萬才公寓商業(yè)計(jì)劃書

1 1 萬才公寓商業(yè)計(jì)劃書 目 錄 前言 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一章： 公司介紹 . 4 服務(wù)介紹： . 6 第二章： 萬才公寓項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃介紹 . 11 第三章： 市場分析： . 12 市場描述 . 15 目標(biāo)市場 . 15 發(fā)展戰(zhàn)略 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章： 競爭分析： . 15 競爭描述 . 16 市場進(jìn)入障礙 . 16 核心競爭力： . 16 第五章： 經(jīng)營方式及營銷策略 . 17 產(chǎn)品策略 . 17 價(jià)格策略 . 17 宣傳策略 . 17 促銷策略 . 18 2 2 營銷理念 . 18 第六章： 財(cái)務(wù)分析 . 19 一、關(guān)于自助量販?zhǔn)?自助量販?zhǔn)?，顧名思義是指：需求自主自助 ，以量定價(jià)的經(jīng)營形式； 租賃房屋時(shí)我們提供基礎(chǔ)硬件，其它設(shè)施設(shè)備根據(jù)住戶的需求另行按價(jià)供給，同時(shí)住戶租憑時(shí)間可以以 3小時(shí)至多日為單位 以量定價(jià) 的計(jì)價(jià)方式，把房屋的使用權(quán)短期或長期租 賃轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者。這模式在住宿領(lǐng)域我們獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)并給予定位為“自助量販?zhǔn)健?。在高校周圍的自助量販?zhǔn)讲粌H具有一般被租賃房屋的特征，而且有其獨(dú)特性。它突出表現(xiàn)為為廣大大學(xué)生群體服務(wù)的特點(diǎn)。要強(qiáng)調(diào)和說明自助量販?zhǔn)降莫?dú)特性，首先有必要對自助量販?zhǔn)降溺婞c(diǎn)房、日租房和月租房進(jìn)行比較。日租月租房在高校校園周圍也是大量存在著的，因此兩者相較是有其意義的。自助量販?zhǔn)皆谝欢ǔ潭壬弦部梢哉f是日租月租房的延伸與異化；自助量販?zhǔn)脚c日租月租房的差異：第一，突出在時(shí)間量販（時(shí)間自助選擇）上。自助量販?zhǔn)綇?qiáng)調(diào)以租期越長越便宜為計(jì)價(jià)方式，甚至可以 以小時(shí)為單位；而通常租房則強(qiáng)調(diào)至少以一年為單位。第二，從服務(wù)層面來看，自助量販?zhǔn)降姆?wù)相對完善，如賓館一般為房客準(zhǔn)備好一切所需的生活用品，電器，床上用品等，而月自助量販?zhǔn)阶夥縿t只是轉(zhuǎn)讓房屋的使用權(quán)以及為其提供一些必要且簡單的家具，其他的基本上由房客自己按需有償要求。從以上兩方面的差異看，自助量販?zhǔn)綇?qiáng)調(diào)靈活性，即短期服務(wù)，而且是要以人為本的服務(wù)，讓房客感到滿意。第三，從價(jià)格方面來看，自助量販?zhǔn)绞前戳坑?jì)價(jià)，因而其費(fèi)用支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它住宿方案。這從定價(jià)上就可以看出，一間公寓如果按月出租一般需要 600 元，而按日每天 就需要 50 元 100元之間。兩者相較，短期上看，對房客而言，租賃按日表面上是處于不利地位；但從長遠(yuǎn)看，自助量販?zhǔn)降亩唐谛б媾c優(yōu)勢服務(wù)彌補(bǔ)了價(jià)格差，而且每位大學(xué)生每月參與自助量販?zhǔn)降南M(fèi)方式不同。所以，一些大學(xué)生愿意選擇“自助量販?zhǔn)健辈煌鈶{期消費(fèi)。再加上，自助量販?zhǔn)降膬r(jià)格相對賓館、旅社、酒樓等的價(jià)格較為低廉且離校園較近（地理位置占優(yōu)），更是使得自助量販?zhǔn)匠蔀榇髮W(xué)生的寵兒，在高校周圍能夠生存與發(fā)展。 二、大學(xué)生自助量販?zhǔn)叫袨榈脑蚍治?自助量販?zhǔn)浆F(xiàn)象在大學(xué)生校園中的出現(xiàn)，自助量販?zhǔn)绞袌鲈诖髮W(xué)校園中的 發(fā)展，有著多方面的因素，是多種原因綜合的結(jié)果。 第一，房地產(chǎn)市場發(fā)展是先決條件。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，高校周圍的房地產(chǎn)市場得到巨大開發(fā)，特別是大學(xué)城的建設(shè)，更是促進(jìn)其周圍的房地產(chǎn)市場 3 3 發(fā)展。這些都引起房地產(chǎn)市場競爭激烈度的加劇，導(dǎo)致競爭領(lǐng)域拓延至高校；一些具有遠(yuǎn)見的商人把目光瞄向了學(xué)生市場。高校校園里面出現(xiàn)的琳瑯滿目、色彩斑斕的廣告就是憑證。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)者需求的多樣化，以及消費(fèi)能力的層次化，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然也走向多樣化。青年單身公寓、小型公寓等房產(chǎn)類型日益涌現(xiàn)，符合現(xiàn)時(shí)代單身者的 居住需要；而且價(jià)格也比正常的居民居住房便宜，適合獨(dú)居者的經(jīng)濟(jì)承載能力。因而，一些具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)的資本充裕者便利用和抓住房地產(chǎn)這一發(fā)展契機(jī)，在高校周圍開發(fā)自助量販?zhǔn)缴?，以租賃房屋的形式實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值的增值。而且，一些房地產(chǎn)商根據(jù)大學(xué)生市場的特殊情況，采取特色的房地產(chǎn)市場營銷策略，參與“自助量販?zhǔn)健钡慕?jīng)營。加劇了“自助量販?zhǔn)健笔袌龅母偁?。突出表現(xiàn)為“自助量販?zhǔn)健迸c“月租房”市場之間的競爭，自助量販?zhǔn)脚c自助量販?zhǔn)街g的競爭。由于自助量販?zhǔn)绞袌龅臄U(kuò)大侵占了一些月租房市場以及自助量販?zhǔn)降挠欣蓤D，也使一些原有的月租 房轉(zhuǎn)型為自助量販?zhǔn)?，更是促進(jìn)了自助量販?zhǔn)绞袌龅姆睒s。正是房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造的房產(chǎn)這一先決條件，推動(dòng)了自助量販?zhǔn)绞袌龅陌l(fā)展。 第二，大學(xué)生主體性需要是推動(dòng)力。“自助量販?zhǔn)健敝阅軌蜻M(jìn)入大學(xué)生市場，不僅與自助量販?zhǔn)降墓┙o存在關(guān)聯(lián)，而且與大學(xué)生的消費(fèi)需求更相關(guān)。大學(xué)生的需要成為“自助量販?zhǔn)健爆F(xiàn)象在校園興起的不可推動(dòng)因。首先是大學(xué)生渴望個(gè)人空間與小群體互動(dòng)的結(jié)果。一些大學(xué)生為準(zhǔn)備考研，為了不影響他人及不受他人的影響，而且又要兼顧學(xué)校的事情，“自助量販?zhǔn)健北愠闪私鉀Q其困難的良藥，為其提供了便利。而且 在校園里面受學(xué)校規(guī)章制度的影響，個(gè)人活動(dòng)的自由度有限。自助量販?zhǔn)綖槠涮峁┝肆己玫膫€(gè)人活動(dòng)空間。特別是一些同學(xué)聚會(huì)、娛樂活動(dòng)等可以利用自助量販?zhǔn)降脑O(shè)施來舉行，而且價(jià)格又低廉。再者在自助量販?zhǔn)絻?nèi)的個(gè)人小群體范圍的互動(dòng)也不會(huì)如在校園內(nèi)影響他人及其他群體。正是自助量販?zhǔn)綖榇髮W(xué)生群體提供了個(gè)人空間及小群體互動(dòng)的可能性，使得其在大學(xué)生中擁有廣闊的市場前景。其次，大學(xué)生婚前性行為的場所需求?！白灾控?zhǔn)健钡牧硪环N名稱為“戀人房”。它為一些處于戀愛而未結(jié)婚的大學(xué)生的同居生活提供便利條件。處于青春期的大學(xué)生，他們的性生理已經(jīng) 成熟，且性心理也正在逐步走向成熟。而且新時(shí)期大學(xué)生戀愛觀念日益開放，傳統(tǒng)道德觀念逐漸淡化，對婚前性行為的態(tài)度也較為寬容。大學(xué)生婚前性行為需要有場所作為平臺(tái)，對自助量販?zhǔn)降男枨蠛糁?，自助量販?zhǔn)綖槠浯詈昧肆己玫钠脚_(tái)。 第三“萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⑹且患覟榇髮W(xué)生提供個(gè)性時(shí)尚的自助式住房與優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的大學(xué)量販?zhǔn)焦ⅲ瑩碛酗L(fēng)格迥異的住房設(shè)計(jì)和舒適溫馨的休閑雅座等。一系列“時(shí)”自助住房為來往租客提供新穎個(gè)性的視覺文化體驗(yàn)。我們“萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⒈局白饪蜑橹行摹钡脑瓌t，通過把經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn) 和高檔酒店的特色服務(wù)相結(jié)合，針對大學(xué)附近旅店業(yè)現(xiàn)有市場的劣勢和空隙，迎合大學(xué)生群體的消費(fèi)水平和行為特征開辟一片屬于大學(xué)自己的特色量販 4 4 式公寓。目前市場處于惡性價(jià)格競爭之中，各量販?zhǔn)焦⒚つ拷档蛢r(jià)格以吸引租客。自助量販?zhǔn)焦⒌倪M(jìn)入需直接面對這場價(jià)格戰(zhàn)，以中等價(jià)格、高品質(zhì)服務(wù)換取租客源后立足該市場。同時(shí)，我們的模式較易模仿，所以在長期戰(zhàn)略中須抓住點(diǎn)目標(biāo)租客進(jìn)行人性化、高標(biāo)準(zhǔn)的特色服務(wù)。我們選擇走專一化的可持續(xù)發(fā)展路線，定位明確，整個(gè)發(fā)展過程都把大學(xué)附近作為主要市場，做到成功把雞蛋放在一個(gè)籃子里。注重短期目標(biāo)和中長 期戰(zhàn)略相結(jié)合，穩(wěn)步進(jìn)軍，最終實(shí)現(xiàn)成為一支中國旅店業(yè)領(lǐng)域的異軍的共同愿景。 與此同時(shí)，我將和家人一起來經(jīng)營這個(gè)自助量販?zhǔn)焦?。我們的量販?zhǔn)焦⒈局耙宰饪蜑橹行模苑?wù)為半徑，圓滿您的需求”的服務(wù)宗旨， 365 天為租客提供舒適放心、優(yōu)質(zhì)新穎的住宿服務(wù)。規(guī)范化管理、創(chuàng)新型設(shè)計(jì)、合理價(jià)位、與時(shí)偕行的自助文化等，都將充分利用市場資源，以實(shí)現(xiàn)公司的價(jià)值增值。 第一章： 萬才投資 公司 公司介紹 廈門萬才投資管理有限公司（簡稱：萬才投資）以整合優(yōu)秀的人才隊(duì)伍以及不斷創(chuàng)新的商業(yè)模式、對資本市場進(jìn)行投資服務(wù)，憑借理性、知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) ，為客戶提供專業(yè)化、多元化、個(gè)性化的投資組合方案及實(shí)施支持，使其享受到專業(yè)化的投資管理服務(wù)及附加價(jià)值，以 “ 誠信、穩(wěn)健、互利、共贏 ” 為宗旨，實(shí)現(xiàn)客戶財(cái)富增長最大化：我們特別強(qiáng)調(diào)優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及經(jīng)營模式的創(chuàng)新，最終形成“ 萬才商業(yè)模式 ” 品牌的永續(xù)發(fā)展。 5 5 “ 萬才投資 ” 已經(jīng)與國內(nèi)外優(yōu)秀的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、高科技創(chuàng)業(yè)園及個(gè)人資本建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，萬才投資向戰(zhàn)略聯(lián)盟投資者提供優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，實(shí)時(shí)向投資者提供企業(yè)運(yùn)營的財(cái)務(wù)報(bào)告及風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告和解決策略。 目前 我們 涉足行業(yè)包含： 互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)地產(chǎn)、建材、連鎖商超、生態(tài) 旅游、美業(yè)、農(nóng)業(yè)、健康業(yè)、影視傳媒、教育、休閑娛樂餐飲酒店 廈門成功投資 20幾家公司，在翔安區(qū) 項(xiàng)目： 廈門夜蘋果娛樂有限公司、廈門快樂迪娛樂有限公司、寶生園股份有限公司及數(shù)家中型商超，其項(xiàng)目贏得福建省及廈門市領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)場指導(dǎo)及贊揚(yáng)，下圖： 圖為：翔安區(qū)黃副區(qū)長、林奕田副區(qū)長及各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)考察指導(dǎo)張萬才項(xiàng)目發(fā)展 圖為：翔安區(qū)黃副區(qū)長及各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)考察指導(dǎo)張萬才項(xiàng)目發(fā)展 圖為：倪超廈門市副市長與張萬才論投資 圖為：姜紹豐福建省副廳長至張萬才論項(xiàng)目 6 6 圖為： 福建 省委常委、廈門市委書記王蒙徽及相關(guān)廈門市領(lǐng)導(dǎo)多次關(guān)心和指導(dǎo) 張萬才項(xiàng)目 第二章： 萬才公寓項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃介紹： “萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⑹且患覟榇髮W(xué)生提供個(gè)性時(shí)尚的自助式住房與優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的大學(xué)量販?zhǔn)焦?，擁有風(fēng)格迥異的住房設(shè)計(jì)和舒適溫馨的休閑沙發(fā)雅座等。以自助住房為學(xué)生及來往租客提供新穎個(gè)性的住宿環(huán)境。 量販?zhǔn)焦⑦x址在廈門翔安區(qū)廈門大學(xué)學(xué)院附近。這里住宿市場未曾被開發(fā)，利于量販?zhǔn)焦l(fā)展。而服務(wù)對象主要為在校大學(xué)生，他們不斷增長的住宿文化需求則有利于自助量販?zhǔn)焦⒌慕?jīng)營與推廣。公司樹立正確的經(jīng)營理念，通過 采取有效的營銷戰(zhàn)略，來實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展。 公司創(chuàng)業(yè)初期擬采取直線型組織結(jié)構(gòu)，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下屬部門有市場部、人事部、財(cái)務(wù)部、客服部。公司通過對組織內(nèi)外部人員的有效開發(fā)、規(guī)范培訓(xùn)、合理分配以及激勵(lì)措施等，結(jié)合創(chuàng)新的管理方法和程序，建立規(guī)范有效的人力資源管理制度。在此之上，致力營造良好的企業(yè)文化，讓企業(yè)步入高水平層次。 量販?zhǔn)焦⒈局耙宰饪蜑橹行模苑?wù)為半徑，圓滿您的需求”的服務(wù)宗旨， 365天為租客提供舒適放心、優(yōu)質(zhì)新穎的住宿服務(wù)。規(guī)范化管理、創(chuàng)新型設(shè)計(jì)、靈動(dòng)方式合理定價(jià)位、與時(shí)偕行的自助文化等，都將 充分利用市場資源，以實(shí)現(xiàn)公司的價(jià)值增值。 服務(wù)介紹： “萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⒈局白饪蜑橹行摹钡脑瓌t，通過把經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)和高檔酒店的自助特色相結(jié)合，針對大學(xué)附近旅店業(yè)及民宿業(yè)現(xiàn)有市場 7 7 的劣勢和空隙，迎合大學(xué)生群體的消費(fèi)水平和行為特征開辟一片屬于大學(xué)自己的特色量販?zhǔn)焦ⅰ?住 房 萬才公寓由廈門翔發(fā)地產(chǎn)有限公司開發(fā)，共 5#6#兩棟，其中 5#樓建筑面積8636平方米， 全棟合計(jì) 198套（一房一廳 54套、單身公寓 144套）； 6#樓建筑面積 5845 平方米，全棟共 162 套公寓；都 配有獨(dú)立衛(wèi)生間，共有 306 間住房。本量販?zhǔn)焦⑼ㄟ^對租客群體的住宿需求分析，設(shè)計(jì)了以下幾點(diǎn)服務(wù)特色： 8 8 房間結(jié)構(gòu)部署圖 1、配備人靈活性化。提供租客需要的設(shè)施，如：空調(diào)、電風(fēng)吹、 網(wǎng)絡(luò)端口等。 2、舒適安全。星級的床墊、布局讓租客感受到家的溫暖，另外根據(jù)自助風(fēng)格提供水床等優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；消防、人防均按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，住房門均采用電子門鎖，保障租客隱私安全。 9 9 3、 自助文化氣息?！叭f才公寓”圍繞“時(shí)”字設(shè)計(jì)了四個(gè)自助，分別為：“時(shí)令”、“時(shí)差”、“時(shí)世”和“時(shí)尚”，以彰顯我們“與時(shí)偕行”的自助文化 。再以每個(gè)房間特有自助展開住房的布置風(fēng)格，如“時(shí)令”自助又包括“惜春”、“驚夏”、“秋思”、“冬戀”等。 4、 多元化風(fēng)格。將住房分為“單人房”、“雙人房”以及“多人房”。其中“多人房”是我們主推的特色之一，時(shí)尚個(gè)性的多人床墊給量販?zhǔn)焦⒑妥饪碗p方都能來帶滿意與節(jié)約的雙贏 效果。 5、 服務(wù)質(zhì)量高。量販?zhǔn)焦⒌挠布O(shè)施都統(tǒng)一向廠家訂購，節(jié)約成本且質(zhì)量安全有保證；本著“租客為中心”的原則，我們將定期給員工培訓(xùn)，并做到微笑、高效滿足租客需求。 10 10 6、 創(chuàng)意溝通。 本量販?zhǔn)焦⒁庖匀诵曰姆?wù)征服租客，“讓租客開口”改進(jìn)不足。利用多處空余空間設(shè)有“留言板”，讓租客提建議、發(fā)表看法甚至記錄他們心情等。 7、低碳環(huán)保。節(jié)能節(jié)水系統(tǒng)的使用、可循環(huán)利用品的收集，創(chuàng)造一個(gè)低碳環(huán)保的住宿體驗(yàn)。 11 11 B、量販?zhǔn)焦⒃O(shè)施 本量販?zhǔn)焦⒌脑O(shè)施主要包括后勤設(shè)施和附加產(chǎn)品設(shè)施。 后勤設(shè)施主要包括總服務(wù)臺(tái)、倉庫、儲(chǔ)存間、衛(wèi)生清理間等。 附加產(chǎn)品設(shè)施即為自助便捷生活產(chǎn)品超市 等多種形式吸引租客。 12 12 第三章： 市場分析： 大學(xué)生校外租房狀況的調(diào)查分析 通過問卷調(diào)查 ,可知大學(xué)生校外租房比較普遍 ,原因包括社會(huì)實(shí)踐、打工需要 ,考研需要 ,戀愛交友需要等。要區(qū)分原因有針對性進(jìn)行管理 ,加強(qiáng)思想引導(dǎo) ,開展豐富多彩的文化活動(dòng) ,加大違紀(jì)處理力度。 一 調(diào)查的背景及目的 1. 調(diào)查背景 近年來 ,國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,高等教育管理體制的調(diào)整變化 ,我國 高校學(xué)生的生活方式也隨之發(fā)生了悄然改變 ,出現(xiàn)了大批學(xué)生在外租房居住的現(xiàn)象 ,并且有愈演愈烈的趨勢。大學(xué)生為何不在學(xué)校居住 ? 選擇在校外租房的理由是什么 ? 在校外居住的感受如何 ? 社會(huì)如何看待大學(xué)生的校外租房現(xiàn)象 ? 針對校外租房高校管理方有什么對策 ? 圍繞這些問題 ,我們開展了系列社會(huì)調(diào)查。 2、調(diào)查目的 通過對在校大學(xué)生 (包括租房者和未租房者 )的調(diào)查 ,掌握大學(xué)生在外租房的第一手資料 ,對校外租房問題的利弊得失做一個(gè)客觀的分析。為各高校的學(xué)生管理部門制定可行的教育對策和約束機(jī)制 ,培養(yǎng)良好校風(fēng)、學(xué)風(fēng)提供可行的參考。 二 調(diào)查的方法及對象 1. 調(diào)查的方法 第一步 ,調(diào)查問卷。設(shè)計(jì)自助明確的問卷 ,采取隨機(jī)投放、匿名回答的方式完成問卷的調(diào)查。第二步 ,對相應(yīng)的管理宿舍管理系統(tǒng)的人員做調(diào)查。邀請相關(guān)宿舍管理系統(tǒng)的老師和學(xué)生以“大學(xué)生校外租房”為自助進(jìn)行詢問 ; 第三步 ,個(gè)案研究法。選擇幾名校外租房實(shí)踐者 ,在對其行為持續(xù)觀察的基礎(chǔ)上進(jìn)行深入走訪。 2. 調(diào)查對象 以西南交通大學(xué)峨眉校區(qū)中的在校大學(xué)生為主體 ,調(diào)查時(shí)分為曾經(jīng)或者現(xiàn)在還在租房的同學(xué)的看法和從未租過房的學(xué)生對大學(xué)生校外租房的看法 ,同時(shí)輻射到從事宿舍管理的高校管理層的看法和見 解。 三 調(diào)查的基本情況與分析 1. 本次調(diào)查的基本情況 本次調(diào)查共發(fā)放問卷 300 份 ,回收問卷 269 份 ,回收率為 89. 67 % ,回收的問卷中有效問卷 247 份 ,問卷有效率為 82. 33% ,問卷樣本的回收有效率和回收樣本的有效度都已達(dá)到一般社會(huì)問卷調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。綜合此次調(diào)查對象的基本情況可見 : (1)按性別比例看 ,此次調(diào)查的男女比例為 158: 89,而校外租房的男女比例為 65: 17,在校外租房的男生所占比例達(dá)到 79. 27%。 (2)按年級看問卷顯示校外租房的情況 ,大一 :大二 :大三 :大四為 1. 22%: 13. 41%: 37. 80%: 47. 56% ,可以清楚了解到目前在校的大學(xué)生中在校外租房的學(xué)生以大三、大四的學(xué)生居多 ,兩者比例達(dá)到 85. 37% (其中以考研為由在外租房的占 71. 59% ) 。 (3)按學(xué)生的生源所在地看 ,校外租房的學(xué)生中有 46. 34%來自大中城市 , 30. 49% 13 13 的學(xué)生來自小城鎮(zhèn) , 23. 17%的學(xué)生來自農(nóng)村。 2. 校外租房條件與大學(xué)學(xué)生宿舍條件的比較 (1)價(jià)格。高校擴(kuò)招和后勤社會(huì)化改革進(jìn)程中 ,很多學(xué)校提高了學(xué)生宿舍的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)調(diào)查 ,一間 4 6人的宿舍 ,每人每年需繳住宿費(fèi) 800 1200元 ,一間 8 10人的宿舍 ,每人每年需繳住宿費(fèi) 500 800 元不等。而一人租住一間 10 15 平方的單間每月為 500之間 , 2 5 人租住一個(gè)套間每月每人的收費(fèi)為 300350元之間。另配有空調(diào)、熱水器等家電的出租房收費(fèi)一般人均每月 300 元及以上。比較之下可以說 ,學(xué)生認(rèn)為同樣的價(jià)格可以在校外租到性價(jià)比更高的房子。 (2)人數(shù)。問卷顯示在校外租房的學(xué)生中 ,一人獨(dú)租的 52人 ,二人合租的為 21 人 ,三人或更多人合租的為 9 人 ,合租比例僅為 36. 59% ,與學(xué)校住宿一般是多人合住相比恐怕能享受 單間是校外租住的主要原因之一。 (3)基本生活措施。校園內(nèi)住宿 ,宿舍一般僅提供電話、網(wǎng)絡(luò) ,而校外租房居住 ,可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件選擇更多的生活設(shè)施 ,除電話、網(wǎng)絡(luò)之外 ,電視機(jī)、熱水器、廚具、空調(diào)等均是很多學(xué)生選擇的原因之一。從已在外租房居住的同學(xué)的問卷顯示 ,網(wǎng)絡(luò)是在外租房的必需條件之一 ,而是否有固定電話則隨著手機(jī)的普及并不構(gòu)成租房的主要原因。另當(dāng)有大規(guī)模的體育賽事直播的時(shí)候 ,很多體育迷愿意出去租住擁有電視機(jī)的自助量販?zhǔn)阶夥?,也在一定程度上顯示出出租房的硬件要優(yōu)于學(xué)校也是學(xué)生選擇在外租房的因素之一。 3. 大學(xué) 生校外租房的表現(xiàn)及其原因 (1)社會(huì)實(shí)踐、打工的需要。隨著改革的深入、貧富差距的加大 ,高校學(xué)生學(xué)習(xí)、生活費(fèi)用的增加 ,在校大學(xué)生以多種形式在進(jìn)行勤工助學(xué) ,另一部分學(xué)生為賺取畢業(yè)時(shí)就業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)也兼職打工甚至經(jīng)商做生意 ,這些已經(jīng)成為一種較為普遍的現(xiàn)象 ,而這部分學(xué)生很大程度上需要一定的行為自由 ,這種自由需求與大學(xué)校園較為嚴(yán)格的宿舍管理規(guī)定有著矛盾沖突 ,于是大學(xué)生的校外租房就成了很自然的選擇。 (2)心理不適應(yīng)的需要。大學(xué)生的人際關(guān)系問題一直是大學(xué)生管理中十分棘手的問題 ,很多大學(xué)生上大學(xué)之前一直和父母或親人住在一起 ,為了考取大學(xué)過著“飯來張口、衣來伸手”的依賴性極強(qiáng)的生活 ,同時(shí)養(yǎng)成了個(gè)性強(qiáng)、作風(fēng)較散漫等特點(diǎn) ,進(jìn)入大學(xué) ,宿舍少則 2 - 4人一間 ,多則 10 - 12人一間 ,個(gè)性不同、生活習(xí)慣不同而造成的緊張人際關(guān)系也讓現(xiàn)在的大學(xué)生常常感到煩躁不安、無所適從 ,為了擺脫宿舍緊張的人際關(guān)系 ,緩解這種心理壓力 ,不少大學(xué)生采取了回避的生活態(tài)度 ,花錢出去尋求較為安靜的空間 ,更有甚者需求家長的陪讀。 (3)學(xué)習(xí)充電、考研的需要。社會(huì)的高速發(fā)展也在逐步抬高進(jìn)入其中的門檻 ,與之應(yīng)運(yùn)而生的就是校園中的備考族 ,研究生、公務(wù)員、托福、注冊會(huì)計(jì)師 、英語計(jì)算機(jī)等級證等 ,通過租房的方式尋求一個(gè)更安靜更能自由支配的空間對這部分學(xué)生而言確實(shí)能增加學(xué)習(xí)時(shí)間、提高學(xué)習(xí)效率 ,為考試成功加足籌碼。 (4)戀愛交友的需要。大學(xué)生談戀愛甚至結(jié)婚在當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)不是什么新鮮事了 ,但目前中國絕大部分高校的宿舍管理制度都是禁止男女生長時(shí)間在異性宿舍逗留 ,或者對留宿異性給予極其嚴(yán)厲的處分的。為逃避學(xué)校嚴(yán)格的管理制度并達(dá)到長時(shí)間的廝守校外租房成了這部分學(xué)生的最好選擇。 (5)貪圖享樂和自由的需要?，F(xiàn)在的高校在讀學(xué)生都是二十世紀(jì)八、九十年代出生的學(xué)生 ,絕大部分都是獨(dú)生子女 ,獨(dú)生子女 在有其優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)還有很多不容忽 14 14 視的缺點(diǎn) ,而且隨著經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)的貧富差距一定程度上在學(xué)生的生活方式和生活習(xí)慣中也有體現(xiàn) ,家境優(yōu)越的學(xué)生對較為簡陋的宿舍設(shè)施不滿意出去租房過舒適日子 ,個(gè)性較強(qiáng)的學(xué)生為弘揚(yáng)個(gè)性、追求自由也出去租房自行支配作息時(shí)間等。 (6)身體不適、照顧家人的需要。與以上各種校外租房的學(xué)生相比 ,還有一類學(xué)生在校外租房是迫不得已的。如有學(xué)生患有慢性疾病需長期中藥治療 ,有學(xué)生患有隱性傳染病但不想放棄課堂學(xué)習(xí) ,有學(xué)生需要照顧患病家屬的起居生活。對這部分具有特殊困難的學(xué)生而言校外租房是不得已的選擇。 4. 大學(xué)生校外租房的理性思考及對策 隨著大學(xué)生在校外租房的人數(shù)越來越多 ,所引發(fā)出的問題也越來越多。這已經(jīng)成為高校學(xué)生管理工作面臨的一個(gè)新課題。很多高校已意識(shí)到問題的嚴(yán)重性和嚴(yán)峻性并采取了各種措施 ,但筆者認(rèn)為 ,我們不能僅僅為解決學(xué)生的在外租房問題而去解決問題。高校的根本任務(wù)是培養(yǎng)社會(huì)所需要的素質(zhì)全面的高級專門人才 ,學(xué)生不論在哪里住宿 ,即使和學(xué)校簽訂了走讀協(xié)議 ,他們畢竟是學(xué)校的學(xué)生 ,學(xué)校對他們的健康成長負(fù)有責(zé)任。面對大學(xué)生校外租房對高校傳統(tǒng)的教育管理工作的沖擊和挑戰(zhàn) ,針對大學(xué)生校外租房的不同類型 ,我們應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn) 、不斷創(chuàng)新 ,積極開辟高校學(xué)生教育管理工作的新天地。 (1)加強(qiáng)學(xué)生思想政治工作 ,用正確的輿論引導(dǎo)學(xué)生。大學(xué)仍處于青少年身心繼續(xù)成長的階段 ,在新形勢下 ,高校應(yīng)根據(jù)大學(xué)生的特點(diǎn)積極開展有針對性的思想政治教育工作 ,從價(jià)值觀、人生觀、世界觀、創(chuàng)業(yè)觀等多方面積極引導(dǎo)。 (2)加大設(shè)施建設(shè)、加大學(xué)生宿舍的社會(huì)化改革力度 ,提高宿舍居住水平 ,滿足不同層次的學(xué)生需求。正確看待高校育人職能的一個(gè)重要方面是高校后勤也應(yīng)跟上高校不斷擴(kuò)招的步伐 ,不斷加快學(xué)生宿舍的硬件設(shè)施建設(shè) ,加強(qiáng)對學(xué)生宿舍的科學(xué)管理、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提高居住環(huán)境質(zhì)量 ,體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代管理理念。大學(xué)生本身做為獨(dú)立個(gè)體 ,他有擴(kuò)大自己居住空間、優(yōu)化居住條件的需求 ,高校應(yīng)因勢利導(dǎo) ,大力加強(qiáng)后勤保障工作 ,盡可能滿足學(xué)生多層 次的需求 ,為大學(xué)生營造良好的生活學(xué)習(xí)環(huán)境而做出切實(shí)的行動(dòng)。 (3)開展豐富多彩的校園文化活動(dòng) ,用健康向上的活動(dòng)吸引學(xué)生。校園文化是通過豐富多彩的寓思想性、趣味性于一體的文化活動(dòng) ,以及通過校園的整體布局、建筑設(shè)施等的美化 ,來潛移默化地影響學(xué)生 ,真正發(fā)揮高校環(huán)境育人的功能 ,使大學(xué)生能受到良好的教育。我們必需積極開展豐富多彩、寓教于樂、富于創(chuàng)新的校園文化活動(dòng) ,如學(xué)術(shù)討論、學(xué)術(shù)交流、知識(shí)競賽、文藝匯演等 ,用以吸引校外租房的大學(xué)生 ,使他們受到良好的素質(zhì)教育。 通過以上市場調(diào)查我們做如下市場分析： 自助量販?zhǔn)焦儆诘湫蛣?chuàng)新的服務(wù)行業(yè)，進(jìn)入的市場是高校附近。而且廈大生源量呈不斷增長趨勢，住宿市場頗具規(guī)模。選擇開設(shè)大學(xué)自助量販?zhǔn)焦⒂幸韵聨c(diǎn)原因： 1、自助量販?zhǔn)焦⒌男鲁狈闲率兰o(jì)大學(xué)生追求個(gè)性、時(shí)尚的特征； 2、廈門大學(xué)客源量大、相對集中，且交通方便，目前已近 13000多學(xué)員； 15 15 3、大學(xué)政策寬松，各方面可利用資源多，且水電費(fèi)用、房租等都相對市區(qū)較低，投資成本可以 有效節(jié)約； 4、據(jù)調(diào)查，多數(shù)大學(xué)生的消費(fèi)理念較前衛(wèi)，舍得投資生活； 5、據(jù)調(diào)查，自助量販?zhǔn)焦⒃诖髮W(xué)生城尚處于市場萌芽期，市場機(jī)會(huì)大； 6、據(jù)調(diào)查，旅店業(yè)零亂、規(guī)范差，自助量販?zhǔn)焦⑷胫鞯氖袌隹障洞蟆?市場描述 經(jīng)過走訪調(diào)查 20 余家農(nóng)家旅店（包括校外日租民宿、小型賓館）發(fā)現(xiàn)，廈門大學(xué)附近住宿市場處在較低端狀態(tài)，量販?zhǔn)焦⒍嘤擅窬咏?jīng)簡易改造而成的自助量販?zhǔn)交騻鹘y(tǒng)裝修略具規(guī)模的小型賓館館，設(shè)施簡陋、服務(wù)單一，已無法滿足當(dāng)代大學(xué)生不斷發(fā)展的住宿文化需求。且該住宿市場長期處于惡意價(jià)格競爭之中，造成低檔服務(wù)的 惡性循環(huán)。但調(diào)查顯示，這些住宿場所的日常入住率卻可以達(dá)到 30%，若黃金假期、開學(xué)等特殊時(shí)段，入住率可高達(dá) 80%以上，可見住宿市場的龐大，也顯示出不少人以安于現(xiàn)狀降低了對住宿文化的要求。 而自助量販?zhǔn)焦⒌某霈F(xiàn)恰好可以改變這一現(xiàn)狀，不僅可以優(yōu)化資源配置，填補(bǔ)市場空白，將市場導(dǎo)向服務(wù)競爭的新生市場，還可以讓租客享受富有特色的住宿體驗(yàn)。而我們正憑借本身的特色及前瞻性的戰(zhàn)略目標(biāo)將在這個(gè)市場占據(jù)一席之地。 目標(biāo)市場 我們相信整個(gè)行業(yè)的主要發(fā)展趨勢將向著高質(zhì)量、價(jià)值導(dǎo)向型發(fā)展。我們將目標(biāo)市場細(xì)分為以在校大學(xué)生群體為主， 同時(shí)接納特殊考試時(shí)期考生流（如專升本考試、藝術(shù)生考試）、國家法定節(jié)假或周末來往覓友探訪者以及開學(xué)時(shí)新生家長 等，初期市場定位于市場。 第四章： 競爭分析： 我們選擇以一定范圍（即）內(nèi)的價(jià)格定位相似，提供產(chǎn)品相似的量販?zhǔn)焦⒆鳛楦偁帉ο?。依?jù)此方法，結(jié)合調(diào)查訪問結(jié)果，我們將競爭對象分為三類：為 16 16 數(shù)較多的簡易改造的民間租房、簡易裝修的公寓、 4#樓裝修較好的酒店。 競爭描述 前面二者財(cái)務(wù)力量小，而且是一種緩慢的直營模式，信息共享狹窄障礙大，運(yùn)營模式簡易。但由于地理環(huán)境所限，消費(fèi)者的選擇匱乏，他們的依然屬于該市場的重要組 成部分，占據(jù)著不可忽視的市場份額。但是依據(jù)波士頓矩陣法分析，這些量販?zhǔn)焦⒍鄬儆凇笆莨樊a(chǎn)品”，其財(cái)務(wù)特點(diǎn)是利潤低，處于保本或略微盈利狀態(tài)。 4#樓酒店的數(shù)量稀少，價(jià)格較貴，僅在特殊考試期間較受歡迎。 市場進(jìn)入障礙 目前市場處于惡性價(jià)格競爭之中，各量販?zhǔn)焦⒚つ拷档蛢r(jià)格以吸引租客。自助量販?zhǔn)焦⒌倪M(jìn)入需直接面對這場價(jià)格戰(zhàn)，以中等價(jià)格、高品質(zhì)服務(wù)換取租客源后立足該市場。同時(shí)，我們的模式較易模仿，所以在長期戰(zhàn)略中須抓住點(diǎn)目標(biāo)租客進(jìn)行人性化、高標(biāo)準(zhǔn)的特色服務(wù)。 核心競爭力： 進(jìn)攻是最好的防守。價(jià)格競爭是市場上普遍的競 爭手段，雖然 打 倒了 對方，但同時(shí) 形成負(fù)效應(yīng)，進(jìn)入惡性循環(huán) 。針對當(dāng)前市場，我們的核心競爭力在于： 第一， 成本領(lǐng)先。 一方面控制 每 項(xiàng) 活動(dòng)成本，通過價(jià)值鏈管理追求成本節(jié)約；另一方面， 采取對租客無需求的資源與服務(wù)垂直切割的方式來最大化節(jié)約成本 。 第二，產(chǎn)品差異化。通過與眾不同自助風(fēng)格吸引租客的眼球，同時(shí)認(rèn)真研究租客的需求與行為， 針對 租客 期望設(shè)立產(chǎn)品和提供服務(wù)，使自己和其他競爭對手區(qū)分開來，達(dá)到明顯的差異化。 這將是我公司的優(yōu)勢戰(zhàn)略。 第三，目標(biāo)專一化。未來 10年間我們定位的訴求對象是大學(xué)生，從而保證高效果 的服務(wù)，在這個(gè)范疇內(nèi)建立起我們的優(yōu)勢，超過較廣范圍內(nèi)的競爭對手。 第四，不斷創(chuàng)新?！按蚱瞥Ｒ?guī)，新瓶裝新酒”。從服務(wù)到管理，到專業(yè)的創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，都與時(shí)偕行，不斷挖掘改變 ，贏得不同時(shí)期的競爭。 17 17 第五章： 經(jīng)營方式及營銷策略 自助量販?zhǔn)焦⒁元?dú)有的自助文化、特色的經(jīng)營管理和專業(yè)化的服務(wù)在擁有高住宿需求的大學(xué)附近打開市場，以大學(xué)生為主要服務(wù)對象。根據(jù)大學(xué)客源流動(dòng)的特點(diǎn)：國家法定節(jié)假的客源高峰期，每年的寒暑假假期行業(yè)都處于淡季制定合理有效的經(jīng)營方式，可以規(guī)定提前預(yù)訂或者合租的形式可享受優(yōu)惠，將住房長期出租等等手段來提高 業(yè)績。目標(biāo)為通過一年的專業(yè)化經(jīng)營，占有 20%市場份額。 產(chǎn)品策略 根據(jù)消費(fèi)者的喜好我們劃分了四個(gè)模塊：時(shí)令、時(shí)尚、時(shí)世、時(shí)差，突出“時(shí)”，與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)潮流。在每個(gè)模塊下細(xì)分出不同的房間風(fēng)格，追求最大面積覆蓋消費(fèi)者的需求。 價(jià)格策略 價(jià)格競爭并不是我們主要的競爭手段。但根據(jù)公司處于市場導(dǎo)入期的特點(diǎn)選擇針對性的銷售策略，向市場 滲透自助量販?zhǔn)焦⑼瑫r(shí) 以低廉的價(jià)格來吸納消費(fèi)者，打破消費(fèi)者原有的消費(fèi)習(xí)慣。 1、產(chǎn)品導(dǎo)入期，采取緩慢滲透的價(jià)格策略，以低價(jià)格和低促銷費(fèi)用推出新產(chǎn)品， 以 “ 高性價(jià)比 ” 、“定價(jià)差異 化”策略 定位市場競爭的優(yōu)勢地位 。達(dá)到成熟期，占有了一定的市場份額，即可根據(jù)需求對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 2、采用價(jià)格尾數(shù)定價(jià)策略以切合消費(fèi)群體的求廉心理，一般采用“ 8”“ 9”作為尾數(shù)。 3、根據(jù)不同時(shí)期、不同客源量適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。如五一、元旦等國家批準(zhǔn)調(diào)價(jià)的客流高峰期依據(jù)市場變動(dòng)適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，但整體價(jià)位水平不變。 宣傳策略 一方面通過與廈大學(xué)生宣傳合作，快速建立有效的服務(wù)銷售渠道。通過多種 18 18 低成本的媒介，比如校園廣播、直接信函、壁畫藝術(shù)（建筑外墻粉刷 觀宣傳）、期刊、橫幅、贊助社團(tuán)等手段宣傳產(chǎn)品；另一方面到校 外一些大學(xué)生經(jīng)常涉足的地點(diǎn)（如學(xué)生街、影院等）擴(kuò)大宣傳范圍。達(dá)到一定時(shí)期，采用更加有效的電視廣告媒體、網(wǎng)絡(luò)媒介等形式來提升品牌知名度。 促銷策略 在進(jìn)入市場的初期，我們主要通過有針對性有效的方式進(jìn)行促銷，以及一些比較別致的促銷手段。達(dá)