房地產(chǎn)企業(yè)論文經(jīng)營管理論文.doc

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的問題及對策摘要：房地產(chǎn)的經(jīng)營管理是整個房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益，關(guān)系著我國建筑行業(yè)上的整體氛圍。因此對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題應(yīng)采取措施積極解決。本文從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特殊性入手，分別就房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的營銷管理、財務(wù)管理等方面的問題作出分析，從而對問題提出相應(yīng)的解決措施。希望對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中產(chǎn)生一定的借鑒意義。前言：房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟的發(fā)展中扮演著十分重要的角色，房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系著我國金融市場的穩(wěn)定。隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，由于經(jīng)營管理上的失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損現(xiàn)象屢見不鮮。如何解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題是企業(yè)經(jīng)營管理者必須重視、思考的問題。一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的特殊性（一）受地理位置影響大由于土地資源位置固定不變，無法移動。這使得土地資源具有一定的稀缺性，是一種特殊商品。房屋與土地在很大程度上具有一定的相似點，譬如在不可移動方面，房屋是一種特殊的固定資產(chǎn)，無法復(fù)制1。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的地域性很強。在不同的地區(qū)，房地產(chǎn)在投資方面也有所不同。房地產(chǎn)在市場上的房屋售價、房屋類型也會隨著地區(qū)的不同而存在差異。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營存在一定的地理位置特殊性。（二）受國家政策影響大房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展有著很強的推動作用，與居民的生活水平息息相關(guān)。如果房價過高，百姓負擔(dān)不起，會造成房地產(chǎn)銷售停滯不前。相反地如果房價過低，則房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅度減少，一定程度上造成全社會經(jīng)濟的萎縮。因此，政府會通過經(jīng)濟、法律等手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行引導(dǎo)、干預(yù)，常用的調(diào)控手段有稅收、利率、土地政策等，對房地產(chǎn)的經(jīng)營造成一定的影響。（三）與其他行業(yè)密切相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性強，與其他上下游產(chǎn)業(yè)，譬如建筑、鋼材、水泥、家裝、家電等行業(yè)有著較強的關(guān)聯(lián)性、帶動性。同時房地產(chǎn)行業(yè)還催生了一系列服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)生，譬如二手房交易，房屋中介等。由于房地產(chǎn)在資金上的需求量過大，因此與銀行、信貸等金融行業(yè)也有著密切的關(guān)聯(lián)性。（四）資金占用量大且運轉(zhuǎn)周期長房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間大，同時對資金的需求量也十分巨大。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有任何的收入來源，還需要支付土地出讓金，會發(fā)生諸如聘用設(shè)計師、規(guī)劃師，繳納各方面的前期費用等一系列的開支2。當(dāng)房地產(chǎn)進入到開發(fā)階段，所需求的資金更是巨大。只有在完工時，房屋進入銷售環(huán)節(jié)才可以看到經(jīng)濟效益，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)周期長。二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的問題（一）房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的營銷管理問題1、經(jīng)營理念落后，品牌意識不強房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念主要是以市場營銷觀念為主，其次才是品牌觀念。這就說明在房地產(chǎn)的經(jīng)營管理中缺乏市場認(rèn)識，以及對企業(yè)自身及顧客的要求。片面地追求利益，無法提升消費者的滿意程度，經(jīng)營理念相對落后。在房地產(chǎn)品牌認(rèn)識上，房地產(chǎn)經(jīng)營中缺乏樹立品牌的觀念。因此要求經(jīng)營管理者必須將營銷理念加以更新，不能僅僅停留在“市場營銷即推銷”的認(rèn)識階段。要樹立品牌觀念，打造房地產(chǎn)品牌關(guān)系，最大限度地提高消費者的滿意程度。2、誠信度差，廣告虛假成分過多百姓對房地產(chǎn)企業(yè)的管理形象普遍不認(rèn)可，說明在房地產(chǎn)的營銷理念中多數(shù)只考慮自身的利益，而對顧客利益置之不理。在施工過程中存在偷工減料，對顧客的承諾不兌現(xiàn)等一系列不誠信行為。這就要求經(jīng)營管理者在營銷過程中把誠信作為重頭戲來抓。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營管理中財務(wù)管理的問題1、資金管理制度不完善，盲目投資由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對于資金管理的忽視，導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)營中沒有建立資金預(yù)算體系，企業(yè)缺少在項目投資、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)的資金管理上的控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)管管理中的資金管理部分，未能對國家的宏觀調(diào)控，經(jīng)濟環(huán)境作出充分估計3。對市場上的消費者購買能力、市場消費趨勢、以及市場供應(yīng)情況也缺少細致地分析。從而造成建筑進度與銷售進度不能接軌，在投資項目上盲目選擇，如此下去，會讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金陷入窘迫的境地。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者設(shè)置了資金管理中的資金預(yù)算體制，但是在資金管理中卻沒有起到任何作用，形同虛設(shè)，預(yù)算與資金實際使用情況無法接軌，同樣影響企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)與利用。2、經(jīng)營管理者財務(wù)管理意識淡薄大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍對施工部門和銷售部門最為重視，將財務(wù)管理部門及人事管理部門視作二線部門。企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)管理的意識十分淡薄，對財務(wù)管理不重視。在招標(biāo)投標(biāo)、合同簽訂等重要事項的協(xié)商以及決定上，缺少財務(wù)人員的參與。認(rèn)為財務(wù)管理人員無非就是進行簡單的賬目管理，無視了其在財務(wù)上的管理功能。三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理問題解決對策（一）房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的營銷問題解決對策1、提高房地產(chǎn)營銷能力，樹立房地產(chǎn)品牌品牌效應(yīng)是開拓市場、參與市場競爭的重要手段之一，品牌是產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)文化、服務(wù)質(zhì)量等多種內(nèi)容的集中體現(xiàn)。品牌可以有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)涵，樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象，提升房地產(chǎn)品牌的知名度和信譽度，對提升產(chǎn)品競爭力起到積極的作用4。房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)中可以通過確立、推廣、深化等環(huán)節(jié)加強營銷管理對于品牌的樹立的影響，讓營銷者樹立品牌意識，思考創(chuàng)新方法，積極擴大品牌影響力，提升房地產(chǎn)企業(yè)的形象。2、樹立誠信營銷的理念房地產(chǎn)企業(yè)在媒體宣傳的選擇上應(yīng)該視具體情況而定。采取對當(dāng)?shù)刈顬橛杏绊懥Φ拿襟w對產(chǎn)品進行宣傳。譬如在報紙、電視臺上作銷售廣告，借助當(dāng)?shù)氐恼箷Ξa(chǎn)品進行推銷。推銷的同時營銷者應(yīng)該具有誠信意識。不能對樓盤進行夸張的宣傳，應(yīng)該更為實際地向消費者進行宣傳并讓其接受產(chǎn)品。廣告中的承諾在實際中都應(yīng)該有所體現(xiàn)。因此，在營銷人員的聘用上，應(yīng)該聘用一些素質(zhì)高、職業(yè)素養(yǎng)好的營銷者。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營管理中財務(wù)管理問題解決措施2、強化企業(yè)管理者以及企業(yè)內(nèi)部人員的資金管理意識企業(yè)經(jīng)營管理者必須切實地認(rèn)識到資金管理在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，將資金管理部門提升到一線部門的行列中來，要強化全體企業(yè)人員的成本管理意識。加強企業(yè)內(nèi)部資金的管理優(yōu)化，減少閑置資金的擱置，在充分估計風(fēng)險的前提下，將閑置資金投資到收益較高的項目中去。完善企業(yè)內(nèi)部對資金的占用額度，建立完善的核算機制，準(zhǔn)確核算資金的占有量和占有期，最大可能地降低企業(yè)資金的占用成本。結(jié)語：隨著我國經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)向多元化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭越來越激烈，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平的要求日漸提升。我國的房地產(chǎn)競爭走向越發(fā)向著品質(zhì)競爭的角度發(fā)展，要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者必須提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。為了今后在房地產(chǎn)市場上的更好地存在與發(fā)展，同時實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，就要不斷地從企業(yè)內(nèi)部進行革新，積極解決經(jīng)營管理方面存在的問題，提高企業(yè)核心競爭力，讓我們的企業(yè)在嚴(yán)酷的市場競爭中立于不敗之地。參考文獻：1盈芳.企業(yè)經(jīng)營管理的成功之道連鎖經(jīng)營j.現(xiàn)代企業(yè)，2015，11（02）：9-10.2鐘秀橙.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制j.財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，06（04）：131.3于淼.房地產(chǎn)企業(yè)財