企業(yè)研究論文-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資策略及操作.doc

企業(yè)研究論文-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資策略及操作摘要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢下的融資策略及方法進(jìn)行分析及介紹。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)融資策略融資操作項(xiàng)目貸款2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開發(fā)。上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：1定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行1.1建立合作互利的銀企關(guān)系現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，而且金融產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。1.2時(shí)間安排留有余地正常的貸款周期為12個(gè)月，（當(dāng)然，加急的1520天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見，應(yīng)在用款前35個(gè)月開始聯(lián)絡(luò)辦理。1.3挑選合適的合作銀行在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢及擅長的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢的判斷比較恰當(dāng)，一般以長期利潤最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立12個(gè)一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。2明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢條件房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。我們選擇的是常見方式抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。（2）“四證”辦理?！八淖C”依序指國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證，銀行可受理貸款申請，第三證建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證建設(shè)工程施工許可證在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說明公司自有資金能力，開發(fā)歷史，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。3貸款操作方法及操作步驟3.1接觸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。3.2提供銀行需要的資料確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡介上就有大部分資料。（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標(biāo)書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。（3）項(xiàng)目的分析評(píng)價(jià)，包括市場分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周圍的交通、市政配套等，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競爭優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場目前最高或最低的可售單價(jià)及銷售狀況。財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售收入測算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測算出投資回收期來評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷售收入）等。例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期