二手房信息不對(duì)稱問(wèn)題研究.doc

二手房信息不對(duì)稱問(wèn)題研究田霞,等:二手房信息不對(duì)稱問(wèn)題研究電子商務(wù)二手房信息不對(duì)稱問(wèn)題研究田霞,程辰(山西財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)-9工程學(xué)院,山西太原030006)摘要我國(guó)二手房交易過(guò)程中信.gz=n-.問(wèn)題嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康積極地發(fā)展.基于此,本文在分析二手房交易過(guò)程中信息不對(duì)稱原因及其所帶來(lái)的負(fù)面影響基礎(chǔ)上,提出了三種解決方法來(lái)有效促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展.關(guān)鍵詞二手房;信息不對(duì)稱;解決方法中圖分類號(hào)f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼a文章編號(hào)10056432(2011)36008702房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很明顯的信息不對(duì)稱市場(chǎng),由于信息不對(duì)稱而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的資源浪費(fèi),供求關(guān)系扭曲等不利影響已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序的發(fā)展,因此改善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況,加強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度勢(shì)在必行.1信息不對(duì)稱對(duì)二手房市場(chǎng)的影響11信息不對(duì)稱的界定信息不對(duì)稱就是交易雙方所擁有的信息量是不同的,對(duì)方無(wú)法掌握所需交易的所有信息,這就使得在交易過(guò)程中買賣雙方對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所擁有的信息了解不夠全面,從而產(chǎn)生一系列糾紛.1.2二手房信息不對(duì)稱的形成原因(1)賣主比買主擁有更多的私人信息二手房的賣主一般都是使用過(guò)該房一段時(shí)間的擁有者,在使用過(guò)程中對(duì)房屋的質(zhì)量,缺陷,區(qū)位特點(diǎn)等都有一定的認(rèn)識(shí),而二手房的買主對(duì)二手房的認(rèn)識(shí)一般都是通過(guò)簡(jiǎn)捷渠道認(rèn)識(shí),特別是通過(guò)與賣主的交流對(duì)所要購(gòu)買房屋有了初步的了解,其自身對(duì)房屋使用的體會(huì)幾乎是零.二手房買賣雙方對(duì)商品信息認(rèn)識(shí)渠道的差別,導(dǎo)致雙方對(duì)二手房信息擁有量的差別.在市場(chǎng)機(jī)制作用下,買賣雙方追求自身利益最大化,賣主有隱藏房屋缺陷的激勵(lì),從而獲得更高的交易價(jià)格,而買主有壓低交易價(jià)格的激勵(lì),以補(bǔ)償二手房可能產(chǎn)生的未知損失.而二手房交易多為一次性博弈,因此存在著欺騙的激勵(lì),道德風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)本身得以減弱.(2)賣方比買方擁有更多的隱蔽信息一般而言,處在賣方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售代理商掌握著房地產(chǎn)商品的大量實(shí)質(zhì)性信息,既包括地理位置,地形,戶型,面積,交通情況等在內(nèi)的公開(kāi)信息,也包括房地產(chǎn)商品的成本,質(zhì)量,贏利能力,增值潛力,售后服務(wù)及物業(yè)管理等在內(nèi)的隱蔽信息,這些信息可以基本確定該房地產(chǎn)商鼎的綜合品質(zhì)以及它在市場(chǎng)j-的狀況.而處在買方地位的消費(fèi)者擁有的信息只包含一定量的公開(kāi)信息,這些信息的價(jià)值在于讓消費(fèi)者明確自己的消費(fèi)地位,確定目標(biāo)產(chǎn)品范嗣,對(duì)產(chǎn)品本身的影響較小.顯然,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,買方處于信息劣勢(shì)地位,賣方處于信息優(yōu)勢(shì)地位.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售代理商為了自身的利益,會(huì)盡可能地充分利用自身的信息優(yōu)勢(shì),他們的市場(chǎng)行為可能會(huì)使消費(fèi)者的正當(dāng)利益受到極大的損害.1.3信息不對(duì)稱對(duì)二手房市場(chǎng)的影響(1)代理市場(chǎng)的混亂在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上,處于代理人地位的開(kāi)發(fā)商和銷售代理商完全掌握了商品房信息和市場(chǎng)信息.一方面他們可以利用報(bào)紙,電視和電臺(tái)等公眾媒體發(fā)布廣告和一些誘導(dǎo)性信息,如戶型走向,居住潮流,從而達(dá)到炒作和誤導(dǎo)的目的;另一方面,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上期房交易仍然占據(jù)較大比例,消費(fèi)者在進(jìn)行此類交易時(shí)看到的僅僅是渲染圖,三維模型和樣板房,不能看到真實(shí)的商品房本身,因此代理方可以利用電腦和其他手段制作出不存在的景觀和設(shè)施,粉飾房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的環(huán)境.這些虛假信息明顯會(huì)影,pjn費(fèi)者的立場(chǎng),給消費(fèi)者以錯(cuò)覺(jué)并誘使他們以偏高的價(jià)格購(gòu)買名不符實(shí)的商品房.據(jù)有關(guān)資料顯示,在房地產(chǎn)交易行為完成之后,有七成以上的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題,問(wèn)題牽涉到從房屋質(zhì)量,小區(qū)環(huán)境到物業(yè)管理的方方面面,房地產(chǎn)投訴和糾紛也因此成為近年來(lái)我國(guó)消費(fèi)者投訴的持續(xù)熱點(diǎn).(2)房產(chǎn)中介的投機(jī)信息的不對(duì)稱導(dǎo)致消費(fèi)者不能觀測(cè)到房產(chǎn)中介的實(shí)際行為,從而帶來(lái)了房產(chǎn)中介的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題.房產(chǎn)中介從事道德風(fēng)險(xiǎn)行為可以增加其預(yù)期效用,且預(yù)期效用越大,從事道德風(fēng)險(xiǎn)行為的動(dòng)機(jī)越強(qiáng)烈,產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也就越嚴(yán)重.在房產(chǎn)中介市場(chǎng)中,如果一個(gè)中介從事違規(guī)行為而沒(méi)有被及時(shí)發(fā)現(xiàn),則會(huì)極大地增強(qiáng)其僥幸心理而繼續(xù)從事違規(guī)行為,并且會(huì)被其他中介所效仿,從而使整個(gè)中介市場(chǎng)充斥投機(jī)行為,嚴(yán)重危害中介市場(chǎng)的健康發(fā)展.(3)潛在危害的滋生由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著質(zhì)量,成本信息的嚴(yán)重不對(duì)稱,一方面,購(gòu)房者很有可能因此而為普通的,甚至低質(zhì)量的商品房支付很高的價(jià)格,而代理商則會(huì)從中牟取超正2011.9電子商務(wù)中國(guó)市場(chǎng)2011年第36期(總第647期)常水平的高額利潤(rùn);另一方面,甚至還有可能出現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房質(zhì)量由優(yōu)走向劣.這兩種危害性,政府,開(kāi)發(fā)商和廣大購(gòu)房者們都是不愿意看到的,但是由于質(zhì)量,成本信息的不對(duì)稱使得這種趨勢(shì)成為可能,并且這種現(xiàn)象已經(jīng)在局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中顯現(xiàn).而且,我們還可以看到,在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況下,商品房的質(zhì)量將嚴(yán)重依賴于價(jià)格,這跟傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的商品的價(jià)格取決于質(zhì)量是相悖的.2二手房信息不對(duì)稱問(wèn)題的對(duì)策2.1政府加大規(guī)制力度,加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)的把握者,首先應(yīng)該建立完善的法規(guī)制度,這是保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的前提條件.雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史比較短,但速度很快,現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)始終跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需要,這也是導(dǎo)致目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無(wú)法解決的原因之一,所以加快相關(guān)立法步伐是首先應(yīng)該考慮的.此外,相應(yīng)的監(jiān)督,監(jiān)管機(jī)制也必不可少.監(jiān)管機(jī)制的缺乏是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度不高的成因之一,完善的監(jiān)管機(jī)制可以保障法律法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行,保證市場(chǎng)運(yùn)行的透明和公正.政府如何通過(guò)完善法律法規(guī)的建設(shè),完善監(jiān)督機(jī)制等措施確實(shí)降低信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效率的影響是當(dāng)務(wù)之急.借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn),一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)信息流通順暢的交易平臺(tái).網(wǎng)上公示樓盤信息,使市民以最低的成本獲得了足夠的買房信息.網(wǎng)上售房的推出,正一步步改變房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的狀況.買方事先可通過(guò)廉價(jià)的搜尋和更廣泛的信息渠道減少信息不對(duì)稱,事后也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)方便地與其他業(yè)主進(jìn)行實(shí)時(shí)交流,了解各方面情況,從而減少信息不對(duì)稱.但政府如何有力規(guī)范商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng),如何督促開(kāi)發(fā)商真實(shí),及時(shí)披露房地產(chǎn)信息有待長(zhǎng)期研究.2.2開(kāi)發(fā)商樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí),加強(qiáng)溝通能力首先,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光,樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí),真誠(chéng)地向購(gòu)房者提供完整,真實(shí)的產(chǎn)品信息,保證性(jz接v76)讀物將非常適宜推廣小眾文學(xué),以及打造新人作家.在此基礎(chǔ)上,這類數(shù)字出版物在組織宣傳活動(dòng),制造視頻,音頻的授權(quán)等衍生產(chǎn)品方面也有極大的發(fā)展?jié)摿?事實(shí)上,傳統(tǒng)紙質(zhì)媒體和數(shù)字出版物之間本無(wú)多少矛腦2011.9價(jià)比最高.其次,開(kāi)發(fā)商要善于溝通.溝通的過(guò)程實(shí)際上就是消除信息不對(duì)稱的過(guò)程.2011年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)低迷,開(kāi)發(fā)商要想盡快走出困境,就要努力增加自身的信息含量,最大限度地獲得消費(fèi)信息,仔細(xì)研究消費(fèi)者偏好,并以最快的速度生產(chǎn)或銷售消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品.再次,開(kāi)發(fā)商可以采用創(chuàng)名牌的方式,通過(guò)信號(hào)顯示的方法向市場(chǎng)和購(gòu)房者傳遞正面的信息,來(lái)表明自己的房屋質(zhì)量一流.比如開(kāi)發(fā)商可以向購(gòu)房者提供一系列的質(zhì)量保證,售后服務(wù),一次交款88折等向他們發(fā)送優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)服務(wù)的質(zhì)量信號(hào).2.3培育發(fā)達(dá),完善的房地產(chǎn)中介行業(yè)我國(guó)現(xiàn)在的中介一般是雙向代理,雙向代理最大的缺點(diǎn)就是利益糾纏不清,糾紛不斷.在美國(guó),一般情況下,房地產(chǎn)中介公司只代表買賣雙方中的一方,即代表賣方或者代表買方.由于獨(dú)家銷售權(quán)保障了中介經(jīng)紀(jì)人的利益,所以中介公司的經(jīng)紀(jì)人一旦按照法律程序被認(rèn)定是客戶的委托人,就對(duì)客戶有一種高度的責(zé)任,所以在房屋買賣中,中介公司的經(jīng)紀(jì)人會(huì)盡他們最大的努力,向客戶披露所有的信息.而且通過(guò)獨(dú)家銷售權(quán)制度的建立,不僅可以避免買賣雙方拋棄中介私下接觸等損害中介利益的行為,而且可以加強(qiáng)中介的責(zé)任感從而減少交易中的信息不對(duì)稱.中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勝劣汰也會(huì)促使市場(chǎng)信息不對(duì)稱的改善.3結(jié)論按照國(guó)家規(guī)劃,到2020年我國(guó)的城市化程度將達(dá)到60%,屆時(shí)將有2.6億到3億的農(nóng)民變成城市居民,為