珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

1 珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況： 1、項(xiàng)目名稱：珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目 2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 3、項(xiàng)目地址：珠海市隴口區(qū)隴口東村 4、占地面積： 57330 5、總建筑面積： 345150 6、總投資： 7、資金籌措；銀行貸款 7000 萬元，自籌 元，房屋預(yù)售款 二、項(xiàng)目主辦單位概況 1、 項(xiàng)目主辦單位：珠海市萬眾投資有限公司 2、 單位地址：珠海市羅湖區(qū)新秀村秀南路 61號(hào) 1棟 312 3、 法人代表 : 4、 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 5、 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資信息 咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項(xiàng)目）；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)貿(mào)易（法律、 2 行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外） 三、可行性研究范圍及依據(jù) 四、研究結(jié)論 1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo)值 備注 小區(qū)總規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 57330 2 凈用地面積 57330 筑用地 15190 化用地 20065 路及廣場(chǎng)用地 22075 3 總建筑面積 345150 上建筑面積 331150 其中公建面積 8860 下建筑面積 14000 4 容積率 5 綠化率 6 建筑密度 7 居住戶數(shù) 戶 2089 8 居住人口 人 7000 9 公用工程 3 水 d 1500 電 3200 10 總投資 萬元 程投資 萬元 他費(fèi)用 萬元 備費(fèi) 萬元 設(shè)期貸款利息 萬元 11 財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo) 萬元 銷售收入 萬元 售成本 萬元 營(yíng)稅金及附加 萬元 地增值稅 萬元 潤(rùn)總額 萬元 得稅 萬元 利潤(rùn) 萬元 資利潤(rùn)率 資利稅率 售利潤(rùn)率 務(wù)內(nèi)部收益率 前 后 務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬元 前 后 資回收期 年 前 后 2、研究結(jié)論 4 （ 1）本項(xiàng)目依據(jù)本小區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件 提高其生活質(zhì)量，使小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)更加合理。 （ 2）該項(xiàng)目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。 （ 3）該項(xiàng)目總投資 元，項(xiàng)目實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 元，稅金 元，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 4）該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明項(xiàng)目盈利能力較好。從財(cái)務(wù)角度分析風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目資金由銀行貸款、自籌和預(yù)售房款解 決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財(cái)務(wù)分析是可行的。 項(xiàng)目經(jīng)可行性研究，認(rèn)為可行，應(yīng)盡快組織實(shí)施。 第二章 項(xiàng)目提出的背景及 必要性 分析 一、 項(xiàng)目提出的背景 該項(xiàng)目場(chǎng)地屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。原有建筑均系 70 年代建設(shè)的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住 5 條件較差。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強(qiáng)烈愿望。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 本項(xiàng)目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時(shí)可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價(jià)格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 市場(chǎng)價(jià)格做出貢獻(xiàn)。 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、珠海市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 01. 水榭山 75000元 /平方米 02. 十二橡樹莊園 40000元 /平方米 03. 萬科華府 25000元 /平方米 04. 書香門第上河 22000元 /平方米 05. 龍岸 20000元 /平方米 06. 溪山 16000元 /平方米 6 07. 金地上塘道花 14500元 /平方米 08. 佳兆業(yè)上品雅 12500元 /平方米 09. 榮域 12000元 /平方米 2009 年珠海市商品房?jī)r(jià)格調(diào)查結(jié)果 （單位：元 /平方米） 商品房項(xiàng)目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價(jià) 最高成交價(jià) 集中成交價(jià) （ 1）住宅 一類 地段 多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000 一類地段 高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000 二類地段 多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段 高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000 三類地段 多層普通商品住宅 城區(qū) 郊區(qū)地段 5000 12000 9000 三類地段 高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000 高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000 （ 2）非住宅 寫字樓 不分地段 15000 30000 20000 商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000 7 二、市場(chǎng)需求分析 一個(gè)城市對(duì)于住宅需求進(jìn)而對(duì)于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長(zhǎng)保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢(shì)帶動(dòng)下，珠海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，國(guó)家住房貨幣政策還要繼續(xù)跟進(jìn) 海市 60%的家庭有住房消費(fèi)的愿望， 30%的家庭有近二、三年住房消費(fèi)的需求，珠海市外來人口對(duì)住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的 1/3之多。 房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以趨好，主要還是房改政策的拉動(dòng)。第 一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調(diào)動(dòng)大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級(jí)市場(chǎng)就是鼓勵(lì)大家賣舊買新，賣小買大；第四，國(guó)家對(duì)首次購(gòu)房者已經(jīng)出臺(tái)了許多減免或降低稅費(fèi)的政策；第五，金融信貸方面延長(zhǎng)了還款期限，降低了貸款利率。這些政策對(duì)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的作用。 三、本項(xiàng)目客戶特征分析 本項(xiàng)目的商品住宅市場(chǎng)的潛在客戶可以分為四類：國(guó)企中等收入以上管理人員、隨軍家屬（主要為回遷住戶）和政府機(jī)關(guān)干部、私營(yíng)企業(yè)老板及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備在珠海長(zhǎng)期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣 市的私營(yíng)企業(yè)老板。這些群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有實(shí)力支付不菲的房?jī)r(jià)。國(guó)企和政府機(jī)關(guān)的干部大部分都 8 已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，子女也已經(jīng)長(zhǎng)大，正在準(zhǔn)備購(gòu)買第二套住房。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)私營(yíng)企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。這些群體金融意識(shí)較強(qiáng)，往往選擇按揭作為付款方式，他們對(duì)面積的要求一般都在 120 以上，以三房和四房為主，構(gòu)成了商品住宅的消費(fèi)主體。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，被調(diào)查對(duì)象中 近三年內(nèi)有購(gòu)房愿望， 五年內(nèi)有購(gòu)房愿望，說明消費(fèi)者對(duì)未來的 前景看好，消費(fèi)積極性比較高。 上世紀(jì)七十年代末八十年代初我國(guó)對(duì)計(jì)劃生育問題加緊了控制，提倡一對(duì)夫婦只生一個(gè)孩子。經(jīng)過二十余年的貫徹，城市獨(dú)生子女家庭已占新婚家庭的 80%以上，第一批獨(dú)生子女已到結(jié)婚生子年齡，而且以后會(huì)逐年增多，獨(dú)生子女新結(jié)婚對(duì)中檔商品房的消費(fèi)，是不可忽視的消費(fèi)群體。 綜上，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、地理位置 珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)地理位置，位于珠海市隴口區(qū)隴口東村。是一片靠山面水、交通便利、風(fēng)景秀麗、周邊公共設(shè)施齊備的住宅建筑風(fēng)水寶地。項(xiàng)目場(chǎng)地東鄰銀龍花園，西鄰銀 湖汽車 9 站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道。珠?；疖嚤闭揪啾景覆蛔?2在住宅陽臺(tái)即可觀賞銀湖美景。周邊地區(qū)分布有幼兒園、學(xué)校、體育場(chǎng)、醫(yī)院、街道辦事處、街心公園等設(shè)施。本項(xiàng)目占地面積 57330，建筑面積 345150。 二、自然條件 珠海是中國(guó)南部海濱城市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經(jīng) 11346至 11437，北緯 2227至 2252。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊珠海河與香港相聯(lián) ；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及太平洋。珠海是中國(guó)廣東省省轄市，國(guó)家副省級(jí)計(jì)劃單列城市。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)在其轄區(qū)內(nèi)。珠海下轄 6個(gè)行政區(qū)和兩個(gè)新區(qū)。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。 本案所在隴口區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)之外。 隴口是珠海市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。林木覆蓋率達(dá) 54%，占全市林地總面積的 55%。生態(tài)控制線面積485平方公里，占全區(qū)總面積的 占全市生態(tài)控制線面積的 大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài) 。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112 個(gè)，總面積 方公里。其中，排牙山森林公園面積94 平方公里，馬巒山郊野公園 方公里，青林徑森林公 10 園 30平方公里，正在建設(shè)的大運(yùn)山自然公園 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤(rùn)宜人，降水豐富。常年平均氣溫 ，無霜期為 355天，平均年降雨量 米，日照 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 一、依據(jù) 1、珠海市城市總體規(guī)劃（ 1998 2010）； 2、隴口區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 3、珠海開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃； 4、城 市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 二、設(shè)計(jì)原則 1、貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則； 2、堅(jiān)持以人為本、環(huán)境為先、以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，努力營(yíng)造高品質(zhì)的居住文化氛圍； 3、運(yùn)用城市設(shè)計(jì)理論，使小區(qū)建筑有識(shí)別性和組團(tuán)多樣化； 4、崇尚自然，遵循自然優(yōu)先的原則，創(chuàng)造一個(gè)居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，高水平，高質(zhì)量的新型居住小區(qū)； 5、貫徹“市場(chǎng)觀念”“品牌戰(zhàn)略”為商品化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化管 11 理創(chuàng)造條件。 三、總圖布局 珠海開發(fā)住宅小區(qū)基地方整，地勢(shì)北高南低，背靠鳳凰嶺。場(chǎng)地兩側(cè)山勢(shì)由北向南延伸， 猶如突出一對(duì)沙發(fā)扶手，山上綠樹成蔭。如何將自然美景和小區(qū)建筑 聯(lián)系在一起，演繹成一個(gè)舒適而富有詩意，生動(dòng)而充滿激情的城市與自然美景空間綜合體是本案的最大挑戰(zhàn)。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術(shù)大師對(duì)客觀物體及空間形式的表現(xiàn)方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網(wǎng)內(nèi)采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應(yīng)住戶對(duì)陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。在區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)居住單元不僅具有良好的朝向和通風(fēng)，而且具有寬廣深遠(yuǎn)的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。 對(duì)城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組 合、建筑高度的變化，使出社區(qū)沿任何一個(gè)外向的道路界面均形成了 動(dòng)態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線，并且小區(qū)內(nèi)外景觀在水平與高度方向均是流動(dòng)的、變化的，對(duì)住戶而言，空間內(nèi)外的流動(dòng)和變化是充滿人性與關(guān)愛的。對(duì)社區(qū)而言，這種布局強(qiáng)化了空間的流動(dòng)與共享。 項(xiàng)目由商住 樓、住宅樓、及公共設(shè)施建筑幾 部分構(gòu)成，內(nèi)容高度綜合，各部分的合理使用與有效的 管 理是本方案設(shè)計(jì)的難題之一。如果說整體形 態(tài) 、 空 間布局是自 由而 浪漫的，方案對(duì)功能 12 的理解和組織則是充滿理性的。方案根據(jù) 基 地 周 邊環(huán)境特點(diǎn)及項(xiàng)目?jī)?nèi)容，總體采用相對(duì)靈活的住宅 單 元組合， 南側(cè)沿街 外 圍 布置商 住樓 ， 北側(cè)山腳和中部布置住宅樓，中間低層安排公用建筑，形成外向商業(yè) 服務(wù) 、內(nèi)向 居住 、 且 相對(duì) 圍合的 居住組 團(tuán) ，商鋪沿小區(qū) 南 邊城市道路展 開 。為了避免高層高密度帶來的空間封閉感，方案采 用北側(cè)樓層較高，南側(cè)樓層較低， 住宅底層局部架空 ，建筑形體、高度的變化 等 細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)，讓建筑自然地 融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內(nèi)外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。同時(shí)布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設(shè)備間及人防功能等均 集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對(duì)覆土深度的要求。 四、 交通組織系統(tǒng) 合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的 有序的 道路系統(tǒng)。沿 南側(cè)道路 設(shè)置小區(qū)主入 口 ， 東西兩側(cè)設(shè)置小區(qū)次入口。 車行通過環(huán)繞基地周邊的內(nèi)部環(huán)道自然地形成車行服務(wù)干道。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置 弧 形景觀大道，將 小區(qū)內(nèi) 南 側(cè)和東西各 個(gè) 出 入 口 有機(jī)的連接，提高了建筑環(huán)境 品質(zhì)。 人車分流，而商業(yè) 服務(wù)的 部分 建筑旁則采 用有 組織的人車混行的設(shè)計(jì)理念。充分利 用市 政道路，并通過環(huán)繞 基 地的環(huán)道 自然 地形成車行服務(wù)干道。停車 全部采用 地下 13 停放 形式，地上主要布置小區(qū)水景廣場(chǎng)、 景觀小品、綠化草坪和健身場(chǎng)地 。保障區(qū)域內(nèi)的交通便捷和安全，避免干擾，特別是步行系統(tǒng)兼內(nèi)部緊急通道， 可同時(shí)作為 消防 通道 及搬家 通道 用。而區(qū)內(nèi)道路采 用 自 由 的線型、 伴 以景觀與園林化處理，并沿景 觀 大道自然延伸到區(qū)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)。 五、 景 園 綠化系統(tǒng) 景園空間 及 環(huán)境的設(shè)計(jì)與營(yíng)造是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，如何在高密度和場(chǎng)地局促的條件下創(chuàng)造層次豐富的景園空間，使社區(qū)內(nèi)部各種活動(dòng)各得其所是本方案所面臨的挑戰(zhàn)。 方案采用多種設(shè)計(jì)手段，盡量避免高層高密度帶來的空 間 擁擠與視覺壓抑。 1)小 區(qū) 北側(cè) 建筑相 對(duì)較高，以高層 住宅樓 主。 小 區(qū) 南側(cè) 建筑相對(duì)較低以高層 商住樓 為主。 南 區(qū)建筑布局盡量通透，形成豐富的體型輪廓，圍合而不封閉的組團(tuán)空間。 2)沿主要干道設(shè)連續(xù)的商業(yè)界面，內(nèi)部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場(chǎng)所，形成以公共活動(dòng)為主的多層次社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，架空部分不僅豐富視覺景觀的層次，且為住戶提供風(fēng)雨無阻的戶外活動(dòng)場(chǎng)所。 3)在有限的場(chǎng)地范圍內(nèi)建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架 空 系統(tǒng)、公 共 綠地、私家庭院、小 品通過場(chǎng)地與步行小徑連接，共 同 演繹可游可居的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。 14 4)為了保證活動(dòng)場(chǎng)所的完整性，采用完全人車分流的交通組織，住戶從主要出入口返家的過程，完全不受機(jī)動(dòng)車干擾，接觸到的是豐富多彩 、自然與人工相得益彰的景園環(huán)境讓住戶感受到一種真正的“家的氛圍。 5)設(shè)計(jì)強(qiáng)烈以植物、水體等自然要素組景，盡量減少硬質(zhì)景觀。 全區(qū)景園空間層次大致可分為以下幾部分： 1)中心綠地的層次 社區(qū)內(nèi)主要公共空間由連接主要步行入口及內(nèi)部單元的步行軸線與環(huán)道圍合而成，中心高層底層架空，地面采用緩坡，局部綠化、水體相對(duì)集中，反映了社區(qū)公共活動(dòng)的場(chǎng)景，起伏的地 形、密植的樹林、寬闊的草坪及精心設(shè)計(jì)的小品形成集中的景觀效果。內(nèi)部道路及入口廣場(chǎng)局部鋪裝處理形成步行帶，同時(shí)考慮了作為搬家及消防緊急通道的通行。 2)架空的底層空間， 沿主要步行帶局部架空作為社區(qū)內(nèi)半公共空間，結(jié)合建筑底層形狀，采用植草與鋪裝相結(jié)合，作為社區(qū)戶外活動(dòng)的泛會(huì)所，如兒童游戲場(chǎng)、成人休閑等半室外場(chǎng)所。 3)北側(cè)結(jié)合山體護(hù)坡設(shè)計(jì)獨(dú)特的景觀，形成 局部底層私家花園的層次，為維持物業(yè)一定的檔次，方案考慮了局部私家庭院，并采用低矮與較為通透的院墻處理，增加花園的空間層次。 六、建筑工程 與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 1、住宅建筑 小區(qū)規(guī)劃占地面積為 57330。 本方案根據(jù)基地中住宅的不 15 同位置設(shè)計(jì)了多種不同的住宅基本單元，每棟住宅又因地制宜設(shè)計(jì)了不同的標(biāo)準(zhǔn)戶型，輔以底層、頂層單元的變化，形成共十余種不同的戶型選擇。其平面設(shè)計(jì)具有以下共同特點(diǎn)： 平面布置均強(qiáng)調(diào)充分利用每一單元位置的獨(dú)特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。采用大面積開窗，結(jié)合凸窗、落地窗等，為住戶創(chuàng)造良好的視景條件，同時(shí)均考慮戶內(nèi)公共活動(dòng)空間的開敝、靈活性。室內(nèi)盡量設(shè)計(jì)玄關(guān)、儲(chǔ)藏等過渡空 間 ，以組織含 蓄 、雅致的生活空 間 。電 梯 廳均直接對(duì)外采光通風(fēng)，公共梯間管井、戶外空調(diào)機(jī)位及廚房、衛(wèi)生間煙道、通風(fēng)等管道空間盡量集中，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，以不影響空間使用及立面效果為前提。頂層復(fù)式、底層等特殊單元均統(tǒng)一設(shè)計(jì)，豐富建筑形體與戶型的選擇。方案特別根據(jù)不同單元的組合，仔細(xì)設(shè)計(jì)了靈活的平臺(tái)書 房、構(gòu)架等連接細(xì)節(jié)。 住宅立面則采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代構(gòu)成手法，立面與體型設(shè)計(jì)忠實(shí)反映建筑的空 間 及 平面 功能，材質(zhì)樸實(shí)而親切。建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形體與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過材料的色彩與質(zhì)感變化，創(chuàng)造溫馨的家 園形象主 面主要材料為 面 磚， 局 部陽臺(tái)、構(gòu)架采 用 涂料 ，陽臺(tái)欄桿、空調(diào)機(jī)位、凸 窗、構(gòu)架局 部墻體等細(xì)節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。每一單元底層 大 堂立 面 的精心 設(shè)計(jì) 與不同處理，提高了物業(yè)可識(shí)別性與檔次。 不同單元的立面靈活處理，豐富了總體空間輪廓與形 象 。而總體色彩亦以整體和諧，局部變化為原則，立面局部體形構(gòu)架與 16 材質(zhì)變化 為整體注入了活力。 2、底 商 住宅建筑 方案在 南側(cè)臨街建底 商 住宅建筑，與北側(cè)住宅樓 共同構(gòu)成強(qiáng)烈的焦點(diǎn)和主體。人們首先映入眼簾的是一組具有標(biāo)志性的 建筑綜合體。商住 樓 采用規(guī)則而又便于靈活劃分的平 面 設(shè)計(jì)，通過每層局部的變化和頂部的精心推敲構(gòu)成立面上退后與表面層次，經(jīng)典簡(jiǎn)潔的建筑語言創(chuàng)造城市低造價(jià) 商住 建筑的典范。立 面 的形式綜合了結(jié)構(gòu)體系，材質(zhì)運(yùn)用及空調(diào)機(jī)位的隱蔽等實(shí)質(zhì)要求。底層的設(shè)計(jì)充分考慮了 商業(yè)大堂，臨街面的商業(yè)價(jià)值，人流、車流等要素。 3、主要建筑物設(shè)計(jì)概況 本項(xiàng)目 地上 建筑由高層商住樓 、 高 層 住宅樓及 辦公樓裙房等構(gòu)成。地下為人防、設(shè) 備 、汽車及 自行車 停放等。 主要建筑物設(shè)計(jì)概況 樓號(hào) 建筑物名稱 建筑面積（） 層數(shù) 層高 (m) 單元數(shù) 結(jié)構(gòu) 類型 1 住宅樓 40590 33 剪力墻結(jié)構(gòu) 2 住宅樓 35310 33 剪力墻結(jié)構(gòu) 3 住宅樓 40590 33 剪力墻結(jié)構(gòu) 4 住宅樓 26100 30 剪力墻結(jié)構(gòu) 5 住宅樓 28800 30 剪力墻結(jié)構(gòu) 6 住宅樓 15600 30 剪力墻結(jié)構(gòu) 7 住宅樓 32100 30 剪力墻結(jié)構(gòu) 17 8 住宅樓 15600 30 剪力墻結(jié)構(gòu) 9 住宅樓 28800 30 剪力墻結(jié)構(gòu) 23 商住樓 39360 33 3/ 裙房 2層 11 商住樓 28300 33 3/ 裙房 2層 地下停車場(chǎng) 14000 1 3/ 框架結(jié)構(gòu) 合計(jì) 345150 4、住宅戶型和商鋪面積設(shè)計(jì) 為滿足不同消費(fèi)者的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目住宅面積為322290 7 94 100 124 146 戶等多種戶型，共 2089 戶。計(jì)劃入住總?cè)藬?shù)約 7000人。 底商裙房面積 8860 位面積可有 60 270700 2000 個(gè)等多種類型設(shè)計(jì)，以滿足不同經(jīng)商、辦公客戶的需求。 5、地基處理方案 根據(jù)地質(zhì)報(bào)告和規(guī)劃設(shè)計(jì)，高層住宅樓及商住樓均采用樁筏基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)地板下需鋪 300中含泥量不超過5%墊層每 邊擴(kuò)出基礎(chǔ)外緣 600層夯實(shí)。 6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 高層住宅樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為一級(jí)。 7、層高：住宅 3m， 商鋪 18 地下停車場(chǎng) 、墻體 :高層：外墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻； 內(nèi)墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻、鋼筋砼剪力墻 9、柱：鋼筋砼柱 10、梁：鋼筋砼梁 11、板：鋼筋砼平板 12、地面：砂石墊層； 3 7灰土墊層，水泥砂漿面層； 13、樓面：水泥砂漿樓面，地磚面層； 14、屋面：水泥焦渣找坡，水泥蛭石隔熱層， 材防水 層； 15、門窗：木門、鋁合金門窗、防火門、塑鋼窗； 16、裝飾：天棚、抹灰面 106涂料、鋁合金龍骨石膏板吊頂；內(nèi)粉、抹灰面、 106 涂料、面磚貼面；外粉、抹灰面、花崗巖板、瓷磚貼面； 七、配套公用工程 1、給水工程 本項(xiàng)目最大用水量為： 1500m3/d 其中居民生活用水 1260 m3/d，以 180L人 d 7000人計(jì)； 底商用水 18m3/d，以 2L d 8860 計(jì)； 19 室外澆灑用水 40m3/d，以 2L d 20065計(jì)； 不可預(yù)見用水 182 m3/d； 日最大用水量約 1500 m3/d； 消防用水量，高層建筑室內(nèi)消火栓用水量 20L/S，室外消火栓給水量 20 L/S，按同時(shí)火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2 小時(shí)計(jì)，最大消防用水量為 144 供水水源采用城市自來水。北側(cè)中心花園地下設(shè)儲(chǔ)水池1 座，容量 500高層樓頂分別設(shè)屋頂水箱，容量 30 給水采用下分式枝狀管網(wǎng)供水，給水管采用鍍鋅鋼管和 2、排水工程 日排水量約 1200 水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設(shè)置在小區(qū)道路下枝網(wǎng)狀通向各建筑物。生活污水經(jīng)排水管流入化糞池經(jīng)初步沉淀處理后經(jīng)小區(qū)污水管道排入城 市污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。排污水系統(tǒng)在小區(qū)邊角處地下建 30 噸化糞池 7 座。 排雨水系統(tǒng)：屋面雨水經(jīng)落水管流經(jīng)地面與地面雨水匯集到排雨水管溝，送至本小區(qū)南側(cè)城市雨水管網(wǎng)。地面雨水口設(shè)置間距 40m。 排水管網(wǎng)采用 聲塑料管、鑄鐵管和鋼筋砼預(yù)制 20 管。 3、供電工程 用電總負(fù)荷 11000中：住宅樓用電 9600商裙房用電 200他用電 1200小區(qū)四周邊角地段設(shè)置 11臺(tái) 1200壓器總?cè)萘?13200 室外電纜溝設(shè)于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出 小區(qū)后與城市 10壓供電網(wǎng)接通。低壓電纜枝狀直埋地下通向各建筑物。建筑物內(nèi)暗敷鋼管，穿銅芯塑料線或塑膠線； 本項(xiàng)目申請(qǐng)珠海市供電局供電。 4、通訊工程 本項(xiàng)目預(yù)設(shè)電話線路和電視、網(wǎng)路線路。穿鋼暗敷于建筑物墻內(nèi)。每戶客廳和臥室均設(shè)有電話線、電視線和網(wǎng)絡(luò)線路接線盒，以滿足住戶的通訊、信息需求。 5、通風(fēng)和空調(diào)工程 本項(xiàng)目住宅面積 322290 ，由住戶采用分體式空調(diào)，各住宅樓房間均設(shè)分體式空調(diào)插座和預(yù)留孔。 商業(yè)面積 8860， 采用中央空調(diào)。 地下車庫設(shè)通風(fēng)電扇排風(fēng)。 6、煤氣工程 21 本項(xiàng)目住宅用城市煤氣，煤氣 管網(wǎng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試均由市煤氣公司統(tǒng)一實(shí)施。煤氣低壓干管 院干管 7、其他配套工程 （ 1）消防工程 消防給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)遵照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 汽車庫設(shè)計(jì)規(guī)范（ 以及國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。 高層建筑地下停車庫設(shè)置消火栓和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。高層住宅樓各層均設(shè)消火栓、消防安全門和疏散樓梯。 室外消防通道 5m，消火栓間距 120m，消防水量為 1020L秒。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲(chǔ)水池 水源作消防用水。 （ 2）豎向交通 本項(xiàng)目 11棟高層住宅樓共設(shè) 50部電梯，每單元均設(shè)電梯 2 部，步行樓梯 1 處，安全門外設(shè)消防疏散樓梯。 （ 3）通風(fēng)和制冷 8、原住戶搬遷與舊建筑拆除方案 本項(xiàng)目場(chǎng)地原有建筑面積 12170中出租給學(xué)校建筑7548 理廠占用 1320 宅樓 3300 目前與學(xué)校的租期已到期。由于本項(xiàng)目建設(shè)，租賃合同 22 將不再續(xù)簽。修理廠系自用建筑。學(xué)校和修理廠建筑可按項(xiàng)目計(jì)劃拆除。項(xiàng)目建成后以與原建筑面積（ 12170 ）相同面積新房給予補(bǔ)償，作為地價(jià)使用權(quán)補(bǔ)償。 住宅樓建筑按 原建筑面積進(jìn)行置換新房，超出面積部分按新房 項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)原住戶發(fā)放過渡期補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按30元 / 渡期計(jì)劃為 3年。需支付過渡補(bǔ)償費(fèi) 第六章 節(jié)能措施 本項(xiàng)目屬民用建筑類別，設(shè)計(jì)中要遵照民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ 行。主要節(jié)能措施有： 1、建筑物盡可能采用南北朝向。 2、屋頂加強(qiáng)保溫隔熱，并預(yù)設(shè)太陽能熱水器的承載能力，各住戶陽面陽臺(tái)側(cè)均預(yù)留預(yù)埋太陽能熱水器支撐件。民居生活用熱水盡量使用太陽能。 3、小區(qū)道路照明和樓道采用光控、聲控節(jié)能 燈。 4、居民用水、電、氣、均計(jì)量設(shè)表。 5、動(dòng)力用電設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品。 23 第七章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù) 一、環(huán)境保護(hù) 1、廢水：本項(xiàng)目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經(jīng)排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經(jīng)沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一治理。 2、廢物：本項(xiàng)目廢物主要是居民生活垃圾，由居民分類裝袋后投入室外分類垃圾箱，統(tǒng)一由小區(qū)物業(yè)管理公司派員回收或外運(yùn)。 3、廢氣：本項(xiàng)目廢氣主要是廚房煤氣燃燒廢氣，由住戶安裝排油煙機(jī)抽入室外。 本項(xiàng)目建筑裝潢材料均采用環(huán)保型材料，盡可能減少建筑物內(nèi)苯、甲醛等有害氣體的來源。住宅完 工后充分通風(fēng)，使殘留有害氣體充分散發(fā)后再入住。 4、項(xiàng)目施工中的三廢治理 本項(xiàng)目在實(shí)施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，采用定點(diǎn)集中堆放及時(shí)清理的方式進(jìn)行處理。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市污水管網(wǎng)，施工時(shí)盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。 二、勞動(dòng)保護(hù)和安全防護(hù) 1、項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)安全的規(guī)定， 24 由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。 2、因建設(shè)場(chǎng)地臨街，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人的安全，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通安全。 第八 章 工程進(jìn)度計(jì)劃 工程計(jì)劃工期為 3 年，具體工程進(jìn)度計(jì)劃如下： 1、項(xiàng)目前期工作階段 5個(gè)月，其中： （ 1）可研報(bào)告編制及報(bào)批 2個(gè)月； （ 2）勘察設(shè)計(jì) 2個(gè)月； （ 3）住戶搬遷 3個(gè)月 （ 4）場(chǎng)地三通一平 2 個(gè)月； 2、工程實(shí)施階段分 2 期進(jìn)行。 第一期建設(shè) 1#、 2#、 3#、 7#，共 4 棟住宅樓，其中： （ 1） 主體工程建設(shè) 10個(gè)月； （ 2） 室內(nèi)裝飾工程 4個(gè)月； （ 3） 室外配套工程建設(shè) 2 個(gè)月 第二期建設(shè) 4、 5、 6#、 8#、 9#、 10#、 11#、共 7 棟商住樓，其中： （ 4） 主體工程建設(shè) 16個(gè)月； 25 （ 5） 室內(nèi)裝飾工程 8個(gè)月； （ 6） 室外配套工程建設(shè) 6 個(gè)月； （ 7） 整體綠化工程 3個(gè)月； 3、全部工程竣工驗(yàn)收 1個(gè)月。 26 工程進(jìn)度表 序號(hào) 月份 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 1 前期 項(xiàng)目前期工作階段 研編制及報(bào)批 察設(shè)計(jì) 住戶搬遷 地三通一平 2 工程實(shí)施階段 期 主體工程建設(shè) 內(nèi)裝修工程 外配套工程建設(shè) 期 主體工程建設(shè) 內(nèi)裝修工程 3 室外配套工程建設(shè) 場(chǎng)地綠化 3 全部工程竣工驗(yàn)收 27 第九章 投資估算及資金籌措 一、編制依據(jù)及說明 1、編制依據(jù) （ 1） 市政工程投資估算指標(biāo) 建標(biāo) 2007163號(hào) （ 2） 國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部 計(jì)價(jià)格 2001585 號(hào) （ 3）廣東 省物價(jià)局、財(cái)政廳 粵價(jià) 2003160號(hào) （ 4）廣東省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) （ 5）廣東勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 6）廣東省建筑安裝工程概算定額 （ 7）廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額 （ 8） 廣東省行政事業(yè)性收費(fèi) 項(xiàng)目和標(biāo) 準(zhǔn)（建設(shè)部門） 2、編制說明 （ 1）土地費(fèi)：本項(xiàng)目土地采用與軍隊(duì)駐地合作建房模式。項(xiàng)目完成后對(duì)原住戶無償提供同等面積住房，按場(chǎng)地原有建筑物建筑面積 12170 為本項(xiàng)目土地使用權(quán)補(bǔ)償。原住戶置換超出原建筑面積的新房，超出部分按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)齊差額。 （ 2）搬遷過渡費(fèi)：本項(xiàng)目對(duì)搬遷戶（建筑面積 3300 ）提供 3年期的搬遷過渡費(fèi)。過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 30元 / 月。需支付過渡費(fèi) 元。 28 （ 3）其他費(fèi)用根據(jù)廣東省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 （ 4）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員 會(huì)財(cái)稅字（ 1999） 299 號(hào)關(guān)于暫停征收國(guó)家資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的通知規(guī)定，從 2000 年 1 月 1 日起暫停征收固定資產(chǎn)投資方向稅。 （ 5）根據(jù)國(guó)家計(jì)委，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于停止收取供（配）電工程貼費(fèi)有關(guān)問題的通知，計(jì)價(jià)格（ 2002） 98號(hào)，從 2002年 7 月 1 日起停止收取供電貼費(fèi)。 （ 6）本項(xiàng)目地下室 15000 ，戰(zhàn)時(shí)可兼作人防工程設(shè)施，故未計(jì)算人防工程易地建設(shè)費(fèi)。 （ 6） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：按基建投資額的 5%計(jì)算。 （ 7）貸款年利息按 。 二、總投資估算 項(xiàng)目總投資 元 工程費(fèi)用 元 其中： 建筑安裝工程 總圖及設(shè)備工程 其他費(fèi)用 元 其中： 搬遷過渡費(fèi) 元 建設(shè)單位管理費(fèi) 元 29 勘察費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 可研報(bào)告編 制費(fèi) 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 消防設(shè)施配套費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 元 建設(shè)投資合計(jì) 元 建設(shè)期貸 款利息 元 詳見附表 1總投資估算表、附表 2建筑安裝工程投資估算表、附表 3總圖工程投資估算表 三、資金籌措 項(xiàng)目總投資 其中：申請(qǐng)銀行貸款 總投資 自籌 元，占總投資 總投資 四、資金使用計(jì)劃 30 資金使用計(jì)劃表 單位：萬元 資金來源 年份 合計(jì) 銀行貸款 自籌 預(yù)售房款 第一年 000 第二年 三年 計(jì) 000 一年計(jì)劃用款 元，資金來源為銀行貸款7000萬元，自籌 第二年計(jì)劃用款 元， 第三年計(jì)劃用款 元， 詳見附表 4投資使用計(jì)劃與資金籌措表、附表 8資金來源與運(yùn)用表 第十章 財(cái) 務(wù)測(cè)算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、測(cè)算依據(jù) 1、 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 2、 中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 3、 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院1993年 138號(hào)令） 31 4、 國(guó)家現(xiàn)行稅費(fèi)政策及相關(guān)法規(guī) 5、 委托單位提供的相關(guān)資料 二、財(cái)務(wù)測(cè)算 1、銷售收入 本項(xiàng)目建筑總面積 345150，銷售總收入為 330410 萬元，平均售價(jià) 9923 元。 （ 1）分年度銷售（預(yù)售）計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 3 年。在建設(shè)期第二年 ,本項(xiàng)目第一期工程基本完工，第二期工程主體工 程完成一部分后開始預(yù)售總建筑面積的 15%，預(yù)售款約 元； 在建設(shè)期第三年 ,本項(xiàng)目第二期工程主體工程基本完成后預(yù)售 25%，預(yù)售款約 經(jīng)營(yíng)期 2 年，第一年銷售 30%，銷售額約 元；第二年售完其余的 30%，銷售額約 元。 （ 2）按建筑物類型銷售（預(yù)售）計(jì)劃 本項(xiàng)目總建筑面積 345150 ，其中 12170 用于補(bǔ)償土地使用費(fèi)，其余 332980可用于銷售，平均售價(jià)按 9923元，銷售收入 其中商用店面建筑面積 8860，售價(jià)按 15000 元，銷售收入 元； 地下停車場(chǎng)建筑面積 14000，計(jì)劃銷售收入約 2 萬元。 詳見附表 5銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 2、總成本費(fèi)用估算 銷售成本 元 工程造價(jià) 土地成本 萬元 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 元 詳見附表 6損益表 3、利潤(rùn)、稅金估算 銷售收入 元 總成本費(fèi)用 元 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 元 土地增值稅 元 利潤(rùn)總額 元 所得稅額 元 凈利潤(rùn) 元 三、財(cái)務(wù)分析 1、財(cái)務(wù)盈利能力分析 由附表 7現(xiàn)金流量表（全部投資）計(jì)算可知： 33 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后 （ 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 2%）所得稅前 元，所得稅后 元。 （ 3）投資回收期所得稅前 得稅后 由附表 5損益表計(jì)算可知 （ 4） 投資利潤(rùn)率 （ 8） 投資利稅率 （ 9） 銷售利潤(rùn)率 2、借款償還能力分析 由附表 9借款還本付息計(jì)算表可知 本項(xiàng)目貸款額 7000 萬元，貸款期限 3 年，還款資金來源為建設(shè)期利息準(zhǔn)備金和本項(xiàng)目利潤(rùn)?？砂从?jì)劃還本付息。 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)分析，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明，本項(xiàng)目盈利能力較好。 從財(cái)務(wù)分析角度看，本項(xiàng)目是一個(gè)建設(shè)周期較短，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益較好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，企業(yè)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格控制投資，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)策略，使項(xiàng)目取得預(yù)期效益。 34 總 投 資 估 算 表 附表 1 序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)(元 ) 估算值 (萬元 ) 第一部分 工程費(fèi)用 1 建筑安裝工程費(fèi)用 45150 2 總圖及設(shè)備工程費(fèi)用 第二部分 其它費(fèi)用 1 土地費(fèi)（按原建筑面積補(bǔ)