旅游地產項目國家生殖健康產業(yè)（北京）基地可行性研究報告

1 第一章 總論 一、項目背景 （一）項目名稱 國家生殖健康產業(yè)（北京）基地。 （二）承辦單位概況 略。 2 2、 公司簡介： 略。 （三）項目提出的背景 我國是人口大國，而人口問題是一個綜合性很強的復雜問題，不僅涉及到人口的數量問題、質量問題、結構問題，更涉及到這些問題之間的復雜關系問題。要解決人口問題而從事的人口和計劃生育工作是一個復雜的系統(tǒng)工程。 十幾年來，伴隨著我國人口和計劃生育工作思路、工作方法發(fā)生重大轉變的歷史進程，生殖健康產業(yè)得到不斷壯大，已經成為我國現代社會發(fā)展的產業(yè)群體，成為國民經濟社會發(fā)展新的 增長點，成為推動整個社會和諧、文明、進步的動力之一。 黨中央、國務院高度重視生殖健康產業(yè)的發(fā)展。 2000年 3月，中共中央國務院關于加強人口與計劃生育工作穩(wěn)定低生育水平的決定提出“開發(fā)、推廣避孕節(jié)育、優(yōu)生優(yōu)育、生殖保健的新技術和新產品，發(fā)展生殖健康產業(yè)。以事業(yè)帶動產業(yè)，以產業(yè)促進事業(yè)發(fā)展?！钡膽?zhàn)略構想。 2003年 3月，中央明確賦予國家人口和計劃生育委員會“促進生殖健康產業(yè)發(fā)展”的職責。 2006 年 12 月，中共中央國務院關于全面加強人口和計劃生育工作統(tǒng)籌解決人口問題的決定再次提出“大力發(fā)展計劃生育生殖健康 產業(yè)”的戰(zhàn)略任務。 計劃生育生殖健康產業(yè)的發(fā)展，對于穩(wěn)定低生育水平，提高出生人口素質，推進國民經濟的結構性調整，促進經濟增長方式的轉變，推動公共服務事業(yè)發(fā)展，促進社會公平、公正與和諧，滿足群眾生殖健康多元化需求，促進人口與發(fā)展領域的國際交流與合作等多方面，都發(fā)揮著十分重要的作用。堅定不移地以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經濟社會發(fā)展全局，堅持以人為本，促進人的全面發(fā)展；堅持以不斷提高全國人民的生活水平和生命質量為核心，促進計劃生育生殖健康產業(yè)發(fā)展。 3 為促進計劃生育生殖健康產業(yè)發(fā)展，今年 7月，國家人口和計劃生育委員會主任張維 慶在“第四屆中國計劃生育生殖健康新技術新產品博覽會”開幕式上致辭時候提出了當前的主要任務：一是加強生殖健康科技創(chuàng)新。包括避孕節(jié)育新方法、新技術和新材料的研究，重大出生缺陷干預技術的研究等。二是促進生殖健康產業(yè)資源整合。理順生殖健康產業(yè)監(jiān)管和發(fā)展的關系，促進生殖健康產業(yè)資源有效整合，合理布局；強化品牌意識，加強質量監(jiān)管力度，對推廣應用的生殖健康技術產品質量和使用情況，進行長期、系統(tǒng)地監(jiān)測，為生殖健康高新技術產品面向國內和國際市場提供有效服務。三是擴大生殖健康產品的社會服務。根據人口流動和分布情況，及時引入新技 術、新產品，調整免費發(fā)放計劃生育藥具管理和服務模式；對育齡人群的計劃生育藥具和生殖健康產品服務需求進行有針對性的市場細分，將免費服務和社會營銷有機結合起來；穩(wěn)步擴大計劃生育社會營銷試點，逐步建立符合條件和要求的計劃生育藥具和生殖健康產品的連鎖經營專門機構。四是加快生殖健康科技成果轉化和推廣。 為實現政府“以事業(yè)帶動產業(yè)，以產業(yè)促進事業(yè)發(fā)展?！钡膽?zhàn)略構想、促進完成國家人口和計劃生育委員會主任張維慶提出的生殖健康產業(yè)發(fā)展的各項任務，落實國家人口和計劃生育委員會促進生殖健康產業(yè)發(fā)展綱要確定的各項發(fā)展目標，推動 形成完備的產業(yè)政策、法規(guī)、標準體系，管理、服務和創(chuàng)新體系，培養(yǎng)較強的產業(yè)自主創(chuàng)新能力，促進生殖健康產業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；膽?zhàn)略性轉變的進程，提高生殖健康企業(yè)的國際的競爭力，卓達集團聯合中生藥具發(fā)展有限公司籌建國家生殖健康產業(yè)基地。 二、項目概況 （一）地理位置 永樂經濟開發(fā)區(qū)位于北京市政府總體規(guī)劃的 33 個中心小城鎮(zhèn)之一的永樂店鎮(zhèn)轄域內。根據總體布局分為 A 區(qū)和 B 區(qū)，其中 A 區(qū)是 1992 年 9 月經北京市人民政府批準成立，總規(guī)劃面積 10平方公里，一期開發(fā) 步區(qū) 000 年 10經首規(guī)委批 準成立，總規(guī)劃面積 4 步區(qū) 家生殖健康產業(yè)基地項目位于永樂經濟開發(fā)區(qū) 地區(qū)地處京、津、冀三省市交界處，京津塘高速公路為其西側邊界，是京津塘高速公路高新技術產業(yè)帶和環(huán)渤海經濟發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置；預計在 2008 年通車的京津第二高速路位于其東側，該條高速公路起于北京市朝陽區(qū)五環(huán)路，止于與天津市武清區(qū)交界處的永樂鎮(zhèn)大務村南，今后將成為京津間主要的物流通道；項目開發(fā)區(qū)與劃建設的京津城際高速鐵路相臨，京津城際軌道自北京南站，沿京津塘高速公路通道至天津站，全長 115公里。全線共設北 京南、亦莊、永樂、楊村、天津 (天津站 )5個站。該項目是奧運會配套服務工程之一，也是全國第一條設計時速達 300公里的高標準客運專線， 是環(huán)渤海京津冀地區(qū)城際客運鐵路網的主干， 建成運營后，由永樂鎮(zhèn)到北京和天津兩個方向的列車全程運行時間在 20分鐘左右；另外，從項目開發(fā)區(qū) 60分鐘可到達首都國際機場或天津機場； 90分鐘可達天津新港； 30 分鐘到站（通州火車站和廊坊火車站）， 938 路區(qū)間公交車縱橫穿越區(qū)內。鎮(zhèn)政府實施的生態(tài)工程，使鎮(zhèn)域綠化覆蓋率達到 50以上，交通極為便利，社會環(huán)境十分優(yōu)越。 產業(yè)園所處地區(qū)地勢平坦，地質構 造良好，其地表空曠、開闊，能夠滿足各類工業(yè)與民用建筑，適合成方聯片開發(fā)?，F已建成 A 區(qū) 11 萬千伏安電站一座， 10000門程控電話局，目前 通一平”和“七通一平”規(guī)劃設計要求。 （二）建設規(guī)模與目標 國家生殖健康產業(yè)基地擬規(guī)劃占地總面積 產業(yè)基地的建設旨在改善我國生殖健康產業(yè)目總體上分散無序的自發(fā)發(fā)展的現狀，在永樂地區(qū)形成產業(yè)發(fā)展集群，在國內生殖健康產業(yè)中起到示范、指導性作用，促進我國生殖健康產業(yè)從產品的研發(fā)、生產、銷售等各領域之間形成產業(yè)體系，改變國內生殖健康產品生產技術 水平低，產品質量相對較差的局面，促使生殖健康產業(yè)新領域的開發(fā)，縮小與國外生殖健康產業(yè)的差距。 5 （三）主要建設條件 *地處北京市東南，北京、天津、河北交界處。是京 塘高速公路沿線高新技術產業(yè)帶及環(huán)勃海經濟圈戰(zhàn)略的中心地區(qū)。京、津城市連線為軸，著名經濟學家費孝通稱永樂經濟開發(fā)區(qū)是“啞鈴”經濟的手柄。 基礎設施 北京永樂經濟開發(fā)區(qū)一期 通一平”規(guī)劃設計。（“六通”：供水、排水、供電、供熱、道路、通訊；“一平” ：場地平整。） 目前起步區(qū)內已達到“四通一平”（即：排水、供電、道路 、通訊、場地自然平整）。供熱、供水企業(yè)根據需要自行解決。 自然環(huán)境 北京永樂經濟開發(fā)區(qū)地處永定河沖擊平原的前緣，地勢平坦，地質良好。海拔 基承載力為 15噸 /該區(qū)屬溫帶半干旱、半濕潤季風氣候，四季分明，年平均氣溫 年平均降水量 642平均風速 /秒。 交通條件 公路： 北京永樂經濟開發(fā)區(qū)以京 塘高速公路為其西側邊界，距廊坊出入口五百米，即將通車的京津第二高速路位于其東側，由此驅車 30 分鐘可進入北京市區(qū)， 40分鐘進入天津市區(qū)，廊（坊） ）優(yōu)等級公路穿域 而過，與區(qū)內公路構成四通八達的公路交通網。 鐵路： 項目開發(fā)區(qū)與劃建設的京 條高速城際鐵路從永樂鎮(zhèn)穿過并在永樂鎮(zhèn)設有火車站；京 5分鐘可以到達。國家規(guī)劃的京 空運： 由開發(fā)區(qū)驅車 60 分鐘可到達首都國際機場或天津機場。 6 海運： 沿京 塘高速公路，驅車 90分鐘可到達天津新港。 勞動力資源 北京永樂經濟開發(fā)區(qū)所處的通州區(qū)是全國普及九年義務教育先進區(qū)，勞動力資源豐富且具有較高的文化素質。 地熱資源 地質部門現已探明，永 樂經濟開發(fā)區(qū)內蘊藏著豐富的地熱資源，出水溫度在80以上，出水量 800 噸 /日。 （四）項目投入總資金及效益情況 國家生殖健康產業(yè)基地項目總投資 元，項目總建設期 7年，其中一期項目總投資 元，建設期為 2年 6 個月，項目計劃啟動資金 資回收期 10 年。 7 第二章 產業(yè)基地地址選擇 一、地理位置概況 北京市永樂經濟開發(fā)區(qū)位于北京市政府總體規(guī)劃的 33 個中心小城鎮(zhèn)之一的永樂店鎮(zhèn)轄域內。根據總體布局分為 區(qū)，國家生殖健康產業(yè)基地擬建于992年 9月經北京市人民 政府批準成立，總規(guī)劃面積 10平方公里，一期開發(fā) 步區(qū) 8 開發(fā)區(qū)地處京、津、冀三省市交界處，京津塘高速公路為其西側邊界，預計在 2008 年通車的京津高速公路 2 號線在其東北一側，是京津塘高速公路高新技術產業(yè)帶和環(huán)渤海經濟發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置；距京津塘高速路廊坊出入口 00 米。與規(guī)劃建設的京津城際高速鐵路相臨， 60 分鐘可到達首都國際機場或天津機場； 90 分鐘可達天津新港；緊鄰規(guī)劃中的京津城際高速鐵路永樂鎮(zhèn)車 9 站，另外， 30分鐘可到達通州火車站和廊坊火車站， 938路區(qū)間公交車縱 橫穿越區(qū)內。 二、自然條件 永樂經濟開發(fā)區(qū)地處永定河與潮白河沖洪積扇東南部邊緣地帶，平均海拔高度為 11 米左右，地勢平坦開闊，平均坡度為 不利于地面排水。土地成方連片，土地資源豐富，還蘊藏著豐富的地熱資源，日出水 800噸，出口水溫可達 80，具有極高的開采和利用價值。目前開發(fā)區(qū)內已建成南北兩條綠色通道，三條綠色環(huán)帶，貫通東西四條綠化帶，綠化覆蓋率不低于 30，形成京郊獨特的綠色生態(tài)景觀。 三、外部資源條件 （一）人文條件 永樂開發(fā)區(qū)屬地為北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)。北京是中國的首都，是政治、經濟、文化、金融 、科技、教育中心，具有極大的人才優(yōu)勢；通州區(qū)為全國九年制義務教育先進區(qū)，永樂店鎮(zhèn)歷史悠久，是以座具有 570多年歷史的文化古鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域內有中學三所。 永樂開發(fā)區(qū)緊鄰的東方大學城占地 11000 多畝，擁有齊全的教學和公用設施，已經有北京航空航天大學、中國地質大學、北京中醫(yī)藥大學等 20 余所高校4萬余師生入駐，可以為周邊地區(qū)提供源源不斷的各類高素質人才。 （二）供電與通訊條件 目前開發(fā)區(qū)內擁有 11 萬千伏安電站一座和 千伏安電站兩座； 5 萬門和 1萬門程控電信局各一座， 130、 133寬帶網一座。 10 （三）供水與排水條件 供水：自備井供水，集中供水。 排水：雨、污分流，企業(yè)污水經處理達標后排放。 （四）交通條件 永樂開發(fā)區(qū)交通四通八達，十分便利，已形成“陸?？樟Ⅲw交通網絡”。 公路： 開發(fā)區(qū)西側緊鄰京津塘高速公路（距離廊坊出口僅 500 米），北側緊鄰的于 2008年通車的京津高速 2號線直通永樂店鎮(zhèn)，北側距京沈高速 10 公里，東側規(guī)劃中京津塘 2 號線穿區(qū)而過。廊香公路、永開路、覓鳳路等省級公路穿區(qū)而過，與區(qū)內道路構成了四通八達的公路交通網絡。 927、 938 路公交車可直達永定門和北京站。 鐵路： 京津城際高速鐵路在永樂店鎮(zhèn)設有車 站，京秦線通州南站距開發(fā)區(qū)僅40分鐘車程，京滬線廊坊站距開發(fā)區(qū)僅 15分鐘車程；規(guī)劃京滬高速城際鐵路從開發(fā)區(qū)中心穿過并在永樂鎮(zhèn)設有車站。 港口： 永樂開發(fā)區(qū)是北京市距離港口（海）最近的地域，經京津塘高速公路 11 70分鐘可到達天津新港。 航空： 從開發(fā)區(qū)驅車 50 分鐘可到達北京國際機場或天津機場。規(guī)劃中的首都第二國際機場將落戶在距開發(fā)區(qū)約 50公里的天津武清。 （五）地熱條件 該地區(qū)地處永定河與潮白河沖積扇東南邊緣地帶，第三系底部及其下部奧陶系地層蘊含有豐富的地熱資源及天然氣資源。經北京市地質工程勘察院調查評價，日出水量可 達 800 噸 /日，出水溫度 80，一經開發(fā)利用，不僅能保障整個永樂開發(fā)區(qū)供暖，而且對于發(fā)展熱帶種、養(yǎng)業(yè)和旅游、療養(yǎng)都是不可多得的自然資源。 （六）土地條件 永樂開發(fā)區(qū)土地資源豐富且成方聯片，在北京各開發(fā)區(qū)絕無僅有。該地區(qū)土地構造良好，無任何地上物，適合各類型工業(yè)與民用建設。 12 四、產業(yè)基地所在地區(qū)法律支持條件 （一）國家關于產業(yè)基地相關政策 1、國家級經濟技術開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 （ 1）生產性外商投資企業(yè)減按 15的稅率繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）經營期在十年以上的生產型外商投資企業(yè)從獲利年度起享受兩年免、三年減半繳納 企業(yè)所得稅。（即稅率為 （ 3）外商投資的先進技術企業(yè)，按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，可延長三年減按 10的稅率繳納企業(yè)所得稅。 （ 4）外商投資的產品出口企業(yè)，按照國家規(guī)定的減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當年企業(yè)出口產品產值達到當年企業(yè)產品產值 70以上的，可減按 10的稅率征收企業(yè)所得稅。 （ 5）產品出口企業(yè)和先進技術企業(yè)的外國投資者，將其從企業(yè)分得的利潤匯出，免征匯出額 10的所得稅。 （ 6）生產型外商投資企業(yè) 5 年免征地方所得稅， 5 年減半征收。屬高新技術企業(yè)的，免征地方所得稅。 （ 7）外國及港澳臺 地區(qū)在北京經濟技術開發(fā)區(qū)的投資者，將企業(yè)分得利潤再投資于本企業(yè)或在北京經濟技術開發(fā)區(qū)興辦新企業(yè)，經營期不少于 5年的，經稅務機關核準，可退還再投資部分已納所得稅稅款的 40；若上述投資投入產品出口企業(yè)或先進技術企業(yè)，經營期不少于 5 年的，經稅務機關核準，可全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。 （ 8）對符合外商投資產業(yè)指導目錄中鼓勵類的外商投資項目，在投資總額內進口的自用設備，除外商投資項目不予免稅的進口商品目錄所列商品 13 外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 2、相關土地政策 北京市關于擴大對內開放促進 首都經濟發(fā)展的若干規(guī)定（京政發(fā) 2002 12號）第 7 條 在京設立的研發(fā)機構，其符合條件的科技成果轉化項目可列入本市科技計劃，給予適當的科技經費支持。研發(fā)機構需要使用建設用地，優(yōu)先安排建設用地指標，按重點工程用地優(yōu)先辦理手續(xù)；未列入當年建設用地計劃指標的，可以追加和調劑解決；對用地項目應征收的管理費，按現行標準減半收取。 北京市關于擴大對內開放促進首都經濟發(fā)展的若干規(guī)定（京政發(fā) 2002 12號）第 23 條 市財政安排資金，對來京投資企業(yè)一次性購買 1000 平方米以上（含 1000平方米）商品房用于辦公 、經營的，按繳納契稅稅款的 50給予支持。 （二）地區(qū)有關優(yōu)惠政策 1、通州區(qū)有關優(yōu)惠政策綜述 （ 1）經營期在 10 年以上的生產性企業(yè)，企業(yè)所得稅稅率為 24，從開始獲利的年度起，免 2 年減半 3年微收企業(yè)所得稅。 （ 2）經營期在 10 年以上的生產性高新技術企業(yè)（以領取高新技術企業(yè)證書為準），從開始獲利的年度起，免 2 年減半 3 年征收企業(yè)所得稅，減半征收的企業(yè)所得稅，企業(yè)可以提征收企業(yè)所得稅，減半的稅率不足 10的，按 10的稅率征收。 （ 3）凡屬技術密集、知識密集項目，或者外商投資在 3000萬美元以上，回收投資期長的 生產性項目，可減按 15的稅率征收企業(yè)所得稅。 14 （ 4）先進技術企業(yè)，依法免征，減征企業(yè)所得稅期滿后，經核定仍為先進技術企業(yè)的，可延長 3年減半征收企業(yè)所得稅。 （ 5）產品出口企業(yè)，在依法免征、減征企業(yè)所得稅期滿后，當年出口產品的產值還到當年產品總產值的 70，可以按照稅法規(guī)定的稅率征收企業(yè)所得稅，已經按 15的稅率繳納企業(yè)所得稅的產品出品企業(yè)界，符合上述條件的按 10的稅率征收企業(yè)所得稅。 （ 6）外商將企業(yè)分得的利潤直接投資于本企業(yè)界，或者在開發(fā)新品與辦新企業(yè)，經營期不少于 5年的，返還再投資部分已繳納企業(yè)所得 稅的 40的稅款，上述投資屬于產品出品企業(yè)或先進技術企業(yè)，經營期不少于 5年的，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 （ 7）生產性外商投資企業(yè)在合同規(guī)定的籌建期內，可免交土地使用費，產品出口企業(yè)和先進技術企業(yè)，可減免土地使用費。 （ 8）開發(fā)區(qū)內的土地按國家及北京市有關法律，法規(guī)一律實行有償出讓，并為入區(qū)企業(yè)辦理中華人民共和國國有土地使用證。 2、通州區(qū)投資獎勵優(yōu)惠政策 （ 1）來通州區(qū)投資的生產規(guī)模大、市場前景好的高新技術企業(yè)，我區(qū)將采取靈活的土地價格政策。 （ 2）入區(qū)企業(yè)興建廠房所需交納的市政公用 設施建設費 (大市政費 )視企業(yè)投資規(guī)模和科技含量可減或免 . （ 3）高新技術企業(yè)進行技術改造所需貸款及新設備貸款，經有關部門批準區(qū)里予以財政補貼。 （ 4）對符合條件的外省市投資人及高級管理、經營、技術人員的戶口進京、子女入學等問題，經區(qū)政府批準，優(yōu)先予以解決。 15 （ 5）凡出資購買國有、集體企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)地上全部凈資產產權并一次付清購買款的可按成交價享受八折優(yōu)惠。其中，出資購買連續(xù)三年虧損，產品缺乏市場競爭力的企業(yè)產權，一次付清購買款的，可享受七折優(yōu)惠。對因凈資產數額較大、一次性買斷有困難的，允許按成交價在不超過 3年的期限內分期付款，但首次付款額不得低于全部購買款額的 30，延期付款部分加付按銀行流動資金貸款利率減半計算的資金占用費。 （ 6）技術成果（專利）作為無形資產帶入企業(yè)，允許折價入股。屬于高新技術成果（專利）的，折價后可以占到企業(yè)總資產額的 35，屬于先進技術成果（專利）的，折價后可以占到企業(yè)總資產額的 20，并全部享有分紅權。 （ 7）對注冊資本達一定數額的高新技術企業(yè)，區(qū)財政給予跟進投資。同時可享受有關獎勵政策。 （ 8）對實交稅金 500 萬元以上的納稅大戶區(qū)政府予以獎勵并授予金稅獎稱號。 （ 9）對符合條件的中 小企業(yè)實行資金信用擔保。 3、永樂經濟開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 （ 1）在北京永樂經濟開發(fā)區(qū)內投資興建經營期限在 10年以上的三資企業(yè)，企業(yè)所得稅均享受二免三減半的優(yōu)惠政策。 （ 2）經營期在 10 年以上的生產性高新技術企業(yè)（以領取高新技術企業(yè)證書為準），企業(yè)所得稅享受二免六減半優(yōu)惠政策。 （ 3）在北京永樂經濟開發(fā)區(qū)內注冊完稅和一般生產型內資企業(yè)，按其納稅額給予獎勵。 （三）項目地區(qū)優(yōu)惠政策對產業(yè)基地建設的影響分析 對在產業(yè)基地項目所在開發(fā)區(qū)的外商和港澳臺地區(qū)的企業(yè)及投資者來說，政 16 府給對各類生產型外商和在經濟開發(fā)區(qū)的外商及港 澳臺投資者都給予了相當的稅收優(yōu)惠政策，對于國家生殖健康產業(yè)基地而言，對生殖健康產業(yè)的國外企業(yè)的入駐和外商投資者來說都有相當的吸引力，為產業(yè)基地的順利運營提供良好的政策條件。 作為市場空間巨大以及政策支持發(fā)展的生殖健康產業(yè)而言，在經濟開發(fā)區(qū)所處的通州區(qū)可以享受到靈活的土地政策，由于生殖健康產業(yè)基地投資規(guī)模大，占地面積廣闊，同時生殖健康產業(yè)基地作為國內生殖健康產業(yè)旗幟性生產研發(fā)基地，其技術研發(fā)方面也是產業(yè)基地發(fā)展的重點之一，因此產業(yè)基地同時具有規(guī)模大、使用面積廣、基地部分企業(yè)也屬于高新技術企業(yè)、產業(yè)發(fā)展前景廣闊 等特點，從產業(yè)基地方面看，土地使用和納稅方面都符合當地的土地優(yōu)惠及獎勵政策，對生殖健康產業(yè)企業(yè)而言，當地的優(yōu)惠政策也給各種不同類型的企業(yè)帶來很大的實惠，這些都有利于吸引這些企業(yè)在產業(yè)基地的入駐，從而給產業(yè)基地帶來良好的經營客戶群體，有利于產業(yè)基地的形成與發(fā)展。 17 第三章 產業(yè)基地總體布置 一、產業(yè)園區(qū)范圍及主要工程 國家生殖健康產業(yè)基地擬建在北京永樂經濟開發(fā)區(qū) A 區(qū)的南部，中工業(yè)廠房用地 研用地 住用地 二、產業(yè)園區(qū)布置方案 產業(yè)園地塊示意圖 ： 18 各地塊面積： 序號 面積（畝） 序號 面積（畝） 序號 面積（畝） 1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 0 0 0 1 據規(guī)劃，在圖中編號為 18、 22、 23 的地塊為工業(yè)一期項目， 4、 5、 11、12、 17地塊為工業(yè)二期， 6、 13、 19為工業(yè)三期， 7、 14、 20為工業(yè)四期，居住區(qū)項目分兩期完成，居住區(qū)分別為 1、 8地塊和 15、 21地塊，編號為 2、 3、 9、10地塊為科研用地，編號為 16的地塊為公共用地。 19 第四章 環(huán)境影響評價 一、產業(yè)園區(qū)環(huán)境條件 1、地況條 件 （ 1）地勢 永樂開發(fā)區(qū)地處永定河與潮白河沖積扇平原前緣，地勢平坦，地質良好。海拔 ，地勢平坦開闊，土壤以粗砂壤土為主，地基承載力為每平方米 13噸。 （ 2）地質結構 永樂開發(fā)區(qū)地處永定河沖擊平原前緣，地勢平坦、開闊，地質構造良好，地基承載力為 13噸 /米 2。 （ 3）氣候 該地區(qū)屬于溫帶半干旱、半濕潤季風氣候，四季分明。年平均氣溫 年平均降水 642要集中在 6 8 月；年平均濕度 61； 年平均風速 秒，以西、北方向為主。 （ 4）水文 該區(qū)屬北運河水系，鳳河自西向東流 入本區(qū)南部。鳳河河底標高 ，底寬 25 米，常水位 ，流量 165 立方米 /秒，洪水位 ，區(qū)水源充足，深 5米時，單井涌水量一般在 1000 1300立方米 /日，埋深 100米以上的承壓含水層是地下水主要開采層。 20 2、生態(tài)環(huán)境 生殖健康產業(yè)基地所在的永樂店鎮(zhèn)充分利用土地資源優(yōu)勢，營造綠色生態(tài)環(huán)境。永樂店地區(qū)的環(huán)境按照“兩通（永開路、孔小路兩個綠色通道）、三環(huán)（環(huán)鎮(zhèn)、環(huán)城、環(huán)村）、四沿（沿區(qū)內兩河兩路）”的總體規(guī)劃格局，已植樹 163余萬株，林地面積 6萬余畝，區(qū)內平均綠化 覆蓋率達到 55以上。 21 為了進一步開發(fā)、保護和利用現有生態(tài)資源，永樂店鎮(zhèn)制訂了詳細的發(fā)展、利用計劃，在保持現有生態(tài)的前提下，充分利用各方優(yōu)勢，適當發(fā)展觀光旅游和木材加工，初步形成良好的經濟效益。 即將動工的“千畝森林公園”工程位于永樂店鎮(zhèn)以北，“京都翠邑，天然氧吧”初具規(guī)模。清新的空氣，舒適的環(huán)境，為企業(yè)營造獨特的綠色生態(tài)景觀。 二、環(huán)境保護措施 制藥業(yè)是中國 6 個重污染行業(yè)之一，生殖健康作為該行業(yè)的分支，企業(yè)對環(huán)境的污染是比較嚴重的，項目在建設和運行期間將嚴格遵守國家環(huán)境保護協會頒 22 發(fā)的建設項目環(huán)境保護 管理辦法等文件的規(guī)定，以及永樂店地區(qū)相關的環(huán)境保護法規(guī)，另外還將遵守勞動部門頒發(fā)的關于生產建設工程項目職工安全衛(wèi)生監(jiān)察暫行規(guī)定及消防部門有關消防方面的法律法規(guī)，并嚴格執(zhí)行將于 2008 年1月 1日正式實施的制藥工業(yè)污染物排放標準這一強制性制藥工業(yè)環(huán)保標準。 23 第五章 組織機構配置 一、項目法人組建方案 項目法人 國家生殖健康產業(yè)基地開發(fā)中心由卓達集團北京京都信誠房地產開發(fā)有限公司與中生藥具發(fā)展有限公司聯合地方政府共同組建。 國家生殖健康產業(yè)基地開發(fā)中心將用五到十年的時間把國家生殖健康產業(yè)園建設成集研發(fā) 、生產、倉儲、營銷及多種服務于一體的，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全、服務一流的現代化高科技生殖健康產業(yè)園區(qū)。產業(yè)園將逐步提供優(yōu)質的工業(yè)物業(yè)管理服務，竭誠服務于入園企業(yè)，并將不斷完善服務的質量和范圍。 二、管理機構組建體系方案及運行機制 機構設置方面。在領導機構設置上，組建“國家生殖健康產業(yè)基地開發(fā)中心領導小組”。在管理機構設置上，組建“國家生殖健康產業(yè)基地管理委員會”，對園區(qū)實行統(tǒng)一管理。在辦事機構設置上，組建管委會執(zhí)行部。其主要職責是：制定產業(yè)園的總體規(guī)劃和發(fā)展目標，行使政府批準的產業(yè)園服務職能，引進并落 實產業(yè)園的項目建設。在服務機構設置上，組建“國家生殖健康產業(yè)園發(fā)展有限公司”，主要承擔園區(qū)規(guī)劃區(qū)內的成片開發(fā)、招商引資及基礎設施建設。 項目組織機構： 24 企業(yè)服務管理部： （ 1）負責產業(yè)園各項計劃指標月、季、年度執(zhí)行情況的檢查與督辦； （ 2）負責高新技術企業(yè)的引進、認定及年度復核的工作； （ 3）負責三資企業(yè)項目的立項和可行性報告、合同、章程及董事會組成的審批； （ 4）負責外貿經營權的審查和申報； （ 5）負責產品、企業(yè)標準審定及年度檢查工作； （ 6）負責企業(yè)新產品開發(fā)計劃的申報工作； （ 7）負責企業(yè)科學進 行獎的申報工作； （ 8）負責國家、市、區(qū)各級統(tǒng)計部門對產業(yè)園專項的統(tǒng)計工作； （ 9）負責統(tǒng)計人員的培訓及統(tǒng)計督查； （ 10）負責企業(yè)的工資聯審工作； （ 11）負責組織入園企業(yè)進行骨干企業(yè)、優(yōu)秀企業(yè)及拳頭產品的評選工作； （ 12）負責組織企業(yè)進行國際交流、業(yè)務合作、國內外展覽、開拓國際市場經貿活動工作； （ 13）承擔政府職能以外的企業(yè)服務； （ 14）承辦上級交辦的其他事項。 經濟發(fā)展部： （ 1）負責園區(qū)招商引資和經濟管理工作。 25 （ 2）負責起草招商引資優(yōu)惠政策和有關規(guī)章制度。 （ 3）負責入園企業(yè)的審批和項目的 審查；協調解決入園企業(yè)項目開工建設和生產經營過程中出現的困難和問題。 （ 4）為投資者提供政策、辦事程序和其他涉及投資事宜的咨詢。 （ 5）負責與省市銀行、工商、海關、商檢、貿易、藥監(jiān)、技術監(jiān)督等部門的工作聯系。 （ 6）負責入園企業(yè)技術創(chuàng)新、技術改造項目、產業(yè)升級申報的協調工作。 （ 7）負責園區(qū)內的統(tǒng)計工作；對園區(qū)經濟運行情況進行分析。 （ 8）編制園區(qū)中長期經濟發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。 （ 9）負責園區(qū)經濟發(fā)展方面重大問題的調查、研究，提出建議和措施。 （ 10）負責對外經濟技術合作。 （ 11）完成上級有關部門交辦的其 他工作。 資產財務部： （ 1）負責編制產業(yè)園年度收支預算方案； （ 2）負責財政返還資金的統(tǒng)一調配、管理與監(jiān)督； （ 3）負責產業(yè)園系統(tǒng)直屬企事業(yè)單位國有資產的管理工作； （ 4）負責對產業(yè)園系統(tǒng)財務、資本運營進行監(jiān)控管理； （ 5）負責參與國有資產的待簽合同、工種預算、標書、評估報告等匯審； （ 6）對園區(qū)系統(tǒng)國有資產對外投資進行審批； 26 （ 7）負責產業(yè)園建設的融資工作，包括爭取有關部門的資金支持等； （ 8）負責對產業(yè)園系統(tǒng)企事業(yè)單位的財務工作進行指導、監(jiān)督； （ 9）代管公費醫(yī)療及獨生子女醫(yī)藥費的報銷工作； （ 10）代管黨費和工會經費； （ 11）完成領導交辦的臨時工作。 規(guī)建房地開發(fā)部： （ 1）依據產業(yè)基地總體規(guī)劃，統(tǒng)籌辦理基地內規(guī)劃、征地拆遷、市政建設、項目開發(fā)工作； （ 2）負責基地內建設項目的協調和初審； （ 3）負責基地市政基礎及配套工程的建設管理； （ 4）負責基地建設投資項目計劃的制定、報批； （ 5）負責自建項目的立項、報批； （ 6）指導入駐企業(yè)建設項目的各種相關手續(xù)，收繳土地出讓金、資源費； （ 7）為購地單位提供宗地內相關資料； （ 8）負責基地內違章建筑的確認； （ 9）負責基地自建工程的招投標、預決算、質量 監(jiān)督管理及統(tǒng)計； （ 10）審核、簽訂規(guī)建項目合同； （ 11）負責所承辦建設項目的資料整理、保存、立卷、歸檔； （ 12）完成領導交辦的臨時事宜。 27 招商經營部： （ 1）負責產業(yè)園的招商引資工作； （ 2）負責產業(yè)基地土地、房產項目的策劃、包裝和銷售工作； （ 3）負責招商項目的前期談判，合同起草、送審、簽訂、歸檔工作； （ 4）協調合同執(zhí)行并負責合同回款； （ 5）負責建立和充實投資項目庫，擴大招商協作網； （ 6）對基地內的房地產開發(fā)單位或其他單位、個人供房地產中介服務； （ 7）完成領導、上級部門交辦的臨時 工作。 文化建設宣傳部： （ 1）負責產業(yè)園政治宣傳和精神文明建設工作； （ 2）負責與外單位及社會新聞媒體的聯絡與協作； （ 3）負責產業(yè)園總體形象宣傳、新聞和廣告的策劃與實施，以及宣傳效果的總體評價； （ 4）負責產業(yè)園大型活動的宣傳策劃與落實，指導、介入機關部門、所屬單位的宣傳活動； （ 5）負責宣傳設施的制作、保管及利用； （ 6）負責產業(yè)園形象識別系統(tǒng)和園區(qū)文化的規(guī)劃建設； （ 7）負責產業(yè)園網站的建設和管理； （ 8）完成領導、上級部門交辦的臨時工作。 28 物業(yè)管理部： （ 1）完善、規(guī)范園區(qū)內資產管理。做好園區(qū) 資產賬務管理和資產購置的審驗工作。 （ 2）做好國有資產實物的保管，防止國有資產流失。做到有物有帳，有帳有物，帳物相符。 （ 3）做好園區(qū)內的辦公、生產設施的管護。要經常維護，及時修理。加工制作學院所需新的教學、辦學、生活設施。 （ 4）加強、規(guī)范物資采購供應工作，保障供給，節(jié)約資金。 （ 5）加強公用設施（如停車場等）的管理工作。 （ 6）加強防火、防盜、防事故、防鼠害和防潮腐工作，保障國家財產的安全。 （ 7）加強綜合治理工作，協調好勞資關系。 （ 8）負責產業(yè)園區(qū)物業(yè)人員的管理。 （ 9）根據后勤改革部署，負責其它劃 歸物業(yè)管理的工作。 在運行機制方面，主要構筑建設“三個平臺”： 一是構筑技術開發(fā)平臺。依托產業(yè)園的集群優(yōu)勢，在產業(yè)園區(qū)形成研究與生產共同發(fā)展的局面，從園內各研究所選擇成熟的產業(yè)化項目，在園區(qū)加速轉化，實現產業(yè)化發(fā)展。同時，從國內外企業(yè)集團選擇一批具有一定科技含量、符合市場需求的重大項目，實現技術與資源的對接，技術與市場的對接。 二是構筑政策服務平臺。在土地使用、稅收繳納、人才引進和后勤保障等方面，為投資者提供最優(yōu)質的服務。 三是構筑園區(qū)文化平臺。構建生殖健康主題公園，把生殖健康的理念和文化 29 服務融為一體，提出 新的健康理念，在國內樹立和展示現代的、開放的、獨具特色的園區(qū)文化。 三、機構適應性分析 從機構設置方案來看，該方案符合公司法和國家有關規(guī)定的要求，在總體設置方面，產業(yè)園具有完善的領導機構、管理機構、辦事機構和服務機構，項目的執(zhí)行機構也具有指揮能力、管理能力和組織協調能力；在機構層次和運作方式上也能夠滿足建設和生產運營管理的要求；項目的法人代表及主要經營管理方的素質也能夠適應項目建設和生產運營管理要求并具備承擔項目建設、運營等責任的能力。 30 第六章 項目實施進度 一、項目實施工期 國家生殖健康產業(yè)基地項目共 分二期完工，一期項目建設期 2年 6個月，預計全部完工需 7年。 該項目 2008 年開工建設，項目一期占地面積 ，包括（ 1）研發(fā)檢測中心（ 2）綜合辦公大樓。 二、項目實施進度表（橫線圖） 年份 項目 2008 2009 2010 2011 2012 研發(fā)檢測中心 生產加工場地 國際采購中心 會展交易中心 倉儲物流中心 醫(yī)療康復中心 安養(yǎng)服務中心 博覽園 文化傳媒中心 教育培訓 基地 綜合樓 商務酒店 生活服務 商貿街區(qū) 31 第七章 投資估算 一、投資估算的依據 本項目的投資估算是根據 2007 建筑市場定額計算，以及主要工程原材料2007年報價的保守計算。 主要參考依據有： 1、工程預算常用數據速查手冊 2、中國工程預算 3、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額北京市估價表 4、全國統(tǒng)一市政工程預算定額估價表 二、建設投資估算 本項目建設預算包括產業(yè)基地用地、項目前期費用預算、建筑工程費用預算、設備安裝費用預算和融 資利息預算等。本項目建設共分二期完工，預計全部完工需 7年；按照本項目進度， 2008年開工建設，項目建設費用約為 元，其中土地出讓金 元，基礎設施投資建設費用 元。其中設備安裝費用 32 三、總投資估算表 國家生殖健康產業(yè)項目計劃總投資計算表 項目名稱 單位 數量 計劃投資總額（億） 國土使用費 畝 目勘察勘探工程 萬 程設計費用 項目整體 整體 目平整工程 項目 區(qū)供電工程 區(qū)供水工程 目建設服務費 項目 整體（增容） 目建設工程監(jiān)理費 項目 整體 發(fā)檢測中心 萬 產加工場地 萬 展交易中心 萬 儲物流中心 萬 療康復中心 萬 養(yǎng)服務中心 萬 覽園 萬 化傳媒中心 萬 育培訓基地 萬 合樓 萬 務酒店 萬 活服務 萬 貿街區(qū) 萬 殖健康主題公園 萬 計 萬 33 設備購置及費用計算表 項目 金額 配套設備 室內裝修 建安成本 維修基金 管理費 宣傳費用 財務費用 其它費用 合計 34 四、項目一期投資估算 （一）一期工程總投資預算 本項目一期工程包括研究發(fā)展檢測中心和生產加工中心，其中研究發(fā)展檢測中心總投資費用 元，生產加工中心 元， 一期工程總投資預算表 （二）一期項目建設投資估算 一期項目建設費用包括項目土建工程造價和項目工程造價費用，其中土建工程費用包括土石方工程費 用、樁與地基基礎工程費用、混凝土及鋼筋混凝土工程費用、鋼結構工程費用、建筑工程安裝設備使用費、道路，停車場、管道工程費用、消防工程費用；項目工程造價費用包括人工費、材料費、施工機械使用費和其他直接費用。 研究發(fā)展檢測中心 單位：億元 管理服務中心 單位：億元 合計 單位：億元 土地出讓金 地平整 目工程費用 筑安裝費用 活 /生產污水處理工程 防系統(tǒng) 區(qū)管道工程 計 35 1、工程造價預測 土石方工程 土方項目工程 造價預測 人工土石方工程： 130 萬 人工挖土、挖溝、挖樁 37 萬 土方運輸 65 萬 抽水排地表水 28 萬 機械土石方工程： 476 萬 推土機土方 60 萬 鏟運機土方 80 萬 挖掘機土方 120 萬 裝卸機土方 96 萬 自卸汽車土方 120 萬 合計 606 萬 樁與地基基礎工程 樁與地基工程 造價預測 混凝土樁： 1260 萬 打預制鋼筋混凝土樁 900 萬 鋼筋混凝土樁連接 360 萬 壓力樁進行液壓 180 萬 打樁機與其他打樁 386 萬 地基與邊坡處理 197 萬 合計 2023 萬 混凝土及鋼筋混凝土工程 36 混凝土工程 混凝土工程造價 現澆混凝土 740 萬 現場預制 872 萬 構件運輸 495 萬 混凝土構件安裝 630 萬 構筑混凝土 1350 萬 鋼筋 2100 萬 合計 6187 萬 鋼結構工程 項目工程 造 價預測 金屬結構工程 3100 萬 金屬結構構件運輸 400 萬 金屬結構構件安裝 700 萬 合計 4200 萬 建筑工程安裝設備使用費 設備類別 造價預測 變配電設備 860 萬 電動機 1100 萬 鍋爐及輔助設備 450 萬 水泵及冷卻塔 327 萬 風機及空氣熱交換器 365 萬 制冷及空調設備 650 萬 其他常用設備 580 萬 37 合計 4332 萬 道路，停車場、管道工程 工程項目 造價預測 道路路面墊層 600 萬 水泥現澆路面 1500 萬 行道花崗巖 700 萬 管道工程： 4240 萬 地下水排放管道 1980 萬 地下通信系統(tǒng)管道 1230 萬 安裝井蓋工程 1030 萬 污水排放處理系統(tǒng) 1600 萬 合計 8640 萬 消防工程 工程項目 造價預測 廠區(qū)消防水管安裝 1100 萬 消防設備安裝 1800 萬 干粉滅火器 540 萬 合計 3440 萬 38 2、直接費用 （ 1）人工費預算： 2100萬 人工費 =分項工程工程量 *定額人工費單價 =2100萬 （ 2）項目材料費預算： 25400萬 材料費 =分項工程的工程量 *定額材料費單價 =25400萬 （ 3）施工機械使用費： 7000萬 施工機械使用費用表 名稱 費用預算 大型設備進出場及安拆 3650萬 混凝土、混凝土鋼筋模版及支架 600萬 腳手架 464萬 垂直運輸機械 1500萬 構件吊裝機械 786萬 合計 7000萬 39 3、其他直接費用 根據預測，項目工程基本造價成本為： 元。 名稱 費用預算 冬季施工增加費 500萬 夜間施工增加費 300萬 材料二次搬運費 270萬 生產工具消耗用具費 450萬 儀器儀表使用費 290萬 實驗化驗費 450萬 特殊工種培訓費 180萬 工程定位復測 、交點、場地清理 700萬 特殊地區(qū)施工增加費 600萬 合計 3740萬 （三）項目啟動資金估算 項目的啟動資金的計劃能夠保證項目順利開工，并且要求后期資金鏈不能斷，保證項目正常運行；對本項目來說，項目啟動資金主要包括兩部分： 1、項目開工建設土地使用費。 2、一期項目工程前期建設費用。 項目的啟動資金包括：（ 1）國土使用費： 元，（ 2）施工場地平整：元，（ 3）勘探費用： 元，（ 4）工程設計費用 ： 元，（ 5）項目建設服務費 元，（ 6）項目工程監(jiān)理費 7）項目工程造價按直接費用 50%： 目整體啟動資金預測范圍為： 。 40 第八章 項目經濟效益評價 一、項目各功能區(qū)域設置 國家生殖健康產業(yè)基地擬建：研發(fā)檢測中心、生產加工中心、會展交易中心、倉儲物流配套服務中心、中國生殖健康醫(yī)療康復中心、安養(yǎng)服務中心、生殖健康博覽園、生殖健康文化傳媒中心、教育培訓中心、基地綜合辦公大樓、商務酒店、生活服務中心和商貿街區(qū)等幾大功能區(qū)域；本基地建成后將成為目前國內建設規(guī)模最大、市場功能齊全、配套設施先進、企業(yè)綜合成本低廉、投資環(huán)境優(yōu)越的現代 化生殖健康產業(yè)基地。其中本基地一期工程建設擬建設研發(fā)檢測中心和生產加工中心，這兩大核心部分建設完成后可在半年內恢復產出效益，從而產生循環(huán)穩(wěn)步發(fā)展。本基地具體財務預測如下： （一）研發(fā)檢測中心 該中心項目包括檢測中心和研發(fā)中心兩部分： 檢測中心具體功能定位： 該中心是產品進入市場必須經過的一個環(huán)節(jié)，沒有經過檢測的產品是不準進入市場的。該中心是國內產品進入國際市場的一個平臺，同時也是國外產品進入中國市場的一個平臺。檢測中心又是國家對計生產品行業(yè)監(jiān)管的一個權威機構。是國家及各省采購計生用品的質量把關機構。通過檢測 中心的入駐能夠提高基地的品味和吸附力。 國際級的檢測中心建立，對行業(yè)企業(yè)具有極強的吸引力，能使基地內企業(yè)提高國內市場份額，同時也是產品出口國外市場的必由之路，在于企業(yè)能否走向國際市場大循環(huán)，代表著企業(yè)的實力和形象，檢測中心建設有：避孕套檢測中心、避孕藥檢測中心、生殖健康器具檢測中心。 研發(fā)中心具體功能定位： 41 針對當前中國大多數醫(yī)藥企業(yè)還沒有實力研發(fā)新產品。研發(fā)中心的建立就可以為入駐企業(yè)解決這一問題，使國內醫(yī)藥企業(yè)從單一的生產型企業(yè)向科技型企業(yè)轉變。研發(fā)中心可以作為一個橋梁，使專家團隊和企業(yè)緊密的聯系在一起， 使產品的研發(fā)成果能夠盡快的轉變?yōu)槠髽I(yè)的產品，研發(fā)中心主要為入園的企業(yè)提供技術支持，讓入園企業(yè)第一時間了解國際國內最前沿科技信息。研發(fā)中心建設有國家級實驗室、國際科研機構和國家生殖健康科技專家園。 該研發(fā)檢測中心項目建筑面積 劃建成后為國家生殖健康中心的技術核心，作為研究和檢測中心，其隊伍的壯大和研究成果的研發(fā)來不斷為各個企業(yè)注入原動力。 本項目建設完工后需要一大批先進的科研專家和全國大的科研機構來參與合作，所以其建設期完工后一年之內不會有大的經濟效益。以后利用階梯預測法和市場容量情況來看 ，會不斷地出現經濟效益，以 30家科研單位或者個人入住，其正常運轉后每年的經濟效益預測在 6000萬左右，這個數字將會逐年遞增。 其經濟效益如下表： 年份 科研機構入駐率 機構數量 經濟效益 （億元） 2009 15%15 2010 30%20 2011 35%25 012 40%28 013 95%以內 30 42 （二）生產加工中心 這是國家生殖健康中心的主體部分，其經濟效益占有很大比重，本項目擬建設 成后可容納 110家生產性企業(yè)入住。成為全國生殖健康生產的重要基地。其依托研發(fā)檢測中心的技術后盾，和自身的規(guī)模，將成為中國乃至世界一流的生產基地。 本項目按建設完工后，以未來 5年的入住率來看，其經濟效益如下表： 年份 企業(yè)入住率 企業(yè)數量 經濟效益（億元） 2010 40%50 011 50%60