專題及芝加哥紐約北京cbd案例181464446NXPowerL.pptVIP

CBD專題及芝加哥、紐約、北京CBD案例研究, CBD理論及特征, CBD發(fā)展規(guī)律, 芝加哥CBD案例, 紐約曼哈頓CBD案例, 北京CBD案例,目 錄,CBD研究,PART1 CBD理論及特征,何為CBD？,CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面積少則五六百萬，多則上千萬平方米，是一個城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個重要標(biāo)志，其地價可謂真正是“寸土寸金”。美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、我國香港的中環(huán)以及新加坡的中心區(qū)等都是世界聞名的CBD。,CBD高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，同時具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能。CBD特定的職能要求區(qū)內(nèi)的建筑必須高密度、現(xiàn)代化。因此，CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務(wù)和住宿設(shè)施。一般來講，寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務(wù)設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%。,當(dāng)代城市CBD的八大特征,現(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成。當(dāng)代城市CBD擁有這些基本特征。,1、擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)； 2、擁有商務(wù)空間的最高聚集度； 3、具有最高的交通可達(dá)性，無一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心； 4、擁有最高的地價； 5、與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)度； 6、具有良好的社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀； 7、借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動中的控制作用； 8、趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域 重合的趨勢顯著。,PART2 CBD發(fā)展規(guī)律,CBD規(guī)律一：城市功能聚集中心,城市CBD的發(fā)展是城市發(fā)展和社會生產(chǎn)力發(fā)展共同作用的結(jié)果.,現(xiàn)代CBD的功能演化,CBD的三種功能聚集中心,1、管理和控制職能聚集中心,在CBD的功能建構(gòu)中，需要優(yōu)先考慮具備這種“管理與控制”職能的全球性、區(qū)域性商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)。,2、金融市場運作功能聚集,在區(qū)域和世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，生產(chǎn)、辦公和服務(wù)顯現(xiàn)出地域分散化的趨勢。金融業(yè)運作的全球一體化，市場經(jīng)濟(jì)中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務(wù)業(yè)和國內(nèi)國際的專業(yè)銀行，并在CBD聚集形成金融中心，與商務(wù)辦公設(shè)施一起承擔(dān)著管理與控制功能。,3、專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能集聚,生產(chǎn)服務(wù)業(yè)是支持生產(chǎn)活動的專業(yè)化服務(wù)設(shè)施，其在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高，并以其中間產(chǎn)品服務(wù)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)供應(yīng)能力的一部分，是CBD主導(dǎo)職能的衍生性經(jīng)濟(jì)活動。而以商業(yè)零售、休閑娛樂為主的生活性服務(wù)設(shè)施在CBD職能機構(gòu)中被視為配套性服務(wù)設(shè)施。在CBD發(fā)展初期和依托城市商業(yè)中心發(fā)展商務(wù)中心的過程中也占據(jù)重要地位。,CBD規(guī)律二地價與租金,在城市地價的分布規(guī)律中，有一個最高地價點，其周圍地帶往往成為CBD的核心，而這里同樣也是城市最高租金匯集地。 由于CBD空間的希缺有限性和可達(dá)性的差異，地價呈不均勻分布狀態(tài)，競爭使得只有承租能力較高的功能才能占據(jù)地租較高的地段。這種承租能力的差異使各CBD功能存在著一定的等級序列。,高檔零售；金融、信息咨詢；旅館、批發(fā)業(yè)；居住及其他,1972年美國新建高檔辦公建筑的租金比較（單位：美元/平方英尺/年）,CBD的建筑容積率高于周邊，而周邊地帶的容積率隨著與中心區(qū)距離增加而迅速減少。單位樓面的價格差異在疊加容積率差別后，CBD單位土地面積的價格將數(shù)倍、數(shù)十倍高于外圍地帶，這一綜合地價表現(xiàn)在各個城市中都是非常顯著的。,CBD的開發(fā),不同級別CBD合理規(guī)模,城市級別決定了CBD規(guī)模,單中心城市的CBD規(guī)模與容積率（注：單中心城市指全球區(qū)域級城市或國家區(qū)域中心城市、重要城市）,單中心CBD開發(fā)三大規(guī)律：A用地規(guī)模多在200萬平方米以下；B、建筑面積在500萬平方米以下；C、開發(fā)強度之容積率多在2.5左右。,CBD內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)構(gòu)成,現(xiàn)今城市中心商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)三類職能設(shè)施構(gòu)成，同時也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類和居住職能設(shè)施。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類職能。如巴黎拉德方斯三大職能分別占50，25，25。世界其他商務(wù)區(qū)的功能比例也大致如此。 經(jīng)驗表明：1、活力四射的CBD內(nèi)寫字樓建設(shè)量應(yīng)約占到50，商業(yè)設(shè)施及酒店、公寓住宅等應(yīng)各占20，其余分配給各種必要的配套設(shè)施；2、對于城市CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)活力源泉，由研究表明，一個城市新區(qū)居住規(guī)模超過40，這個中心區(qū)才能成為富有人氣和活力的城市中心。,芝加哥CBD案例分析,城市整體,芝加哥（Chicago）是美國第三大城市，位于伊利諾伊州東北部，世界第一大淡水湖密西根湖西南端與芝加哥河交匯處，芝加哥是美國重要的航空、鐵路、公路及光纖通訊樞紐，五大湖地區(qū)最大的湖港，全美冶金和機械制造、金融貿(mào)易、文教中心。芝加哥位于美國中部地區(qū)，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的發(fā)展條件，在美國的經(jīng)濟(jì)格局中具有重要的戰(zhàn)略地位。 芝加哥市面積591平方公里，人口301萬，僅次于紐約和洛杉磯，城市沿濱湖平原向西、北、南展開。芝加哥大都市區(qū)由庫克等個郡組成，包括周圍許多衛(wèi)星城鎮(zhèn)以及印第安納州西北濱湖地區(qū)諸城，面積約12000平方公里，人口850萬。 芝加哥是美國的一個老工業(yè)城市，在1950年代達(dá)到其最輝煌的時期。然而從1960年代起，由于世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大變動，美國經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了一個轉(zhuǎn)型的過程。在這個過程中，芝加哥經(jīng)歷了城市衰退，人口流失，經(jīng)濟(jì)困難等各種城市問題，其時間長達(dá)近40年多久，到1990年代，芝加哥才終于完成了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化的調(diào)整，重新復(fù)興，成為經(jīng)濟(jì)全球化中的一個重要結(jié)點，成為一個真正的國際城市。,發(fā)展歷程,借助于19世紀(jì)中葉美國西部大開發(fā)的歷史機遇，芝加哥成功實現(xiàn)了由農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)向制造基地的轉(zhuǎn)變，到1930年代制造業(yè)經(jīng)濟(jì)達(dá)到鼎盛，成為美國最重要的工業(yè)城市之一。1960年代后，隨著美國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的整體轉(zhuǎn)型，重工業(yè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工廠被迫關(guān)閉或外遷，城市被迫進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)型。 1）制造業(yè)和交通運輸業(yè)鼎盛期（20世紀(jì)上半葉） 1909年，芝加哥編制了一個宏偉的總體規(guī)劃，確定了城市近百年來的發(fā)展框架。此時芝加哥人口達(dá)到170萬，建成區(qū)面積486平方千米，并建成了地鐵和世界上第一條城市高架鐵路。按照規(guī)劃，芝加哥發(fā)展了郊區(qū)衛(wèi)星城，建成了湖濱公共綠地系統(tǒng)。在此期間，芝加哥繼承了雄厚的重工業(yè)基礎(chǔ)，形成了鋼鐵工業(yè)、機械制造業(yè)、金屬加工業(yè)、食品加工業(yè)、印刷業(yè)等對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)極大的制造業(yè)支柱部門。二戰(zhàn)結(jié)束后美國經(jīng)濟(jì)開始全面復(fù)蘇，1950年芝加哥城市人口達(dá)到362萬。1955年，芝加哥建成了世界上最大的奧海爾（OHare）國際機場，成為美國和全球的航空運輸中心。 2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期（20世紀(jì)下半葉） 由于全美經(jīng)濟(jì)衰退和工業(yè)企業(yè)外遷，1960年代芝加哥中心城人口開始減少，1970年代郊區(qū)成為就業(yè)的增長點，人口第一次超過城區(qū)人口，達(dá)到大芝加哥地區(qū)總?cè)丝诘?5%。1990年城市人口下降到278萬，郊區(qū)從庫克郡擴(kuò)展到杜培郡和麥亨利郡。為因?qū)紖^(qū)化所帶來的制造業(yè)和就業(yè)崗位外遷問題，芝加哥從1960年代開始研究新一輪城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1980年代最終確定并貫徹執(zhí)行了“以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的多元化經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展目標(biāo)。一方面，立足金屬加工、食品等傳統(tǒng)制造優(yōu)勢，重點扶植與制造業(yè)緊密關(guān)聯(lián)的新興服務(wù)業(yè)，致力引進(jìn)新興高科技工業(yè)中的管理、研發(fā)、營銷等價值鏈高端部門；另一方面，利用它位于美國交通運輸網(wǎng)絡(luò)中心的有利區(qū)位，充分發(fā)揮并加強了傳統(tǒng)金融貿(mào)易中心的地位，大力發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、金融業(yè)、會議展覽及旅游業(yè)。1989年當(dāng)選的市長理查德戴利提出建立城市工業(yè)保護(hù)區(qū)，同時大力促進(jìn)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和高科技工業(yè)的發(fā)展。 3）多元化經(jīng)濟(jì)時期（現(xiàn)階段） 進(jìn)入新世紀(jì)，芝加哥前期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略成效顯現(xiàn)，2003年城市人口回升到290萬，市區(qū)面積591平方千米，成為國際航空運輸中心、國際（美洲）光纜通訊中心，被稱為美國的制造之都、金融貿(mào)易之都、會展之都、文化教育和工業(yè)中心，基本形成了以服務(wù)業(yè)為主的多元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。芝加哥從傳統(tǒng)工業(yè)城市成功轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市。,城市片區(qū)概況,芝加哥市區(qū)很大，可粗略分為中、北、西、南四大片（東面是大湖）。芝加哥的中央商務(wù)區(qū)叫盧普區(qū)，位于城市中心地帶。北區(qū)環(huán)境幽美，為高級住宅區(qū)，多各色文化娛樂設(shè)施；南區(qū)與西區(qū)，主要為工業(yè)區(qū)，黑人聚居，多低標(biāo)準(zhǔn)住宅。,芝加哥市區(qū),盧普區(qū),中央商務(wù)區(qū)（CBD）盧普區(qū),盧普區(qū)是芝加哥的正式行政區(qū),轄區(qū)內(nèi)擁有目前美國第二大中央商務(wù)區(qū)，僅次于紐約市的曼哈頓中城，是城市高附加值產(chǎn)業(yè)活動集聚的核心區(qū)域。 盧普區(qū)由老商業(yè)中心區(qū)發(fā)展而成。盧普（Loop）意為環(huán)行道區(qū)，因地處高架鐵道（地鐵在地上的部分）所圍成的矩形環(huán)道之內(nèi)而得名。,中央商務(wù)區(qū)（CBD）盧普區(qū),盧普區(qū)西面和北面臨芝加哥河，東到密歇根湖，南到羅斯福大道，最初的區(qū)域邊界局限于19世紀(jì)末20世紀(jì)初城市高架鐵路環(huán)繞的區(qū)域。隨著城市發(fā)展，市中心區(qū)逐漸延伸到正式行政區(qū)以外，“盧普區(qū)”也更多用于表示整個芝加哥市中心，而不再是正式的行政區(qū)概念。該區(qū)包括約100個街區(qū)，占地約2.59平方公里，聚集了超過10萬就業(yè)大軍，占芝加哥市約1/6的就業(yè)人口。 盧普區(qū)與全球其他大都市的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)最大的不同，不僅在于這里不是單一的商務(wù)區(qū)，除了鱗次櫛比的商務(wù)樓宇外，有聚集眾多豪華購物場所的購物街“華麗一英里”（Magnificent Mile），還在于這里高校云集，教育氛圍濃厚。因此，不會像紐約曼哈頓和東京銀座那樣出現(xiàn)白天人口密度大大高于夜晚的“空城”現(xiàn)象。,開發(fā)第一階段,開發(fā)第二階段,開發(fā)第三階段,1958年發(fā)展規(guī)劃,1973年芝加哥21世紀(jì)規(guī)劃,1983年芝加哥中心區(qū)規(guī)劃,開發(fā)背景,開發(fā)措施,開發(fā)成效,制造業(yè)和服務(wù)業(yè)衰退，中心商務(wù)區(qū)物業(yè)價值和零售額持續(xù)下滑，辦公空間增長停滯，盧普周邊的居住社區(qū)環(huán)境惡化,以恢復(fù)中心區(qū)活力為首要任務(wù)； 對芝加哥中心區(qū)的土地利用重新布局；在城市的中心區(qū)和周邊改善公共和私人設(shè)施； 在中心區(qū)附近建立伊利諾利大學(xué)新校區(qū)； 中心區(qū)進(jìn)行了第一個大規(guī)模的面向中高收入階層的居住開發(fā)項目船塢城,郊區(qū)化的影響導(dǎo)致白人外遷，中心區(qū)黑人比例提高，社會矛盾尖銳；中心區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲給小型商業(yè)帶來生存壓力,成功的扭轉(zhuǎn)了中心區(qū)房地產(chǎn)的衰退，增加了297萬平方米的新辦公空間，滿足未來企業(yè)管理機構(gòu)和專業(yè)服務(wù)公司的需求,在盧普區(qū)周邊修建中高收入階層住宅，保護(hù)中心區(qū)商業(yè)核心的生存，也能為中心區(qū)的企業(yè)提供居住在附近的雇員，同時還可以為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂場所提供消費市場； 對芝加哥河沿岸地區(qū)進(jìn)行再開發(fā)，改善區(qū)域環(huán)境，形成濱水休閑步道，大片開敞綠地空間以及可供開發(fā)的住宅用地,形成了中央生活區(qū)的主體迪爾伯恩小區(qū)，并帶動了周邊原有工業(yè)用地及衰落地的開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼『蜕虡I(yè)用途,郊區(qū)購物模式的盛行和激烈的競爭使中心區(qū)傳統(tǒng)的零售百貨店生存艱難，面臨倒閉的危機；商務(wù)展覽需求得不到滿足,在中心區(qū)繼續(xù)提升金融、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和零售、貿(mào)易等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)； 加強土地使用和管理； 加強主要活動場所之間的交通聯(lián)系； 擴(kuò)建麥考米克會展中心，形成完整的會展區(qū),中心區(qū)人口開始增長，經(jīng)濟(jì)上升，到1990年代，芝加哥從制造業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型基本完成，多元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)形成,通過對中心區(qū)開發(fā)的合理規(guī)劃與引導(dǎo)，能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，同時能夠帶動中心區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，強化中心區(qū)地區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮,盧普區(qū)發(fā)展歷程,加強土地使用與管理，鼓勵居住、商業(yè)、辦公的混合使用，形成具有活力的中央生活空間,在土地使用上，倡導(dǎo)TOD的發(fā)展模式，強調(diào)高密度和混合使用，在擴(kuò)展的盧普區(qū)和鐵路車站之間發(fā)展高密度的混合使用的走廊，將軌道、巴士公交系統(tǒng)和住宅、零售、教育和文化機構(gòu)，醫(yī)療和辦公活動聯(lián)系起來；,強調(diào)辦公、底層商業(yè)、旅館和相關(guān)的商業(yè)用途，鼓勵同一棟建筑垂直的混合使用和街道層面的零售和商業(yè)服務(wù)；,土地使用思路,空中俯瞰圖：主要的標(biāo)志性建筑,Aon大樓,千禧公園,格蘭特公園,希爾斯大廈,海軍碼頭景區(qū),白金漢噴泉,藝術(shù)博物館,芝加哥劇院,“L”大廈,倫敦保險大廈,文化中心,圖書館,芝加哥河,密歇根湖,Lasalle Se大廈,Marquette大廈,費雪大廈,Reliance大樓,盧普區(qū)周邊是中央生活區(qū)，主要由迪爾伯恩、河城、總統(tǒng)塔樓三個部分組成，面積約600英畝，可容納12萬居民； 高品質(zhì)的中央生活區(qū)提升了CBD的形象，鞏固了CBD商業(yè)核心的地位，并且社區(qū)居民大多數(shù)就近工作，為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂場所提供消費市場； 中央生活區(qū)在CBD和低收入社區(qū)之間創(chuàng)造了一個有效的邊界，并且?guī)涌拷行膮^(qū)的地方進(jìn)一步轉(zhuǎn)型為中高收入居住社區(qū)； 中央生活區(qū)成為“芝加哥21世紀(jì)規(guī)劃”的最成功之處，并成為城市中心最有活力的中等收入社區(qū)。,CBD,河城,總統(tǒng)塔樓,迪爾伯恩,芝加哥CBD周邊的中央生活區(qū),產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：芝加哥,芝加哥市是在鋼鐵工業(yè)、機械制造業(yè)、農(nóng)業(yè)技術(shù)、貿(mào)易、文化教育等方面均居領(lǐng)先地位的地區(qū)。芝加哥市工業(yè)以鋼鐵、金屬、食品加工、電子、石油加工、印刷和運輸機械設(shè)備工業(yè)為主。鋼鐵工業(yè)占美國第一位，有著名的美國鋼鐵公司和加來鋼廠。肉類加工也居全國首位。美國500家最大的公司中，有33家的總部設(shè)在芝加哥及附近地區(qū)，比較重要的有摩托羅拉、阿莫科及內(nèi)陸鋼鐵公司等。 芝加哥是美國中西部一個重要的金融中心，也是世界金融中心之一?！爸ゼ痈缱C券交易所”是美國境內(nèi)僅次于紐約市的最大證券交易所?！爸ゼ痈缟虡I(yè)交易所”、“芝加哥期貨交易所”和“芝加哥交易局”舉世聞名?！爸ゼ痈缟虡I(yè)交易所”是世界上最大的一個易損貨物交易市場，在全世界金融交易場所中首屈一指?！爸ゼ痈缙谪浗灰姿钡某山活~超過美國國內(nèi)任何一個交易所?！爸ゼ痈缃灰拙帧笔鞘澜缟献畲?、最早的期貨、期權(quán)交易市場，它的股票成交額在美國國內(nèi)名列前茅。芝加哥是美國一些大銀行和大金融機構(gòu)的總部和分支機構(gòu)所在地。它擁有300多家美國銀行、40家外國銀行分行和16家保險公司。這些銀行和金融機構(gòu)在商業(yè)貸款數(shù)額上名列美國全國前3名，各種金融資產(chǎn)總額居美國聯(lián)邦儲備委員會管區(qū)的第三位。世界財富500強企業(yè)中有33家、美國福布斯500強企業(yè)中有47家在此落戶。,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：芝加哥,芝加哥曾經(jīng)是五大湖地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)。然而，自上世紀(jì)60年代末期以來，芝加哥作為“工業(yè)銹帶”的核心，顯然未能擺脫席卷整個美國中西部的經(jīng)濟(jì)危機，城市衰退、人口流失、經(jīng)濟(jì)下滑等城市問題接踵而至。在經(jīng)歷了30多年從被動到主動的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，芝加哥依然從自然地理位置這一先天優(yōu)勢出發(fā)，實現(xiàn)了從制造業(yè)基地到國際大都市的真正轉(zhuǎn)型，逐漸成為在全球具有一定影響力的大都市。 芝加哥在從單一制造業(yè)中心轉(zhuǎn)型成為多元化經(jīng)濟(jì)體過程中，充分挖掘整合在商業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、運輸物流業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，逐漸站在了各個領(lǐng)域的最前沿，成為了美國最多樣化的城市經(jīng)濟(jì)體。芝加哥在從“銹帶”地區(qū)逐漸走出的過程中，原來的制造業(yè)仍然具有一定的優(yōu)勢，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，制造業(yè)在2006年整個區(qū)域GDP中的比重接近12%，除了房地產(chǎn)和租賃業(yè)之外，仍然高于其他大都市行業(yè)。2006年該區(qū)域服務(wù)業(yè)的GDP達(dá)到3273億美元，占總GDP的76.8%，其中，房地產(chǎn)及其租賃業(yè)、金融保險業(yè)等在芝加哥城市區(qū)域的比重較大，分別為14.0%和10.7%（見左表）。,芝加哥的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：盧普區(qū)(CBD),盧普區(qū)作為芝加哥中央商務(wù)區(qū)，高產(chǎn)值、高附加值的金融服務(wù)業(yè)部門拉動了零售業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸業(yè)、會展業(yè)等多個服務(wù)業(yè)部門的發(fā)展，形成了獨具芝加哥特色的多元化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 1.金融服務(wù)業(yè) 芝加哥的金融服務(wù)業(yè)主要集中與盧普區(qū)。十多年前，美國金融衍生產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)在全球市場占統(tǒng)治地位，54%的期貨和期權(quán)交易業(yè)務(wù)活動聚集在芝加哥。2005年，盡管從事金融衍生產(chǎn)品交易的國際市場日漸擴(kuò)張，美國市場占全球比重縮至36%，但芝加哥這一中心地位仍不受動搖，其交易額達(dá)到22.4萬億美元。芝加哥在金融衍生產(chǎn)品交易領(lǐng)域從業(yè)人數(shù)3.35萬人，排名全美第二，次于紐約市的17.49萬人。 2.商務(wù)活動拉動產(chǎn)業(yè)集聚 每年商務(wù)區(qū)就業(yè)群體僅在此的餐飲消費就達(dá)到9.77億美元，購物消費亦創(chuàng)造了9.4億美元的收入。而隨著近年市中心就業(yè)人口逐漸回升，帶來的集聚效應(yīng)將更為明顯。 3.會展賓館業(yè)小步發(fā)展 盧普區(qū)現(xiàn)有的近1.3萬間客房，每年入住頻率超過310萬次。到2009年，還將新增賓館客房1000余間。 4.娛樂休閑業(yè)穩(wěn)住游客 盧普區(qū)內(nèi)十多個演出場館有2.5萬個觀看席位，每年吸引前來的游客絡(luò)繹不絕。2005年，“芝加哥百老匯”旗下四個劇場出售席位超過130萬次，票房收入超過6.35億美元。而位于盧普區(qū)中心的格蘭特公園每年舉辦各項音樂演出節(jié)至少吸引了680萬人次游客，幾乎超過觀看芝加哥兩支城市棒球隊比賽的觀眾總數(shù)。 5.居住功能日益強大 盧普區(qū)生態(tài)環(huán)境保存完好，市中心5萬多常住人口中，約有1.3萬居住在該區(qū)。盧普區(qū)是芝加哥人口增長最快的城區(qū)之一。 6.高等教育部門影響深遠(yuǎn) 盧普區(qū)除了企業(yè)密集外，還集中了芝加哥大學(xué)商學(xué)院、西北大學(xué)、伊利諾伊大學(xué)芝加哥分校、伊利諾伊藝術(shù)學(xué)院、肯特法學(xué)院、凱勒商學(xué)院、Loyola大學(xué)等多所高等院校。大學(xué)城目前各類在校學(xué)生約5.3萬人，各校占地總面積近750萬平方英尺，幾乎是全美第一高樓西爾斯大廈占地面積的兩倍，是伊利諾伊州最大的大學(xué)城，堪稱全美最大的大學(xué)城之一。,CBD入駐企業(yè),總部設(shè)在芝加哥CBD的著名企業(yè)有：美聯(lián)航、雅培、波音、摩托羅拉、卡夫食品、Walgreen連鎖藥店、麥當(dāng)勞、卡特彼勒物流公司、能源公司Exelon、保險公司The Allstate Corporation、機械與工業(yè)部件產(chǎn)品制造商Illinois Tool Works等。芝加哥大都市區(qū)前15大企業(yè)雇主，雇傭員工總數(shù)即超過22萬人，占芝加哥大都市區(qū)就業(yè)人口的6.0%。,盧普區(qū)金融業(yè),盧普區(qū)是芝加哥金融服務(wù)業(yè)的主要集中地。芝加哥是僅次于紐約的美國第二大金融中心。芝加哥在期貨和期權(quán)交易領(lǐng)域是當(dāng)之無愧的全球最大金融衍生產(chǎn)品交易中心。2003年芝加哥占全美期貨和期權(quán)交易總量的63%，紐約居后，占16%（見表1）。 芝加哥的期貨期權(quán)交易業(yè)務(wù)，主宰了全美金融衍生產(chǎn)品交易市場。,芝加哥期貨交易所：全球最大的交易所,國際有影響力的期貨交易市場 （1）美國市場 以芝加哥和紐約為主：芝加哥商品交易所（CBOT：以農(nóng)產(chǎn)品和國債期貨見長）、芝加哥商業(yè)交易所（CME：以畜產(chǎn)品、短期利率歐洲美元產(chǎn)品以及股指期貨出名）、芝加哥期權(quán)交易所（CBOE：以指數(shù)期權(quán)和個股期權(quán)最為成功）；紐約商業(yè)交易所（NYMEX：以石油和貴金屬最為出名）、國際證券交易所（ISE：新興的股票期權(quán)交易所）。 2006年10月17日芝加哥商品交易所（CME）宣布和已競爭百年的同城對手芝加哥期貨交易所（CBOT）進(jìn)行合并，這造就全球最大的衍生品交易所，由此誕生了迄今為止全球最大的交易所芝加哥交易所集團(tuán) （2）歐洲市場 主要是歐洲期貨交易所（EUREX：主要交易德國國債和歐元區(qū)股指期貨）和泛歐交易所1（Euronext：主要交易歐元區(qū)短期利率期貨和股指期貨等），另外還有兩家倫敦的商品交易所：倫敦金屬交易所（LME：主要交易基礎(chǔ)金屬）、國際石油交易所（IPE：主要交易布倫特原油等能源產(chǎn)品）。 （3）亞太期貨市場 以日本、韓國、新加坡、印度、澳大利亞、中國的內(nèi)地以及香港和臺灣地區(qū)為主。 日本期貨市場主要包括以東京工業(yè)品交易所（主要是能源和貴金屬期貨）、東京谷物交易所（主要是農(nóng)產(chǎn)品期貨）等為主的商品交易所，以及以東京證券交易所（主要交易國債期貨和股指期貨）、大阪證券交易所（主要交易日經(jīng)225指數(shù)期貨）和東京金融交易所（主要交易短期利率期貨）為主的金融期貨交易所。 中國內(nèi)地目前有上海期貨交易所（主要交易金屬、能源、橡膠等工業(yè)品期貨）、大連商品交易所（交易大豆、玉米等農(nóng)產(chǎn)品期貨）以及鄭州商品交易所（交易小麥、棉花、白糖等農(nóng)產(chǎn)品期貨）。中國金融期貨交易所（以下簡稱中金所）將上市金融期貨品種，首先將上市滬深300股指期貨。 （4）中南美及非洲期貨市場 中南美主要是墨西哥衍生品交易所和巴西期貨交易所。非洲期貨市場主要是南非的證券交易所下屬的期貨市場，上市當(dāng)?shù)亟鹑谄谪浧贩N。,芝加哥期貨交易市場：發(fā)展歷史,芝加哥期貨交易所是當(dāng)前世界上最具代表性的農(nóng)產(chǎn)品交易所。19世紀(jì)初期，芝加哥是美國最大的谷物集散地，隨著谷物交易的不斷集中和遠(yuǎn)期交易方式的發(fā)展，1848年，由82位谷物交易商發(fā)起組建了芝加哥期貨交易所，該交易所成立后，對交易規(guī)則不斷加以完善，于1865年用標(biāo)準(zhǔn)的期貨合約取 代了遠(yuǎn)期合同，并實行了保證金制度。芝加哥期貨交易所除廠提供玉米，大豆、小麥等農(nóng)產(chǎn)品期貨交易外，還為中、長期美國政府債券、股票指數(shù)、市政債券指數(shù)、 黃金和白銀等商品提供期貨交易市場，并提供農(nóng)產(chǎn)品、金融及金屬的期權(quán)交易。芝加哥期貨交易所的玉米、大豆、小麥等品種的期貨價格，不僅成為美國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、 加上的重要參考價格，而且成為國際農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中的權(quán)威價格。 在交易所早期，CBOT僅交易農(nóng)產(chǎn)品，如玉米、小麥、燕麥和大豆。交易所的期貨合約經(jīng)過多年的發(fā)展演變現(xiàn)包括非保存性農(nóng)產(chǎn)品和非農(nóng)產(chǎn)品，如黃金和白銀。CBOT第一種金融期貨合約于1975年10月推出，該合約為基于政府全國抵 押協(xié)會抵押擔(dān)保證券的期貨合約。隨著第一種金融期貨合約的推出，期貨交易逐漸被引進(jìn)到多種不同的金融工具，其中包括美國國庫中長期債券、股價指數(shù)和利率互換等。另一個金融創(chuàng)新，期貨期權(quán)，于1982年推出。 在過去的150多年中，CBOT的主要交易方式為公開喊價交易，即交易者在交易場內(nèi)面對面的買賣期貨合約。然而，為了滿足全球經(jīng)濟(jì)增長的需求，CBOT于1994年成功地推出了第一個電子交易系統(tǒng)。在CBOT推出新交易系統(tǒng)的同時，交易所也完成了清算業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)換。芝加哥商業(yè)交易所(CME)于2004年1月開始為CBOT的所有產(chǎn)品提供清算及相關(guān)業(yè)務(wù)服務(wù)。 2006年10月17日美國芝加哥商業(yè)交易所（CME）和芝加哥期貨交易所（CBOT）宣布已經(jīng)就合并事宜達(dá)成最終協(xié)議，兩家交易所合并成全球最大的衍生品交易所芝加哥交易所集團(tuán)。合并后的公司被稱為芝加哥交易所集團(tuán)（CME公司），總部將設(shè)在芝加哥。合并后的公司的資產(chǎn)總額據(jù)估計將達(dá)到250億美元，CME占其中的180億美元，CBOT約占其中的70億美元。 合并后的交易所交易品種將涉及利率、外匯、農(nóng)業(yè)和工業(yè)品、能源以及諸如天氣指數(shù)等其他衍生產(chǎn)品。合并后的公司已成為世界上最活躍的交易所，平均每天將成交900萬手合約，成交金額接近4.2萬億美元。,紐約曼哈頓CBD案例分析,NEW YORK,1492年哥倫布發(fā)現(xiàn)美洲 1524年意大利探險家發(fā)現(xiàn)紐約城所在的島嶼 1609年就職于荷蘭東印度公司的英國人亨利.哈德遜到達(dá)哈德遜河 1625年荷蘭人在下曼哈頓建立了第一個永久定居點，稱為新阿姆斯特丹。 1626年彼得.米紐伊特總督以價值24美元的小商品從印第安人手中購得整個曼哈頓島嶼 1636年定居者從印第安人手中購買了現(xiàn)在的布魯克林政區(qū) 1641-1790殖民地時代和獨立戰(zhàn)爭 1972年，議會決定發(fā)行股票，以支付革命戰(zhàn)爭的費用，此舉為后來的紐約證券交易所打下了基礎(chǔ) 1825年，紐約發(fā)展成為海港，歐洲移民大量涌入 1858年曼哈頓中部的貧民窟被拆除，建造成中央公園 1883年布魯克林橋歷經(jīng)15年建成 1892年大批移民通過埃里斯島進(jìn)入美國的時代到來，在62年中有170萬移民從這里進(jìn)入美國,1989年紐約正式建立五個行政區(qū)：布朗克斯、布魯克林、曼哈頓、昆斯、斯塔藤島Manhattan, Brooklyn, Queens, the Bronx and Staten Island 1902年麥迪遜廣場的熨斗形建筑標(biāo)志著紐約進(jìn)入摩天大樓時代 1929年華爾街的經(jīng)濟(jì)崩潰標(biāo)志著進(jìn)入大蕭條時代 1931年當(dāng)時世界最高的建筑帝國大廈落成 1940年洛克菲勒中心建筑群落成 1941年美國參加第二次世界大戰(zhàn)，曼哈頓商業(yè)區(qū)黯然失色 1952年聯(lián)合國在新總部召開會議，新大樓高聳在伊斯特河之濱 1973年世界貿(mào)易中心落成 1988年世界金融中心落成,曼哈頓,曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，總面積 57.91 平方公里，占紐約市總面積的 70%，人口 150萬人。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的 CBD。 曼哈頓主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的老城 (Downtown)、中城(Midtown),著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街。這里銀行、保險公司、交易所及大公司總部云集，是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。,華爾街,洛克菲勒中心,著名的街區(qū)或名勝分布圖： 華爾街 紐約證券交易所 百老匯 帝國大廈 洛克菲勒中心 中央公園 聯(lián)合國總部 大都會藝術(shù)博物館 大都會歌劇院 時報廣場等,從帝國大廈遠(yuǎn)眺曼哈頓,上東區(qū)富翁的天堂，紐約地價最貴的富豪區(qū)。今天的曼哈頓島上，地價最貴的當(dāng)屬紐約市的富豪區(qū)上東區(qū)。對于紐約人來說，住在這里象征一種特別的生活，就是開著加長型的豪華房車、小孩子穿著昂貴的私立學(xué)校制服、保姆推著精致的嬰兒車逛街以及大門內(nèi)深深庭院中的豪宅。 第五大道是曼哈頓區(qū)的中央大街，道路兩旁是玻璃幕墻閃閃發(fā)亮的高樓大廈。西裝革履的男士和身穿時裝的女士，拿著公文包，進(jìn)出高樓大廈，呈現(xiàn)出一幅高雅、時尚的美國現(xiàn)代生活圖景。 第五大道可算得上是流行時尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品才能在這里占有一席之地，各式櫥窗設(shè)計是街道上的一大特色。著名的大都會博物館也在這條街上，所以現(xiàn)在的第五大道除了是百萬富翁街道，其豐富的藝術(shù)資產(chǎn)與高雅幽靜的景觀也一同被稱為上東區(qū)之冠。,曼哈頓主要區(qū)域,曼哈頓主要區(qū)域,上西區(qū)高雅藝術(shù)的舞臺，紐約最令人覬覦的住宅區(qū)，高級知識分子和文化人居住區(qū) 林肯中心是全世界最大的藝術(shù)會場，興建完成前，這個區(qū)域還是紐約的貧民窟，現(xiàn)在卻成為表演藝術(shù)的重要舞臺。這個區(qū)的57街 是一條充滿藝術(shù)氣息與高級餐廳的街道，聞名于世的卡耐基演奏廳為57街增色不少。與同為藝術(shù)中心的格林尼治村不同的是，這里是高雅和古典藝術(shù)的舞臺，也是高級知識分子和文化人居住區(qū)。,中城區(qū)MIDTOWN商業(yè)文明之星，曼哈頓的豪華居住區(qū)。 中城的形成雖晚于曼哈頓老城，但卻有后來居上的勢頭。中城區(qū)以櫛比鱗次的商業(yè)大樓為主，高度現(xiàn)代化的都市設(shè)計，讓數(shù)以百萬的人們在此工作、休閑、消費毫無阻礙，帝國大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區(qū)。進(jìn)入20世紀(jì)后，其他許多非贏利的辦公機構(gòu)，如工會、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門等也迅速聚集其周圍，原來設(shè)在島南部的保險業(yè)及銀行也中城良好的環(huán)境吸引而來。與此同時，商店，服務(wù)業(yè)等也漸漸聚集在周圍。,曼哈頓主要區(qū)域,下城區(qū)DOWNTOWN下城區(qū)是整個紐約市生命力的發(fā)源地，自由女神像矗立在曼哈頓島的入口處，在長僅1.54公里、面積不足1平方公里的華爾街CBD的金融區(qū)，聚集了全球近家外貿(mào)、金融、證券、保險公司，以及聯(lián)合國大廈等。著名的Battery Park City居住區(qū)就位于此,曼哈頓主要區(qū)域,Luxury apartment 奢侈公寓,Semi-luxury apartment 半奢侈公寓,Common apartment 普通公寓,美國CBD公寓客戶有明顯的等級劃分,家族型富豪、聞名世界的財富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。,華爾街的businessman and women, and their families,客戶,當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的business professionals及一些名人。,華爾街是英文“墻街”的音譯。荷蘭統(tǒng)治時，在這里筑過一道防衛(wèi)墻。英國人趕走荷蘭人后，拆墻建街，因而得名。這條街上的聯(lián)邦廳曾是美國第一屆國會的所在地，首任總統(tǒng)華盛頓就是在這里宣誓就職的，如今大門前聳立著華盛頓像以紀(jì)念此事。不過華爾街作為政治中心只是短暫的一瞬，而作為金融中心卻一直輝煌奪目，經(jīng)久不衰。 華爾街兩旁很早就已是摩天大樓豎立，街道如同峽谷，抬頭只能望見一線天。數(shù)不清的大銀行、信托公司、保險公司和交易所都在這里駐足。每天成千上萬的白領(lǐng)階級涌到這里上班。而住在郊區(qū)的金融巨頭們，則不必受擠車堵車之苦。他們上下班乘飛機，直升機場就設(shè)在華爾街東端不遠(yuǎn)的東河畔。 華爾街設(shè)有紐約證券交易所、美國證券交易所、投資銀行、政府和市辦的證券交易商、信托公司、聯(lián)邦儲備銀行、各公用事業(yè)和保險公司的總部以及棉花、咖啡、糖、可可等商品交易所。華爾街是金融和投資高度集中的象征。,華爾街,華爾街(wall street)是紐約市曼哈頓區(qū)南部一條大街的名字，長不超過一英里，寬僅11米。它是美國一些主要金融機構(gòu)的所在地。,曼哈頓,曼哈頓CBD主要特點,曼哈頓的產(chǎn)業(yè)狀況 紐約的主要商業(yè)、貿(mào)易、金融、保險公司均分布于曼哈頓。曼哈頓從事金融、保險業(yè)的人很多。在曼哈頓的華爾街集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，是世界的金融中心。 曼哈頓中城是曼哈頓的商業(yè)中心。帝國大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區(qū)。中城的形成雖晚于曼哈頓下城，但卻有后來居上的勢頭。 進(jìn)入20世紀(jì)后，其他許多非贏利的辦公機構(gòu)，如工會、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門等也迅速聚集其周圍，原來設(shè)在島南部的保險業(yè)及銀行也被中城良好的環(huán)境吸引而來。與此同時，周圍也聚集了很多商店，服務(wù)業(yè)等。,北京CBD案例分析,地理位置,CBD區(qū)位：北京市建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)之間 CBD規(guī)模：北京市CBD規(guī)劃用地約4平方公里，規(guī)劃范圍東自西大望路，西至東大橋路，北起朝陽北路，南達(dá)通惠河。現(xiàn)有建筑300萬平方米，政府投資100億于15年內(nèi)達(dá)到1000萬平方米，計劃2008年完成整個規(guī)劃的70%。屆時，CBD寫字樓占50%，公寓占25%，商業(yè)、文化、服務(wù)、娛樂設(shè)施占25%，多功能性強化。 區(qū)域主要代表項目：新城國際公寓、北京財富中心、尚都國際中心、萬達(dá)廣場、藍(lán)堡、金地國際花園、溫特萊中心、溫莎大道 已成現(xiàn)房項目：陽光100、建外SOHO、世貿(mào)國際公寓、北京中國第一商城、旺座商務(wù)中心 。,北京CBD規(guī)劃沙盤圖,定位,城市功能定位,建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。,經(jīng)濟(jì)功能定位,集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)。,現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域。,金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。,總體規(guī)劃,商務(wù)設(shè)施,文化娛樂,居住用地,中小學(xué)用地,教育科研用地,市政用地,綠化用地,混合使用,規(guī)劃理念,A、商務(wù)中心區(qū)的整體框架延續(xù)北京歷史文脈和城市肌理，形成方格狀基本路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并體 現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與發(fā)展。 B、突出以商務(wù)辦公為主的功能，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置在“金十字”街兩側(cè)地段，設(shè) 計形成混合功能區(qū)。重視文化功能，強調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機融合。 C、重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，強調(diào)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)設(shè)置大面積公共綠地，并通過綠化帶的連接，形 成完整的綠化體系。 D、塑造完美的城市形象，將超高層建筑相對集中，并突出設(shè)置標(biāo)志性建筑，形成重點突 出、錯落有致的空間形態(tài)。 E、建設(shè)現(xiàn)代化、立體化的交通體系，強調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè),創(chuàng)建便捷的交通環(huán)境。 F、建設(shè)完善的信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑統(tǒng)一開放的公用業(yè)務(wù)平臺，為企業(yè)和社區(qū)信息化建設(shè)提供便 利條件和有力保障。,交通規(guī)劃,規(guī)劃中道路用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。 為分析解決社會車流與CBD車流的矛盾，專家們根據(jù)交通需求，增加了路網(wǎng)的密度，把城市綠化與行人系統(tǒng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜诤?；利用CBD區(qū)域模式及整體交通規(guī)劃模型對CBD路網(wǎng)進(jìn)行了評估，建議增加南北向地鐵線路。,思路,1、制定相應(yīng)的交通組織方案，保證商務(wù)中心區(qū)對外交通的通暢。 研究商務(wù)中心區(qū)建設(shè)與周邊地區(qū)及市區(qū)的相互影響，進(jìn)行定量分析和評價，提出交通改善方案及對策措 施。 2、針對北京商務(wù)中心區(qū)缺少出入通道和集散網(wǎng)絡(luò)的狀況，在路網(wǎng)規(guī)劃中強調(diào)完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，最大限度的尋 求路網(wǎng)整體協(xié)同效益。 3、強調(diào)空間綜合利用，使交通設(shè)施的安排盡可能與建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空間， 盡可能使人流與車流、各種類型車流在空間上分流，形成一個與人文及生態(tài)環(huán)境融合的交通環(huán)境。,具體措施,CBD要建內(nèi)部公交循環(huán)系統(tǒng),當(dāng)進(jìn)入CBD區(qū)域時，有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路可供選擇。該線路上設(shè)置公交專用道，同時采用大容量公交車。 公共交通將在未來CBD內(nèi)達(dá)到56%的比例，這與國外發(fā)達(dá)國家的CBD區(qū)域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然維持了較低的比例。,CBD未來有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路,現(xiàn)有以及未來規(guī)劃中的四條地鐵線路將承擔(dān)CBD區(qū)域公交出行量的40%，約每日36000人次。,CBD地下鐵建設(shè)路線,區(qū)域內(nèi)將增設(shè)四條地鐵線路七個地鐵站,在區(qū)域邊緣將會設(shè)四個公交站點。使用公共交通工具的人在區(qū)域外的公交站點或者區(qū)域內(nèi)的地鐵站進(jìn)入CBD后就可以搭乘公交。,黑色圓圈為公交換乘站,環(huán)境景觀規(guī)劃,歷史人文公園,表演藝術(shù)廣場,科技信息公園,自然科學(xué)公園,受現(xiàn)狀條件和土地開發(fā)方式的制約，在CBD內(nèi)形成大面積集中的綠地的難度很大。規(guī)劃在西北，西南，東北，東南四個區(qū)各規(guī)劃一個面積2.5公頃左右的公園，形成具有不同題材的主題公園，擬規(guī)劃為歷史人文公園、表演藝術(shù)廣場、科技信息公園、自然科學(xué)公園四個公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)，環(huán)狀綠化系統(tǒng)將整個商務(wù)辦公區(qū)連接，且位于區(qū)域的中部，人流比較集中的位置。,串起歷史人文公園和表演藝術(shù)廣場,人文軸線,科技軸線,串起科技信息公園,綠化系統(tǒng)的兩條軸線,綠化系統(tǒng)在于主要道路相交處盡量放大成較為開闊的開放空間，增強它的識別性和導(dǎo)向性，同時為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個喘息的空間，為CBD密集的建筑群體提供一個觀賞的距離。,規(guī)劃中設(shè)置了階梯狀的親水平臺、活動廣場以及四季的栽植，使它成為一條帶狀的開放空間。沿途設(shè)置碼頭、戲水、溜冰等親水設(shè)施，使人與自然環(huán)境更加貼近。,通惠河,在紅線兩側(cè)附近建造商務(wù)辦公區(qū),紅線外圍依次是混合功能區(qū)，再外圍是居住區(qū)，,規(guī)劃的空間形態(tài)設(shè)計就是順應(yīng)這種依次遞減的順序趨勢，形成一個中間高，向外依次遞減的整體形態(tài)。