2011年武漢徐東鐵機項目簡略提案.ppt

“鐵機項目”簡略提案,城市概況,武漢房地產(chǎn)市場概況,項目區(qū)域市場分析,目 錄,項目建議,項目形象建議,城市概況,武漢位于中國中部，是湖北省省會和政治、經(jīng)濟及文化中心，同時也是長江中游的商貿(mào)金融中心，數(shù)度被評為“21世紀最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧?得中的地理優(yōu)勢，被不少經(jīng)濟學(xué)家譽為“中國經(jīng)濟地理的中心”。交通四通八達，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海、西抵重慶、南下廣州、北上京城，距離均在1000公里左右。,武漢地位與發(fā)展,武漢市面積8466平方公里，三環(huán)以內(nèi)主城區(qū)面積684平方公里，2010年武漢常住人口達978萬，城區(qū)面積和常住人口都排在全國前列。,武漢人口與面積,*武漢是全國鐵路主樞紐之一，位于多條鐵路交匯處，新開通的武廣高鐵進一步提升武漢的客運能力。 *多條國道及高速公路匯集于武漢。 *武漢是華中地區(qū)航空中心，有武漢天河機場，武漢航空客運量居全國第9位。 *武漢港是我國內(nèi)河最大的港口之一，貨運量居長江內(nèi)河港口第3位，客運量居首位。,武漢交通環(huán)境,武漢經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),*武漢是華中地區(qū)最大的工商業(yè)城市，也是國家重點建設(shè)的工業(yè)城市，擁有鋼鐵、汽車、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫(yī)藥等完整的工業(yè)體系。 *現(xiàn)已發(fā)展為中國中部地區(qū)最大的城市和內(nèi)外貿(mào)商埠和工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)、文化教育中心 *隨著長江沿岸的開放開發(fā)，武漢將建設(shè)成為集現(xiàn)代化鋼鐵、汽車、商貿(mào)金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的國際性城市。,根據(jù)城市圈五個“一體化”的定位，構(gòu)建以武漢為中心，與周邊8城市的“一小時交通圈”，將形成緊密的“一小時經(jīng)濟圈” （武漢一小時經(jīng)濟圈圖說）。 隨著城市圈的擴大發(fā)展，武漢在體制機制上與國際市場進行接軌，成為中國總部發(fā)展的領(lǐng)軍人物。同時隨著交通不斷的發(fā)展，地鐵與高鐵的加入，對于武漢經(jīng)濟發(fā)展有著非常有力巨大的推動性。 隨著城市圈的擴展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，給武漢商業(yè)繁榮帶來必然性。,濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的城市規(guī)劃，將促進武漢商貿(mào)業(yè)大發(fā)展，帶動住房需求。,城市規(guī)劃發(fā)展契機,2019/7/1,城市規(guī)劃發(fā)展契機,完善的城市軌道交通規(guī)劃，將緩解城市擁堵，節(jié)省武漢市民大量通勤時間，積極帶動武漢經(jīng)濟的快速發(fā)展，縮小區(qū)域價值的差異。,在固定資產(chǎn)投資方面持續(xù)保持25%以上速度高速增長，說明武漢市正處于一個高速的經(jīng)濟發(fā)展階段。,社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計,數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站,單位：億元,近幾年武漢市國民經(jīng)濟保持15%以上的速度快速增長，據(jù)初步統(tǒng)計武漢2010年GDP達5515億元。,武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅,數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站,武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),武漢市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所減緩，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。表明城市工商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，初步顯現(xiàn)向商貿(mào)化城市轉(zhuǎn)型勢頭。,數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站,武漢市人民生活概況,武漢居民的月收入和消費支出穩(wěn)步上升，武漢整體經(jīng)濟水平上升，居民消費能力提升。但食品消費性支出占比幾乎維持在40%，表明武漢市民生活并未能獲得很大改善。,居民月消費支出,消費支出（元）,城市居民月人均可支配收入1733元，比上年增長13%,人均月消費支出1191元，增長12.5%,城市居民月可支配收入,城市居民月可支配收入（元）,數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站,碼頭文化帶來的特質(zhì)，具有開放意識，過客心態(tài)，自我心態(tài)，人口流動性大，小吃業(yè)興旺，飲食文化、閑暇文化、生活自我。 精明理智，求自身經(jīng)濟效益最大,碼頭文化,市民文化,“俗”中有情 “俗”中有雅 “俗”中有韻 親民、道德的約束、固定的人際網(wǎng)絡(luò) 高校文化與“光谷文化”。 閑暇文化 以俗為時尚就是武漢市民文化的特點,武漢文化,小 結(jié),武漢整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健。 武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，城市化發(fā)展穩(wěn)健。 8+1城市規(guī)劃利好，城市范圍擴大增容，將積極帶動武漢工商業(yè)的發(fā)展，帶動住房需求。 軌道交通的規(guī)劃建設(shè)將積極帶動武漢經(jīng)濟的全面發(fā)展，縮小各區(qū)域的價值差異。 武漢市人均收入穩(wěn)步提高，但受食品價格上漲影響，武漢市民消費能力并未獲得很大提升。 武漢市民的以自我為中心，追求實惠和自身利益最大化的文化習(xí)慣，延緩了武漢的發(fā)展。,2019/7/1,武漢房地產(chǎn)市場概況,武漢2010年土地市場情況,2010年全年共掛牌171宗土地，成交168宗，成交率高達98.25%，招標(biāo)8宗土地，合計成交176宗土地，總成交土地面積1449.27公頃，成交總樓面面積超過4000萬平方米，容積率水平為2.85。 土地成交總金額為779.84億元，平均樓面地價1888.13元/平方米，平均每宗土地超過4.43億。 2010年全年地方財政收入超過800億元，財政收入與土地成交比為10:9.7，土地成交異常活躍，為歷年以來放量最大的一年。 按土地用途來看，住宅、商業(yè)混合用地累計成交498.7公頃，占全部成交的34.41%，居首位；純住宅用地累計成交460.46公頃，占全部成交的31.77%。,大量的土地成交，結(jié)合政府對土地閑置、囤積的清查，預(yù)計在20112013年之間，武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭壓力巨大。,資料來源：大楚網(wǎng),數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),容積率統(tǒng)計表（單位：公頃）,武漢2010年土地市場情況,純住宅用地、“住宅、公用”與“住宅、商業(yè)”呈現(xiàn)明顯的高密度化結(jié)構(gòu)，土地資源緊缺是推動容積率走高的主要因素，在不影響設(shè)計、工程施工的前提下，高密度化還將持續(xù)。,資料來源：大楚網(wǎng),武漢2010年土地市場情況,土地供應(yīng)分析,7個傳統(tǒng)主城區(qū)土地供應(yīng)區(qū)域總量（按成交樓面面積計算）占總供應(yīng)量62.07%，武昌區(qū)供應(yīng)量較大，且容積率最高，表明大部分住宅附帶商業(yè)配套。,資料來源：大楚網(wǎng),武漢2010年商品房成交情況,商品房成交量走勢分析,成交量的放大反映出真實需求的擴大，也說明2004年-2010年三個臺階的房價上漲具備市場基礎(chǔ)，未來武漢新房房價還將有上漲空間。,資料來源：大楚網(wǎng),武漢2010年商品房成交情況,商品房成交量價走勢分析,從備案價格分析，武漢新房住宅2010年全年均價震蕩走高（其中7月、8月是由于經(jīng)濟適用房集中備案、武重職工住房谷尚居項目出現(xiàn)備案均價大幅下滑）及全年各月度成交量穩(wěn)定，表明武漢新房市場存在較大的需求空間。,資料來源：大楚網(wǎng),武漢2010年商品房成交情況,不同面積商品房成交情況,從2010年全年不同面積商品住房量數(shù)據(jù)看，90-120平方米占比接近40%，是武漢商品住房的成交主體，表明市場承接能力尚可。,資料來源：大楚網(wǎng),2009-2011年政策解析,2009-02-10,2009-05-21,2009-05-25,2009-05-27,2009-10-16,2009-12-9,2009-12-14,2009-12-17,2010-1-10,2010-3-18,2010-4-14,2010-4-18,金融政策,稅收政策,行政手段,國務(wù)院宣布保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例20%其它30%。,國務(wù)院總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值管理。,國務(wù)院將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2的恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。,四大國有商業(yè)銀行房貸政策購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠。,發(fā)改委擬研究開征物業(yè)稅。,住建部發(fā)布可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。,國務(wù)院發(fā)布“國四條”以遏制部分城市房價過快上漲勢頭。,五部委將開發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。,國務(wù)院規(guī)定二套房貸款首付比例不得低于40%。,國務(wù)院強令除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78戶不以房地產(chǎn)為主的央企進行重組。,國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，另外，對購買首套住房且套型面積在90平米以上的家庭，貸款首會比例不得低于30%。,國務(wù)院發(fā)布可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)房購買第三配套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。,房地產(chǎn)相關(guān)政策經(jīng)09年上半年的寬松政策后，從09年下半年至今多為從緊住房政策。一方面通過金融政策、限購令等對抑制市場需求；一方面通過行政及稅收政策對發(fā)展商企業(yè)進行約束。一系列的政策相繼出臺，將對房地產(chǎn)市場起到強烈的影響。,2010-6-30,武房規(guī)（2010）2號。 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品房預(yù)售管理工作的通知。,新國八條。,2011-1-26,房產(chǎn)稅。,近期信貸政策調(diào)整影響,銀行針對房貸的相關(guān)調(diào)整，對武漢房地產(chǎn)市場剛性需求客戶群體起到了直接抑制性作用，預(yù)計未來成交量將呈現(xiàn)更為明顯的下跌，銷售壓力和競爭壓力同步加劇。,江城半數(shù)銀行停貸 部分銀行“一貸”提至四成,據(jù)記者調(diào)查，在武漢各商業(yè)銀行，無法申請房貸的銀行已增加為：民生、興業(yè)、農(nóng)行、浦發(fā)等銀行。 信貸方面，銀監(jiān)會可能于5月出臺新規(guī)，進一步規(guī)范并收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險在信托業(yè)蔓延；個人首套房貸也可能將首付提高至五成。 雖然沒有收到正式文件，但部分銀行已自行上調(diào)首付比例至四成。建行個貸人士稱，目前首套房首付三成很難獲得貸款，在該行申請首套房貸，至少要四成首付?！耙呀?jīng)有消息說首付要五成，未來首付比例還有可能上調(diào)。”該個貸人士表示。 業(yè)內(nèi)人士表示，如果房價繼續(xù)上漲，政府可能會直接將首套房的首付比率上調(diào)至50%，但想要短期內(nèi)實施這一政策有難度。,資料來源：武漢商報（5月4日）,2011年武漢商品房走勢,2011年1-5月武漢商品住宅走勢分析,通過2011年大楚網(wǎng)統(tǒng)計顯示，至新國八條及其他政策相應(yīng)出臺實施，武漢房地產(chǎn)市場成交價量出現(xiàn)“三連跌”現(xiàn)象，但剛性需求小面積住房明顯上升。,數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng),成交量說明： 4月，武漢商品住房賣出6597套，比上月減少32.59%，比去年同期減少52.62%。 其中，90以下的商品住房銷量明顯增加，共賣出2783套，占商品住房總銷售量的42.19%，較上月上升了7個百分點。,武漢2011年商品住房新房供求分析,2010年在售新房庫存統(tǒng)計,我們通過對比庫存量和區(qū)域每月平均去化數(shù)據(jù)（月度平均銷量），可以發(fā)現(xiàn)，共有洪山區(qū)、青山區(qū)、漢陽區(qū)、硚口區(qū)4個區(qū)去化周期超過1年，區(qū)域銷售壓力比較明顯。,數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng),武漢2011年商品住房新房供求分析,婚房需求統(tǒng)計,我們將男性22歲-32歲，女性20-30歲定義為適婚年齡， 2011年-2012年，適婚人口還將有所增加，婚房需求還將進一步擴大。自2015年到2019年，適婚人口將加速回落，將直接導(dǎo)致新房住宅需求大幅萎縮，樓市將進入平臺整理階段。,數(shù)據(jù)來源：武漢市民政局,全國商品住房需求調(diào)查分析,Q友住房需求調(diào)查統(tǒng)計,通過2010年底千萬Q友調(diào)查統(tǒng)計顯示，剛性需求中適婚年齡住房需求是目前房地產(chǎn)市場的需求主體（婚房、基本住房需求，占比達66.67%）。,數(shù)據(jù)來源：大楚網(wǎng),小 結(jié),2010年武漢土地市場成交活躍，城區(qū)存量房去化周期長，未來住宅市場競爭壓力巨大； 2010年住宅價格在政策調(diào)控下震蕩高走，表明武漢市房地產(chǎn)住宅需求擴大，住宅價格仍有上漲空間。 土地資源稀缺限制，住宅用地容積率將持續(xù)高密度化，武昌區(qū)平均容積率最高，表明各住宅項目配套生活商業(yè)，供應(yīng)量和競爭壓力較大。 調(diào)控政策接踵而出，預(yù)計房地產(chǎn)住宅市場將會經(jīng)歷一個較長調(diào)控周期；且受政策影響，房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)價量齊跌現(xiàn)象，將加劇未來的銷售和競爭壓力。 銀行信貸政策調(diào)整，抑制了大部分的剛性需求客戶群體入市，結(jié)合限購令的實施將促進房屋租賃市場的發(fā)展，為將來的住宅售價提升奠定一定的基礎(chǔ)。 120平方米以下面積的住宅是武漢市商品房成交主體，解決基本住房和婚房是市場需求主體。 武漢未來2年住宅需求持續(xù)擴張，但2015年起新房住宅需求萎縮，市場將進入調(diào)整期。,受訪客戶數(shù)量統(tǒng)計,調(diào)查綜述： 本次市場調(diào)研共分9個區(qū)域，問卷總量為2419份，各區(qū)域調(diào)研比例相對平均，武昌各區(qū)域調(diào)研相對偏多，主要考慮本項目區(qū)域未來的住宅客戶群體的構(gòu)成及本項目的輻射能力。 說明：無效問卷之確定：整份問卷空置答案超過3題，且電話抽查與問卷不符的。,問卷總量（商業(yè)、住宅2份問卷合計1份）,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,按居住區(qū)域分類：,受訪客戶分類統(tǒng)計,考慮項目的地理位置因素，本次市場調(diào)研的重心以武昌為主。,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,受訪客戶身份統(tǒng)計：,本次采訪男女比例相對均等，受訪群眾以普通工人、私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為主，均擁有一定的消費能力，可以起到代表的作用。對數(shù)據(jù)的可參考性，提供了保障。,受訪客戶分類統(tǒng)計,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：,如圖所示：此次調(diào)研對象的家庭平均月收入水平基本維持在1500-6000元之間，6000元以上的收入占比僅為12%。整體家庭收入水平以中低收入為主，其中以1500-3500元占比最大，約54%。,受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,住宅客戶群體分析,受訪客戶置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計：,如圖所示：影響武漢市民購買住宅的主要因素是價格、交通，其次才是區(qū)域位置，對風(fēng)水影響不太重視。 基于價格的考慮以中低樓層住宅為武漢市民的置業(yè)首選。,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,受訪客戶住房情況統(tǒng)計,從采訪統(tǒng)計的住房情況分析，武漢目前的房地產(chǎn)住宅市場存在較大的租賃需求，說明普通住房存在較大的發(fā)展空間。,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,受訪群眾基本住房需求統(tǒng)計,受訪群眾在解決基本住房面積方面主要選擇70平方米左右的二房為主，認為最容易接受的總價在50萬以內(nèi)，其中接受總價20-40萬之間的占60%以上。,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,在售項目銷售統(tǒng)計分析,通過以上2個項目來電、來訪及成交統(tǒng)計，目前武漢市場需求以2房和3房2廳1衛(wèi)為主，且同樣戶型以小面積成交為主，表明武漢市民住房消費需求以功能型低總價住宅為主。,小 結(jié),武漢市民普通工薪階層收入水平較低，承接能力有限； 價格、交通、區(qū)位、戶型是武漢市民置業(yè)的四大關(guān)注要素； 武漢市民解決基本住房需求以70平方米左右二房為主； 武漢住宅市場在售項目以2房及3房2廳1衛(wèi)最受客戶親睞，且在相同戶型中小面積更容易實現(xiàn)銷售。,2019/7/1,項目區(qū)域市場分析,2019/7/1,區(qū)域內(nèi)供應(yīng)競爭分析,區(qū)域內(nèi)土地成交活躍，未來1-2年內(nèi)商業(yè)、住宅均將集中放量，競爭壓力加劇。同時，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，區(qū)域價值及樓價都將獲得提升。,未來供應(yīng) 608萬m2,中環(huán)線內(nèi)競爭區(qū)域價格區(qū)間差異不大，均維持在8400-12000元之間； 各區(qū)域內(nèi)單個樓盤項目由于地理位置、規(guī)模配套、園林及戶型規(guī)劃設(shè)計、景觀、開發(fā)品牌等因素的不同，存在一定的價格差異。,競爭區(qū)域價格分析,福星惠譽國際城,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,1、無公共生活陽臺,戶型優(yōu)勢：,1、二改三，實惠；,2、交通面積過多,戶型問題：,福星惠譽國際城,陽臺改房間,陽臺改房間,交通過道,交通過道,無生活陽臺,無生活陽臺,無生活陽臺,布局不規(guī)則， 交通過道多。,2019/7/1,寶業(yè)徐東雅苑,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,寶業(yè)徐東雅苑,73.43m2,2019/7/1,優(yōu)活城,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,優(yōu)活城,85m2,85m2,2019/7/1,萬科金域華府,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,萬科金域華府,55m2,2019/7/1,保利才盛景苑,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,保利才盛景苑,戶型優(yōu)勢：,二房雙陽臺設(shè)計、中庭花園設(shè)計可改三房； 四房加設(shè)工人房，主臥套房設(shè)計、雙陽臺設(shè)計。,戶型劣勢：,二房公共區(qū)域不方正； 四房景觀陽臺設(shè)置在主臥。,87m2,170m2,競爭對手戶型了解,保利才盛景苑,119m2,115m2,2019/7/1,愛華國際華城,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,愛家國際華城,68m2,78m2,2019/7/1,東湖1號,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,東湖1號,118m2,129m2,2019/7/1,東湖國際,區(qū)域在售項目分析,競爭對手戶型了解,東湖國際,97m2,97m2,競爭對手戶型了解,東湖國際,128m2,2019/7/1,秦南都匯,區(qū)域在售項目分析,戶型問題：,朝向東南、西北，存在少許西曬問題。,79.96m2,82.16m2,100m2,競爭對手戶型了解,秦南都匯,小 結(jié),區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)集中放量，市場競爭壓力巨大； 考慮客戶承接能力與銷售關(guān)系，區(qū)域內(nèi)大部分住宅項目戶型設(shè)計均以小面積、功能型、附加價值贈送為賣點，進行市場競爭。,2019/7/1,項目建議,重點要素梳理,可借助機會,目標(biāo)客戶鎖定,大環(huán)境下競爭,政策影響,客戶需求,宏觀市場,項目收益實現(xiàn)點,政策影響,客戶需求,宏觀市場,金融政策調(diào)控，剛性需求被抑制 剛性自住需求，承接能力有限 市場供應(yīng)放量，競爭激烈,政策輔助,心理需求,功能需求,性價比值,小面積住宅,功能型戶型設(shè)計、附加價值體現(xiàn),低起點價格，無貸款需求,項目競爭的最佳機會點：用付首期的錢買一套房，不受政策限制!,準(zhǔn)入門檻,項目機會點,項目客戶需求分析,AIO因素+房型需求分析,本項目主要面對剛性需求及長期投資客戶，其房型需求主要集中在