課外閱讀—關(guān)于各容積率的統(tǒng)計(jì)研究專題.ppt

各容積率指標(biāo)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)研究,上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 20100602,【前言】,專題緣起在房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究、定位、策劃過(guò)程中，包括市場(chǎng)、企劃、銷售在內(nèi)的各條操盤線，實(shí)際都缺乏對(duì)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的科班學(xué)習(xí)，因此在判斷項(xiàng)目操作方向時(shí)存在較大的阻礙。 專題目標(biāo)旨在為大家提供各容積率要求下的實(shí)體項(xiàng)目訊息整合，來(lái)參考、并借鑒相似容積率項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品判斷。 專題說(shuō)明 本研究?jī)H限于，整合統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各容積率項(xiàng)目，不涉及專業(yè)的技術(shù)設(shè)計(jì)及規(guī)范要求； 本專題所選取個(gè)案均來(lái)自上海市場(chǎng)，若需在異地引用，請(qǐng)適當(dāng)斟酌日照、間距等當(dāng)?shù)匾?guī)范； 本專題僅為大家提供學(xué)習(xí)借鑒，因信息量較大，且并非專業(yè)規(guī)劃研究，內(nèi)容出入望請(qǐng)海涵； 專題執(zhí)筆 陳昱錟、金鐵釗、沈黎明、孫冠男,容積率大于0.1小于等于0.3,容積率0.10.3,產(chǎn)品組合布局,小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,典型項(xiàng)目綠寶園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.10.3,容積率0.10.3,典型項(xiàng)目華州君庭,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.10.3,產(chǎn)品組合布局,中體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,典型項(xiàng)目東郊半島,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.10.3,典型項(xiàng)目觀庭一期,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.10.3,容積率0.10.3,典型項(xiàng)目萬(wàn)科蘭喬圣菲,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,大體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,容積率0.10.3,產(chǎn)品組合布局,容積率0.10.3,典型項(xiàng)目御品園林,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目穎奕博園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.10.3,典型項(xiàng)目上海綠城玫瑰園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.10.3,容積率0.10.3,典型項(xiàng)目佘山高爾夫別墅,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.10.3(含0.3)容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于外郊環(huán)，少數(shù)在中外環(huán) 常見(jiàn)檔次：大部分為高端純獨(dú)棟別墅社區(qū)，少數(shù)獨(dú)棟社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)小量聯(lián)排產(chǎn)品 項(xiàng)目特征,特征總結(jié),純獨(dú)棟社區(qū)：基本上都是占地20萬(wàn)方以上的大中型體量項(xiàng)目，多分布在青浦、佘山、閔行等傳統(tǒng)別墅區(qū)內(nèi)，其中占地10萬(wàn)方以下小體量項(xiàng)目主要分布在浦東川沙和周康 獨(dú)棟+聯(lián)排：僅有觀庭和佘山高爾夫兩個(gè)項(xiàng)目有少量的聯(lián)排別墅，出現(xiàn)聯(lián)排產(chǎn)品更多是為了考慮項(xiàng)目資源條件及經(jīng)營(yíng)角度 規(guī)劃趨勢(shì)：建筑本身地上兩層，局部項(xiàng)目地上三層，地下一層，擁有大面積的私家花園，社區(qū)內(nèi)部綠化率平均在65%以上，舒適度和私密感極高；同時(shí)項(xiàng)目周邊或本身多有山水或高爾夫資源景觀。,容積率大于0.3小于等于0.4,容積率0.30.4,產(chǎn)品組合布局,小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,容積率0.30.4,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目棕櫚泉花園,容積率0.30.4,典型項(xiàng)目綠地河流島,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.30.4,典型項(xiàng)目南瑞別墅,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.30.4,典型項(xiàng)目東郊紫園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.30.4,產(chǎn)品組合布局,中體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,容積率0.30.4,典型項(xiàng)目新天鴻高爾夫,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.30.4,典型項(xiàng)目西郊名苑別墅,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.30.4,產(chǎn)品組合布局,大體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,容積率0.30.4,典型項(xiàng)目招商海廷,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.30.4(含0.4)容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于外郊環(huán)，少數(shù)在中外環(huán) 常見(jiàn)檔次：市場(chǎng)上主流的高端純別墅項(xiàng)目，部分項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)雙拼、聯(lián)排等產(chǎn)品 項(xiàng)目特征,特征總結(jié),純獨(dú)棟社區(qū)：基本上都是占地30萬(wàn)方以下的中小型體量項(xiàng)目，多分布在浦東、奉賢、金山等非傳統(tǒng)別墅區(qū)內(nèi)，其中部分城市別墅 獨(dú)棟+聯(lián)排：項(xiàng)目體量偏小，局部出現(xiàn)聯(lián)排產(chǎn)品更多是為了考慮局部提高用地率，增加公共或者獨(dú)棟的環(huán)境資源 規(guī)劃趨勢(shì)：建筑本身地上兩層，局部項(xiàng)目地上三層，地下一層，擁有中等面積的私家花園，社區(qū)內(nèi)部綠化率平均在50%以上，舒適度和私密感適中；多依環(huán)境資源，同時(shí)開(kāi)始出現(xiàn)城市別墅。,容積率大于0.4小于等于0.5,容積率0.40.5,產(chǎn)品組合布局,小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,容積率0.40.5,典型項(xiàng)目城市經(jīng)典三期夏宮,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目城市經(jīng)典三期夏宮,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.40.5,典型項(xiàng)目寶華櫟庭,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.40.5,典型項(xiàng)目萊茵美墅,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.40.5,容積率0.40.5,產(chǎn)品組合布局,中體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,容積率0.40.5,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目圣特麗墅,容積率0.40.5,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目銀都名墅,典型項(xiàng)目魏瑪原墅,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目凱迪澳瀾灣,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.40.5,容積率0.40.5,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目四季雅苑,0.40.5(含0.5)容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于外郊環(huán) 常見(jiàn)檔次：中高端項(xiàng)目，基本上不再有純獨(dú)棟項(xiàng)目，別墅產(chǎn)品開(kāi)始多樣化，部分已出現(xiàn)多層和小高層產(chǎn)品 項(xiàng)目特征,特征總結(jié),產(chǎn)品形態(tài)組合開(kāi)始多樣化，逐漸開(kāi)始出現(xiàn)部分較高密度產(chǎn)品形態(tài)：純獨(dú)棟、純雙拼、獨(dú)棟+聯(lián)排、獨(dú)棟+聯(lián)排+雙拼、獨(dú)棟+聯(lián)排+雙拼+疊加、小高+獨(dú)棟+雙拼+多層、獨(dú)棟+聯(lián)排+小高、疊加+花園洋房 其中獨(dú)棟別墅的標(biāo)準(zhǔn)較之前有所降低，社區(qū)舒適感不再奢華，滿足基本要求；但雙拼、疊加、聯(lián)排等別墅產(chǎn)品舒適度極高，部分項(xiàng)目出現(xiàn)的多層和花園洋房產(chǎn)品雖形態(tài)上已不是別墅但有天有地的居住感覺(jué)相當(dāng)不錯(cuò)，但體量上均較少。 項(xiàng)目占地均在30萬(wàn)方以下，所在區(qū)位開(kāi)始離散化，純獨(dú)棟別墅社區(qū)的概念開(kāi)始出現(xiàn)缺陷,容積率大于0.5小于等于0.6,產(chǎn)品組合布局,小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目?jī)珊恿饔?項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目萬(wàn)科第五園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目匯賢閣,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目東方馬德里,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,產(chǎn)品組合布局,中體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目泗涇頤景園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目復(fù)地北橋城三期,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目湯臣湖庭,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,產(chǎn)品組合布局,大體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,0.50.6(含0.6)容積率,典型項(xiàng)目世茂愛(ài)馬尚郡,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.50.6(含0.6)容積率,0.50.6(含0.6)容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于中外環(huán)間 常見(jiàn)檔次：中高端項(xiàng)目 項(xiàng)目特征,特征總結(jié),產(chǎn)品形態(tài)組合開(kāi)始多樣化，獨(dú)棟產(chǎn)品漸漸退出產(chǎn)品組合，非獨(dú)棟類產(chǎn)品開(kāi)始成為主角，部分高密度產(chǎn)品如多層、洋房、小高和高層開(kāi)始出現(xiàn)在產(chǎn)品組合中 產(chǎn)品組合方式有：獨(dú)棟+聯(lián)排、純聯(lián)排、聯(lián)排+疊加、多層+聯(lián)排+獨(dú)棟+雙拼、多層+高層+聯(lián)排+雙拼、獨(dú)棟+多層+小高層 其中出現(xiàn)聯(lián)排的最低容積率可以0.58；小高層出現(xiàn)的最低容積率為0.53,容積率0.6-0.7（含0.7）,中型體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,典型項(xiàng)目嘉寶紫提灣,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.6-0.7（含0.7）,典型項(xiàng)目御華莊,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.6-0.7（含0.7）,典型項(xiàng)目明園森林都市,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.6-0.7（含0.7）,典型項(xiàng)目浦江華僑城,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.6-0.7（含0.7）,典型項(xiàng)目萊英郡,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.6-0.7（含0.7）,容積率0.6-0.7（含0.7）,中型體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,0.60.7(含0.7)容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于中外環(huán)間 常見(jiàn)檔次：中高端項(xiàng)目 項(xiàng)目特征,特征總結(jié),產(chǎn)品形態(tài)組合多樣化，獨(dú)棟產(chǎn)品漸漸退出產(chǎn)品組合，非獨(dú)棟類產(chǎn)品開(kāi)始成為主角，部分高密度產(chǎn)品如多層、洋房、小高和高層開(kāi)始出現(xiàn)在產(chǎn)品組合中 產(chǎn)品組合方式有：獨(dú)棟+雙拼、獨(dú)棟+聯(lián)排+高層、獨(dú)棟+聯(lián)排+小高、小高+聯(lián)排+洋房、多層+小高+聯(lián)排 其中少數(shù)的小體量項(xiàng)目做純別墅社區(qū)，其余多采用別墅和洋房、多層、小高、高層（少數(shù)）搭配組合 類獨(dú)棟的聯(lián)排產(chǎn)品較為突出,容積率0.7-0.8（含0.8）,中型體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,典型項(xiàng)目莫奈的花園,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.7-0.8（含0.8）,典型項(xiàng)目合生御廷,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.7-0.8（含0.8）,典型項(xiàng)目美蘭湖高爾夫別墅,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.7-0.8（含0.8）,典型項(xiàng)目蘭郡名苑,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.7-0.8（含0.8）,典型項(xiàng)目新虹橋首府,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.7-0.8（含0.8）,容積率0.8-0.98,中型體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,容積率0.8-0.98,典型項(xiàng)目萬(wàn)科紅郡,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.8-0.98,典型項(xiàng)目綠地布魯斯小鎮(zhèn),項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.8-0.98,典型項(xiàng)目綠地諾丁山,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,容積率0.8-0.98,典型項(xiàng)目合生城邦,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,0.61(不含0.1)容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于中外環(huán)間 常見(jiàn)檔次：中高端項(xiàng)目 項(xiàng)目特征,特征總結(jié),產(chǎn)品形態(tài)組合多樣化，獨(dú)棟產(chǎn)品漸漸退出產(chǎn)品組合，非獨(dú)棟類產(chǎn)品開(kāi)始成為主角，部分高密度產(chǎn)品如多層、洋房、小高和高層開(kāi)始出現(xiàn)在產(chǎn)品組合中 典型產(chǎn)品組合方式有：獨(dú)棟+雙拼、獨(dú)棟+聯(lián)排+高層、獨(dú)棟+聯(lián)排+小高、小高+聯(lián)排+洋房、多層+小高+聯(lián)排 其中少數(shù)小體量項(xiàng)目做“純別墅”社區(qū)，其余多采用別墅和洋房、多層、小高、高層（少數(shù)）搭配組合,容積率大于1小于等于1.5,容積率1-1.1,中小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,項(xiàng)目物業(yè)布局,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目保利維拉花園,迎賓樓,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目東方麗都二期,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目祥生御江灣,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目公館1088,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目綠地逸灣,容積率1-1.1,中型體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,項(xiàng)目物業(yè)布局,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目沿海酈墅,1-1.1容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目招商雍華府,1-1.1容積率,常見(jiàn)區(qū)位 容積率在1-1.1之間的樓盤常位于外環(huán)以外和中外環(huán)間的區(qū)域，如楊浦、閔行、松江、寶山、青浦區(qū)域。 常見(jiàn)檔次 1-1.1屬于較低容積率，在此區(qū)間范圍的項(xiàng)目較多定位為高檔樓盤。 其他項(xiàng)目特征,特征總結(jié),組合方式：介于此范圍內(nèi)的項(xiàng)目，物業(yè)組合都較為豐富，多數(shù)采取別墅和公寓的組合方式。體量較小的項(xiàng)目采用簡(jiǎn)單的別墅和公寓的組合，只有少數(shù)樓盤采取公寓物業(yè)方式排列；10萬(wàn)方以上中大型體量項(xiàng)目多采用多種別墅形態(tài)和小高層或多層公寓形態(tài)相組合的復(fù)雜的混合方式。 物業(yè)形態(tài)：別墅多為聯(lián)排和雙拼，小高層一般為11-14層，多層一般為6-8層的花園洋房。 綠化：項(xiàng)目都較注重綠化，綠化率一般在40%-50%。 戶型面積：別墅面積在200平以上，聯(lián)排為200-300，雙拼為250-300；公寓的房型面積較為適中，一房為常規(guī)面積段；多數(shù)兩房為2+1房型，有較高的附加值，三房的面積跨度較大，為130-180，少數(shù)大平層產(chǎn)品，面積為166平左右。,容積率1.1-1.2,中小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,項(xiàng)目物業(yè)布局,1.1-1.2容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目日月光水岸花園,1.1-1.2容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目畢加索小鎮(zhèn),1.1-1.2容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目仁恒怡庭,1.1-1.2容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目東方帕堤歐,1.1-1.2容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目中海御景熙岸,1.1-1.2容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目尚東國(guó)際,1.1-1.2容積率,常見(jiàn)區(qū)位 容積率在1.1-1.2之間的樓盤常分布于外環(huán)以外和中外環(huán)間的區(qū)域，少數(shù)位于中內(nèi)環(huán)間，如松江、浦東、楊浦、寶山、青浦區(qū)域，其中浦東分布較為廣泛。 常見(jiàn)檔次 此區(qū)間內(nèi)的項(xiàng)目定位也較為偏高端。 其他項(xiàng)目特征,特征總結(jié),組合方式：項(xiàng)目體量中等，采用別墅和公寓混搭組合的形式。10萬(wàn)方以下體量的項(xiàng)目一般采用多層配別墅或小高層配別墅；10-30萬(wàn)方體量的項(xiàng)目組合更為豐富，采取小高層、多層同時(shí)與多種別墅形態(tài)組合。極個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)20層高層。 物業(yè)形態(tài)：別墅多為聯(lián)排、疊加和雙拼，少獨(dú)棟，小高層一般為13-18層，多層一般為4-8層。 綠化：綠化率一般在35%-50%。 戶型面積：別墅面積在200平上上，聯(lián)排為178-248，雙拼為260，個(gè)別項(xiàng)目疊加面積較大，達(dá)300平；公寓的房型面積較為適中，一房為常規(guī)面積段；兩房面積范圍較寬，為87-126平，少數(shù)有2+1房型，三房較為舒適，多為140平以上，個(gè)別為90左右緊湊型；少數(shù)大平層產(chǎn)品，面積在160-200。,容積率1.2-1.4,中小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,項(xiàng)目物業(yè)布局,1.2-1.4容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目綠地公園壹品,1.2-1.4容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目綠地薔薇九里,1.2-1.4容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目新城西尚海一期,1.2-1.4容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目朗詩(shī)綠島,1.2-1.4容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目上置香島原墅,1.2-1.4容積率,常見(jiàn)區(qū)位 容積率在1.2-1.4之間的樓盤常分布于外環(huán)以外的區(qū)域，如寶山、松江、浦東、嘉定、奉賢，其中寶山分布較為廣泛。 常見(jiàn)檔次 項(xiàng)目定位多為中偏高端。 其他項(xiàng)目特征,特征總結(jié),組合方式：項(xiàng)目體量中等，采用別墅和公寓混搭組合的形式。多為小高層和聯(lián)排的搭配方式，部分項(xiàng)目為多層洋房和小高層排列。 物業(yè)形態(tài)：別墅多為聯(lián)排，并出現(xiàn)聯(lián)排的創(chuàng)新產(chǎn)品，小高層一般為9-18層，多層一般為5-8層。 綠化：綠化率一般在35%，部分項(xiàng)目可以做到45%。 戶型面積：別墅面積段分散，常規(guī)聯(lián)排為125-300，疊加在158左右，個(gè)別項(xiàng)目創(chuàng)新聯(lián)排產(chǎn)品，90墅，面積在95左右；公寓的房型面積較為適中，一房為常規(guī)面積段；兩房面積為82-100平，部分為2+1房型；三房四房基本上為舒適型，為120-150平米。,容積率1.4-1.5,中小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,項(xiàng)目物業(yè)布局,1.4-1.5容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目御景龍庭,1.4-1.5容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目香逸灣,1.4-1.5容積率,常見(jiàn)區(qū)位 容積率在1.4-1.5之間的樓盤常分布于外環(huán)以外的區(qū)域，如寶山、金山、浦東等。 常見(jiàn)檔次 項(xiàng)目定位多為終端品質(zhì)樓盤，部分偏高端項(xiàng)目。 其他項(xiàng)目特征,特征總結(jié),組合方式：項(xiàng)目體量多在十多萬(wàn)方，出現(xiàn)高層和聯(lián)排的組合方式，也有部分多層和小高層搭配組合。 物業(yè)形態(tài)：別墅多為聯(lián)排，高層為18-25層，小高層一般為11-12層，多層一般為6層。 綠化：綠化率一般在35%。 戶型面積：別墅面積段較為常規(guī)，聯(lián)排為198-238，疊加在150-190；公寓的房型面積同樣較為適中，個(gè)別項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品體現(xiàn)在高附加值，一房到三房均有附送面積。,容積率大于1.5,容積率1.5-2.0,中小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目富頓街區(qū)一期,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目新華路一號(hào),1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目都市雅筑,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目招商南橋1號(hào),1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目萬(wàn)科金色里程,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目金地未未來(lái),1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目中冶尚城,5層多層,10-14層小高,容積率1.5-2.0,中型體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目橡樹(shù)灣,5層聯(lián)庭,13層小高,20層高層,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目金誼河畔,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目金地灣流域,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目御景龍庭,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目同潤(rùn)菲斯艾倫,1.5-2.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目恒盛湖畔豪庭,1.5-2.0容積率,常見(jiàn)區(qū)位 ：多位于外郊環(huán)，少數(shù)在中外環(huán) 常見(jiàn)檔次：多為中端項(xiàng)目，少數(shù)為中高端項(xiàng)目 其他項(xiàng)目特征,特征總結(jié),純小高層社區(qū)：1.8以下以10-14層小高為主，極限可做到10層以下；1.8以上以18層左右為主； 小高層+聯(lián)排：18層左右高層或小高層+3層聯(lián)排（聯(lián)排可排到15-30%）； 小高層+多層（或洋房或疊加）：14-18層小高+4-6層多層（或洋房或疊加）（多層可排到10-50%）； 小高層（或25層以下高層）+多層（或洋房或疊加）+聯(lián)排（或雙拼）：多為占地10萬(wàn)方以上中大型項(xiàng)目； 規(guī)劃趨勢(shì)：通過(guò)提升小高層的層數(shù)或者增加建筑密度、犧牲集中綠化來(lái)增加別墅洋房等高價(jià)值產(chǎn)品的體量，而通過(guò)加強(qiáng)景觀細(xì)節(jié)質(zhì)量等手段彌補(bǔ)舒適度降低的問(wèn)題。,容積率2.0-3.0,中小體量產(chǎn)品類型構(gòu)成,產(chǎn)品組合布局,2.0-3.0容積率,項(xiàng)目介紹（包括布局圖，產(chǎn)品介紹）,典型項(xiàng)目云間名門,2.