中國紅海綜合開發(fā)項目可行性研究報告

1 遂寧蓬溪 中國紅海綜合開發(fā)項目 可 行 性 分 析 報 告 四川紅海生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)公司 二零零九年 六 月二十 二 日 2 目 錄 第一章 總論 1 一、項目建設提要 2 二、項目選擇依據(jù) 2 三、項目報告編制依據(jù) 3 四、可行性研究結論 4 第二章 建設背景及必要性 5 一、項目建設背景 6 二、項目建 設必要性及目的意義 7 三、中國紅海項目發(fā)展 析 9 第三章 建設條件 14 一、自然條件 15 二、人文資源 15 三、交通區(qū)位 15 第四章 開發(fā)定位 17 3 一、指導思想 18 二、開發(fā)定位 18 第五章 功能布局 22 一、指導思想 25 二、功能分區(qū)及表現(xiàn)形式 25 三、盈利方式 31 第六章 游憩方式設計與評價 32 一、景觀游賞的設計原則 33 二、游賞方式與內(nèi)容 33 三、旅游線路 35 第七章 運作與實施方案 37 一、指導思想 38 二、實施方案 38 第八章 營銷方案 42 一、指導思想 43 二、營銷理念 43 三、營銷方案 43 4 四、可操作性分析 44 第九章 風險分析及應對措施 45 一、園林工程風險 46 二、投資風險 46 三、項目招商及管 理風險 47 四、污染危害風險 48 第十章 效益分析及評價 50 一、社會效益 51 二、經(jīng)濟效益 51 第十一章 環(huán)境影響評價 53 一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 54 二、項目建設與運營對環(huán)境的影響 54 三、環(huán)境保護措施 54 四、 環(huán)境影響評價 55 第十二章 結論 56 一、結論 57 5 第一章 總 論 6 一、項目建設提要 1、項目名稱： 蓬溪縣中國紅海景區(qū)開發(fā)建設項目 2、項目建設性質(zhì)：新建 3、項目建設單位： 四川紅海生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)公司 4、項目建設地點：蓬溪縣寶梵鎮(zhèn) 5、項目建設規(guī)模：含紅星水庫周邊，土地面積約 5000 畝 6、 項目相關概況：中國紅海景區(qū)開發(fā)建設項目擬建于紅星水庫 區(qū)距成都市 157 公里，遂寧市 30 公里，南充市 38公 里，鄰近中國死海、觀音湖、靈泉寺等著名景區(qū)。紅星水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛，具有良好的生態(tài)優(yōu)勢。 7、項目建設內(nèi)容： 在 紅星水庫 景區(qū)， 打造 以景觀 +文化 +旅游 為主線 ，功能豐富多樣的度假區(qū)為輔助功能的生態(tài)觀光旅游度假勝地 。 8、項目建設目標： 中國最佳紅葉旅游度假區(qū) 蓬溪縣旅游產(chǎn)業(yè)的核心項目 二、項目選擇依據(jù) 1、國內(nèi)紅葉旅游人氣火爆 隨著都市休閑旅游的發(fā)展，人們對金秋賞紅葉旅游的熱情日益高漲。全國陸續(xù)涌現(xiàn)出北京香山紅葉 、濟南紅葉谷、重慶巫山紅葉、四川雅安等紅葉景區(qū)，吸引了大量游客的目光，許多景區(qū)在此期間甚至出現(xiàn)了人滿為患的場面。 2、芳香產(chǎn)業(yè)鏈逐步興起 隨著生活水平的提高，人們對的精神與物質(zhì)消費需求日益提高， 7 芳香產(chǎn)業(yè)作為一種新興高端消費產(chǎn)業(yè)，在歐美國家一直占有相當穩(wěn)定的消費市場。近年來，這股香潮已經(jīng)開始席卷中國消費市場。 3、老年產(chǎn)業(yè)成為朝陽產(chǎn)業(yè) 老齡化社會的到來不可避免，隨著老齡化速度的加快，這一群體帶動的消費日益被眾商家重視。如今養(yǎng)老業(yè)被成為朝陽產(chǎn)業(yè)，成為很多企業(yè)投資的新興領域。環(huán)境優(yōu)美，且集休閑、居住、娛樂、服務于一體的多功能的老年度假區(qū)在各地悄然興起。 4、紅色文化旅游市場廣闊 紅色文化旅游是指以革命紀念地、紀念物及其所承載的革命精神為吸引物，把紅色 人文景觀 和綠色 自然景觀 結合起來，把革命傳統(tǒng)教育與促進旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展結合起來的一種新型的主題旅游形式。 據(jù)統(tǒng)計： 3 年來，全國紅色旅游游客累計逾 4 億人次，其中自費旅游占 全國紅色旅游綜合收入突破 1000 億元，成為許多革命老區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的 “切入口 ”和 “催化劑 ” 。 三、項目報告編制依據(jù) 1、遂寧市經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要； 2、蓬溪縣綜合開發(fā)“十一五”規(guī) 劃； 3、蓬溪生態(tài)縣建設規(guī)劃； 4、蓬溪縣生態(tài)示范區(qū)建設規(guī)劃； 5、蓬溪土壤； 6、四川省遂寧市旅游發(fā)展總體規(guī)劃； 7、四川省蓬溪縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃； 8、四川省旅游管理條例； 9、四川省旅游政務相關數(shù)據(jù)； 10、充分的市場調(diào)查論證； 8 11、開發(fā)主體公司的資源能力評估； 四、可行性研究結論 本項目位 于紅星水庫 近中國死海、觀音湖、靈泉寺等著名景區(qū)。擁有良好的旅游大環(huán)境市場，以及生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。 項目建成后，預計年來訪游客將達到 人次，實現(xiàn)年產(chǎn)值約為 。 使蓬溪旅游快速融入的遂寧精品旅游線中，實現(xiàn)蓬溪經(jīng)濟的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時項目環(huán)境評價、社會效益以及經(jīng)濟效益評價均屬良好，因此本項目是可行的。 9 第二章 項目建設背景及必要性 10 一、項目建設背景 1、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 （ 1） 旅游產(chǎn)品多元化 以名山大川觀光為主的傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品將逐漸被更趨多樣化的旅游產(chǎn)品所取代。 （ 2） 自駕游成為潮流 游客自駕車訪舊懷古、回歸自然為主題的消遣性度假旅游、休閑旅游迎合了現(xiàn)代旅游者崇尚自我的需求，將會熱銷。 （ 3） 鄉(xiāng) 村體驗旅游升溫 領域?qū)拸V、規(guī)模較大、特色突出、快速發(fā)展的農(nóng)村旅游格局，成為國內(nèi) 短期旅游 的主要支撐，滿足了二分之一的旅游市場需求。 （ 4） 度假游成為時尚 在現(xiàn)代社會中，人們長期生活在沉重的工作壓力下，無一不感到身心疲憊。度假游作為一種 “放松身心、感受自然 ”的深度旅游，漸漸受 高端人群喜愛。 2、遂寧實施全域遂寧及旅游目的地戰(zhàn)略 （ 1）旅游目的地戰(zhàn)略 遂寧市委、政府 依托觀音故里、觀音湖和中國死海三大優(yōu)勢旅游資源，強力推進旅游目的地建設 ，并于今年成功評為中國優(yōu)秀旅游城市和被授予中國觀音文化之鄉(xiāng)，為遂寧推進旅游目的 地建設打下了堅實基礎；在旅游目的地戰(zhàn)略推動下，遂寧將打造成為國民休閑、度假旅游的勝地，實現(xiàn) “遂寧讓心靈度假 ”的發(fā)展思想。 （ 2）全域遂寧的旅游發(fā)展戰(zhàn)略 為推進旅游目的地戰(zhàn)略，豐富旅游產(chǎn)品，遂寧市正在引導全市旅游資源的整合，實施旅游資源捆綁式推廣，重點規(guī)劃了六大旅游經(jīng)濟 11 區(qū)，搭建以旅游為主體，整合政治、經(jīng)濟、文化、社會全部資源，兼顧城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大旅游發(fā)展框架，旨在推進全域遂寧的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，力爭將遂寧旅游打造成國際知名、國內(nèi)一流休閑度假旅游目的。 3、蓬溪縣旅游強縣戰(zhàn)略的實施 近年來，蓬溪政府提出了 “做旺商旅 、做實文化 ”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，積極對外推廣本地旅游資源，深度發(fā)掘本地旅游文化，并取得顯著成效。 以赤城湖書法創(chuàng)意文化旅游基地和佛博苑等為代表的大型旅游項目紛紛落戶蓬溪，將于寶梵寺、高峰山等景區(qū)組成一個極具特色的旅游線路，屆時必將匯集大量人氣，使蓬溪旅游業(yè)引來美好的發(fā)展前景。 4、地震對景區(qū)造成的深遠影響 川渝旅游一向以優(yōu)美的地質(zhì)風光與宜人的生態(tài)旅游為主打產(chǎn)品，但由于很多景區(qū)正好處在地震斷裂帶上，導致在 “512”汶川大地震中，川渝兩地共有 361 家景區(qū)受到不同程度的破壞，其中銀廠溝、青城山 都江堰、千佛山等 56 個旅游景區(qū)受損嚴重。旅游業(yè)直接損失達 465 億元，旅游公路損壞達 5315 公里。 雖然目前九寨溝、黃龍、青城山等景區(qū)旅游市場已逐漸回復，但地震給人們帶來的心靈創(chuàng)傷和陰影并不是短時間內(nèi)能夠回復的。因此，遂寧、南充、雅安、廣安等眾多非地震帶旅游景點贏得了良好的發(fā)展機遇。 二、項目建設必要性及目的意義 1、 實現(xiàn)縣域經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 蓬溪縣是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，在過去，一產(chǎn)業(yè)在蓬溪縣域經(jīng)濟中占有較大比重，工業(yè)經(jīng)濟、城市建設、三產(chǎn)服務業(yè)發(fā)展相對緩慢，城市規(guī) 12 模也很小。進入二十一世紀，隨著工業(yè)和房地產(chǎn)的迅速發(fā)展以 及城市功能的不斷完善，三產(chǎn)業(yè)作為城市功能的重要組成，其發(fā)展顯得尤為重要。 然而蓬溪縣第三產(chǎn)業(yè)目前仍在起步階段，需要一個核心項目來帶動和整合其它優(yōu)勢資源，實現(xiàn)蓬溪縣域經(jīng)濟的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。因此，本項目的實施極有可能成為蓬溪第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心推動載體。 2、 完善城市功能、改善人居環(huán)境 進入本世紀，經(jīng)營城市思想理念在全國廣泛應用。隨著市民收入水平的增加，對城市配套功能的需求與日俱增，為滿足市民這一需求，各地政府紛紛借助市場來優(yōu)化資源配置，從而有條件逐步推進城市配套功能完善。本項目的實施將促進生態(tài)環(huán)境建設，改善城市的人居 環(huán)境和投資環(huán)境，完善城市功能，為蓬溪的蓬勃發(fā)展做出貢獻。 3、 促進農(nóng)民增收方式轉(zhuǎn)變推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 目前蓬溪縣大部分農(nóng)民仍處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)狀態(tài)，受市場及自然雙風險制約，生活較為艱難。 本項目的實施，將調(diào)整片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構、調(diào)優(yōu)從業(yè)結構、完善基礎設施，促進片區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，形成以一產(chǎn)業(yè)為基礎，三產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)體系；同時還能夠帶動農(nóng)村就業(yè)、衛(wèi)生、交通的發(fā)展，改善人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，調(diào)整農(nóng)民收入構成，促進農(nóng)民增收方式轉(zhuǎn)變，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，最終實現(xiàn) “生態(tài)、經(jīng)濟、社會 ”三大效益的統(tǒng)一，構建和諧新農(nóng)村。 4、 實現(xiàn) 旅游資源大縣向旅游資源強縣轉(zhuǎn)變 蓬溪是旅游資源大縣。擁有寶梵寺、華蓮寺、高峰山、赤城湖等名勝古跡，以及豐富的歷史文化，旅游資源極其豐富。 然而蓬溪縣旅游業(yè)仍在起步階段，需要一個核心項目來帶動和整 13 合相關旅游資源，以實現(xiàn)蓬溪整個旅游產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。因此，本項目的實施將幫助蓬溪實現(xiàn)從旅游資源大縣到旅游資源強縣的轉(zhuǎn)變。 5、 整合旅游資源、融入大旅游 為推進旅游目的地戰(zhàn)略，豐富旅游產(chǎn)品，遂寧市正在引導全市旅游資源的整合，實施旅游資源捆綁式推廣，重點規(guī)劃了六大旅游經(jīng)濟區(qū)，搭建以旅游為主體，整合政治、經(jīng)濟、文化、社會全 部資源，兼顧城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大旅游發(fā)展框架，旨在推進全域遂寧的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，力爭將遂寧旅游打造成國際知名、國內(nèi)一流休閑度假旅游目的。 蓬溪旅游作為遂寧全域旅游六大旅游經(jīng)濟區(qū)的重要組團，其發(fā)展備受注目。本項目作為蓬溪旅游核心項目之一，將有助于整合蓬溪現(xiàn)有旅游資源，形成蓬溪特色旅游精品線路，最終融入遂寧大旅游戰(zhàn)略，并扮演重要角色。 三、中國紅海項目發(fā)展 析 1、發(fā)展優(yōu)勢（ S） （ 1）政策優(yōu)勢 旅游業(yè)是蓬溪縣確立的國民經(jīng)濟新的增長點之一，是全縣正在培育的支柱產(chǎn)業(yè)，是縣委縣府打造蓬溪融入遂寧旅游強市戰(zhàn)略的重要 支撐，遂寧市委、市政府及蓬溪縣縣委、縣政府各部門高度重視，制定了各種促進旅游發(fā)展的優(yōu)惠政策和措施，并在資金安排上給與了全力支持。 （ 2）區(qū)位優(yōu)勢 蓬溪縣地處嘉陵江和涪江的分水嶺及古蜀國、巴國結合部，歷史文化豐富。景區(qū)距成都市 157 公里，遂寧市 30 公里，南充市 38 公里，鄰近中國死海、觀音湖、靈泉寺等著名景區(qū)。具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。 （ 3）生態(tài)優(yōu)勢 14 紅星水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛，具有良好的生態(tài)優(yōu)勢。 （ 4）文化優(yōu)勢 旅游活動從本質(zhì)上講是一種文化活 動。無論是旅游消費活動還是旅游經(jīng)營活動都具有強烈的文化性。只有挖掘出文化內(nèi)涵 ,它才會具備吸引旅游者的魅力。 從古至今，中國的生活中充滿紅色的主題。 紅色 詮釋著中國人心目中最完美的色彩，并蔓延到各個文化領域。景區(qū)在中國紅文化的基礎上衍生出了：農(nóng)耕文化、紅色文化、龍文化、芳香文化等文化主題，與蓬溪當?shù)氐臅ㄎ幕鸾涛幕ハ噍x映，景區(qū)必將成為蓬溪打造文化之旅戰(zhàn)略的載體項目。 （ 5）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 中國紅海項目涉及到紅葉旅游、紅色旅游、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、芳香產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)目前在國內(nèi)均具有良好的消費市場，且其他附屬功能如：星級農(nóng) 家樂（御花園休閑娛樂區(qū)）、團隊拓展訓練、野戰(zhàn)模擬訓練、海濱浴場、康樂休閑等，都具有十分火爆的人氣，因此景區(qū)所涉及的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢十分明顯。 （ 6）市場優(yōu)勢 遂寧擁有觀音湖、廣德寺、靈泉寺、中國死海等精品旅游資源，近年來已形成較為成熟旅游市場，蓬溪作為遂寧旅游資源的重要組團，擁有較好的市場優(yōu)勢。 2、自身劣勢（ W） （ 1）蓬溪作為一個有魅力的旅游目的地還未樹立，還沒有進入潛在消費者的旅行計劃之中，也不為旅游業(yè)內(nèi)所了解和認同。 （ 2）景區(qū)所涉及的開發(fā)項目多而雜，且地形相對較復雜，因此 15 開發(fā)建設和包裝出有特色、有市場競爭 力的旅游產(chǎn)品具有眾多挑戰(zhàn)。 3、面臨機遇（ O） （ 1）遂寧旅游強市戰(zhàn)略和全域遂寧旅游戰(zhàn)略 為推進旅游強市戰(zhàn)略，豐富旅游產(chǎn)品，遂寧市正在引導全市旅游資源的整合，實施旅游資源捆綁式推廣， 重點規(guī)劃了六大旅游經(jīng)濟區(qū) ，蓬溪旅游作為其重要組團，其旅游開發(fā)必定受到市委、市政府的高度重視與支持。 （ 2）蓬溪精品文化旅游線路即將形成 以赤城湖書法創(chuàng)意文化旅游基地和佛博苑等為代表的大型旅游項目紛紛落戶蓬溪，可以預見，在不遠的將來，以中國紅海、佛博苑、赤城湖書法基地為鐵三角的蓬溪精品旅游線路即將形成。因此未來蓬溪勢必匯集大量人氣 ，成為川渝旅游一顆閃耀的新星。 （ 3）震后旅游產(chǎn)業(yè)的重組 在 “512”汶川大地震中，川渝兩地共有 361 家景區(qū)受到不同程度的破壞，其中銀廠溝、青城山 都江堰、千佛山等 56 個旅游景區(qū)受損嚴重。 目前川渝兩地旅游市場正逐步恢復，然而眾多景區(qū)受破壞嚴重，無法正常開放，由此川渝旅游產(chǎn)業(yè)面臨重組的局面。使得擁有眾多旅游資源的遂寧迎來良好的發(fā)展機遇。 4、競爭挑戰(zhàn)（ T） 目前蓬溪縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于起步參與階段，與遂寧市其他成熟旅游區(qū)相比，其市場競爭力和威脅顯得較為弱小。因此本項目必然面臨其他景區(qū)的競爭，主要體現(xiàn)在兩個 方面： （ 1）旅游開發(fā)資金的競爭 隨著遂寧旅游強市戰(zhàn)略的實施，遂寧各地區(qū)掀起了景點開發(fā)熱 16 潮，各景點景區(qū)紛紛大力吸納社會資本以及工商資本，并爭取社會閑散資金的進入，因此本項目在項目招商及爭取社會資金投入方面將面臨挑戰(zhàn)。 （ 2）客源市場競爭 A、 客源分析 客源市場大致可分為三級： 一級市場：南充、遂寧及周邊地區(qū) 本區(qū)域為前期主要客源市場，區(qū)域人口約為 1160 萬，其中城市人口約占 20%，為主要消費群體。 主要客源：南充、遂寧及周邊地區(qū)政府、企業(yè)、旅游團體、自駕車游客以及普通游客。 二級市場：成都、重慶 及省內(nèi)其它城市 鑒于 國內(nèi)旅游以省內(nèi)游為主 的特性 （附件） ，本區(qū)域內(nèi)游客為本景區(qū)重點爭取客源。（ 2008 年 1度，我省累計接待旅游者 計實現(xiàn)旅游收入 元人民幣， 游客人均消費為 587元） 主要客源：旅游團體、自駕車游客以及旅行社游客。 三級市場：省外及國外游客 省外游客： 我省 年 接待 國內(nèi) 旅游者 約為 450 萬人次 （ 07 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 國外游客： 我省 年 接待入境旅游者 約為 30 萬人次 （ 07 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 主要客源：旅游團體、旅行社游客。 B、市場分析 一級市場競爭：南充、遂寧 地區(qū) 17 雖有凌云山、大英死海、靈泉寺、觀音湖、赤城湖等人氣較旺景區(qū)，但彼此均不屬于同類型。蓬溪旅游應當快速融入遂寧旅游精品線路中，利用景區(qū)自身特色吸收這些已經(jīng)成熟的旅游環(huán)線上的游客。因此，在一級市場競爭上具有較大的市場優(yōu)勢。 二級市場競爭：成都、重慶及省內(nèi)其它城市 在秋季紅葉主題文化觀賞期間尚無同類型的度假區(qū)堪與之競爭，但其它類似主題文化的景區(qū)、度假區(qū)眾多。 在二級市場競爭上應著重宣傳“中國紅?！边@一主題， 以及 “紅文化 ”、 “芳香療養(yǎng) ”以及 “生態(tài)養(yǎng)生 ”等豐富的旅游主題，并整合遂寧和蓬溪兩個精品旅游 線路，從而提升自身砝碼，提高二級市場競爭力。 三級市場競爭 :省內(nèi)及全國范圍內(nèi)景區(qū) 省內(nèi)：紅葉景區(qū)有巫山、九寨溝、峨眉山、四姑娘山、寶興峰桶寨等。但這些景區(qū)多以單純的自然風景觀光為主，且存在紅葉景觀零散、路途較遠、服務行業(yè)未跟上等問題，因此，在紅葉期間競爭力不如本景區(qū)。 全國范圍：有同類香山紅葉景區(qū)、濟南紅葉谷景區(qū)等相同景區(qū)，也有以類似文化為主題的景區(qū)，它們的知名度遠勝本區(qū)，并將與本區(qū)在三級市場上構成競爭 18 第三章 建設條件 19 一、自然條件 1、優(yōu)越的水域條件：紅星水庫有效庫容為 257 萬方水，是寶梵、大石、鳴鳳、吉祥等場鎮(zhèn)生活用水，無任何污染。 2、良好的生態(tài)環(huán)境：規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)勢較好，植被覆蓋率在 60%左右，植被以柏樹林為主。 3、獨特的地形地貌：項目所在的區(qū)域地貌均為淺丘地形，且擁有較多大面積臺地和半島。 4、宜人的氣候條件：片區(qū)內(nèi)屬亞熱帶季風氣候，高溫多雨，雨熱同期，集中于夏季。 二、人文資源 1、豐富的旅游資源 蓬溪是文物大縣，擁有寶梵寺壁畫、白塔禪院、天王殿等名勝古跡；高峰山、赤城湖、寶梵寺等豐富旅游資源。 2、濃厚的文化底蘊 蓬溪人文資源豐富，有影響中國傳統(tǒng)人倫上千年的 “二十四孝 ”之“孟宗哭竹 ”發(fā)源地，有唐宋以來道教名士張亞子在赤城寶屏山解注道德經(jīng)，以及佛教名勝白塔禪院為代表的儒、釋、道文化和以入載中國建筑史的天王殿。 三、交通區(qū)位 華蓮寺片區(qū)位于成南高速公路蓬溪出口，距出口約 1 公里，通過318 國道連接蓬溪和遂寧，距蓬溪縣城 6遂寧城區(qū) 30通條件便利，區(qū)位優(yōu)勢突出。 20 本案 21 第四章 開發(fā)定位 22 一、指導思想 立足紅星水庫片區(qū)良好的自然生態(tài)環(huán)境、交通區(qū)位，樹立景觀 +文化 +旅游的開發(fā)理念。通過生態(tài)環(huán)境的整體優(yōu)化，深厚文化底蘊的注 入，各特色功能區(qū)的打造，以及創(chuàng)新的經(jīng)營理念和模式，將景區(qū)進行整體品牌塑造和提升，全力打造在國內(nèi)具有品牌效應的高端生態(tài)觀光旅游度假勝地，使之成為蓬溪縣旅游產(chǎn)業(yè)的核心項目。 二、開發(fā)定位 1、主題定位 文化主題是構成景區(qū)旅游產(chǎn)品的 “精神支柱 ”，起著強化旅游吸引力的作用。景區(qū)的旅游文化主題越鮮明、越突出，也就越具吸引力。其主要體現(xiàn)在： （ 1） “點化 ”作用，文化主題賦予旅游資源以 “靈氣 ”、 “活力 ”，使其充滿特色，更具魅力，使得資源開發(fā)具有深度效應； （ 2） “整合 ”作用，文化主題可以將一種文化理念貫穿于看似孤立、分 散的度假區(qū)各景點，做到 “景散意連 ”，使得資源開發(fā)具有整體效應。 中國紅海 主題定位描述： 紅：古以紅、黃、青、白、黑為五方正色，紅為五色之首。它與琉璃黃、青花藍、水墨黑和玉脂白構成一道繽紛的中國傳統(tǒng)色彩風景線 。 從古至今，紅色是喜慶、吉祥、皇族的象征：紅燈籠、紅雙喜、紅蠟燭、紅利是、紅對聯(lián)、披紅綢、戴紅花，鞭炮要燒滿堂紅 紅，成為一種傳統(tǒng)，更成為一種文化。如今，國人更是用紅色來表現(xiàn)民族風貌：國旗、國徽、奧運火炬以及各種婚慶禮樂的慶典都以紅色為主 23 基調(diào)。紅，讓世界了解了中國 中國紅： 紅是中國人的魂 ， 尚紅習俗的演變，記載著中國人的心路歷程，經(jīng)過世代承啟、沉淀、深化和揚棄，傳統(tǒng)精髓逐漸嬗變?yōu)?中國文化的底色 ，彌漫著濃得化不開的積極入世情結，象征著熱忱、奮進、團結的民族品格。 紅色，中華民族最喜愛的顏色，甚至成為中國人的文化圖騰和精神皈依 。 紅色，構成了世界認同中國的顏色，也是中國的象征。 從古至今，中國的生活中充滿紅色的主題。 紅色 詮釋著中國人心目中最完美的色彩，并蔓延到各個文化領域。 紅文化 深深的滲透到中華上下五千年的文明之中，沉淀為華夏民族的文化底色。 中國紅海： 將中華民族上下五千年的紅文化、紅色革命文化以 及紅所代表的喜慶、吉祥、熱情、興旺等元素匯集到一起，輔以波光粼粼的水面以及紅色林海的晚秋意象，匯成了一片紅色的海洋，中國紅海。 2、形象定位 中國紅海 形象定位描述： 色：滿山遍野的紅葉 +人造紅色景觀 香：特色的芳香產(chǎn)業(yè)鏈 味：濃厚的中國紅文化以及眾多文化韻味 意：中華上下五千年的文化意境 形：山巒起伏的紅色林海 神：西方相鄰的紅海與死海，將在遂寧重現(xiàn) 湖、海的大量涌現(xiàn)，詮釋了遂寧西部水都的形象 24 3、功能定位 中國紅海旅游觀光度假區(qū) 功能定位描述： 獵奇觀光： 以原始山嶺天然的艱難道路，加上人工障礙 為獵奇觀光對象，輔之以山地觀光、森林觀光、紅葉觀光等自然風景觀光。 文化體驗： 以紅文化、紅色文化、紅葉文化、巴蜀文化、農(nóng)居文化、養(yǎng)生文化以及芳香文化為文化主題，以紅色文化和巴蜀文化為重點，通過文化尋根、文化探秘、科考教育、民俗體驗、活動參與等，最大限度滿足游客的文化體驗需求，輔以滿山遍野的紅葉，將景區(qū)整體營造成一片紅色的海洋。 活動參與： 進行野外團隊拓展訓練、野外實戰(zhàn)訓練，讓游客體驗到 揮汗如雨的激情 ，更加鍛煉了人與人之間的合作意識以及團隊意識 。 芳香療養(yǎng)： 在休閑區(qū)全面推廣芳香產(chǎn)業(yè)，使景區(qū)營造出 一種生態(tài)、芳香的韻味。香味不僅給人以舒適的感覺，還能凈化空氣，對人體健康亦有多種益處；對于一些高端的消費需求，可推薦其嘗試一種盛行于歐美的新的保健養(yǎng)生之法 芳香療法：通過植物精油的“香熏 ”、 “按摩 ”和 “沐浴 ”等的方法，使人體精神上和身體上得到極大放松，并可治療多種疾病。 生態(tài)養(yǎng)生： 立足于景區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和景觀，通過吃原生態(tài)食品，住生態(tài)莊園，行走在鳥語花香、曲徑幽深的景區(qū)內(nèi)，呼吸山林間自由的空氣，使人心曠神怡，達到休養(yǎng)生息的作用。 度假休閑： 以垂釣蕩舟休閑、文化娛樂休閑、時尚運動休閑、戶外活動休 閑、康體健身休閑等等方式；發(fā)展田園度假、生態(tài)度假、養(yǎng)生度假、康樂度假，以及情侶度假、商務度假、會議度假等。 25 4、戰(zhàn)略定位 中國最佳紅葉旅游度假區(qū) 功能定位描述：我國有不少紅葉旅游景區(qū)，但普遍存在紅葉樹種單一，紅葉觀賞季節(jié)性強，旅游度假配套功能不夠完善等問題。 本項目地處中亞熱帶氣候區(qū)，適宜多種紅葉植物生長。品種的多樣化，將形成一年中持續(xù)三個季節(jié)的紅葉景觀。同時，項目地處川中丘陵區(qū)，具有良好的生態(tài)環(huán)境、特色的地形優(yōu)勢以及豐富的文化底蘊，極具旅游度假功能的深度開發(fā)價值。因此，該項目極有可能打造成國內(nèi)最佳的紅 葉觀賞區(qū)和旅游度假區(qū)。 26 第五章 功能布局 27 28 一、指導思想 以中華民族上下五千年紅文化的演變?yōu)槁糜沃骶€，通過對紅文化在體現(xiàn)形式的刻畫和打造，同時融入紅葉、文化及民俗風情，并合理布局休閑、度假、會議項 目，使紅星水庫片區(qū)形成生態(tài)優(yōu)勢突出、內(nèi)容豐富的觀光休閑度假勝地 中國紅海 ！ 二、功能分區(qū)及表現(xiàn)形式 七點三線兩面： 在紅葉區(qū)和香島區(qū)根據(jù)不同的區(qū)域特點和文化定位劃分為七點 ,彰顯個性 。 旅游兩線設計在于滿足不同游客的旅游 訴 求 鴻運之旅旅游線 ,紅海泛舟水 上線 ,三線互為補充。目的是增強景區(qū)的層次感和創(chuàng)造逐漸變化的景觀空間 ,使景區(qū)獲得豐富的 內(nèi)涵 ,達到品質(zhì)的提升。強化紅海不同區(qū)域的個性特征 ,營造景觀氛圍 ,使游客的紅海之旅獲得豐富的景觀體驗和視覺印象。 （ 一 ） 香島開放區(qū) 1、 紅海商業(yè)區(qū) :為景區(qū)提供豐富的商業(yè)配套設施。 2、 紅海廣場 :打造寬闊的場地空間 ,為游客提供休憩、游玩的場所。 3、 溢香廣場 :以花卉作為廣場景觀元素，強化香文化氛圍 ;佇立此地 ,人的心靈和感 觀得到徹底放松， 也是人氣聚居之地。 4、 觀景臺 :登臨此臺 ,眺望紅海及整個景區(qū)的優(yōu)美景色。 （ 二 ） 香島二區(qū) 1、 別墅區(qū) :以精美的中式風格 ,打造的度假別墅 ,屹立于半島之上 ,彰顯了業(yè)主尊貴與優(yōu)雅。 29 2、 堤岸景觀帶 :為本區(qū)建造濱湖的綠色親水長廊 ,營造特色的堤岸景觀帶。 3、 紅海之舟 :以特色建筑打造景區(qū)的地標性景觀 ,為業(yè)主提供高品質(zhì)的休閑之所 ;同時 ,作為本區(qū)的商務會所 ,匠心的設計讓業(yè)主盡享尊貴和舒適。 4、 花港觀魚 :湖岸建魚池 ,放養(yǎng)數(shù)萬尾金鱗紅鯉 ,岸邊栽種四季之花 ,在這里縱情魚趣 ,盡享自然之趣 . （ 三 ） 香島三區(qū) 1、 別墅區(qū) :本區(qū)與花卉區(qū)遙遙相望 ,視線開闊 ,環(huán)境怡人 ,打造高端度假別墅 ,提供一種久違的高尚、安逸、舒緩生活 ,是業(yè) 主的一生珍藏。 2、 堤岸景觀帶 :通過湖岸線的調(diào)整和堤岸的處理 ,創(chuàng)建特色的堤岸景觀帶 , 作為觀景、游玩、休憩之用。 3、 吊橋 :連接本區(qū)與花卉區(qū) ,作為較為私密的通道 ,為本區(qū)業(yè)主專用 ,盡享尊貴 提升本區(qū)品質(zhì) . （ 四 ） 鴻運當頭 紅色是喜慶，快樂、吉祥的顏色。歷來 ,國人對紅色就情有獨鐘。紅運當頭 ,此線串連了中國紅的三大主題：民俗喜慶之紅 ,農(nóng)耕傳統(tǒng)之紅 ,革命奮斗之紅。 1、 翰墨苑 :修建書法展示廳 ,展現(xiàn)遂寧書法家的作品 ,作品以歌頌農(nóng)耕文化為主 ,如七月等 ;這是對遂寧書法的贊揚 ,也是對農(nóng)耕文明 的歌頌。 2、 景星堂 :景星者 ,德星也 常出有道之國 ;建此堂 ,制作領導人 30 的雕塑。頌揚先烈們的崇高品德 ,緬懷歷史。 4、 紫瑞亭 :供游客休憩的小亭 ,名源自 紫氣東來、瑞從天降 . 5、 若華夕曜 :設置親水平臺 ,作游玩觀景之用。 若華夕曜 出自鮑照的登大雷岸與妹書 ,指夕陽照耀下的美景 . 6、 歸田園居 :遷農(nóng)戶在本區(qū)居住 ,以真實的農(nóng)村生活場景示人 ,展現(xiàn)質(zhì)樸 , 原汁原味的鄉(xiāng)村意象 :日出而作 ,日入而息 ,逍遙于天地之間而心意自得 。 7、 革命廣場 :建設碑林 ,鐫刻先烈的功績 ,銘記歷史 . 8、 民俗長廊 :沿河岸以棧 道的形式修建的民俗長廊 ,展現(xiàn)傳統(tǒng)的民俗文化。 （ 五 ） 情滿人間 中國人對紅有濃濃的情意 ,紅色作為中國人眾多情感的載體 ,是流淌在國人靈魂中的顏色。可以說 ,有情的地方就有紅。 1、 問泉 :水者何也 ?物之本原 ,水是生命之源 ,更是文化之源。從鑿井取水 ,到開渠灌溉 ,中國古典而優(yōu)美的農(nóng)耕文化也依水而生 ,伴水而在 ,隨水而長。修水塘、水渠 ,營造流動水景 ,建水主題浮雕墻 ,譜寫水文化的華章。 2、 比翼廣場 :打造唯美的環(huán)境 ,提供露天婚慶場所。 3、 同舟灣 :營造浪漫氛圍 ,情侶通過這里泛舟于湖面 ,暢游山水間。 4、 五步亭 :諧音 500 亭 ,從問泉到這里約 500 步。建小亭 ,設石凳。 5、 斜月閣 :建設休憩小亭 ,極目遠眺 ,視線極好。 6、 露橋聞鳴 :加深此處幽深環(huán)境的營造 ,漫步林藹 ,林深鳥語 ,野趣醉人。 31 7、 百轉(zhuǎn)千回 :營建植物迷宮 ,取名 百轉(zhuǎn)千回 ,配合生態(tài)氛圍 ,平衡活動的設置和環(huán)境的保護。 8、 情滿園 :開辟植樹園 , 以認種 樹苗 的 方式為游人提供表明心意 ,留住情意的地方。 9、 戰(zhàn)體驗戰(zhàn)區(qū) :利用地形優(yōu)勢設置野戰(zhàn)與拓展項目 ,聚集人氣 。 （ 六 ） 花雨天地 人們習慣從花來表達自己的情感 ,花成為人類所有情感的載體。本區(qū)域?qū)⒋蛟煲黄ê?,人們徜佯于花海 間 ,達到 天人合一 ,回歸自然 的忘我境界。 1、 梅亭醉墨 :梅花置景 ,設一小屋 ,屋檐以異型的書卷或卷軸造型 ,供旅游休息。 2、 靜水朱華 :周圍花卉布景 ,取名 靜水朱華 ,以做觀景，取意于曹植的公宴詩 秋蘭被長坂 ,朱華昌綠池 。 3、 萬里渡 :兩岸各設一碼頭 ,作為景區(qū)主交通 ,將是客流通道和人流聚集點 . 萬里渡 取意唐詩 千江有水千江月 ,萬里無云萬里天 。 4、 層臺聳綠 :以綠色植物作景觀小塔 ,小塔四周設長凳 ,供游人休憩。 5、 花間集 :花叢中設置休憩驛站 ,建造特色石凳 ,作休息觀景之用。 6、 祥瑞閣 :觀景小閣； 祥 瑞 又稱 符瑞 是吉祥的自然現(xiàn)象 ,此閣除觀景外 ,更寄于對人生的美好希冀。 7、 半日閑 :建索道 ,為游客提供更好的視覺享受 ,是紅海景區(qū)旅游功能的提升。 8、 龍山索 :建吊橋 ,加強景區(qū)連接 ,增加游樂趣味性。 32 9、 松風聽濤 :植物造景配以特色石景 ,讓游客感受松風聽濤的意境。 10、 百果長廊 :在該長廊種植四季水果 ,以供游人采摘。 11、 花卉觀賞區(qū) :沿湖種植 1000 余米的花卉觀賞帶 ,錯落有致的鑲嵌在紅海之中 ,采用不同花期的品種 ,營造季節(jié)性花卉景觀 ,并利用地勢起伏創(chuàng)造視線層次。 （ 七 ） 回歸 暢想自然 本區(qū)除展現(xiàn)和詮釋不同地 域的紅海文化 ,強化活力氛圍外 ,并針對青少年開設多個項目 ,讓他們貼近自然 ,體驗自然。 1、 海角 :以魚、蝦、蟹、貝等各種水族置景 ,使游客感受輕爽的海洋氣息。 2、 和氣致祥 :以“和”字不同造型作為此區(qū)沿途景觀 .和 是我國的社會主題 ,更是中國文化追求的理想的最高境界。 3、 文 /武龍亭 :取意 文龍宴海，武龍翻江 。亭中置碑 ,記錄政府執(zhí)政為民 ,興修水利的功績。 5、 孝文化廣場 :營建孝文化展示臺 ,弘揚傳統(tǒng)孝文化。 6、 科普教育基地 :讓城市長大的孩子在這里學會辨別各種常見的植物水果 ,親近自然 ,寓教于樂。 7、 杜鵑長廊 :建設此廊作為游 覽 步道 ,豐富游客的行進路線。 8、 紅海岸 :運用紅海特色元素 ,創(chuàng)造游客戲水與親水的動態(tài)空間。 9、 紅海碼頭 :游客聚散地 ,重要的客流通道。 10、 海濱浴場 :打造海濱浴場 ,增強親水性和不同尺度水空間的體驗。 11、 天趣園 :網(wǎng)置各種飛鳥 ,供游人觀賞。 33 三、 各區(qū)域 盈利方式 1、 對 芳香文化休閑區(qū)別墅 的 銷售 和租賃 ， 芳香衍生產(chǎn)品 的 銷售以獲取利潤 。 2、在 野外實戰(zhàn)訓練 區(qū)域以 彈夾銷售 、 拓展訓練租賃 、 夏令營 團費 、 露營帳篷租賃 、 篝火材料銷售 等獲取利潤。 3、 認種樹苗費，飾品銷售 4、 在愛情主題園區(qū)以 婚慶公司 駐場 費 、 婚紗 /服裝 店 租賃，露天婚慶 場地租賃 等獲取利潤。 5、 在民俗園區(qū)以 民俗產(chǎn)品銷售 獲取利潤。 6、 在生態(tài)園區(qū)以食品 深加工 及 銷售 、 水果 /鮮花自助購 、 浴場門票銷售 、 釣具租賃 、 水產(chǎn)品銷售 、 家禽銷售、苗木銷售、 生豬預養(yǎng) 及出 售、 自留地出租 等獲取利潤。 8、 在 養(yǎng)生 區(qū)域以 夕陽紅養(yǎng)生苑 銷售或 出租 獲取利潤。 9、 在綜合 商業(yè) 中心以 酒店消費 、 餐飲消費 獲取利潤。 34 第六章 游憩方式設計與評價 35 一、景觀游賞的設計原則 1. 主題突出 鑒于景區(qū)文化及娛樂功能眾多，因此在景區(qū)局部布局時，要盡量保持基調(diào)與主題相關，同時注 意“中國”、“紅”、“海 ”通過不同時期紅文化的不同體現(xiàn)形式來共同打造中國紅海這一立體形象。 2. 形式多樣 總體景觀風格以紅色為基調(diào)，但由于景區(qū)所需體現(xiàn)的是跨越中華上下五千年歷史，同時包含了多民族文化的主題，因此布局及景觀不能拘泥于單一時期及地域風格，可輔之以龍雕、燈籠、窗花、年畫、瓷器等傳統(tǒng)農(nóng)耕文化景觀，以及相協(xié)調(diào)的各民族風格與傳統(tǒng)宗教文化特色的景觀。 3. 景散意連 由于景區(qū)在紅文化的底色下，包含了農(nóng)耕文化、紅色文化等多種文化，因此，景區(qū)在建筑和景觀布置上應盡量遵循景區(qū)文化主線基調(diào)。為避免不同文化在布局 和景觀上的差異造成的沖突，在景觀和功能布局上，應盡量取其與紅文化相關的一面渲染，達到“景散意連”的效果。 二、游賞方式與內(nèi)容 游賞內(nèi)容安排： 獵奇觀光、文化體驗、活動參與、芳香療養(yǎng)、生態(tài)養(yǎng)生、度假休閑。 中國紅海景區(qū)開發(fā)建設項目擬建于紅星水庫 星水庫水體資源良好，水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛，具有良好的生態(tài)優(yōu)勢。 36 項目建成后，景區(qū)將主要分為 4 大主體文化旅游區(qū)和七大 功能旅游區(qū)，同時以“紅”文化為文化主線，將各景點串聯(lián)起來，輔以漫山遍野的 紅葉景觀，形成了主題突出，形式多樣、景散意連的觀光旅游度假勝地 中國紅海。 1、 紅 文化主題區(qū) 以仿古建筑風格為主，片區(qū)著重渲染“民俗紅，農(nóng)耕紅，革命紅”的風格，同時提供文化體驗、觀光休閑等服務內(nèi)容。 景區(qū)古代風格濃厚，返璞歸真，讓游客從城市的鋼筋水泥中解放出來，覓得一處修身養(yǎng)息的世外桃源。 2、 活動 文化主題區(qū) 以活動參與為主要功能。提供多種具備較強體驗性、參與性的活動。如露營體驗，篝火晚會體驗等體驗性活動；模擬野戰(zhàn)、團隊拓展訓練 ，植物迷宮 等參與性活動；以及 花卉景區(qū)等 參觀等觀光性活動。 本景區(qū)參與性功能極強 ，游客在感受 自然 的同時，自身也參與到眾多趣味十足的活動中。讓游客體驗與平常截然不同的生活樂趣；在活動參與中讓游客能夠更好的認識自我，融入團隊。是釋放自我、盡情揮灑激情汗水的最佳去處。 3、度假休閑主題旅游區(qū) 由紅海岸休閑區(qū)、紅海浴場、夕陽紅養(yǎng)生區(qū)等 組成。 同時具備生態(tài)養(yǎng)生、度假休閑等服務功能。 在度假區(qū)里，人們將徹底放松，盡情享受： 緊張將在運動中消失；健康在生態(tài)環(huán)境中恢復；煩惱將被芳香療養(yǎng)驅(qū)除；壓力在文化體驗中溶解；壓抑在笑容里融化 37 4、芳香主題文化區(qū) 由 芳 香文化觀光休閑區(qū)、芳香莊園度假休閑區(qū)、香島別 墅區(qū)、芳香文化廣場等 組成。 景區(qū)以芳香文化體驗、度假休閑、芳香療養(yǎng)為主要功能。 香味不僅給人以舒適的感覺，還能凈化空氣，同時能治療多種人體疾病。作為芳香產(chǎn)業(yè)鏈的衍生物 芳香居、芳香浴、芳香療法、芳香之旅等消費概念開始在國內(nèi)市場日漸風靡。古代貴族才能享受的芳香文化開始融入尋常百姓生活。 三、旅游線路 根據(jù)景區(qū)的不同功能定位，游客可以有多種不同特點的游線及游程安排。 二 條主要游線，四條專項游線 。 主線： 1、鴻運之旅 類型：觀光、體驗游 游路：民俗長廊 歸田園居 革命廣場 比翼廣場 百轉(zhuǎn)千回 情滿園 花雨 天地 紅海岸 天趣園 露天浴場 線路說明：集中展示紅海旅游區(qū)所有精華景點的游線 。 2、 水路 沿途設有三大碼頭 ， 可以隨時滿足游客泛舟于山水間的需求。 六 條專線 1、紅運當頭：紅文化主題區(qū)環(huán)線 38 紅色是喜慶，快樂、吉祥的顏色。紅運當頭，此線串連了中國紅的三大主體主題：民俗喜慶之紅，農(nóng)耕傳統(tǒng)之紅，革命奮斗之紅。 線路：民俗長廊 景觀走廊 歸田園居 革命廣場 同舟灣 類型：觀光、體驗游 線路說明： 此線串連著中國紅的三大主體表現(xiàn)，寓意著從中走過的人鴻運當頭，吉祥如意。其中景區(qū)的布置從水邊一直向 山上延升，也祝福著游人步步高升，富足安康。 二、情滿人間 線 線路：比翼廣場 碼頭 情滿園 百轉(zhuǎn)千回 激情體驗 類型：觀光、體驗游 三、 花雨天地 線 國人對紅有著濃濃的情意，紅是愛情的象征，是激情的火把，是熾熱的情感，是流淌在中國人靈魂中顏色。 可以說，紅色是中國人情感的顏色，有情的地方就有紅。 線路：景區(qū)入口 花卉觀賞區(qū) 萬里渡 出口 類型：觀光游 四、歸途如虹：野趣環(huán)線 線路：百果長廊 紅海碼頭、紅海岸 青少年科普教育基地 天趣園、海濱浴場 類型：觀光、體驗游 39 五：香島環(huán)線 線路： 景區(qū)大門 紅海廣場 沿湖商業(yè)街 溢香廣場 沿湖景觀 萬里渡碼頭 類型：休閑、體驗游 六：水上泛舟線 線路： 以畫舫、竹筏等作為水上交通工具 ,串連沿湖的各大碼頭 , 泛舟于秀美湖面 ,水枕長廊 ,移步景換 ,貼近自然 ,天人合一 。 40 第七章 運作與實施方案 41 一、指導思想 紅星水庫片區(qū)開發(fā)涉及地域面積較大，項目眾多，為快速形成接待能力，實現(xiàn)片區(qū)整體開發(fā)效益，應采取整體規(guī)劃，分步、分片、分項目招商的辦法，在不同時期，不同情況制定不同的運作與實施方案，形成靈活快速的項目運作方案。 二、實施方案 1、開發(fā) 時序 統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動開發(fā)。 初期重點（ 1 3 年）：紅葉觀光，休閑旅游 以紅葉觀光與休閑娛樂功能區(qū)啟動市場， 以紅葉觀光為核心吸引區(qū)域，以康樂休閑區(qū)、紅海浴場、芳香島為重點活動區(qū)域，兼顧農(nóng)耕文化區(qū)的觀光休閑功能。重點完善紅葉景觀與功能區(qū)建設。尤其是入口迎賓區(qū)、紅葉觀景區(qū)、休閑活動區(qū)的建設，以及觀景平臺、標志性建筑的建設。 中期重點（ 3 5 年）：文化體驗，旅游度假 以文化體驗功能建設為重點： 按照分片、分項目招商的辦法，開發(fā)出一條完善的紅文化旅游精品線路，包括：強調(diào)及完善整個景區(qū)的紅文化氛圍，建 立紅色文化展示區(qū)及相關功能活動區(qū)。使中國紅海的主題淋漓盡致的展現(xiàn)在游客面前。 以養(yǎng)生度假功能建設為次重點： 在不斷完善景區(qū)生態(tài)環(huán)境與文化氛圍的基礎上，通過項目招商的辦法，開發(fā)景區(qū)養(yǎng)生度假功能，建設老年養(yǎng)生度假區(qū)及紅海少年夏令營，同時在初期建設的基礎上進一步完善康樂休閑區(qū)、紅海浴場以及其它功能區(qū)的景觀及功能建設。迎合遂寧市的旅游主題，為不同年齡 42 階段的游客提供一個“讓心理度假”的觀光度假休閑勝地。 建立以項目開發(fā)，招商引資的商業(yè)運營模式，通過項目的不斷滾動創(chuàng)新，帶動度假區(qū)的中后期發(fā)展。 長期重點（ 5 10 年 ）：文化旅游，養(yǎng)生度假 全面推進景觀 +文化 +旅游的觀光與度假功能建設，全面統(tǒng)一和完善整個度假區(qū)的主題與環(huán)境，打造中國最佳紅葉度假區(qū)。 開發(fā)建設生態(tài)型景觀房產(chǎn)、莊園，實施莊園運作模式。 建立：旅游開發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)，一套完整的產(chǎn)業(yè)增值鏈。 通過產(chǎn)業(yè)增值使開發(fā)業(yè)主的利益最大化，從而不僅僅依靠旅游收入單一運營。 2、開發(fā)運作模式 （一）整體開發(fā)運作模式 實行整體開發(fā)運作，即招商引資引進片區(qū)開發(fā)主體單位。作為片區(qū)開發(fā)總業(yè)主單位，總業(yè)主單位負責土地運作、基礎設施建設和項目招商。 （二）土地運作模式 片區(qū)建立 土地流轉(zhuǎn)合作社，搭建土地集中平臺，將片區(qū)準備開發(fā)的土地集中起來，開發(fā)總業(yè)主與土地流轉(zhuǎn)合作社簽訂協(xié)議：在土地開政府 開發(fā)主體 開發(fā)業(yè)主 土地流轉(zhuǎn)合作社 完善基礎設施 組建 開發(fā)機構 項目招商 項目合作 組建管理公司 自主投資經(jīng)營 流轉(zhuǎn) 項目整合 基礎建設 43 發(fā)前由農(nóng)民繼續(xù)種植，開發(fā)單位提前一個季度通知土地流轉(zhuǎn)合作社，并支付基本流轉(zhuǎn)費后，農(nóng)民放棄耕種，業(yè)主實施開發(fā)。 （三）莊園農(nóng)業(yè)運作模式 地塊劃分為不同規(guī)模地塊，并進行生態(tài)隔離，對每一莊園做方案。 投資者選擇。 務協(xié)議。 施 產(chǎn)業(yè)社會化管理。投資者支付管理費，農(nóng)民經(jīng)培訓后轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)管理工人，參與管理。 取物業(yè)管理費。 農(nóng)民承包地 農(nóng)民承包地 農(nóng)民承包地 土地流轉(zhuǎn)合作社 委托 入股 委托 入股 委托 入股 組建 開發(fā)單位 流轉(zhuǎn) 60% 基本地租 40%（管理費） 土地增值 44 （四）子項目投資運作模式 引導農(nóng)民、農(nóng)民合作組織或社會資本：選擇子項目投資，讓農(nóng)民在項目開發(fā)中受益。 農(nóng)民 農(nóng)民 農(nóng)民 農(nóng)民 子項目 合作組織 社會資本 開發(fā)業(yè)主 經(jīng)營收益 投資選擇 投資選擇 投資 投資 投資 付管理費 提供 投資 選擇 開發(fā)主體 開發(fā)單位 基礎設施 投入 莊園地塊 劃分 莊園 莊園建設 業(yè)主 委托 土地流轉(zhuǎn)合作社 入股 社會資本 選擇 土地流轉(zhuǎn)合作社 流轉(zhuǎn) 莊園管理 委托業(yè)主 45 第八章 營銷方案 46 一、指導思想 景觀 +文化 +旅游 整體運作、項目招商 聚人氣、旺地氣、富財氣 二、營銷 理念 1、重宣傳、重營銷、重管理 建立健全立體式的景區(qū)營銷渠道和高效暢通的宣傳網(wǎng)絡。 加大對遂寧、南充地區(qū)政府及企業(yè)的宣傳力度，盡力爭取各政府部門和企業(yè)部門的客源。 面對旅游者的直銷與面向旅行商的營銷相結合，形成立體宣傳促銷的復合效應。 到主要客源地進行宣傳促銷，可以采用 “請進來 ”的方法，邀請各旅游代理商來參觀，或舉辦 “旅游新聞發(fā)布會 ”，會后通過電臺、電視臺、報刊進行宣傳報道 不斷提高自身經(jīng)營管理水平和理念，豐富景區(qū)文化內(nèi)涵及服務功能，建立高素質(zhì)、高水平的經(jīng)營、管理以及服務團隊， 建 立靈活的價格體系來增強吸引力和縮短旅游淡季，同時注意豐富景區(qū)的淡季吸引功能。 2、抓女人、抓老人、抓兒童 通過紅葉景觀、芳香之旅、養(yǎng)生度假、文化體驗、夏令營等旅游產(chǎn)品，吸引女人、老人和小孩前來消費，從而最大限度的爭取以家庭為單位消費群體。 三、營銷方案 迎合節(jié)日、開發(fā)主題、發(fā)掘文化 抓住國慶、五一等法定節(jié)假日，情人節(jié)、圣誕節(jié)、中秋節(jié)等文化 47 節(jié)日以及壽宴、婚慶、大型會議會展等客源