工作手冊(cè)_某大廈物業(yè)管理部工作手冊(cè)

目 錄 一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)3二、部門職責(zé)4三、物業(yè)部各崗位職責(zé)5、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)5、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)：5、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)5、強(qiáng)電主管職責(zé)5、給排水、空調(diào)主管職責(zé)6、弱電主管職責(zé)6、電梯主管職責(zé)6、樓宇維修主管職責(zé)7、文員職責(zé)710、維修電工領(lǐng)班職責(zé)811、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé)812、維修管鉗工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度）813、維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度）814、樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度）915、倉(cāng)庫(kù)保管員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度）916、物業(yè)部采購(gòu)員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度）9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)13（七）設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度13（八）設(shè)備檢修管理制度14（九）設(shè)備巡檢管理制度15（十）設(shè)備封存、啟用管理制度15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度15（十二）樓面及其它部門設(shè)施維修程序17（十三）向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程29（十七）強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程41（十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行）47（十九）關(guān)于賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定49五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系50努力了的才叫夢(mèng)想，不努力的就是空想！如果你一直空想的話，無(wú)論看多少正能量語(yǔ)錄，也趕不走滿滿的負(fù)能量！你還是原地踏步的你，一直在看別人進(jìn)步。一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設(shè)備科主管 強(qiáng)電科主管 弱電科主管 維修班 運(yùn)行班 空 空 樓 樓 設(shè) 設(shè) 運(yùn) 設(shè) 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉(cāng) 設(shè) 維 樓 樓 運(yùn) 運(yùn) 費(fèi) 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗(yàn) 扶 扶 扶 時(shí) 料 購(gòu) 庫(kù) 備 修 層 修 行 行 用設(shè) 設(shè) 給 給 給 給 班 層 運(yùn) 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長(zhǎng) 運(yùn) 行 運(yùn) 維 維 核 管 理 長(zhǎng) 修 養(yǎng) 長(zhǎng) 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長(zhǎng)長(zhǎng) 長(zhǎng) 長(zhǎng) 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報(bào) 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng)二、部門職責(zé)、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)提供基本保證。、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。、根據(jù)經(jīng)營(yíng)布局要求及設(shè)備技術(shù)狀況，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。、對(duì)部門員工進(jìn)行嚴(yán)格管理、檢查、督促部門員工嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度。、組織部門員工進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。三、物業(yè)部各崗位職責(zé)、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施運(yùn)作、維修、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；組織制定相應(yīng)工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計(jì)劃；合理組織實(shí)施維修、運(yùn)行工作計(jì)劃及日常工作， 每月向安全運(yùn)營(yíng)部提交物業(yè)部工作分析報(bào)告；檢查、督促、考核部門員工嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、程序、 規(guī)范及工作進(jìn)度，了解部門員工思想狀況， 對(duì)不良傾向及時(shí)糾正。負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，提高員工專業(yè)素質(zhì)。負(fù)責(zé)對(duì)直接下屬工作業(yè)績(jī)考核，并與工資掛鉤。全面負(fù)責(zé)購(gòu)物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的技術(shù)整改項(xiàng)目和新項(xiàng)目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： 積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況： 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 檢查下層崗位紀(jì)律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 檢查運(yùn)行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。 每月負(fù)責(zé)審查各大客戶的用電量、用水量報(bào)表，廣場(chǎng)購(gòu)物中心總用電量、用水量及能耗情況。 各項(xiàng)培訓(xùn)工作。、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。、對(duì)購(gòu)物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。、對(duì)購(gòu)物中心設(shè)施的裝修格局及品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控。 針對(duì)購(gòu)物中心的自身特點(diǎn)，做出適合的布局方案； 確保購(gòu)物中心的裝修檔次，對(duì)專柜所用材料、顏色、 尺寸進(jìn)行控制； 為新招專柜出具平面尺寸圖， 并利用專業(yè)特點(diǎn)協(xié)助客戶設(shè)計(jì)及改造設(shè)施；對(duì)購(gòu)物中心所用裝飾工程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、 使之按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，并保證工程的質(zhì)量。 負(fù)責(zé)對(duì)購(gòu)物中心設(shè)施維修和改進(jìn)提供方案； 根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案按要求組織實(shí)施到位；、強(qiáng)電主管職責(zé)（）在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。負(fù)責(zé)購(gòu)物中心內(nèi)電話末端設(shè)備、線路的全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實(shí)記入考核成績(jī)。審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（）每月負(fù)責(zé)廣場(chǎng)各大客戶的用電量報(bào)表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場(chǎng)購(gòu)物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時(shí)采取措施糾正。（）制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、 計(jì)劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。（）每月負(fù)責(zé)商場(chǎng)客戶， 除公司應(yīng)配照明外的電費(fèi)管理收取工作。（）負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作， 完善技術(shù)資料。（）掌握科技發(fā)展新動(dòng)態(tài)，適時(shí)應(yīng)用新技術(shù)。（）負(fù)責(zé)對(duì)直接下屬的業(yè)績(jī)考核并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。、給排水、空調(diào)主管職責(zé)（）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下主管樓面衛(wèi)生間給排水設(shè)施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機(jī)的按時(shí)開(kāi)關(guān)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)部所屬空調(diào)設(shè)備，室外給排水設(shè)備、 泵房設(shè)備的運(yùn)行，維修等全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（）每月負(fù)責(zé)與強(qiáng)電主管配合核算空調(diào)用電量 。（）對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核， 每月分析報(bào)表。（）負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料。（）負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績(jī)考核工作并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。、弱電主管職責(zé)（）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下主管廣場(chǎng)、電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、廣播系統(tǒng)、 樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、線路的全面工作。負(fù)責(zé)購(gòu)物中心消防系統(tǒng)設(shè)備線路的全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 審查運(yùn)行、維修記錄。 負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行，維修的工作，每月分析報(bào)表。 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。 負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運(yùn)行。、電梯主管職責(zé) （）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購(gòu)物中心電梯（部扶梯，臺(tái)直升梯）的運(yùn)行情況， 保 證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級(jí)報(bào)告，并做好記錄。 負(fù)責(zé)按電梯維保計(jì)劃對(duì)廣場(chǎng)電梯進(jìn)行維保， 使電梯保值。 積極參加各種培訓(xùn)， 對(duì)發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定措施。 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報(bào)表。、樓宇維修主管職責(zé) （）在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺(tái)、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 （）協(xié)助、配合其它工種（電工、鉗工、 水工）的維修保養(yǎng)工作。 （）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的計(jì)劃任務(wù)，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中所出現(xiàn)的各類問(wèn)題。 對(duì)各樓面送交的維修申請(qǐng)單及時(shí)加以處理。對(duì)簡(jiǎn)單維修工作要隨時(shí)處理， 保證完好率在以上。 （）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí)糾正不良傾向。 對(duì)本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核驗(yàn)收， 每月向維修主管提交樓面維修工作報(bào)告。 （）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備及公用工具的保管。、文員職責(zé) （）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： 與外部單位工作銜接、往來(lái)公文。 與購(gòu)物中心各部門銜接，往來(lái)公文。所有機(jī)電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運(yùn)行狀況的統(tǒng)計(jì)， 通過(guò)資料統(tǒng)計(jì)搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。所有設(shè)備維修記錄、報(bào)告、請(qǐng)示、批復(fù)的整理歸類。 向公司提交的工作計(jì)劃、報(bào)告及批復(fù)的歸檔。 公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 本部門工作任務(wù)、 進(jìn)度的調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)材料總結(jié)的整理歸檔。 物業(yè)部所有相關(guān)會(huì)議的記錄及其整理、歸檔。 物業(yè)部?jī)?nèi)部資料借閱管理。 （）負(fù)責(zé)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)設(shè)施維修事宜。 樓面營(yíng)業(yè)設(shè)施申請(qǐng)單、派工單的收集、歸類。 根據(jù)申請(qǐng)單派工維修。 對(duì)維修中出現(xiàn)的問(wèn)題， 及時(shí)報(bào)告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 結(jié)算各專柜的維修費(fèi)用，月底報(bào)送財(cái)務(wù)部。 （）負(fù)責(zé)物業(yè)部?jī)?nèi)勤工作。 制訂每月排班、值班及考勤表。 辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。 辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 員工號(hào)牌、考勤卡、生活補(bǔ)貼、 生日補(bǔ)品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 （）執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。10、維修電工領(lǐng)班職責(zé) （1）在主管指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所屬設(shè)備、 設(shè)施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。 （2）協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。 （3）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安排常規(guī)維護(hù)、保養(yǎng)、巡查等項(xiàng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中所出現(xiàn)的各類問(wèn)題， 對(duì)各樓面送交的維修申請(qǐng)單及時(shí)加以處理。 （4）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí)糾正不良傾向。 對(duì)本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核、統(tǒng)計(jì)。 每月向維修主管提交維修電工工作報(bào)告。 （5）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備、公用工具的保管。 并保證維修工作不拖拉，完好率在以上11、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) （1）在主管的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的空調(diào)、 給排水設(shè)施及其它設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行工作。 （2）保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無(wú)堵塞、無(wú)泄漏、各設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工部分保持良好性能狀況。 （3）作好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。 （4）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種各項(xiàng)任務(wù)，安排常規(guī)維修、維護(hù)，檢查工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，保證各樓面所送交維修單及時(shí)維修處理。 （5）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序。 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí)糾正不良傾向。 對(duì)本工種員工的工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)收、統(tǒng)計(jì)、考核， 每月向上司提交管鉗工工作報(bào)告。12、維修管鉗工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度）（1） 服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動(dòng)、 高效地進(jìn)行工作。（2） 對(duì)購(gòu)物中心所屬給排水系統(tǒng)設(shè)施及其它設(shè)備設(shè)施機(jī)械鉗工部分進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng)。（3） 保證水系統(tǒng)暢、無(wú)堵塞、無(wú)泄漏，各設(shè)備、 設(shè)施、機(jī)械鉗工部分保持良好性能狀況。（4） 做好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。（5） 在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度， 自覺(jué)接受上司的檢查，督促，考核。（6） 參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理， 結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。（7） 違反制度，拖延時(shí)間，工作質(zhì)量低劣， 造成營(yíng)業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。13、維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） （）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動(dòng)、 高效地進(jìn)行工作。 （）對(duì)購(gòu)物中心的所屬設(shè)備、設(shè)施電氣進(jìn)行檢查、 維修保養(yǎng)，保證其性能狀況良好。 （）做好其它工種（鉗工、水工、 樓面維修）的配合協(xié)助工作。 （）在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項(xiàng)制度、規(guī)范、 程序，保證工作質(zhì)量。 同時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)部門所制定的規(guī)章制度。自覺(jué)接受上司的檢查、督促、考核。 （）參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理、 結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （）違反制度、拖延時(shí)間、修理質(zhì)量低劣， 造成營(yíng)業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。14、樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） （）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動(dòng)、 高效地進(jìn)行工作。 （）對(duì)購(gòu)物中心各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)施進(jìn)行檢查、維修、 保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營(yíng)環(huán)境完善。 （）做好其它工種（鉗工、電工、水工）配合協(xié)助工作。 （）在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項(xiàng)制度、規(guī)范、 程序，保證工作質(zhì)量， 同時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)部門所定各項(xiàng)規(guī)章制度。自覺(jué)接受上司的檢查、督促、考核。 （）參加各項(xiàng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓各類設(shè)施的技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （）違反制度、拖延時(shí)間、修理質(zhì)量低劣， 造成營(yíng)業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。15、倉(cāng)庫(kù)保管員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） （）倉(cāng)庫(kù)保管員負(fù)責(zé)所屬倉(cāng)庫(kù)物資的管理， 保證滿足維修運(yùn)行對(duì)備品備件要求，保證公司財(cái)產(chǎn)不受損失。 倉(cāng)庫(kù)物資管理包括進(jìn)貨、存儲(chǔ)、發(fā)放及賬務(wù)管理。 （）堅(jiān)守崗位、忠于職守， 熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量要求、物品價(jià)格、用途、 性能等各項(xiàng)知識(shí)，對(duì)所管理物品心中有數(shù)。 （）貨品購(gòu)進(jìn)入庫(kù)時(shí)，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、型號(hào)規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。 （）倉(cāng)庫(kù)應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理， 堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品所存放地點(diǎn)心中有數(shù)。 （）物品發(fā)出時(shí)，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。 （）做每月盤存報(bào)表，為下月計(jì)劃作好準(zhǔn)備。 每月盤點(diǎn)保證賬、卡、物相符。 （）做好倉(cāng)庫(kù)防火、防盜工作，保證公司財(cái)產(chǎn)安全。16、物業(yè)部采購(gòu)員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） （）負(fù)責(zé)維修運(yùn)行方面?zhèn)淦穫浼牟少?gòu)及外協(xié)工作， 保證滿足運(yùn)行維修工作的需求。 （）遵守公司各項(xiàng)制度并接受監(jiān)督， 對(duì)采購(gòu)工作要具備高度責(zé)任心。嚴(yán)格執(zhí)行外采審批制度。 （）掌握專業(yè)知識(shí)，熟悉物品名稱、規(guī)格、性能、質(zhì)量、用途及價(jià)格，掌握市場(chǎng)行情，以最經(jīng)濟(jì)的價(jià)格， 購(gòu)置最佳質(zhì)量的物品。 （）按每月采購(gòu)計(jì)劃及臨時(shí)擬購(gòu)單，按質(zhì)、按量、 按期購(gòu)置入庫(kù)，常用物品不得掉檔。 （）對(duì)所購(gòu)物品質(zhì)量、規(guī)格不符合要求， 或保證期內(nèi)因質(zhì)量不好損壞的，應(yīng)及時(shí)給予更換。并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 （）采購(gòu)物品票據(jù)手續(xù)齊全，如有特殊情況， 應(yīng)及時(shí)上報(bào)，及時(shí)掌握資金情況，合理組織使用資金。 四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 、上班后或上中班交接時(shí)十分鐘內(nèi)，召集所屬員工例會(huì)，檢查前一天工作情況，安排當(dāng)天維修工作，包括計(jì)劃性維修、保養(yǎng)、巡檢，故障性檢修及上司臨時(shí)性指派的其它工作。 、簽發(fā)計(jì)劃?rùn)z修、保養(yǎng)、巡檢派工單， 故障性檢修單，及需要簽發(fā)的領(lǐng)料單、領(lǐng)物單，按手續(xù)分配公用工具。 、檢查、督促各項(xiàng)維修、保養(yǎng)、 巡檢工作質(zhì)量及進(jìn)度，參予難度較大的工作項(xiàng)目， 協(xié)調(diào)解決本工種工作中的實(shí)際問(wèn)題。 、對(duì)所分派人員工作進(jìn)行抽查、驗(yàn)收、考核， 并在派工單、故障檢修單上簽收批注，對(duì)不符合要求的項(xiàng)目， 應(yīng)進(jìn)行處理并要求返工。收集每天的各種單據(jù)進(jìn)行分類記錄后， 將單據(jù)上交物業(yè)部備案。 、在下班前十分鐘，參加工作例會(huì)， 匯報(bào)各工種的維修工作，及存在的問(wèn)題，接受第二天工作任務(wù)， 作好各工種之間的安排協(xié)調(diào)。 、作好每日工作記錄，總結(jié)一天工作， 并安排好第二天的工作。 、每月日之前，提交本月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。 每月日之前，召集下屬員工月度工作例會(huì)， 總結(jié)本月工作完成情況評(píng)價(jià)下屬員工工作表現(xiàn)及業(yè)績(jī)，提出下月度工作計(jì)劃及重點(diǎn)。（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 、早班人員8:30到崗，8:459:10各樓面照明插座送電，9:20全部人員返回值班室。 、9:30根據(jù)維修保養(yǎng)、巡檢計(jì)劃及維修申請(qǐng)單分配工作： （）定期對(duì)各樓面天花照明、電井各配電箱柜、 風(fēng)機(jī)房、控制箱進(jìn)行巡檢并填寫巡檢表做好記錄。 （）領(lǐng)班安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)派工單 （）對(duì)各樓面所送維修申請(qǐng)單進(jìn)行處理。 （）樓面巡檢應(yīng)分別有序進(jìn)行，巡檢應(yīng)在1-1.5小時(shí)內(nèi)完成。 （）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫派工單， 并注意填寫清楚時(shí)間，派工單完成后應(yīng)立即返回值班室， 以便接受新的派工單。各樓面派工單不得拖延積壓。 （）離開(kāi)值班室工作時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，工作完成后返回擦掉，如無(wú)特殊情況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。 （）值班室應(yīng)經(jīng)常保持有人員待命， （值班室電話） 維修人員不得在樓面閑逛。 （）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。 、12:00-13:00分別就餐，值班室必須保留人員值崗。 、13:00全部人員到崗，開(kāi)始進(jìn)行工作，見(jiàn)第2條。 、15:30之前早班人員返回值班室。 、15:30領(lǐng)班主持早中班人員每日工作例會(huì)。 、15:40-17:00，中班人員進(jìn)行工作，見(jiàn)第條。 、17:00-18:00，分別就餐，值班室必須保留人員值班。 、18:00-21:00進(jìn)行工作見(jiàn)第條。、（夏制18:50-19:00，冬制17:50-18:00 ）開(kāi)啟正面櫥窗廣告及外圍路燈。、（周五、六21:50-22:00，其它21:20-21:40 ）各樓面關(guān)燈（包括正面櫥窗廣告燈），并檢查樓面夜間照明情況。、22:00-23:00夜班值班人員對(duì)各樓面進(jìn)行一次巡視，并檢查特殊不停電部位。、2:00關(guān)外圍路燈。、夜班電工應(yīng)保持在值班室值班， 如外出工作應(yīng)向辦公室值班人員說(shuō)明。、通訊系統(tǒng)管理制度 （）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心各樓層弱電井分線盒出線端至用戶終端通訊線路的安裝和維護(hù)。 （）通訊線路應(yīng)避開(kāi)通道，符合走向橫平豎直、 整齊美觀的施工規(guī)范， 電話用戶不經(jīng)物業(yè)部批準(zhǔn)不得自行改變及增加通訊線路。 （）購(gòu)物中心內(nèi)線電話發(fā)生故障時(shí)，通知物業(yè)部， 物業(yè)部在接到通知后電工應(yīng)迅速到位，遇重大故障時(shí)保證在24 小時(shí)之內(nèi)將電話恢復(fù)正常。（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 、廣播音響系統(tǒng) （）負(fù)責(zé)廣播室以外線路維護(hù)、廣播喇叭維修。 （）保證線路、廣播喇叭完好率在95以上。 、保安監(jiān)控系統(tǒng) （）負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)監(jiān)視器的設(shè)備的維護(hù)。 （）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心分布攝像鏡頭、 云臺(tái)解碼器及線路的維護(hù)。 （）保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好率在95以上。 （）監(jiān)視器圖象清晰，層次分明，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活， 控制器切換自如， 監(jiān)控室內(nèi)每根電纜須做明顯標(biāo)記以保證和設(shè)備間的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。 （）若監(jiān)控室內(nèi)設(shè)備出現(xiàn)故障， 判斷故障后與專業(yè)維修人員聯(lián)系。 （）若攝像頭出現(xiàn)故障， 判斷是機(jī)械原因還是電器原因；若是電器故障應(yīng)對(duì)照接線圖，從電源處查找起,更換有故障元器件 、紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)（）負(fù)責(zé)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備線路的維修。（）保證設(shè)備線路完好率在以上。、樓宇自控系統(tǒng)（）負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維修。（）保證設(shè)備線路完好率在以上。、消防報(bào)警系統(tǒng)（）負(fù)責(zé)消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備、線路、探頭的維修（）保證設(shè)備、線路、探頭完好率在以上。（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 、早班人員8:30到崗，并根據(jù)季節(jié)要求開(kāi)空氣處理機(jī)。 、9:00 根據(jù)維修保養(yǎng)及巡檢計(jì)劃以樓面故障維修單分配工作 （）9:0010:00對(duì)購(gòu)物中心樓面水設(shè)施如洗手間、開(kāi)水間、樓面噴淋頭及外圍排水、空調(diào)效果進(jìn)行巡查， 并應(yīng)填好巡檢表作好記錄。 （）對(duì)領(lǐng)班所安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)派工單進(jìn)行處理。 （）對(duì)各樓面所送維修申請(qǐng)單進(jìn)行處理。 （）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫派工單， 并注意填寫清楚時(shí)間，派工單完成后立即返回值班房， 各樓面派工單應(yīng)按輕重緩急及時(shí)處理，不得無(wú)故拖延積壓。 （）維修人員離開(kāi)值班房時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，返回后擦掉。 （）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。 、12:00-13:00分別就餐，值班房必須有人值班。 、13:00全部人員到崗進(jìn)行工作見(jiàn)2條。 、15:30領(lǐng)班主持早中班全體人員工作例會(huì)。 、15:45-17:00進(jìn)行正常維修工作見(jiàn)2條。 、17:00-18:00分別就餐，值班房必須有人值班。 、18:00-19:30對(duì)各樓面水設(shè)施進(jìn)行巡檢見(jiàn)2條。 、根據(jù)空調(diào)運(yùn)行計(jì)劃按時(shí)關(guān)樓面空氣處理機(jī)。、如遇大雨應(yīng)加強(qiáng)對(duì)周邊相關(guān)部位的巡查。（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 、樓面維修工全部為行政白班，9:00-9:10領(lǐng)班主持工作例會(huì) 、9:00-12:00根據(jù)維修計(jì)劃， 巡檢記錄及樓面故障申請(qǐng)單進(jìn)行維修工作。 、12:00-14:00分別就餐，值班室留人值班。 、14:00-17:30進(jìn)行正常維修工作。 、14:00-15:00對(duì)樓面營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行一次巡查，并填寫巡檢記錄單。 、維修時(shí)應(yīng)填寫派工單，并注意填寫時(shí)間， 派工單完成后應(yīng)立即返回值班室，各樓面維修申請(qǐng)單不得拖延積壓。 、離開(kāi)值班室工作時(shí)，應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)， 返回后擦掉。如無(wú)特殊情況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。 、樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 、電梯維修人員實(shí)行兩班制： 白班：8:30-12:00 上午班：8:30-13:00 下午班：13:00-19:30 、8:30-9:00檢查所有直升梯，發(fā)現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速通知電梯主管，并報(bào)告上級(jí)。 、8:50-9:00開(kāi)啟所有扶梯。 、不得任意關(guān)閉設(shè)備， 故障檢修和保養(yǎng)時(shí)必須事先報(bào)告上級(jí)并通知電梯操作人員，立告示牌，做好記錄。 、每小時(shí)巡視一次扶梯、直升梯， 每天巡視一次機(jī)房，作好巡視記錄。 、做好設(shè)備故障、運(yùn)行記錄。（七）設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度 、設(shè)備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng),一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)（小修）； 、日常保養(yǎng)： ）日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進(jìn)行，并在交接班日志上，認(rèn)真作好記錄； ）日常保養(yǎng)的主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況及參數(shù)檢查，記錄（溫度、電流、電壓、振動(dòng)、噪聲等）， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行擦拭、清掃，上油潤(rùn)滑， 及具體設(shè)備技術(shù)說(shuō)明上要求做到的內(nèi)容，保持設(shè)備周圍環(huán)境整潔； ）發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴(yán)重應(yīng)在分鐘內(nèi)通知運(yùn)行、維修主管； 、一級(jí)保養(yǎng)： （）一級(jí)保養(yǎng)由維修操作人員共同進(jìn)行，屬計(jì)劃性保養(yǎng)，二至三個(gè)月進(jìn)行一次，保養(yǎng)計(jì)劃由工種領(lǐng)班制定， 并報(bào)物業(yè)部； （）一級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行保養(yǎng)， 保養(yǎng)單上所列內(nèi)容由各工種領(lǐng)班制定，主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備內(nèi)外清理， 潤(rùn)滑洗油，對(duì)有關(guān)部位檢查，拆卸、調(diào)整，對(duì)各電器元件、 線路進(jìn)行緊固、清理、校測(cè)、補(bǔ)齊，最后清掃整理工作現(xiàn)場(chǎng)； （）保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給維修領(lǐng)班； （）由維修領(lǐng)班或領(lǐng)班指定人員對(duì)保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗(yàn)收。 、二級(jí)保養(yǎng)（小修）： （）二級(jí)保養(yǎng)屬計(jì)劃性保養(yǎng)， 應(yīng)由領(lǐng)班事前一周填寫申請(qǐng)呈物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行； （）二級(jí)保養(yǎng)以維修人員為主完成， 設(shè)備運(yùn)行半年左右進(jìn)行一次； （）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單內(nèi)容事先準(zhǔn)備好備件， 安排好人員及其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)工作； （）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行， 二級(jí)保養(yǎng)單內(nèi)容由設(shè)備保養(yǎng)人員制定，主要內(nèi)容包括完成一級(jí)保養(yǎng)規(guī)定內(nèi)容；檢查、修復(fù)、更換受損件；檢查、 更換冷卻潤(rùn)滑系統(tǒng)元件及線路。工作暫停期和完成后，應(yīng)對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)清掃，整理； （）維修保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給領(lǐng)班； （）物業(yè)部或由物業(yè)部指定的領(lǐng)班對(duì)二級(jí)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗(yàn)收；（八）設(shè)備檢修管理制度 、設(shè)備檢修分為中修、大修以及故障檢修。 、中修 （）中修屬計(jì)劃性檢修， 設(shè)備運(yùn)行兩年左右進(jìn)行一次，視具體情況，可由物業(yè)部完成或外協(xié)聯(lián)系廠家完成。 （）物業(yè)部按計(jì)劃，收集、整理、 研究設(shè)備技術(shù)資料，在此基礎(chǔ)上編制中修任務(wù)書，按任務(wù)書作好人員、備件、 相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作； （）按中修任務(wù)書所列內(nèi)容進(jìn)行檢修， 主要內(nèi)容應(yīng)該包括：設(shè)備部分解體、檢測(cè)、修復(fù)、更換老化元件、磨損元件。部分解體重新裝配、調(diào)試等工作，更換10-30的零部件，工作量為大修的60。 （）設(shè)備檢修后各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到中修任務(wù)書要求，驗(yàn)收工作由物業(yè)部組織安排，按中修任務(wù)書項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。 、大修 屬計(jì)劃性檢修，設(shè)備運(yùn)行五年左右進(jìn)行一次， 視具體情況可由物業(yè)部或外協(xié)聯(lián)系廠家完成， 大修程序按中修進(jìn)行，工作內(nèi)容還應(yīng)包括整機(jī)解體，零部件更換量30以上， 校正基準(zhǔn)，外部重新上油漆，設(shè)備技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。 、故障檢修 （）該檢修屬應(yīng)急性檢修， 一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業(yè)部聯(lián)系外協(xié)完成。 （）一般情況故障檢修以使用部門發(fā)出的故障檢修申請(qǐng)單為準(zhǔn)，故障檢修申請(qǐng)單應(yīng)按規(guī)定填寫清楚， 在維修部門主管或下屬領(lǐng)班收到故障檢修單后，維修人員應(yīng)在10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)。 （）故障檢修以排除故障為主， 在保證質(zhì)量前提下要求及時(shí)快捷。 （）完成檢修后，應(yīng)填寫故障檢修派工， 并將此單返回維修領(lǐng)班。（九）設(shè)備巡檢管理制度 、巡檢分為日常點(diǎn)檢及專業(yè)點(diǎn)檢。 、日常點(diǎn)檢： （）日常點(diǎn)檢由操作人員完成， 樓面設(shè)備如電井設(shè)施，各樓面照明燈箱，各樓面洗手間、開(kāi)水間及消防水設(shè)施， 空調(diào)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)由維修部門人員負(fù)責(zé)。 （）按具體設(shè)備要求，及點(diǎn)檢周期表周期時(shí)間， 以感官或儀表方式對(duì)設(shè)備日常運(yùn)行狀況進(jìn)行檢測(cè)。 （）在交接班日志上做好記錄。 （）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，較嚴(yán)重問(wèn)題應(yīng)在當(dāng)天通知領(lǐng)班。 、專業(yè)點(diǎn)檢： （）由維修及操作人員共同進(jìn)行。按具體設(shè)備要求， 及檢測(cè)周期表所定周期及內(nèi)容進(jìn)行。 （）以感官、儀器、儀表對(duì)設(shè)備各種技術(shù)參數(shù)進(jìn)行檢測(cè)，包括溫度、壓力、振動(dòng)、電壓、電流、潤(rùn)滑情況等。 如有必要應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行拆卸檢測(cè)。 （）大、中、小修之前，應(yīng)安排專業(yè)檢測(cè)， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面系統(tǒng)地檢測(cè)，以判斷設(shè)備整體技術(shù)狀況。 （）檢測(cè)完畢后，應(yīng)由檢測(cè)人員向物業(yè)部提出檢測(cè)報(bào)告，并作出檢測(cè)結(jié)論。（十）設(shè)備封存、啟用管理制度 、設(shè)備季節(jié)性停用或因其它原因停止使用三個(gè)月以上的，應(yīng)給予封存，設(shè)備封存由維修人員、操作人員共同進(jìn)行。 、封存要求按具體設(shè)備要求執(zhí)行，其中應(yīng)包括環(huán)境整潔；排空或灌滿設(shè)備水系統(tǒng)，對(duì)各有關(guān)部位進(jìn)行潤(rùn)滑、涂脂封閉。設(shè)備內(nèi)外清潔并加以遮蓋，脫開(kāi)有關(guān)電氣刀閘或保險(xiǎn)。 、作好設(shè)備封存記錄，作好封存事項(xiàng)記錄說(shuō)明， 封存記錄交物業(yè)部存檔。 、定期檢查封存設(shè)備，如有必要可進(jìn)行定期開(kāi)機(jī)運(yùn)行。 、啟用時(shí)應(yīng)作好封存啟用記錄， 正常啟用應(yīng)由該設(shè)備封存人來(lái)進(jìn)行，啟用前應(yīng)對(duì)封存項(xiàng)目，設(shè)備狀況進(jìn)行檢查。 如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路。 、試機(jī)運(yùn)行正常，應(yīng)在封存啟用單上做好記錄， 簽字驗(yàn)收。如有異常情況，應(yīng)在封存啟用單上做好記錄， 并在當(dāng)日通知物業(yè)部有關(guān)人員。（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 、公司將根據(jù)崗位不同， 給維修人員和其它相關(guān)人員配備一定量的工具。工具使用分為領(lǐng)用和借用。 、領(lǐng)用工具應(yīng)填寫個(gè)人工具領(lǐng)用單， 對(duì)不經(jīng)常使用或較貴重的工具應(yīng)采取借用方式，借用應(yīng)填寫借條， 非物業(yè)部工作借用工具應(yīng)有物業(yè)部主管人員簽批的借條， 借條上要注明歸還日期，并按期歸還，歸還時(shí)保管人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。 、所借領(lǐng)工具為公司財(cái)產(chǎn)，使用人員應(yīng)妥善保管、 正確使用。因保管使用不當(dāng)，造成遺失或非正常性損壞， 責(zé)任人應(yīng)按公司要求給予一定比例的賠償。 、所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借， 應(yīng)由物業(yè)部高級(jí)經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。 、公司根據(jù)員工崗職變更， 可收回或變更個(gè)人工具配備情況，回收或變更時(shí)，應(yīng)在個(gè)人工具領(lǐng)用單上注明。（十二）樓面及其它部門設(shè)施維修程序 、維修范圍： （）購(gòu)物中心大樓原設(shè)計(jì)設(shè)施，如空調(diào)設(shè)施、 洗手間設(shè)施、變配電設(shè)施、廣播通訊設(shè)施、消防設(shè)施等。 （）購(gòu)物中心大樓原裝修設(shè)施，如天、地、墻裝修等。 （）購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)柜臺(tái)、燈箱等設(shè)施。 （）大客戶合同所規(guī)定由廣場(chǎng)維修范圍內(nèi)容。 （）專柜廠商營(yíng)業(yè)設(shè)施的改造更新、完善工作， 不屬維修范圍，原則上不負(fù)責(zé)工程實(shí)施。 、申請(qǐng)程序： （）一般性故障維修， 申請(qǐng)部門應(yīng)填寫維修申請(qǐng)單（申請(qǐng)方填寫上半部分，下半部分為派工單， 由維修人員填寫），注明具體地點(diǎn)、故障情況、經(jīng)辦人、時(shí)間、 費(fèi)用情況等內(nèi)容。 （）對(duì)突發(fā)性故障，如跳閘、大面積停電、 電腦收銀停電，電力線路異味、起火等，應(yīng)直接電話通知物業(yè)部， 無(wú)需填單。 （）屬東購(gòu)財(cái)產(chǎn)的樓面營(yíng)業(yè)設(shè)施維修， 申請(qǐng)單應(yīng)由樓面專人負(fù)責(zé)簽發(fā)。 （）非東購(gòu)財(cái)產(chǎn)的樓面營(yíng)業(yè)設(shè)施（如廠商專柜）維修， 申請(qǐng)單應(yīng)由專柜管理部所指定專人簽發(fā)， 并需注明廠家編號(hào)及維修費(fèi)用承擔(dān)方。 、維修： （）接到樓面及部門申請(qǐng)單后， 物業(yè)部一般情況應(yīng)在1天內(nèi)給予修復(fù)，如不能維修應(yīng)給予回復(fù)。 （）維修人員維修完畢后， 應(yīng)按要求填寫派工單（及申請(qǐng)單下半部分），申請(qǐng)經(jīng)辦人或現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)簽字驗(yàn)收， 并對(duì)使用材料予以確認(rèn)。 （）完成維修后，將申請(qǐng)單退加到物業(yè)部， 由文員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理。 、收費(fèi)事宜： （）返回物業(yè)部的維修申請(qǐng)單， 將由倉(cāng)庫(kù)保管員計(jì)算費(fèi)用，然后交文員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)制表（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為：(材料費(fèi)工人費(fèi))*100的管理費(fèi)）。 （）每月28 日之前文員將收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表交財(cái)務(wù)部向客戶專柜廠家收取費(fèi)用。 （）廠家客戶對(duì)收費(fèi)如有疑問(wèn)，可向物業(yè)部查詢。（十三）向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求 各部門傳遞給財(cái)務(wù)部的扣款數(shù)據(jù)應(yīng)滿足以下要求： （）扣款項(xiàng)目 （）廠商編號(hào) （）廠商名稱 （）經(jīng)營(yíng)品牌 （）各廠商扣款金額 （）扣款總金額 （）責(zé)任人簽章 （）有關(guān)部門高級(jí)經(jīng)理或指定責(zé)任人簽字 （）簽收： 各部門傳遞給財(cái)務(wù)部的單據(jù)， 由財(cái)務(wù)部監(jiān)控主管簽收，其他財(cái)務(wù)人員簽收無(wú)效： （）所有費(fèi)用單據(jù)應(yīng)在每月2日下午18:00 之前轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部。（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程一、 安全操作規(guī)程 、用三角鑰匙開(kāi)啟層門進(jìn)入轎廂或轎頂時(shí)， 必須先確認(rèn)轎廂是否停在該層，然后再進(jìn)行其它操作。、 保養(yǎng)維修電梯時(shí)必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類似的標(biāo)牌。、 對(duì)電梯進(jìn)行檢修或保養(yǎng)時(shí)必須保證外人不能在檢修電梯上。 、如果需要上轎頂工作，必須斷開(kāi)轎頂上的安全開(kāi)關(guān)。登上轎頂后再合上安全開(kāi)關(guān)，然后進(jìn)行其它操作。 、保證有堅(jiān)硬可靠的轎頂面板，且站立處無(wú)油或油脂。轎頂工作需移動(dòng)時(shí)，注意凸凹處并保持轎頂清潔。 、當(dāng)轎廂移動(dòng)時(shí)要牢牢抓住轎廂上的固定部件，不可握住鋼絲繩，否則會(huì)造成嚴(yán)重傷害。 、在轎頂工作時(shí)，注意電梯轎廂移動(dòng)時(shí)，把身體限制在轎廂尺寸以內(nèi)，防止與井道突出物或?qū)χ叵嗯觥?、在地坑工作，必須將安全開(kāi)關(guān)切斷，防止電梯運(yùn)行。 如果需要運(yùn)行與有關(guān)人員聯(lián)系好，必須站在安全處， 然后才能運(yùn)行電梯。 、在機(jī)房盤車時(shí)，必須切斷動(dòng)力電源，然后再盤車， 盤車時(shí)應(yīng)有人注意轎廂的實(shí)際位置。 、在機(jī)房檢查鋼絲繩時(shí)， 必須使轎廂保持停止?fàn)顟B(tài)，必要時(shí)切斷動(dòng)力電源。 、 在電氣裝置周圍工作時(shí)，必須兩人以上工作，并有人監(jiān)護(hù)。、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座， 防止意外事故發(fā)生。、層門關(guān)閉后從層門外不能用手撥開(kāi)層門。當(dāng)層門、 轎門未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。、使用的手燈必須帶護(hù)罩并采用36以下的安全電壓。、操作時(shí)如需司機(jī)配合進(jìn)行，司機(jī)要精神集中， 嚴(yán)格服從維修人員的指令。、嚴(yán)禁維修人員站在井道外探身到井道內(nèi)、 轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂內(nèi)外各站一只腳，進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的檢修工作。、嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜以防電纜被拉斷。二、司機(jī)操作規(guī)程、愛(ài)護(hù)設(shè)備，保持轎內(nèi)的整潔， 司機(jī)必須熟知本臺(tái)電梯的使用特性，嚴(yán)格按操作程序使用。、每班接班后，需空載試運(yùn)行。 在一切裝置處于正常狀態(tài)時(shí)，才能正常投入運(yùn)行。、貨物在轎箱內(nèi)要放穩(wěn)當(dāng)，無(wú)傾倒危險(xiǎn)， 搬運(yùn)需小心輕放，以防損壞轎底或四壁。 不準(zhǔn)利用轎頂安全窗孔裝運(yùn)超高貨物。、非維修檢查人員不得隨意上轎頂， 轎頂上不許亂拉電線，嚴(yán)禁放置任何外加物體。、嚴(yán)禁檢修方式運(yùn)行電梯， 也不允許用開(kāi)關(guān)廳轎門方式起制運(yùn)電梯。、嚴(yán)禁任意按緊急停車鈕，當(dāng)出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)先停車， 再點(diǎn)動(dòng)試車，實(shí)驗(yàn)?zāi)芊衤嚨竭_(dá)層站， 電梯運(yùn)行時(shí)不能潤(rùn)滑或修理機(jī)件。、電梯運(yùn)行中，不隨意改變轎廂停止運(yùn)行后進(jìn)行， 否則要損壞電氣元件。、轎頂有檢修任意電，必須嚴(yán)格聽(tīng)從轎頂任意的指揮， 沒(méi)有命令不允許亂開(kāi)電梯。、司機(jī)需離開(kāi)崗位，必須把電梯鎖好，關(guān)燈后才離開(kāi)。三、交接班制度、填寫工作記錄，一方面交待本班工作， 同時(shí)記錄電梯運(yùn)行維修及保養(yǎng)情況。、接班人員一方面看工作記錄， 同時(shí)必須聽(tīng)取交班人員的口頭匯報(bào)。、當(dāng)班未解決的問(wèn)題，必須認(rèn)真向接班人詳細(xì)匯報(bào)， 同時(shí)要向上級(jí)匯報(bào)。、交班時(shí)，發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒或異常現(xiàn)象時(shí)， 應(yīng)拒絕交班，并請(qǐng)示匯報(bào)。、在接班人員缺勤時(shí)， 交班人員必須得到領(lǐng)導(dǎo)地同意方能離開(kāi)工作崗位，但必須做好離崗記錄,接班人員認(rèn)真聽(tīng)取上一班工作情況匯報(bào)后按規(guī)定巡視，并對(duì)有問(wèn)題的答復(fù)重點(diǎn)檢查。四、自動(dòng)扶梯的安全運(yùn)行方法、將候梯廳、梯級(jí)、扶手等部位清掃干凈， 尤其要確認(rèn)梯級(jí)及梳齒板部位沒(méi)有小石子或釘子之類的雜物。、有欄桿照明及梳齒照明時(shí)，應(yīng)亮燈。 確認(rèn)上層和下層的照明開(kāi)關(guān)都能控制照明。五、運(yùn)行開(kāi)始、將操縱箱（在3. 6, 3. 7 中說(shuō)明）報(bào)警蜂鳴器開(kāi)關(guān)扳到buzzer（蜂鳴器）側(cè)，使其蜂鳴， 向周圍人們發(fā)出將要運(yùn)行的預(yù)告。、開(kāi)始運(yùn)行時(shí)， 確認(rèn)無(wú)人站在梯級(jí)上后開(kāi)動(dòng)操縱箱啟動(dòng)開(kāi)關(guān)，插入鑰匙，按要求運(yùn)行的方向Up（上行）或DOWN（下行）轉(zhuǎn)動(dòng)后，自動(dòng)扶梯便開(kāi)始啟動(dòng)。 鑰匙要在自動(dòng)扶梯啟動(dòng)后保持片刻（轉(zhuǎn)動(dòng)后保持1秒鐘），不要馬上復(fù)位，否則，將使自動(dòng)扶梯停止啟動(dòng)。、工作時(shí)應(yīng)確保梯級(jí)及扶手順利運(yùn)行， 一旦工作時(shí)發(fā)生異常聲音和振動(dòng)等時(shí)，應(yīng)立即按下緊急停止按鈕， 使扶梯停止運(yùn)行，進(jìn)行必要的檢查，檢查結(jié)果要做文字記錄。、自動(dòng)扶梯啟動(dòng)運(yùn)行后，應(yīng)在中央位置將鑰匙撥下來(lái)， 如果放在上面不撥下來(lái)， 則在可能被無(wú)關(guān)人員誤動(dòng)作而發(fā)生事故，因此應(yīng)予注意。六、運(yùn)行方向轉(zhuǎn)換 待乘用自動(dòng)扶梯的乘客下完后， 先將自動(dòng)扶梯停止開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到STOP（停止）側(cè)，暫時(shí)停止運(yùn)行（參照運(yùn)行停止）。 然后按新要求運(yùn)行的方向進(jìn)行啟動(dòng)運(yùn)行。七、緊急停止 一旦在自動(dòng)扶梯運(yùn)行中發(fā)生乘客失足摔倒等緊急情況時(shí)，應(yīng)立即按下緊急停止按鈕，使自動(dòng)扶梯停止運(yùn)行。 緊急停止按鈕帶有防止亂按護(hù)罩， 因此請(qǐng)用力按透明護(hù)罩的中央部，當(dāng)防護(hù)罩剝落后，即可按中央的緊急停止按鈕。 在重新進(jìn)行運(yùn)行前，按下述要領(lǐng)緊急停止按鈕恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)， 然后再開(kāi)動(dòng)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)。、 將防止亂按護(hù)罩安裝環(huán)（紅色）向逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)取下、從內(nèi)側(cè)嵌入透明護(hù)罩、將護(hù)罩按原位擰進(jìn)。八、扶手驅(qū)動(dòng)裝置的維護(hù) 從驅(qū)動(dòng)裝置到傳動(dòng)輥的動(dòng)力輸送系統(tǒng)， 所用的是驅(qū)動(dòng)鏈，對(duì)此鏈應(yīng)該嚴(yán)格潤(rùn)滑。此外， 還應(yīng)嚴(yán)格檢查扶手傳動(dòng)輥是否磨損和核實(shí)壓力輥的彈簧壓力， 檢查傳動(dòng)輥和扶手帶內(nèi)緣之間的間隙。維修保養(yǎng)項(xiàng)目 周期 項(xiàng) 目 檢 查 內(nèi) 容 每月 扶手鏈條潤(rùn)滑 從頂部機(jī)房里通過(guò)加油器潤(rùn)滑。 一次 檢查各傳動(dòng)輥的磨損、開(kāi)裂、剝 扶手傳動(dòng)輥 落及變形，如有損壞嚴(yán)重的，應(yīng) 予更換。另外檢查輥表面是否粘 上油，如有，必須除去。 檢查各壓力輥有無(wú)磨損、開(kāi)裂、 壓力輥的檢查