盛高置地未來發(fā)展操作思路.ppt

1,盛高目前 困境剖析,業(yè)務(wù)角度,組織角度,運營角度,解決目標(biāo),提升業(yè)績,建立品牌,高速發(fā)展 地產(chǎn)新銳,提升銷售速度,提高銷售價格,手段,中原獨特模式 二三級聯(lián)動,改善障礙突出亮點 重新包裝聯(lián)動推廣,1.公關(guān)新聞 2.業(yè)主聯(lián)誼 3.服務(wù)承諾,1.塑造核心地產(chǎn)開發(fā)能力,提升品質(zhì) 2.塑造不同土地屬性的成功開發(fā)模式 3.打造成功的策略聯(lián)盟(規(guī)劃設(shè)計中原代理園林物業(yè)等),短期,中期,長期,分析問題,解決策略,盛高未來發(fā)展的操作思路框架,2,盛高未來發(fā)展目標(biāo),3,1.業(yè)績角度 上市以來業(yè)績表現(xiàn)平淡,沒有提升;無法提升資本市場的青睞,股價漲幅不大; 2.組織角度 來自澳洲，在中國業(yè)務(wù)尚未建立起有限的監(jiān)督管理體系,兩者之間缺乏有效聯(lián)動 3.運營角度 十年開發(fā)沒有形成清晰的品牌內(nèi)涵、沒有培育客戶的忠誠度 項目間聯(lián)動效果差,項目品牌與公司品牌沒有有效結(jié)合 在康橋開發(fā)近10年的地產(chǎn)項目尚未有效體現(xiàn)公司品牌與實力,目前的困境:,香港上市具有國際背景的盛高置地,4,因此 短期盛高首要解決的是: 1.如何提升銷售業(yè)績、改善現(xiàn)金流,促使公司進入良性運作軌道 中長期盛高要考慮的問題: 1.如何通過三大項目聯(lián)動、媒體宣傳等逐步提升盛高品牌 2.如何塑造盛高置地房產(chǎn)開發(fā)競爭力立足上海戰(zhàn)略高地,成為一流開發(fā)商 3.如何有效將盛高核心開發(fā)模式輸出,開啟全國發(fā)展戰(zhàn)略,進入高速發(fā)展軌道,5,上海房地產(chǎn)市場大勢預(yù)測,別墅市場需求強勁、供應(yīng)減少成趨勢 股市繁榮刺激高端物業(yè)緊缺 拉動價格往高走,6,上海市房地產(chǎn)市場走勢判斷,隨著“嚴(yán)格限制別墅類用地”政策效果的顯現(xiàn)，別墅的稀缺價值進一步顯現(xiàn)，別墅市場將迎來前所未有的發(fā)展機遇 近期股市投資產(chǎn)生的豐厚回報，或?qū)硪欢ǖ摹奥涞亍毙?yīng)，將在未來刺激高端物業(yè)需求，拉動價格上漲,7,上海上海市別墅需求保持強勁增長,06年上海別墅供給和需求都出現(xiàn)了明顯的增長，且連續(xù)三年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的特點 隨著“嚴(yán)格限制別墅類用地”政策效果的顯現(xiàn)，別墅的稀缺價值進一步顯現(xiàn)，別墅市場將迎來前所未有的發(fā)展機遇,同比增長28%,同比增長23%,平穩(wěn),數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心,8,數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)研究部,青浦、浦東別墅供不應(yīng)求,青浦、浦東別墅市場在2007年第一季度呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場態(tài)勢 而由于地理位置的臨近，浦東別墅需求很有可能被分流至南匯區(qū)域,9,數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)研究部,2007第一季度上海別墅成交分析-均價,南匯、青浦別墅分別與其相鄰的區(qū)域相比，價格仍具有一定優(yōu)勢,10,南匯區(qū)域供求分析,11,青浦區(qū)域供求分析,12,盛高未來發(fā)展的 中原操作思路,13,中原操作思路未來的銷售目標(biāo),2005 2006 2007,11,18,銷售額(單位：億元), 63%,樂觀 中性 保守, 105%, 73%, 32%,估計1-5月約0.4億,36.9 31.1 23.7,2007年全年銷售目標(biāo),14,中原操作思路提升業(yè)績手段,“兩條腿走路”,前“腿”先走 走量 中原二三級聯(lián)動進場繼續(xù)銷售，以速度提升業(yè)績、收回資金、活躍市場,后“腿”跟進 提價 針對三大項目，解決短板問題放大優(yōu)點，聯(lián)動組合媒體推廣，提高售價,15,高調(diào)亮相，大幅提高價格銷售,中原操作思路銷售策略與時間安排（初步）,銷售項目,建立品牌 業(yè)主聯(lián)誼 公關(guān)新聞 主題活動,媒體組合,康橋半島 康橋水都 康橋水鄉(xiāng),高價推出聯(lián)排,高價推出小面積獨棟,收官作絕版中庭戶型高價入市,繼續(xù)銷售，改善配套為主,宣揚配套齊全，交通便捷，大幅提價,低調(diào)提價銷售，從新引入組團劃分，建造會所，重做樣板間，策劃定位商業(yè)街,黃金周繼續(xù)提價,介紹盛高公司,路牌+平面媒體,采訪王總,路牌+電視廣告 電視-特約播映+新聞發(fā)布會,主題活動/平面媒體/電視采訪 財經(jīng)夜行線,尋找第1個（前10）業(yè)主等有獎活動，澳洲黃金海岸旅游獎,十年盛會業(yè)主聯(lián)誼,上海又一新天地舉行大型活動 老業(yè)住聯(lián)歡，優(yōu)惠置業(yè)水鄉(xiāng),國慶大禮酬賓 十年之作高調(diào)收官，業(yè)主答謝,盛高光輝十年大事記專題報道,宣傳集中爆發(fā)，三盤聯(lián)動亮相，迅速強勢宣傳，建立強勢態(tài)勢,全方位推廣立體推廣（報紙+戶外+電視+主題活動+新聞發(fā)布會）,銷售階段,黃金周繼續(xù)提價,第一階段 醞釀期,第二階段 加溫期,第二階段 引爆期,16,中原操作思路三項目操盤思路,康橋半島 康橋水都 康橋水鄉(xiāng) 品牌登場 以量取勝 量價引爆,挖掘賣點，亮點 宣揚公司十年品牌與實力,操作要點,上海最大的成熟的國際化社區(qū) 十年開發(fā)3700畝/20個歐美國家 3萬個人/7000個家庭 7200平米大型會所/大型商業(yè)配套,北上海最大的地鐵上物業(yè) 到淮海路25分鐘 60萬平方米大型社區(qū) 90萬輕松住3房,上海又一新天地 佘山西，淀湖旁，綠洲邊 最大的中式純別墅生態(tài)休閑假社區(qū),優(yōu)點,不足,超大規(guī)模社區(qū) 社區(qū)配套成熟 交通方便,規(guī)劃不考究 會所配比小 湖性設(shè)計落后,優(yōu)點,不足,超大規(guī)模社區(qū) 周邊配套成熟 地鐵交通便捷,缺社區(qū)生活配套 園林規(guī)劃不夠 物業(yè)服務(wù)不周到,優(yōu)點,不足,生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 度假資源豐富 建筑設(shè)計優(yōu)美,戶型規(guī)劃不足，花園面積小 園林規(guī)劃粗糙 建筑密度大，排布無主題,品牌造勢，統(tǒng)一于“盛高”品牌,人氣蓄勢,閃亮登場，高調(diào)拔高品牌,項目推廣口號,配設(shè)社區(qū)基本生活商業(yè) 修改部分園林 加強物業(yè)服務(wù),引入組團分區(qū)、重新做樣板間 商業(yè)街定位招商、引入如家經(jīng)濟型酒店 保留20套別墅做個性化豪華酒店物業(yè) 會所配設(shè)視頻會議/SPA/兒童培訓(xùn)中心/兒童創(chuàng)意坊,優(yōu)點與不足,加強業(yè)主聯(lián)誼 加快后期會所建設(shè),17,盛高項目 中原組織方案,二、三級市場聯(lián)動,18,中原組織方案二、三級市場聯(lián)動,2006年，上海中原企業(yè)規(guī)模 地鋪108間 員工人數(shù)逾2000人 浦東 中原有三級市場地鋪24間 業(yè)務(wù)員360人 豪宅組88人,營銷創(chuàng)新模式 二、三級市場聯(lián)動,19,中原組織方案二、三級市場聯(lián)動優(yōu)勢,二三級聯(lián)動的優(yōu)勢：,信息傳播速度快而且有效 能迅速提高項目人氣，形成市場熱點 客戶誠意度高，交易時間短，見效快,20,中原組織方案二三級聯(lián)動操作流程,21,中原組織方案銷售流程,22,中原組織方案開發(fā)商支持,為了更好的發(fā)揮中原二三級聯(lián)動業(yè)務(wù)模式的作用，以確保此方案的可操作性，中原建議在如下方面，開發(fā)商能給予充分的支持： 更具激勵機制的浮動傭金制。 再此之外設(shè)立額外獎勵激勵三級市場的轉(zhuǎn)介熱情。 提供便捷舒適的看房班車接送轉(zhuǎn)介客戶。 提高傭金結(jié)算速度。,23,帶動項目整體銷售