小城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 0 蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 O 一三年五月 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 . 2 一、 項(xiàng)目概況 . 2 二、項(xiàng)目研究的目的 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、項(xiàng)目 研究 的前提 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、項(xiàng)目 研究 的背景 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二部分 項(xiàng)目 介紹 . 4 一、項(xiàng)目位置 . 4 二、項(xiàng)目總體布局 . 4 三、 項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) . 4 四、 項(xiàng)目的功能品質(zhì) . 5 五、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、項(xiàng)目開發(fā)方式 . 5 七、 項(xiàng)目地塊初勘 等 情況 . 6 八、 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三部分 區(qū)域分析 . 7 一、 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 . 7 二、項(xiàng)目 所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 . 9 第四部分 市場(chǎng)分析 . 11 一、 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 . 11 二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 . 11 三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) . 13 第五部分 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析 . 14 一、地塊特征分析 . 14 二、項(xiàng)目 析 . 15 三、 項(xiàng)目定位方案 . 16 第六部分 項(xiàng)目 投資 、收益 估算 . 17 一、項(xiàng)目投資估算 . 18 二、 項(xiàng)目資金籌措 . 18 三、項(xiàng)目收益測(cè)算 . 19 第七部分 項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 分析 . 22 一、項(xiàng)目測(cè)算期 . 22 二、項(xiàng)目投入估算 . 22 三、項(xiàng)目收入估算 . 23 第八部分 結(jié)論和建議 . 24 一、結(jié)論 . 24 二、 存在問(wèn)題與建議 . 25 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 2 第一部分 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目名稱 蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜 合體項(xiàng)目 （ 暫定 ）。 2、 項(xiàng)目位置 蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 3、 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 項(xiàng)目以東為動(dòng)遷房“園東新村”，以西、以北為動(dòng)遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。地塊處于整個(gè)蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 3 項(xiàng)目周邊住宅入住情況： 目前，本項(xiàng)目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀(jì)聯(lián)華”、“?？吐?”數(shù)家中型賣場(chǎng)，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。 4、 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 本項(xiàng)目規(guī)劃為商服用地。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樵撴?zhèn)區(qū)黃金地段，中勝路、興浦路為南北干道。地塊周邊集聚了若干成 熟社區(qū)（動(dòng)遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在 56 萬(wàn)人。 項(xiàng)目所在地人流、車流量大，是蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。 5、 項(xiàng)目地塊面積 地塊規(guī)模： 18,958 28 畝。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 4 第二部分 項(xiàng)目 介紹 一、項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目總體布局 本項(xiàng)目 總 建筑 面積 79,435中，地上建筑面積 46,421下建筑面積 33,014地下 2 層 ，容積率 綠化率 20 ，建筑密度 50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)，下同） 。 項(xiàng)目工程總投資 預(yù)計(jì) 為 元 左 右 。 本項(xiàng)目以商務(wù)辦公、酒店 、餐飲、娛樂(lè) 為經(jīng)營(yíng)主 題 ，設(shè)有 商務(wù)辦公（ 8,100各種業(yè)態(tài)商業(yè)（ 31,571酒店 （ 6,750地下室（ 33,014等，經(jīng)濟(jì)型酒店、 商務(wù)辦公（蘇南某鎮(zhèn)首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務(wù)。 三、 項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) 項(xiàng)目采取商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店三種功能相結(jié)合的模式： 項(xiàng)目位置 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 5 1業(yè) 31,571 5酒店 6,750 10商務(wù)辦公 8,100、 項(xiàng)目 的功能品質(zhì) 打造成蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn) 商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購(gòu)物中心，時(shí)尚休閑中心、商旅服務(wù)中心。 五、項(xiàng)目開發(fā)方式 1、項(xiàng)目開發(fā)主體：地塊將由蘇州科賽城鎮(zhèn)集團(tuán)公司與蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司共同進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)管理。 2、項(xiàng)目名稱：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目（ 暫定 ）。 3、項(xiàng)目地理位置： 蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)。 4、項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 18,958M，可建建筑面積約 79,435 5、地塊權(quán)屬：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)負(fù)責(zé)以 “ 舊鎮(zhèn)改造 ” 申報(bào)等方式，設(shè)置相關(guān)條件，促成地塊 掛牌上市。 6、土地性質(zhì)：商服用地。 7、土地使用費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳付。 8、項(xiàng)目功能設(shè)置： 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃限制以及周邊住宅、商業(yè)現(xiàn)狀，作以下功能設(shè)置：在招商項(xiàng)目上滿足蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)的商業(yè)配套要求。 9、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式 項(xiàng)目實(shí)施銷售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式：商務(wù)辦公部分實(shí)施轉(zhuǎn)讓，確保項(xiàng)目投資資金回籠，減輕公司財(cái)務(wù)壓力并支持后期運(yùn)營(yíng)；商業(yè)部蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 6 分實(shí)施租賃，確保項(xiàng)目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。 六、 項(xiàng)目地塊初勘 等 情況 1、規(guī)劃條件 注：相關(guān)規(guī)劃條件是與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政 府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來(lái)該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準(zhǔn)。 2、紅線圖 占地面積 7,001M，總建筑面積 12,000 M。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 7 第三部分 區(qū)域分析 一、 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 （一）蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)發(fā)展概況 蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃面積 方公里，下轄 8 個(gè)社區(qū)， 人，其中戶籍人口 人，外來(lái)人口 人。 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2009 年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)生產(chǎn)總值 元，地方一般收入 賬外資 1 億美元，注冊(cè)外資 美元，注冊(cè)內(nèi)資 元 , 居民人均收入 元。 在 2005 年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)發(fā)布的全國(guó)首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)結(jié)果中， 蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn) 位列全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)第 80 位。 2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了 “ 八通一平 ” 。累計(jì)投入十幾億元，基本完成了 蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn) 區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) ； 建有主干道路 9 條，總長(zhǎng)近 40區(qū)道路硬化率 100%；建成污水管網(wǎng) 4,000 多米和污水泵站 3 座，通過(guò)污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)?、排水、排污、郵電、有線電視基本實(shí)現(xiàn)了全覆 蓋。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 8 3、 便利的交通條件 4、投資狀況 投資項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進(jìn)。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目 500 多個(gè)，其中吸引歐洲、美國(guó)、新加坡、印尼、日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)企業(yè) 200 多家，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資 20 億美元的金光集團(tuán)、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)美國(guó)鋁業(yè)和美國(guó)食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國(guó)珉泰克公司等。 5、社會(huì)事業(yè)發(fā)展 累計(jì)建設(shè)動(dòng)遷小區(qū) 5 個(gè)，開發(fā)各類成熟商業(yè)網(wǎng) 10 萬(wàn)多平方米，新建綠地 90 多萬(wàn)平方 米，綠化覆蓋率超過(guò) 45%，通過(guò)了國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)的考核驗(yàn)收，通過(guò)了全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)的考核驗(yàn)收，生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)，生活環(huán)境得到顯著改善，目前，舊鎮(zhèn)改造全面啟動(dòng)，動(dòng)遷房建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等工程正在快速開發(fā)。 蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)定位為 建設(shè)富有特色的現(xiàn)代化城市副中心 、 輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務(wù)中心、功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn) 。 原有規(guī)劃蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)居住人口 ，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強(qiáng)，預(yù)計(jì)至 2020 年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)人口將達(dá) 15 萬(wàn)人。 本項(xiàng)目屬在蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公 機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 9 二、項(xiàng)目 所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 （一）蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來(lái)人口不斷增加，消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，從而為蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇和空間。但是目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在以下方面問(wèn)題： 1、商業(yè)現(xiàn)有布局存在缺陷 由于歷史的原因，定位于城市副中心的蘇南某鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)布局很不合理，缺乏一個(gè)相對(duì)集中的商業(yè)中心。而目前蘇南某鎮(zhèn)雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點(diǎn)式，每個(gè)點(diǎn)商店小而散，形不成集聚效應(yīng)，也難以 成市。 2、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低 目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)中現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比僅 其中零售業(yè)態(tài)為 18%，餐飲為 星級(jí)酒店為 0%。即使這 占比中，仍有一定的水分，有的業(yè)態(tài)只是名義的連鎖，沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，名連而實(shí)未連。如果剔除這一部分因素，真正屬于現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比更低。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)超過(guò) 37%，市區(qū)更高占比超過(guò) 40%。由此可見，目前蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低。 3、商業(yè)發(fā)展缺乏亮點(diǎn) 一是沒(méi)有亮點(diǎn)的區(qū)域，蘇南某鎮(zhèn)作為一個(gè)幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來(lái)搞 了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設(shè)施沒(méi)有規(guī)劃建設(shè)好；二是沒(méi)有亮點(diǎn)的商業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒(méi)有能夠體現(xiàn)蘇南某鎮(zhèn)形象的地標(biāo)性建筑；三是商業(yè)品牌也沒(méi)有亮點(diǎn)，現(xiàn)有品牌店少而又少。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 10 4、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在六大門類業(yè)態(tài)中，零售類、餐飲類和綜合服務(wù)類門店數(shù)占比為 而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、休閑娛樂(lè)類占比為 這三類業(yè)態(tài)比重過(guò)低。二是規(guī)模結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施大都是小面積沿街門店，面積大 的門店比重極少， 300M以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占 89%， 1000 M以上的網(wǎng)點(diǎn)僅占 三是層次結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級(jí)酒店和有一定檔次的休閑娛樂(lè)設(shè)施，無(wú)法滿足企業(yè)商務(wù)接待和商務(wù)住宿的需求。 5、文體設(shè)施不足 目前，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設(shè)施，沒(méi)有圖書館、閱覽室、青少年活動(dòng)中心?，F(xiàn)有電影院平時(shí)很少放電影，鎮(zhèn)上書店僅二家，面積小書籍很少，且多兼營(yíng)文化用品、音像制品等。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 11 第四部分 市場(chǎng)分析 一、 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 1、項(xiàng)目周邊商圈布局 蘇南某鎮(zhèn)已建成商業(yè)面 積 11 萬(wàn) M。 各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況： 現(xiàn)有商業(yè)特點(diǎn)： （ 1）業(yè)態(tài)單一， 目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主，層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場(chǎng)、百貨、專營(yíng)店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費(fèi)需求。 （ 2）檔次低， 商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。 二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 1、項(xiàng)目周邊商業(yè)用房租售情況 業(yè)態(tài) 數(shù)量飯店 小吃點(diǎn) 咖啡店16 家 56 家 1 家浴 浴場(chǎng) 網(wǎng)吧 游戲機(jī)房3 家 6 家 2 家 7 家 3 家賓館 小型旅館1 家 12 家臺(tái)球 書店 音像店1 家 1 家 1 家超市 小超市 副食品零售 水果店 蛋糕店 手機(jī)賣場(chǎng) 服裝鞋帽 小飾品 化妝品9 家 9 家 18 家 6 家 4 家 7 家 120 家 7 家 4 家辦公用品 五金建材 家具 床上用品 小家電 電腦 自行車 鮮花店 眼鏡店1 家 29 家 1 家 1 家 1 家 2 家 1 家 2 家 3 家干洗店 維修 照相館 話吧 打字復(fù)印 房屋中介 職業(yè)中介 藥店 美容美體 美發(fā)4 家 14 家 3 家 2 家 6 家 6 家 5 家 9 家 2 家 18 家移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳 電信營(yíng)業(yè)廳2 家 1 家農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 郵政儲(chǔ)蓄1 家 1 家 1 家 1 家4 家賓館住宿13 家餐飲 73 家休閑娛樂(lè)21 家東吳農(nóng)村商業(yè)銀行文體 3 家零售 225 家服務(wù) 69 家通訊 3 家銀行蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 12 序號(hào) 空間范圍 項(xiàng)目 項(xiàng)目地址 體量（ M） 銷售均價(jià)（元 /M） 租賃均價(jià)(元 /月 *M) 1 100M 內(nèi) 東景公寓（沿街商鋪） 中 興路與興浦路交界口 11,000 75 2 盛景華庭（沿街商鋪） 中勝路與興浦路交界 10,000 8,000 60 3 500M 內(nèi) 新勝億嘉福商業(yè)街 新勝路與新江路交界 18,000 9,000 75 4 蘇南某鎮(zhèn)商貿(mào)市場(chǎng) 新勝路與新江路交界 9,150 75 5 金融商貿(mào)大樓（寫字樓） 新勝路與興浦路交界 1,000 70 6 醫(yī)院旁（沿街商鋪） 中勝路與通江路交界 707 38 7 新盛商業(yè)廣場(chǎng) 中盛路與興浦路交界 18,000 8,000 60 8 1000M 內(nèi) 嘉馨 苑商鋪 新勝路與通江路交界 12,000 41 9 瑞翔商業(yè)廣場(chǎng) 振勝路與通江路交界 20,464 7,800 10 10 建屋勝天地 通江路與新勝路交界 11,000 9,000 38 11 新盛花園旁商鋪 吳勝路與新江路交界 9,700 100 12 吳淞商業(yè)廣場(chǎng) 吳勝路與興浦路交界 15,000 7,000 30 小計(jì)： 136,021 8,133 56 2、項(xiàng)目周邊酒店銷售情況 序號(hào) 等級(jí) 項(xiàng)目 房間數(shù) 價(jià)格區(qū)間 （元） 折扣價(jià)格 （元 ） 折中價(jià)格 (元 ) 位置 1 三星 國(guó)合假 日酒店 55 3987813 2 普通 八月哩商務(wù)賓館 26 2281055 3 世家假日酒店 2586889 4 麗景賓館 1985070 5 金盛旅館 19 1280010 6 四星 嘉怡酒店 150 6889898 3均價(jià) ：蘇南某鎮(zhèn)周邊部分代表性酒店價(jià)格表 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 13 蘇南某鎮(zhèn)的旅社規(guī)模小，檔次低， 缺乏星級(jí)賓館和商務(wù)酒店，無(wú)法滿足當(dāng)?shù)刂型馄髽I(yè)商務(wù)客人住宿的要求。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有一家品牌連鎖酒店。公司可以利用酒店連鎖品牌， 以彌補(bǔ)蘇南某鎮(zhèn)中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和滿足蘇南某鎮(zhèn)中外企業(yè)對(duì)外商務(wù)接待的需求。 3、 項(xiàng)目周邊住宅情況 三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 周邊價(jià)格參照 商業(yè) 寫字樓 酒店 租賃均價(jià) （元 /月 M） 銷售均價(jià) （元 /M） 租 賃均價(jià) （元 /月 M） 銷售均價(jià) （元 /M） 均價(jià) （元） 調(diào)研結(jié)果 56 8,100 20,500 220 建議可擬定價(jià)格 60 10,000 30 8,000 200 注：目前蘇南某鎮(zhèn)無(wú)商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來(lái)自周邊 (斜塘 )商業(yè)辦公房。 序號(hào) 離項(xiàng)目距離 住宅 總套數(shù) 總?cè)藬?shù) 交房日期 銷售均價(jià)（元） 1 50M 盛景華庭 480 1,680 2008 6,000 2 25M 東景公寓 439 1,500 2009 7,000 3 100M 金苑新村 632 2,594 1998 5,700 4 200M 園東新村 1,367 5,023 2002 5,800 5 500M 新盛花園 1,086 4,282 2003 6,200 6 600M 浪花苑 2,200 4,400 2006 5,800 7 700M 星勝客 681 2,000 2009 6,700 8 800M 吳淞新村 1,195 5,151 2007 6,200 小計(jì) 8,080 26,630 6,175 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 14 第五部分 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析 一、地塊特征分析 1、 項(xiàng)目交通 、人流 分析 隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)的增加，蘇南某鎮(zhèn)人口數(shù)量特別是外來(lái)人口增速加快。 2009 年總?cè)丝跒?人，比 2005 人增長(zhǎng) 其中戶籍人口增長(zhǎng) 外來(lái)人口增長(zhǎng) 115%。到 2020 年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬(wàn)人，比 2009 年翻一番。人口增長(zhǎng)為該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場(chǎng)提供了支撐。 2、 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 蘇南某鎮(zhèn)的城市定位、發(fā)展方向： “ 有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利 ”的現(xiàn)代城市副中心 。 項(xiàng)目位置 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 15 二、項(xiàng)目 析 內(nèi)部因素 外部因素 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學(xué)校等建筑； 交通便利優(yōu)勢(shì)明顯； 政府合作背景，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳； 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多； 商業(yè) 整合，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣能否接受。 O（機(jī)會(huì)） O 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項(xiàng)目； 沿街商業(yè)無(wú)法引入大型業(yè)態(tài)，同時(shí)管理混亂； 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項(xiàng)目； 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。 營(yíng)建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體； 制定媒體發(fā)布計(jì)劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)； 結(jié)合消費(fèi)者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進(jìn)行功能更新； 無(wú)論從前期形象和后期管理及商戶品牌等事項(xiàng)，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。 T（威脅） T 周遍沿街商業(yè)體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 功能做強(qiáng)做大； 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位與放大 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力 業(yè)態(tài)升級(jí)換代； 功能設(shè)置豐富，具有一定的兼容性。 1、綜合評(píng)價(jià) 無(wú)論是蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時(shí)間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢(shì)。 2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) （ 1）差異定位 環(huán)比項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項(xiàng)目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒店、 商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（ 15 項(xiàng)目必備功能）外，將項(xiàng)目打造成區(qū)域的消費(fèi)休閑中心、商務(wù)共享中心、生活?yuàn)蕵?lè) 中心。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 16 （ 2）提升業(yè)態(tài) 基于上述三大業(yè)態(tài)，通過(guò)商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況（市場(chǎng)反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品 、高檔商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。 （ 3）營(yíng)銷手段 本項(xiàng)目中除了酒店全部及商業(yè)外，其他功能區(qū)（商務(wù)辦公）擬全部銷售出讓，達(dá)到資金快速回籠的目標(biāo)。銷售面積控制在 45%之內(nèi)，其中 20%定向招商給電信、銀行、品牌店。 三、 項(xiàng)目定位方案 1、項(xiàng)目 主要功能建筑規(guī)模 樓層 建筑 面積 （ M） 租賃面積 自營(yíng)面積 出售面積 停車 面積 （ M） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 主要商業(yè) 功能 商鋪面積 （ M） 超市 面積 （ M） 影院 面積 （ M） 酒店面積（ M） 寫字樓 面積（ M） 6,507 1,617 （設(shè)備用房） 55 55 14,780 停車場(chǎng) 6,507 4,402 （其中設(shè)備用房 3,000） 11,020 915 場(chǎng)、餐飲食閣 ,082 7,957 425 350 （門廳） 350 （大堂） 以快速餐飲為主，銀 行以及百貨業(yè)態(tài) 銀行、社區(qū)醫(yī)療、快速餐飲、品牌店 ,993 7,833 80 80 電玩城 ,434 5,374 2,900 80 80 以兒童娛樂(lè)為主，兒童用品、休閑、娛樂(lè)業(yè)、餐飲及其它 影院一層、量販?zhǔn)?樂(lè)游、美容美發(fā) ,062 4,842 326 814（早餐廳） 80 影院、健身 中式酒樓、影院二層 ,750 6750 酒店、健身中心 ,100 8,100 寫字樓 合計(jì) 79,435 32,025 11,445 3,226 8,214 8,830 15,695 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 17 2、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 占地面積 M 18,958 2 總建筑面積 M 79,435 其中 商業(yè)面積 M 31,571 商務(wù)辦公 M 8,100 酒店 M 6,750 地下室 M 33,014 2層 3 建筑層數(shù) 層 15 不含地下室 4 容積率 5 建筑密度 % 50 6 綠化率 % 20 7 高度 M 60 第六部分 項(xiàng)目 投資 、收益 估算 本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的（部分資料參照了公司目前經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)）。鑒于目前的客觀條件和市場(chǎng)的實(shí)際情況，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明 : 公司所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測(cè)算是建立在最新的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值； 本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，公司需精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位，組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理 隊(duì)伍，以及高水準(zhǔn)的專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。降低開發(fā)成本，同時(shí)緊蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 18 緊地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增加銷售收入，達(dá)到先前制定的盈利目標(biāo)； 本項(xiàng)目由于地下室面積較大，在租賃收入測(cè)算中，將地下室一半以上面積納入商業(yè)出租計(jì)劃； 本項(xiàng)目地塊還未正式掛牌出讓，經(jīng)與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商，未來(lái)該土地公開掛牌價(jià)擬定在 2,800 萬(wàn)元 3,200 萬(wàn)元之間。公司從投資效益和風(fēng)險(xiǎn)控制方面考慮，在參與該地塊競(jìng)拍時(shí)，設(shè)立了二種可能的土地競(jìng)拍價(jià)（注 表示土地價(jià)格為 2,800萬(wàn)元 ；注 表示土地價(jià)格為 3,200 萬(wàn)元 ），作 為本項(xiàng)目投資、收益估算以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的依據(jù)。 一、項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目地塊占地面積 18,958 M，總建筑面積 79,435M(含地下室 )，單位投資 3, / M（不含土地）。 項(xiàng)目 建設(shè)期自 2011 年至 2012 年，建設(shè)期 2 年。 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 總成本 備注 1、土地成本 2,800 注 3,200 注 2、工程投資 （ 1）建筑 15,887 15,887 （ 2）裝修 4, 4, （ 3）其它 4,000 4,000 4、合計(jì) 27,7,二、 項(xiàng)目資金籌措 蘇州科賽集團(tuán)與蘇州科賽睦鄰坊雙方自籌資金 1億元作為注冊(cè)資本參與土地競(jìng)拍以及支付項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用，其余通過(guò)項(xiàng)目貸款獲蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 19 取支持。 單位：萬(wàn)元 注：財(cái)務(wù)利息費(fèi)率按 5 年 期以上長(zhǎng)期借款利率將近 三、項(xiàng)目收益測(cè)算 1、營(yíng)業(yè)收入 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建成后以商鋪出租以及酒店自主經(jīng)營(yíng)為主，故其營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自商務(wù)辦公房出售（全部出售）、商鋪的租金以及酒店自營(yíng)收入，其中商務(wù)辦公房銷售均價(jià) 8,000 元 / M； 商鋪出售面積占商業(yè)面積 45%（一樓銷售均價(jià) 25,000 元 /， 二樓銷售均價(jià) 15,000元 /， 三樓銷售均價(jià) 10,000元 /） 月租金均價(jià) 60 元 / M，以后每年遞增 5%，商業(yè)出租率為 90%；酒店房?jī)r(jià)收入單間均價(jià) 200元 ，每年以 5%增長(zhǎng)，其他包括物業(yè)管理費(fèi)，地下室 面積一半以上面積用來(lái)商業(yè)出租。 本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期需繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營(yíng)業(yè)稅（ 5%）、城建（ 7%）、教育附加和地方教育附加（ 4%）、土地增值稅（ 3%）、所得稅稅率（ 25%）。 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入測(cè)算如下： 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名稱 2010 年 2011 年 2012 年 合計(jì) 1 自有資金 0 0 0 0 2 借貸資金 注 2,800 12,267 4,907 19,974 注 3,200 12,267 4,907 20,374 年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2022 2023 2024 2025 2026 2027 租賃收入 2,195 2,305 2,420 2,541 2,668 2,801 3,574 3,753 3,941 4,138 4,344 商鋪出售 22,731 - - - - - - - - - - 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 20 2、營(yíng)業(yè)成本 本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期，對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)以及利息支出。其中：管理費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)均以租金收入為取費(fèi)基數(shù)；折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn)折舊年限 30年、土地?cái)備N年限 40年。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)利息費(fèi)率按 5年期以上長(zhǎng)期借款利率將近 （ 1）當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)達(dá)到 2,800 萬(wàn)元時(shí)，營(yíng)業(yè)成本測(cè)算如下： 單位：萬(wàn)元 年份 2013 2014 2015 2016 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項(xiàng) :) 5,236 1,955 2,025 2,096 2,716 2,812 2,912 3,018 租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 394 414 434 456 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 935 982 1,031 1,083 客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 145 152 160 168 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 61 64 67 70 銷售成本 2,787 - - - - - - - 銷售稅金 554 - - - - - - - 折舊與攤銷 797 797 797 797 797 797 797 797 大修費(fèi)用 60 63 94 98 103 109 所得稅 829 96 193 297 943 1,000 1,059 1,121 每平米租賃 運(yùn)營(yíng)成本 間酒店 運(yùn)營(yíng)成本 10,1,1,2, 18,9,0,1, 2）當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)達(dá)到 3,200 萬(wàn)元時(shí)，營(yíng)業(yè)成本測(cè)算如下： 酒店收入 197 310 543 742 779 818 1,043 1,096 1,150 1,208 1,268 銷售收入 6,480 - - - - - - - - - - 商務(wù)辦公房 管理凈收入 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 項(xiàng)目總收入 31,667 2,679 3,027 3,347 3,511 3,683 4,681 4,913 5,155 5,410 5,676 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 21 單位：萬(wàn)元 年份 2013 2014 2015 2016 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項(xiàng) :) 5,285 1,964 2,034 2,105 2,725 2,821 2,921 3,027 租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 394 414 434 456 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 935 982 1,031 1,083 客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 145 152 160 168 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 61 64 67 70 銷售成本 2,828 - - - - - - - 銷售稅金 554 - - - - - - - 折舊與攤銷 806 806 806 806 806 806 806 806 大修費(fèi)用 60 63 94 98 103 109 所得稅 810 88 184 289 941 997 1,056 1,118 每平米租賃 運(yùn)營(yíng)成本 間酒店 運(yùn)營(yíng)成本 10,1,1,2, 18,9,0,1,、 項(xiàng)目?jī)羰找?（ 1）考慮到本項(xiàng)目每年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用（主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用）、現(xiàn)金流回籠等因素，全部出售商務(wù)辦公房 8,100 M。 （ 2） 2013年按商務(wù)辦公房全部實(shí)施銷售，銷售收入的 10%計(jì)提稅金，商鋪全部出租以及酒店自主經(jīng)營(yíng)計(jì)算。預(yù)測(cè)商務(wù)辦公房銷售價(jià)格為 8,000元 / M；第 1年租賃能產(chǎn)生 60元 / M/后每年租金以 5%遞增，按租金價(jià)格的 提稅金。預(yù)測(cè)酒店房?jī)r(jià)收入單間以 200元估算，每年以 5%增長(zhǎng)。地下室一半以上也用于商業(yè)出租。 項(xiàng)目 凈收益估算如下： 單位：萬(wàn)元 年份 2013 2014 2015 2016 2024 2025 2026 2027 凈收益 （銷售凈收益 +租賃凈收益 +酒店經(jīng)營(yíng)管理收益 ） 注 2,486 288 578 891 2,830 2,999 3,176 3,362 注 2,431 264 553 867 2,823 2,992 3,169 3,355 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 22 第七部分 項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 分析 一、項(xiàng)目測(cè)算期 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為 2 年，從 2011 年至 2012 年。項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2013 年初正式營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算年限：從開始營(yíng)業(yè)起 15 年，即2013 年至 2027 年。 二、項(xiàng)目投入估算 本項(xiàng)目投入成本分為兩部分，即項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)成本估算 項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。 土地成本 本項(xiàng)目地塊將于 2010 年 8 月 公開掛牌出讓，經(jīng)與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商未來(lái)該土地公開掛牌價(jià)擬定 2,800 萬(wàn)元 3,200 萬(wàn)元之間。樓面價(jià)格在 400 元 / M左右，公司有能力參與本項(xiàng)目地塊競(jìng)拍。 工程投資成本 項(xiàng)目工程投資成本包括工程建設(shè)費(fèi)、 裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，項(xiàng)目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計(jì)不含資本化部分 24,元 。 項(xiàng)目 總建設(shè) 成本 預(yù)計(jì) 為 元左右。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后運(yùn)營(yíng)總成本根據(jù)現(xiàn)有公司項(xiàng)目，主要包括物業(yè)管理人員人件費(fèi)、保安保潔費(fèi)、消防維保費(fèi)以及大修等費(fèi)用。根據(jù)目前公司已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，商業(yè)每平米經(jīng)營(yíng)成本 100 元 /年 左右，酒店每間經(jīng)營(yíng)成本 11,000 元 /年 左右。以后租賃每年以 5%遞增，酒店前 5 年每年以10%增長(zhǎng)，以后每年遞增 5%。具體收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算 見附件。 蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告 23 三、項(xiàng)目收入估算 本項(xiàng)目 未來(lái)主要收 入來(lái)源為商務(wù)辦公房銷售收入、商鋪?zhàn)赓U收入、 酒店 經(jīng)營(yíng)管理 收入 及 其它收入。 鑒于本項(xiàng)目投資資金來(lái)自商業(yè)貸款以及未來(lái)商鋪只租不售，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，經(jīng)營(yíng)壓力明顯，因此商務(wù)辦公房建成后全部出售，減輕公司財(cái)務(wù)壓力。 （ 1）商務(wù)辦公房銷售收入 假定本項(xiàng)目地塊建成并取得預(yù)售證后，商務(wù)辦公房 8,100 M實(shí)施全部銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為 8,000 元 / M，實(shí)現(xiàn)銷售收入 6,480 萬(wàn)元。 （ 2）商鋪?zhàn)赓U收入 商鋪可租賃面積 17,364 M以及部分地下室可用于租賃。 2013年每平米商業(yè)租金收入為 60 元 /M，實(shí)現(xiàn)租賃收入 2,195 萬(wàn)元，以后每年遞增 5%，商業(yè)出租率為 90%（按照公司目前運(yùn)營(yíng)模式此出租率沒(méi)有問(wèn)題）。 (3)商鋪出售收入 商鋪可出售面積 14,207M， 銷售均價(jià) 10,000 元 / M，實(shí)現(xiàn)銷售收入 14,207 萬(wàn)元。 （ 4）酒店經(jīng)營(yíng)管理收入 本項(xiàng)目酒店面積 6,750 M，客房數(shù)共計(jì) 135 間。 酒店入住率第一年 20%、第二年 30%、第三年 5