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文檔簡介
第一章 總 論 - - 1 目 錄 第一章 總 論 . 4 目基本情況 . 4 目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點 . 4 . 4 . 4 行性研究報告編制依據(jù) . 5 . 6 . 6 目建設(shè)的必要性 . 7 . 9 . 9 設(shè)期限 . 10 資及資金來源 . 10 目效益 . 11 合評價 . 12 . 12 . 13 第二章 項目選址與建設(shè)條件 . 14 設(shè)地點選擇 . 14 設(shè)條件 . 14 然條件 . 14 礎(chǔ)設(shè)施條件 . 15 第三章 市場分析 . 16 場需求分析 . 16 . 16 第一章 總 論 - - 2 測 . 17 . 18 . 19 第四章 建設(shè)方案 . 22 導思想 . 22 目整體方案設(shè)計 . 22 . 22 . 23 . 23 . 25 排水方案 . 25 . 25 電工程方案 . 26 . 26 . 27 . 27 雷保護方案 . 28 訊工程方案 . 28 障礙設(shè)計方案 . 28 暖通風方案 . 29 路交通工程方案 . 29 . 30 施進度安排 . 30 第五章 環(huán)境影響評價 . 32 第六章 項目組織與管理 . 33 織機構(gòu)與職能劃分 . 33 第一章 總 論 - - 3 動定員 . 33 理措施 . 34 術(shù)培訓 . 34 第七章 投資估算與資金來源 . 36 資估算依據(jù) . 36 資估算 . 36 金來源 . 36 第八章 財務(wù)評價 . 37 務(wù)評價依據(jù) . 37 . 37 . 37 . 37 . 37 . 37 . 37 業(yè)稅金和附加估算 . 38 . 38 . 38 成本及經(jīng)營成本估算 . 39 發(fā)成本估算 . 39 目總成本估算 . 39 務(wù)效益分析 . 40 利能力分析 . 40 行貸款清償能力分析 . 40 . 40 第一章 總 論 - - 4 第一章 總 論 目基本情況 目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點 項目名稱: 貿(mào)大市場一期建設(shè)項目 建設(shè)性質(zhì): 新 建 建設(shè)地點: 建設(shè)時間: 2011年 6月 2 月 目定位 項目定位 國內(nèi)星級大型農(nóng) 貿(mào)市場, 是一個 集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、商貿(mào)交易展覽為一體的綜合性大市場 。農(nóng)貿(mào)大市場 開發(fā)主題:環(huán)保、人文、生態(tài)、時尚。 按照大市場、大流通、大發(fā)展的要求,構(gòu)建以 “ 為核心,以區(qū)域性市場為骨干,以城鄉(xiāng)市場為基礎(chǔ)的布局合理,結(jié)構(gòu)優(yōu)化,功能齊全,設(shè)施完備,管理規(guī)范,運行高效的 農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代 流通 體系。 該項目 主要經(jīng)營糧油、肉禽類、果蔬、水產(chǎn)品、農(nóng)資等產(chǎn)品。項目建成后將將更好地發(fā)揮 “ 心區(qū) 的交通和區(qū)位優(yōu)勢, 極大地 推動 “ 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和發(fā)展 , 成為輻射周邊 4個縣市、 13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 50萬人口的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地。 目 單位 基本情況 項目單位名稱: 第一章 總 論 - - 5 所有制形式:有限責任公司 公司由 業(yè)有限公司出資組建,于 2013 年 7 月 22日成立公司,公司住所 冊資本 1000萬元,主要從事農(nóng)產(chǎn)品交易、倉儲、冷藏,停車服務(wù)。 公司是 重點招商引資企業(yè)之一 , 現(xiàn)有員工 20 人,其中技術(shù)人員 8人,管理人員 12人。 公司 將充分發(fā)揮 心區(qū)的 地理優(yōu)勢, 以現(xiàn)代 化的 農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù) 帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,推動 “ 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和長遠發(fā)展 。 行性研究報告編制依據(jù) 1.中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見 (中發(fā) 2013 1號) 2.國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(國發(fā) 2012 39號) 3.國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(國辦發(fā) 2011 38號) 4.國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見(國辦發(fā) 2011 59號) 5.商務(wù)部關(guān)于貫徹落實中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見的 實施意見( 商建發(fā)201351號) 6. 商務(wù)部辦公廳關(guān)于印發(fā)“雙百市場工程”農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)第一章 總 論 - - 6 標準和驗收規(guī)范的通知 (商建字 200988號 ) 7. 8. “ 心區(qū)綜合發(fā)展總體規(guī)劃( 2012 9. 二五”規(guī)劃( 2011年 10. 二五”規(guī)劃( 2011年 11. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄( 2011年本) (發(fā)展改革委令 2011第 9號) 12.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)(發(fā)改投資20061325號) 目建設(shè)背景 目 提出背景 改革開放以來,我國國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展, 但“三農(nóng)”問題隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展逐步顯露出來,其與土地管理體制、政府職能發(fā)揮、農(nóng)民的組織化程度、 農(nóng)業(yè) 服務(wù)體系等諸多體制因素密切相關(guān) ,在農(nóng)村市場體系建設(shè)中 尤為 突出,諸多問題 亟待 解決。 近年來,黨中央、國務(wù)院對 完善社會主義市場經(jīng)濟體制做出 了許多 重要決定,特別 對健全農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè) 等 提出 了 新的目標和具體要求,加強農(nóng)村市場體系建設(shè)已成為 當前各級政府的 緊迫任務(wù)。農(nóng)村市場體系的核心是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料 、 農(nóng)村日用消費品供應(yīng)和 農(nóng)產(chǎn)品銷售,它是保證農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)居民生活 水平提升 的第一章 總 論 - - 7 物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有發(fā)達的農(nóng)村市場體 系,就難以保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)民生活資料的供應(yīng), 就 難以實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的市場價值,難以有效保證農(nóng)民利益,也就不可能有農(nóng)村經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的 可 持續(xù)發(fā)展。 糧南運”、“南菜北運”、“西果東送”重要節(jié)點城市,將擔負起 農(nóng)產(chǎn)品流通 和交易平臺 的重任 。隨著我國中部崛起戰(zhàn)略的深入, 兩 圈一帶”以及 略 的 穩(wěn)步推進,在農(nóng)產(chǎn)品流通上, 項目的建設(shè)和投入運營,將填補這個空白,為 ,促進 “ 心區(qū) 建設(shè),實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展起到 重要 推動作用。 綜 合來看,建設(shè) 順應(yīng)社會發(fā)展 方向 ,符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略, 并 具有極大發(fā)展前景 的利國利民之舉 。 目建設(shè)的必要性 務(wù)院 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè),增強農(nóng)村發(fā)展活力 的需要。 中央 2013 年 1 號文件 中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(中發(fā) 2013 1 號) 圍繞“保供增收惠民生、改革創(chuàng)新添活力”的工作目標,將“提高農(nóng)產(chǎn)品流通效率,完善農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)控,提升食品安全水平”作為建立重要農(nóng)產(chǎn)品供給保障機制的重要工作內(nèi)容,進一步強調(diào)了完善農(nóng)產(chǎn)品 流通體系對于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè),增強農(nóng)村發(fā)展活力的重要作用。 商務(wù)部為貫徹落實中央 1 號文件,制定下發(fā)了 實施意見(商建發(fā) 201351號) ,要求 各級商務(wù)主管部門 要 結(jié)第一章 總 論 - - 8 合貫徹落實國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(國發(fā) 2012 39 號)、國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃的通知(國辦發(fā) 2012 47 號)等文件,充分發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品流通的基礎(chǔ)性和先導性作用,圍繞服務(wù)“三農(nóng)”和民生工作,加快構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷平穩(wěn)運行長效機制,推動形成以農(nóng)批零對接為主體,以農(nóng)超對接為方向,以直供直銷為補充 ,以網(wǎng)上交易為探索的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系,努力促進農(nóng)民增收和居民便利消費。本項目將建設(shè)一個 集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、 網(wǎng)上 交易 、產(chǎn)品博覽 為一體的 綜合性大市場, 形成以 農(nóng) 批零對接為主的農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代流通體系 。 展戰(zhàn)略,推進“三化”同步發(fā)展的需要。 2010年, 體規(guī)劃通過國家農(nóng)業(yè)部審批,“ 略已上升為 重大 發(fā)展 戰(zhàn)略。項目地處“ 設(shè)的核心區(qū)域, 已納入“ 心區(qū)建設(shè)規(guī)劃。項目運營后將 通過優(yōu)惠的扶持政策和配套的基礎(chǔ)設(shè)施, 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境,吸引 廣大客商進場 交易,所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)又 進一步 擴大 了項目 商圈,增加 了 交易機會,從而帶動整個核心區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 市居民消費觀念和方式的深刻變化,以及城市 現(xiàn)代化 的 加速 發(fā)展,迫切要求對 城市農(nóng)貿(mào)市場進行改造提升。經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展,社會生產(chǎn)力水平和人民生活水平邁上了一個新臺階,城鄉(xiāng)居民生活消費水平迅速提高,消費觀念和方式發(fā)生 了 深刻變化,人們對食品第一章 總 論 - - 9 安全 越來越關(guān)注,對影響食品安全的購物環(huán)境 要求越來越嚴格。同時,在人們生活中扮演重要角色的農(nóng)貿(mào) 市場開始暴露出諸多弊端,其進貨渠道廣而雜,規(guī)范管理難度大,環(huán)境臟、秩序亂、服務(wù)差、產(chǎn)品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現(xiàn)出來。在超市消費異軍突起的形勢下,原有農(nóng)貿(mào)市場急需改造和提升已擺上議事日程。 心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要。 我國的“三農(nóng)”問題牽動著整個社會,解決“三農(nóng)”問題,已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。建設(shè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場,易于發(fā)揮其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價格發(fā)現(xiàn)、倉儲運輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標準與質(zhì)量檢測、市場配套服務(wù)等方面的功能,引導帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。信息在市場經(jīng)濟條件 下對農(nóng)業(yè)發(fā)展起著日益重要的作用,特別是在引導農(nóng)民生產(chǎn),幫助農(nóng)產(chǎn)品銷售方面的作用越來越突出。本項目建成后將以信息化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,提高農(nóng)業(yè)市場流通效率,增加農(nóng)民收入,提高農(nóng)民素質(zhì)水平,并促進特色區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局的形成,從而帶動整個 “ 心區(qū)的 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化 發(fā)展。 目建設(shè)概要 設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 一期項目主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè) 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) 、調(diào)味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場”,同時配套建設(shè)檢驗檢測、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結(jié)算、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等 “ 七大功能中心”。 一期 項目實際占地 ,其中已辦理第一章 總 論 - - 10 土地使用權(quán)證 (荊國用 2012) 010006294) 面積為 ,另有約 300畝用地作為項目二期預(yù)留地。 項目建設(shè)內(nèi)容 表 1 1 總用地面積 ( ) 建筑總面積 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) 調(diào)味品區(qū) 副食品 區(qū) 種子區(qū) 飼料區(qū) 交易大廳 、 金融等 綜合服務(wù)區(qū) 檢 驗檢疫、賓館 等 綜合 配套 服務(wù)區(qū) 建筑密度 42% 容積率 地率 25% 地上停車位 810輛 設(shè)期限 項目建設(shè) 從 2011年 6月 至 2013 年 12月 ,建設(shè)期為 30個月。 資及資金來源 一期項目總投資為 中土建工程投資 總 論 - - 11 萬元,土地購置 元,設(shè)備和儀器購置及安裝費 他費用 元,預(yù)備費 設(shè)期貸款利息 項目總投資 元, 其中:單位自籌 元,銀行貸款 目效益 益 稅 后 增量財務(wù)內(nèi)部收益率 稅 后 增量財務(wù)凈現(xiàn)值( 0%) 元,稅 后 動態(tài)投資回收期 年均凈利潤 ( 1) 目 的建設(shè),可以從根本上解決 “ 心區(qū) 沒有上規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易場所的局面,同時加強了農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易與物流配送的緊密結(jié)合,從而解決 “ 及周邊地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品信息狹窄、流通不暢、產(chǎn)品質(zhì)量不高、交易成本 過 高等問題 創(chuàng)造了條件。 ( 2) 本項目建設(shè)規(guī)模大、功能全、信息廣,以農(nóng)產(chǎn)品物流的發(fā)展帶動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,對促進 “ 心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展, 將 農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢變?yōu)樯唐穬?yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢 , 以及增加農(nóng)民收入 都 將起到積極的推動作用。 ( 3) 本項目實施后,估計直接吸收從業(yè)人員 3800人以上,有利于解決就業(yè)和社會和諧穩(wěn)定 ,促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 。 第一章 總 論 - - 12 ( 4) 項目建設(shè)將帶動當?shù)厣藤Q(mào)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于改善城市環(huán)境,增強城市功能和促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有十分重要的作用。 ( 5) 項目建設(shè)還將加快 “ 心區(qū) 及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐 ,加快種植、養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展速度,擴大種植和養(yǎng)殖業(yè)規(guī)模,降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本,提高農(nóng)戶及農(nóng)產(chǎn)品的競爭力。 合評價 要結(jié)論 略 總體規(guī)劃,已被列入 二五”重點規(guī)劃項目,項目用地符合選址原則,地理位置優(yōu)越,地質(zhì)條件良好,交通方便,水、電供應(yīng)有保障,適合本項目建設(shè)。 本項目 充分發(fā)揮了 心區(qū) 獨特的區(qū)位優(yōu)勢, 是實施“ 展戰(zhàn)略,加快農(nóng)谷核心區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容, 是 推進 鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”同步發(fā)展的 具體實踐和重要抓 手。對 培育 農(nóng)副產(chǎn)品 現(xiàn)代流通方式和新型流通業(yè)態(tài),有效節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本,保障“菜籃子”穩(wěn)定安全的供應(yīng),平抑農(nóng)副產(chǎn)品物價都 將 起到很大作用。 另外,項目建設(shè)對推動 “ 心區(qū) 城鄉(xiāng)一體化建設(shè),完善城市配套設(shè)施,豐富城市服務(wù)功能,加速農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,轉(zhuǎn)移、吸收大量農(nóng)村人口就業(yè),縮小城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民收入分配差第一章 總 論 - - 13 距,鞏固公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的領(lǐng)先地位,增強公司的核心競爭力都具有重要意義。 因此, 日技術(shù)上是可行的,經(jīng)濟上是合理的,建設(shè)條件是充分的。 目 建議 快落實相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) ,以及各項 優(yōu)惠政策 的執(zhí)行 。建議地方政府積極配合,進行擬建項目的市場論證, 尤其是在項目場地的土地、相關(guān)政策及資金等問題上 ,協(xié)調(diào)有關(guān)部門 給予具體的支持 和 優(yōu)惠 。 設(shè)單位及有關(guān)部門要努力創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境,積極引導和吸納各地商客 和農(nóng)副 產(chǎn)品進場交易,盡快形成規(guī)模經(jīng)營,發(fā)揮項目的作用和效益。 程量大,在下一步工作中應(yīng)針對實際情況進行深入分析與研究,做出較為客觀 、 詳細的測算,在確保工程進度的基礎(chǔ)上,提高 資金 的 使用效率。第 二 章 項目選址與 建設(shè) 條件 - - 14 第 二 章 項目選址與建設(shè)條件 設(shè)地點選擇 項目建設(shè)地址 具體位于 地塊平整,已五通一平,交通便利, 東面為 脂有限公司,南面為項目預(yù)留地 , 西面 為 規(guī)劃路 , 北面為空地 臨 建設(shè) 農(nóng)副 產(chǎn)品 交易、 加工基地的理想場所。 項目所在地避開 了 鬧市區(qū) 和 居民稠密區(qū),符合 體發(fā)展規(guī)劃 和 土地利用總體規(guī)劃 。項目 用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策。 設(shè)條件 然條件 心區(qū), 背靠大洪山麓,面向 山、有水、有丘陵、有平原。全區(qū)地勢 東北高、西南低,東北半邊丘崗起伏,蜿蜒連綿,海拔高程一般在 100米左右,西南半邊沃野 千里,一馬平川 ,海拔高程一般在 32 源豐富,土壤以沖積平原為主,土層深厚,有機質(zhì)含量較高,且土壤質(zhì)地沙粘比例適當,保水保肥能力強,通透性較好。 據(jù)資料,本地區(qū)地震活動 雖然 頻繁,但多為非破壞性或無感地震,地震強度為 6度,屬非強震區(qū)。 項目場區(qū)所處的微地貌單元較簡單,地質(zhì)構(gòu)造單元較為單一 。本處以強度高、厚度大、分布連續(xù)穩(wěn)定的 沙壤 為基底,巖溶不發(fā)育;第 二 章 項目選址與 建設(shè) 條件 - - 15 在勘探深度范圍內(nèi),未發(fā)現(xiàn)斷裂、構(gòu)造破碎帶、溶洞等; 場區(qū)內(nèi)及其附近無滑坡體、無泥石流等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害。 有四季分明、陽光充足、熱量豐富、雨量充沛,無霜期長,嚴寒酷暑期短的氣候優(yōu)勢。 礎(chǔ)設(shè)施條件 該項目選址在 “ 心區(qū) 占地面積 142畝,整個場地地勢平坦,基礎(chǔ)設(shè)施已初步配套完善,水、電、 氣、通訊均已鋪設(shè)完畢。省道 107由 東 向 西從門前經(jīng)過,北距武荊高速太子山出口 僅 10公里, 有農(nóng)谷大道連接, 交通非常便利。 周圍無污染企業(yè),沒有任何污染源,環(huán)境狀況良好 。 項目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全,完全能滿足項目建設(shè)及運營的需要。 給水:項目用水由 證供應(yīng)。 排水:園區(qū)實行雨、污水分流排水,經(jīng)綜合研究河流水系分布、地形、環(huán)保,污水管道系統(tǒng)的現(xiàn)狀等因素。公司的污水接入市政管網(wǎng),匯入污水處理廠,經(jīng)處理后排入 當?shù)氐乇砗?,完全可達到排水要求。 電力:可以考慮就近的輸變電站架設(shè)專線到公司廠區(qū),滿足本工程裝機容量的用電需要。 通訊:電信、聯(lián)通固話均可接入園區(qū)。 寬帶:電信通訊光纜已接入;電信寬帶均可接入園區(qū)。大容量、多功能、高效率的通信網(wǎng)絡(luò)干線光纜覆蓋全市。 第 三 章 市場分析 - - 16 第 三 章 市場分 析 場 需求 分析 產(chǎn)和供應(yīng)預(yù)測 隨著國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不斷落實,其效果正在顯現(xiàn),預(yù)計今后幾年內(nèi),各種農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量將會有一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測, 到 2015 年, 食和棉花產(chǎn)量 將 分別穩(wěn)定在 2400萬噸和 50萬噸左右;油料產(chǎn)量達到 330 萬噸 , 肉類 、禽蛋 產(chǎn)量分別達到 500 萬噸、 160 萬噸 ,蔬菜、水果 產(chǎn)量分別達到 3800 萬噸、 450萬噸 , 水產(chǎn)品 420萬噸。 有關(guān)專家估計, 料、蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品呈較快增長態(tài)勢 。 而 本交易市場經(jīng)營的產(chǎn)品大部分都是本省 的 優(yōu)勢 農(nóng)產(chǎn)品 (見表 3 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)基地與優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)區(qū)狀況 表 3 1 地區(qū) 產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)區(qū) 低油菜產(chǎn)業(yè)帶;優(yōu)質(zhì)稻米產(chǎn)業(yè)帶;商品蔬菜產(chǎn)業(yè)帶;水產(chǎn)養(yǎng)殖帶;速生林產(chǎn)業(yè)帶;優(yōu)質(zhì)三元豬產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品:柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蠶繭、蜂產(chǎn)品、食用菌、奶類、茶葉、中藥材、雙低油菜。 兩江流域; 武漢為中心向滬蓉、京珠沿線擴展的農(nóng)區(qū) 2. “ 地區(qū) 及周邊 100公里范圍內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)預(yù)測 預(yù)計到 2015 年, “ 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量將有較大的提高,糧食總產(chǎn)量 275 萬噸,棉花產(chǎn)量在 5 萬噸左右,油料將持續(xù)增長,可能會達到 45 萬噸,蔬菜產(chǎn)量突破 200 萬噸,水果產(chǎn)量超過 48 萬噸,第 三 章 市場分析 - - 17 肉類和禽蛋產(chǎn)量分別在 50萬噸和 20萬噸以上,水產(chǎn)品達到 70萬噸。 2015 年主要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)量預(yù)測 表 3 2 (單位: 萬噸) 序號 類別 全 國 區(qū) 1 糧食總產(chǎn)量 53000 2400 275 2 棉花 700 50 5 3 油料 2440 330 45 4 肉類總產(chǎn)量 8500 500 50 5 禽蛋 2900 160 20 6 水產(chǎn)品 6000 420 70 7 水果 26000 450 48 8 蔬菜 56000 3800 200 易市場預(yù)測 今后幾年, “ 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品交易 將 向大的交易市場相對集中,隨著農(nóng)民商品意識的增強,市場總交易量呈較高的速度增長。預(yù)計到 2015 年, “ 及周邊地區(qū)將形成以大的交易市場為龍頭,多個中小型二級市場為中堅,若干個生產(chǎn)基地為支撐,伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營和生產(chǎn)性實體參與,各種服務(wù)體系相對健全的良 性農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。 到 2015年, “ 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易量 將 達到 885萬噸 。 其中,糧食 248 萬噸、棉花 14 萬噸、油料 51 萬噸、肉類 28 萬噸、禽蛋14萬噸、水產(chǎn)品 78 萬噸、蔬菜 262萬噸、水果 47萬噸、副食干貨20萬噸、農(nóng)資 98萬噸、其他土特產(chǎn) 20萬噸;農(nóng)產(chǎn)品流通量達到 1357萬噸,其中,糧食 322萬噸、棉花 33萬噸、油料 69萬噸、肉類 50萬噸、禽蛋 25萬噸、水產(chǎn)品 83萬噸、蔬菜 369萬噸、水果 76萬噸、第 三 章 市場分析 - - 18 副食干貨 50萬噸、農(nóng)資 225萬噸、其他土特產(chǎn) 50萬噸。 2015 年 “ 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品流通量預(yù)測 表 3 3 (單位:萬噸) 序 號 類 別 貿(mào)易量 流通總量 流入量 流出量 1 糧食 棉花 油料 肉類 禽蛋 水產(chǎn)品 蔬菜 水果 副食品、干貨 0 農(nóng)資 1 其他土特產(chǎn) 20 50 12 38 合計 場競爭 力分析 本項目具備如下的特質(zhì),具有較強的競爭力: 營規(guī)模大,集散帶動力強。本項目達產(chǎn)后,年交易量將達 100萬噸、年物流總額 100億元。其經(jīng)營方式包括批發(fā)、零售、網(wǎng)上交易、大宗農(nóng)產(chǎn)品合約交易等,比較適合大中農(nóng)商進行市場交易。 合 力度大,后續(xù)發(fā)展強勁 。本項目擬將 “ 地區(qū) 具備批發(fā)功能的 小型批發(fā) 市場通過合資、合營、租賃、買斷等方式進行資源整合,或改建超市進行開發(fā),或建住宅小區(qū)配套建設(shè)生鮮便第 三 章 市場分析 - - 19 利店,為項目營運奠定良好基礎(chǔ)。 揮 “ 略 平臺優(yōu)勢,建立全國營銷網(wǎng)絡(luò)。本項目將充分利用“ 略的平臺聚焦優(yōu)勢, 采取與本地超市、外地知名超市、團購、銷地市場等進行充分合作, 利用 “ 平臺 , 引導構(gòu)建 全國 營銷網(wǎng)絡(luò),擴增項目的交易能力和物流能力。 揮 “ 區(qū) 資源豐富 的 優(yōu)勢,引導構(gòu)建全國性采購網(wǎng)絡(luò)。在項目營運中,將與我國主要優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、加工企業(yè)等充分合作,大力進行招商,創(chuàng)新合作模式,為我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)出一條新路。 能齊全, 綜合配套完善。項目將 重點強化檢驗 檢疫 、冷鏈物流、分揀加工、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流 綜合配套服務(wù)功能的完善, 以先進的 檢驗檢疫 設(shè)備設(shè)施、快捷的信息 服務(wù) 和科學的營運 管理 引導市場發(fā)展壯大。 際 領(lǐng)先的物流理念發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)。其始端將形成為農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、經(jīng)紀人、 農(nóng)產(chǎn)品初加工企業(yè)等,中端形成分揀加工、包裝儲存、交易物流,終端成為與超市、銷地市場、農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)等供應(yīng)商,強化農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全,減少環(huán)節(jié),降低損耗,提高效率。 險分析 及防范措施 項目投入運營后將 面臨諸多運營風險, 加強運營風險的 管 控,將降低運營管理風險所帶來的危害,其風險控制的措施主要有: 目前的宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況看,盡管經(jīng)濟增第 三 章 市場分析 - - 20 長速度仍保持較高的水平,但是需要注意的是,目前的經(jīng)濟增長動力主要來自投資,而非居民消費的增長,而投資又主要來自政府投資與國有商業(yè)銀行貸款,由于政府投資與國有 商業(yè)銀行貸款的軟約束性,投資的效率并不高,這樣可以得出一個推論,即經(jīng)濟增長的效率并不高 。 目前的增長有一部分是建立在消耗末來增長速度的基礎(chǔ) 之上的。 由此可知,宏觀經(jīng)濟存在一定的風險,一旦管理層調(diào)控不當,經(jīng)濟風險 就 可能顯現(xiàn)出來,從而對本項目建成后的運營管理產(chǎn)生較大的負面影響。但是,從短期看( 2 3年),宏觀經(jīng)濟風險集中顯現(xiàn)的可能性并不大,經(jīng)濟增長還會因投資慣性持續(xù)下去,因此,宏觀經(jīng)濟風險發(fā)生的概率較小。 前在 “ 區(qū) 尚無大型農(nóng)產(chǎn)品 農(nóng)貿(mào)大市場 ,本項目競爭壓力較小, 如果 農(nóng)貿(mào)大市場 戰(zhàn)略定位準確,營銷 策略得當,完全可以確保營銷計劃的實現(xiàn)。 營管理者對本項目所面臨的市場狀況、農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)大市場 戰(zhàn)略定位進行進一步的細致分析,制定最優(yōu)價格策略,并開展有效的市場營銷和服務(wù)營銷,以吸引大量客戶。同時,需要注意的是, 農(nóng)貿(mào)大市場 應(yīng)高度重視對現(xiàn)有管理人員的激勵和約束,盡量避免人才留失,另一方面,應(yīng)注意引進人才,特別是有客戶資源的人才。 非正常因素導致的風險一般難以控制,但這種風險出現(xiàn)的概率相對較小。本項目庫存商品多為食品,保存不當則容易腐敗變質(zhì),因此需要采用有較高標準的通風降溫系第 三 章 市場分析 - - 21 統(tǒng),盡量減少農(nóng)產(chǎn)品的損耗。 第四 章 建設(shè)方案 - - 22 第 四 章 建設(shè)方案 導思想 項目建設(shè)本著 落實 “ 略, 服務(wù) 地方 經(jīng)濟發(fā)展 ,促進 農(nóng)副產(chǎn)品流通 ,服務(wù)大眾需求為宗旨, 聯(lián)合全國著名的農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè),致力于建設(shè) “ 心區(qū) 為最集中、高效、高端的 農(nóng)產(chǎn)品博覽 平臺和展示窗口 。 項目總的指導思想是 : 按照 “高起點、優(yōu)布局、功能全、可持續(xù) ”的建設(shè) 原則, 以 創(chuàng)新 經(jīng)營管理 機制,整合 上游產(chǎn)品 資源,培育地方特色 品牌,增強競爭實力為 手段,打造 “ 心區(qū) 現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地 。 目整體方案設(shè)計 體方案原則 建設(shè)工作的有關(guān)法律、法規(guī),從該市市情出發(fā),既要滿足 農(nóng)副產(chǎn)品 交易 、倉儲、物流 的需要,又要適當考慮社會發(fā)展對 農(nóng)貿(mào)市場 提出的新要求,合理確定建設(shè)規(guī)模和水平,做到功能齊全,設(shè)施完善,莊重實用,適度超前。 發(fā)揮其生態(tài)和社會效益 。 將 環(huán)保、人文、生態(tài)、時尚 這 四大主題 天衣無縫地融入建筑物的每一個結(jié)構(gòu),別具一格的設(shè)計理念旨在將 貿(mào)市場 和世界尖端 農(nóng)貿(mào)市場 的風格完美結(jié)合,并且非常注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè) 。 第四 章 建設(shè)方案 - - 23 體布局 本項目根據(jù)服務(wù)對象 和 功能 特點 , 分別 建設(shè) “ 五 大 中心 ”、“ 七大 板塊 ” : :建筑面積 包括:生鮮(各類蔬菜水果) 加工 中心,經(jīng)濟作物 加工 中心,土特產(chǎn)與旅游產(chǎn)品 加工 中心,水產(chǎn)品 加工 中心。 建筑面積 包括 各種調(diào)味品,干貨與濕貨分離 。 占地面積 ,包括:倉庫、冷鏈庫、停車場,為市場銷售提供完善的產(chǎn)品配送服務(wù)。 建筑面積 包括:辦公區(qū)、商務(wù)酒店、展廳、餐飲娛樂中心、大型超市、商務(wù)接待中心、停車場。 建筑面積 :建筑面積 。 館等綜合服務(wù) 區(qū) :建筑面積 。 筑單體設(shè)計 農(nóng)貿(mào)市場形象效果直接影響到園區(qū)整體視覺效果,如今各個城市社區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場已不再是過去人們印象中的簡易鋼架搭接的建筑物,而是把建筑藝術(shù)中的風格、意義、內(nèi)涵、形式、功能等融進設(shè)計中。 農(nóng)貿(mào)市場遵循 “形式服從功能 ”的建筑原則,建筑形體簡潔、明快,運用美學觀點處理好空間大尺度、大比例、大色塊的相互關(guān)系,第四 章 建設(shè)方案 - - 24 通過建筑造型表現(xiàn)建筑的特性,同時依據(jù)建筑功能對形式進行指導與修改。 (1)入口和門的處理:主入口部分進行適 當?shù)淖兓幚?,可突出入口位置而增強指示性,改善墻面虛實關(guān)系,并可豐富立面效果。 (2)窗的組合:合理的進行窗組合可有效的協(xié)調(diào)墻面的虛實關(guān)系,同時可增加市場建筑立面的藝術(shù)效果。 (3)墻面的劃分:利用建筑構(gòu)件、線腳、抹灰等手法,將墻面采用水平或垂直或混合進行劃分,以達到簡潔舒展、挺拔雄偉、和諧等藝術(shù)效果。 (4)建筑的色彩處理應(yīng)強調(diào)其整體性,在統(tǒng)一中求變化,產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。建筑物色彩對于人們的感官是很有影響力的,同時也在一定程度上反映了建筑物本身的功能。因此此次 建筑設(shè)計市場部分采用暖色系與配套服務(wù)設(shè)施融為一體,采用了暖色調(diào),使得更加貼近人心。倉庫采用冷色調(diào)和淺色調(diào),首先是可以較多的反射白天太陽的能量,從而保證果蔬等的新鮮度;其次為標識性,使得人們在市場中能夠清楚識別市場與倉庫。 為了美化市場的購物環(huán)境,所有標準化市場地面還應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚,并在墻面上粘貼墻磚。另外,攤位面積也有嚴格的 控制 ,每個攤位面積將統(tǒng)一按長 平方米 、寬 、 農(nóng)貿(mào)市場外觀的藝術(shù)處理如果得當,它不僅使整個貿(mào)易園區(qū)的第四 章 建設(shè)方案 - - 25 色彩、造型都賞心悅目,人在其中 工作心曠神怡,而且有特色的農(nóng)貿(mào)市場和配套服務(wù)區(qū)等,也會給人留下深刻的印象,對提升園區(qū)的形象與知名度大有好處。 單體外觀主要采用大面積的條窗或點窗,滿足 天然采光、自然通風、遮陽擋雨等問題以減少照明暖通耗費的能量等等 。配套建筑的立面風格在與果蔬倉庫建筑風格統(tǒng)一的同時也考慮了作為整塊用地的標志性建筑的要求,多采用極具現(xiàn)代感的鋼結(jié)構(gòu)與大面積橫向玻璃采光帶來滿足市場內(nèi)的采光要求。 修及場內(nèi)布局 農(nóng)貿(mào) 市場地面鋪設(shè)防滑地磚 ,并吸水、防滑 、 易清掃 , 向通道兩邊傾斜 ; 內(nèi)墻 (含立柱四周 )應(yīng)貼墻面磚 , 高度不低于 房頂采用防霉涂料 , 吊頂采用燃燒性能為 室內(nèi)空中除必須懸掛的證照、燈具線路外,無明管道、攔板以及其他線路等。 市場內(nèi)經(jīng)營者字號標牌統(tǒng)一規(guī)范 , 按照商品種類劃行歸市設(shè)置交易區(qū)。同類商品區(qū)域要相對集中 ; 分區(qū)標志清晰。活禽經(jīng)營區(qū)應(yīng)相對獨立 , 與其他經(jīng)營區(qū)隔開 , 相隔間距不得小于 5米 ; 設(shè)置獨立的凈菜處理室 , 配備給排水設(shè)施、清洗水池、操作臺及垃圾收集設(shè)施 ,在蔬菜上市 銷售 前進行無泥沙、無腐葉、無根須、無過量水份處理。 排水方案 計原則 市場內(nèi)配備合理的供水系統(tǒng),水產(chǎn)品供水到檔口,畜禽肉 類供第四 章 建設(shè)方案 - - 26 水到畜禽肉經(jīng)營區(qū),宰殺間、現(xiàn)場食品加工間等供水到專間。市場內(nèi)設(shè)置供消費者使用的自來水供水點。 市場內(nèi)部排污管道(溝) 單 獨設(shè)置,自成系統(tǒng),不與連體建筑污水管道共用。排污管道(溝)盡量采用直排式,減少彎道且有合理坡度。 市場排污管道 與 當?shù)毓参鬯欧畔到y(tǒng)聯(lián)通。 市場柜臺外側(cè)或內(nèi)則設(shè)置排水槽或明溝并加蓋隔柵蓋板,宰殺間、現(xiàn)場食品加工間內(nèi)設(shè)置下水管道。水產(chǎn)、畜禽肉類污水排放口設(shè)隔離過濾設(shè)施。 市場內(nèi) 還 配備清潔墻面地面和設(shè)施設(shè)備的沖洗裝置。 統(tǒng)方案 項目給水水源 由 水 管網(wǎng)供給, 場 內(nèi)供水干管直徑為150活給水管道采用給水聚丙烯( 。 雨水通過雨水管收集 , 直接排至 場內(nèi) 內(nèi)雨水總管網(wǎng) ; 生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后 , 排入 市場 內(nèi) 污水處理總管網(wǎng),然后 市場內(nèi) 雨水及污水總管網(wǎng)直接排入市政雨水和排污管網(wǎng)。 電工程方案 計 原則 本項目 配備滿足用電負荷 和用電 安全的供電設(shè)施 ,設(shè)置 獨立的配電室。 第四 章 建設(shè)方案 - - 27 本項目內(nèi)各攤位 統(tǒng)一布線,穿管暗敷,并配備漏電防護裝置。 市場 內(nèi) 統(tǒng)一配備照明燈, 部分 室內(nèi)市場設(shè)置應(yīng)急燈。 水產(chǎn)品區(qū)和活禽宰殺區(qū) 采用防水電源開關(guān)和防潮 、 防爆 型照明燈具。 計內(nèi)容 變配電系統(tǒng);照明系統(tǒng);防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng);電話系統(tǒng);寬帶系統(tǒng);有線電視系統(tǒng);對講系統(tǒng);消防系統(tǒng)。 源由配電室引出低壓 220 380項目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計防雷系統(tǒng),在屋頂設(shè)置避雷帶。 樓獨立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 樓獨立設(shè)置電視信號放大箱。 型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng) ;火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng);消防專用電話系統(tǒng);應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 計方案 80w/設(shè)計 ,其它用電按總負荷 20%計,補償后功率因數(shù)為 劃范圍內(nèi)總負荷為 1824萬 第四 章 建設(shè)方案 - - 28 電壓等級規(guī)劃區(qū)電源電壓等級
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