建設項目可行性研究報告

- 1 - “ 區(qū)”建設項目 可行性研究報告 - 2 - 目 錄 第一章 總 論 . 4 目名稱 . 4 設地址 . 4 地 單位 的確定 . 4 制單位 . 4 行性研究報告編制依據(jù) . 5 研報告研究的范圍 . 5 目建設內容及規(guī)模 . 6 資估算及資金籌措 . 7 目效益分析 . 7 第二章 項目建設的背景及必要性 . 8 目建設的背景： . 8 地產(chǎn)市場分析 . 9 目建設的必要性 . 14 第三章 項目 析和市場定位 . 17 目 優(yōu)劣勢分析（ . 17 目的市場定位 . 19 第四章 項目規(guī)劃設計及建設、經(jīng)營方案 . 23 目建設場 地及總平面布置 . 23 設內容及規(guī)模 . 24 目開發(fā)經(jīng)營策略 . 27 目開發(fā)經(jīng)營策略 . 28 目建設規(guī)模 . 34 第五章 項目建設地址及建設條件 . 36 目建設場址 . 36 發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置 . 37 建設條件 . 37 第六章 投資估算與資金籌措 . 39 程投資編制依據(jù)與說明 . 39 目投資估算 . 40 金籌措 . 41 第七章 項目實施管理及建設進度安排 . 42 目實施的原則 . 42 目經(jīng)營管理 . 42 - 3 - 員配置、勞動制度 . 42 目實施管理 . 42 . 43 目實施計劃 . 43 第八章 招標方案 . 45 標投標依據(jù) . 45 標投標內容 . 45 標計劃安排 . 46 標組織形式 . 46 標方式和招標程序 . 47 標組織紀律 . 47 第九章 環(huán)境保護及節(jié)能措施 . 48 工期環(huán)境影響分析 . 48 目建成后環(huán)境影響分析 . 49 保措施 . 49 目節(jié)能措施 . 50 第十章 項目經(jīng)濟評價 . 51 濟評價依據(jù) . 51 務評價指標的計算 . 51 目風險及對策分析 . 53 濟評價綜合結論 . 55 第十一章 社會評價 . 56 會影響分析 . 56 會評價結論 . 57 第十二章 結論與建議 . 58 - 4 - 第一章 總 論 目名稱 “ 區(qū)”建設 項目 建設地址 “ 區(qū)”建設項目 位于 岸的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇 ，具體位置為 西與規(guī)劃學校用地 接 壤， 東至公園南路中線 ，北鄰 火炬路中線 ， 向南 毗鄰 村委會用地， 該項目建設屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住 建設用地，詳見規(guī)劃定點圖。 地 單位 的確定 土地收購儲備 中心采用招標、拍賣、掛牌等形式，公開出讓該宗用地的國有土地使用權，確定項目用地單位。 制單位 本可行性研究報告編制單位為 書編號為乙 060061030055。 信工程管理有限公司原名為“ 信造價師事務有限公司”，是經(jīng) 建設廳批準，省工商局備案登記，成立于 2000 年 1 - 5 - 月，是 區(qū)最早組建的工程造價咨詢機構之一，具有工程造價咨詢乙級、招標代理乙級、工程造價司法鑒定等資質資格。公司現(xiàn)有國家注冊造價工程師、高級工程師、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、園林、審計、經(jīng)濟等專業(yè)技術人員 20余人。 守執(zhí)業(yè)紀律，堅持“抓質量求生存，創(chuàng)信譽立市場，促管理求發(fā)展”的服務宗旨，樹立“公正、精確、高效”的服務理念，依照國家法律、法規(guī)，為更多的建設項目提供專業(yè)的、忠誠的工程造價咨詢服務。 行性研究報告編制依據(jù) a、委托編制“ 區(qū) ” 建設 項目可行性研究報告 的項目委托書 ； b、 于 市土地收購儲備中心原萬國建材市場用地定點及坐標的批復 ； 寶市建規(guī)規(guī)地字 200910 號 ； c、 土地收購儲備中心 200835 號關于石壩河原萬國建材市場用地規(guī)劃定點的申請 ； d、國家發(fā)改委發(fā)布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法及相關要求； e、現(xiàn)場考察和調研搜集到的資料。 研報告研究的范圍 本報告重點是對 “ 區(qū)”建設項目的 建 設 背景和必要性及迫 - 6 - 切性、項目建設地址及條件、建設內容及建筑方案、環(huán)境保護及節(jié)約能源、項目 的組織、人員編制及培訓、項目的管理及實施進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟評價等內容進行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書 ，以供項目競地單位決策之用。 目建設內容及規(guī)模 “ 區(qū)” 開發(fā)建設項目擬建于 高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段 ，毗鄰 環(huán)境優(yōu)美的人民公園 與 南依 俊秀的秦嶺，地處 濟 、文化中心。該項目占地面積 為 含代征道路）。 “ 區(qū)”建設 應高標準定位，開發(fā)理念要新穎獨特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風景。 以 高層框剪結構 為主 ，總建筑面積為 65000平方米 （不含地下建筑面積） 。小區(qū)擬建設 3幢 18層住宅樓及配套的休閑廣場 、 小型生態(tài)型停車場及 配電室等公共基礎設施。戶型設計更加注重居室功能，力推以中 套 熱銷 型為主，戶型 面積配比為： 120 155 平方米占總比例的 85 ， 90 110 平方米占總比例的 15 。 項目 用地 的 建設性質 為 商業(yè)、居住 建設， 土地收購儲備中心擬對宗地進行收購，并通過公開招、拍、掛形式出讓土地使用權。根據(jù)該宗土地的特點和地理位置， 初步確定以“ 區(qū)”的規(guī)模及方案，以使該宗土地達到最佳的利用和較好的發(fā)揮其使用功能。“ 是一項“惠民” 的安居工程， 同時也是加快公園南路舊城改造 - 7 - 步伐，改善城市面貌的重要舉措， 考慮到實際情況，先保證 臨街商業(yè)用房及高層 住宅 建設以及 所必須的各類設 施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型停車場、文化娛樂設施 等逐步到位，使投資與效益協(xié)調一致，提高資金的使用效益。 資估算及資金籌措 經(jīng)估算， “ 區(qū)” 開發(fā)建設項目 總投資為 元，其中工程費用 他費用 設期利息 本項目資金來源 由項目建設單位統(tǒng)籌。經(jīng)方案初步測算，建設單位應 具備 自有資金 融資 其余建設資金可從 銷售資金補充。 目效益分析 經(jīng)計算， “ 區(qū)” 開發(fā)建設項目 年 投資利潤為 含建設期利息） ，計算期 6 年內利潤總額為 元 ；全部投資財務內部收益率為 高于本項目設定的 8%的基準值；全部投資回收期為 建設期 3年）。不確定性分析顯示本項目具有一定的抗風險能力，本項目經(jīng)濟分析可行。 報告從 “ 區(qū)” 項目 用地 的實際情況出發(fā)，提出了行之有效的開發(fā)建設方案，建筑風格結合現(xiàn)代文明城市的設計理念，具有經(jīng)濟、合理、投資省的特點?？?之，該項目的實施具有良好的環(huán)境效益、社 - 8 - 會效益和經(jīng)濟效益。 第二章 項目建設的背景及必要性 目建設的背景： “ 區(qū)”開發(fā) 建設項 目是在省委、省政府全面實施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民” 決策的大環(huán)境下提出的，該項目擬建于 由 項目競地中標單位 承擔建設任務。 近年來， 別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)模”以來，城市建設和管理水平上了一個新臺階。 但隨著 岸高新開發(fā)區(qū) 突飛猛進的增長， 擬建項目現(xiàn)有場地存在不少危舊 房屋，區(qū)域基礎設施薄弱、住宅與建材銷售用房布局無序、生活環(huán)境較差，且周邊商業(yè)用房及居住用房 無法滿足市場的需求，經(jīng) 市房屋經(jīng)營 主管部門與土地收購儲備中心組織相關市場人員精心調研， 特別是根據(jù)土地的使用特點， 初步形成了擬建“ 區(qū) ” 藍圖的構想。 項目具體由獲得土地使用權的使用單位實施 ， 擬 建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的萬人大型現(xiàn)代化住宅小區(qū) 。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人 居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為 的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用。 該舊城改造項目的實施，有效提高 了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間， - 9 - 提升了城市品位，將 代化生態(tài)園林大城市。 “ 區(qū)”開發(fā) 建設項目的提出，是經(jīng)過詳細的調查研究，廣泛聽取各方面意見，認真總結和借鑒周遍 市、 縣區(qū) 商住小區(qū) 建設的經(jīng)驗和教訓，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局， 體現(xiàn)人性化、簡約化、和諧化的新型商住 小區(qū)。力爭將該項目建成為“設計規(guī)模精美，文化內涵豐富，性能價比極佳”的 商業(yè)與居住 項目，融合 中高收入居民的消費導向的商住小區(qū)，使其成為 岸 最具發(fā)展?jié)摿Γ钜鄣男亲?目前，該項目用地由 通過招、拍、掛形式確認 土地 使用單位后，從而組織項目的開發(fā)建設。 地產(chǎn)市場分析 況 于 中西部，轄九縣三區(qū)，總面積 平方公里，總人口 367 萬 ,其中市區(qū)面積 555 平方公里，人口 55 萬。 被評為全國園林綠化先進城市，連續(xù)第五次榮獲全國“雙擁模范城”稱號。位于陜、甘、川三省結合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線上第三個大“十”字。公路西通八達，已形成東連西安、西達蘭州、北至銀川、南接成都的四條干線和110條支線公路網(wǎng)。 - 10 - 2003年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值 同比增長 ，高于全國和全省平均水平，也是我市“九五”以來最好水平； 完成大口徑財稅收入 其中地方財政收入 結構調整成效顯著。一二三產(chǎn)業(yè)比例達到 11:非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量的比重達到 38%，較 2002 年提高 3 個百分點；縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 較 2002 年提高 百分點；以實現(xiàn)投資主體多元化為方向的國有企業(yè)改革進一 步深化，工業(yè)經(jīng)濟走上多投入、大重組、速度快、效益好的路子，預計全年全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值 比增長 19%，工業(yè)經(jīng)濟對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到 54%；旅游、商貿等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場更加活躍，全年實現(xiàn)全社會商品零售額 元，同比增長 全市實現(xiàn)旅游綜合收入 21億元，同比增長 人民生活水平進一步提高。城市居民人均可支配收入 7049 元，農(nóng)民人均純收入 1846元，同比分別增長 人口自然增長率為 已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產(chǎn)資源 30 多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲量大，排位亞洲及國內前列，已建成中國西北地區(qū)最大的黃金出產(chǎn)企業(yè)。 稱陳倉，是華夏始祖炎帝的故鄉(xiāng)，周秦王朝的發(fā)祥地，青銅器之鄉(xiāng)。境內有省級文物保護景點 65 處。著名古跡有炎帝活動過的天臺山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門寺、釣魚臺、周公廟、五丈原諸葛亮廟等；名勝風光有太白山國家森林公園、天臺山風 - 11 - 景名勝區(qū)、隴縣關山草原等。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，商賈云集，人民富裕，是關中西部地區(qū) 重要 工業(yè)城市 。 008 年國內房地產(chǎn)市場回眸 來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年 18 月份全國 70 個大中城市房價同比上漲 但環(huán)比下降了 回顧 08年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國 70 個大中城市的房屋銷售價同比漲幅 1 至 9 月分別為 : 國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市走低，國房景氣指數(shù)從年初的 106降至 8月的 的“金九銀十”銷售季節(jié)，也沒挽回房價下滑的“頹勢”。盡管樓市運行方向發(fā)生了改變，但從我國房地產(chǎn)市場的基本面仍然較好。從 1至 8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 18439億元，同比增長 住宅完成投資 13385億元，增長 國房指數(shù)也在 100點以上。我國房地產(chǎn)市場，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大部分地區(qū)已先后步入調整與轉型期。 發(fā)改委表示，當前房地產(chǎn)市場還存在三方面問題：一是新建商品住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷售面積有所下降，其他中小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是 90 平方米以下的普通商品 住宅投資僅占商品住宅投資的 住房供應結構調整任務仍十分艱巨。三是房價漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷售價格仍 - 12 - 在不同程度的上漲。 地產(chǎn)市場分析 城市發(fā)展目標明確將 建成為 部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市 ， 達到科教先進、工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬人口的現(xiàn)代化大城市。 項目建設 地區(qū)規(guī)劃按照高起點、高標準的要求、高規(guī)格的建設，多方投入資金，改善基礎設施，提升管理水平，一時間， “ 發(fā) 項目 將會 成為眾人關注的焦點。隨著 高新西區(qū)城 鎮(zhèn)基礎設施的完善 、投資環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)化，開發(fā)商蜂擁而至，土地價格、房屋價格大幅聚升，已經(jīng)成為 值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。 現(xiàn)在的 一個高速發(fā)展的黃金時期，短短的兩、三年內，用于城市建設、基礎設施改造的資金過 幾十 億元，相當于過去 10 年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市 品味都發(fā)生了根本性的變化。據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示， 2007 年 區(qū)居民人均住房面積達到 26 平方米 ， 08年將達到 27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過去的一年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 40 億元，新開工房屋建筑面積 130 萬平方米， 竣工 120萬平方米，其中住宅 110萬平方米，如三迪世紀新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽光百翠園等大型住宅小區(qū)竣工投用， 基本改善當?shù)鼐幼∽》啃枨竺埽?城區(qū) 居民安居樂業(yè)。 隨著城市框架“東遷、南移、北上” 的 戰(zhàn)略 實施，其日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名的開發(fā)商 、投資者 進駐，必定依托其敏銳的市場嗅覺和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這 - 13 - 些開發(fā)商的重大舉措，很多時候成為中小投資者的方向標。 該項目位于 新開發(fā)區(qū)西區(qū)的經(jīng)濟、文化中心，地域交通發(fā)達，商業(yè)繁榮，房屋建設成本 不高 ，加之 受政府政策 的支持，現(xiàn)在的人氣較強，區(qū)內工業(yè)企業(yè)云集， 娛樂、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，所以興建集商住于一體的樓盤， 項目風險小，銷售難度不大。從價格方面分析， 該項目建設成本低廉，地域優(yōu)勢顯現(xiàn) ， 高層住宅 均價 有望 2400元 /平方米，且商用建筑均價可在 8000 元 /平方米的價位銷售 ；從戶型面積分析，主力戶型面積在 120平方米左右，戶型以 三室兩 廳 或四室 為主，完全能夠滿足居室功能 ，而且符合市場銷售的熱點。 關于 場需求狀況， 由于過去注重中小戶型的經(jīng)濟適用房與廉租房建設，加之市區(qū)地價相對過高，造成當前小戶型房源過剩。住 宅面積的大小是反映居民家庭生活質量的一個重要指標，隨著 區(qū)建設和舊城改造步伐的加快，市區(qū)居民迫切需要一批功能齊全、設施完備的新型居住小區(qū)開發(fā)建設。 適當?shù)拈_發(fā) 商品房 熱銷售，對于轄區(qū)內大多數(shù)購房壓力 不大的居民來說，購買中戶型會使有限的資金達到極佳的效果。中 戶型的消費群體主要是： 1）經(jīng)商、個體經(jīng)營戶或外來投資者 ； 2）具有較高學歷的 技術和管理人員 ； 3）城區(qū)具備 中、 高收入的人員 。 從當前的銷售分析，項目建設區(qū)域正處于第二 輪房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售期，當前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有： 1）由于城鎮(zhèn)消費者住房壓力并不強烈，有相當一 部分人對于購房持觀望態(tài)度，總體銷售處于慢熱階段。 2）小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現(xiàn) - 14 - 了城市 消費者對于安康生活的渴望； 3）需求面積大多集中于 120 平方米左右，三 室的房屋較為熱銷。 目建設的必要性 房地產(chǎn)市場發(fā)展的迫切需要 近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟架構中的重要組成部分和經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量。 隨著社 會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住品質不斷的提升。項目建設區(qū)域地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當?shù)氐纳唐贩块_發(fā) 發(fā)展相對滯后， 現(xiàn)有的玉泉花園等住宅項目 規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒有統(tǒng)一的地下排污管網(wǎng)，污水橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的現(xiàn)象十分嚴重。 目前，項目建設用地為簡易的建材市場，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經(jīng)營建材市場將無法使土地資源高效利用， 因此，建設高品位的人居環(huán)境 的商住項目 成為刻不容緩的重任。 借鑒鄰近 市、 縣區(qū)的 商住小 區(qū)的成功經(jīng)驗，使“ 區(qū) ” 的規(guī)劃改變了過去低層次的居住需求，更多的注重了設計水平、周圍環(huán)境、功能設計、配套設施、園林綠化、管理服務等“個性化”的理念， 體 - 15 - 現(xiàn)了“人、建筑、生態(tài)、運動”的完美結合。 合 項目區(qū)域市場發(fā)展特征的需求 據(jù)權威數(shù)據(jù)顯示， 房地產(chǎn)投資增長 房屋施工面積增長 41%，新商品房銷售面積下降 24%，自去年 10月份以來市場持幣待購者增多。但是從各類房屋均價來看，高層住宅均在 2400 元 /平方米，繼續(xù)保持增長，且現(xiàn)行房屋銷售價格較全省來說還是相對偏低，市場 總體水平 仍 呈現(xiàn) 穩(wěn)升趨勢 。 同時，競爭區(qū)域樓盤戶型特點以高層為主，主力戶型為三房兩廳或四房兩廳，建筑風格以清新優(yōu)雅為原則，簡潔、適用、大方，通過對陽臺、凸窗、飄窗等細部處理形成獨特的建筑風格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺景觀；小區(qū)內設施完善，一般配有地下和地上兩種停車位。 項目建設地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居民的消費力和消費水平較高，所有三分之二的目標客戶來源于周邊工作的中、高收入者。 項目建設 響應國家的安居工程，規(guī)劃、開發(fā) “ ， 能 滿足區(qū)內 廣大 居住 人 群的住房需求，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，從而促進經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展 ，并且使土地獲得最佳的使用效率，讓項目建設單位獲得高額利潤回報。 用住宅 是建設和諧社會的必要政策 “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”，是 房地產(chǎn)業(yè) 一貫遵循的 宗旨 ，也是 “ 區(qū)”建設項目 提案的前提。讓廣大 家庭“居 - 16 - 者有其屋”，安居樂業(yè)，才能開創(chuàng)社會和諧的太平盛世，對于社會主義和諧社會的建設有著巨大的現(xiàn)實意義。 應城市規(guī)劃和舊城改造 戰(zhàn)略的政策 建設 “ 是響應市委、市政府 提出“東遷、南移、北上 ”建設百萬人口現(xiàn)代化大城市 戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設工作的必然需要，隨著西部大開發(fā)號角的吹響，項目建設地將圍繞以建設“城中城 ”為中心，進一步加大改革與投資力度，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)進一步發(fā)展勢頭，為了更好支出 發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設，使其經(jīng)濟產(chǎn)生飛躍發(fā)展，也為提高開發(fā)項目 的社會效益和經(jīng)濟效益。 同時，該項目實施是進一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌， 有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將 力建設成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市 。 - 17 - 第三章 項目 析和市場定位 目優(yōu)劣勢分析（ 析法） 析法是競爭情報分析常用的方法之一。所謂 析，就是將與研究對象密切相關的各種內部優(yōu)勢因素、劣勢因素、機會因素和威脅因素，通過調查羅列出來，并依照一定的次序排列起來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論。 目優(yōu)勢分析 (1) 項目建設地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在 新開發(fā)區(qū)西區(qū) 得天獨厚，南仰秦嶺，毗鄰 態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀 ，環(huán)境優(yōu)美。項目 絕 大部分樓層的位置能夠觀賞秀麗景觀。 (2) 項目 地處開 發(fā)區(qū)的黃金地段 ， 緊鄰火炬路， 33 路、 61 路、42 路等公交車方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車站、 車站距離不超過 2公里； (3) “ 目占地 目規(guī)模 不 大， 但設計 起點高，品牌包裝的基礎好。地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設計上可為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境。 (4) 人文氣氛濃厚，地塊周邊有如 并且周邊無工業(yè)污染及雜亂的農(nóng)村分布。 地域商貿繁榮 ,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽天、大連海鮮城等多家著名餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯項目升值的潛力。 - 18 - (5) 土地 收購儲備中心 對該宗地進行公開招、拍、掛形式確認的使用單位，可 聯(lián)合有資質的 房 地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)， 經(jīng)營思想以營造精品，塑造品牌為出發(fā)點，為造就高品質 商住一體 樓盤奠定基礎。 (6) 項目的建設性質為 商業(yè)、居住，借助于 建設單位與開發(fā)商 的品牌優(yōu)勢， 項目的開發(fā)建設又肩負著舊城改造的重任， 且將獲得在建設用地、 設施配套費等方面得到 優(yōu)惠政策，因此項目開發(fā)建設成本較低，銷售對象易得到當?shù)卣Ｕ?，開發(fā)風險較小。 目劣勢分析 (1) 鄰近建設用地的 火炬路、公園南路 上車流量較大，存在一定的噪音及空氣污染。 (2) 項目 規(guī)模較 不 大， 但項目征地費用以及前期規(guī)劃費用較高，可能引起資金回收期較長，容易導致間接成本上升。同時，周邊同期開發(fā) “中房 怡和” 樓盤 ， 形成同業(yè)競爭， 使得快速銷售且資金及時回籠存在一定的困難。 (3) 項目建設場地拆遷補償工作需投入大量資金，導致前期資金壓力較大 ，并且拆遷也存在一定的難度。 (4) 項目地處 新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段 ， 但是現(xiàn)狀缺乏大型的購物超市、洗浴等設施，相對 缺少商圈。 目機會分析 (1) 對周邊主要競爭對手，如 “中房 怡和” 等市場定位、規(guī)劃設計、建筑形式、營銷策略等要 素有一定的把握，能做到知己知彼，在市場定位、建筑風格、入市時機等開發(fā)策略上可避開對手。 - 19 - (2) 娛樂、購物等配套設施可通過小區(qū)的 商用建設 規(guī)劃設計得以解決。 (3) 通過尋求政府支持，對項目建設周邊市政配套設施進行改造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。 (4) 項目區(qū)域位置于 岸 地區(qū)規(guī)劃商 住 圈，自然環(huán)境得天獨厚，加之整個區(qū)域內的基礎設施、市政設施不斷的完善和健全，就有利于本開發(fā)項目未來的前景。項目潛在的購買客戶也是相當有分量，這也是項目的開發(fā)機會點。 目潛在威脅分析 (1) 國家出臺的對抑制房地 產(chǎn)市場價格增長過快的政策，加上 地方政府對土地的供給控制，使得一部分消費者產(chǎn)生了錯覺，認為 而持幣待購。 (2) 競爭樓盤同質化較嚴重，區(qū)域競爭較激烈。 “中房 怡和” 一期已經(jīng)封盤，由于這些樓盤離本項目較近，因此對本項目構成威脅。 (3) 隨著西安、楊凌 等對房地產(chǎn)市場的消費的大力吸引和引導，造成目標客戶流動速度快。 (4) 由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。開發(fā)商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都要做較大的投 入。 目的市場定位 對于項目來說， 建設單位 要建立自己的品牌和形象，就必須長、 - 20 - 短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （ 1）通過市場調查和對競爭性樓盤分析，結合本項目的優(yōu)劣勢的分析，可以得出如下定位背景： “ 發(fā)建設項目 西與規(guī)劃學校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地， 自然環(huán) 境優(yōu)越，交通便利，擁有眾多的中小學，具有濃郁的文化氛圍，是 隨著今后房地產(chǎn)市場 競爭的日益激烈，競爭的焦點將演變成為項目特色和附加值的競爭，縱觀 2003年以前的 盤同質化現(xiàn)象突出，富有特色的高品質的商品 樓盤較少。特色帶來市場先機，樓盤設計的“個性化”、營銷手法的“人性化”將成為未來樓市的一個焦點。 根據(jù) 體規(guī)劃思想，本項目所在區(qū)域是未來 “城中城”的中心 ，加上該區(qū)域優(yōu)越的自然地理環(huán)境，該項目將有很大的增值空間。 （ 2）項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目建設單位 要以“ 安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏 ”為建設目標，在開發(fā)理念上結合當?shù)貙嶋H情況保持 適度超前，通過現(xiàn)代化的建筑形式自然環(huán)境相 結合，為 收入居民營造環(huán)境優(yōu)美、設施齊備、舒適安全的居住環(huán)境，真正為居民提供低價位、高品質的住宅，引進國外先進的居住理念和管理方 式，致力于引導一種全新的 - 21 - 生活方式，在一定程度上提升了 收入市民新型的居住觀念和生活方式，從而提高 居民的生活品質。 （ 3）目標市場定位 總人口 367萬 ,其中目前城鎮(zhèn)人口約 60萬，規(guī)劃城市人口總量達到百萬以上。 對于長期居住在市區(qū)中心以及該項目周邊的人群來說，迫切需要大面積的商品住房，來滿足其理想的使用要求。 這決定了主體目標對象為面向城鎮(zhèn)中 、 高 收入家庭或者住房面積狹小而需更換 的消費群。 年齡判定在 30 45歲 購買目標的比例依次判定為：純居住、自住 。 （ 4）產(chǎn)品定位 根據(jù)項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為 代化的 人文生態(tài)城”，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位置的前提而作出的明智決策，主要原因是： 1、相對而言，土地以政府 通過招、拍、掛的 方式取得， 相對來說，土地取得成本相對過高， 造成項目開發(fā)建設總成本較 高； 2、項目區(qū)位內高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。 3、隨著開發(fā)區(qū)內基礎設施投資 力度的加大 ，各項城市基礎設施和市政設施等都趨于完善。 （ 5）服務定位 “ 開發(fā)項目 從物業(yè)角度來定位：小區(qū)采用封閉式管理， - 22 - 車庫出入口設有自動監(jiān)控設備，入行出入口設有保安 24 小時；社區(qū)內有完善的配套設施，除一般常規(guī)性的服務項目以外，要建立一個集醫(yī)療、文藝、科普、健身、娛樂、購物為一體的綜合會所，經(jīng)常開展各種各樣的社區(qū)文化活動，以此相互交流信息、聯(lián)絡感情，構筑一個有利于人與自然、人與文化、人與人之間相互溝通、相互和諧的環(huán)境。 - 23 - 第四章 項目規(guī)劃設計及建設、經(jīng)營方案 目建設場地及總平 面布置 “ 區(qū)”建設項目 是經(jīng)深入調研后，確認土地最佳利用的方案， 位于 體位置為西與規(guī)劃學校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，該項目建設屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設用地，詳見規(guī)劃定點圖。 建設場地為一規(guī)則的形狀，場地 兩側環(huán)街，在火炬路、公園南路上各設一個主出入口，與城區(qū)四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡 連接，場地內部將建設通至各建筑物的通道，道路系統(tǒng)能夠滿足使用和有關消防規(guī)范的要求。 場地 中心位置建設一人文化、簡約化的中心廣場，物業(yè)管理辦公室、小區(qū)活 動休閑廣場 ， 臨街 兩側區(qū)域建設 環(huán)形商業(yè)用房裙樓和高層住宅 及樓宇間小型的 生態(tài)型 停車場，鳥瞰全區(qū)，建筑規(guī)劃布置規(guī)整，與景觀和諧一體。 “ 區(qū)”開發(fā)項目 設計兼顧到周邊環(huán)境，突出以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”的設計宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。體現(xiàn)了綠地與建筑的完美結合，使小區(qū)內部風景優(yōu)美，舒適宜人，為業(yè)主生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境。 布置詳見附件總平面布置圖。 - 24 - 設內容及規(guī)模 依據(jù) 國家建設部優(yōu)秀住宅小區(qū)標準和國家有關居住小區(qū)設計的規(guī) 范、規(guī)程，遵 照 指導思想，并借鑒西安、上海 等地 商業(yè)住宅 建設總體思路，同時考慮“ 開發(fā)建設的實際，提出本項目建設內容。 （ 1）設計指導思想 本項目建設體現(xiàn)以人為本的指導思想，以建設綠色生態(tài)型和人文化居住環(huán)境為目標，強化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設施，提高生活質量，為居民創(chuàng)造一個高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化生態(tài)居住小區(qū)。 （ 2）規(guī)劃設計要點 項目分期開發(fā)建設，南北朝向，但整體感要強，應符合自然條件。根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的發(fā)展趨勢，本項目要充 分考慮家庭未來轎車的普及，故在樓宇之間設置小型 生態(tài)型停車場。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內景觀區(qū)，住宅層數(shù)以 18層 框剪結構 為主。 平面交通按照人車分流和快速到達的原則，組織小區(qū)內人流、車流線路，同時設計時考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設施解決項目地形高差較大的人行出入不便。 小區(qū)綠化主要以圍合內主景觀為主，其規(guī)劃設計時以簡單、現(xiàn)代、休閑的風格為主。 住宅的基本朝向與火炬路 平行，同時，適當引入曲線形建筑群體 - 25 - 組合，主要曲線的線型順各自主導風向，形成風速，保證小區(qū)內良好的通風。 按照住宅群的布局，采用點式與板式相結合的組成形式，使整個小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而又不乏韻律。住