農(nóng)貿(mào)大市場一期建設(shè)項目可行性研究報告

第一章 總 論 - - 1 目 錄 第一章 總 論 . 4 目基本情況 . 4 目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點 . 4 . 4 . 4 行性研究報告編制依據(jù) . 5 . 6 . 6 目建設(shè)的必要性 . 7 . 9 . 9 設(shè)期限 . 10 資及資金來源 . 10 目效益 . 11 合評價 . 12 . 12 . 13 第二章 項目選址與建設(shè)條件 . 14 設(shè)地點選擇 . 14 設(shè)條件 . 14 然條件 . 14 礎(chǔ)設(shè)施條件 . 15 第三章 市場分析 . 16 場需求分析 . 16 . 16 第一章 總 論 - - 2 測 . 17 . 18 . 19 第四章 建設(shè)方案 . 22 導思想 . 22 目整體方案設(shè)計 . 22 . 22 . 23 . 23 . 25 排水方案 . 25 . 25 電工程方案 . 26 . 26 . 27 . 27 雷保護方案 . 28 訊工程方案 . 28 障礙設(shè)計方案 . 28 暖通風方案 . 29 路交通工程方案 . 29 . 30 施進度安排 . 30 第五章 環(huán)境影響評價 . 32 第六章 項目組織與管理 . 33 織機構(gòu)與職能劃分 . 33 第一章 總 論 - - 3 動定員 . 33 理措施 . 34 術(shù)培訓 . 34 第七章 投資估算與資金來源 . 36 資估算依據(jù) . 36 資估算 . 36 金來源 . 36 第八章 財務(wù)評價 . 37 務(wù)評價依據(jù) . 37 . 37 . 37 . 37 . 37 . 37 . 37 業(yè)稅金和附加估算 . 38 . 38 . 38 成本及經(jīng)營成本估算 . 39 發(fā)成本估算 . 39 目總成本估算 . 39 務(wù)效益分析 . 40 利能力分析 . 40 行貸款清償能力分析 . 40 . 40 第一章 總 論 - - 4 第一章 總 論 目基本情況 目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點 項目名稱： 貿(mào)大市場一期建設(shè)項目 建設(shè)性質(zhì)： 新 建 建設(shè)地點： 建設(shè)時間： 2011年 6月 2 月 目定位 項目定位 國內(nèi)星級大型農(nóng) 貿(mào)市場， 是一個 集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、商貿(mào)交易展覽為一體的綜合性大市場 。農(nóng)貿(mào)大市場 開發(fā)主題：環(huán)保、人文、生態(tài)、時尚。 按照大市場、大流通、大發(fā)展的要求，構(gòu)建以 “ 為核心，以區(qū)域性市場為骨干，以城鄉(xiāng)市場為基礎(chǔ)的布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，功能齊全，設(shè)施完備，管理規(guī)范，運行高效的 農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代 流通 體系。 該項目 主要經(jīng)營糧油、肉禽類、果蔬、水產(chǎn)品、農(nóng)資等產(chǎn)品。項目建成后將將更好地發(fā)揮 “ 心區(qū) 的交通和區(qū)位優(yōu)勢， 極大地 推動 “ 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和發(fā)展 ， 成為輻射周邊 4個縣市、 13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 50萬人口的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地。 目 單位 基本情況 項目單位名稱： 第一章 總 論 - - 5 所有制形式：有限責任公司 公司由 業(yè)有限公司出資組建，于 2013 年 7 月 22日成立公司，公司住所 冊資本 1000萬元，主要從事農(nóng)產(chǎn)品交易、倉儲、冷藏，停車服務(wù)。 公司是 重點招商引資企業(yè)之一 ， 現(xiàn)有員工 20 人，其中技術(shù)人員 8人，管理人員 12人。 公司 將充分發(fā)揮 心區(qū)的 地理優(yōu)勢， 以現(xiàn)代 化的 農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù) 帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動 “ 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和長遠發(fā)展 。 行性研究報告編制依據(jù) 1.中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見 （中發(fā) 2013 1號） 2.國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見（國發(fā) 2012 39號） 3.國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見（國辦發(fā) 2011 38號） 4.國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見（國辦發(fā) 2011 59號） 5.商務(wù)部關(guān)于貫徹落實中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見的 實施意見（ 商建發(fā)201351號） 6. 商務(wù)部辦公廳關(guān)于印發(fā)“雙百市場工程”農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)第一章 總 論 - - 6 標準和驗收規(guī)范的通知 (商建字 200988號 ) 7. 8. “ 心區(qū)綜合發(fā)展總體規(guī)劃（ 2012 9. 二五”規(guī)劃（ 2011年 10. 二五”規(guī)劃（ 2011年 11. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（ 2011年本） （發(fā)展改革委令 2011第 9號） 12.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（發(fā)改投資20061325號） 目建設(shè)背景 目 提出背景 改革開放以來，我國國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展， 但“三農(nóng)”問題隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展逐步顯露出來，其與土地管理體制、政府職能發(fā)揮、農(nóng)民的組織化程度、 農(nóng)業(yè) 服務(wù)體系等諸多體制因素密切相關(guān) ，在農(nóng)村市場體系建設(shè)中 尤為 突出，諸多問題 亟待 解決。 近年來，黨中央、國務(wù)院對 完善社會主義市場經(jīng)濟體制做出 了許多 重要決定，特別 對健全農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè) 等 提出 了 新的目標和具體要求，加強農(nóng)村市場體系建設(shè)已成為 當前各級政府的 緊迫任務(wù)。農(nóng)村市場體系的核心是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料 、 農(nóng)村日用消費品供應(yīng)和 農(nóng)產(chǎn)品銷售，它是保證農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)居民生活 水平提升 的第一章 總 論 - - 7 物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有發(fā)達的農(nóng)村市場體 系，就難以保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)民生活資料的供應(yīng)， 就 難以實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的市場價值，難以有效保證農(nóng)民利益，也就不可能有農(nóng)村經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的 可 持續(xù)發(fā)展。 糧南運”、“南菜北運”、“西果東送”重要節(jié)點城市，將擔負起 農(nóng)產(chǎn)品流通 和交易平臺 的重任 。隨著我國中部崛起戰(zhàn)略的深入， 兩 圈一帶”以及 略 的 穩(wěn)步推進，在農(nóng)產(chǎn)品流通上， 項目的建設(shè)和投入運營，將填補這個空白，為 ，促進 “ 心區(qū) 建設(shè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展起到 重要 推動作用。 綜 合來看，建設(shè) 順應(yīng)社會發(fā)展 方向 ，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略， 并 具有極大發(fā)展前景 的利國利民之舉 。 目建設(shè)的必要性 務(wù)院 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強農(nóng)村發(fā)展活力 的需要。 中央 2013 年 1 號文件 中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見（中發(fā) 2013 1 號） 圍繞“保供增收惠民生、改革創(chuàng)新添活力”的工作目標，將“提高農(nóng)產(chǎn)品流通效率，完善農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)控，提升食品安全水平”作為建立重要農(nóng)產(chǎn)品供給保障機制的重要工作內(nèi)容，進一步強調(diào)了完善農(nóng)產(chǎn)品 流通體系對于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強農(nóng)村發(fā)展活力的重要作用。 商務(wù)部為貫徹落實中央 1 號文件，制定下發(fā)了 實施意見（商建發(fā) 201351號） ，要求 各級商務(wù)主管部門 要 結(jié)第一章 總 論 - - 8 合貫徹落實國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見（國發(fā) 2012 39 號）、國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃的通知（國辦發(fā) 2012 47 號）等文件，充分發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品流通的基礎(chǔ)性和先導性作用，圍繞服務(wù)“三農(nóng)”和民生工作，加快構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷平穩(wěn)運行長效機制，推動形成以農(nóng)批零對接為主體，以農(nóng)超對接為方向，以直供直銷為補充 ，以網(wǎng)上交易為探索的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系，努力促進農(nóng)民增收和居民便利消費。本項目將建設(shè)一個 集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、 網(wǎng)上 交易 、產(chǎn)品博覽 為一體的 綜合性大市場， 形成以 農(nóng) 批零對接為主的農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代流通體系 。 展戰(zhàn)略，推進“三化”同步發(fā)展的需要。 2010年， 體規(guī)劃通過國家農(nóng)業(yè)部審批，“ 略已上升為 重大 發(fā)展 戰(zhàn)略。項目地處“ 設(shè)的核心區(qū)域， 已納入“ 心區(qū)建設(shè)規(guī)劃。項目運營后將 通過優(yōu)惠的扶持政策和配套的基礎(chǔ)設(shè)施， 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引 廣大客商進場 交易，所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)又 進一步 擴大 了項目 商圈，增加 了 交易機會，從而帶動整個核心區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 市居民消費觀念和方式的深刻變化，以及城市 現(xiàn)代化 的 加速 發(fā)展，迫切要求對 城市農(nóng)貿(mào)市場進行改造提升。經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平和人民生活水平邁上了一個新臺階，城鄉(xiāng)居民生活消費水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生 了 深刻變化，人們對食品第一章 總 論 - - 9 安全 越來越關(guān)注，對影響食品安全的購物環(huán)境 要求越來越嚴格。同時，在人們生活中扮演重要角色的農(nóng)貿(mào) 市場開始暴露出諸多弊端，其進貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境臟、秩序亂、服務(wù)差、產(chǎn)品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現(xiàn)出來。在超市消費異軍突起的形勢下，原有農(nóng)貿(mào)市場急需改造和提升已擺上議事日程。 心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要。 我國的“三農(nóng)”問題牽動著整個社會，解決“三農(nóng)”問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。建設(shè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，易于發(fā)揮其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價格發(fā)現(xiàn)、倉儲運輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標準與質(zhì)量檢測、市場配套服務(wù)等方面的功能，引導帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。信息在市場經(jīng)濟條件 下對農(nóng)業(yè)發(fā)展起著日益重要的作用，特別是在引導農(nóng)民生產(chǎn)，幫助農(nóng)產(chǎn)品銷售方面的作用越來越突出。本項目建成后將以信息化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)市場流通效率，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民素質(zhì)水平，并促進特色區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局的形成，從而帶動整個 “ 心區(qū)的 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化 發(fā)展。 目建設(shè)概要 設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 一期項目主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè) 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) 、調(diào)味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場”，同時配套建設(shè)檢驗檢測、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結(jié)算、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等 “ 七大功能中心”。 一期 項目實際占地 ，其中已辦理第一章 總 論 - - 10 土地使用權(quán)證 （荊國用 2012） 010006294） 面積為 ，另有約 300畝用地作為項目二期預(yù)留地。 項目建設(shè)內(nèi)容 表 1 1 總用地面積 （ ） 建筑總面積 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) 調(diào)味品區(qū) 副食品 區(qū) 種子區(qū) 飼料區(qū) 交易大廳 、 金融等 綜合服務(wù)區(qū) 檢 驗檢疫、賓館 等 綜合 配套 服務(wù)區(qū) 建筑密度 42% 容積率 地率 25% 地上停車位 810輛 設(shè)期限 項目建設(shè) 從 2011年 6月 至 2013 年 12月 ，建設(shè)期為 30個月。 資及資金來源 一期項目總投資為 中土建工程投資 總 論 - - 11 萬元，土地購置 元，設(shè)備和儀器購置及安裝費 他費用 元，預(yù)備費 設(shè)期貸款利息 項目總投資 元， 其中：單位自籌 元，銀行貸款 目效益 益 稅 后 增量財務(wù)內(nèi)部收益率 稅 后 增量財務(wù)凈現(xiàn)值（ 0%） 元，稅 后 動態(tài)投資回收期 年均凈利潤 （ 1） 目 的建設(shè)，可以從根本上解決 “ 心區(qū) 沒有上規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易場所的局面，同時加強了農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易與物流配送的緊密結(jié)合，從而解決 “ 及周邊地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品信息狹窄、流通不暢、產(chǎn)品質(zhì)量不高、交易成本 過 高等問題 創(chuàng)造了條件。 （ 2） 本項目建設(shè)規(guī)模大、功能全、信息廣，以農(nóng)產(chǎn)品物流的發(fā)展帶動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，對促進 “ 心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展， 將 農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢變?yōu)樯唐穬?yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢 ， 以及增加農(nóng)民收入 都 將起到積極的推動作用。 （ 3） 本項目實施后，估計直接吸收從業(yè)人員 3800人以上，有利于解決就業(yè)和社會和諧穩(wěn)定 ，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 。 第一章 總 論 - - 12 （ 4） 項目建設(shè)將帶動當?shù)厣藤Q(mào)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于改善城市環(huán)境，增強城市功能和促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有十分重要的作用。 （ 5） 項目建設(shè)還將加快 “ 心區(qū) 及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐 ，加快種植、養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展速度，擴大種植和養(yǎng)殖業(yè)規(guī)模，降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本，提高農(nóng)戶及農(nóng)產(chǎn)品的競爭力。 合評價 要結(jié)論 略 總體規(guī)劃，已被列入 二五”重點規(guī)劃項目，項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合本項目建設(shè)。 本項目 充分發(fā)揮了 心區(qū) 獨特的區(qū)位優(yōu)勢， 是實施“ 展戰(zhàn)略，加快農(nóng)谷核心區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容， 是 推進 鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”同步發(fā)展的 具體實踐和重要抓 手。對 培育 農(nóng)副產(chǎn)品 現(xiàn)代流通方式和新型流通業(yè)態(tài)，有效節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本，保障“菜籃子”穩(wěn)定安全的供應(yīng)，平抑農(nóng)副產(chǎn)品物價都 將 起到很大作用。 另外，項目建設(shè)對推動 “ 心區(qū) 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，完善城市配套設(shè)施，豐富城市服務(wù)功能，加速農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)移、吸收大量農(nóng)村人口就業(yè)，縮小城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民收入分配差第一章 總 論 - - 13 距，鞏固公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，增強公司的核心競爭力都具有重要意義。 因此， 日技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設(shè)條件是充分的。 目 建議 快落實相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) ，以及各項 優(yōu)惠政策 的執(zhí)行 。建議地方政府積極配合，進行擬建項目的市場論證， 尤其是在項目場地的土地、相關(guān)政策及資金等問題上 ，協(xié)調(diào)有關(guān)部門 給予具體的支持 和 優(yōu)惠 。 設(shè)單位及有關(guān)部門要努力創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，積極引導和吸納各地商客 和農(nóng)副 產(chǎn)品進場交易，盡快形成規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮項目的作用和效益。 程量大，在下一步工作中應(yīng)針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀 、 詳細的測算，在確保工程進度的基礎(chǔ)上，提高 資金 的 使用效率。第 二 章 項目選址與 建設(shè) 條件 - - 14 第 二 章 項目選址與建設(shè)條件 設(shè)地點選擇 項目建設(shè)地址 具體位于 地塊平整，已五通一平，交通便利， 東面為 脂有限公司，南面為項目預(yù)留地 ， 西面 為 規(guī)劃路 ， 北面為空地 臨 建設(shè) 農(nóng)副 產(chǎn)品 交易、 加工基地的理想場所。 項目所在地避開 了 鬧市區(qū) 和 居民稠密區(qū)，符合 體發(fā)展規(guī)劃 和 土地利用總體規(guī)劃 。項目 用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策。 設(shè)條件 然條件 心區(qū)， 背靠大洪山麓，面向 山、有水、有丘陵、有平原。全區(qū)地勢 東北高、西南低，東北半邊丘崗起伏，蜿蜒連綿，海拔高程一般在 100米左右，西南半邊沃野 千里，一馬平川 ，海拔高程一般在 32 源豐富，土壤以沖積平原為主，土層深厚，有機質(zhì)含量較高，且土壤質(zhì)地沙粘比例適當，保水保肥能力強，通透性較好。 據(jù)資料，本地區(qū)地震活動 雖然 頻繁，但多為非破壞性或無感地震，地震強度為 6度，屬非強震區(qū)。 項目場區(qū)所處的微地貌單元較簡單，地質(zhì)構(gòu)造單元較為單一 。本處以強度高、厚度大、分布連續(xù)穩(wěn)定的 沙壤 為基底，巖溶不發(fā)育；第 二 章 項目選址與 建設(shè) 條件 - - 15 在勘探深度范圍內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)斷裂、構(gòu)造破碎帶、溶洞等； 場區(qū)內(nèi)及其附近無滑坡體、無泥石流等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害。 有四季分明、陽光充足、熱量豐富、雨量充沛，無霜期長，嚴寒酷暑期短的氣候優(yōu)勢。 礎(chǔ)設(shè)施條件 該項目選址在 “ 心區(qū) 占地面積 142畝，整個場地地勢平坦，基礎(chǔ)設(shè)施已初步配套完善，水、電、 氣、通訊均已鋪設(shè)完畢。省道 107由 東 向 西從門前經(jīng)過，北距武荊高速太子山出口 僅 10公里， 有農(nóng)谷大道連接， 交通非常便利。 周圍無污染企業(yè)，沒有任何污染源，環(huán)境狀況良好 。 項目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全能滿足項目建設(shè)及運營的需要。 給水：項目用水由 證供應(yīng)。 排水：園區(qū)實行雨、污水分流排水，經(jīng)綜合研究河流水系分布、地形、環(huán)保，污水管道系統(tǒng)的現(xiàn)狀等因素。公司的污水接入市政管網(wǎng)，匯入污水處理廠，經(jīng)處理后排入 當?shù)氐乇砗?，完全可達到排水要求。 電力：可以考慮就近的輸變電站架設(shè)專線到公司廠區(qū)，滿足本工程裝機容量的用電需要。 通訊：電信、聯(lián)通固話均可接入園區(qū)。 寬帶：電信通訊光纜已接入；電信寬帶均可接入園區(qū)。大容量、多功能、高效率的通信網(wǎng)絡(luò)干線光纜覆蓋全市。 第 三 章 市場分析 - - 16 第 三 章 市場分 析 場 需求 分析 產(chǎn)和供應(yīng)預(yù)測 隨著國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不斷落實，其效果正在顯現(xiàn)，預(yù)計今后幾年內(nèi)，各種農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量將會有一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測， 到 2015 年， 食和棉花產(chǎn)量 將 分別穩(wěn)定在 2400萬噸和 50萬噸左右；油料產(chǎn)量達到 330 萬噸 ， 肉類 、禽蛋 產(chǎn)量分別達到 500 萬噸、 160 萬噸 ，蔬菜、水果 產(chǎn)量分別達到 3800 萬噸、 450萬噸 ， 水產(chǎn)品 420萬噸。 有關(guān)專家估計， 料、蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品呈較快增長態(tài)勢 。 而 本交易市場經(jīng)營的產(chǎn)品大部分都是本省 的 優(yōu)勢 農(nóng)產(chǎn)品 （見表 3 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)基地與優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)區(qū)狀況 表 3 1 地區(qū) 產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)區(qū) 低油菜產(chǎn)業(yè)帶；優(yōu)質(zhì)稻米產(chǎn)業(yè)帶；商品蔬菜產(chǎn)業(yè)帶；水產(chǎn)養(yǎng)殖帶；速生林產(chǎn)業(yè)帶；優(yōu)質(zhì)三元豬產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品：柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蠶繭、蜂產(chǎn)品、食用菌、奶類、茶葉、中藥材、雙低油菜。 兩江流域； 武漢為中心向滬蓉、京珠沿線擴展的農(nóng)區(qū) 2. “ 地區(qū) 及周邊 100公里范圍內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)預(yù)測 預(yù)計到 2015 年， “ 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量將有較大的提高，糧食總產(chǎn)量 275 萬噸，棉花產(chǎn)量在 5 萬噸左右，油料將持續(xù)增長，可能會達到 45 萬噸，蔬菜產(chǎn)量突破 200 萬噸，水果產(chǎn)量超過 48 萬噸，第 三 章 市場分析 - - 17 肉類和禽蛋產(chǎn)量分別在 50萬噸和 20萬噸以上，水產(chǎn)品達到 70萬噸。 2015 年主要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)量預(yù)測 表 3 2 （單位： 萬噸） 序號 類別 全 國 區(qū) 1 糧食總產(chǎn)量 53000 2400 275 2 棉花 700 50 5 3 油料 2440 330 45 4 肉類總產(chǎn)量 8500 500 50 5 禽蛋 2900 160 20 6 水產(chǎn)品 6000 420 70 7 水果 26000 450 48 8 蔬菜 56000 3800 200 易市場預(yù)測 今后幾年， “ 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品交易 將 向大的交易市場相對集中，隨著農(nóng)民商品意識的增強，市場總交易量呈較高的速度增長。預(yù)計到 2015 年， “ 及周邊地區(qū)將形成以大的交易市場為龍頭，多個中小型二級市場為中堅，若干個生產(chǎn)基地為支撐，伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營和生產(chǎn)性實體參與，各種服務(wù)體系相對健全的良 性農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。 到 2015年， “ 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易量 將 達到 885萬噸 。 其中，糧食 248 萬噸、棉花 14 萬噸、油料 51 萬噸、肉類 28 萬噸、禽蛋14萬噸、水產(chǎn)品 78 萬噸、蔬菜 262萬噸、水果 47萬噸、副食干貨20萬噸、農(nóng)資 98萬噸、其他土特產(chǎn) 20萬噸；農(nóng)產(chǎn)品流通量達到 1357萬噸，其中，糧食 322萬噸、棉花 33萬噸、油料 69萬噸、肉類 50萬噸、禽蛋 25萬噸、水產(chǎn)品 83萬噸、蔬菜 369萬噸、水果 76萬噸、第 三 章 市場分析 - - 18 副食干貨 50萬噸、農(nóng)資 225萬噸、其他土特產(chǎn) 50萬噸。 2015 年 “ 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品流通量預(yù)測 表 3 3 （單位：萬噸） 序 號 類 別 貿(mào)易量 流通總量 流入量 流出量 1 糧食 棉花 油料 肉類 禽蛋 水產(chǎn)品 蔬菜 水果 副食品、干貨 0 農(nóng)資 1 其他土特產(chǎn) 20 50 12 38 合計 場競爭 力分析 本項目具備如下的特質(zhì)，具有較強的競爭力： 營規(guī)模大，集散帶動力強。本項目達產(chǎn)后，年交易量將達 100萬噸、年物流總額 100億元。其經(jīng)營方式包括批發(fā)、零售、網(wǎng)上交易、大宗農(nóng)產(chǎn)品合約交易等，比較適合大中農(nóng)商進行市場交易。 合 力度大，后續(xù)發(fā)展強勁 。本項目擬將 “ 地區(qū) 具備批發(fā)功能的 小型批發(fā) 市場通過合資、合營、租賃、買斷等方式進行資源整合，或改建超市進行開發(fā)，或建住宅小區(qū)配套建設(shè)生鮮便第 三 章 市場分析 - - 19 利店，為項目營運奠定良好基礎(chǔ)。 揮 “ 略 平臺優(yōu)勢，建立全國營銷網(wǎng)絡(luò)。本項目將充分利用“ 略的平臺聚焦優(yōu)勢， 采取與本地超市、外地知名超市、團購、銷地市場等進行充分合作， 利用 “ 平臺 ， 引導構(gòu)建 全國 營銷網(wǎng)絡(luò)，擴增項目的交易能力和物流能力。 揮 “ 區(qū) 資源豐富 的 優(yōu)勢，引導構(gòu)建全國性采購網(wǎng)絡(luò)。在項目營運中，將與我國主要優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、加工企業(yè)等充分合作，大力進行招商，創(chuàng)新合作模式，為我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)出一條新路。 能齊全， 綜合配套完善。項目將 重點強化檢驗 檢疫 、冷鏈物流、分揀加工、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流 綜合配套服務(wù)功能的完善， 以先進的 檢驗檢疫 設(shè)備設(shè)施、快捷的信息 服務(wù) 和科學的營運 管理 引導市場發(fā)展壯大。 際 領(lǐng)先的物流理念發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)。其始端將形成為農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、經(jīng)紀人、 農(nóng)產(chǎn)品初加工企業(yè)等，中端形成分揀加工、包裝儲存、交易物流，終端成為與超市、銷地市場、農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)等供應(yīng)商，強化農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，減少環(huán)節(jié)，降低損耗，提高效率。 險分析 及防范措施 項目投入運營后將 面臨諸多運營風險， 加強運營風險的 管 控，將降低運營管理風險所帶來的危害，其風險控制的措施主要有： 目前的宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況看，盡管經(jīng)濟增第 三 章 市場分析 - - 20 長速度仍保持較高的水平，但是需要注意的是，目前的經(jīng)濟增長動力主要來自投資，而非居民消費的增長，而投資又主要來自政府投資與國有商業(yè)銀行貸款，由于政府投資與國有 商業(yè)銀行貸款的軟約束性，投資的效率并不高，這樣可以得出一個推論，即經(jīng)濟增長的效率并不高 。 目前的增長有一部分是建立在消耗末來增長速度的基礎(chǔ) 之上的。 由此可知，宏觀經(jīng)濟存在一定的風險，一旦管理層調(diào)控不當，經(jīng)濟風險 就 可能顯現(xiàn)出來，從而對本項目建成后的運營管理產(chǎn)生較大的負面影響。但是，從短期看（ 2 3年），宏觀經(jīng)濟風險集中顯現(xiàn)的可能性并不大，經(jīng)濟增長還會因投資慣性持續(xù)下去，因此，宏觀經(jīng)濟風險發(fā)生的概率較小。 前在 “ 區(qū) 尚無大型農(nóng)產(chǎn)品 農(nóng)貿(mào)大市場 ，本項目競爭壓力較小， 如果 農(nóng)貿(mào)大市場 戰(zhàn)略定位準確，營銷 策略得當，完全可以確保營銷計劃的實現(xiàn)。 營管理者對本項目所面臨的市場狀況、農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)大市場 戰(zhàn)略定位進行進一步的細致分析，制定最優(yōu)價格策略，并開展有效的市場營銷和服務(wù)營銷，以吸引大量客戶。同時，需要注意的是， 農(nóng)貿(mào)大市場 應(yīng)高度重視對現(xiàn)有管理人員的激勵和約束，盡量避免人才留失，另一方面，應(yīng)注意引進人才，特別是有客戶資源的人才。 非正常因素導致的風險一般難以控制，但這種風險出現(xiàn)的概率相對較小。本項目庫存商品多為食品，保存不當則容易腐敗變質(zhì)，因此需要采用有較高標準的通風降溫系第 三 章 市場分析 - - 21 統(tǒng)，盡量減少農(nóng)產(chǎn)品的損耗。 第四 章 建設(shè)方案 - - 22 第 四 章 建設(shè)方案 導思想 項目建設(shè)本著 落實 “ 略， 服務(wù) 地方 經(jīng)濟發(fā)展 ，促進 農(nóng)副產(chǎn)品流通 ，服務(wù)大眾需求為宗旨， 聯(lián)合全國著名的農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，致力于建設(shè) “ 心區(qū) 為最集中、高效、高端的 農(nóng)產(chǎn)品博覽 平臺和展示窗口 。 項目總的指導思想是 ： 按照 “高起點、優(yōu)布局、功能全、可持續(xù) ”的建設(shè) 原則， 以 創(chuàng)新 經(jīng)營管理 機制，整合 上游產(chǎn)品 資源，培育地方特色 品牌，增強競爭實力為 手段，打造 “ 心區(qū) 現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地 。 目整體方案設(shè)計 體方案原則 建設(shè)工作的有關(guān)法律、法規(guī)，從該市市情出發(fā)，既要滿足 農(nóng)副產(chǎn)品 交易 、倉儲、物流 的需要，又要適當考慮社會發(fā)展對 農(nóng)貿(mào)市場 提出的新要求，合理確定建設(shè)規(guī)模和水平，做到功能齊全，設(shè)施完善，莊重實用，適度超前。 發(fā)揮其生態(tài)和社會效益 。 將 環(huán)保、人文、生態(tài)、時尚 這 四大主題 天衣無縫地融入建筑物的每一個結(jié)構(gòu)，別具一格的設(shè)計理念旨在將 貿(mào)市場 和世界尖端 農(nóng)貿(mào)市場 的風格完美結(jié)合，并且非常注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè) 。 第四 章 建設(shè)方案 - - 23 體布局 本項目根據(jù)服務(wù)對象 和 功能 特點 ， 分別 建設(shè) “ 五 大 中心 ”、“ 七大 板塊 ” ： ：建筑面積 包括：生鮮（各類蔬菜水果） 加工 中心，經(jīng)濟作物 加工 中心，土特產(chǎn)與旅游產(chǎn)品 加工 中心，水產(chǎn)品 加工 中心。 建筑面積 包括 各種調(diào)味品，干貨與濕貨分離 。 占地面積 ，包括：倉庫、冷鏈庫、停車場，為市場銷售提供完善的產(chǎn)品配送服務(wù)。 建筑面積 包括：辦公區(qū)、商務(wù)酒店、展廳、餐飲娛樂中心、大型超市、商務(wù)接待中心、停車場。 建筑面積 ：建筑面積 。 館等綜合服務(wù) 區(qū) ：建筑面積 。 筑單體設(shè)計 農(nóng)貿(mào)市場形象效果直接影響到園區(qū)整體視覺效果，如今各個城市社區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場已不再是過去人們印象中的簡易鋼架搭接的建筑物，而是把建筑藝術(shù)中的風格、意義、內(nèi)涵、形式、功能等融進設(shè)計中。 農(nóng)貿(mào)市場遵循 “形式服從功能 ”的建筑原則，建筑形體簡潔、明快，運用美學觀點處理好空間大尺度、大比例、大色塊的相互關(guān)系，第四 章 建設(shè)方案 - - 24 通過建筑造型表現(xiàn)建筑的特性，同時依據(jù)建筑功能對形式進行指導與修改。 (1)入口和門的處理：主入口部分進行適 當?shù)淖兓幚?，可突出入口位置而增強指示性，改善墻面虛實關(guān)系，并可豐富立面效果。 (2)窗的組合：合理的進行窗組合可有效的協(xié)調(diào)墻面的虛實關(guān)系，同時可增加市場建筑立面的藝術(shù)效果。 (3)墻面的劃分：利用建筑構(gòu)件、線腳、抹灰等手法，將墻面采用水平或垂直或混合進行劃分，以達到簡潔舒展、挺拔雄偉、和諧等藝術(shù)效果。 (4)建筑的色彩處理應(yīng)強調(diào)其整體性，在統(tǒng)一中求變化，產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。建筑物色彩對于人們的感官是很有影響力的，同時也在一定程度上反映了建筑物本身的功能。因此此次 建筑設(shè)計市場部分采用暖色系與配套服務(wù)設(shè)施融為一體，采用了暖色調(diào)，使得更加貼近人心。倉庫采用冷色調(diào)和淺色調(diào)，首先是可以較多的反射白天太陽的能量，從而保證果蔬等的新鮮度；其次為標識性，使得人們在市場中能夠清楚識別市場與倉庫。 為了美化市場的購物環(huán)境，所有標準化市場地面還應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚，并在墻面上粘貼墻磚。另外，攤位面積也有嚴格的 控制 ，每個攤位面積將統(tǒng)一按長 平方米 、寬 、 農(nóng)貿(mào)市場外觀的藝術(shù)處理如果得當，它不僅使整個貿(mào)易園區(qū)的第四 章 建設(shè)方案 - - 25 色彩、造型都賞心悅目，人在其中 工作心曠神怡，而且有特色的農(nóng)貿(mào)市場和配套服務(wù)區(qū)等，也會給人留下深刻的印象，對提升園區(qū)的形象與知名度大有好處。 單體外觀主要采用大面積的條窗或點窗，滿足 天然采光、自然通風、遮陽擋雨等問題以減少照明暖通耗費的能量等等 。配套建筑的立面風格在與果蔬倉庫建筑風格統(tǒng)一的同時也考慮了作為整塊用地的標志性建筑的要求，多采用極具現(xiàn)代感的鋼結(jié)構(gòu)與大面積橫向玻璃采光帶來滿足市場內(nèi)的采光要求。 修及場內(nèi)布局 農(nóng)貿(mào) 市場地面鋪設(shè)防滑地磚 ,并吸水、防滑 、 易清掃 ， 向通道兩邊傾斜 ； 內(nèi)墻 (含立柱四周 )應(yīng)貼墻面磚 ， 高度不低于 房頂采用防霉涂料 ， 吊頂采用燃燒性能為 室內(nèi)空中除必須懸掛的證照、燈具線路外，無明管道、攔板以及其他線路等。 市場內(nèi)經(jīng)營者字號標牌統(tǒng)一規(guī)范 ， 按照商品種類劃行歸市設(shè)置交易區(qū)。同類商品區(qū)域要相對集中 ； 分區(qū)標志清晰。活禽經(jīng)營區(qū)應(yīng)相對獨立 ， 與其他經(jīng)營區(qū)隔開 ， 相隔間距不得小于 5米 ； 設(shè)置獨立的凈菜處理室 ， 配備給排水設(shè)施、清洗水池、操作臺及垃圾收集設(shè)施 ,在蔬菜上市 銷售 前進行無泥沙、無腐葉、無根須、無過量水份處理。 排水方案 計原則 市場內(nèi)配備合理的供水系統(tǒng)，水產(chǎn)品供水到檔口，畜禽肉 類供第四 章 建設(shè)方案 - - 26 水到畜禽肉經(jīng)營區(qū)，宰殺間、現(xiàn)場食品加工間等供水到專間。市場內(nèi)設(shè)置供消費者使用的自來水供水點。 市場內(nèi)部排污管道（溝） 單 獨設(shè)置，自成系統(tǒng)，不與連體建筑污水管道共用。排污管道（溝）盡量采用直排式，減少彎道且有合理坡度。 市場排污管道 與 當?shù)毓参鬯欧畔到y(tǒng)聯(lián)通。 市場柜臺外側(cè)或內(nèi)則設(shè)置排水槽或明溝并加蓋隔柵蓋板，宰殺間、現(xiàn)場食品加工間內(nèi)設(shè)置下水管道。水產(chǎn)、畜禽肉類污水排放口設(shè)隔離過濾設(shè)施。 市場內(nèi) 還 配備清潔墻面地面和設(shè)施設(shè)備的沖洗裝置。 統(tǒng)方案 項目給水水源 由 水 管網(wǎng)供給， 場 內(nèi)供水干管直徑為150活給水管道采用給水聚丙烯（ 。 雨水通過雨水管收集 ， 直接排至 場內(nèi) 內(nèi)雨水總管網(wǎng) ； 生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后 ， 排入 市場 內(nèi) 污水處理總管網(wǎng)，然后 市場內(nèi) 雨水及污水總管網(wǎng)直接排入市政雨水和排污管網(wǎng)。 電工程方案 計 原則 本項目 配備滿足用電負荷 和用電 安全的供電設(shè)施 ，設(shè)置 獨立的配電室。 第四 章 建設(shè)方案 - - 27 本項目內(nèi)各攤位 統(tǒng)一布線，穿管暗敷，并配備漏電防護裝置。 市場 內(nèi) 統(tǒng)一配備照明燈， 部分 室內(nèi)市場設(shè)置應(yīng)急燈。 水產(chǎn)品區(qū)和活禽宰殺區(qū) 采用防水電源開關(guān)和防潮 、 防爆 型照明燈具。 計內(nèi)容 變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。 源由配電室引出低壓 220 380項目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 樓獨立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 樓獨立設(shè)置電視信號放大箱。 型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng) ；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 計方案 80w/設(shè)計 ,其它用電按總負荷 20%計，補償后功率因數(shù)為 劃范圍內(nèi)總負荷為 1824萬 第四 章 建設(shè)方案 - - 28 電壓等級規(guī)劃區(qū)電源電壓等級