房地產(chǎn)開發(fā)全套流程

1 房地產(chǎn)開發(fā)全套流程 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 房地產(chǎn)開發(fā)是 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國城市房地產(chǎn)管理法第 2 條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。 1、 前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系 列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。 “ 五證 ” 中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證都是在這個階段取得的。國有土地使用權(quán)證由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。 在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都 2 是劃撥給國家機關(guān)、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā) 除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地 70年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。 2、建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。 3、銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù) 售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗收合格文件后進行銷售。 1 預(yù)售 由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件 ， 城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； 3 （ 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 城市商品房預(yù)售管理辦法第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 2）現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件： （ 1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （ 2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件； （ 3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 4）已通過竣工驗收； （ 5）拆遷安置已經(jīng)落實； （ 6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者 已確定施工進度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 4 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)，融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書 進行項目的初步可行性研究評估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目 建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 進行項目投資的詳細可研測量，編制可研報告 5 政府下文批地 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 結(jié)果報市房地局 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房管局 畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 據(jù)此到地政部門辦理用地批準書，評估項目建設(shè)用地地價 6 凍 結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 發(fā)拆遷許可證 規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 地政部門審查安置方案、安置房 1、 到園林局申請伐樹許可證 2、了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案 3、煤氣、道路、上下水改造路 4、到供電局業(yè)擴處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。 出市政會議 紀要 規(guī)劃局審方案提出意見 場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書 動遷會及拆遷安置 規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 修改后送規(guī)委審圖 委托進行規(guī)劃方案設(shè)計 單 申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件 單 7 進行個體設(shè)計（大公共建筑規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 建委、物價局下文批價 報價小組審查，領(lǐng)取預(yù) /銷售許可證 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”制作資料 進行銷售 開節(jié)能證明 到稅務(wù)局取稅單 持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證 到建委工程處領(lǐng)開工審批表 到計委申請，列入計劃（建委會簽） 到市政部門蓋章證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) 開發(fā)辦工程處同意招標 出施工圖 8 填招標申請書并到市招標辦登記 招標辦看現(xiàn)場 運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標底 開標會 定合同、寫評標報告，發(fā)中標通知書 招標辦蓋章同意 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工 市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù) 質(zhì) 量 總 站 受理質(zhì)量監(jiān)督 施 工單位同意施工 市統(tǒng)計局落實任務(wù) 市審查局審核資金來源、任務(wù) 9 1、小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計； 2、委托施工 3、配電施工建工程驗收 4、設(shè)備安裝及驗收 1、通知 區(qū)園林局綠化辦 2、交綠化費 3、綠化施工 1、按道路方案進行施工 2、市政辦事處養(yǎng)路隊驗收 1、到自來水業(yè)務(wù)科報裝委托線路設(shè)計、施工及驗收 2、到市政監(jiān)建所下水報裝 3、規(guī)劃設(shè)計 4、竣工驗1 、到熱力公司報裝 2 、委托線路設(shè)計 3 、施工及驗收 （自建鍋爐房） 1、環(huán)保局同意鍋爐房位置 2、委托設(shè)計 3、到勞動局報建 4、環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備 1、到煤氣公司報裝 2、到規(guī)劃科定線路方案 3、設(shè)計 4、查看現(xiàn)場規(guī)劃 5、施工 6、業(yè)務(wù)科檢驗同意接氣 7、憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) 10 5、送電 收 5、竣工驗收 及通 氣手續(xù) 8、憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 9、通氣 全部竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證 憑驗收通知書入庫房屋 運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進入物業(yè)管理階段；運用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進行項目二次開發(fā) 確定房屋管理形式；房屋驗收 11 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 ： 1、公司設(shè)立準備 ； 2、申請資質(zhì)等級審批 ； 3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準 ； 4、辦理工商注冊登記 ； 5、辦理稅務(wù)登記 。 二 、 外 資 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 的 設(shè)立 ： 1、申請批準項目建議書 ； 2、辦理企業(yè)名稱登記 ； 3、送審合資或合作合同、章程 ； 4、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書 ； 5、辦理企業(yè)登記 。 第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 ； 2、企業(yè)法人變更登記費 ； 3、企業(yè)法人年度檢驗費 ； 4、補、換、領(lǐng)證照費 。 第三章 土地使用權(quán)取得流程 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。 12 表一、土地使用權(quán)取得方式 土地獲得方式 內(nèi) 容 土地使用權(quán) 出讓 指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán) 劃撥 指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地相關(guān)術(shù)語： 一、 生地 ： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 二、 熟地 ： 指三通一平或七通一平， 具備使用條件的土地。 三、 宗地 ： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 四、 宗地圖 ： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 五、 集體土地 ： 是指農(nóng)村集體所有的土地。 13 六、 征用土地 ： 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。 土地的使用年限 ： 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 ： 1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； 3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； 4、主管部門實地勘察 ； 5、土地估價報告的預(yù)審 ； 6、委托地價評估 ； 7、辦理核定地價手續(xù) ； 8、辦理土地出讓審批 ； 9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ； 10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ； 11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ； 12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 ： 1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ； 2、主管部門現(xiàn)場勘察 ； 3、劃撥用地申請的審核、報批 ； 14 4、取得劃撥用地批準 。 三、集體土地的征用 ： 1、征用集體土地用地申請 ； 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； 3、簽訂征地協(xié)議 ； 4、簽訂補償安置協(xié)議 ； 5、確定勞動力 安置方案 ； 6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ； 7、市政府下文征地 ； 8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ； 9、辦理批地文件、批地圖 ； 10、辦理凍結(jié)戶口 ； 11、調(diào)查戶口核實勞動力 ； 12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； 13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； 14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； 15、地上物作價補償工作 ； 16、征地結(jié)案 。 第二項 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 1、地價款（土地出讓金） ； 2、資 金占用費 ； 3、滯納金 ； 4、土地使用費 ； 5、外商投資企業(yè)土地使用費 ； 6、防洪工程建設(shè)維護管理費 ； 7、土地閑置費 ； 15 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ； 9、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； 10、地價評估費 ； 11、出讓土地預(yù)訂金 ； 12、征地管理費 ； 13、土地補償費 ； 14、青苗及樹木補償費 ； 15、地上物補償費 ； 16、勞動力安置費 ； 17、超轉(zhuǎn)人員安置費 ； 18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 ； 19、耕地占用稅 。 第三步 拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 ； 2、辦理拆遷申請 ； 3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 ； 4、簽訂房屋拆遷責任書 ； 5、辦理拆遷公告與通知 ； 6、辦理戶口凍結(jié) ； 7、暫停辦理相關(guān)事項 ； 8、確定拆遷安置方案 ； 9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議 ； 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 ； 11、發(fā)放運作拆遷補償款 ； 12、拆遷施工現(xiàn)場 防塵污染管理 ； 13、移交拆遷檔案資料 ； 14、房屋拆遷糾紛的裁決 ； 15、強制拆遷 。 16 第三項 拆遷安置階段的相關(guān)稅費 1、房屋拆遷補償費 ； 2、搬家補助費 ； 3、提前搬家獎勵費 ； 4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費） ； 5、清理費 ； 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 ； 7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費 ； 8、一次性異地安置補助費 ； 9、房屋拆遷管理費 ； 10、房屋 拆遷服務(wù)費 。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā) 階段 第四步 立項和可行性研究的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 ； 2、初步確定開發(fā)方案 ； 3、申報規(guī)劃要點 ； 4、申報、審批項目建議書 ； 5、編制項目可行性研究報告 ； 6、申報、審批項目可行性研究報告 。 第四項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費 1、可行性研究費 ； 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 。 17 第五步 規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序： 1、申報選址定點； 2、申 報規(guī)劃設(shè)計條件； 3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案； 4、辦理人防審核； 5、辦理消防審核； 6、審定規(guī)劃設(shè)計方案； 7、住宅設(shè)計方案的專家組審查； 8、落實環(huán)保 “ 三廢 ” 治理方案； 9、委托環(huán)境影響評價并報批； 10、建設(shè)工程勘察招、投標； 11、委托地質(zhì)勘探； 12、委托初步設(shè)計； 13、申報、審定初步設(shè)計。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套相關(guān)程序： 1、征求主管部門審查意見； 2、落實市政公用設(shè)施配套方案； 3、報審市政配套方案； 4、市政各管理部門提出市政配套意見； 5、市政 管線綜合。 第五項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費 1、工程勘察（測量）費； 2、工程設(shè)計費； 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費； 4、竣工檔案保證金； 18 5、臨時用地費； 6、臨時建設(shè)工程費； 7、建設(shè)工程勘察招標管理費； 8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費； 9、古建園林工程設(shè)計費。 第五章 項目建設(shè)階段 第六步 項目開工、建設(shè)、竣工階段流程 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作 ： 1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 ； 2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃 ； 3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費 ； 4、交納自來水廠建設(shè)費 ； 5、交納污 水處理廠建設(shè)費 ； 6、交納供熱廠建設(shè)費 ； 7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費 ； 8、土地有償出讓項目辦理 “四源 ”接用手續(xù) ； 9、設(shè)計單位出報批圖 ； 10、出施工圖 ； 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 ； 12、辦理消防審核意見表 ； 13、審批人防工程、辦理人防許可證 ； 14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； 15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標流程： 1、辦理招標登記、招標申請 ； 19 2、招標準備 ； 3、招標通告 ； 4、編制招標文件并核準； 5、編制招標工程標底 ； 6、標 底送審合同預(yù)算審查處確認 ； 7、標底送市招標辦核準，正式申請招標； 8、投標單位資格審批； 9、編制投標書并送達； 10、召開招標會，勘察現(xiàn)場； 11、召開開標會議，進行開標； 12、評標、決標； 13、發(fā)中標通知書； 14、簽訂工程承包合同； 15、工程承包合同的審查。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理程序： 1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)； 2、建設(shè)工程監(jiān)理； 3、辦理開工統(tǒng)計登記； 4、交納實心黏土磚限制使用費； 5、辦理開工前審計； 6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可 證； 8、報裝施工用水、電、路； 9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門； 10、協(xié)調(diào)交通管理部門； 11、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議； 12、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。 20 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序： 1、施工場地的 “三通一平 ”； 2、施工單位進場和施工暫設(shè)； 3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝； 4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序： 1、辦理單項工程驗收手續(xù)； 2、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書； 3、商品住宅性能認定； 4、竣工統(tǒng)計登 記； 5、辦理竣工房屋測繪； 6、辦理產(chǎn)權(quán)登記 。 第六項 項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費 1、三通一平費； 2、自來水廠建設(shè)費； 3、污水處理廠建設(shè)費； 4、供熱廠建設(shè)費； 5、煤氣廠建設(shè)費； 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金； 7、地下熱水資源費； 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）； 9、開發(fā)管理費； 10、城建綜合開發(fā) 項目管理費 ； 11、建筑行業(yè)管理費； 12、綠化建設(shè)費； 13、公園建設(shè)費； 21 14、綠化補償費； 15、路燈維護費； 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費； 17、生活服務(wù)設(shè)施配 套建設(shè)費（小區(qū)配套費）； 18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）； 19、外部供電工程貼費（電貼費）； 20、建安工程費 ； 21、建設(shè)工程招投標管理費； 22、合同預(yù)算審查工本費； 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費； 24、竣工圖費； 25、建材發(fā)展補充基金； 26、實心黏土磚限制使用費； 27、工程監(jiān)理費； 28、工程標底編制管理費 ； 29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費； 30、超計劃用水加價； 31、夜間施工噪聲擾民補償費； 32、占道費； 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 第六章 銷售經(jīng)營階段 商品房預(yù)售須符合 的 條件 ： （ 1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2） 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日 22 期； （ 4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售 許可證明。 第七步 銷售 經(jīng)營階段的法律程序 1、提交完成建設(shè)項目投資證明 ； 2、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 ； 3、辦理商品房預(yù)（銷）售許可證 ； 4、銷售項目備案 ； 5、委托中介代理機構(gòu)進行銷售 ； 6、與購房者簽訂認購書 ； 7、與購房者簽訂買賣契約 ； 8、辦理預(yù)售登記 ； 9、辦理轉(zhuǎn)讓登記 ； 10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) ； 11、樓宇交付入住 ； 12、質(zhì)量保證書和使用說明書 ； 13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù) 。 第七項 銷售 經(jīng)營階段的相關(guān)稅費 1、營業(yè)稅 ； 2、城市維護建設(shè)稅 ； 3、教育費附加 ； 4、印花稅 ； 5、契稅 ； 6、土地增值稅 ； 7、企業(yè)所得稅 ； 23 8、個人所得稅 ； 9、房產(chǎn)稅 ； 10、城市房地產(chǎn)稅 ； 11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費 ； 12、房屋所有權(quán)證工本費 ； 13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費 ； 14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費 ； 15、房屋買賣登記費 ； 16、房屋買賣手續(xù)費 ； 17、房屋租賃審核備案手續(xù)費 ； 18、 房屋租賃登記費 ； 19、 房屋估價手續(xù)費 ； 20、 房屋公證估價手續(xù)費 ； 21、 房地產(chǎn)價格評估費 ； 22、 房地產(chǎn)中介服務(wù)費 。 第七章 物業(yè)管理 第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 1、 物業(yè)管理單位 經(jīng)營資質(zhì)審批 ； 2、簽署物業(yè)管理委托合同 ； 3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 ； 4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 ； 5、安排簽訂管理公約 ； 6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 ； 7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求 ； 8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立 。 第八項 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費 1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費 ； 24 2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ； 3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費 ； 4、高檔住宅物業(yè)管理費 ； 5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費 ； 6、供暖費 。 附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 第一節(jié) 面積類 1、 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 2、 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù) 的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 25 3、 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 4、 實用面積 是 指 建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額。 5、 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除 去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。 6、 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。 7、 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 26 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影 面積的 50。 8、 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 9、 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 10、 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑 物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 27 11、 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 12、 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積 = 套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 13、 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率 和建筑密集程度。 第二節(jié) 價格類 1、 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外。 2、 基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售 28 價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 3、 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 4、 預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部問核定的價格為準。 5、 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 6、 定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債 29 務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通 則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。 7、 訂金 訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當全額返還購房者支付的訂金：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；（ 2）簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；（ 3）雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；（ 4）廣告、售樓書、樣品房與實際善不相符合。 8、 預(yù)付款 30 預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺的問題。預(yù)付款不具有擔保合同履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。此外，法律對預(yù)付款的使用有嚴格規(guī)定，當事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項，而對定金則無此限制。 9、 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支 付違約金。 第三節(jié) 實務(wù)類 1、 開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間 5 米以上，進深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 40方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間 31 住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 2、 進深 在 建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。 3、 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 4、 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ %）。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包 括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 5、 層高 32 層高是指住宅高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 6、 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 7、 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 即實用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分攤的共有共用建筑面積 。 8、 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 9、 地下室 地 下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 2 者。 10、 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 3，且不超過1 2 者 11、 居住區(qū)用地 33 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 12、 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 含宅間綠地和宅間小路等 的總稱 13、 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè) 用地等。 14、 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 15、 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 16、 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 34 17、 道路紅線 道路紅線是指城市道路 ， 含居住區(qū)級道路 ， 用地的規(guī)劃控制線。 18、 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 19、 綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 20、商住住宅 是 家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 21、別墅 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。 22、 排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 23、躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個 35 出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。 躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 24、復(fù) 式商品房 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為 ，而一般躍層式為 復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓 梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高 2 米，上層貯藏讓高 層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。 復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在： 過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高 50% 隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。 風采光良好，與一般層高和面積相同 36 的住宅相比，土地利用率可提高 40%。因此復(fù)式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。 復(fù)式住宅在設(shè)計施 工和使用上有一些不足： 深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 廚房只有 2 米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有 ，很難充分利用。 材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 25、錯層式住宅 主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別 于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)的各個房間則處于不同層面。 錯層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式 37 錯開。 26、單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式； 通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排到戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 27、公寓式住宅 是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 28、花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部 居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 29、 譯為 “ 步行街購物廣場 ” ，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路， 38 充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 30、商品房的結(jié)構(gòu) 房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 31、框架結(jié)構(gòu)住宅 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 32、鋼混結(jié)構(gòu)住宅 鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價也較高。 33、磚混住宅 39 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作 用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據(jù)強度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的。 34、建筑高度 按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計規(guī)定： 47為小高層住宅（也稱中高層住宅）； 10 層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 35、低層房屋 指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1建筑物，如平房、別墅等。低層房屋 一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。 36、多層房屋 指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。多層房屋一般 4，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格 (房型 )整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高。 37、高層房屋 40 指高于 24 米的建筑。 8 層以上 (可含 8層 )的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 38、小高層 一般指 8 層至 12、 13 層的建筑。小 高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。 39、高層房屋 指 15 層以上、 24 層以下的建筑體。因為建筑結(jié)構(gòu)和建筑形態(tài) (點狀居多 )的局限，房型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本 (即“樓面地價” )低；對住戶來說，視野開 闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔心。 40、超高層房屋 指超過 24 層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視 41 野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段 (最大限度地利用土地資源 )或景觀良好的城 區(qū) (最充分地發(fā)揮景觀資源的作用 )。 使用率比較：多層高于高層， 85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率 72板樓在 78 建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長。 房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風，使用面積高、房型合理，大開間容易隔開裝修；高層一般為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶型設(shè)計較難，裝修也易帶來不便。 物業(yè)管理收費：多層少于高層。 41、智能化住 宅 根據(jù)建設(shè)部全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求，智能化住宅要達到安全防范、信息管理、信息網(wǎng)絡(luò)，也即智能化住宅是將各種家庭自動化設(shè)備、計算機及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)與藝術(shù)有機結(jié)合的產(chǎn)物，從而實現(xiàn)住戶可以在任何時間任何地點進行家庭遙控管理或與外界進行聯(lián)系的住宅。 智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在通過高度集成的通訊和計算機網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來，實現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民可以 24 小時與社區(qū)醫(yī)院、學校、超市、娛樂場所等處聯(lián)絡(luò)。 42 42、住宅小區(qū) 住宅小 區(qū)也稱 居住小區(qū) ，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機構(gòu)。 43、住宅配套設(shè)施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次。應(yīng)包括以下內(nèi)容： (l)住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為 3 千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂場等； (2)住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在 l 萬人左右 的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學、中學、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾站等； (3)住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在 4至 5 萬人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等； (4)市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施、包括城市公