2010年9月01日臺州華恒·三門項目營銷策劃報告.ppt

華恒.三門項目營銷策劃報告,謹呈：華恒地產(chǎn),眾智同贏項目組 2010年9月01日,本方案從整體思路上對本項目營銷推廣進行了闡述，本方案為初步溝通稿，其中的一些細節(jié)可能存在不足之處，對不足之處我們將與貴公司溝通后繼續(xù)完善。,第一章 項目概況,概述：項目基本情況介紹 沿海工業(yè)城介紹,三門縣沿海工業(yè)城（以下簡稱沿海工業(yè)城或工業(yè)城）由三門縣沿赤鄉(xiāng) 大部與三門鹽場二地塊共同組成，位于三門縣的東南部，健跳港南部， 距縣城海游鎮(zhèn)東南33公里。 工業(yè)城所在地沿赤鄉(xiāng)與三門鹽場西、北與浬浦鎮(zhèn)接壤，南臨浦壩港， 東臨三門灣，是三門縣典型的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是全縣重要的產(chǎn)糧區(qū)和農(nóng)業(yè) 強鄉(xiāng)，是“一優(yōu)兩高”農(nóng)業(yè)的示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)。,沿海工業(yè)城區(qū)域概況,沿赤鄉(xiāng)大部為沿海平原地區(qū)，地勢北高南低，兩面環(huán)海，唯西北連通 內(nèi)陸。境內(nèi)北部山峰連綿，地勢起伏，南部地勢低洼，田連阡陌，水 網(wǎng)密布，灌溉便利。,沿赤鄉(xiāng)鄉(xiāng)域范圍共有16個行政村，34個自然村，2004年底鄉(xiāng)域總戶數(shù) 5442戶，全鄉(xiāng)在冊人口為18747人，其中非農(nóng)業(yè)人口1217人。建成區(qū) 在冊人口4049人，占總?cè)丝诘?1.6，,自2004年12月啟動建設(shè)以來，沿海工業(yè)城大力推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 公建項目完成投資8億元，年均投資1.6億元，城市框架初步形成。 引進的141家企業(yè)，40家建成投產(chǎn)，80多家正在建設(shè)，其余力爭年 內(nèi)進場，今年計劃實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值20億元。,沿海工業(yè)城投資概況,今年，工業(yè)城計劃新引進縣外工業(yè)企業(yè)8家，新開工企業(yè)20家， 新投產(chǎn)企業(yè)20家，年產(chǎn)值上億元企業(yè)力爭15家，制造業(yè)投入8.5 億元，工業(yè)稅收7000萬元。,三門沿海工業(yè)城的設(shè)立，將為臺州、寧波乃至杭州、上海等大中城市 工業(yè)的集中轉(zhuǎn)移和新興工業(yè)的發(fā)展提供廣闊的平臺，同時，也為三門 自身經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和快速發(fā)展創(chuàng)造條件。 城市化與工業(yè)化的互動發(fā)展，是三門工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要 戰(zhàn)略舉措，從長遠發(fā)展看，三門縣城海游鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間十分有限， 尤其三門經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)后備土地資源嚴重不足，因此，在土地宏觀 調(diào)控經(jīng)濟形式下重新選址建設(shè)規(guī)模更大的工業(yè)新城，有利于整個縣域 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與生態(tài)資源的優(yōu)化配置。因此,沿海工業(yè)城建設(shè)的全面展開， 將為三門經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。,三門沿海工業(yè)城充分吸引來自臺州市、寧波市以及杭州、上海及長三 角各地的人流、物流、信息流，積極響應(yīng)臺州市“南北協(xié)作”的發(fā)展戰(zhàn)略, 有機融入臺州市沿海產(chǎn)業(yè)帶,增強本區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的競爭力，創(chuàng)建上層 次和上規(guī)模的沿海工業(yè)城，將會極大改善三門的招商引資環(huán)境，為創(chuàng)建 國家級乃至國際級的“加工工廠”創(chuàng)造有利條件。,沿海工業(yè)城的定位,著力開發(fā)環(huán)浦壩港經(jīng)濟板塊，突出建設(shè)沿海工業(yè)城。環(huán)浦壩港區(qū)域具有 廣闊的發(fā)展空間，隨著交通條件的改善，其區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)。三門鹽 場區(qū)塊是該縣新的經(jīng)濟增長點，以此為突破口，依托資源，強化園區(qū)建 設(shè)，集聚發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成優(yōu)勢互補的企業(yè)群體，建設(shè)沿海工業(yè) 城。通過改善集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件，提升城鎮(zhèn)綜合服務(wù)功能，加速 產(chǎn)業(yè)的集聚，促進市場與物流中心的發(fā)展，吸引更多的就業(yè)人口落戶， 從而提高城鎮(zhèn)化水平。按照“一年招商投入、三年基本建成、五年再造一 個三門工業(yè)”的要求，著力抓好10平方公里鹽田開發(fā)，抓緊總體規(guī)劃和 詳細規(guī)劃的編制和實施，抓基礎(chǔ)設(shè)施、抓招商、抓投入，通過三五年的 努力，力爭整個區(qū)塊企業(yè)達到400家以上，產(chǎn)值達到100億元以上，形成 全縣重要的制造業(yè)基地，努力打造生態(tài)型現(xiàn)代化沿海工業(yè)城。,沿海工業(yè)城的未來,沿海工業(yè)城,沿海工業(yè)城的區(qū)位,工業(yè)城路網(wǎng)由14縱14橫共28條道路構(gòu)成。工業(yè)城距沿海高速公路出口僅3公里。 臺州市沿海高速公路北跨三門灣于寧波相接，南跨樂清灣于溫州相接。沿海高 速公路建成后，沿海工業(yè)城距臺州市區(qū)20分鐘車程；距寧波市區(qū)1個小時車程； 距上海市區(qū)2個半小時車程。,沿海工業(yè)城的交通,沿海工業(yè)城在售樓盤-濱海佳苑,“濱海佳苑”小區(qū)位于三門縣沿海工業(yè)城，項目總用地面積為19904平方米，總建筑面積為30348平方米，由1#樓11#樓組成，分兩期開發(fā)：一期工程為1#樓7#樓，二期工程為8#樓11#樓，其中1#樓4#樓底下一層為商鋪，7#樓一個單元架空層作為管理用房間?！盀I海佳苑”為多層商住小區(qū)，總用戶為272戶，停車位為179只，房屋建筑密度為28%，綠地率為35%，容積率為1.52%，“濱海佳苑”是目前沿海工業(yè)城乃至港南地區(qū)唯一的商品住宅樓盤，設(shè)計的住宅戶型，全部達到了明廚、明衛(wèi)、明廳的三明要求，吸收了現(xiàn)代人居的最新特點，體現(xiàn)了健康居家的生活理念。低單價、低首付、低總價，為家居置業(yè)更輕松。開發(fā)商精心打造的“濱海佳苑”是體現(xiàn)當代健康居家和諧生活理念的“親情社區(qū)”，具有溫和的現(xiàn)代主義風格，擁有規(guī)劃人性化、環(huán)境公園化、戶型個性化、細節(jié)典型化、質(zhì)量精品化、建筑節(jié)能化、服務(wù)規(guī)范化的特點，是理想的投資新熱點、生活家園。,銷售狀況： 3萬方，共272戶，分兩期開發(fā)，從 1900元起，2010年均價2600元/平 方米，最高賣到2800元/平方米，銷 售3年，平均每年賣90套房子，主要 購買群體為沿海工業(yè)城企業(yè)高層購買 及周遍居民，部分投資客。,三門農(nóng)貿(mào)綜合市場位于三門大湖塘新區(qū)核心地帶，濱海大道與梧桐路交叉口，緊鄰保羅大酒店與 湖塘悅色，總用地面積：12739平方米，總建面積：40122.4平方米，分別為地下一層和地上五層。 總投資達：1.8億元，由三門海啊綜合市場開發(fā)有限公司投資開發(fā)。本項目擁有機動車停車位240 余個，室內(nèi)配備垂直電梯3部、各樓層均有自動扶梯上下。項目周邊有心湖小學、湖塘悅色、三和 小區(qū)、綠洲景園等學校與居民小區(qū)，具有良好的投資和發(fā)展前景。本項目建成后將成為三門唯一的 大型綜合性農(nóng)貿(mào)市場，集水產(chǎn)肉類、農(nóng)產(chǎn)品、青蟹、副食品及服裝、小商品并融合超市、娛樂休閑 等業(yè)態(tài)為一體的綜合性商業(yè)物業(yè)。其輻射范圍將覆蓋整個三門及周邊區(qū)域。,三門在售商業(yè)樓盤-農(nóng)貿(mào)綜合市場,開發(fā)商：三門萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：三門縣人民路55號,三門在售商業(yè)樓盤-萬國首府廣場,鼎盛-心湖名都由臺州鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，項目位于三門縣大湖塘新區(qū)， 東臨新區(qū)濱海大道，南為新區(qū)環(huán)湖南路，西至新區(qū)湫水大道，北為規(guī)劃支路，該地塊是 三門縣的政治、文化、經(jīng)濟中心。心湖名都以最完善的配套及成熟的區(qū)域，以最時尚的 建筑、最時尚的戶型、最時尚的群體融合成為三門新的時尚體驗中心，整合城市文化旅 游娛樂生活，成為城市文明的聚集地。心湖名都共有8幢高層、4幢小高層及2幢多層建 筑，根據(jù)不同客戶的需求，有單身公寓、空中別墅、普通住宅、商鋪等，面積從65210 平方米不等，整個建筑風格融合了高檔住宅項目環(huán)繞締造理想居住的基本，讓您盡情享 受生活的樂趣。,物業(yè)類型： 普通住宅、公寓、別墅、商住樓、商業(yè)用房、其它 套內(nèi)空間： 平層、躍層、錯層、復式、單身公寓、小戶型 樓盤地址： 三門大湖塘新區(qū)C-33地塊 占地面積： 41185平方米 建筑面積： 150000平方米 戶型面積： 65-210平方米 起 價： 4185元/平方米 目前價格：5600元/平方米 房產(chǎn)開發(fā)： 臺州鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址： 三門上洋路圖書館底樓 售樓電話：三門在售綜合體樓盤-鼎盛-心湖國際,西區(qū)大道首座城市人文公寓，秉承“品質(zhì)創(chuàng)造恒久”的開發(fā)理念。天久花苑南臨西區(qū)大道， 西與三門第二高級中學相鄰，總占地面積1.5萬平方米，建筑面積3.3萬平方米建筑密度 35%，由五幢陽光多層公寓組成、一幢景觀電梯小高層公寓和沿街精品商鋪組成。天久 花苑主力戶型為95140平方米， 價格：3300元/平方米 售樓電話：83323199,三門縣在售住宅樓盤-天久花苑,三門縣在售住宅樓盤-金茂大廈,建筑面積： 64000平方米 戶型面積： 28-92平方米 總 戶 數(shù)： 1000戶 起 價： 3000元/平方米 均 價： 3700元/平方米 物業(yè)管理： 臺州東海物業(yè)有限公司 房產(chǎn)開發(fā)： 三門凌志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址： 大湖塘湫水大道2-95# 售樓電話：大湖塘新城區(qū)，是目前臺州市壞境優(yōu)美，最適宜人居的一座現(xiàn)代化新城區(qū)，西距海游 老街不到一公里，東臨三門縣新客運中心，南到鐵路三門站也僅3分鐘車程，區(qū)內(nèi)道路 寬闊，綠化、基礎(chǔ)配套完善，目前，包括縣政府、司法、國土局、國稅局、交通、金 融、總商會等一大批政府機構(gòu)已陸續(xù)遷至，大型城市水景綠地心湖公園、商業(yè)步行街、 五星級保羅大酒店、大型購物中心春天百貨等項目緊鑼密鼓之中。 賽格特小區(qū)、綠洲名苑、新場、鼎盛、三門灣等大型居住小區(qū)日益成熟，人口集聚漸 成規(guī)模，大湖塘新城作為三門縣新政治、經(jīng)濟、文化中心地位已經(jīng)凸顯。金茂大廈是 太湖塘新城區(qū)的地標性建筑，也是三門縣首座公寓式商務(wù)辦公大廈，她由兩幛26層板 式高樓組成，地段核心，交通便捷，坐擁周邊成熟業(yè)態(tài)和各項完善配套。緊湊實用、 功能齊全；統(tǒng)一裝修、交房入住。,價格：5000元/平方米 樓盤地址： 大湖瑭C-38地塊 房產(chǎn)開發(fā)： 浙江三門灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址： 三門交通路338號 售樓電話：83380658,價格：7000元/平方米 樓盤地址： 三門縣大湖塘新區(qū) 占地面積： 33682平方米 建筑面積： 80800平方米 房產(chǎn)開發(fā)： 文峰房產(chǎn) 售樓地址： 三門縣大湖塘新區(qū),三門縣在售住宅樓盤-錦繡三門,三門縣在售住宅樓盤-湖塘悅色,三門全縣人口40萬、城關(guān)人口8.5萬（其中非農(nóng)人口3.3萬）、外來人口3.8萬這樣一個人口集聚總量不大，相當部分居民有自建房和集資房的縣城來說，房地產(chǎn)供需關(guān)系已經(jīng)趨緩，實質(zhì)性消費需求開始減弱。 在人口、購買能力、購買動機三個要素中，人口總量不大是先天不足，雖然有較強的購買能力，但在國家宏觀調(diào)控政策影響下，購房動機也發(fā)生了變化：炒房者無利可圖，退出購房隊伍；投資者理性分析投資效益，購房意愿減退；而消費性需求增長趨緩，改善型需求雖有一定的潛力，但總量不會很大?？h城近郊農(nóng)村的新村建設(shè)和“立改套”政策的實施，客觀存在的“小產(chǎn)權(quán)房”的隱形市場也分流了正常房地產(chǎn)市場的一定份額。,三門出現(xiàn)了房地產(chǎn)過度開發(fā)的現(xiàn)象亦即房地產(chǎn)“過熱”，商品住宅供大于求的局面將在未 來較長時間持續(xù)存在，房價在一定時期內(nèi)不會有大的漲幅。這對購房者來說，無疑是利 多的會。而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于項目多、規(guī)模大，市場競爭趨于激烈，相對于 市場有效需求而言，開發(fā)商將面臨較大的市場銷售壓力和資金回攏壓力，空置率在一定 時期內(nèi)持續(xù)超過合理水平，銷售期將不同程度地延長。,三門縣未來房地產(chǎn)走勢分析,項目指標（6#） 總用地面積:80265 總建筑面積：164477 總戶數(shù)：1136戶 建筑密度：20% 容積率：1.8 綠地率：30% 停車位：698輛,項目指標（5#） 項目總用地面積：50418 總建筑面積：113723 沿河商業(yè)：16304 沿街商業(yè)：14806 精品商業(yè)：3776 超市娛樂餐飲：25430 建筑密度：30% 容積率：2.0 機動車停車位：467輛,第二章 SWOT分析,概述：本部分主要通過本項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅四個方面的分析，找出適合本項目發(fā)展的戰(zhàn)略,優(yōu)勢（S）：,劣勢（W）：,機會（O）：,威脅（T）：,地段優(yōu)勢：位于沿海工業(yè)城腹地、靠近擴塘山風景區(qū) 規(guī)模優(yōu)勢：本地區(qū)唯一大盤 開發(fā)模式：住宅+商業(yè)的模式，可相互為依托，增強項目的競爭力 價格優(yōu)勢：單價、總價較低 戶型：設(shè)計合理、適合目標客戶群體 配套：小區(qū)有幼兒園、會所及周邊商業(yè)配套,市場空白點較大，無競爭項目 隨著沿海工業(yè)城的深化發(fā)展，未來市場需求量較大 區(qū)域首個比較高檔的樓盤 隨著本區(qū)域的深化發(fā)展，市政配套的逐步完善，升值空間較大,區(qū)域認知度較低 缺乏生活氛圍 國家宏觀政策的影響,規(guī)劃新區(qū)，市政設(shè)施不完善 工業(yè)區(qū),環(huán)境污染嚴重，空氣質(zhì)量較差 本項目后期的開發(fā)依賴本區(qū)域的發(fā)展狀況，工業(yè)城企業(yè)的入住率和入住時間對本項目的影響較大,第三章 項目初步定位 探討,概述：本部分主要是對本項目總體定位的初步溝通，也是我們對本項目整體運作的方向和思路,項目案名建議 項目總體定位 項目目標客戶群分析 4. 項目產(chǎn)品調(diào)整建議,案名釋義： 一、“華恒 國際城”主要針對項目的客戶群為沿海工業(yè)城中層領(lǐng)導和企業(yè)員工，他們大多為80后一代?！皣H城”比較具有前瞻性，現(xiàn)代化、超前等特質(zhì)，利于拉近與本項目客戶群的距離。 二、比較適合項目的外立面形象，突出現(xiàn)代化的氣質(zhì)，符合項目的整體形象 ，利于項目整體形象的塑造和傳播 。,華恒 國際城,案名釋義： “世紀城”此案名主要是對本地區(qū)創(chuàng)世紀的創(chuàng)業(yè)文化挖掘 依據(jù)： 一、孫中山先生當年親臨此地，深知“三門灣”的經(jīng)濟戰(zhàn)略價值，并列入在建國方略之中，但國家時局動蕩未能如愿。 二、上海實業(yè)家許廷佐欲開發(fā)三門灣商埠。均因時局維艱，宏圖難展。 對三門灣的規(guī)劃開發(fā)從此擱置70余年。 總結(jié)：他們都是國家民族的棟梁之才，他們都懷有同一個夢想，那就是開發(fā)三門灣，建設(shè)三門灣，但都由于種種原因未能如愿以償。時隔近一個世紀，我們秉承前人遺志再次吹響開發(fā)三門灣的號角，本案名在推廣中，利于深度挖掘本地區(qū)的文化，引起共鳴。利于項目的傳播。,華恒 世紀城,案名釋義： 在國際商業(yè)廣場豎立孫中山先生的塑像，從而形成關(guān)注熱點與特色景觀，繼而形成商業(yè)旅游集散中心，吸引更多的人前來消費。 “國際(中山)商業(yè)廣場”此案名主要是對本地區(qū)商業(yè)文化的挖掘。利用孫中山在建國方略這一歷史因子，挖掘其中文化內(nèi)涵，豐富項目的形象，利于項目的傳播。,華恒 國際(中山)商業(yè)廣場,宜居之城 尊您所享,華恒國際城,HOPSCA，于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體 HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT,位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò),高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補,建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào),實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可,1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用；,1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果； 2、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性； 3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系,內(nèi)部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機結(jié)合； 對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模,因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)； 同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力,不是任何地方都能采用HOPSCA 地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目。HOPSCA 的形成必需符合以下條件：,規(guī)模要求,區(qū)位要求,必須位于城市中心區(qū)，市中心核心地段 城市各種資源決定了它天生的優(yōu)越條件,必須擁有大規(guī)模建筑體量 只有大規(guī)模建筑體量才能完美演繹豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬象的生活,只有中心區(qū)的大規(guī)模地塊才能成為演繹HOPSCA的舞臺,現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化 從某種意義上來講，21世紀國際競爭的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國家，而是大城市圈。在做大做強城市的同時，通過城與區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展，實現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將成為現(xiàn)代城市的主要努力方向,“城市區(qū)域”一體化,城市空間多中心化,城市功能多樣化,城市形象特色化,城市環(huán)境生態(tài)化,城市資源集約化,這就是HOPSCA特有的城市精神“融匯、交流、影響” 一個“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式,HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價值 現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。 無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。,HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了城市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個業(yè)態(tài)既相對獨立又相互影響互補 HOPSCA不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴，更體現(xiàn)出HOPSCA地產(chǎn)開發(fā)模式的科學性及聯(lián)動性 使人們充分體驗辦公、購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活,中山商業(yè)廣場臺州首席HOPSCA,酒店式公寓、商務(wù)辦公,餐飲美食一條街,情景商業(yè)步行街,購物中心,街心公園,休閑會所,高品質(zhì)住宅,25-45歲之間的沿海工業(yè)城及周遍男性為主，事業(yè)穩(wěn)定，家庭成熟，多為3-5口之家。 企業(yè)中高層管理及高收入技術(shù)、生產(chǎn)人員、在當?shù)匦姓C關(guān)單位任職的事業(yè)單位人員。,3、目標客戶群分析,闡述： 有理想、富創(chuàng)新精神，愿意嘗試新鮮事物，有家庭責任感，已經(jīng)認識到家庭對事業(yè)的重要性，飄泊的生活使他們渴望有穩(wěn)定的感情基礎(chǔ)，也有經(jīng)濟上的考慮。工作、家庭、經(jīng)濟、生活壓力重重，使他們在消費的時候更注重產(chǎn)品及服務(wù)能否讓他們真正無后顧之憂。,需要結(jié)婚的周遍原住民及在當?shù)亟?jīng)商的外地人，他們非常注重家庭生活品質(zhì)與和諧的家庭生活氛圍，急需為家庭提供高品質(zhì)的居住條件。,3、目標客戶群分析,闡述： 我們的項目將會面臨眾多新生代移民，他們渴望穩(wěn)定的家庭生活，需要一個圓夢的空間，我們的項目將會實現(xiàn)他們的夢想。我們的項目要掀起一場青年人置業(yè)成家運動，降低他們的“愛情成本”，讓每個熱愛生活渴望在臺州三門沿海工業(yè)城生根的年輕移民都能力在這里置業(yè)。,目標 客戶群,投資客戶：看重沿海工業(yè)城未來升值潛力的客戶，主要來自臨海、椒江、黃巖、路橋、玉環(huán)、溫州周邊等地,擴容客戶：現(xiàn)在正在建設(shè)的80家，本部分客戶為潛在未來客戶群,地緣客戶：現(xiàn)已入住的40家企業(yè)的中高層領(lǐng)導及員工，約3萬余人,如果接受目前的現(xiàn)有客戶將導致房價無法跳脫區(qū)域范疇、項目地塊及產(chǎn)品無法創(chuàng)造高溢價！,要創(chuàng)造項目高溢價，實現(xiàn)利潤最大化,首要任務(wù)改變現(xiàn)有目標客戶結(jié)構(gòu) 創(chuàng)造適合本案的客戶群落,三個改變,創(chuàng)造項目目標客群客群區(qū)域結(jié)構(gòu)變化,跳出區(qū)域、立足臺州,地塊本身沿海大通道的獨特地理位置，臺州工業(yè)新城中心稀缺地段，開發(fā)一塊少一塊； 豪布斯卡國際住區(qū)，臺州首席，升值潛力； 臺州大市范圍即將進駐沿海工業(yè)城的企業(yè)關(guān)聯(lián)客戶； 項目高品質(zhì)樓盤,稀缺叫板全市的資本,改變原沿海工業(yè)城為主的客戶比例，吸引更多臺州其他地區(qū)客群,創(chuàng)造項目目標客群客群來源結(jié)構(gòu)變化,擴充新臺州(三門)人購房比例,便利的交通、成熟的社區(qū)配套非常容易進入，適合生活； 沿海工業(yè)城企業(yè)不斷進駐，大項目吸引了大量的新臺州人聚集；,新臺州(三門)人購房置業(yè)首選區(qū)域,改變以臺州本籍客戶為主的購買群體，導入具有更大購買力，更廣泛群體的新臺州人,創(chuàng)造項目目標客群主導置業(yè)需求改變,項目綜合屬性決定了客戶必定是周遍原住民以改善型為主,家庭結(jié)構(gòu)的變化（配偶、子女、老人）,經(jīng)濟收入的變化（職業(yè)升級、資產(chǎn)擴張）,改善型 置業(yè),變化,原動力,需 求,戶型要求面積擴大、功能增加（主客套房、中西餐廳、超面寬）,身份象征、尊貴感體現(xiàn)、實現(xiàn)自我價值（社區(qū)品牌、軟硬件標準、物業(yè)服務(wù)）,住宅內(nèi)外品質(zhì)兼具、配套物業(yè)檔次提升、高附加值（景觀因素、周邊生活配套等每個關(guān)注生活的細節(jié)）,來源于,調(diào)整思路：北向與南向臥室可改為飄窗，一則增加面積，二來美化外立面，遮擋空調(diào)位外露。,調(diào)整思路：北向空調(diào)位調(diào)整到西側(cè)，北向臥室可調(diào)整飄窗。,第四章 項目整合推廣 策略,概述：本部分主要針對本項目營銷整合推廣提出相關(guān)建議，梳理推廣思路,推廣總思路 推廣策略 現(xiàn)場包裝策略 媒體策略 活動策劃 推廣費用預(yù)算,我是誰？解決市場形象區(qū)隔 高姿態(tài)、精品形象競爭策略 前期加大推廣力度、塑造本區(qū)域第一樓盤形象。 高舉高打引發(fā)大眾關(guān)注，形成社會話題。 前期加大推廣力度，迅速塑造項目形象，切入市場，搶占市場先機。,怎么說？確立產(chǎn)品價值點 產(chǎn)品差異化策略 差異化產(chǎn)品亮點的概念引導 深度挖掘產(chǎn)品核心賣點，暗合概念推廣。 兩者相互推動并相互影響，形成完整的整合營銷系統(tǒng)。,怎么做？,最創(chuàng)新的媒體運用媒體整合營銷+網(wǎng)絡(luò)全程跟蹤 最先鋒的活動營銷線上線下互動+活動層層遞進 最前衛(wèi)的銷售中心前衛(wèi)新銳的售樓處+樣板區(qū) 最前沿的銷售模式兩類產(chǎn)品同時公開+在線咨詢服務(wù),本案推廣不是作單一性概念或促銷廣告，不是“只賣形象”，而是引導、塑造、建立品質(zhì)標準為先的口碑，這不僅利于銷售的執(zhí)行，而且是塑造項目品牌的必經(jīng)之路。,推廣手法的創(chuàng)新 1、蓄勢待發(fā)： 推廣初期通過概念造勢、理念傳播、活動營銷與形象塑造對項目進行推廣，對市場形成沖擊力、對客戶造成誘惑力，充分調(diào)動起目標客戶的好奇心與關(guān)注；后續(xù)通過對項目品質(zhì)、區(qū)位前景、等優(yōu)勢的解析激發(fā)目標客戶購買欲望；同時通過開盤前的系列活動與內(nèi)部認購，為正式開盤儲蓄充分的客源和人氣。 2、集中推廣： 本項目的推廣在費用投入、節(jié)奏上將有所側(cè)重，不搞平均化，在適當?shù)臅r機采取階段性強勢的、密集推廣的手法，形成先聲奪人的氣勢，搶占市場制高點，迅速建立項目的知名度。本項目擬分為幾個重點階段：品牌營造認籌期、開盤期、強銷期進行強勢推廣；其它時期則以較低調(diào)的推廣維持市場形象、為下階段銷售累積客戶,3、利用契機： 重大的節(jié)假日、與項目有關(guān)的新聞事件、活動、城市或區(qū)域規(guī)劃的推進，都是聚焦市場注意力的良好切入點，我們將本著邊執(zhí)行、邊策劃或邊策劃、邊執(zhí)行的做法及時、充分把握，合理運用。 4、資源再生： 對老客戶的利用和對新客戶的把握。業(yè)主答謝、社區(qū)公益活動、老帶新獎勵等活動傳播項目信息，宣揚開發(fā)理念、強化小眾傳播，達到促進銷售的目的。 5、整合推廣、媒體互動： 在物業(yè)顧問簽約、產(chǎn)品說明會、開盤等重大活動節(jié)點中，整合媒體推廣，形成良性互動的模式，達到多贏的局面。 上述各要點，將根項目的工程進度、推廣節(jié)奏，在報紙、電視、樓書、路牌廣告、公關(guān)活動、公益活動中予以滲透與實施，,住宅產(chǎn)品的成功取決于 對未來生活的生動展現(xiàn) 對目標使用客戶的準確把握,+,對于華恒國際城，我們首先必須了解商業(yè)與住宅的鏈接關(guān)系 及華恒國際城的文化和內(nèi)涵,國際一流服飾我的百變魅力衣櫥！,國際國內(nèi)暢銷餐飲我的浪漫“宴”遇之旅！,綜合休閑娛樂城我的專屬游樂基地！,高檔精英會所、酒吧我的尊貴城市客廳！,時尚地標-華恒國際商業(yè)廣場,華恒- 國際城住宅,時尚地標一站式享受，鏈接國際化生活,生活化演繹,華恒國際城,綜合分析華恒國際城，我們已經(jīng)能夠形成較獨特鮮明的產(chǎn)品形象了。這里是一站式、立體化的國際時尚生活空間，時尚、個性、自由、獨立且不乏居住的舒適感、尊貴感，這些在三門都是獨一無二的體驗。,外在優(yōu)勢,內(nèi)在品質(zhì),華恒品牌,絕版地段,便捷交通,精品室內(nèi)空間,奢享景觀,超值物 管服務(wù),豪布斯卡 國際住區(qū),完善配套,因此，我們的主導調(diào)性為：,國際化、時尚化、生活化,戶外主標：,絕版時尚領(lǐng)地，超值尊寓生活,精艷，豪華選配星級服務(wù),圍墻主標：,華恒，高品質(zhì)演繹都市新繁華,精彩，城市絕版時尚地標,精致，奢享生活，私享尊寓,由此推導出推廣語為：,都市新貴領(lǐng)地，時尚精英主場,同時，戶外的系列主題也得出：,賣點訴求：,賣點1：,賣點2：,精致生活，城市精英的生活主場,休閑配套齊全，生活需求功能完善，享受國際化時尚品質(zhì)生活,休閑配套齊全，生活需求功能完善，城市精英置業(yè)佳選。,賣點3：,6重“精裝”體系,賣點4：,精英人群保證投資后顧無憂,由以上眾賣點推導出分期推廣主題：,國際社區(qū)+城市客廳 時尚新生勝人一籌！,世界潮流+魅力居住 玩轉(zhuǎn)百“變”自我！,星級配套+專屬服務(wù) 領(lǐng)導精英生活！,這樣的國際圈層 你想不想？,這樣的時尚享受 你來不來？,這樣的豐盛生活 你要不要？,營銷中心選址建議 道路系統(tǒng)包裝 項目工地包裝 項目樣板間包裝建議 工法樣板間包裝建議,1.本案銷售中心的位置要具備極強的展示性，便于本案整體形象的展示； 2、交通條件好，便于客戶的來訪； 3、由于本案定位為三門灣樓市個性化中高端產(chǎn)品，因此銷售中心空間要具備一定的體量和規(guī)模，開間、進深和層高均要具備一定的尺度，以便于后期客戶接待及相關(guān)銷售活動舉辦之用； 4、售樓處要具備一定的停車位，便于客戶車輛的停放。 5、要本著節(jié)約的原則，利于后期的再續(xù)利用。 建議：選擇小區(qū)會所。本會所位于小區(qū)中央位置，交通便利，后期可作為小區(qū)配套使用。,售樓處選址原則,先期建立景觀，以實景呈現(xiàn)打動消費者，大門及入口景觀大道的呈現(xiàn)將吸引更多客戶。,會所先建，體驗居住品質(zhì)，可作為銷售中心,營銷道路主要指引導客戶進入營銷現(xiàn)場的路徑。這些路徑主要包括項目周圍一些交通要道到本項目的路徑，和進入本項目后客戶在項目入口、營銷中心、樣板房之間的行走路徑。對于外部路徑的包裝，主要是在一些交通要道入口樹立廣告牌和指向牌，并且在路的兩邊插上彩旗作為引導。,“沿途有我”,項目工地包裝 主要包括圍墻包裝、現(xiàn)場廣告牌包裝和現(xiàn)場懸掛物包裝 工地圍墻 工地圍墻對于房地產(chǎn)項目來說是一個生動的廣告載體，故應(yīng)在此下大力氣，使之色彩鮮亮極具項目特色。 工地現(xiàn)場廣告牌 除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用整幅電腦噴繪的制作工藝，這樣才能達到吸引客戶、展示形象的目的 現(xiàn)場懸掛物 工地現(xiàn)場要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強烈，這樣才能刺激人體的視覺，烘托出現(xiàn)場的氣氛。懸掛物有氣球、彩旗等。,“星星點燈”注意細節(jié)的把握,關(guān)聯(lián)性：樣板間一定要與環(huán)境相結(jié)合，充分利用環(huán)境的背景，突出樣板間的實景感受力 主題：樣板間的設(shè)計同樣要符合整個樓盤形象的特點，要把樓盤的形象通過視覺給予豐富的詮釋 方式：多采用少裝修，多裝飾，核心點在裝飾的生活氛圍 裝飾：主要有家私、燈飾、小飾品組成，三個方面要做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以塑造良好的生活氛圍為主題 生活化：盡可能實現(xiàn)生活場景的布置，如主臥床上的睡衣、客廳茶幾上的時尚、財經(jīng)雜志、餐廳桌上的碗筷、臥室衣柜里的女士衣物，總之月生活化越接近買家的夢想。 藝術(shù)化：墻上的掛畫是非常重要的點綴，建議采用手繪的風格，如素描，讓人潛意識激發(fā)對生活的向往 品味化：如鋼琴的布置，開放日活動小孩子的彈琴，仿佛是他一直在追尋的生活。,項目樣板氛圍布置要點建議,樣板間導視牌 樓梯氛圍布置 樓梯間歡迎牌 樣板間戶型標牌 展示空間功能標牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書房、電腦房、健身房等） 特別賣點標牌,售樓處、樣板房等現(xiàn)場展示，增加客戶體驗感，增強價值傳遞。,售樓處外部： 在路口增設(shè)引導性強、昭示性佳的路標指引； 門口設(shè)置專屬禮賓，并配置保安引導停車，增加車輛遮陽罩的人性化服務(wù)，提高接待品質(zhì)； 售樓處外墻清洗，將門牌更換為更具有昭示性和尊貴感的門頭昭示； 門前廣場種植花池花卉，入口地毯向外延伸，形成進入售樓處的儀式感；,現(xiàn)場展示,優(yōu)化售樓處、增加現(xiàn)有區(qū)域價值說明道具，增加客戶體驗感，增強價值傳遞。,售樓處內(nèi)部： 色彩以暖色裝飾； 內(nèi)部燈光照明，較多采用柔和的暖色光； 區(qū)域展示墻，突出“國際居住標準”區(qū)域形象，體現(xiàn)豪布斯卡的生活價值，可光電展示； 沙盤，增加光電顯示，突出即將推售的產(chǎn)品 設(shè)吧臺，由物業(yè)服務(wù)人員提供飲品、點心、水果等 現(xiàn)場背景音樂，洗手間增加香薰； 提供樓書等資料的專屬擺放位置。,現(xiàn)場展示,強化動線感知，通過樣板房的展示，提升客戶價值感知；,看房動線及樣板房： 安排專職看房車司機； 前往樣板房的看樓通道，兩側(cè)擺放盆花，豐富視覺； 看房通道門崗設(shè)置轉(zhuǎn)崗保安人員，不能由其他崗位隨意替換，保持高形象與精神面貌； 樣板房與工地之間建議采用高廣告圍擋，遮蔽施工現(xiàn)場； 優(yōu)化樣板房家具擺放，增加空間的通透感與開闊感； 增加樣板房背景音樂； 樣板房設(shè)置專職服務(wù)，如有可能，提供香薰或咖啡烹煮。,現(xiàn)場展示,選擇”明星戶型“設(shè)置樣板房,注意對生活細節(jié)的把握，要塑造出濃厚的生活氣息，引起客戶的購買欲望，發(fā)揮去心理暗示作用.,現(xiàn)場展示,體驗式樣板房，樣板房情景化,擺滿美酒食物的餐桌,貼了菜譜圖片的美食板，菜板上擺放食物,綠色植物，枝葉茂盛,現(xiàn)場展示,體驗式樣板房，樣板房情景化,男主人的身邊的愛物,小主人出門前 還未收拾的玩具,女主人隨時出門赴約,現(xiàn)場展示,增設(shè)差異化銷售物料，通過聲、光、電等媒介，加深項目印象。,現(xiàn)場展示,設(shè)計豪布斯卡居住標準生活手冊，闡述項目周邊的價值點以及其所能帶來的生活品質(zhì)提升，替代樓書。,完善整體沙盤，強化項目周邊配套價值點。 拍攝3D片，并在售樓處播放 增加高爾夫體驗場，階段性舉辦活動，增加客戶參與性。,什么是“工法樣板間”？將房屋內(nèi)在結(jié)構(gòu)、各個重要部分的建筑施工工序、工藝、構(gòu)造作法，以及項目所采用的各種建筑材料、設(shè)備、管線等樣品，集中細化、分解展示于樓盤的某個單位，這套房屋即為該項目的工法樣板間。展示內(nèi)容包括：墻面（地下室）防水保溫體系、外墻內(nèi)保溫體系、內(nèi)外墻構(gòu)造作法、門窗配件、居家安防系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)等等。并適當增加本案未采用的建筑工藝或建筑用材的說明，便于客戶了解與對比。,電視廣告：利用電視游字和電視畫面廣告相結(jié)合對項目信息進行傳遞。 平面廣告：報紙、銷售海報、DM單頁、樓書等資料 戶外廣告：燈桿旗廣告、戶外廣告、車體廣告 報紙夾報、派送 短信、廣播：短信信息動態(tài)傳遞。 直郵媒介推廣能夠相對準確鎖定目標群體，對目標客群實施有針對性的“一對一”宣傳，維系客戶； 網(wǎng)絡(luò)：通過項目論壇和大眾論壇進行項目動態(tài)信息和活動信息傳遞。,最創(chuàng)新的媒體運用 媒體整合營銷+網(wǎng)絡(luò)全程跟蹤,綜合對競爭個案推廣渠道的分析及我司2006年至今所操作個案的媒體效果評估： 戶外的高炮、看板及項目周邊的引導系統(tǒng)包括工地圍墻在項目的形象及來人量上都具有較好的效果。 平面媒體中以臺州日報和臺州樓市的效果較好，中，低端樓盤在平面媒體上的投入較多，而高端項目則以小眾渠道為主。 貫穿于整個銷售過程中，持續(xù)不斷的活動是最行之有效的方法，對項目的形象和銷售力的提升都有很好的效果。 網(wǎng)絡(luò)的作用也不可忽視,尤其是面向白領(lǐng)階層的項目。 口碑傳播所帶來的現(xiàn)場來人量和成交率的比例在所有操作個案中都是最高的。,(以1399個成交客戶為樣本，總銷金額10億，廣告投放費用1863萬元,占總銷金額的1.86）,據(jù)不完全統(tǒng)計, 網(wǎng)絡(luò)和房展會體現(xiàn)出高性價比的成效，后期品牌形象的完美樹立后,老客戶的口碑耳語傳播促使整個樓盤銷售至關(guān)重要。,年度媒體效果評估,報紙,媒體,廣播,戶外,客群直效,區(qū)域直效,重點,輔助,交通臺,市區(qū)高炮,路旗,公路指示牌,甬臺溫高速,客通渠道,華恒會,電視,房產(chǎn)專欄,臺州商報,臺州日報,音樂臺,臺州晚報,網(wǎng)絡(luò),網(wǎng)站/博客,既是形象傳播的重要工具，又是目標客戶接收信息最重要至渠道之一，無論是前期的形象宣傳還是開盤前的賣點公開，戶外媒體都是絕對主力。,【戶外高炮 、看板、引導旗、公路指示牌、工地圍墻】,媒體組合策略戶外選址,戶外 高炮 、看板、 道旗、指示牌 、,媒體組合策略,【網(wǎng)絡(luò)】,信息媒體重要性和傳播能力日益增強,利用網(wǎng)絡(luò)進行信息傳播已成為主流；硬廣適量投放，做好軟文的長期維護。增加網(wǎng)絡(luò)游戲，網(wǎng)絡(luò)互動的功能。,其他相關(guān)網(wǎng)站比如：新浪、搜狐、雅虎、163網(wǎng)易,媒體組合策略,【小眾】,1、樓宇廣告（30%） 臺州及三門區(qū)域內(nèi)辦公寫字樓內(nèi)電梯燈箱廣告，區(qū)域內(nèi)目標客源分布廣泛。 2、DM投放（30%） 三門工業(yè)城區(qū)域內(nèi)企業(yè)或辦公寫字樓前臺/休息區(qū)書報架上擺放，宣傳品牌。 3、名單購買（15%） 4、手機短信（15%） 5、華恒會(10%),口碑宣傳,口碑宣傳，主要是以已購客戶為主的一種銷售途徑，在我們以往操作的案例中， “朋友介紹”在成交客戶中占有30%以上的大比例。由老客戶（業(yè)主）帶動新客 戶，有參照，有對比，可信度更高。 因此，從推廣策略上： 我們在開盤后安排了大量圍繞老客戶的活動（具體內(nèi)容請參照后面活動方案）， 來促進“新老互動”、“以老帶新”。 從營銷策略上： 具體實施方法如 每一位老客戶介紹一組新客戶（成功簽約）后，可贈送一年的 物業(yè)管理費；成功介紹兩組新客戶，則贈送兩年，依次類推； 或可贈送小家電等價值相當?shù)亩Y品； 或可以積分，年終或者開盤時換取大獎,在談方案前，先看看網(wǎng)絡(luò)在目前社會的影響力吧： 人們用MSN,QQ傳遞信息，發(fā)送文件 用baidu, google 查詢資料 用taobao購物 。 網(wǎng)絡(luò)還可以看電影，下載軟件，交友，聊天，玩游戲，過虛擬的生活，炒股，賺錢，一夜成名，視頻，手機導航。 網(wǎng)絡(luò)的無所不能已不是傳統(tǒng)的媒體和渠道所能比擬的，而未來，我們也無法預(yù)估其發(fā)展趨勢，因為，他本身就是不可思議的。,最前沿的銷售模式網(wǎng)絡(luò)整合營銷,我們?nèi)绾纬浞诌\用網(wǎng)絡(luò)的獨特性？ 線下無法實現(xiàn)的在線上實現(xiàn),臺州第一個網(wǎng)絡(luò)互動樣板區(qū)（并與線下媒體結(jié)合形成新聞事件） 在實景樣板區(qū)尚未公開時，即可讓客戶先睹為快，并對實景樣板區(qū)造成期待，形成新聞熱點。 實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)與傳統(tǒng)媒體的互動 臺州第一個虛擬魔術(shù)空間平臺 在現(xiàn)實生活中無法實現(xiàn)的對空間的布置，變換，在網(wǎng)絡(luò)上可輕松實現(xiàn)。 實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)與客戶之間的互動 臺州首例實現(xiàn)全程在線咨詢服務(wù)的樓盤 在現(xiàn)實中無法實現(xiàn)的銷售隨時隨地為客戶服務(wù)的理念，在網(wǎng)絡(luò)上可盡情開展。 實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)、銷售、客戶之間的互動。,網(wǎng)絡(luò)營銷的幾個必要條件： 一個全功能的網(wǎng)站 一個關(guān)注度極高的論壇 一個眾所周知的博客,一、技術(shù)層面： 一個全功能，與眾不同的網(wǎng)站,網(wǎng)站進度：10年11月底網(wǎng)站設(shè)計完成；12月份試運營；11年1月正式對外推廣。,1.運用當下最新的flash涂鴉技術(shù)，引發(fā)網(wǎng)民興趣并建立客戶鏈； 2.通過三維虛擬技術(shù)，建立臺州首例網(wǎng)絡(luò)樣板區(qū)，制造新聞話題； 3.在線客服，使客戶與銷售人員跨空間交流，更加便捷，形成與客戶 間的互動； 4.用全面的信息覆蓋，讓客戶充分了解華恒品牌、項目介紹和項目的 發(fā)展動態(tài)。,其中包括在線查詢、3D虛擬實景樓盤表、客戶管理、樓盤銷控以及資料數(shù)據(jù)庫等一系列功能。,最先鋒的活動營銷,活動策略,展示活動,開盤活動,臺州房展會（11月）,巡展（開盤后沿海工業(yè)城區(qū)域企業(yè)）,事件活動,11/3實景樣板區(qū)公開，大型新聞（產(chǎn)品）發(fā)布會,項目奠基儀式、孫中山先生雕像揭幕儀式,11/1 臺州首個網(wǎng)絡(luò)互動樣板區(qū)公開,11/5-年底品牌聯(lián)盟的簽約儀式,結(jié)合2次開盤的大型看房活動,客戶活動,11/2 沿海工業(yè)城白領(lǐng)先鋒拉練,11/4沿海工業(yè)城企業(yè)巡展,11/7-8華恒國際廣場汽車電影節(jié),11/3沿海工業(yè)城白領(lǐng)三人籃球比賽,11/6 華恒國際城業(yè)主慈善拍賣活動,11/5-12 前沿品牌聯(lián)盟show,臺州首個網(wǎng)絡(luò)互動樣板區(qū)公開,活動目的：建立臺州房地產(chǎn)史上第一個互動參與性最強的網(wǎng)站，全力炒作， 達到轟動效應(yīng)。 活動主題：空間漫游DIY你的家 運作策略：利用網(wǎng)絡(luò)迅速的傳播力度，讓“華恒國際城”一夜成名。配合線 下的媒體運作，在實景樣板區(qū)正式公開前，保持項目持續(xù)升 溫，在樣板區(qū)公開之日，沸騰。,與前銳品牌聯(lián)盟簽約儀式,活動目的：與時尚品牌的強強聯(lián)盟，是打響“華恒國際城”的重要途徑； 并且也屬于我們所認定的目標客戶消費范圍，可以在圈內(nèi)迅速傳播開來。 活動主題：聯(lián)手創(chuàng)未來 運作策略：如：與某汽車品牌合作，在售樓處進行時尚生活秀；與臺州學院聯(lián)合，在售樓處內(nèi)展示學院內(nèi)學生的設(shè)計作品，每月更新，也可以邀請他們到現(xiàn)場制作，宣揚我們項目創(chuàng)造這一主題，以及提高客戶的參與性。,沿海工業(yè)城白領(lǐng)先鋒拉練,活動目的：在項目輻射范圍內(nèi)的50強企業(yè)中，針對目標客源宣揚項目精 神，細化產(chǎn)品特征。 活動主題：鋒行天下 運作策略：由沿海工業(yè)城工會等部門聯(lián)合，在年輕的白領(lǐng)人士中， 組織大型廣場瑜伽演練，或大型徒步拉練活動，活動冠軍可 獲得一定金額的新房購買基金。,沿海工業(yè)城白領(lǐng)三人籃球比賽,活動目的：和區(qū)域內(nèi)銀行進行合作，共享資源，在合作中過程中各尋所 需，有效積累客戶。 活動主題：運動至上 運作策略：由銀行和華恒國際城共同出資舉辦，以各自企業(yè)為單位，代 表出賽；在華恒國際城社區(qū)設(shè)立半場籃球場，獲勝者可獲取相應(yīng)購房 基金或者禮品。,沿海工業(yè)城企業(yè)巡展,活動目的：通過一系列的巡展活動，詳細介紹項目，把華恒國際城帶到客戶中 間去。 活動主題：華恒國際城巡禮 運作策略：在沿海工業(yè)城各企業(yè)間進行巡展活動，充分解釋超空間建筑和 院次方生活；發(fā)放調(diào)查問卷，詢問他們眼中最時尚最前衛(wèi)的事物， 被選中的可安放在售樓處內(nèi)展示。,廣場汽車電影節(jié) （結(jié)合最新款汽車的上市播放最先鋒的電影）,活動目的：再次結(jié)合知名品牌，強強聯(lián)合，互享雙方資源。 活動主題：車影魅動，心動之旅 運作策略：通過某款車型新品上市這一時機，聯(lián)合舉辦試駕活動；并在 露天搭設(shè)大屏幕播放最先鋒的電影，如新銳導演所導不 曾在大陸地區(qū)公開播映的。,住宅常規(guī)活動系列,商業(yè)營銷活動系列,1、舉辦美食節(jié),美食品鑒活動，通過舉辦此類活動，提高商業(yè)項目的知名度，聚集人氣更利于招商工作的順利開展。 2、舉辦三門灣“創(chuàng)業(yè)投資見面會”建立一個開發(fā)商、經(jīng)營商家與投資者的交流的平臺，通過此次活動的舉辦，拉近三者的距離，促進項目的去化。 3、秉“中山先生遺志”，中山商業(yè)廣場孫中山雕像揭幕儀式，挖掘?qū)O中山建國方略背后的文化內(nèi)涵，豐富項目形象，提高項目知名度。,推廣節(jié)奏及企劃配合,10年9月,11年1月,3月,11月房展會 現(xiàn)場售樓處進駐,3月樣板區(qū)公開 積卡開始,醞釀期,概念導入期,積累期,公開強銷期,5月,5月第一次公開,企劃目的 樹立項目形象 訴求主題 華恒國際城 企劃配合 戶外售樓處包裝 引導指示系統(tǒng) 現(xiàn)場圍墻、看板、引導旗 相關(guān)銷售道具準備,企劃目的 導入項目核心概念 訴求主題 豪布斯卡 企劃配合 媒體專欄運作 戶外、圍墻更新 網(wǎng)絡(luò)完成 相關(guān)銷售道具準備,企劃目的 積累客戶，運作看房活動 訴求主題 樣板區(qū)公開，產(chǎn)品力解析。 企劃配合 平面媒體攻擊 戶外、圍墻更新 攝影計劃 電視實景片拍攝 相關(guān)銷售道具準備,企劃目的 全面推廣展開 強勢銷售。 訴求主題 開盤信息和活動 企劃配合 戶外更新、平面硬廣 電視、房展活動 相關(guān)銷售道具準備,7月,【推廣節(jié)奏及企劃配合】,第二批公開期,11年8月,10月,維護期,第二批積累期,秋季房展會活動,第二次 公開,12月,9月,企劃目的 積累第二批客源，為第二次公開做好準備，加強口碑傳頌。 訴求主題 一期實景 企劃配合 戶外更新 網(wǎng)絡(luò) 相關(guān)銷售道具準備,企劃目的 新一輪熱銷開始，媒體推廣全面展開。 訴求主題 開盤信息和活動 企劃配合 戶外更新、平面硬廣 網(wǎng)絡(luò)、電視、房展活動 相關(guān)銷售道具準備,企劃目的 繼續(xù)維持公開期熱度，促進第一批公開房源銷售完畢。 訴求主題 熱銷 企劃配合 網(wǎng)絡(luò)軟文維護,分階段推廣策略,第一階段：醞釀期,時間段： 10年9月-11年1月,分階段推廣策略,第二階段 概念導入期,時間段： 11年1月-3月下旬,分階段推廣策略,第三階段 積累期,時間段： 11年3月底-4月底,分階段推廣策略,第四階段 公開強銷期,時間段 11年5月-7月初,分階段推廣策略,第五階段 維護期,時間段 11年7月8月底,分階段推廣策略,第六階段第二批積累期,時間段 11年9月,分階段推廣策略,第七階段 第二波強銷期,時間段 11年10月-12月,各階段主題,各階段主題,各階段主題,推廣費用一般占銷售總額的23%，本項目推廣費用可根據(jù)項目銷售難易程度，實際予以調(diào)整。,第五章 銷售執(zhí)行建議,推盤原則 推盤策略 入市建議 價格策略 銷售周期 各階段銷售目標 各階段銷售執(zhí)行建議,概述：本部分主要針對本項目銷售執(zhí)行提出相關(guān)建議，梳理項目銷售思路,推盤原則： 考慮到本地市場受制于沿海工業(yè)城的發(fā)展狀況，受政府政策及國家宏觀經(jīng)濟影響，沿海工業(yè)城的發(fā)展存在一些不確定的因素。本項目推盤策略應(yīng)緊跟工業(yè)城的發(fā)展步伐，亦步亦趨，穩(wěn)中求勝。因此，本司建議住宅推盤應(yīng)本著以下幾點原則 小體量、多批次、快消化 避免不確定因素給本項目帶來的風險 滾動開發(fā)，穩(wěn)定現(xiàn)金流,一期：共推出多層10棟，分兩批次面世。第一批次共6棟多層，約150戶左右，總建筑面積約1.6萬，第二批次共4棟多層。一期考慮到項目剛面世市場可能存在抗性。我司建議一期首先推出多層產(chǎn)品，給市場樹立良好的項目形象 ，取得首戰(zhàn)開門紅。其次，以多層產(chǎn)品試探市場，試探市場的反應(yīng)，便于我們?yōu)橄虏阶龀鰬?zhàn)略性的調(diào)整！ 二期：共推出小高層3棟。 三期：主要推出高層產(chǎn)品，主要分兩次面市，首先以A段作為第一批次面市，B段由于景觀較好（望海）可作為第二批次面市。本期高層體量較大，可根據(jù)市場變化，進行戰(zhàn)略調(diào)整。 四期：主要是推出多層的第二組團，本組團位置較好，隨著前三期開發(fā)完畢，本小區(qū)景觀將完美呈現(xiàn)出來、周邊商業(yè)配套、市政配套設(shè)施也將會逐步完善，生活氛圍逐步增強。此時推出此組團的多層可實現(xiàn)利潤的最大化，同也達到項目價值的制高點，完美收官。底商可作為最后推出，保證利潤最大化 。,2#,1#,四期,四期,商業(yè)操盤總思路 銷售策略：先難后易 招商策略：先易后難 業(yè)態(tài)規(guī)劃：根據(jù)市場需求梯次跟進，由低向高，最終形成完整業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。切忌與市場需求層次脫節(jié)。,根據(jù)以上操盤思路，我司建議一期首推沿河商業(yè)街2#，總建筑面積為5583，共計28套商鋪，業(yè)態(tài)為美食餐飲一條街。,我們所面臨的問題：此處位于項目外圍，人氣聚集程度較低；項目開始初期抗性較大；一期成敗直接關(guān)系到資金回籠速度，影響項目后續(xù)跟進 對策： 業(yè)態(tài)規(guī)劃：規(guī)劃為美食餐飲一條街。首先，餐飲需求量較大，易招商、運營、操作； 其次，形成規(guī)模效應(yīng)，做成餐飲品牌，利于為項目的后續(xù)開發(fā)集聚人氣 ；再次，本位置位于項目外圍，規(guī)劃其它業(yè)態(tài)運作難度較大；最后，靠近擴塘山風景區(qū)，旅游消費需求較大。,四期：主要南部沿街商業(yè)和酒店式公寓。在經(jīng)過前三期的開發(fā)經(jīng)營和小區(qū)的逐漸成形，伴隨著工業(yè)城的向前推進，項目無論從品牌和形象上都處于巔峰狀態(tài)，南部商業(yè)街的價值地位會更加凸顯出來，此時是推出南部商業(yè)街和酒店式公寓的最佳時機，可以使其利潤最大化。,二期：主要為中心精品店，在一期餐飲的成功運作，項目的知名度提升。另加住宅的跟進及整個沿海工業(yè)城的向前推進，為二期的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。業(yè)態(tài)應(yīng)及時拉升、升級滿足客戶休閑購物的需求促使項目的知名度和整體形象得到較大的提升。 中心精品街：可做成淘寶一條街，主打時尚牌，有效吸引工業(yè)城年輕客戶,三期：主要為購物潮流商場，在一期、二期的基礎(chǔ)上，人氣不斷得到補充，升級版潮流商場與中心精品街形成補充，完善華恒國際商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)。,