路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(掌握).docx

2011評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估講義：房地產(chǎn)評(píng)估(8)第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(掌握)一、路線價(jià)法的含義和理論依據(jù)(一)路線價(jià)法的含義路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，離開(kāi)街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì)遞減。2.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，因此路線價(jià)的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看做比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。二、路線價(jià)法的計(jì)算公式宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計(jì)算：三、路線價(jià)法的適用范圍適宜同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。四、路線價(jià)估價(jià)法的程序(一)路線價(jià)區(qū)段劃分1.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段;2.路線價(jià)區(qū)段一般為帶狀地段;3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長(zhǎng)度成為路線段長(zhǎng)度。路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界;4.對(duì)同一路線價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)，附設(shè)于該路線段上。(二)標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開(kāi)街道的垂直距離。2.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積。(三)路線價(jià)的評(píng)估方法一：市場(chǎng)法等基本評(píng)估方法,各國(guó)通用;方法二：評(píng)分方式。(四)深度百分率表的制作深度百分率是地價(jià)隨著臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。(五)計(jì)算宗地價(jià)值依據(jù)路線價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算公式，計(jì)算得到宗地價(jià)值。五、深度百分率表(一)土地的單位面積價(jià)格現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米的長(zhǎng)方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項(xiàng)宗地的總價(jià)格為mnA元。圖：5-1土地價(jià)值與地塊臨街距離關(guān)系對(duì)圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n個(gè)細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價(jià)格為a1,a2,an-1,an,因?yàn)榈貕K愈接近道路，利用價(jià)值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價(jià)不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價(jià)值與地塊臨街距離關(guān)系曲線，由此土地總價(jià)值為：mnA=ma1+ma2+man-1+man從而：A=(a1+a2+an-1+an)/n注意：每片土地的總價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)寬度(m)乘以ai(i=1、2、 n)得到的，所以“每片土地的單位面積價(jià)格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價(jià)格。即該深度下：ai元/(寬度)米.該地塊深度，該價(jià)格的描述條件包含該地塊的深度。(二)單獨(dú)深度百分率1.定義如將確定路線價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn),大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊(該地塊的深度是確定的)面積價(jià)格占路線價(jià)的百分率，即為單獨(dú)深度百分率。注意：這里的單獨(dú)深度百分比實(shí)質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個(gè)小的地塊的深度不同，則該地塊的價(jià)格不同，深度越深(距離道路越遠(yuǎn))，則價(jià)格越低。單獨(dú)深度百分率為40%，表示該深度的價(jià)格占標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格的40%，即如果標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格是100元/(標(biāo)準(zhǔn)寬度)米.100米標(biāo)準(zhǔn)深度，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫(xiě)作：100元/100米標(biāo)準(zhǔn)深度。則該深度的價(jià)格是40元/(標(biāo)準(zhǔn)寬度)米.該地塊深度，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫(xiě)作：40元/該地塊深度，所以該地塊的單獨(dú)深度百分率為40%。2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個(gè)方面:(1)確定標(biāo)準(zhǔn)深度;(2)確定級(jí)距;(3)確定單獨(dú)深度百分率;(4)根據(jù)需要采用累計(jì)或者平均深度百分率。3.深度百分率分三種：第一種：?jiǎn)为?dú)深度百分率。如：第一段叫A1，第一個(gè)25英尺，單獨(dú)深度百分率，40%;第二段叫 A2，25英尺，30%;第三段A3，20%;第四段A4，10%;第五段A5，9%;第六段A6，8%，是呈遞減的。第二種：累計(jì)深度百分率。第一段 A1 單獨(dú)深度百分率是百分之四十。累計(jì)到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計(jì)深度百分率是 70% 。累計(jì)深度百分率=各段單獨(dú)深度百分率第三種：平均深度百分率。一般來(lái)說(shuō)，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均深度百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度平均深度百分率可用來(lái)衡量平均臨街的程度?！纠}4.綜合題】標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%，如果超過(guò)100英尺，則需九八七六法則來(lái)補(bǔ)充。即超過(guò)100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線的9%，第二個(gè)25英尺為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%。求其深度百分比。累計(jì)、平均深度百分率計(jì)算示例：50英尺的累計(jì)深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的單獨(dú)深度百分率，即40%+30%=70%50英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度= 70%10050=140%125英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度= 109%100125=87.2%200英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度= 130%100200=65%表53深度百分率表制作示例單位( % )深度(英尺) 25 50 75 100 125 150 175 200單獨(dú)深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6累計(jì)深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130平均深度百分率 160 140 120 100 87.2 78 70.9 65六、路線價(jià)法則介紹(實(shí)質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類)1.四三二一法則四三二一法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%，如果超過(guò)100英尺，則需九八七六法則來(lái)補(bǔ)充。即超過(guò)100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線的9%，第二個(gè)25英尺為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%。2.蘇慕斯法則100英尺深的土地價(jià)值，前50英尺的價(jià)值占宗地價(jià)值的72.5%，后50英尺的價(jià)值占宗地價(jià)值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價(jià)值僅僅為15%。3.霍夫曼法則(04年單項(xiàng)選擇題)深度100英尺的宗地，最初的25英尺價(jià)值占全宗地價(jià)值的37.5%，最初的50英尺價(jià)值占全宗地價(jià)值的2/3(67%)，75英尺等于87.7%，全體100英尺等于100%。4.哈柏法則宗地價(jià)值與其深度的平方根成正比。七、路線價(jià)法的應(yīng)用舉例例 5-12現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖53，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價(jià)為2000元/(寬)英尺，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，試運(yùn)用“四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。提示：1.這里 的路線價(jià)指的是標(biāo)準(zhǔn)深度下的，每單位寬度的價(jià)格2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣3.使用路線價(jià)法進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，要注意路線價(jià)和深度百分比的匹配。不過(guò)我們考試大家注意理解下面的公式就可以了;宗地總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價(jià)累計(jì)深度百分率臨街寬度A=2000元/(標(biāo)準(zhǔn)寬)英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度 0.4