安亭新鎮(zhèn)整體提案.ppt

項(xiàng)目背景解析,靜觀。,三城七鎮(zhèn),模式&意義,上海城市發(fā)展戰(zhàn)略,未來(lái)的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實(shí)改變中心城區(qū)蔓延擴(kuò)張、郊區(qū)分散布點(diǎn)的格局，構(gòu)筑中心城新城中心鎮(zhèn)一般集鎮(zhèn)梯度輻射、層次分明、各具特色、功效互補(bǔ)的城鎮(zhèn)體系。 21世紀(jì)的上海郊區(qū)，將依據(jù)上海市城市和土地利用的總體規(guī)劃，依托重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和骨干交通建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚，促進(jìn)人口的有序集中，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。,三城七鎮(zhèn)模式,上海城市發(fā)展模式,三城七鎮(zhèn)模式,三城七鎮(zhèn)模式,城市發(fā)展形態(tài)從蔓延轉(zhuǎn)向“多核心、多層次”的形式。,2001年1月5日，上海市政府印發(fā)了關(guān)于上海市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展的試點(diǎn)意見，指出： “十五”期間，上海重點(diǎn)發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，松江新城和安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮(zhèn)9個(gè)中心鎮(zhèn)，強(qiáng)調(diào)要借鑒國(guó)外特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外不同城市和地區(qū)的建筑風(fēng)格，重點(diǎn)在城鎮(zhèn)新建城區(qū)，因地制宜地塑造“一城九鎮(zhèn)”的特色風(fēng)貌。 2004年11月,在關(guān)于切實(shí)推進(jìn)“三個(gè)集中”,加快上海郊區(qū)發(fā)展的規(guī)劃綱要文件中確定松江新城、嘉定新城(含安亭鎮(zhèn))、臨港新城為重點(diǎn)發(fā)展新城,據(jù)此產(chǎn)生了“三城七鎮(zhèn)”的稱謂。 試點(diǎn)中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到45%以上，新建城區(qū)住宅建設(shè)容積率控制在0.6以內(nèi)，以低層建筑為主。 以最適宜的生態(tài)環(huán)境，各具特色的城鎮(zhèn)風(fēng)貌和現(xiàn)代化的居住功能吸引市中心城區(qū)人口。,三城七鎮(zhèn)模式,三城七鎮(zhèn)模式,2001年夏 開始特色風(fēng)貌規(guī)劃招投標(biāo)，引入國(guó)外設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì) 2002年 大部分鎮(zhèn)完成總體規(guī)劃 2003年 基礎(chǔ)建設(shè)開始 2004年 部分城鎮(zhèn)進(jìn)入開發(fā)密集階段 20052006年 部分城鎮(zhèn)進(jìn)入銷售階段，項(xiàng)目初具規(guī)模 2006年初 上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十一五”規(guī)劃：“三城七鎮(zhèn)”到“1966”,三城七鎮(zhèn)模式,三城七鎮(zhèn)意義,三城七鎮(zhèn)上海 將密集的市區(qū)客戶向外遷徙，減輕市區(qū)壓力 控制中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模 加速城市化進(jìn)程,城市發(fā)展必經(jīng)之路,區(qū)域發(fā)展必要選擇,三城七鎮(zhèn)區(qū)域 帶動(dòng)外環(huán)線房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng) 引入外區(qū)域客戶，影響區(qū)域人口配置，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 調(diào)整區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)模 改善區(qū)域交通狀況，拉近與市區(qū)的聯(lián)系 提高區(qū)域配套設(shè)施，促進(jìn)外環(huán)區(qū)域生活質(zhì)量 提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的檔次及項(xiàng)目規(guī)模,解讀。,安亭新鎮(zhèn),概況產(chǎn)業(yè)及配套回顧展望,概況。,安亭新鎮(zhèn)概況,安亭新鎮(zhèn)概況,與市區(qū)距離處于三城七鎮(zhèn)中游位置，但在幾個(gè)知名度較高的新城（鎮(zhèn)）中，32km的距離略顯偏遠(yuǎn)。,嘉安新城,三城七鎮(zhèn)周邊道路架構(gòu)體系示意,與市區(qū)聯(lián)系途徑,安亭新鎮(zhèn)概況,雖然與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，但高速、國(guó)道的貫入，以及已經(jīng)確定的軌道交通規(guī)劃，將給嘉安新城構(gòu)筑完整高效的道路交通、公共交通構(gòu)架。,安亭新鎮(zhèn)概況,項(xiàng)目規(guī)模,規(guī)模：,安亭新鎮(zhèn)概況,項(xiàng)目規(guī)模,總占地排名第二，大手筆規(guī)劃；非中心城區(qū)土地面積廣闊，為后續(xù)發(fā)展留有較大余地。,產(chǎn)業(yè)及配套。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,“以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展”,重點(diǎn)國(guó)家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)： 嘉安新城、臨港新城、城橋新城、高橋新鎮(zhèn)、楓涇鎮(zhèn),安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,規(guī) 劃 產(chǎn) 業(yè),開發(fā)主題明確，依托區(qū)域主題產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,上海國(guó)際汽車城 規(guī)劃占地：68平方公里，包括汽車核心貿(mào)易區(qū)、整車和零部件生產(chǎn)區(qū)、科教研發(fā)區(qū)、安亭新鎮(zhèn)區(qū)、教育園區(qū)、國(guó)際賽車場(chǎng)等功能區(qū)。 產(chǎn)值：600多億 企業(yè)入駐：德國(guó)弗蘭科希管件系統(tǒng)有限公司、德爾福、萊尼線束、280多家相關(guān)產(chǎn)業(yè) 研發(fā)教育方面：上汽工程研究院、同濟(jì)大學(xué)、國(guó)家級(jí)機(jī)動(dòng)車檢測(cè)中心和企業(yè)技術(shù)中心 服務(wù)文化方面：上海汽車會(huì)展中心、汽車博物館、上海國(guó)際賽車場(chǎng)的展會(huì)、博覽和賽事 未來(lái)上海國(guó)際汽車城 2010年，成為具有國(guó)際水平的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,上海國(guó)際賽車場(chǎng) 上海國(guó)際賽車場(chǎng)是F1賽車大獎(jiǎng)賽在全世界比賽場(chǎng)地的第十七條賽道，也是繼馬來(lái)西亞雪邦和日本鈴鹿之后的亞洲第三個(gè)F1賽車大獎(jiǎng)賽的比賽專業(yè)場(chǎng)地。 高爾夫球場(chǎng) 上海國(guó)際汽車城穎奕高爾夫球場(chǎng)是一座符合國(guó)際大賽標(biāo)準(zhǔn)的頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)。 博覽公園 以汽車文化為主題，集汽車博覽、會(huì)展、休閑、娛樂(lè)為一體的汽車博覽公園占地約785000平方米，公園包括汽車博覽館和會(huì)展中心，會(huì)展中心將定期舉辦國(guó)際性汽車大展，并承辦國(guó)際性的汽車交流會(huì)、新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、專業(yè)學(xué)術(shù)研討會(huì)等活動(dòng)。 軌道交通 11號(hào)線（R3）嘉定段于2005年12月28日正式開工建設(shè)，并將于07年底并且結(jié)構(gòu)貫通，09年底試運(yùn)營(yíng)。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,影響擴(kuò)大 關(guān)注聚焦,大 型 配 套,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,F1賽車場(chǎng) 上海國(guó)際賽車場(chǎng)是F1賽車大獎(jiǎng)賽在全世界比賽場(chǎng)地的第十七條賽道，也是繼馬來(lái)西亞雪邦和日本鈴鹿之后的亞洲第三個(gè)F1賽車大獎(jiǎng)賽的比賽專業(yè)場(chǎng)地。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,穎奕高爾夫球場(chǎng) 占地面積1800畝，規(guī)劃建成18洞標(biāo)準(zhǔn)賽道及會(huì)所等配套設(shè)施，可以舉辦國(guó)際性賽事。,中心公園 規(guī)劃占地1150畝，將建成以汽車為主題，在具備自然生態(tài)、綠化、水體為特點(diǎn)的自然風(fēng)光的同時(shí)，與汽車博覽展示功能相結(jié)合，形成具有會(huì)展業(yè)態(tài)功能的綜合性博覽場(chǎng)館群，對(duì)提升汽車城總體形象等將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。,安亭鎮(zhèn)概況產(chǎn)業(yè)及配套,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,軌道交通 11號(hào)線由嘉定至臨港新城，貫穿上海市西北地區(qū)-東南區(qū)域，總長(zhǎng)59.41公里。其支線由國(guó)際賽車場(chǎng)經(jīng)過(guò)昌吉路站、汽車城站至終點(diǎn)墨玉路站。,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,汽車城產(chǎn)業(yè) 引進(jìn)高層面人口 F1賽車場(chǎng) 提高區(qū)域知名度 高爾夫球場(chǎng) 提升區(qū)域價(jià)值感 中心公園 改善區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 軌道交通 導(dǎo)入大量市區(qū)客戶,安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及配套,回顧。,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn) 安亭新鎮(zhèn)作為上海國(guó)際汽車城的配套居住區(qū)，同時(shí)也是上海市試點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)中率先啟動(dòng)的第一鎮(zhèn)，是實(shí)施上海郊區(qū)城市化戰(zhàn)略的示范城鎮(zhèn) 。,從啟動(dòng)情況來(lái)看，由于規(guī)模體量較大，安亭新鎮(zhèn)的開發(fā)采取了其他新城（鎮(zhèn)）普遍采用的先動(dòng)工主要配套設(shè)施的策略。,安亭新鎮(zhèn)回顧,項(xiàng)目一期開發(fā)范圍,安亭新鎮(zhèn)回顧,總體去化,安亭新鎮(zhèn)回顧,營(yíng)銷現(xiàn)狀突出矛盾,銷售成績(jī)不錯(cuò)，市場(chǎng)熱度不高,規(guī)模等級(jí)不小，客戶認(rèn)知不強(qiáng),安亭新鎮(zhèn)回顧,短期爆發(fā)力不弱，長(zhǎng)期穩(wěn)定性不夠,項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，但整體成熟度及客戶感知度欠缺 項(xiàng)目運(yùn)作堅(jiān)持性有待鞏固,安亭新鎮(zhèn)回顧,浦江鎮(zhèn)集軌道交通、大型綠地和水資源于一體，位于上海中心城區(qū)的南翼、黃浦江東岸的沿江地段，是距市中心最近的“三城七鎮(zhèn)”項(xiàng)目，也是目前上海市區(qū)域面積最大的一個(gè)鎮(zhèn)，總面積102.1平方公里，現(xiàn)有人口11萬(wàn) 。 漕河涇出口加工區(qū) 漕河涇出口加工區(qū)開發(fā)面積8.3平方公里，浦江鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)作為“三城七鎮(zhèn)”建設(shè)的重要組成部分，已列為市級(jí)工業(yè)區(qū)。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 浦江鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)是上海市政府決定建設(shè)的市級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)之一，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大型現(xiàn)代化農(nóng)場(chǎng)3個(gè)。 休閑別墅居住區(qū) 位于中區(qū)城區(qū)南面的休閑別墅區(qū)占地4.2平方公里，是一水陸風(fēng)觀級(jí)好的三角洲地塊，由黃浦江、大冶河、東鹽塘合圍而成，隔浦星公路與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)相領(lǐng)。 浦江世博森林 上海有史以來(lái)規(guī)模最大的“綠氧工程”60平方公里浦江世博森林，是上海規(guī)劃在建的規(guī)模最大、面積最廣的市郊五大生態(tài)片林。,同類項(xiàng)目營(yíng)銷參考新浦江城,安亭新鎮(zhèn)回顧,中心城區(qū) 位于浦星公路以西至濱江路、沈莊塘以北至蘆恒路的中心城區(qū)總占地規(guī)模10.6平方公里，是一個(gè)集居住、旅游、休閑為一體的21世紀(jì)新型城市，將建成具有意大利風(fēng)格的現(xiàn)代“威尼斯”風(fēng)情小鎮(zhèn)。,“新浦江城”項(xiàng)目 占地約2平方公里，整個(gè)城區(qū)的規(guī)劃體現(xiàn)了既混合又獨(dú)立的城市空間特性，不僅在城市規(guī)劃中由意大利格里高蒂公司擔(dān)當(dāng)，主要建筑設(shè)計(jì)也由同一家設(shè)計(jì)公司承擔(dān)，同時(shí)在局部邀請(qǐng)了更多的意大利設(shè)計(jì)師參與建筑設(shè)計(jì)。 在整體規(guī)劃指導(dǎo)思想下，城市中不同建筑形式之間、住宅與商業(yè)之間、商業(yè)與辦公之間通過(guò)建筑本身、林蔭道、公共綠地、河流等城市元素的混合，即豐富了城市的多樣性、建筑的獨(dú)立性，也使整個(gè)城市充滿魅力。 新浦江城提供了多種的低密度建筑建筑形式，其中住宅包含獨(dú)立住宅、獨(dú)院住宅(院墅、院地）、聯(lián)體住宅、多層花園公寓、小高層公寓等；辦公著重發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮人員主觀能動(dòng)性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的園區(qū)式辦公為主；同時(shí)將引入大型綜合商業(yè)為城市服務(wù)，包含“銷品茂”、酒店、酒店式公寓、餐飲娛樂(lè)、電影院、圖書館以及居住區(qū)的鄰里商業(yè)等。,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn)回顧,新浦江城,安亭新鎮(zhèn),首期規(guī)劃規(guī)模,整體設(shè)計(jì)風(fēng)格,周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境,約2平方公里,意大利風(fēng)格,漕河涇出口加工區(qū),2.5平方公里,德國(guó)風(fēng)格,安亭國(guó)際汽車城,特性較接近可比度較高,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn)回顧,安亭新鎮(zhèn)回顧,考量。,市場(chǎng)環(huán)境,整體區(qū)域,房地產(chǎn)市場(chǎng)上海市公寓,上半年全市成交1468萬(wàn)平米。上半年供應(yīng)量有所減少，累計(jì)供求比持續(xù)下降，6月份為1.07。,TIPS,2007年上半年度的成交量超過(guò)去年同期，漲幅較為明顯，成交價(jià)格表現(xiàn)突出。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)上海市公寓,房地產(chǎn)市場(chǎng)嘉定區(qū)公寓,區(qū)域07年上半年供應(yīng)量匱乏，成交量有所增長(zhǎng)，開始體現(xiàn)出一定的不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)嘉定區(qū)公寓,區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，有小幅上揚(yáng)趨勢(shì)，但與上海整體市場(chǎng)相比，價(jià)格上升力度偏弱。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)上海市別墅,上半年別墅成交上漲速度高過(guò)公寓市場(chǎng)，5月份之后成交持續(xù)攀高，別墅產(chǎn)品未來(lái)的稀缺性對(duì)成交推動(dòng)明顯。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)上海市別墅,2007年以來(lái)供應(yīng)量相對(duì)低，比去年同期下滑了近七成成交比去年同期，下滑了24%。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)上海市別墅,聯(lián)體別墅近期成交活躍，連續(xù)二個(gè)月成交超過(guò)20萬(wàn)方，同比去年同期成交量上漲明顯，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)熱度較高。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)上海市別墅,獨(dú)棟別墅07年上半年供應(yīng)縮量，成交量逐月上升，成交均價(jià)也比去年同期上升了5個(gè)百分點(diǎn)。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)嘉定區(qū)別墅,目前區(qū)域別墅市場(chǎng)供應(yīng)量有所減少，受市場(chǎng)大勢(shì)帶動(dòng)，成交量較去年同期也有較為明顯的上漲。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)嘉定區(qū)別墅,嘉定區(qū)疊加產(chǎn)品自06年底至今供應(yīng)幾乎為真空區(qū)，市場(chǎng)去化以早期剩余房源為主； 近期疊加產(chǎn)品去化有所改善，但由于階段性的集中放量，市場(chǎng)壓力持續(xù)存在。,TIPS,房地產(chǎn)市場(chǎng)嘉定區(qū)別墅,07年上半年聯(lián)體產(chǎn)品