邊布置，形成公共的服務和休閑活動場所。小區(qū)內(nèi)部營造更多的步行空間場所，使居民擁有一個安寧自由的居住環(huán)境。 圖 4 項目 3#地塊 總體布局效果圖 （ 3）豎向規(guī)劃設計 根據(jù)小區(qū)所處現(xiàn)狀地形條件、標高控制要求，首先確定小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)的設計標高等數(shù)據(jù)，以此為依據(jù)，對整個小區(qū)的豎向進行規(guī)劃和場地平整。整個小區(qū) 場地為兩個積雨排水區(qū)，從中央向南北兩個方向排水。結合廣場及綠地濱水景觀，對各住宅組群的建筑底層地坪， - 24 - 室外場地標高和排水方向加以明確。相鄰建筑在投影平面上考慮日照要求。室外場地采用半填半挖為主，高差盡可能采用自然放坡予以消化，考慮到地下車庫開挖出的大量土方，規(guī)劃盡可能在居住區(qū)內(nèi)解決土方平衡，減少土方外運，降低投資成本。 （ 4）園林風格 總體景觀意象是通過水的純凈、寧靜、清秀、暢曠美學特征，植物的生機勃勃，綠意盎然，綜合景觀小品與建筑，組合成為 “綠化廳廊 ”的園林風格。 （ 5）景觀滲透 利用步行道、車行道的路邊綠 化及入口綠化廣場及底層綠化將綠地連在一起，使組團的中心綠地相互滲透貫通，形成點、線、面相結合的小區(qū)綠化網(wǎng)絡體系。 2、道路系統(tǒng)規(guī)劃 （ 1）小區(qū)出入口 本次出入口的設置首先從小區(qū)所處大環(huán)境區(qū)位關系出發(fā)，以解決居民與城區(qū)有便捷的聯(lián)系為宗旨，同時與小區(qū)內(nèi)部功能及道路系統(tǒng)組織安排相銜接。最終滿足就近、方便的使用功能的要求。規(guī)劃共設 2個小區(qū)出入口，新城大道設置小區(qū)主出入口外，新安南路設置一次出入口。 （ 2）車行道路網(wǎng) 小區(qū)道路系統(tǒng)采取人車分流與混行相結合的方式，即從區(qū)外通向每個組團的道路為混行，主要道路形成了合理、流 暢、結構明確的環(huán) - 25 - 狀交通網(wǎng)絡，而東地塊南北向的城市綠化景觀帶設置為步行專用道，取得人車分流的效果。為滿足居民就近乘車外出或停車進入組團庭院的要求，通車道路可達到每幢住宅建筑旁。環(huán)形車行道紅線寬度為 6米，宅間路為 3 米。 （ 3）步行系統(tǒng) 小區(qū)的步行系統(tǒng)則結合東西向中央景觀廊道以及中央廣場，與各個組團相連接，形成人車適當分流的相對完整的道路系統(tǒng)。宅前和半圍合庭院內(nèi)部的步行道寬 不等，路面以碎石或卵石、片石鋪裝。 （ 4）靜態(tài)交通組織 本項目停車場地規(guī)劃設計充分超前考慮私人汽車擁有量逐步增加的可能性，基 本上達到每 100 戶預留 75 個停車位。停車方式以地下停車為主，地面停車場地為鋪。供外來訪客的汽車?？?，停車場地面用植草磚鋪砌，配以高大喬木遮擋夏日陽光。在各住宅臨內(nèi)部車行道側布置路邊停車場，供居民就近停車；在沿街商業(yè)前設置生態(tài)式停車位，結合后退綠化帶設置。在住宅樓地下室，考慮非機動車停車位，供居民就近停車。 3、公共服務設施規(guī)劃 為小區(qū)配套的公共設施規(guī)劃，同時考慮到向陽路和新城大道交叉口是重要的城市空間節(jié)點，根據(jù)有關國家規(guī)范對小區(qū)內(nèi)的公共服務設施進行合理配置和安排。 （ 1）臨街商業(yè)帶 - 26 - 在小區(qū)向陽路、新安南路一 側設置多層商業(yè)，新城大道設置底層商業(yè)鋪面；這些臨街的商業(yè)，即可服務于小區(qū)居民，又可對外服務。 （ 2）配套公共設施規(guī)劃 小區(qū)的公共設施包括有住宅、社區(qū)服務用房、物業(yè)管理用房、商業(yè)配套等設施，同時按市政要求配建相應規(guī)模的變電室、開閉所、公共廁所、垃圾收集點等市政設施。這樣不僅滿足居民的使用，而且符合市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢，最大化發(fā)揮社區(qū)服務設施。 （三）建筑工程方案 1、建筑方案 （ 1）設計依據(jù) 中華人民共和國工程建設標準強制性條文（ 2009 版） 住宅設計規(guī)范（ 民用建筑設計 通則（ 0352 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 0045 汽車庫建筑設計規(guī)范（ 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（ 0067 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準（ 5 公共建筑節(jié)能設計標準（ 0189 無障礙設計規(guī)范（ 0763 國家及地方其他有關建筑規(guī)劃設計規(guī)范，規(guī)程和規(guī)定 （ 2）建筑節(jié)點空間設計 建筑組群根據(jù)所處的環(huán)境和道路關系，高層采用南北 向排列方式， - 27 - 建筑布置方面則靈活布置，并采用錯位的住宅單元組織住宅庭院空間，構建相對獨立的環(huán)境和半公共空間，規(guī)劃住宅建筑風格總體一致，又突出各自的特點，包括建筑色彩（屋頂、墻面、單元樓梯間入口）、造型（窗、陽臺、墻體）、庭院綠化、景觀的配置等方面，便于營造小區(qū)整體風貌的和諧與變化，也使各住宅組群更有易識別性和地域感。 （ 3）建筑單體設計 設計原則 1）人性化居住空間：遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設計原則，以人為本，注重社區(qū)的人性化設計，突出綠化水景與人文康體景觀相結合的自然生態(tài)健康環(huán)境，體現(xiàn)綠色健康社 區(qū)的特點?？臻g組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)。營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進人與自然及人與人之間的親和關系，強調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感。利用現(xiàn)狀水系，做好綠化水景環(huán)境設計，創(chuàng)造高品位的人居環(huán)境，使小區(qū)成為獨具魅力的園林景觀花園。 2）可持續(xù)規(guī)劃設計：創(chuàng)造一個布局合理、設施完善、生活方便、利于管理、環(huán)境優(yōu)美，具有時代精神的住宅小區(qū)。注重項目運作可行性，從規(guī)劃布局到單體類型的選型與排布注重 區(qū)氣候、居住習慣與市場適應性。 3）健康 高尚 居住品位：具超前意識，依靠科技進 步，加大科技含量 ,提高居住的舒適度，充分體現(xiàn)健康住宅的居住品味。強化溫馨生活定位，為小區(qū)居民提供完善的服務配套設施以及優(yōu)美舒適的休閑場所。 - 28 - 4）可持續(xù)性開發(fā)原則：強化分期發(fā)展，使小區(qū)的開發(fā)形成連動的規(guī)模效應。從整個街區(qū)綜合考慮 ,包括路網(wǎng)、市政設施等，結合各組團的中心綠地采用圍合式與行列布局相結合的復合式建筑布局，以利于滾動開發(fā)，分期建設。注重項目運作可行性。 空間結構 本項目結合用地形態(tài)與內(nèi)部景觀，以中心景觀為核心將建筑形成向心的建筑組群，建筑物總體為北高南低，南側沿街設計商住樓，東西兩側沿街為商業(yè)用房 。 本方案商業(yè)和公共建筑主要分布于地塊周邊，商業(yè)用房為 住宅底層或獨立建設 ，業(yè)態(tài)形式主要考慮 商場 、賣場為主 。 小區(qū)腹地設計貫穿整個小區(qū)南北向的景觀廊道，廊道由入口廣場、步行 道 、景觀等組成，形成獨具特色的小區(qū)景觀體系。 單體設計 1）平面設計 住宅為一梯二戶多層、兩梯三戶和兩梯四戶高層住宅的戶型組合方式，使得戶型采光通風良好，戶型檔次 好 。戶型種類為經(jīng)濟兩房（ 70實用三房一衛(wèi)（ 95方米）、舒適三房兩衛(wèi) (115方米 )。 表 4戶型面積及套數(shù)占比 序號 住宅類型 面積（ 平方米） 套數(shù) 比例（ %） 1 兩室一廳一衛(wèi) 7094 三室一廳一衛(wèi) 9574 - 29 - 3 三室二廳二衛(wèi) 11596 計 1264 100 根據(jù)市場銷售的要求，設計多種不同的住宅戶型，以點式平面為主，部分結合景觀考慮板式平面，以滿足住戶的多樣化的需求。合理組織內(nèi)部功能空間，平面緊湊，在有限的面積內(nèi)，盡可能擴大起居，適當放寬廚衛(wèi)、壓縮臥室面積，以利有效組織空間，戶型豐富多樣，空間功能布局合理超前，完美生活空間一網(wǎng)打盡，以最大限度 地體現(xiàn)出合理性與舒適性。各行為空間專用性明確 ,根據(jù)不同要求，做到動靜分離或公私分離，符合家庭行為特征。努力擴大貯藏面積。突出廚衛(wèi)設計水準，合理有序地安排廚衛(wèi)各項設備及設施，注意組織廚衛(wèi)通風，并對有條件的衛(wèi)生間適當分隔。 圖 4 部分單體住宅透視圖 充分考慮 本地居民的生活習慣，設計建造經(jīng)濟、功能適用的 - 30 - 住宅體系，以點式、二單元拼接的短板式為主，獲得良好的采光、通風、朝向。所有房間均方正，比例適當，實用率高。采光通風良好，明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，功能完善，動靜分區(qū)明確。每戶設置輔助陽臺，巧妙安排 洗衣機、冰箱、洗手盆等廚衛(wèi)設施，使業(yè)主使用方便。住宅平面柱網(wǎng)規(guī)整，結構合理，注重經(jīng)濟性。部分戶型采用了端頭客廳、豪華主臥系列、入戶花園等新型元素，將居住空間與主景觀充分融合，帶給人們回歸自然的感受，同時提高了住宅的附加值，成為新一代住宅和真正生活的再現(xiàn)。 2）建筑造型設計 本項目地理位置突出，周圍視野開闊。小區(qū)單體建筑造型強調(diào)獨特的可識別性，體現(xiàn)小區(qū)住宅明快、豐富的色彩變化，在造型的設計中強調(diào)整個社區(qū)的整體風格協(xié)調(diào)的統(tǒng)一的同時，利用住宅平面凹凸變化來塑造形體的前后層次的變化。本項目的造型設計注重細部的刻畫和比例尺度的處理，在精致典雅的格調(diào)中，融合了裝飾主義細膩的比例尺度，使之既新穎又具現(xiàn)代居住小區(qū)的韻味。色彩柔和典雅，整體上給人以穩(wěn)重、含蓄、精致的氣質(zhì)來體現(xiàn)商業(yè)、居家的性格，建筑造型提倡時代感與藝術性的有機結合，融地域文化與時代精神與一體。 注重陽臺處理：陽臺是室內(nèi)外空間的交觸點，也是觀景的好視點。所有戶型設計中保證每戶均有向南大陽臺。 注重窗的變化：窗是使房間空間生動活躍的重要元素。在本次設計中，大量使用了各種不同形式的窗，低窗臺，落地窗等，使觀景的視線更加開闊。并結合建筑立面，在合適位置設置空調(diào)機位，外 設百 - 31 - 葉遮擋，以減輕空調(diào)機對建筑立面的負面影響。 傳統(tǒng)住宅入口簡單，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設計中，我們?yōu)槊恳粏卧O計了一座獨立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結合對講系統(tǒng)及信報間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認同感，同時增加了安全性與領域感。 住宅錯落有致，立面處理簡潔明快，從整體入手，細膩刻畫。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質(zhì)感的對比組合。突出個性，強調(diào)識別性和歸屬感。同時也將各種建筑元素巧妙地融入整個建筑風格之中。色彩和體形的凹凸變化及高低錯 落，形成了豐富的輪廓線和建筑景觀。 3）配套商業(yè)服務設施設計 服務 中心設置三層配套商業(yè)服務設施， 服務 中心外立形象采用簡潔的歐式風格，在屋頂、窗戶、入口、墻面等建筑細部的塑造上體現(xiàn)莊重 大氣與現(xiàn)代的時尚優(yōu)越結合的感觀享受。配套設施及商業(yè)服務根據(jù)設計要點