2014深圳特發(fā)和平里一期裙樓商鋪招商執(zhí)行思路（75頁）.ppt

2014年3月11日,深圳市隆塬營銷策劃有限公司,特發(fā)和平里一期 裙樓商鋪招商執(zhí)行思路案,10月福利活動（2014年10月11日至11月10日） 贏商幣不夠用？來參加10月獎幣活動吧！ 上傳好資料，速得20倍贏商幣大禮 活動詳情：/hd/201410/index.aspx,贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/ 添加QQ 2104223640，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送,前 言,感謝貴司對隆塬商業(yè)地產(chǎn)策劃運營機構(gòu)的關(guān)注與信任，邀請我司參與貴司項目的合作事宜商談，我司對此深感榮幸，并以最大誠意推動雙方合作之進程！我司對此專門成立工作小組，并協(xié)同我司專家顧問團隊共同參與項目的討論并進行了詳細的工作安排，開展了初步的市場調(diào)查工作、針對項目提出相關(guān)建議和意見，撰寫思路案等，全力參與貴司項目裙樓商鋪價值提升的探討，利潤最大化，實現(xiàn)項目商鋪最高價值。 本次匯報將概述工作的前提，綜合并針對性的提出我司關(guān)于項目的市場概述、項目價值點、招商策略、推廣策略等。 非常感謝貴司的大力支持，謝謝！,本報告主要闡述我司對項目的理解，同時就相關(guān)問題與貴司做初步的溝通和探討。,主題定位是什么？,本次報告核心考慮問題：,項目價值點有哪些？,如何將商鋪利益提升整體項目價值？,目錄,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,招商的目的,打消商鋪投資者的顧慮，提供給他們更好更多的租戶供其直接簽約。 引進主力店，帶活整個商業(yè)項目，為其他商鋪及住宅實現(xiàn)增值，為項目帶來更多的銷售回報。,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,市場環(huán)境分析,區(qū)域規(guī)劃：組團標準分區(qū)（二線擴展區(qū)（BA402B），本項目屬于二線擴展分區(qū)，定位為深圳新的口岸經(jīng)濟區(qū)，兼有為福田中心區(qū)配套居住功能。,二線擴展區(qū),二線擴展區(qū)（BA402B）簡介： 構(gòu)成：由新深圳站、商業(yè)辦公、文體娛樂、醫(yī)療配套及居住區(qū)組成； 范圍：北至外環(huán)路，東至布龍路、梅觀高速公路，南至梅林檢查站，西至羊臺山和大腦殼山； 規(guī)模：片區(qū)面積17.08平方公里，規(guī)劃人口20.7萬人，分為6個標準分區(qū)； 定位：隨著國家鐵路客運專線、新深圳站及軌道交通的建設(shè)，該片區(qū)將形成新的口岸經(jīng)濟區(qū)，兼有為福田中心區(qū)配套居住功能。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,規(guī)劃利好：龍華新區(qū)2011年掛牌成立，地處“深圳中軸線上”，號稱“福田中心后花園”，5年內(nèi)投2000億元，高速建設(shè)“一軸九片區(qū)”。,福田中心區(qū)后花園 中心位置：龍華新區(qū)位于深圳中心區(qū)的“福田+龍華”中軸線上，一直以來都有“福田中心區(qū)后花園”之稱，而且已經(jīng)被證實是深圳的地理中心，位置優(yōu)越性非常明顯； 規(guī)劃利好：龍華新區(qū)2012年黨工委工作會議，提出社會發(fā)展目標：5年內(nèi)投2000億元，高速建設(shè)“一軸九片區(qū)”，梅觀高速將全程免費 ，年，生產(chǎn)總值比年增加億元，占全市比重約；年，生產(chǎn)總值占全市比重達。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,軌道交通：三條地鐵線（4、5、6號）促進組團生活服務(wù)帶用地調(diào)整，將市中心區(qū)客戶與項目地塊有機聯(lián)系起來，也將大大提升周邊物業(yè)價格空間。,地鐵4號線二期全長16公里，由南往北依次有少年宮站、深圳北站、龍華中心站、清湖站等10個車站，將龍華與深圳核心之一福田區(qū)域緊密相連。4號線后期將繼續(xù)向北延伸，增加觀瀾廣場站、觀瀾舊城站，促進組團生活服務(wù)帶用地的調(diào)整，提高龍華、觀瀾城市化水平。,地鐵5號線西起前海灣，東止黃貝嶺，全長40公里，該線路通過深圳北站樞紐與廣深港、廈深鐵路接駁，地鐵5號線的開通大大拉近龍華與“深圳雙核”之一的前海中心區(qū)的距離。,地鐵6號線6號線從深圳機場引出，連接福永、沙井、松崗、公明、光明、石巖、龍華。6號線在龍華設(shè)有5個站點，其中龍華新城有紅山站和龍華火車站兩個站點。預(yù)計2016年底投入使用。,軌道交通線路圖,5號線,6號線,4號線,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,交通規(guī)劃：計劃投資260億元構(gòu)建對外“三橫四縱”快速路網(wǎng)，完善區(qū)內(nèi)“十二橫八縱”城市主干路網(wǎng)，實現(xiàn)“區(qū)內(nèi)10分鐘、市內(nèi)半小時”交通圈。,龍華新城內(nèi)外交通規(guī)劃： 區(qū)域交通：計劃投資260億元，完成龍觀快速路、清平二期等25個重大道路交通項目建設(shè)，構(gòu)建對外“三橫四縱”快速路網(wǎng)，完善區(qū)內(nèi)“十二橫八縱”城市主干路網(wǎng)，實現(xiàn)“區(qū)內(nèi)10分鐘、市內(nèi)半小時”交通圈。主要通過機荷高速、梅觀高速往返市區(qū)； 內(nèi)部交通：民治大道、梅龍路、梅觀高速等由南向東北方向觀瀾及東莞方向；新區(qū)大道、福龍快速道、布龍路等向福田、石巖及橫崗方向；橫向有和平路、留仙大道、民康路等向橫崗、觀瀾、南山方向，形成內(nèi)部密集交通網(wǎng)路。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,龍華未來的生活愿景: 居住在以住宅為主的龍華新城區(qū)，孩子在小區(qū)旁的名校上學(xué)，閑暇時可去周邊的公園坐坐，購物、休閑可到龍華的商業(yè)中心、海岸城等地享受一站式的體驗，乘車去外省出差，可直接在深圳北站乘坐高鐵 。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,龍華區(qū)域更新總覽： 首批5大舊改商住綜合體，打造集大型購物中心、文化創(chuàng)意園、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅、創(chuàng)意購物中心、風(fēng)情商業(yè)街為一體的現(xiàn)代龍華中軸央城；2020年前供應(yīng)總建面約955萬平米，投資740億元。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：電子信息產(chǎn)業(yè)占龍華新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值80%，集聚了富士康、富士施樂、理光越嶺美、華為等世界一流的品牌電子信息企業(yè)。,富士康,富士施樂,華為,作為電子信息產(chǎn)業(yè)集中度很高的龍華新區(qū)，目前集聚了富士康、富士施樂、理光越嶺美、華為等世界一流的品牌電子信息企業(yè)。 數(shù)據(jù)顯示，2011年，龍華新區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值5246 億元，占全市 25.7%，出口總額546億美元，占全市22.2%， 其中電子信息產(chǎn)業(yè)占新區(qū)全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的80%。品牌企業(yè)在產(chǎn)業(yè)集聚方面發(fā)揮了重要作用。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,租金概況:2013年深圳的商業(yè)租金為300元/平方米/月，較2012年（226元/平方米/月）上漲32.7；其中，寶安區(qū)的商業(yè)租金為139元/平方米/月，同比都上漲13%。,寶安區(qū)商業(yè)租金不斷增漲，與全市商業(yè)租金對比有一定距離；目前龍華新區(qū)已進入城市更新快速發(fā)展階段，結(jié)合進駐品牌開發(fā)商大規(guī)?，F(xiàn)代城市綜合體；推動龍華新區(qū)商業(yè)巨大的提升空間。,經(jīng)濟環(huán)境,區(qū)域發(fā)展,交通規(guī)劃,區(qū)域環(huán)境,租金概況,市場環(huán)境分析,市場環(huán)境總結(jié)：,區(qū)域規(guī)劃：龍華新區(qū)高速建設(shè)“一軸九片區(qū)”；成為二線擴展分區(qū)，福田中心區(qū)后花園，配套居住功能； 輕軌規(guī)劃： 4號線后期將繼續(xù)向北延伸；地鐵6號線從深圳機場至龍華，在龍華設(shè)有5個站點，其中龍華新城有紅山站和龍華火車站兩個站點。預(yù)計2016年底投入使用；提高龍華新區(qū)文化水平； 區(qū)域交通：構(gòu)建對外“三橫四縱”快速路網(wǎng)，完善區(qū)內(nèi)“十二橫八縱”城市主干路網(wǎng)，實現(xiàn)“區(qū)內(nèi)10分鐘、市內(nèi)半小時”交通圈； 生活愿景: 居住龍華新城區(qū)，孩子上名校、閑暇逛公園，購物休閑可享受一站式的體驗城市購物中心，外出可直接在深圳北站乘坐高鐵.,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,項目綜合解析,和平里位于大浪街道，但其地理位置正好處于龍華、民治、大浪三個社區(qū)的交匯處；東有布龍路、人民路，西有騰龍路、新區(qū)大道，北是和平路，南是建設(shè)路；周圍都是龍華的主干道。,關(guān)鍵詞：核心商圈、交通便利、四通八達,從龍華新區(qū)更新總覽看，本案地處未來中心地段。 龍華唯一的港鐵連體物業(yè)，與港鐵四號線無縫接駁。 本案地處核心城市綜合體、商業(yè)中心商圈、城市主街的中心位置。,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,項目綜合解析,本次招商目標為裙樓商業(yè)街鋪1、2、3棟樓一至三層商業(yè),面積約為13600平方米。,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,項目綜合解析,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,項目SWOT分析,項目綜合解析,特發(fā)和平里位于龍華新區(qū)中心板塊，占據(jù)以地鐵龍華線為軸心、深圳北站為焦點的中央生活區(qū)內(nèi)核，匯聚宜居主題的各項無素；,天時,特發(fā)和平里誕生在龍華板塊房地產(chǎn)最活躍的時期；,未來生活趨勢是綠色低碳環(huán)保，而特發(fā)和平里的定位是“綠色人居大盤”；龍華唯一的港鐵連體物業(yè)，與港鐵四號線無縫接駁，樓盤地下還設(shè)有公交站，倡導(dǎo)用戶享受健康、便捷的出行。,主要通過特發(fā)集團的歷史及其從事領(lǐng)域，也通過天時、地利、人和三個方面來闡述特發(fā)和平里項目上升為一種生活方式的倡導(dǎo)者。,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,民治商圈,核心商圈,傳統(tǒng)商圈,特發(fā)和平里,龍華新區(qū)目前已進入?yún)^(qū)域更新快速發(fā)展階段，商業(yè)已走向改朝換代階段，新區(qū)可分為三大層次商圈。,項目綜合解析,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,項目綜合解析,和平里,曼海寧,鵬華香域,福東龍華府,銀雅居,品澤軒,尚御商住樓,新一佳,萬盛百貨,項目片區(qū)目前是城市更新階段，到處施工、道路難行、環(huán)境惡劣；居住辦公寫字樓沒有正式入住使用，營造片區(qū)商業(yè)氛圍人氣不足；結(jié)合多個城市綜合體、商業(yè)中心、特色商業(yè)街呈現(xiàn)該片區(qū)，將成為龍華新區(qū)功能最全、檔次最高、價值更高的核心商圈。,片區(qū)商業(yè)氛圍初步形成，競爭逐漸面臨市場； 未來片區(qū)商業(yè)價值走高，目前商業(yè)租金屬于培育成長階段； 目前主要以裙樓商業(yè)為主，建筑形象優(yōu)化現(xiàn)代風(fēng)格；沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，招商存在一定困難。；,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,項目綜合解析,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,競爭案例分析,項目綜合解析,競爭分析,商業(yè)格局,項目價值點,SWOT分析,項目概況,總結(jié)：,項目位于龍華新區(qū)未來核心商圈，周邊將呈現(xiàn)出多個城市綜合體、現(xiàn)代商業(yè)中心，風(fēng)情商業(yè)街等； 北面三樓雙走道無縫接駁港鐵龍勝站出口，形成雙首層展示面，明顯提升商業(yè)價值； 項目周邊交通便利，四通八達； 目前項目及周邊居住較少，商業(yè)氛圍偏弱，競爭力不強。,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,項目經(jīng)營定位,本項目面臨多重問題,面對壓力本項目該如何市場突圍？,項目最直接的競爭對手潛龍曼海寧,片區(qū)商業(yè)氛圍初步形成，招商存在一定困難,龍華海岸城、益田假日廣場等城市綜合體進駐，未來競爭加劇,面對市場競爭，本案該如何市場占位 如何定位主題業(yè)態(tài)招商 提升項目價值是關(guān)鍵，我們將提供什么樣的商業(yè)配套,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,項目經(jīng)營定位,位置：項目位于布龍路與和平路交匯處，目前區(qū)域商業(yè)氛圍較差，主要滿足日常生活低檔消費的配套商業(yè)； 人口：項目周邊目前人口偏少； 消費習(xí)慣：片區(qū)消費者習(xí)慣到傳統(tǒng)商圈、民治商圈及市區(qū)里購物消費； 商業(yè)資源：項目本身45萬生活大城,與港鐵無縫接駁,位于未來核心商圈多個城市綜合體,現(xiàn)代商業(yè)中心,風(fēng)情商業(yè)街等,推動片區(qū)人流氛圍商業(yè)價值最大化.,項目先天條件決定項目以社區(qū)生活配套商業(yè)為主,商業(yè)定位思考,社區(qū)商業(yè) 主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè),自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,自身定位,項目經(jīng)營定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,“綠色人居大盤”；龍華唯一的港鐵連體物業(yè)，與港鐵四號線龍勝站無縫接駁,項目定位：,45萬生活大城,雙首層商業(yè)價值,核心商圈,業(yè)態(tài)定位,自身定位,項目經(jīng)營定位,案例分析,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,商業(yè)的三種主要類型,中心區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè),區(qū)域性商業(yè),正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，以滿足片區(qū)和社區(qū)配套生活需要為目的的商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂和休閑為主。是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)相當(dāng)成熟。,位居城市中心，集零售、服務(wù)、辦公、金融和中心商務(wù)類功能于一體的區(qū)域。,主要分布在城市的副中心地帶，主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。其在特征上重復(fù)中心地區(qū)零售設(shè)施的模式，而且距離客戶的住所更近。,自身定位,項目經(jīng)營定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,社區(qū)商業(yè)的特征 1、主要以商業(yè)街、店鋪為表現(xiàn)形式； 2、規(guī)模適中為社區(qū)或片區(qū)服務(wù) 3、人 性 化更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和 4、開 放 性景觀、空間組織、動線組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流 5、休 閑 性以餐飲娛樂休閑購物為主要服務(wù)功能 6、有凝聚力圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流,可以看出本項目是一種典型的社區(qū)商業(yè)形態(tài),自身定位,項目經(jīng)營定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型1 ：,以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達16,000的綜合超市。,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 2 ：,以社區(qū)標超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬科城供參考。,自身定位,項目經(jīng)營定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,萬科城業(yè)態(tài)組合：,業(yè)態(tài)組合面積比例：,自身定位,項目經(jīng)營定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,萬科城商業(yè)業(yè)態(tài)組合值得本項目借鑒參考,建議項目經(jīng)營業(yè)態(tài)組合 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 2,自身定位,項目經(jīng)營定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,商業(yè)消費客戶： 1、項目本身45萬生活大城及未來周邊高檔社區(qū)業(yè)主 2、港鐵無縫接駁,輻射區(qū)域外界消費者 3、項目周邊工業(yè)制造企業(yè)高級人士 4、未來核心商圈,輻射新區(qū)所有消費群體,商業(yè)投資者： 本項目的鋪型多為中大型，故其所面向的投資者應(yīng)為具有較強經(jīng)濟實力的人士，結(jié)合片區(qū)的實際情況來看，本項目商鋪投資客戶主要集中市內(nèi)投資客、附近私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管人員及富裕的本地人等群體。,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,共享配套，差異化定位 以都市形象、中高端品牌、特色風(fēng)情商業(yè)街撬動項目價值最大化,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,娛樂,1,休閑,2,餐飲,3,生活,4,結(jié)合區(qū)域商務(wù)辦公、學(xué)校、企業(yè)等年輕人士較多，利用娛樂主題吸引大量消費群體，推動項目人氣。,項目周邊為商務(wù)辦公區(qū)域，能將吸引大量市民、高級白領(lǐng)前來休閑；通過休閑主題吸引客戶。,餐飲作為最重要的目的性業(yè)態(tài)，通過打造集中特色餐飲主題，最大限度聚集人氣。,生活配套商業(yè)滿足未來項目周邊大量居民日常生活消費。,打造和平里風(fēng)情商業(yè)街,購物,4,引進知名品牌超市主力店，助力整體招商；提升項目價值最大化。,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,1、商業(yè)街業(yè)態(tài)比例,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,備注：此商家名錄為部分備選商家，依實際操作為主,2、商業(yè)街目標商家,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,3、商業(yè)街一樓業(yè)態(tài)分配布局,業(yè)態(tài)布局分解 1、北面1棟臨和平路展示面價值最高，考慮招商承受租金較高業(yè)態(tài)； 2、東面3棟商鋪展示面為布龍路主干道及商鋪開間進深比較適合餐飲業(yè)態(tài)要求，形成項目特色定位美食一條街； 3、南面2棟建設(shè)路展示面微弱些，建議招商引進承受租金較低業(yè)態(tài),如:生活配套、休閑； 4、西面騰龍路為項目行政中心路，商業(yè)價值展示面較高，未來成為主要人行路線。,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,4、商業(yè)街二樓業(yè)態(tài)分配布局,業(yè)態(tài)布局分解 1、北面1棟展示面為和平路主道，也就是商業(yè)價值展示最高之一； 2、北面1棟三樓兩條無縫接駁地鐵龍勝站出口走道；結(jié)合品牌商家誘惑力，給項目帶來巨大人流氣氛； 3、三樓地鐵對接走道直接可通往三樓下二樓電梯；由于引進品牌超市主力店以品牌效應(yīng)支撐整體項目價值，租金相對來說偏低；建議品牌超市主力店及一家品牌餐飲規(guī)劃在1棟北面二樓，營造商業(yè)人氣。,項目經(jīng)營定位,自身定位,客戶群定位,項目屬性,定位思考,業(yè)態(tài)定位,5、商業(yè)街三樓業(yè)態(tài)分配布局,業(yè)態(tài)布局分解 1、北面1棟三樓雙走道無縫接駁地鐵龍勝站出口，明顯提升三樓商鋪商業(yè)價值； 2、建議三樓商鋪引進休閑小吃及餐飲業(yè)態(tài)，能讓消費者較長時間營造經(jīng)營現(xiàn)場氛圍；刺激其他消者。,項目經(jīng)營定位,項目定位總結(jié)：,未來項目競爭激烈，形成以品牌效應(yīng)、特色風(fēng)情為項目價值支撐點； 社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè)； 利用品牌主力店較大規(guī)模的餐飲及休閑娛樂、其他生活配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模知名度的品牌餐飲吸引外部人流；,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,價格策略,招商租金策略建議,1、針對業(yè)態(tài)招商租金策略建議 a、針對主力店，是整個項目商業(yè)價值的體現(xiàn)與推動項目整體招商成功率的前提，是項目整體策劃定位的支持點和保障，應(yīng)實行局部區(qū)域低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠； b、針對品牌店，是項目整體租金的主要來源，租金可考慮以接近面價或稍低于面價5%-10%作為招租標準； C、針對散戶，是項目整體租金的重要補充，租金可考慮以接近面價； d、針對專業(yè)店，服務(wù)業(yè)態(tài)，是項目整體經(jīng)營必需的補充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)面價的基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整。,價格策略,2、針對不同因素差異招商租金策略建議 本項目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。 a、位置差異：東面商鋪展示面相對南面商鋪位置較好些，南面商鋪面相對西面商鋪展示面較好些，根據(jù)道路邊上人行流量大?。徊顑r比例控制在10%-15%之間； b、視覺效果：消費者在道路邊上或地鐵出口直接視覺到的商鋪租金單價高于其他商鋪，差價比例控制在10%-15%之間； C、流通情況：人流交通良好的商鋪租金高于其它商鋪，差價比例控制在5%-10%之間。,價格策略,3、保證金策略 建議向經(jīng)營者收取兩個月的租金為保證金，在租賃合同滿退場時予以退還。 4、租金遞增策略 根據(jù)市場反應(yīng)情況，結(jié)合項目自身優(yōu)劣勢；建議項目制定租賃合同為1-5年，第1年租賃金額不變，第2年租賃金客遞增5%，第3、4、5年按每年遞增8%。 5、免租期 項目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家主力店進駐，使本項目形成強烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險，降低其進駐門檻；因此在項目經(jīng)營初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期，建議本項目一般免租期為3-5個月。,價格策略,6、物業(yè)管理費 按實際營運管理事項包括清潔、保安、公共保險等，建議物業(yè)管理費為6元/月 7、活動期間簽約優(yōu)惠 在招商推介會或招商推廣啟動時段中，可對前若干信簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣或管理費優(yōu)惠等。,價格策略,通過對龍華商業(yè)租金的調(diào)研，結(jié)合本項目的實際情況，利用市場比較法，估算出項目當(dāng)前租賃價格為：,一層租金：120-150元/m2 /月 二層租金：100-115元/ /月 三層租金：100-130元/ /月,鑒于目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成，故在前期租金及售價相對較低，主要目的在于培育市場，考慮未來項目入住及周邊商務(wù)居住消費群眾多，無縫接駁地鐵4號線龍勝站口商業(yè)物業(yè)，其價值主要在23年后項目周邊進駐多個知名城市綜合體，推動片區(qū)商圈整體商業(yè)價值最大化。,租金,價格策略,總結(jié)：,項目片區(qū)屬于城市更新快速發(fā)展階段，目前租金低于深圳寶安商業(yè)租金水平，具有較大的增長空間； 根據(jù)商鋪位置具體情況，租金稍微上下靈活調(diào)動，盡量將商鋪招滿；營造商業(yè)氛圍最高點，未來商業(yè)租金增長空間更大； 建議租金價格走低至高,以項目優(yōu)越位置搶先市場.,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,招商策略,招商方案,需要明確 的問題,招商策略,推廣策略,分階段媒體組合,媒體策略,推廣思路,商周期及時間節(jié)點,招商手段,招商策略,1、招商開展前應(yīng)明確的問題,問題1.東面三樓商鋪展示面不佳； 應(yīng)對之策：商議改建 問題2.一層街鋪是否建有煙道及隔油池等可供餐飲所用設(shè)施； 應(yīng)對之策：明確并加建 問題3.地面是否有車位足夠使用，而布龍路廣場綠化面積過大影響商業(yè)氛圍； 應(yīng)對之策：采取措施營造人氣 問題4.商業(yè)街位于主干道路邊，但缺乏傳播載體； 應(yīng)對之策：增加廣場廣告位及導(dǎo)視牌,招商策略,總體思路以大帶小 主力店 品牌商家 小商戶,先行主力店及品牌商家招商，借此增強小商戶對本項目投資的信心， 在一定程度上提升商業(yè)的價值,2、招商手段,招商策略,3、招商對象,主力店：品牌超市大賣場 超市本身具備強大的聚集人流作用，利用品牌超市引導(dǎo)作用，帶動全面開放，通過品牌進駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強勢吸引消費者的威力； 品牌商家店：國內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌、休閑娛樂品牌及國內(nèi)知名服飾品牌 招商范圍鎖定在中國知名品牌；只要主力店確定進駐，就為本項目的大小投資者關(guān)注的一劑強心針，徹底打消其經(jīng)營上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進招商進度； 社區(qū)配套性商業(yè)：社區(qū)配套服務(wù)店、零售商、大中型餐飲、文化及娛樂經(jīng)營店,招商策略,4、招商工作進度,4月 5月 6月 7月 8月 9月,籌備階段,階段目標規(guī)劃,主力店意向洽談，招商物料完，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、法律廣件定稿。,完成前期主力業(yè)態(tài)及輔助業(yè)態(tài)主力店細節(jié)談判，達成入駐意向，簽訂意向協(xié)議書。,全面開展后期招商工作，目標品牌商家客戶上門訪談跟進落實；完成整體招商80%,簽約高峰期,盛大開業(yè),主力店進場裝修,商戶進場裝修,完成后續(xù)招商工作，開業(yè)前完成整體招商90以上%,招商推介會 品牌商家主力店簽約儀式大會,預(yù)招商階段,全面招商階段,收尾階段,招商策略,5、招商周期及時間節(jié)點,商業(yè)項目推廣的原則一般是先招商主力店簽約后，加大項目推廣策略活動；有利于提升商業(yè)的價值，引進其他普通商家加入本項目投資經(jīng)營。,主力店招商：2014年5月1日2014年6月30日 目 標：完成主力店及品牌商家招商工作 備 注：主力商家成功引進后加大廣告宣傳 普通商家招商：2014年7月1日2014年8月31日 目 標：完成普通商家招商的80 招商收尾：2014年9月1日2007年9月31日 目 標：完成項目招商進度的90以上,招商策略,6、招商團隊精英架構(gòu),發(fā)展商,發(fā)展商物業(yè)部,項目總監(jiān),招商經(jīng)理,策劃經(jīng)理,招商主管,策劃師,招商專員,以隆塬招商團隊為招商主體進行招商,招商策略,總結(jié)：,首先明確項目本身是否能滿足各業(yè)態(tài)的基本需求條件，如餐飲-油煙道管、下水道，主力店-樓層高度、樓板承受力等； 執(zhí)行目標客戶招商,登門走訪洽談; 首先明確主力店及品牌餐飲休閑娛樂商家,帶動小商戶投資客戶對項目有足夠信心; 執(zhí)行招商優(yōu)惠政策,推動缺稀限量金鋪刺激投資客戶. 以項目區(qū)位優(yōu)勢，首先招商主力店及品牌商家，再全面覆蓋招商小商戶。,第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目綜合解析 第三部分 項目經(jīng)營定位 第四部分 價格策略 第五部分 招商策略 第六部分 推廣策略,推廣策略,推廣主題,時間節(jié)點,推廣渠道,核心價值點,物料準備,未來核心商圈：居住在以住宅為主的龍華新城區(qū)，孩子在小區(qū)旁的名校上學(xué)，閑暇時可去周邊的公園坐坐，購物、休閑可到龍華的商業(yè)中心、海岸城等地享