國內(nèi)各類優(yōu)秀戶型研究報告.pptx

,高層類優(yōu)秀戶型借鑒,2+1室2廳1衛(wèi) 94,2+1室2廳1衛(wèi) 91,星河時代高層戶型借鑒,贈送一間居室,贈送一間居室,85平米兩室,上海泰禾紅御項目戶型借鑒,88平米三室,三分離 衛(wèi)生間,主要居住空間南向設計,中戶做到通透，未來設計趨勢之一,3室（中戶）96,3室（邊戶）108,中海復興九里戶型借鑒,3室 103,3室 127,金僑新梅江壹號戶型借鑒,主臥套,兒童房,適老居住系統(tǒng),三分離衛(wèi)生間,極致收納空間,私家電梯廳與玄關結合,2室 85,3室 125,上海萬科翡翠公園戶型借鑒,主臥套,高層設計重點在于減少公攤，通過通透中戶的設計提升產(chǎn)品價值。,113三居,84三居,在兩端戶之間增加連廊設計，使中戶做到南北通透，與市場現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異化。 增加產(chǎn)品附加值，通過巧妙的設計將部分面積和設備平臺結合，提升附送空間的實用性。 對于住宅首層，可考慮贈送小院，以提高首層單價。,產(chǎn)品借鑒方向,產(chǎn)品借鑒方向,115三居,85三居,85三居,85三居,115三居,在面寬允許的情況下，將主要功能空間盡量設置于南向。,中空,24層高層 兩梯四戶,極致節(jié)約空間,玄關,招商雍景灣戶型借鑒細節(jié)更精細化，通過巧妙的手法將玄關、洗衣機位等空間融入過道等公共空間。并將部分面積和設備平臺結合，解決空間局促問題。,融合了書房門、玄關、洗衣機空間,兩梯四戶全部為92-94的三室。 全部采用了設備平臺贈送面積的手法，設計為半間書房和設備平臺結合，擴大空間。 在玄關、洗衣機位等位置，進行了精細的設計，使各個功能空間合理不局促。,3.6m,3.3m,3.9m,2.7m,2.5m,1.6m,1.85m,3.6m,3.3m,3m,3.1m,2.7m,1.7m,1.75m,出房率73%,18F高層戶型 兩梯三戶,在臨近河景資源的局部位置設置了兩梯三戶的戶型，產(chǎn)品占比不高。,3.5m,3.6m,3m,4m,3m,3m,1.7m,3.3m,3.6m,3m,2.7m,2.9m,2.7m,1.3m,4m,3m,3.3m,2.9m,出房率73%,招商雍景灣戶型借鑒,78的產(chǎn)品，在面積上更壓縮了空間，控制了產(chǎn)品總價，對次臥室及餐廳的設置進行了優(yōu)化。 95平米的三居仍是中戶產(chǎn)品。通過增加了進深，來增加產(chǎn)品面積，舒適度較低。 123的產(chǎn)品延續(xù)了海河大觀產(chǎn)品的經(jīng)典戶型設計，但從現(xiàn)在市場來看，仍有提升空間。,78兩居,95三居,123三居,融創(chuàng)天托戶型借鑒在戶型趨勢方面，融創(chuàng)更加細分了客戶。對不同客戶設定不同尺度的產(chǎn)品。將低總價的產(chǎn)品的面積進行了進一步的壓縮。,中戶,中戶,邊戶,兩梯四戶產(chǎn)品,出房率78%,70-80產(chǎn)品設計趨勢參照,緊湊型三居應注重多功能空間的可改造性，在有限空間內(nèi)具備多重功能，滿足新婚及年輕三口之家在5-10年內(nèi)居住需求,90產(chǎn)品設計趨勢參照,南北側(cè)陽臺、兒童房以及老人房均可在不同時期滿足家庭居住及多種使用功能，實現(xiàn)10-15年內(nèi)的居住需求。,115平米三室兩廳兩衛(wèi),115產(chǎn)品設計趨勢參照,洋房類類優(yōu)秀戶型借鑒,七層電梯洋房，1梯2戶，2-3單元連接 首層零躍一，全地下室，贈送南向庭院 二層通過外掛樓梯入戶，贈送南向庭院、半地下室 頂層附送閣樓；標準層功能空間全明，戶型南北通透,單體示意,7F,5F,4F,3F,2F,1F,地面,閣樓,6F,外掛樓梯,電梯洋房+雙首層設計+7.2米超高挑空，實現(xiàn)洋房二層通過外掛樓梯入戶，并分割庭院，最大程度的提升了溢價產(chǎn)品比例。閣樓7.2米挑空，一層變?nèi)龑?，超值附加空間贈送。,洋房設計方向參考,閣樓7.2米挑空,戶型圖,上海泰禾紅御項目戶型借鑒洋房戶型圖 129 4室2廳2衛(wèi),戶型圖,上海泰禾紅御項目戶型借鑒洋房戶型圖 127 4室2廳2衛(wèi),戶型圖,上海泰禾紅御項目戶型借鑒洋房戶型圖 1254 室2廳2衛(wèi),金地藝華年頂層123平米三室兩廳兩衛(wèi) 8F到頂電梯洋房,金地藝華年項目戶型借鑒洋房頂層123平米，全明戶型，南向三開間，獨立餐廳，衛(wèi)生間干濕分離。頂層贈送閣樓挑空3.2米，頂層溢價率23%。,頂層價格：16000元/平米 標準層價格：13000元/平米,閣樓,洋房戶型 兩梯兩戶,附加空間：每個戶型均設置3.5-4平米的設備陽臺，經(jīng)改造可多出一個8-9平米的功能間,招商雍景灣,4.5m,3.45m,3.9m,142三居,邊戶,融創(chuàng)中心戶型參照,兩梯兩戶產(chǎn)品為一期產(chǎn)品的最優(yōu)產(chǎn)品，在傳統(tǒng)h戶型格局和主次臥套間的概念上，進行了優(yōu)化。 增加了雙入口的設計，注重玄關的設計，減少了大戶型的空間浪費問題。,融創(chuàng)天托,166三居,149三居,次入口,入口,兩梯兩戶產(chǎn)品,出房率78%,別墅類優(yōu)秀戶型借鑒,金地藝華年疊拼別墅163，五室三廳三衛(wèi),萬科趙巷有山戶型借鑒 【下疊】建筑面積約110平米,地上一層 6.6米面寬 南40平米花園 層高3.2米 老人房采用“適老居住系統(tǒng)”,地上二層 全南主臥可放嬰兒床，部份邊套帶小陽臺 全南次臥帶大陽臺 獨立大容量衣帽間,萬科趙巷有山戶型借鑒 【下疊】建筑面積約110平米,地下室 層高4.5米 帶采光井,萬科趙巷有山戶型借鑒 【下疊】建筑面積約110平米,萬科趙巷有山戶型借鑒 【上疊】建筑面積約110平米,地上一層：獨立入戶花園 地上二層：老人房采用“適老居住系統(tǒng)”,地上三層 6.6米面寬 超大露臺，部份邊套帶超大側(cè)陽臺 3.2米層高,萬科趙巷有山戶型借鑒 【上疊】建筑面積約110平米,地上四層 全南主臥可放嬰兒床 全南次臥帶大陽臺 獨立大容量衣帽間 超大浴缸 層高2.9米,萬科趙巷有山戶型借鑒 【上疊】建筑面積約110平米,閣樓,思路二：設計部分合院產(chǎn)品，減少對土地的占用，增加高單價產(chǎn)品，提升整盤利潤。,常州香樹灣六合院,停車入口與綠化處理,合院產(chǎn)品占用更少的土地指標，有利于社區(qū)中高密度產(chǎn)品設計的優(yōu)化。 圍合形成的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件，同時封閉的外觀保持了必要的私密性。 圍合式建筑可以阻擋寒風入侵，保溫防寒。,合院,聯(lián)排,高層,產(chǎn)品設計借鑒參考：泰禾北京院子,首層戶型借鑒： 面寬12.4米，采光面較大； 南向、會客廳和老人房，保證房屋內(nèi)經(jīng)常活 動區(qū)域采光性良好，其中餐廳、廚房相互連通， 保證通透性； 老人房配備獨立衛(wèi)生間，方便老人出入； 整體均為南北通透。,大面寬，使南向采光面最大化；別墅首層設置老人房，并配備獨立衛(wèi)生間,330平米合院別墅,地上二層戶型借鑒： 雙臥室設計，戶型方正，均為南向； 主臥配衣帽間和獨立衛(wèi)生間，方便居住。,臥室,臥室,臥室,書房,地上三層戶型借鑒： 雙南向臥室設計，主臥有獨立衣帽間， 衛(wèi)生間均帶有浴池。,主要功能空間南置，主臥套間功能應充分滿足主人多方面需求，打造別墅生活的奢華感受,戶型借鑒： 花園層配有下沉式花園，活動室、臺球室和瑜伽室； 地下一層配有有影音室、傭人房和地下車庫，地庫為公共通道，每戶2個車位。,充分挖掘地下空間，實現(xiàn)產(chǎn)品高附加值,70-80優(yōu)秀戶型展示,地址：中山市石岐東華路匯星豪庭商業(yè)廣場1號商鋪 電話：8721728,戶型一：大開間、凸出式飄窗、南北通透、大型雙陽臺設計,地址：中山市石岐東華路匯星豪庭商業(yè)廣場1號商鋪 電話：8721728,二房二廳，戶型方正，南北通 透，主臥室配有一獨立衛(wèi)生間 照顧到主人生活方便，南向觀 景陽臺和主人房凸出標飄窗成 室內(nèi)與戶外采光與通風的通道,戶型二：進深長、凸出式飄窗、南北雙陽臺設計,80-90優(yōu)秀戶型展示,地址：中山市石岐東華路匯星豪庭商業(yè)廣場1號商鋪 電話：8721728,戶型一：標準兩房對稱設計、方正實用,戶型二：溫馨兩房、方正實用、適用三口之家,90-100優(yōu)秀戶型展示,戶型一：設創(chuàng)意陽光屋空間,設陽光屋親子空間，豐富客 廳表現(xiàn)手法,100-110優(yōu)秀戶型展示,戶型一：功能分區(qū)、實用率高、大面積兩房,戶型二：居家實用型三房設計、通透性好、實用面積大,110-120優(yōu)秀戶型展示,地址：中山市石岐東華路匯星豪庭商業(yè)廣場1號商鋪 電話：8721728,03、04單位入戶小玄關，主人房270度轉(zhuǎn)角飄窗,110-120戶型一：,120-130優(yōu)秀戶型展示,戶型一：超大陽臺兼空中花園,戶型二：經(jīng)典南北通透、雙陽臺,戶型三：戶戶帶入戶花園,戶型四：大景觀陽臺+入戶花園、三房可變四房,此空間可增設睡房,130-140優(yōu)秀戶型展示,戶型一：平步闊式露臺、全方塊房形布局。,戶型二：通透良好、南北雙陽臺、主人房增設大型空中花園。,戶型三：超大景觀陽臺+入戶花園+主人房圓角落地窗設計,140-150優(yōu)秀戶型展示,特設家政空間,戶型一：完美空間布局、功能結構完善。,戶型二：優(yōu)美建筑弧線、方圓布局結合,戶型三：經(jīng)典方正型三房、高實用率、南北朝向。,一梯一戶：東莞星河傳說-荷塘月色,空間尺度較大，戶戶均是陽光房，通風采光較好。 該戶型奢侈、豪華，多陽臺贈送，陽光室、娛樂室，二部電梯直達每層。 四衛(wèi)的設置，讓主人的私密性得到完全的保障。,一梯二戶：一般多為多層和高層豪宅,一梯三戶：,中海怡美山莊-芳草園,一梯四戶：,一梯五戶：,一梯六戶：,一梯多戶：,一梯多戶：,該酒店公寓二個核心筒，10戶/核心筒 戶戶均有陽光房，達到國家通風采光標準。,物業(yè)形態(tài)分類總結：,從建筑形態(tài)分析中，我們可以看出，針對不同客戶層次，不同置業(yè)需求及自身項目容積率的需求，將呈現(xiàn)不同產(chǎn)品形狀，為此將從以下物業(yè)類型、客戶群體、置業(yè)目的、置業(yè)年齡、土地屬性及面積大小進行比較。,戶型總體屬性界定,方法一：拼合設計,原理：將相鄰兩套房組合成大面積房，使其增加使用面積如：入戶花園、電梯走道等,一般按照9.55原理設計。,缺點：在設計上要充分考慮組合后的空間利用合理性，否則浪費面積較大，裝修成本較高。,成功案例： 卓越維港(利用外廊來節(jié)約電梯空間 ),合并,方法二：LOFT形式增加樓層高度,原理：形成低于2.2M的夾層，增加樓層高度，香港就有很多住宅建筑達到34層以上高度。,缺陷：損失部分通風采光效果，才能達到增加使用面積。,成功案例：東莞金域中央(送夾層),夾層,方法三：做90平方米的精準戶型(將大于90平方米的戶型精簡到90平方米以下) 細分室內(nèi)空間功能，重新組合空間結構,原理：合理功能分區(qū)，盡量節(jié)省交通空間，過道面積變小、傳統(tǒng)生活陽臺變衛(wèi)生間、增加主臥陽臺,缺點：在中小戶型中，奢侈度變小,成功案例：萬科,儲物間：增加玄關或陽臺儲物功能，設置頂柜儲物；利用墻內(nèi)空間儲物； 衛(wèi)生間：精細分工，創(chuàng)造一個半的衛(wèi)生間形式：學習日本集合住宅設計，把衛(wèi)生間這三大件精細隔開，面盆、馬桶、花灑分開設置，馬桶可與手盆單獨設計為半個衛(wèi)生間，另外一衛(wèi)則只需設置面盆和花灑，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用衛(wèi)生間的尷尬； 餐廚結合：操作臺與炒菜間獨立設置，把操作臺和餐廳拼接，做成小中西廚的形式，這樣一來可以大大節(jié)省廚房的面積，可節(jié)省約3-4平方米 ； 餐廳與起居室合一減少過道面積 ； 彈性空間：設置一個彈性空間房，可以做書房、兒童房、娛樂室等，不需要的家庭打通連接主臥，增加主臥舒適度； 室外減少公攤面積，可組合一梯多戶型的標準層設計 。,細分室內(nèi)空間功能，重新組合空間結構,方法三：做90平方米的精準戶型(精簡后戶型增加使用面積，大于90平方米的銷售面積) 贈送面積，凸窗、空中花園等,原理：在80-90平方米的二房與三房的基礎上增加部分贈送面積使其使用面積達到110-120平方米。,缺陷：贈送面積的大小在各個地方的規(guī)定不一樣，因此在設計時應該參考本地規(guī)范。,增加入戶花園、陽臺、陽光房的贈送面積，提高使用面積,四室兩廳兩衛(wèi) 總面積：314.63平米 室內(nèi)面積：179.31平米(含公攤) 花園面積135.32平米 公攤率：13.69%（按總面積計算）案例：深圳天鵝湖-平層五房，大花園,一、戶型細節(jié)上的創(chuàng)新-空間結構的創(chuàng)新，贈送陽臺、露臺、花園等,技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗；在設計中，為了層高不超過2.2米，在外立面上凸出一部分，稱之為凸窗，省下面積；現(xiàn)在人們在設計圖和毛坯房交付使用時，做成低臺，打掉低臺，加上凸窗，層高就高于2.3米。 飄窗、落地窗的做法,可拆卸凸窗凸梁 做法巧計：在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大,落地飄窗,可拆卸凸窗凸梁,儲藏室、衣柜,花架或者格柵,可拆卸凸窗凸梁 做法巧計：在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大,送半地下室 做法：2.2米以下的半地下室由于不計入建筑面積，不少開發(fā)商通過贈送半地下室來增大使用空間也屬于“偷”面積之列。而對一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來,贈送格柵 其做法在于送“外格柵”（又稱花架）。從公共大廳步入房間時，要先走一條“過道”，“過道”的兩邊就是格柵，不計面積的，只要推平就可以變成自家的房間了。因此，只要進入這條“過道”其實己經(jīng)踏入了自家領土，如深圳的雙御雅苑。,錯層雙層高露臺、高花園 雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積,一、戶型細節(jié)上的創(chuàng)新-空間結構的創(chuàng)新，贈送陽臺、露臺、花園等,電梯廳花園 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近30-40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園，可以不計算建筑面積。,空調(diào)位變生活陽臺 目前許多戶型往往會多設計出一個或者兩個空調(diào)外機安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)機安放處可以裝修成為一個生活陽臺，該方法可以“偷”得1-2左右的面積。還有的樓盤在陽臺之外再送一個花槽，也可以增加使用空間。,空中庭院 在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中庭院，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。,一、戶型細節(jié)上的創(chuàng)新-空間結構的創(chuàng)新，贈送陽臺、露臺、花園等,陽臺,空中庭院,贈送地下室,錯層夾層,復式：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間 ，在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。,躍式：一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，即上下兩層安全分隔，應稱為躍層式住宅 。,上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的墻面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。,區(qū)別,錯式：指一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面 。,區(qū)別,不同樓層的為躍式或者復式，在同一層不同平面則為錯層。,1、平層變錯層,錯層設計將干濕、動靜動能分區(qū)顯得更為明顯，同時增加戶型空間豐富度。 樓梯錯層、客廳錯層,二：增強空間豐富度，提高生活體念空間(錯層、躍層、復式),2、平層變躍層,底層,