二手房信息不對(duì)稱問題研究.doc

二手房信息不對(duì)稱問題研究田霞,等:二手房信息不對(duì)稱問題研究電子商務(wù)二手房信息不對(duì)稱問題研究田霞,程辰(山西財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)-9工程學(xué)院,山西太原030006)摘要我國二手房交易過程中信.gz=n-.問題嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場健康積極地發(fā)展.基于此,本文在分析二手房交易過程中信息不對(duì)稱原因及其所帶來的負(fù)面影響基礎(chǔ)上,提出了三種解決方法來有效促進(jìn)二手房市場的健康發(fā)展.關(guān)鍵詞二手房;信息不對(duì)稱;解決方法中圖分類號(hào)f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼a文章編號(hào)10056432(2011)36008702房地產(chǎn)市場是一個(gè)很明顯的信息不對(duì)稱市場,由于信息不對(duì)稱而給房地產(chǎn)市場帶來的資源浪費(fèi),供求關(guān)系扭曲等不利影響已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場正常有序的發(fā)展,因此改善房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱狀況,加強(qiáng)市場信息透明度勢在必行.1信息不對(duì)稱對(duì)二手房市場的影響11信息不對(duì)稱的界定信息不對(duì)稱就是交易雙方所擁有的信息量是不同的,對(duì)方無法掌握所需交易的所有信息,這就使得在交易過程中買賣雙方對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所擁有的信息了解不夠全面,從而產(chǎn)生一系列糾紛.1.2二手房信息不對(duì)稱的形成原因(1)賣主比買主擁有更多的私人信息二手房的賣主一般都是使用過該房一段時(shí)間的擁有者,在使用過程中對(duì)房屋的質(zhì)量,缺陷,區(qū)位特點(diǎn)等都有一定的認(rèn)識(shí),而二手房的買主對(duì)二手房的認(rèn)識(shí)一般都是通過簡捷渠道認(rèn)識(shí),特別是通過與賣主的交流對(duì)所要購買房屋有了初步的了解,其自身對(duì)房屋使用的體會(huì)幾乎是零.二手房買賣雙方對(duì)商品信息認(rèn)識(shí)渠道的差別,導(dǎo)致雙方對(duì)二手房信息擁有量的差別.在市場機(jī)制作用下,買賣雙方追求自身利益最大化,賣主有隱藏房屋缺陷的激勵(lì),從而獲得更高的交易價(jià)格,而買主有壓低交易價(jià)格的激勵(lì),以補(bǔ)償二手房可能產(chǎn)生的未知損失.而二手房交易多為一次性博弈,因此存在著欺騙的激勵(lì),道德風(fēng)險(xiǎn)無法通過市場本身得以減弱.(2)賣方比買方擁有更多的隱蔽信息一般而言,處在賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商掌握著房地產(chǎn)商品的大量實(shí)質(zhì)性信息,既包括地理位置,地形,戶型,面積,交通情況等在內(nèi)的公開信息,也包括房地產(chǎn)商品的成本,質(zhì)量,贏利能力,增值潛力,售后服務(wù)及物業(yè)管理等在內(nèi)的隱蔽信息,這些信息可以基本確定該房地產(chǎn)商鼎的綜合品質(zhì)以及它在市場j-的狀況.而處在買方地位的消費(fèi)者擁有的信息只包含一定量的公開信息,這些信息的價(jià)值在于讓消費(fèi)者明確自己的消費(fèi)地位,確定目標(biāo)產(chǎn)品范嗣,對(duì)產(chǎn)品本身的影響較小.顯然,在房地產(chǎn)市場上,買方處于信息劣勢地位,賣方處于信息優(yōu)勢地位.房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商為了自身的利益,會(huì)盡可能地充分利用自身的信息優(yōu)勢,他們的市場行為可能會(huì)使消費(fèi)者的正當(dāng)利益受到極大的損害.1.3信息不對(duì)稱對(duì)二手房市場的影響(1)代理市場的混亂在房地產(chǎn)交易市場上,處于代理人地位的開發(fā)商和銷售代理商完全掌握了商品房信息和市場信息.一方面他們可以利用報(bào)紙,電視和電臺(tái)等公眾媒體發(fā)布廣告和一些誘導(dǎo)性信息,如戶型走向,居住潮流,從而達(dá)到炒作和誤導(dǎo)的目的;另一方面,由于我國房地產(chǎn)市場上期房交易仍然占據(jù)較大比例,消費(fèi)者在進(jìn)行此類交易時(shí)看到的僅僅是渲染圖,三維模型和樣板房,不能看到真實(shí)的商品房本身,因此代理方可以利用電腦和其他手段制作出不存在的景觀和設(shè)施,粉飾房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的環(huán)境.這些虛假信息明顯會(huì)影,pjn費(fèi)者的立場,給消費(fèi)者以錯(cuò)覺并誘使他們以偏高的價(jià)格購買名不符實(shí)的商品房.據(jù)有關(guān)資料顯示,在房地產(chǎn)交易行為完成之后,有七成以上的購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問題,問題牽涉到從房屋質(zhì)量,小區(qū)環(huán)境到物業(yè)管理的方方面面,房地產(chǎn)投訴和糾紛也因此成為近年來我國消費(fèi)者投訴的持續(xù)熱點(diǎn).(2)房產(chǎn)中介的投機(jī)信息的不對(duì)稱導(dǎo)致消費(fèi)者不能觀測到房產(chǎn)中介的實(shí)際行為,從而帶來了房產(chǎn)中介的道德風(fēng)險(xiǎn)問題.房產(chǎn)中介從事道德風(fēng)險(xiǎn)行為可以增加其預(yù)期效用,且預(yù)期效用越大,從事道德風(fēng)險(xiǎn)行為的動(dòng)機(jī)越強(qiáng)烈,產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)問題也就越嚴(yán)重.在房產(chǎn)中介市場中,如果一個(gè)中介從事違規(guī)行為而沒有被及時(shí)發(fā)現(xiàn),則會(huì)極大地增強(qiáng)其僥幸心理而繼續(xù)從事違規(guī)行為,并且會(huì)被其他中介所效仿,從而使整個(gè)中介市場充斥投機(jī)行為,嚴(yán)重危害中介市場的健康發(fā)展.(3)潛在危害的滋生由于房地產(chǎn)市場中存在著質(zhì)量,成本信息的嚴(yán)重不對(duì)稱,一方面,購房者很有可能因此而為普通的,甚至低質(zhì)量的商品房支付很高的價(jià)格,而代理商則會(huì)從中牟取超正2011.9電子商務(wù)中國市場2011年第36期(總第647期)常水平的高額利潤;另一方面,甚至還有可能出現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的商品房質(zhì)量由優(yōu)走向劣.這兩種危害性,政府,開發(fā)商和廣大購房者們都是不愿意看到的,但是由于質(zhì)量,成本信息的不對(duì)稱使得這種趨勢成為可能,并且這種現(xiàn)象已經(jīng)在局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場中顯現(xiàn).而且,我們還可以看到,在房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱的情況下,商品房的質(zhì)量將嚴(yán)重依賴于價(jià)格,這跟傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的商品的價(jià)格取決于質(zhì)量是相悖的.2二手房信息不對(duì)稱問題的對(duì)策2.1政府加大規(guī)制力度,加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)的把握者,首先應(yīng)該建立完善的法規(guī)制度,這是保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的前提條件.雖然我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史比較短,但速度很快,現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)始終跟不上市場發(fā)展的需要,這也是導(dǎo)致目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無法解決的原因之一,所以加快相關(guān)立法步伐是首先應(yīng)該考慮的.此外,相應(yīng)的監(jiān)督,監(jiān)管機(jī)制也必不可少.監(jiān)管機(jī)制的缺乏是房地產(chǎn)市場信息透明度不高的成因之一,完善的監(jiān)管機(jī)制可以保障法律法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行,保證市場運(yùn)行的透明和公正.政府如何通過完善法律法規(guī)的建設(shè),完善監(jiān)督機(jī)制等措施確實(shí)降低信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)市場效率的影響是當(dāng)務(wù)之急.借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn),一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場需要一個(gè)信息流通順暢的交易平臺(tái).網(wǎng)上公示樓盤信息,使市民以最低的成本獲得了足夠的買房信息.網(wǎng)上售房的推出,正一步步改變房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱的狀況.買方事先可通過廉價(jià)的搜尋和更廣泛的信息渠道減少信息不對(duì)稱,事后也可通過網(wǎng)絡(luò)方便地與其他業(yè)主進(jìn)行實(shí)時(shí)交流,了解各方面情況,從而減少信息不對(duì)稱.但政府如何有力規(guī)范商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng),如何督促開發(fā)商真實(shí),及時(shí)披露房地產(chǎn)信息有待長期研究.2.2開發(fā)商樹立誠信意識(shí),加強(qiáng)溝通能力首先,開發(fā)商應(yīng)該具有長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光,樹立誠信意識(shí),真誠地向購房者提供完整,真實(shí)的產(chǎn)品信息,保證性(jz接v76)讀物將非常適宜推廣小眾文學(xué),以及打造新人作家.在此基礎(chǔ)上,這類數(shù)字出版物在組織宣傳活動(dòng),制造視頻,音頻的授權(quán)等衍生產(chǎn)品方面也有極大的發(fā)展?jié)摿?事實(shí)上,傳統(tǒng)紙質(zhì)媒體和數(shù)字出版物之間本無多少矛腦2011.9價(jià)比最高.其次,開發(fā)商要善于溝通.溝通的過程實(shí)際上就是消除信息不對(duì)稱的過程.2011年以來全國房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)低迷,開發(fā)商要想盡快走出困境,就要努力增加自身的信息含量,最大限度地獲得消費(fèi)信息,仔細(xì)研究消費(fèi)者偏好,并以最快的速度生產(chǎn)或銷售消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品.再次,開發(fā)商可以采用創(chuàng)名牌的方式,通過信號(hào)顯示的方法向市場和購房者傳遞正面的信息,來表明自己的房屋質(zhì)量一流.比如開發(fā)商可以向購房者提供一系列的質(zhì)量保證,售后服務(wù),一次交款88折等向他們發(fā)送優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)服務(wù)的質(zhì)量信號(hào).2.3培育發(fā)達(dá),完善的房地產(chǎn)中介行業(yè)我國現(xiàn)在的中介一般是雙向代理,雙向代理最大的缺點(diǎn)就是利益糾纏不清,糾紛不斷.在美國,一般情況下,房地產(chǎn)中介公司只代表買賣雙方中的一方,即代表賣方或者代表買方.由于獨(dú)家銷售權(quán)保障了中介經(jīng)紀(jì)人的利益,所以中介公司的經(jīng)紀(jì)人一旦按照法律程序被認(rèn)定是客戶的委托人,就對(duì)客戶有一種高度的責(zé)任,所以在房屋買賣中,中介公司的經(jīng)紀(jì)人會(huì)盡他們最大的努力,向客戶披露所有的信息.而且通過獨(dú)家銷售權(quán)制度的建立,不僅可以避免買賣雙方拋棄中介私下接觸等損害中介利益的行為,而且可以加強(qiáng)中介的責(zé)任感從而減少交易中的信息不對(duì)稱.中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勝劣汰也會(huì)促使市場信息不對(duì)稱的改善.3結(jié)論按照國家規(guī)劃,到2020年我國的城市化程度將達(dá)到60%,屆時(shí)將有2.6億到3億的農(nóng)民變成城市居民,為