北海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt

北海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,北海海灣美地房地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 2010年2月,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),北部灣，中國(guó)-東盟開(kāi)放合作的 物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心,能定位： 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)由北部灣地區(qū)的北海、欽州、防城港，和廣西首府南寧 “三港一市”行政區(qū)域共同組成，陸地面積達(dá)4.25 萬(wàn)平方公里，人口1255 萬(wàn) 人，為目前國(guó)內(nèi)面積最大的國(guó)際、國(guó)內(nèi)多區(qū)域合作示范區(qū) 規(guī)劃組團(tuán)： 北海組團(tuán)，主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)濱海旅游和跨國(guó)旅游業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開(kāi)發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護(hù)良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市,2020年城市人口120萬(wàn)，建設(shè)用地140平方公里,北海，發(fā)揮宜居優(yōu)勢(shì)，建造特大規(guī)模濱海城市,2006 年3 月22 日，北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理委員會(huì)正式掛牌 2007 年12 月27 日，國(guó)家發(fā)改委審議通過(guò)了廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃（20062020），并于2008 年初遞交國(guó)務(wù)院審批。1 月14 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶批準(zhǔn)了該項(xiàng)規(guī)劃 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中明確指出,組團(tuán)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)、高技術(shù)工業(yè)、物流業(yè),發(fā)揮宜居特色，集 人口和產(chǎn)業(yè)，促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,北海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資放量增長(zhǎng),北海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008年全國(guó)地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)16.9%。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值71.74億元、134.86億元、107.29億元，同比 分別增長(zhǎng)3.7%、26.6%、13.8%。其中，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率最高。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈放量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。,2008年北海經(jīng)濟(jì),2009年北海經(jīng)濟(jì),上半年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值166.15億元，同比增長(zhǎng)18.1%，排全區(qū)第二位。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值26.94億元，增長(zhǎng)6.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值82.08億元，增長(zhǎng)25.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值57.13億元，增長(zhǎng)14.2%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為16.2：49.4：34.4。財(cái)政收入完成17.61億元，增長(zhǎng)21.14%，排全區(qū)第一位，完成年計(jì)劃的57.74%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資204.74億元，增長(zhǎng)50.54%，完成自治區(qū)下達(dá)年度計(jì)劃的64，進(jìn)度排全區(qū)第一位。工業(yè)技改投資完成49.53億元，完成自治區(qū)下達(dá)我市投資目標(biāo)的79.2%，排全區(qū)第一位。 2009年，北海全市生產(chǎn)總值(GDP)完成335億元，同比增長(zhǎng)16%。 財(cái)政收入35.7億元，增長(zhǎng)32%。,2009年12月，北海市新建商品房的均價(jià)約為4600元/。北海市新建商品房均價(jià)已經(jīng)是廣西第二，僅次于南寧（南寧市市區(qū)12月商品住宅均價(jià)5734元/m2），超過(guò)了房地產(chǎn)熱得比北海早的柳州、桂林等城市。另?yè)?jù)廣西建筑質(zhì)監(jiān)總站的人說(shuō)，北海建筑業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)是廣西第三，和第二的柳州市十分接近。 房地產(chǎn)實(shí)際完成投資58.12億元，同比增長(zhǎng)48.12%，占全市固定資產(chǎn)投資的17.61%（意即全市固定資產(chǎn)總投資是330.04億元）； 完成房地產(chǎn)稅收8.08億元（占全市稅收的28.93%），同比增長(zhǎng)27.4%； 開(kāi)工面積434.46萬(wàn) ，同比增長(zhǎng)149.08%； 竣工面積109.9萬(wàn) ，同比增長(zhǎng)37.69%； 房產(chǎn)交易面積164.53萬(wàn)，同比增長(zhǎng)38.74%；,北海房?jī)r(jià)廣西第二，建筑業(yè)產(chǎn)值廣西第三,2009北海樓市盤(pán)點(diǎn),2009年，北海市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面積大幅增加，全年房地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目132個(gè)，開(kāi)工面積達(dá)到434.46萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)100%、149%。 同期房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目70個(gè)，竣工面積近110萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)27.3%、37.7%。 特別是12月份，出現(xiàn)了集中開(kāi)工的高潮，當(dāng)月開(kāi)工面積164.32萬(wàn)平方米，與2008年全年的開(kāi)工總面積基本持平。從2009年112月北海開(kāi)工面積趨勢(shì)圖中，看到了11月和12月之間陡然拔高的直線。 2009年，北海市房產(chǎn)交易再創(chuàng)歷史新高。從市房地產(chǎn)交易中心得到的數(shù)據(jù)：去年全年完成房產(chǎn)交易14118件，面積164.53萬(wàn)平方米，交易額38.46億元，同比分別增長(zhǎng)68.75%、38.74%、65.18%。在這一年，北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)上漲趨勢(shì)，其中二手房上漲趨勢(shì)尤為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房交易面積同比增長(zhǎng)超過(guò)90%。 2009年12月28日，廣東路二運(yùn)斜對(duì)面那里的原110指揮中心拍賣價(jià)540萬(wàn)/畝，創(chuàng)北海土地拍賣新高，成為北海的新地王。較之9月份拍得的四川南路交金海岸地塊365萬(wàn)/畝，漲幅達(dá)50%。 而新世紀(jì)大道交南京路的一塊地也拍出了260萬(wàn)/畝的較高價(jià)格。,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),2008-2009年北海房地產(chǎn)市場(chǎng) 雖有跌宕起伏，但在銷量與價(jià)格上，總體仍保持上升趨勢(shì),08-09年北海房地產(chǎn)市場(chǎng)： 2008年1月，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲批，北海房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲” 2008年9月，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，90平方米及以下新建住房環(huán)比價(jià)格首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 2009年1月，新建住房銷售價(jià)格,同比增幅6.4% 2009年2月，北海房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)，漲幅位居全國(guó)首位 2009年第一季度，北海市新建商品房均價(jià)為3160.52元/，同比增長(zhǎng)11.51%。其中，商品住宅均價(jià)為3054.75元/ ，同比增長(zhǎng)10.45% 2009年1-6月，北海商品房交易6141件，同比增長(zhǎng)70.25%、交易額15.56億元，同比增長(zhǎng)66.34%，新建商品房均價(jià)為3298.7元/平方米，同比增長(zhǎng)10.32% 2009年9-2010年1月，北海新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目近20個(gè)，均價(jià)達(dá)4000元/ 以上； 2009年9月至2010年1月，北海商品房交易6129件，交易面積66.19萬(wàn)，同比增長(zhǎng)48%。,北海房地產(chǎn)月度成交數(shù)據(jù)：,2008年11月，北海商品房交易量明顯下降。自2009年春節(jié)之后，3月份起，北海商品房成交量，呈放量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2009年9月，北海商品房交易面積及商品住宅交易量出現(xiàn)明顯回落，6個(gè)月以來(lái)首次低于2009年3月交易面積和交易量。,2009年9、10月，北海商品房交易套數(shù)出現(xiàn)了3月以后的最低值，但隨后的市場(chǎng)則迅速反彈，到1月份，國(guó)家正式啟動(dòng)?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，北海各個(gè)售樓部頓時(shí)間變得十分火爆，不少樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)更是加速的市場(chǎng)的成交。,09年年底，北海開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目頻頻 新建商品住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)， 12月份均價(jià)為4200元/,2009年： 9月26日上午，同和水岸香堤中國(guó)紅萊茵河組團(tuán)盛大開(kāi)盤(pán)，主要推出房源204套，價(jià)格在4000元/平米4600元/平米； 10月2日，森海豪廷二期梧桐園盛大開(kāi)盤(pán)，推出123套別墅，均價(jià)8600元/平方； 10月18日，國(guó)際新城8#親景樓王186套開(kāi)盤(pán)，起價(jià)3750元/平方，封頂4600元/平方； 10月19日，北部灣1號(hào)開(kāi)盤(pán)，拉開(kāi)北海度假高端豪宅序幕，起步7500元，均價(jià)15000元，開(kāi)創(chuàng)北海精裝修及萬(wàn)元房?jī)r(jià)時(shí)代。 11月26日，銀暉公寓開(kāi)盤(pán)（小戶型），起步價(jià)4200元/平方，最高價(jià)4800元/平方；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售近150套； 12月18日，東峰新城多層/高層公寓開(kāi)盤(pán)，起步價(jià)3780元/平方，最高價(jià)4800元/平方，多層全部售罄； 12月28日，銀灘萬(wàn)泉城花澗里開(kāi)盤(pán)(兩棟高層)，推出162套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日全部售完，價(jià)格區(qū)間在46005000元/平方； 2010年： 1月16日上午，同和水岸香堤，塔希提組團(tuán)首發(fā)，均價(jià)4800元/平米； 1月23日上午，藍(lán)海銀灣一期會(huì)員預(yù)約，推出1#樓153套房源，預(yù)約當(dāng)天僅剩少數(shù)一房，起步價(jià)3910元/平方，最高價(jià)4490元/平方； 1月30日上午，嘉萊國(guó)際假日公寓（小戶型）會(huì)員預(yù)約，推出80套房源，起步價(jià)4660元/平方，最高價(jià)5100元/平方；,北海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn) “量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)！,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),2008年國(guó)有土地掛牌出讓重點(diǎn)地塊,2009年國(guó)有土地掛牌出讓重點(diǎn)地塊,供應(yīng)總量超3000畝（上百畝的地塊增多),023,2009-2010兩年的商品住房用地規(guī)劃供應(yīng)量合計(jì)2415畝（總計(jì)320萬(wàn)）,根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃： 商品房主要供地區(qū)域在:海灣新城、銀灘西區(qū)、鐵路以南片區(qū)、馮家江文化教育旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 2009年，供應(yīng)商品住房用地80公頃，商品住房建設(shè)16900套，建筑面積160萬(wàn)平方米 2010年，供應(yīng)商品住房用地81公頃，商品住房建設(shè)17000套，建筑面積161萬(wàn)平方米,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),城東板塊,銀灘板塊,城中板塊,北海市樓盤(pán)板塊分類,廣東路及 馮家江板塊,北岸板塊,城西板塊,板塊區(qū)域特征明顯，以城區(qū)為中心，向東向南發(fā)展,城中板塊 城區(qū)主要建設(shè)商業(yè)綜合住宅，城區(qū)土地供應(yīng)少，住宅建設(shè)相對(duì)比較少，商業(yè)價(jià)值較高,城東板塊 城東規(guī)劃為綜合居住區(qū)域，土地供應(yīng)較多，未來(lái)住宅建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)適用房就規(guī)劃在這個(gè)區(qū)域,銀灘板塊 銀灘板塊規(guī)劃為旅游度假區(qū)域，該區(qū)域土地主要用于建設(shè)旅游項(xiàng)目及具有一定品質(zhì)住宅社區(qū)，因此，該區(qū)域也是未來(lái)北海高端居住區(qū)。,廣東路板塊 廣東路板塊規(guī)劃為新商品房住宅供應(yīng)主要的區(qū)域，該區(qū)域土地主要用于建設(shè)商品住房，因此，該區(qū)域也是未來(lái)北海居住中心區(qū)域,北岸板塊 北岸板塊規(guī)劃為高端濱海商品房住宅區(qū)，該區(qū)域土地主要用于建設(shè)具有一定品質(zhì)的住宅社區(qū),城西板塊 城西板塊是傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配相對(duì)套完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍與習(xí)慣。,各板塊代表樓盤(pán),城中板塊 天賜碧園、國(guó)際新城、嘉福文華苑、嘉鵬海韻居、萬(wàn)家興苑、穗豐金灣,城東板塊 東峰新城、藍(lán)海銀灣、千百度、香檳郡、東郡、星海名城、俊杰華府,銀灘板塊 銀灘萬(wàn)泉城、森海豪庭、藍(lán)色國(guó)際家園、銀灘1號(hào)、南中國(guó)海、假日海岸、海德堡,廣東路板塊 同和水岸香堤、圣美陽(yáng)光、融富港灣、翰林鑫苑、天寧新城,北岸板塊 北部灣1號(hào)、海逸豪園、富麗華、陽(yáng)光海岸,城西板塊 百匯花園、君臨西海岸 三清園、天寧假日、棕櫚泉花園、赫爾辛居、一品灣,城區(qū)板塊特點(diǎn) ,城區(qū)板塊是北海房地產(chǎn)傳統(tǒng)的板塊，土地供應(yīng)較少，地價(jià)成本過(guò)高； 大部分為商住項(xiàng)目城區(qū)交通條件好，各項(xiàng)配套齊全,商業(yè)氛圍濃郁； 大多數(shù)樓盤(pán)為高層單體公寓、小面積住宅小區(qū)，少數(shù)百畝大盤(pán)，如天賜碧 園、 國(guó)際新城、 嘉福文化苑等 價(jià)格在4500至6000之間。,城區(qū)板塊主要樓盤(pán)概況,城區(qū)板塊主要樓盤(pán)概況,城區(qū)板塊天賜碧園,代表項(xiàng)目,北岸板塊特點(diǎn) ,北岸板塊是北海海景地產(chǎn)房傳統(tǒng)的板塊，板塊面向廉州灣，隨著海景大道的投入使用，目前地價(jià)成本領(lǐng)跑北海其他板塊； 該板塊匯集了一批外地及本地較有實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其品質(zhì)領(lǐng)先北海樓市。并由于北部灣1號(hào)（北海首個(gè)單價(jià)破萬(wàn)項(xiàng)目）的成功，高端海景物業(yè)區(qū)域的定位逐漸形成，房?jī)r(jià)一直居高不下，新開(kāi)項(xiàng)目（如：海逸豪園）銷售價(jià)預(yù)計(jì)在8000元/平方米左右； 現(xiàn)該區(qū)域價(jià)格區(qū)間在500018000元。,北岸塊主要樓盤(pán)概況,北岸板塊北部灣1號(hào),代表項(xiàng)目,城東板塊特點(diǎn) ,城東板塊是08年以來(lái)新興的熱點(diǎn)區(qū)域之一，它北靠高德，中間有北部灣路和北海大道，是北海進(jìn)出外地的交通要地，交通非常便利，加之北海新汽車總站即將投入使用，城東板塊將是北海近幾年內(nèi)升值較為明顯的區(qū)域。 由于城市規(guī)劃較早，土地面積較大，所以該地區(qū)項(xiàng)目占地面積比較大，是北海新興的居住小區(qū)區(qū)域之一。 在此區(qū)域集中了東郡、星海名城、悅發(fā)花園、香檳郡、東峰新城、藍(lán)海銀灣等較大型居住小區(qū)，以及、華杰綠馨園、明珠花園、振邦嘉和苑、海逸嘉園等老一批 別墅區(qū)。 多層及高層公寓價(jià)格為3800-4800元,城東板塊主要樓盤(pán)概況,城東板塊主要樓盤(pán)概況,城東板塊香檳郡,代表項(xiàng)目,廣東路及馮家江新區(qū)板塊特點(diǎn) ,廣東南路板塊是北海新開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)板塊，自北海公務(wù)員小區(qū)建成后。 由于廣東南路為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，基本上項(xiàng)目都有一百畝以上。 開(kāi)發(fā)企業(yè)也具有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其品質(zhì)有一定程度的提升。由于新行政中心及馮家江新區(qū)域規(guī)劃的確定，各項(xiàng)市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施正逐步落實(shí)，區(qū)域升值空間漸漸明晰，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。 此區(qū)域的主要代表樓盤(pán)有天寧新城、圣美陽(yáng)光、同和水岸香堤、翰林鑫苑等在建樓盤(pán)。 進(jìn)入2010年，此區(qū)域新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)也劇增，目前有一批一定規(guī)模樓盤(pán)正剛開(kāi)發(fā)建設(shè)，他們是銀海綠洲、融富港灣、天賜良園、海岸華府等 目前該區(qū)域價(jià)格區(qū)間為3800-5200,廣東路及馮家江新區(qū)板塊主要樓盤(pán)概況,廣東路及馮家江新區(qū)板塊主要樓盤(pán)概況,廣東路及馮家江板塊同和水岸香堤,代表項(xiàng)目,銀灘板塊特點(diǎn) ,銀灘四川路板塊依托北海旅游勝地銀灘，由于具有良好的景觀 和環(huán)境資源，是高檔樓盤(pán)項(xiàng)目聚集的地方。 銀灘板塊樓盤(pán)主要有兩類，一類是以普通居住為主，一類為度假為主。此區(qū)域主要代表樓盤(pán)有在海一方、銀灘假日公寓、藍(lán)色家園等普通樓盤(pán)，銀灘萬(wàn)泉城、森海豪庭、楓林藍(lán)灣、海德堡等高端樓盤(pán)，此外，還有銀灘1號(hào)，南中國(guó)海這樣的超高端項(xiàng)目。 銀灘板塊擁有北海最佳的海景資源，并可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限，這造成了該區(qū)域土地價(jià)格居高不下，因此區(qū)域內(nèi)的新建項(xiàng)目都定位為高端的旅游度假項(xiàng)目，而2009年年底開(kāi)工的兩個(gè)超高端項(xiàng)目更將北海海景房帶入了一個(gè)更新的海景房時(shí)代。 未來(lái)北海市最高的房?jī)r(jià)將在該區(qū)域出現(xiàn)，目前價(jià)格區(qū)間為5000左右,銀灘板塊主要樓盤(pán)概況,銀灘板塊主要樓盤(pán)概況,銀灘板塊森海豪庭,代表項(xiàng)目,城西板塊特點(diǎn) ,城西板塊是傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配相對(duì)套完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍； 由于該區(qū)域大部分土地用以建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，供應(yīng)市場(chǎng)的土地變得十分有限，項(xiàng)目多以幾萬(wàn)平方的中小項(xiàng)目居多； 城西板塊中的云南路為北海目前少有的中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，不僅受外地養(yǎng)老渡假的外地客戶追捧也受本地客戶及高新區(qū)企業(yè)職員的偏愛(ài)； 目前該區(qū)域價(jià)格區(qū)間為3800-5500,城西板塊主要樓盤(pán)概況,城西板塊棕櫚泉,代表項(xiàng)目,區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì),市場(chǎng)戶型研究,戶型設(shè)計(jì)：當(dāng)今北海樓市戶型設(shè)計(jì)上都引用了國(guó)內(nèi)一線城市的設(shè)計(jì)，大多數(shù)都方正實(shí)用，但同質(zhì)化教嚴(yán)重，缺乏個(gè)性； 戶型朝向：市場(chǎng)最為認(rèn)可的戶型朝向是南北 向、其次為正南向、東南向； 暢銷戶型：從全市各個(gè)樓盤(pán)的戶型配比可以看出，7090的兩房所占比例最大，其次是90-100 的小三房及40-50 左右的一房； 滯銷戶型：一類是140 以上的大戶型及樓中樓，主要原因是因?yàn)榭們r(jià)過(guò)高，北海作為一個(gè)外銷市場(chǎng)，主要購(gòu)買力來(lái)至外來(lái)客戶，外來(lái)客戶購(gòu)買目的多為自住養(yǎng)老/休閑渡假或投資；另一類是50平米以上的一房一廳銷售不暢。,市場(chǎng)暢銷戶型,主 流 戶 型 研 究 | 二 房,香檳郡二房二廳一89m2,怡景港灣二房一廳90.67m2,藍(lán)海銀灣二房二廳一89m2,主流兩房戶型點(diǎn)評(píng)： 戶型方正、南北通透、空間尺度感強(qiáng) 臥室?guī)Т箫h窗，使用面積大，雙陽(yáng)臺(tái)或雙花園設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能劃分和實(shí)用 主流兩房戶型分析： 市場(chǎng)暢銷兩房戶型多為8090，方正實(shí)用，功能區(qū)分明顯。而如今市場(chǎng)上不少90 左右的2+1的兩房戶型更是受到市場(chǎng)的追捧，兩方可變?nèi)康脑O(shè)計(jì)將是未來(lái)北海樓市的主流。,翰林鑫苑二房二廳一87m2,市場(chǎng)暢銷戶型,主 流 戶 型 研 究 | 三 房,翰林鑫苑三房二廳二101m2,同和水岸香堤三房二廳90.62m2,悅發(fā)花園三房二廳121m2,海韻居三房二廳127m2,主流三房戶型點(diǎn)評(píng)： 總體強(qiáng)調(diào)大方舒適，不會(huì)采用過(guò)于個(gè)性化的設(shè)計(jì)。 入戶設(shè)計(jì)通常采用入戶花園或玄關(guān)方式處理，帶景觀臺(tái)，有保證采光的獨(dú)立餐廳，臥室主次分明，空間充裕，大面積露臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送可改造空間 主流三房戶型分析： 市場(chǎng)暢銷三方戶型戶型多為90120，方正實(shí)用，功能區(qū)分明顯。而大露臺(tái)設(shè)計(jì)則是現(xiàn)階段市場(chǎng)的主流三房戶型。,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃 2009年 供應(yīng)商品住房用地80公頃 商品住房建設(shè)16900套，建筑面積160萬(wàn)平方米 2010年 供應(yīng)商品住房用地81公頃 商品住房建設(shè)17000套，建筑面積161萬(wàn)平方米,根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃,商品房主要供地區(qū)域在 海灣新城 銀灘西區(qū) 鐵路以南片區(qū) 馮家江文化教育旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū),今年的商品住房用地規(guī)劃供應(yīng)量合計(jì)2415畝（總建320萬(wàn)）,022,北海項(xiàng)目的規(guī)模增長(zhǎng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,未來(lái)主要大型開(kāi)發(fā)地塊(占地100畝以上)基本情況：,現(xiàn)正開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目(用地100畝以上)基本情況：,城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 出讓地塊的現(xiàn)時(shí)進(jìn)度 同期入市的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)變化的特點(diǎn),027,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市商品房量預(yù)估,2010年，將興起新一輪的開(kāi)發(fā)高潮，主要特點(diǎn)為項(xiàng)目多、規(guī)模大。 未來(lái)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力的有一定規(guī)模的項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，預(yù)計(jì)將達(dá)15000-18000套左右房源！ 新近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中于：四川路沿線、北部灣東路、北海大道西段、云南南路、廣東南路周邊一帶。,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征1：開(kāi)發(fā)的專業(yè)化程度大幅提升,項(xiàng)目整體戰(zhàn)略規(guī)劃； 體驗(yàn)區(qū)做引導(dǎo)； 樣板房、示范園林、工法房?jī)r(jià)值展現(xiàn)為主力； 全方位整合推廣； 工程進(jìn)度與營(yíng)銷進(jìn)度并駕齊驅(qū)； 展開(kāi)系統(tǒng)、專業(yè)的開(kāi)發(fā)模式,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征2：營(yíng)銷水平提高，營(yíng)銷手段愈加專業(yè),無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)，開(kāi)始注重營(yíng)銷隊(duì)伍的專業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)，打造專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)； 項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，各種營(yíng)銷手段都根據(jù)市場(chǎng)變化，采用各類創(chuàng)新型方式開(kāi)展各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)。,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征3：蓄客策略推陳出新,隨著2009年下半年北海樓市的火熱，各個(gè)樓盤(pán)為提前鎖定目標(biāo)客戶，推出各種形式的蓄客策略；,意向誠(chéng)意金制（代表樓盤(pán)：天寧新城、天寧假日、同和水岸香堤、俊杰華府） 鎖定方法：客戶交納一定數(shù)額的意向誠(chéng)意金（2萬(wàn)5萬(wàn)），待開(kāi)盤(pán)公布價(jià)格時(shí)，即可獲得較大的現(xiàn)金數(shù)額的優(yōu)惠； 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)惠金額都在5位數(shù)以上，數(shù)字誘惑力大，對(duì)于客戶的鎖定成功率較高 缺點(diǎn)：大數(shù)額的意向誠(chéng)意金，交納的起點(diǎn)較高 會(huì)員制（代表樓盤(pán)：銀暉公寓、藍(lán)海銀灣） 鎖定方法：客戶交納100200元的金額入會(huì)，待開(kāi)盤(pán)公布價(jià)格時(shí)，有一定數(shù)額的優(yōu)惠（50008000），并只面對(duì)會(huì)員銷售 優(yōu)勢(shì)：入會(huì)門(mén)檻低，容易吸引潛在客戶入會(huì) 缺點(diǎn)：會(huì)員人數(shù)眾多，對(duì)真實(shí)客戶辨識(shí)較模糊，客戶的選擇性較大 會(huì)員升級(jí)制（代表樓盤(pán)：三清園、千百度） 鎖定方法：在會(huì)員制的基礎(chǔ)上加以升級(jí)，升級(jí)為金/銀卡會(huì)員（交納一定數(shù)額會(huì)員費(fèi)），待開(kāi)盤(pán)時(shí)將享有較大的優(yōu)惠及優(yōu)先選房的權(quán)利 優(yōu)勢(shì)：入會(huì)門(mén)檻低，容易吸引潛在客戶入會(huì)，并通過(guò)升級(jí)可以鎖定目標(biāo)客戶 缺點(diǎn)：升級(jí)活動(dòng)較為麻煩，客戶容易失去耐性,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征4：品牌意識(shí)開(kāi)始萌生，整合推廣逐步系統(tǒng),項(xiàng)目均開(kāi)始整體VI一體推廣； 推廣方式整合報(bào)紙、戶外、DM單張、墻體、車身、分眾傳媒等各種媒體渠道，整合推廣正式展開(kāi)； 活動(dòng)營(yíng)銷推廣，客戶參與性增強(qiáng)； 文化營(yíng)銷、價(jià)值營(yíng)銷，為項(xiàng)目品牌經(jīng)營(yíng)開(kāi)始鋪路。,市場(chǎng)逐步成熟 5:建筑理念在求證中突破，居住文化日益被重視,北部灣1號(hào)借鑒桂林山水自然造型，引領(lǐng)北海濱海居住文化，占領(lǐng)市場(chǎng)高端； 融富港灣首創(chuàng)智能科技建筑，倡導(dǎo)智能綠色濱海生活。,017,市場(chǎng)逐步成熟6: 外地、大型開(kāi)發(fā)商漸入市,南寧：碧園地產(chǎn)、同和地產(chǎn)、遠(yuǎn)辰地產(chǎn)、寧匯地產(chǎn)、西建地產(chǎn)、融昌投資、藍(lán)海投資集團(tuán)、 五象房產(chǎn)等； 深圳：振業(yè)集團(tuán)； 海南：三亞鳳凰島； 廣州：恒大集團(tuán)； 福建：廈門(mén)住宅集團(tuán)。 浙江：金昌集團(tuán)、錦江實(shí)業(yè) 北京：海疆投資集團(tuán),020,2010年北海樓市將有效大放量 售樓部蹲兩個(gè)大媽就能賣房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，該如何脫穎而出？,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),北海樓市現(xiàn)狀,隨著2009年北海樓市的火熱，推動(dòng)2010年新項(xiàng)目的增加,2010年新項(xiàng)目的增加特點(diǎn)： 1、大盤(pán)頻出； 2、高層居多； 3、戶型設(shè)計(jì)合理，兩房占據(jù)主力市場(chǎng)； 4、精裝項(xiàng)目頻出； 5、品質(zhì)包裝升級(jí)；,市場(chǎng)是否存在缺位,尋找市場(chǎng)的缺位需要借鑒一線城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的特征有針對(duì)性的提出與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合的創(chuàng)新。 北海市在建樓盤(pán)或新建項(xiàng)目中，多為高層建筑，純小高層項(xiàng)目較少，多層建筑基本退出市場(chǎng)。鑒于城市的發(fā)展大勢(shì)、土地資源的稀缺性，小高層、高層的建設(shè)將是城市發(fā)展的必然要求。 另一方面，北海樓市大型樓盤(pán)供應(yīng)相對(duì)不足，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)；在產(chǎn)品類型上，如：70-90的二房二廳或90-120的三房廳的暢銷型同質(zhì)化較嚴(yán)重，沒(méi)有凸顯品質(zhì)和個(gè)性化的錯(cuò)層設(shè)計(jì)；30-60的小復(fù)式，這種類型產(chǎn)品的數(shù)量相對(duì)稱少，市場(chǎng)供應(yīng)還相對(duì)缺位。 增加項(xiàng)目中配套設(shè)施的數(shù)量以及配套設(shè)施的功能。大多項(xiàng)目只具備簡(jiǎn)單的生活、活動(dòng)設(shè)施，大型的樓盤(pán)也僅有商場(chǎng)及綠化廣場(chǎng)。因此，提高配套設(shè)施的品質(zhì)，從提升區(qū)域居住者的精神享受入手，不但能夠?yàn)轫?xiàng)目銷售提供買點(diǎn)，還對(duì)開(kāi)發(fā)商在區(qū)域市場(chǎng)塑造品牌有很大的幫助。,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),目前客戶來(lái)源地、年齡段、購(gòu)房目的分布 客戶主要來(lái)自東北、西北、華北、華東等地，占總比超過(guò)60%，其次為北海本地客戶； 客戶年齡偏大，40歲以上客戶達(dá)到總比重的50%；且20-30歲客戶也基本是父母用孩子的名字買房； 客戶購(gòu)房目的以養(yǎng)老自住或度假自住為主，占總比的50%以上。,客戶來(lái)源地分布,客戶年齡段分布,期客戶購(gòu)房目的分布,目前客戶主要來(lái)自北方、年齡偏大、度假養(yǎng)老需求明顯,041,客戶意向戶型、意向面積、意向總價(jià)分布 客戶意向戶型以二房為主，將近50%，其次為三房，26%； 客戶意向面積段在81-110間，其次為110-140； 客戶意向總價(jià)主要在25-40萬(wàn)之間，總價(jià)越高接受度越低。,客戶意向面積分布,客戶意向戶型分布,客戶意向總價(jià)分布,戶型意向分析： 集中于80-110平米的兩房或小三房，總價(jià)在25萬(wàn)-40萬(wàn)間,042,客戶分析：外地客超70% （主要來(lái)自北方、年齡偏大、度假養(yǎng)老需求居多、投資需求有增多趨勢(shì)）,043,自用：大眾市民，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。 安居保值：高薪收入階層，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士。 投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買家群。 養(yǎng)老度假：向往大海，對(duì)生活品質(zhì)有所要求的外地高收入人群及有一定積蓄中老年人。,購(gòu)買目的分析,市場(chǎng)研析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 北海市場(chǎng)情況 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)是否存在缺位 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢(shì)預(yù)測(cè),建筑與園林規(guī)劃建議,建筑與園林研究：如今北海房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多項(xiàng)目定位依附于項(xiàng)目的建筑與園林規(guī)劃，如法式風(fēng)情園林社區(qū)香檳郡，地中海風(fēng)情社區(qū)同和水岸香堤，澳洲園林風(fēng)情假日海岸，中式園林社區(qū)中安止泊園，東南亞風(fēng)情銀灘萬(wàn)泉城 建筑與園林規(guī)劃建議：以特色建筑、園林亮相市場(chǎng)，尋求差異化建筑、園林風(fēng)格定位。項(xiàng)目可以“美國(guó)加州風(fēng)情” 或“加勒比風(fēng)情”定位的建筑與園林，形成建筑、園林的差異化定位。,中式建筑園林風(fēng)格,地中海式建筑園林風(fēng)格,項(xiàng)目布局規(guī)劃建議,建筑布局研究：項(xiàng)目布局規(guī)劃如今漸漸成為了各個(gè)項(xiàng)目考慮的重點(diǎn)，怎樣的布局規(guī)劃對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者有觸動(dòng)作用？南北朝向是建筑布局上必須考慮的問(wèn)題，市場(chǎng)上所有暢銷的產(chǎn)品多為南北朝向，其中南北通透的產(chǎn)品更受市場(chǎng)追捧。建筑散點(diǎn)布局的項(xiàng)目開(kāi)始登陸北海，該風(fēng)格項(xiàng)目，建筑都散點(diǎn)布置到項(xiàng)目地塊的四周，而中心較集中的土地用以建設(shè)社區(qū)園林。 建筑布局規(guī)劃建議：以最少的建筑占地面積散點(diǎn)布置在地塊四周，并成階梯狀，讓海景資源得以充分利用；而中間最大的面積集中建設(shè)園林景觀，更凸顯項(xiàng)目居住品質(zhì)。以大面積優(yōu)質(zhì)園林與南北朝向建筑多元結(jié)合觸動(dòng)消費(fèi)者。,藍(lán)海銀灣項(xiàng)目平面圖,星海頤園鳥(niǎo)瞰圖,戶型研究：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為暢銷的產(chǎn)品為7090兩房，90120三房，而如今在戶型設(shè)計(jì)上，入戶花園及戶內(nèi)花園已成為市場(chǎng)上最受歡迎設(shè)計(jì)。而這些戶型設(shè)計(jì)大同小異，都為平層設(shè)計(jì)，同質(zhì)化較嚴(yán)重。 戶型建議：針對(duì)市場(chǎng)主流戶型，開(kāi)發(fā)出較為有特點(diǎn)的戶型，如躍層、錯(cuò)層，擁有入戶花園、戶內(nèi)花園，面積為市場(chǎng)暢銷40 左右的一房，7090兩房戶型及