倉庫遷址重建項目可行性研究報告

1 倉庫遷址重建項目 第一章 總論 一、項目概要 1、項目名稱：倉庫遷址重建項目 2、建設單位： 3、承擔可行性研究報告單位： 4、項目可行性研究報告工作內(nèi)容： （ 1）項目建設的必要性分析； （ 2）確定合理的建設規(guī)模； （ 3）優(yōu)化設計方案； （ 4）工程項目投資估算； （ 5）分析項目建設條件，提出工程實施進度計劃； （ 6）綜合評價與建議。 二、項目提出的背景及發(fā)展概況 建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部。北緯 33 16 41，東經(jīng) 119 33 05。東與射陽縣接壤，西與寶應、楚州二縣毗 鄰相連，北與阜寧隔水交界。交通便捷， 204 國道、鹽淮高速公路、新長鐵路貫穿其中。貨物運輸可經(jīng)陸路直達連云港、張家港、上海等國際港口。航空運輸通過鹽城機場與廣州、北京等國際機場相接。新長鐵路的開通更有利于對外交通運輸。 2 建湖縣位于以上海為龍頭的長江三角洲經(jīng)濟輻射區(qū)域，東臨黃海之濱，北倚蘇北平原，地處亞熱帶北緣，季風氣候明顯，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 建湖縣土地面積 1154 平方公里，人口 80 萬。自然條件優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎設施和城市建設完備。皮鞋、石油機械、電子節(jié)能燈、紡織服裝、精細化工、花炮等特色產(chǎn)業(yè) 初步形成了分工協(xié)作鏈狀格局，產(chǎn)業(yè)集群效應日益顯現(xiàn)。 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所創(chuàng)建于 1958 年 ,屬正科級建制全民事業(yè)單位。近年來，縣政府將農(nóng)科所 40 畝試驗基地納入西苑住宅小區(qū)建設，試驗基地及其附屬設施要陸續(xù)搬遷。目前面臨著主要農(nóng)用機械、工具（手扶拖拉機、抽水機、水泵、旋耕機、條播機、選種機、揚谷機等）無處存放。試驗基地上收獲的各品種（系）種子、糧食無處晾曬。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 1、國家計委關于建設項目可行性研究的試行管理辦法（計資 1983第 116 號）。 2、國家計委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)（第二版）。 3、建設單位關于建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目的建議書 4、國家有關建設、設計規(guī)范與標準 5、建設用地地質(zhì)資料。 3 6、發(fā)改委批復、建設單位用地紅線、規(guī)劃要點及其他設計要求 7、建設單位提供投資估算的有關資料。 8、建湖縣統(tǒng)計年鑒（ 2007 年） 四、主要技術經(jīng)濟指標 總用地面積： 4740 平方米 總建筑面積： 1250 平方米 建筑容積率： 筑系數(shù)： 100% 綠化率： 20% 建筑工程預算總投資： 300 萬元 五、可行性研究評價意見 1、項目建設是必要的 近年來，縣政府將農(nóng)科所 40 畝試驗基地納入西苑住宅小區(qū)建設，試驗基地及其附屬設施要陸續(xù)搬遷。目前面臨著主要農(nóng)用機械、工具（手扶拖拉機、抽水機、水泵、旋耕機、條播機、選種機、揚谷機等）無處存放。試驗基地上收獲的各品種（系）種子、糧食無處晾曬。 為適應發(fā)展的需要，從實際出發(fā)，建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目建設是必要的。 2、建設規(guī)模是合理的 4 建設單位提出的“倉庫遷址重建項目占地面積 4740 平方米，建筑面積 1250 平方米”，按照國家有關建設標準，經(jīng)計算核定本項目占地面積 4740 平方米，建筑面積 1250 平方米，建設規(guī)模是合理的。 六、有關建議 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目建設，應進行全面規(guī)劃，分期建設，根據(jù)財務、物力條件量入為出。就本工程建設投資 300 萬元來講是可行的，但必須采取行之有效的管理措施，努力節(jié)省建設費用和降低工程造價才能使建設規(guī)模不得突破。 第二章 項目建設的必要性 一、項目建設背景 作為革命老區(qū)的建湖縣，改革開放二十多年來，發(fā)生了翻天覆地的變化，經(jīng)濟建設攻破蓬勃發(fā)展，各行各業(yè)蒸蒸日上，社會事業(yè)長足進步。尤其是近幾年，城市建設初具規(guī)模，并向現(xiàn)代化中等城市發(fā)展。 建湖縣地處中國東部沿海開放帶，受長江三角洲經(jīng)濟 圈輻射，經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢十分突出。改革開放以來，建湖經(jīng)濟得到了快速發(fā)展。 2007 年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 108 億元，人均國民生產(chǎn)總值 12500 余元。 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所現(xiàn)有員工 18 人，離退休人員 21 人。 二、項目建設是必要的 5 近年來，建湖縣委、縣政府認真落實科學發(fā)展觀，積極應對宏觀調(diào)控，緊緊圍繞“經(jīng)濟倍增、環(huán)境倍優(yōu)”，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，把農(nóng)業(yè)做為基礎產(chǎn)業(yè)進行扶植。農(nóng)業(yè)科研作為農(nóng)業(yè)發(fā)展的最主要的支撐，具有相當大意義。 第三章 市場分析與預測（略） 第四章 合理的建設規(guī)模 一、項目建設指導思想 建湖縣農(nóng)業(yè) 科學研究所倉庫遷址重建項目，建設內(nèi)容不復雜，在服從規(guī)劃要求前提下，合理進行功能分區(qū)，保證互不干擾又有機組合，即符合功能使用要求，又便于管理，工程設計方案將三部分作為一個整體規(guī)劃設計，采用先進的現(xiàn)代設計理念，融化環(huán)境、強化建筑景觀，努力改善空間環(huán)境。 二、建設規(guī)模計算依據(jù) 1、建設部的有關規(guī)定； 2、其他有關資料。 三、建設規(guī)模的確定 根據(jù)建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目實際情況，經(jīng)過上級部門及政府反復研究論證，在建湖縣近湖鎮(zhèn)裕豐村高西組按規(guī)劃擬建辦公樓 1 棟，建筑面積 1250 平方米。通過計算，項目合理的建 設規(guī)模為占地 4740 平方米，建筑面積 1250 平方米。 6 四、建設內(nèi)容及建筑面積分配 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目占地 4740 平方米，總建筑面積 1250 平方米，其中辦公用房 1200 平方米，輔助用房50 平方米。 第五章 生產(chǎn)規(guī)模及工藝流程 （略） 第六章 建設場址條件 一、建設條件 1、地理位置 經(jīng)建湖縣建設局批準同意建設單位的選址，建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目位于建湖縣近湖鎮(zhèn)裕豐村高西組，周圍有居民區(qū)，沒有污染源。 2、氣象條件 建湖縣屬溫帶濕潤季風氣候和亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，季風較為明顯，降水量集中在夏、秋兩季， 6 7 月份為梅雨季節(jié)， 7 8 月份常有來勢迅猛的大暴雨和臺風。平均溫度 絕對溫度最高氣溫 歷年最冷月份為 1 月份，最熱月份為 7 月份，平均相對濕度 79 平均降雨量 1103 1315期在837 1492年東南風，冬季有西北風，最大極端風速 23m/s 7 s。凍結深度 11 14年平均降雪 ，最大積雪深度 19年平均有霧日 ，全年 無霜期 220 天。 3、地震烈度 根據(jù)“江蘇省地震烈度區(qū)規(guī)劃圖”，建湖地區(qū)地震基本烈度為七度。 4、水文地質(zhì) 地質(zhì)情況參照地質(zhì)勘察報告。 二、建設基地周圍環(huán)境 經(jīng)建湖縣建設局批準同意建設單位的選址，建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目位于建湖縣近湖鎮(zhèn)裕豐村高西組，地勢平坦，周圍有居民區(qū)，沒有污染源。擬建的新廠區(qū)將按規(guī)劃要求與周圍建筑形成統(tǒng)一整體。 三、基地規(guī)劃設計要求 1、堅持科學合理節(jié)約用地的原則； 2、在滿足基本功能需要的同時，適當考慮未來發(fā)展； 3、合理確定功能分區(qū)，科學組織人流和物流，避免干擾生產(chǎn)； 3、 根據(jù)當?shù)氐臍庀髼l件，使建筑物的朝向、間距、自然通風和綠化達到最佳程度。 第七章 公用基礎設施 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目位于建湖縣近湖鎮(zhèn)裕豐村高西組，主干道已有相應的市政管理，公用設施齊全。 8 一、給排水 1、本工程給水直接與建設單位已有供水干管連接，接通管管徑 100； 2、全部污水經(jīng)暴氣裝置、化糞池處理后，經(jīng)排水溝管道排入小河中。 二、電力 本工程電力以建設單位內(nèi)的供電干線引入。 三、信息網(wǎng)絡 本項目所需信息網(wǎng)絡、寬帶網(wǎng)絡，已由建設單位接入電信網(wǎng)絡系統(tǒng)。 第八章 項目工程設 計方案 本工程經(jīng)方案競選，依據(jù)有關專家、學者的評審意見，和建設單位的要求，現(xiàn)推薦的是優(yōu)化的工程設計方案。 一、建筑工程 本項目工程結構設計依據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，以及其他有關部門的相關規(guī)定和要求。有關標準如下： 建筑結構荷載規(guī)范 筑地基基礎設計規(guī)范 凝土結構設計規(guī)范 筑抗震設計規(guī)范 筑抗震設防分類標準 9 二、結構 在進行工程地質(zhì)詳細勘察后確定基礎形式和建筑物結構，以確保建筑物安全可靠，同時做到經(jīng)濟 合理，降低投資。上部結構按地震烈度七度進行抗震設防，確保上部結構安全。 三、給水排水： 根據(jù)國家有關給排水設計范圍、項目所在地給排水現(xiàn)狀條件進行設計。有關設計規(guī)范如下： 建筑給排水設計規(guī)范 外給水設計規(guī)范 外排水設計規(guī)范 、強電、弱電 根據(jù)國家有關電器設計規(guī)范、項目建設單位提出的設計要求及有關原始資料進行設計。設計范圍包括辦公用房配套工程及其內(nèi)部的供配電、照明、防雷接地、綜合網(wǎng)絡化布線等系統(tǒng)。 五、道路、碼頭和綠化 項目在近湖鎮(zhèn) 裕豐村高西組，陸運交通便捷，南有鄉(xiāng)村公路與縣城主要道路相連，基礎設施配套齊全。綠化設計合理，環(huán)境優(yōu)美，綠化及景觀設計考慮到與周圍建筑相協(xié)調(diào)。 第九章 環(huán)境保護 一、環(huán)境狀況 10 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目，主要建設一幢辦公樓，種子、農(nóng)機具庫房，還有曬谷場。對環(huán)境沒有大的污染。 二、主要污染源和污染物 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目整個生產(chǎn)過程無污染排放，故項目建設不會對周圍環(huán)境造成不良影響。項目在建設及使用過程中對環(huán)境的影響，主要是生活污水及垃圾等污物。 三、環(huán)保、三廢治理方案 1、生活污 水治理 （ 1）排污水系統(tǒng)：污水采用雙立管排水系統(tǒng)，雨水和污水分開排放； （ 2）室外排水體制為雨、污分流制。全部污水經(jīng)暴氣裝置化糞池處理后，經(jīng)排水溝管道排入小河中。 2、垃圾處理 按功能使用劃分垃圾清理服務區(qū)，生活垃圾實行袋裝垃圾化處理，由物業(yè)管理部門及時統(tǒng)一清理運送至指定的垃圾壓縮中轉站；生產(chǎn)垃圾實行池裝化，定期銷售給金屬廢品收購部門進行再生利用。 3、施工期的污染防治 （ 1）施工車輛運送砂石、泥土、水泥建筑材料，應嚴密清潔，防止泄漏污染地面； （ 2）建筑垃圾按城管要求，定時運送到指定地點處理。 11 第十章 節(jié)約能源與勞動保護 一、建筑節(jié)能 外墻作隔熱保溫處理，屋頂選用良好的保溫材料，采用雙層鋁合金窗減少能耗。 二、給排水節(jié)能 1、生活及消防水泵選用優(yōu)質(zhì)高效節(jié)能產(chǎn)品； 2、加強自來水管網(wǎng)管理，及時排除管網(wǎng)泄漏； 三、電氣節(jié)能 1、盡量選用低能耗節(jié)能型機電設備及節(jié)能型新光源燈具； 2、通過 統(tǒng)在使用過程中綜合自動監(jiān)測管理，減少空耗合理高效運行。 四、勞動保護措施 勞動保護參照國家的有關法規(guī)執(zhí)行。建立完善的勞動保護和安全制度，對于新員工，上崗前進行為期限兩周的安全知識教育，并定期組織安全知識講座， 以提高 職工的防范意識；根據(jù)不同工種，不同工作強度，安排輪休制度，定期組織員工體檢，以保證員工的身心健康。 第十一章 勞動組織與崗位定員 一、生產(chǎn)組織：按公司法成立組織系統(tǒng)，明確各職能部門職責，建立健全各級責任制，實現(xiàn)人定崗、崗定職、職定額、額考核的生產(chǎn)組織系統(tǒng)。 12 二、工作制度：（略） 三、勞動定員：（略） 四、職工來源：（略） 五、員工培訓：（略） 第十二章 項目實施進度計劃安排 一、進度要求 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目擬于 2008 年 3 月完成前期準備工作， 2008 年 5 月開工建設； 2008 年 8 月底前建成，工期 4 個月。為確保項目建設的順利實施，應做好工程前期各項目準備工作，抓緊組織落實、資金落實等工作，嚴格按國家基本建設程序規(guī)定，盡快納入本年度基建計劃。 二、進度計劃 本項目進度計劃 6 個月內(nèi)完成，實施進度安排如下： 1、可行性研究報告編制審批： 2008 年 3 月 4 月 2、初步設計并審查： 2008 年 4 月 5 月 3、施工圖設計： 2008 年 4 月 5 月 4、土建施工： 2008 年 5 月 8 月 5、室外工程： 2008 年 9 月底前 6、竣工并交付使用： 2008 年 10 月底前 第十三章 投資估算與資金籌措 13 一、投資估算 本項目建筑面積 1250 平方米，工程投資估算人民幣 300 萬元，綜合造價指標 2400 元 / 。 1、投資估算編制依據(jù) （ 1）建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目的設計方案及相關說明； （ 2）江蘇省相似類型工程概算指標資料； （ 3）建設單位項目建議書及相關資料； （ 4）蘇建定 199973 號江蘇省建設工程造價編制及審核暫行辦法； （ 5）建設單位提供的投資估算有關資料。 2、投資估算匯總表 項 目 金 額 一、工程建設及其他費用 300 萬元 1 土地 20 萬元 2 辦公樓 200 萬元 3 其它附屬用房 20 萬元 4 道路、圍墻、綠化 20 萬元 5 水電及相關設施 20 萬元 6 其它費用 20 萬元 二、設備購置 0 萬元 合 計 300 萬元 14 二、需要說明問題 1、投資估算的材料價格目前市場行情定，未考慮市場波動因素； 2、土地征用費按省、市有關文件并結合優(yōu)惠政策，根據(jù)當?shù)厍闆r確定； 4、價差、預備費及鋪底流動資金未列入。 三、資金籌措 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目總投資 300 萬元，全部由建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所自籌解決。 第十四章 投資分析 建湖縣農(nóng)業(yè)科學研究所倉庫遷址重建項目，按照現(xiàn)行江蘇省建設工程造價管理規(guī)定，編制的工程投資估算為人民幣 300 萬元，是實事求是的。為了抓緊籌措資金，便于領導決策，提出降低工程造價措施供參考。 一、節(jié)省建設單管理費用 本著遵守國有“工程項目建設應根據(jù)財力和物力等條件，精心設計、精心施