(論文)小戶型之案例賞析篇最新優(yōu)秀畢業(yè)論文資料搜集嘔血奉獻

小戶型之案例賞析篇從中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀看來，無疑深圳、上海等沿海大城市具有舉足輕重的作用，由他們所創(chuàng)新與引進的先進的房地產(chǎn)操作理念無疑為中國房地產(chǎn)的發(fā)展起到了巨大的推動作用，其中的一些經(jīng)典樓盤成為其他地區(qū)學(xué)習(xí)與借鑒的對象。同樣，在小戶型住宅的發(fā)展上，他們的一些項目也很具有代表性，也可以讓其他城市或地區(qū)有選擇的借鑒一些成熟經(jīng)驗?，F(xiàn)在，我們就深、滬等地極具代表性的個別小戶型項目作一些分析，或許會給我們帶來一些啟發(fā)。一、 深圳旭飛城市公寓系列 旭飛城市公寓系列為深圳小戶型住宅的領(lǐng)導(dǎo)者，首篇旭飛花園的首次推出，引起整個深圳的轟動，打破了深圳大戶型樓盤一統(tǒng)天下的格局，使深圳房地產(chǎn)開發(fā)進入多元化發(fā)展階段，也揭開了深圳小戶型發(fā)展壯大的序幕，開創(chuàng)了小戶型系列開發(fā)的先河。成功經(jīng)驗分析：1、 瞄準(zhǔn)投資市場、做透細(xì)分產(chǎn)品開發(fā)商深入研究深圳房地產(chǎn)狀況，細(xì)分市場，分析深圳人的購房心理，從其居住、投資、創(chuàng)業(yè)、情感等需求出發(fā)，真正為投資置業(yè)者考慮，最終定位于打造小戶型住宅系列。2、 首創(chuàng)小戶型系列開發(fā)模式，以品牌與規(guī)模贏得市場開發(fā)商廣泛借鑒國內(nèi)外小戶型開發(fā)的經(jīng)驗，與國際接軌，以小戶型社區(qū)化、系列化的方式先后推出其系列化項目，并通過不斷創(chuàng)新，引導(dǎo)深圳小戶型潮流，贏得市場口碑，打造小戶型第一品牌的形象。3、 注重項目選址及配套，引進連鎖經(jīng)營模式開發(fā)商分析了深圳以往的小戶型，發(fā)現(xiàn)它們大多是單棟樓宇，配套不足，給住戶帶來很大不便。因此旭飛城市公寓系列開發(fā)初始就注意到了這個問題，在選址上盡量找成熟片區(qū)；配套上加大投入，引入連鎖經(jīng)營，解決日后業(yè)主的后顧之憂。4、 通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品引導(dǎo)市場旭飛系列化打造小戶型，不局限于重復(fù)制造，而是在小戶型產(chǎn)品上不斷更新、不斷完善。開發(fā)初期，注意吸取了市場上已有小戶型項目的經(jīng)驗教訓(xùn)，改變局促的連廊式傳統(tǒng)布局為梯戶式布局，有效地消除相互干擾性強、私密性差、不實用、不利于管理等弊端；戶型也從單一面積走向多元化（15-56），并且在每戶內(nèi)部均設(shè)置獨立廚、衛(wèi)甚至陽臺。在當(dāng)時是對小戶型單元的一種從建筑理念到設(shè)計理念的全面改革，也是小戶型發(fā)展過程中的質(zhì)的飛躍。旭飛代表戶型： A型一室一廳（總建面積32.20；臥室9.04、客廳11.35、廚房2.80）戶型簡評：在很小的空間里各功能比較齊全，排布比較合理，客廳、臥室均朝南向，主要空間采光良好；但通風(fēng)性一般，若在西南角陽臺處再有一小陽臺會更好。 B型兩室一廳（總建面積50.63；主臥9.68、次臥6.89、客廳14.90、廚房2.89、陽臺1.48） 戶型簡評：較小的面積內(nèi)功能分區(qū)較明顯合理，左右動靜、公共私密劃分明顯；有兩個朝南陽臺（主臥帶陽臺），保證采光；但次臥稍顯小，左側(cè)客廳往南移、廚房放在東北角也會更好一些。C型兩室一廳（總建面積56.45；主臥9.14、次臥7.40、客廳19.24、廚房3.52、陽臺1.73）戶型簡評：三陽臺足夠采光，雙南臥室、較寬敞的客廳，南北動靜、公共私密劃分明顯；客廳布局不太合理，衛(wèi)生間對著就餐區(qū)。5、 不斷挖掘創(chuàng)新方式，極大的推動銷售業(yè)績(1)、 開創(chuàng)“全民置業(yè)”模式開發(fā)商針對深圳年輕白領(lǐng)客戶的購房心態(tài)，不斷降低置業(yè)門檻，如華達(dá)園提出“9800元置一個家”的“全民置業(yè)”概念，在秋交會上吸引了大批工薪階層購房者；在后續(xù)物業(yè)銷售中又提出“首期一萬元、超級買樓易”計劃：超低首付，付款方式靈活多樣；月供款少，月供千余；提供每平方米400元的超值裝修套餐，小戶型“全裝修+房價”僅20余萬元；減輕工薪階層同時租樓、供樓的壓力，提出“入伙前，發(fā)展商替你供一半”的優(yōu)惠措施。(2)、 通過可預(yù)見性的收益來打動投資者旭飛城市公寓系列通過良好的市場口碑、人性化的產(chǎn)品、完善的社區(qū)配套等，引來一大批投資者。一個客戶以投資51套的記錄，創(chuàng)下深圳小戶型投資之最。旭飛城市公寓系列市場租金和出租率都很高，租金高過周邊同地段的20%，一般說來，其月租金約為月還款的1.52倍。這樣的輕松收益使得投資者對其產(chǎn)生很強的信心，最終極大的促進了銷售。旭飛啟示個性的地產(chǎn)品牌，是真正的制勝之道旭飛城市公寓系列的成功不是偶然的，他們贏在創(chuàng)新與品質(zhì)。旭飛率先將成片小區(qū)、系列開發(fā)引入小戶型運作，在產(chǎn)品的打造上不斷推陳出新；在銷售政策的制訂上，通過各種方式降低首付額度、優(yōu)化付款方式，以此吸引大量投資客戶。旭飛城市公寓系列的成功，一方面說明小戶型住宅同樣具有極大的市場潛力及發(fā)展空間，同時也說明了投資在小戶型住宅銷售中的重要地位；另一方面也提示我們小戶型住宅不是一味求小，而更應(yīng)在精致上做文章，不斷求新、求變才是樹立地產(chǎn)品牌的制勝之道。二、 上海中福花苑青年匯中?；ㄔ非嗄陞R，上海小戶型公寓的代表作品，曾創(chuàng)下1400套房屋三個月銷售完畢的佳績。2001年度上海住宅銷售金額50強，解放日報“住宅消費”2001年十大熱點樓盤。而青年匯作為一個成功的爛尾樓改造項目，它的成功更能引起廣泛的關(guān)注。 青年匯項目分析：1、青年匯產(chǎn)品分析1）地理位置中福花苑青年匯位于上海市中心，北起陸家浜路，南到國貨路，東臨中山東路，西靠海潮路。占據(jù)黃浦南外灘中央商務(wù)區(qū)地理位置，享有黃浦江畔水景居住區(qū)優(yōu)越的景觀特色，為項目的成功奠定堅實基礎(chǔ)。2）配套服務(wù)青年匯通過完善的配套與服務(wù)保證業(yè)主生活的便利，在社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施上也緊密結(jié)合客戶需求特點，在小區(qū)內(nèi)設(shè)內(nèi)容豐富的青年會所，此外還另設(shè)籃球場、網(wǎng)球場與游泳池等。為符合青年人的消費習(xí)慣，特在底層、二層開設(shè)“好又多”大賣場，并開辟時尚服飾專賣店等時尚購物中心。3）戶型設(shè)計青年匯根據(jù)建筑自身的實際情況，結(jié)合市場需求，推出5米4挑高客廳躍層小房型結(jié)構(gòu)，實用率高達(dá)140%，從而為消費者創(chuàng)造更大的使用空間，極大的迎合了目標(biāo)客戶的購房心理，取得了驚人的銷售業(yè)績。代表房型：A房型-建筑面積49.53（起居室16.65、廚房3.34、衛(wèi)生間2.13、臥室6.28） 房型簡評：5米4挑高客廳、躍層給人以強烈的空間感，面積分配比較合理，首層功能布局、過度比較合理；不過就餐空間局促，客廳座位朝向門口，如果面寬稍大，如B房型橫向排布則更好。B房型-建筑面積55.07（起居室18.83、廚房2.81、衛(wèi)生間1.45、臥室5.84）房型簡評：同樣5米4挑高客廳、躍層給人以強烈的空間感，起居室寬敞明亮，功能劃分較好，就餐空間較舒適；但衛(wèi)生間與廚房位置不太好，二層臥室面積顯小。4）青年匯裝修標(biāo)準(zhǔn)分析：起居室地 面匯麗復(fù)合地板、混水踢腳線墻 面立邦美得麗、乳膠漆頂 面木龍骨紙面石膏板吊平頂；立邦美得麗乳膠漆門窗/設(shè)備藝王模壓板門套大理石窗臺板書架式木踏板樓梯木扶手臥室地 面浙美地毯混水踢腳線墻 面立邦美得麗、乳膠漆頂 面立邦美得麗、乳膠漆廚房地 面現(xiàn)代地磚墻 面金屬鋁板頂 面立邦美得麗乳膠漆櫥 柜組合式柚木防火板廚柜 不銹鋼架玻璃餐臺 大理石臺面 綠太陽龍頭、滿堂春水槽衛(wèi)生間地 面現(xiàn)代地磚墻 面現(xiàn)代墻磚頂 面國產(chǎn)PVC扣板潔 具美標(biāo)潔具二件，沖淋房、藝王模壓門，藝王模壓門板門套其他設(shè)備林內(nèi)10升熱水器、帥康脫排、宇杰燃?xì)庠睢?.5匹空調(diào)2臺燈具：臥室、書房、衛(wèi)生間均為吸頂燈起居室為嵌入式筒燈，其它參照樣板房配置照明電源由此表可以看出，青年匯除了具有較完備的裝修外，也增加了部分諸如熱水器、脫排、燃?xì)庠?、空調(diào)等其他設(shè)備，進一步提高了入住的方便性。2、青年匯消費群體分析1）購買群體呈“多源化”趨勢青年匯客戶地域分析從青年匯已購客戶的地域統(tǒng)計中可以看出外地客源的比例占23左右，高于周邊一般中大戶型樓盤的相應(yīng)比例。從以上資料統(tǒng)計可以看出，本項目周邊區(qū)域（徐匯、黃浦、浦東）購房者只占36.15，其余均分布在上海的其他區(qū)域，說明本類產(chǎn)品的區(qū)域抗性相對較小。2）購買群體呈年輕化趨勢以下對“青年匯”項目的已購客戶統(tǒng)計資料進行統(tǒng)計分析：從青年匯已購客戶的資料統(tǒng)計來看，購房者的年齡主要集中在21-30歲這個年齡階段，占總?cè)藬?shù)的47.88%；而35歲以下的購房者總共占到了將近70%。究其原因，這部分需求者的消費心態(tài)大多一改昔日“一步到位”的家庭置業(yè)方式，“三步曲”廣為流傳：單身貴族先在交通便捷的市中心租或購一間房，結(jié)婚后在這樣的成熟居住區(qū)買一套一室一廳到二室一廳的“二手房”或小戶型商品房，待經(jīng)濟實力達(dá)到一定程度后再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至獨院別墅。這種購房觀念的轉(zhuǎn)變也在一定程度上推動了小戶型住宅市場的旺銷。3）購買群體性別構(gòu)成據(jù)統(tǒng)計青年匯單身公寓女性購房比例接近60，比一般購房客戶的女性比例大大提高了，從一個側(cè)面它反映了當(dāng)今社會的價值觀，隨著女性在社會中的地位抬升，越來越多的獨立女性希望擁有獨立的生活空間，同時她們也有能力來實現(xiàn)自己的夢想，即便將來成家，提前購置的這份物業(yè)也可以為其提供私密的個人空間或一份穩(wěn)定的投資收益。4）購買群體高學(xué)歷居多從青年匯的購房客戶統(tǒng)計中可以看出，其客戶中具有高等學(xué)歷者約占總數(shù)的90，其中研究生以上學(xué)歷者接近17。這批居住對象思想比較開放、活躍、崇尚自由，對新事物接受較快。這部分群體有著他們自己的工作，思想，生活方式。這部分購房者的年齡和工作經(jīng)歷決定了他們對住房消費要求： 生活方式講究效率、房型要求簡潔實用 物業(yè)管理要求周到 社區(qū)配套注重交流性 對綠化環(huán)境等要求相對較低隨著社會的發(fā)展，這部分群體不斷有新的需求，隨時掌握他們需求的變化，提供給他們需要的服務(wù)，那么單身公寓的服務(wù)一定會長盛不衰。5）購買者投資客明顯增多從青年匯項目的客戶資料統(tǒng)計中可以發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展，個人資產(chǎn)經(jīng)營時代也同時到來，小戶型投資少、回報率高、周轉(zhuǎn)性強的特點，將大大鼓舞房產(chǎn)經(jīng)營行為的增加。通過買房保持幣值，通過滾動置業(yè)改善居住條件，通過買房退個人所得稅的現(xiàn)象將越來越多，這些經(jīng)營理財行為尋求載體時小房型尤其是那些地段佳，配套齊全、回報率高的項目就將成為首選。3、青年匯企劃包裝分析1）樓書單身公寓的樓書在賣點的闡述、平面設(shè)計，色彩運用等都有自己的不同風(fēng)格，完全區(qū)別于其他一般商品房樓書設(shè)計。他們用色大膽，語句煽情，在看似平淡的包裝中創(chuàng)造新的突破。青年匯采用了更新穎的方式來傳遞它的樓書，在開盤的當(dāng)日不僅刊登了開盤廣告，更將16版的樓書放置在新聞晨報上，25萬巨大的投放量將樓書送到千家萬戶手中，用撒網(wǎng)捉魚的方式捕捉客戶，在市場上轟動一時。2）媒體表現(xiàn) 報紙媒體青年匯宣傳廣告語：“鋼骨柔情、精彩人生”、“買平方住立方，實用率140”，從廣告訴求語上直接突現(xiàn)產(chǎn)品的特征，賣點明確，直指目標(biāo)受眾。從平面設(shè)計上，根據(jù)不同讀者的欣賞品位，兩大媒體各自采用不同風(fēng)格，新民晚報用了一套大紅板報風(fēng)格與毛澤東詩詞系列，新聞晨報則以黑白為主色調(diào)的系列廣告來表現(xiàn)，在常規(guī)中給人以另類的感覺，也極賦視覺沖擊力和煽動性。 網(wǎng)絡(luò)媒體針對單身公寓這一新生代產(chǎn)品， “青年匯”設(shè)計了專門的網(wǎng)站，詳盡地介紹樓盤的情況，從地理位置到小區(qū)配套；從房型設(shè)計到室內(nèi)裝潢應(yīng)有盡有，另外還特別設(shè)置了“”網(wǎng)站的BBS板塊，論壇上人流如潮，青年匯的未來業(yè)主暢所欲言，創(chuàng)造了以個案命名的房地網(wǎng)站點擊率之新紀(jì)錄。 現(xiàn)場布置 在“青年匯”的案場，銷售商將IT技術(shù)運用到銷售中，案場的大屏幕和銷控技術(shù)的運用烘托了案場的氣氛，在IT技術(shù)的配合下，將樓盤的人氣調(diào)整到高潮。隨著樓價的節(jié)節(jié)升高，銷售全線告捷。4、銷售手法剖析“青年匯”采用了“即時漲價法”，現(xiàn)場銷售控制完全通過銷售管理軟件完成，在銷售人員的協(xié)助下，通過電腦了解