第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng).ppt

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述第二節(jié)城市地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第三節(jié)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的市場(chǎng)營(yíng)銷策略第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義所謂經(jīng)營(yíng)，即籌劃、謀劃之道，是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的統(tǒng)籌規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)決策，包括確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)，計(jì)劃方針和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略、策略、經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是要確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略、策略，以最小的投入獲取最佳的效益。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵來看它有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)業(yè)流通環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，即主要通過城市土地的出讓、轉(zhuǎn)讓和房屋的出售、出租等形式，把房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主或使用者。而廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的投資、開發(fā)、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它幾乎囊括了房地產(chǎn)業(yè)所有企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，本章闡述的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)僅限于房地產(chǎn)的買賣和租賃活動(dòng)，即房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和城市地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系(一)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售的經(jīng)營(yíng)管理?？茖W(xué)地預(yù)測(cè)、決策并合理地組織、協(xié)調(diào)和控制房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通過程的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)商品開發(fā)之前與開發(fā)過程中的決策；二是開發(fā)后房地產(chǎn)商品的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。(二)經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部的條件，確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與出售、出租活動(dòng)的方向、目標(biāo)和規(guī)模。房地產(chǎn)管理：在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)、房屋修繕、出售出租經(jīng)營(yíng)過程中，按照自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，進(jìn)行組織、指揮、監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)。在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)營(yíng)和管理往往是交織在一起的，兩者不能截然分開，只是各自的側(cè)重點(diǎn)不一樣，即經(jīng)營(yíng)研究的是預(yù)測(cè)、對(duì)策和決策問題；而管理研究的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與房屋出售、出租的安排、調(diào)控和執(zhí)行問題。前者解決企業(yè)發(fā)展的方向問題，后者解決企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的效益問題。經(jīng)營(yíng)的問題多是目標(biāo)性、決策性的；管理的問題多是方法性、執(zhí)行性的。兩者相輔相成。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容主要有：(1)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和方針政策決策。(2)經(jīng)營(yíng)日標(biāo)與計(jì)劃決策。(3)項(xiàng)目決策。(4)投資決策。(5)價(jià)格與